贵阳中渝置地房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

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贵州省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)黔民终723号

上诉人（一审被告，反诉原告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。

法定代表人：刘长波。

委托诉讼代理人：周书亭，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘意，贵州贵达（重庆）律师事务所实习律师。

被上诉人（一审原告，反诉被告）：李楚光，男，1977年6月23日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。

委托诉讼代理人：龙木远，贵州存正律师事务所律师。

上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）因与被上诉人李楚光商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院(2018)黔01民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

中渝公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回李楚光要求中渝公司赔偿房屋价差损失的诉讼请求，改判中渝公司退还李楚光预付购房款19597559.96元（即不予退还履约保证金600万元），支持中渝公司的全部反诉请求。2、本案一审、二审诉讼费、保全费及评估费全部由李楚光承担。

事实及理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审法院对案涉《中渝．万熙城C3-A栋4-18层商品房认筹协议书》（以下简称《认筹协议书》）违约方的认定错误。签订商品房买卖合同必须以李楚光向中渝公司确定购房人姓名为前提。中渝公司于2015年9月2日取得预售许可的事实李楚光应当知晓，应当按照认筹协议约定在10日内提供其他房屋购买人名单，然而在后续长达2年多的时间，其并未向中渝公司提供其他房屋购买人名单，导致双方未能签订商品房买卖合同，其行为构成违约。即使李楚光无法提供其他购房人名单，但其只要以自己名义与中渝公司签订商品房买卖合同，双方签订认筹协议的目的也能实现。再退一步，即使李楚光未能在2016年8月30日前支付完毕所有价款，按照约定其按6700元/㎡的价格在2016年12月30日向中渝公司支付全部物业房款，双方签订认筹协议目的也能实现，但李楚光都未按照约定付款。因而违约方为李楚光，违约责任应由李楚光承担。（二）一审法院的举证责任分配及相关推断错误。1.应当由李楚光提供证据证明其提供了购房人名单，一审法院举证责任分配错误。2.一审法院以李楚光指定林于鹤、林黎明与中渝签订商品房买卖合同，且在未签订商品房买卖合同的情况下预付了部分房款，认定李楚光未怠于履行认筹协议书义务结论不能成立。（三）一审法院对本约履行利益的享有者认定错误。认筹协议性质为预约合同，在李楚光未能举证证明提供了其他购房人的情况下，与中渝公司签订商品房买卖合同的主体不能确定，李楚光是否为本约当事人存在疑问，不能享有本约的履行利益。二、一审判决适用法律错误。即使认定中渝公司在履行认筹协议中存在过错，一审法院也混淆了本约合同违约责任和预约合同缔约过失责任。双方在认筹协议书上明确约定了因中渝公司擅自将案涉物业出售第三方或因中渝公司原因导致双方不能签订房屋买卖合同的违约责任，对于超过订立合同时预见到因违反合同可能造成的损失，中渝公司不应当承担。一审法院判决结果大大超过了该损失，适用法律错误。

