王琳宁波银亿新城置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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浙江省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)浙民终1058号

上诉人（原审原告）：王琳,女，1987年4月1日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。

委托诉讼代理人：叶逸，上海汉盛（宁波）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宁波银亿新城置业有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区世纪大道北段555号002幢（11-3）室。

法定代表人：方宇，系公司总经理。

委托诉讼代理人：陈家俊，浙江合创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡本荣，浙江合创律师事务所律师。

原审第三人：宁波欣捷商业管理有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区潘火街道宁创科技中心1号楼2001室-1。

法定代表人：张晔丹，系公司总经理。

委托诉讼代理人：王玲玲，浙江合创律师事务所律师。

原审第三人：宁波乐洋海运有限公司，住所地浙江省宁波大榭开发区信拓路209号1幢四层408-2。

法定代表人：胡耀元，系公司执行董事。

委托诉讼代理人：任永乐，男，1971年12月31日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区，系公司职员。

上诉人王琳因与被上诉人宁波银亿新城置业有限公司（以下简称银亿公司）、原审第三人宁波欣捷商业管理有限公司（以下简称欣捷公司）、宁波乐洋海运有限公司（以下简称乐洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市中级人民法院（2020）浙02民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王琳的委托诉讼代理人叶逸、被上诉人银亿公司的委托诉讼代理人陈家俊、原审第三人欣捷公司的委托诉讼代理人王玲玲、原审第三人乐洋公司的委托诉讼代理人任永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王琳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、对租金的分割应以双方的约定为准。一审法院认为合同约定买受人应付出卖人任何款项未完全付清的,出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，所以推断出王琳尚欠银亿公司过户登记费用,无权主张该期间租金。上诉人认为这一认定没有法律依据。对于租金的分割,是双方自愿合法的约定,法律没有强制规定以房屋交付为条件，一审法院没有遵照双方意思自治。况且,因为银亿公司违约没有及时办理按揭手续,王琳于2××8年6月15日支付了1580333元、于2019年5月30日支付了1580000元。一审庭审时,银亿公司自认至今没有交付房屋。王琳的购房款被银亿公司白白占用了2年多,按照民间借贷的利率,利息损失也远不止本案诉争的13万元。王琳没有从租金中获益。二、按照涉案项目商业习惯,租金分割不能以房屋交付为条件。1、银亿公司出售的银亿东都国际房屋,都是以签约即可获得租金为噱头,均是以合同签订之日作为房租分割之日，其他业主在签约后才办妥按揭,仍按照合同签订日分割租金，只不过其他业主的签订日与按揭放款之日间隔较短,所以没有引起纠纷。2、带租出售的房屋,不存在银亿公司和欣捷公司在本案抗辩时捏造的所谓交付一说。银亿公司和欣捷公司一直以房屋没有交付作为无需向王琳支付租金的理由。但是银亿东都国际房屋大量存在带租销售的情况，银亿公司和欣捷公司自己也说不清楚,它们所谓的交付到底是什么程序。三、完整的证据链证明购房合同签订之日后租金属于王琳。王琳为证明购房合同签订之日后租金属于王琳在一审阶段提供了以下证据：1、银亿销售员崔丰杰的录音;2、王琳与乐洋公司重签的《租赁合同》;3、银亿公司和欣捷公司签订的《银亿东都汇中心写字楼合作经营合同》。银亿公司也提供了银亿公司与乐洋公司签订的《租赁合同》。除了出租人“银亿公司”与“王琳”不同之外,与乐洋公司签订的两份租赁合同内容一模一样。乐洋公司与欣捷公司在庭审时承认新的《租赁合同》是在欣捷公司主持下乐洋公司与王琳重签的。欣捷公司让乐洋公司与王琳重新签订《购房合同》,向银行证明租金属于王琳。而银亿公司授权委托欣捷公司管理租赁事宜,所以银亿公司对王琳与乐洋公司《租赁合同》证明租金属于王琳是知情并且同意的。欣捷公司和银亿公司在一审庭审时称王琳和乐洋公司的《租赁合同》,乐洋公司的租金属于王琳是为了欺骗银行,证明王琳有收入来源，以便王琳套取银行装修贷款后支付银亿公司。王琳不认可这一说法。既然一审法院采纳了银亿公司、欣捷公司和乐洋公司自认它们当时是在虚构事实伪造《租赁合同》骗取贷款的陈述,一审法院应当将本案移送公安机关处理。四、王琳要求银亿公司支付租金具有法律依据。一审认为银亿公司和欣捷公司签订的《银亿东都汇中心写字楼合作经营合同》，王琳并非合同当事人，无权依据该约定要求欣捷公司向其结算自2××8年6月15日起的租金错误。王琳有正当理由保障破产程序中应付与应收冲抵。值得一提的是,银亿公司诉王琳支付余款一案时,收款人是宁波银亿房地产开发有限公司，证明银亿公司不惜采取偷逃税方式努力做到你欠银亿的钱银亿全要,银亿欠你的钱全打白条。五、一审法院加重了王琳的义务。一审法院认为王琳应该按照合同支付全部房款和税费。一审法院没有注意到,尾款430万元按揭支付和尾款430万元一次性支付,对于普通人来说已经是天壤之别。更何况王琳已经被银亿公司的违约裹挟,又一次性支付了360万元。一审法院在判决里苛责王琳没有付清全部尾款和税费导致交付迟延,情理上缺乏人情味,法理上租金分割是以房屋交付为前提的也没有法条依据。房屋产权证2××8年9月18日已经变更在王琳名下,王琳是物权人。租金作为物权收益,交付作为物权占有。占有和收益的因果关系在本案一审中混淆不清。一审对诉争房屋的占有、使用、交付没有理清思路。房屋在2019年9月30日前的使用人是欣捷公司或乐洋公司。乐洋公司搬出后至今房屋由王琳使用中。故请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。