李楚光辩称：一、李楚光已将购房人名单全部交给中渝公司，是中渝公司单方不与李楚光或李楚光指定的购房人签订商品房买卖合同。1.李楚光提交给中渝公司的购房人名单是一份包含了全部购房人的名单，中渝公司自认林于鹤、林黎明为李楚光的指定购房人，应视为其已收到购房人名单。中渝公司在李楚光支付多达2300万元预付购房款的情况下，未催告李楚光提供购房人名单，也未与李楚光签订商品房买卖合同，可以推断中渝公司已收到全部购房人名单。2.李楚光或其指定人未能签订商品房合同是因中渝公司单方违约造成的。首先，中渝公司取得预售许可证后应履行告知李楚光的附随义务，但其怠于行使该义务，致使李楚光或者其指定购房人未能签订正式的商品房买卖合同；其次，从中渝公司与李楚光指定购房人林于鹤、林黎明的履行情况来看，中渝公司同样存在违约行为。林于鹤、林黎明自2015年10月26日至2015年11月16日期间已支付预付购房款5696576元，但直到2015年11月17日中渝公司才与林于鹤、林黎明签订商品房买卖合同，由此可知，未能签订商品房买卖合同系中渝公司故意拖延；最后，中渝公司未能及时与李楚光或其指定人签订商品房买卖合同原因系中渝公司项目转让、人员变动造成的。一审时，中渝公司自认李楚光支付购房款过程中其内部有股权收购的情况，而收购股权必然存在办理资产转移、经营管理权转移及变更规章制度等等问题。中渝公司原地产项目名为“中渝.万熙城”现变更为“中央恒大广场”，原收据上载有的“中渝置地”也变更为“恒大集团地产”，上述事实均能证实中渝公司存在项目转让及人员变更的情况。二、在未签订商品房买卖合同前，李楚光没有支付购房款的义务，故李楚光在付款问题上并未违约。根据《认筹协议书》的约定，李楚光应在双方签订商品房买卖合同后支付相应购房款，但因中渝公司单方毁约致使双方未能签订商品房买卖合同，故李楚光无支付购房款的义务。另外，因《认筹协议书》系预约合同，其所约定的付款内容应以本约所订立的商品房买卖合同为准，因此李楚光在付款问题上未有违约行为。三、李楚光应为本约利益享有者。《认筹协议书》的签订主体为李楚光，不管李楚光与其他指定购房人内部如何约定，在指定购房人未与中渝公司签订商品房买卖合同前，李楚光仍享有《认筹协议书》的相关权利。四、《认筹协议书》因中渝公司单方违约而解除，中渝公司应赔偿损失，李楚光的信赖利益损失应为房屋约定价值与现行价值的差价损失。中渝公司在上诉状中仅是片面的理解预约合同，不考虑相关的履行情况，认为李楚光丧失的仅是签订本约的机会，实属错误。李楚光在签订《认筹协议书》后，已预付了除按揭贷款外的大部分购房款，实际是按本约合同的义务在履行，李楚光的期待利益等同于未履行本约合同造成的损失。另外，中渝公司主观上故意违约意图明显，从应签订商品房买卖合同之日起，中渝公司就故意不想与李楚光或其指定购房人签订商品房买卖合同，而其又不断地收取李楚光的预付购房款，李楚光此时不仅丧失订立本约的机会，而且面临着巨大的资金成本。

李楚光向一审法院起诉请求：1、确认双方于2015年1月30日签订的《认筹协议书》有效，并要求中渝公司以建筑面积单价5,700元/平方米继续履行，向李楚光出售中渝·万熙城C3-A栋6-18层商品房；2、如前述合同义务客观上不能履行，则由中渝公司退还全部购房款，并按签约房价与当前市场价的差价计算赔偿李楚光损失73,696,500元；3、案件受理费、保全费等费用由中渝公司负担。一审法院释明《认筹协议书》性质为预约合同后，李楚光不再要求继续履行《认筹协议书》，诉讼请求最终变更为：1、解除双方于2015年1月30日签订的《认筹协议书》（不包括C3-A栋4-5层）；2、中渝公司退还李楚光全部购房款25,597,559.96元；3、中渝公司赔偿李楚光房屋差价损失74,072,582元；4、评估费61万元由中渝公司承担；5、诉讼费由中渝公司承担。

中渝公司向一审法院提起反诉，请求：1、确认双方于2015年1月30日签订的《认筹协议书》已于2016年12月30日解除；2、判令李楚光向中渝公司支付违约金5,700元/㎡x14279㎡x10%=8,139,429元；3、反诉的诉讼费用由李楚光负担。

一审法院认定事实：2015年1月30日，李楚光与中渝公司签订《认筹协议书》，约定李楚光认筹中渝·万熙城C3-A栋4-18层办公用途的物业，面积暂定13905平方米，建筑面积单价5,700元/平方米，按暂定面积总房款合计79,258,500元。《认筹协议书》第二条第一款约定签订协议的同时支付100万元履约保证金；2015年2月13日前一次性支付履约保证金500万元，逾期30日出卖人有权另售且不退还已付履约保证金。房屋买卖合同签订后，履约保证金转为购房款。第二条第二款约定出卖人取得预售许可证之日起30日内，双方签订房屋买卖合同，买受人一次性支付购房款1,000万元；2015年8月30日须再向出卖人一次性支付购房款24,258,500元；双方签订房屋买卖合同后，买受人已付房款合计40,258,500元，剩余购房款3,900万元按揭贷款支付；2015年11月30日前，买受人办理完毕全部银行按揭贷款手续。买受人如因单方原因未能办理完毕按揭贷款手续并取得全部银行贷款的，应在2016年8月30日前支付完毕全部剩余房款，具体付款时间及付款方式须经双方协商一致并另行达成书面意见。第三条约定交付物业的时间为2017年6月30日。第四条约定出卖人应提供100个车位给买受人，总价款400万元，具体出卖事宜以另行签订的车位转让协议为准。出卖人赠送不低于60平方米的入户大堂，买受人如需增加面积，出卖人按25,000元/平方米将一楼商业门面出卖给买受人，消防通道不计入面积，具体事宜以双方另行签订的购买协议为准。第五条约定出卖人需按约定的方案图施工、交付物业、提供收款凭证。买受人按约付款，在签订购房合同前20日内确定购房人姓名，并交由出卖人审核购房人资格及征信记录。第六条约定，因出卖人单方原因致使双方不能签订购房合同的，视为出卖人根本违约，买受人有权单方解除本协议，出卖人应当双倍返还定金，并退还已付购房款，按国家同期贷款利率4倍支付利息。因买受人单方原因致使双方不能签订购房合同的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本协议，并有权将物业另行处置给他人，履约保证金不予退还，另外买受人赔偿总价款10%违约金，出卖人有权在已付房款中扣除给出卖人造成的一切经济损失将剩余购房款不计息退还给买受人。买受人逾期支付各期房款的，自各期应支付期限之次日起至实际交付之日止，按日计算向出卖人支付总房款千分之五的违约金，逾期超过30日出卖人有权另售，履约保证金不予退还，另外买受人赔偿总价款10%违约金，出卖人有权在已付房款中扣除给出卖人造成的一切经济损失将剩余购房款不计息退还给买受人。逾期支付全部剩余房款且买受人自愿继续购买的，须按6,700元/平方米的单价向出卖人支付完毕房款，但最迟不得晚于2016年12月30日，否则视为买受人根本违约，出卖人有权按买受人违约退房处理，并按6,700元/㎡计算总价款的10%支付违约金。

《认筹协议书》签订当日，李楚光支付100万元履约保证金。2015年2月13日，支付剩余履约保证金500万元。自2015年9月10日起至2018年8月17日，李楚光及其指定的购房人林于鹤、林黎明陆续支付款项30,494,135元。加上前述已支付的600万元履约保证金，共计支付36,494,135元。经向双方当事人核实，前述36,494,135元含李楚光指定的购房人林于鹤、林黎明为购买4-5层办公用房支付的10,896,576元，李楚光为购买6-18层办公用房支付的2,300万元、一层商业用房229.2万元以及林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元。对于林于鹤、林黎明为购买4-5层办公用房支付的10,896,576元，因林于鹤、林黎明与中渝公司已就4-5层办公用房签订商品房买卖合同，李楚光本案中不予主张；对于林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元，林于鹤与中渝公司未签订商品房买卖合同，林于鹤同意李楚光在本案中一并主张退还，因此，李楚光诉请退还的购房款25,597,559.96元包括为6-18层支付的办公用房2,300万元、一层商业用房229.2万元以及林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元。

案涉商品房于2015年9月2日取得预售许可，2015年11月17日，中渝公司与李楚光指定的买房人林于鹤、林黎明就案涉C3-A楼栋第4层、第5层房屋签订商品房买卖合同。中渝公司确认林于鹤、林黎明已付清了商品房买卖合同约定的全部购房款，只是商品房买卖合同尚未备案，房屋暂未交付。2016年9月1日，案涉项目名称由“中渝·万熙城”变更为“恒大中央广场”。2018年9月26日，中渝公司向李楚光邮寄解除合同通知，主要内容为中渝公司认为李楚光未按《认筹协议书》第二条第二款第二项约定于2015年8月30日前一次性支付购房款24,258,500元已构成根本性违约，根据协议第六条第二款第三项约定，通知李楚光解除《认筹协议书》。李楚光收到后遂于2018年10月提起本案诉讼。