银亿公司辩称，一、基于本案相同的基础事实，银亿公司与王琳此前在浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初13285号生效判决已认定王琳尚有700000元房款及356542.58元税费等各项费用未付，且在该案中的王琳抗辩事由之一即要求本案的银亿公司支付租金。二、银亿公司并未向王琳交付涉案房屋，王琳主张要求收取涉案房屋租金无合同依据。2××8年6月15日，王琳与银亿公司签订《商品房买卖合同》，约定王琳购买位于银亿东都国际的现售商品房，合同对房屋总价款、付款方式等作出了约定，同时合同约定:“买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝交付房屋，交付期限延至买受人付清应付余额款项之次日，出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任。”本案涉案房屋在银亿公司的积极配合下，王琳已于2××8年9月28日顺利取得产权登记证书，包括王琳一并购买的其余两套。但王琳至今尚未支付剩余购房款70万元，以及银亿公司为其垫付的办理产权证所需的全部税费356542.58元。为此银亿公司已于2019年9月10日起诉至浙江省宁波市鄞州区人民法院，并支持了银亿公司所有诉讼请求。根据双方合同约定，因买受人款项未付清，房屋并未交付于王琳，王琳基于物权所享有的收益权并未取得，王琳诉请要求收取涉案房屋租金无合同依据。另本案王琳在讼争房产收益权争议的情况下，私自向房屋的承租人收取了房屋租金，银亿公司保留对王琳追索的权利。综上所述，请求法院驳回王琳所有诉讼请求。