一审法院认为，双方签订的《认筹协议书》虽然对购房楼层、房屋单价或计价方式、交付时间、违约责任等进行了约定，但《认筹协议书》约定的买受人实际并不明确，需李楚光另行指定，从双方意思表示看，双方亦约定待中渝公司取得预售许可后另行签订商品房买卖合同，故《认筹协议书》性质为预约合同，对此，一审法院向双方当事人进行了释明，双方当事人对《认筹协议书》性质为预约合同没有异议。李楚光申请对案涉相关房屋的现有市场价值进行评估，中渝公司同意进行评估，经一审法院委托，并经双方当事人确认评估范围及用于评估的相关材料，四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司以2019年5月22日作为时间节点，对案涉楼栋4层至18层的办公用房、1层5至9号商业用房房地产市场价值及C地块地下室负2及负3层整层停车位整体的平均市场单价进行了评估，双方当事人对评估报告的真实性、合法性、关联性予以认可，一审法院对评估报告的相关结果予以采纳。6-18层办公用房实际面积12375.74㎡，评估价值为134,656,600元。车位的平均评估单价为112,200元。1层商业用房的评估范围为5-9号，每间单价不同，1-5号评估单价40,840元/㎡、1-6号41,657元/㎡、1-7号41,657元/㎡、1-8号38,586元/㎡、1-9号38,215元/㎡，计算得到1层商业用房平均评估单价为40,191元/㎡。

另查明，李楚光诉请退还的购房款共计25,597,559.96元包括为6-18层支付的办公用房2,300万元、一层商业用房229.2万元以及林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元。对于林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元，林于鹤同意由李楚光在本案中一并进行主张。经一审法院询问，林黎明、林于鹤称李楚光提供过其他购房人名单，因中渝公司存在股权被收购需办理相关交接工作的问题，所以迟迟没有签订商品房买卖合同。

一审法院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的《认筹协议书》是否应当解除；2、解除《认筹协议书》应归责于哪一方当事人，以及责任如何承担。

关于争议焦点一，本案中，除案外人林于鹤、林黎明外，中渝公司未与李楚光或李楚光指定的人继续签订商品房买卖合同，但从李楚光指定的林于鹤、林黎明与中渝公司签订商品房买卖合同的客观事实看，李楚光并未怠于履行《认筹协议书》约定的认筹义务而不向中渝公司提交购房人名单。即使如中渝公司所称，李楚光仅提供林于鹤、林黎明二人作为购房人，未履行继续提供其他购房人名单的义务，但基于诚信原则，中渝公司应当予以催告，但中渝公司并未提交证据证明其曾催告李楚光继续提供购房人名单。此后，在未签订商品房买卖合同的情况下，李楚光还陆续预付了部分购房款共计19,597,559.96元，该事实进一步印证了李楚光愿意继续履行《认筹协议书》，在此情况下，于常理而言，李楚光没有理由不继续提供购房人名单，中渝公司主张未签订商品房买卖合同系因李楚光未提交购房人名单依据不足，故一审法院不予采信。

《认筹协议书》约定房屋买卖合同签订后，履约保证金转为购房款。出卖人取得预售许可证之日起30日内，双方签订房屋买卖合同，买受人一次性支付购房款1,000万元；2015年8月30日须再向出卖人一次性支付购房款24,258,500元；双方签订房屋买卖合同后，买受人已付房款合计40,258,500元，剩余购房款3,900万元按揭贷款支付。根据前述约定并结合《认筹协议书》系预约合同的事实，双方约定的购房款应在取得预售许可证并签订商品房买卖合同后支付，中渝公司未继续与李楚光或李楚光指定的购房人签订商品房买卖合同，故李楚光并无支付购房款的义务，中渝公司主张李楚光未按约支付购房款构成根本违约不能成立，李楚光后续支付的款项实为预付购房款，在此情况下，中渝公司并不享有合同约定的解除权，其书面通知解除《认筹协议书》亦不产生解除合同的效力，故对于中渝公司请求确认《认筹协议书》已于2016年12月30日解除，以及要求李楚光支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。2018年9月26日，中渝公司向李楚光邮寄解除合同通知，以自身行为表明其不愿继续履行《认筹协议书》，中渝公司构成单方违约，李楚光诉请判令解除《认筹协议书》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，一审法院予以支持。李楚光指定的案外人林于鹤、林黎明与中渝公司已签订商品房买卖合同，购买案涉C3-A栋4-5层房屋，中渝公司认可林于鹤、林黎明已支付完毕商品房买卖合同约定的购房款金额，故解除《认筹协议书》的效力不及于案涉C3-A栋4-5层房屋。

关于争议焦点二，《认筹协议书》解除后，中渝公司应将李楚光支付的款项进行返还，故一审法院对于李楚光请求判令中渝公司返还购房款25,597,559.96元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李楚光主张的差价损失，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，中渝公司未按照预约合同的约定与李楚光订立本约合同，应对李楚光对本约的信赖利益损失进行赔偿，对信赖利益的赔偿原则上以不超过履行利益为限。本案中李楚光主张的房屋约定价值与现行价值的差价损失实为本约合同的履行利益，不违反信赖利益的赔偿原则。李楚光虽未付清全部购房款，但按照《认筹协议书》的约定，在签订《商品房买卖合同》前李楚光并无支付购房款的义务。另结合本案案情，首先，本案实为中渝公司在房价上涨后不愿按认筹协议书约定的价款出售房屋，中渝公司主观上故意违约意图明显，李楚光对于本约合同未能签订并无过错；其次，从履约过程看，李楚光预付了除按揭贷款外的大部分购房款，实际是按本约合同的义务在履行，李楚光的期待利益等同于未履行本约合同造成的损失；第三，现房价上涨，从公平角度，中渝公司不应当因其违约行为而获益。综上所述，一审法院对李楚光因未能订立本约合同而产生的全部差价损失予以支持。根据一审法院委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司所作评估报告，6-18层办公用房的现行评估价值为134,656,600元，按照实际面积12375.74㎡计算，6-18层办公用房的现行评估价值与合同约定价值的差价损失为：134,656,600元-5,700元/㎡x12375.74㎡=64,114,882元；车位的现行平均评估单价为112,200元，按照《认筹协议书》的约定，中渝公司需提供100个车位，经计算，100个车位的差价损失为：100个x（112,200元/个-4,000,000元÷100个）=7,220,000元；一层商业门面仅约定购买单价为25,000元/㎡，未约定具体购买的位置及面积，故只能按照李楚光实际预付款金额能够购买的面积以及中渝公司承诺赠送的面积，结合平均评估单价计算差价损失，根据评估报告，1层商业门面的评估范围为5-9号，每间单价不同，按照五间1层商业用房的现行评估单价计算得到平均评估单价为40,191元/㎡，李楚光预付款2,597,559.96元，按《认筹协议书》约定的单价可购买2,597,559.96元÷25,000元/㎡=103.9㎡，另中渝公司答应赠送不低于60㎡，故1层商业门面的差价损失为：（103.9㎡ 60㎡）x（40,191元/㎡-25,000元/㎡）=2,489,805元。李楚光的差价损失合计应为64,114,882元 7,220,000元 2,489,805元=73,824,687元。