欣捷公司辩称，其与银亿公司签订的协议并非三方协议，欣捷公司对王琳并无合同上的义务，王琳无权向欣捷公司主张权利。

乐洋公司辩称，其同意欣捷公司的答辩意见。

王琳向一审法院起诉请求：1、银亿公司支付其2××8年6月15日至2019年9月30日租金135720元;2、第三人欣捷公司、乐洋公司协助办理结算手续。

一审法院认定事实：银亿公司与第三人欣捷公司于2017年9月21日签订《银亿东都汇中心写字楼合作经营合同》，约定了双方合作经营银亿东都汇中心写字楼13层和14层，由第三人欣捷公司负责运营管理。该合同第4.1.5.1条第三款约定，房屋出售后，关于出售房屋的租赁按以下方式执行：购买方（小业主）选择委托给欣捷公司继续经营的。双方合作于小业主签订《商品房买卖合同》当日结束，小业主同时与乙方签订《委托经营合同》，委托经营期限至2023年12月31日。欣捷公司将购买方(小业主)的房屋租金，自购买方(小业主)与银亿公司签订《商品房买卖合同》当日开始计租并在办理完交房手续之日结算给购买方(小业主)；该房屋已出租给第三方的情况下，购买方(小业主)不选择欣捷公司委托经营的，欣捷公司负责将合同转给购买方(小业主)，《商品房买卖合同》签订日开始以后的租金归购买方(小业主)所有，并在办理完交房手续之日结算给购买方(小业主)。

王琳与银亿公司于2××8年6月15日签订《商品房买卖合同》约定银亿公司将银亿东都国际14-4号房屋（面积255.87㎡）出售给王琳。该合同约定，“买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋”。2××8年9月28日，双方办理了案涉房屋的登记变更手续。王琳未付清包括案涉房屋在内的房款及银亿公司垫付的契税、印花税、工本费、代办费等，银亿公司起诉至一审法院，一审法院2020年6月1日作出（2019）浙0212民初13285号民事判决，要求王琳支付上述款项。

另查明，欣捷公司在管理过程中将银亿东都国际14-4号房屋部分出租给乐洋公司，乐洋公司已向欣捷公司支付2019年9月30日前的租金。

一审法院认为，王琳与银亿公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》并没有约定自该合同签订之日即2××8年6月15日至2019年9月30日的租金归王琳所有。王琳提供的电话录音，不足以证明双方对此存在口头约定。2××8年9月28日王琳虽然取得案涉房屋的所有权，但《商品房买卖合同》约定，“买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋”，王琳尚欠银亿公司办理过户登记的税费，其无权主张该期间的租金。银亿公司与第三人欣捷公司签订《银亿东都汇中心写字楼合作经营合同》，曾就银亿公司所有的房屋出售后，欣捷公司代为收取的租金如何结算做过约定，但该约定的效力仅及于银亿公司与第三人欣捷公司，王琳并非合同当事人，无权依据该约定要求欣捷公司向其结算自2××8年6月15日起的租金。乐洋公司作为承租人，其也无义务协助王琳办理结算手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决驳回王琳的诉讼请求。案件受理费3014元，由王琳负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。银亿公司提交了王琳与宁波北仑幸聪预制构件有限公司于2020年8月10日签订的《租赁合同》复印件一份，拟证实王琳在未办理交房手续的情况下，已经于2020年8月10日自行将涉案的房屋出租并收取租金。

王琳经质证后对证据的真实性、合法性、关联性均存异议。

欣捷公司经质证后对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

乐洋公司经质证后对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

本院经审核后认为，银亿公司提交的证据因系复印件，且与本案争议事实不具有关联性，故对该证据不予采信。

本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点为银亿公司应否向王琳支付2××8年6月15日至2019年9月30日的租金。

根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案王琳与银亿公司签订的《商品房买卖合同》第9.4.2条约定，买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝交付房屋，交付期限延至买受人付清应付余额款项之次日，出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任。因王琳尚欠银亿公司购房款及办理过户登记的税费，一审据此对王琳主张2××8年6月15日至2019年9月30日的租金未予支持，并无不当。银亿公司虽与欣捷公司签订了《银亿东都汇中心写字楼合作经营合同》，曾对银亿公司房屋出售后由欣捷公司代为收取的租金如何结算进行了约定，但因王琳并非系该合同当事人，一审据此认定王琳无权依据该约定要求欣捷公司向其结算自2××8年6月15日起的租金，并无不当。乐洋公司作为承租人，依据合同相对性原则，其也无义务协助王琳办理结算手续。

综上所述，王琳的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3014元，由王琳负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吴飞明

审判员　　卢世昌

审判员　　田建萍

二〇二一年一月五日

书记员　　李文丽

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