综上所述，李楚光的本诉请求部分成立，一审法院部分予以支持；贵阳中渝置地房地产开发有限公司的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李楚光与中渝公司于2015年1月30日签订的《认筹协议书》；二、中渝公司于本判决生效之日起十五日内返还李楚光预付购房款25,597,559.96元；三、中渝公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李楚光房屋差价损失73,824,687元；四、驳回李楚光的其他诉讼请求；五、驳回中渝公司的反诉请求。本诉案件受理费540,150元，由李楚光负担1,350元，中渝公司负担538,800元；保全费5,000元，由李楚光负担13元，中渝公司负担4,987元；评估费610,000元，由李楚光负担1,525元，中渝公司负担608,475元。反诉案件受理费68,776元，减半收取34,388元，由中渝公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。中渝公司向本院提交了三组证据：第一组证据：2016年3月18日，李楚光支付最后一笔款项后案涉项目的买卖合同及付款记录。拟证明中渝公司售房部在李楚光支付最后笔款项后一直在正常运转并售卖房屋，其称找不到人交款与事实不符。

第二组证据：恒大地产集团贵州有限公司呈批报告；发送至李楚光手机的短信截图及原始手机载体、证人黄某的证言。拟证明：1、在政府组织下，双方曾多次调解。中渝公司与李楚光最终达成一致，同意按原认筹协议价格履行认筹协议，李楚光在批复后7日内（即2018年8月17日前）支付逾期的全部款项。2、2018年8月17日，中渝公司催促李楚光签订合同和付款；2018年8月20日，在李楚光已逾期的情况下，中渝公司再次催促，但李楚光都未支付款项，其再次违约。

第三组证据：车位买卖合同及付款记录，拟证明评估报告中评估对象车位的状况与现实情况不符，现实中车位为无产权车位，价格仅5万元。

李楚光对这三组证据的质证意见为：中渝公司提交的第一组证据不属于新证据，对关联性、合法性不予认可，该证据与本案无关，也达不到本案的证明目的。第二组证据，呈批报告真实性有异议，是中渝公司单方面制作的，没有李楚光的签字，不属于新证据。对于短信截屏的真实性认可，对合法性及关联性不予认可，李楚光支付购房款的前提是中渝公司先与李楚光签订房屋买卖合同，但在发送短信时中渝公司仍未履行义务与李楚光或其指定的购房人签订相关的房屋买卖合同，中渝公司存在违约行为。短信内容达不到中渝公司的证明目的。第三组证据的关联性有异议。中渝公司所提交的车位合同是在A地块，而李楚光购买的地块在C地块，并且该车位是在商住楼的下面。因此价格是存在差异的。中渝公司对一审的评估报告没有异议，因此达不到中渝公司的证明目的，同时该证据也不属于新证据。

本院认为，基于李楚光对第一组证据，第二组证据中的来往短信，第三组证据的真实性未提出异议，对该部分证据的真实性应当予以确认。但第三组证据中载明的车位地点位于贵阳恒大中阳光城-一期车位-A地块地下车库，而李楚光与中渝公司签订《认筹协议书》中约定购买房屋位置系于C3-A栋4-18层，并非同一地块，故此对该份车位合同的关联性本院不予认可。关于第二组证据中的呈批报告，基于李楚光对该组证据真实性不予认可，且该证据系中渝公司单方制作，故对该组证据，应当不予认可。第一组证据、第二组证据中的来往短信证明的事实对应于事实查明部分。

李楚光向本院提交七组证据：第一组证据：《信访材料》及证人证言，拟证明李楚光已经将购房人名单全部提交给中渝房开。

第二组证据：李楚光与恒大管总的短信记录，拟证明中渝公司将项目转让给恒大后，李楚光一直积极在于恒大公司协商解决签订正式《房屋买卖合同》事宜，但恒大只同意价格条款，其他协议条款不同意履行，导致协议无法履行，违约责任应由恒大承担。

第三组证据：李楚光与恒大柏承亮的微信记录，拟证明中渝公司将项目转让给恒大后，恒大先是提出按照建筑面积6000元/平方米出卖给李楚光，物业费上调，不按《认筹协议书》履行；之后，又提出仅按照建筑面积5700元/平方米出卖给李楚光，其他条件不同意。《认筹协议书》约定的内容仅能履行一项。

第四组证据：李楚光与恒大张丹的微信记录，拟证明李楚光已将购房资金全部筹足，李楚光已具备履行合同的资金和能力，是恒大不履行《认筹协议书》的其他条款。

第五组证据：恒大中央广场其他购房人的信访材料及图片20张，拟证明中渝公司存在逾期交房的事实，已违反《认筹协议书》第三条的约定。

第六组证据：贵阳市观山湖区人民法院的民事判决书一份，拟证明恒大不认可中渝公司的民事行为，恒大不想履行中渝公司所签订的《认筹协议书》。

第七组证据：证人证言三份，拟证明李楚光已将购房人名单交给中渝公司，中渝公司在项目转让后，李楚光等人一直在积极履约，通过各种途径要求中渝公司履行认筹协议书。

中渝公司对此质证意见为：对于第一组证据信访材料的真实性、合法性、关联性均不予以认可。信访材料是李楚光方单方制作。上面的签名人员众多，不排除李楚光采用众人信访的方式逼迫中渝公司在李楚光违约的情况下与李楚光履行认筹协议。且该信访材料为复印件，达不到被上诉人的证明目的。真实性请法院核实。对第二、三、四组证据的真实性予以认可，但对管总、柏承亮、张丹的身份要再核实，同时该证据已经过了举证期限，且短信是在2018年以后李楚光已经严重违约，不能达到其证明目的。对第五组证据的真实性、关联性不予认可，李楚光已经严重违约。对第六组证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。对第七组证据，因为证人没有出庭，对真实性不予认可，证人与信访材料中的签名不是同一个人，且已经过了举证期限，应当不予采纳。庭审调查结束后，中渝公司书面向本院回复，认可管总、柏承亮、张丹的身份。

本院认为：关于第二、三、四组证据，基于中渝公司对该三组证据的真实性予以认可，且对短信所涉的管总、柏承亮、张丹的身份予以确认，故该三组证据的真实性应当予以确认。关于第一组、第六组证据，基于李楚光已经提交了证据原件予以核实，对其真实性应当予以认可。对第五组证据，第七组证据，基于中渝公司对该组证据的三性均不予认可，同时该证据系李楚光单方面制作而无中渝公司确认，故此对该组证据不予认可。

本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

本院另查明，《认筹协议书》第五条约定：出卖人的权利义务为：（1）出卖人收到买受人支付全部履约保证金后，须按双方签字盖章的方案图保质保量的对该物业进行施工建设；交付的物业应符合该方案图且须满足本协议第三条有关该物业的特别约定条件。（2）按约定的时间以及法律规定及买受人要求向买受人交付物业。（3）收取买受人支付的该物业房款并向买受人提供书面的收款凭证；买受人的权利义务为：（1）严格按照本协议第二条至规定支付各期款项并承担相应责任；（2）房屋闲置买卖：买受人应在签订购房合同前二十日内确定购房人姓名，并交由出卖人审核该购房人资格及征信记录；（3）在约定的时间按约定的条件收取该物业；（4）进场及装修。

还查明，2015年11月17日，林于鹤、林黎明与中渝公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》上已明确载明预售许可证号为201587。此外，2016年4月26日，中渝公司与案外人王泽腾、彭秋月签订《商品房买卖合同》并出具《收据》，案外人王泽腾、彭秋月先后于中渝公司刷卡付款。2016年5月5日，中渝公司与案外人王芬签订《商品房买卖合同》并出具《收据》。2016年7月1日，中渝公司与案外人李大云签订《商铺认购协议书》，2016年8月10日，中渝公司向案外人程立斌出具《交款单》，2016年9月24日，中渝公司向案外人陈晓亮出具《收据》。

2018年8月17日、2018年8月20日，中渝公司向李楚光发送短信商讨关于涉案房屋的合同签订问题，李楚光对此回答“黄总明天给你答复，现在正在落实”，但之后未见回复。2018年3月25日至2018年9月26日，李楚光曾分别与中渝公司代理公司的销售人员、营销副总、总经理发送短信，就购买的涉案房屋的相关问题进行协调。

综合本案双方争议情况，本院将本案争议焦点归纳为：一、双方当事人在履行《认筹协议书》时是否存在违约行为；二、案涉《认筹协议书》是否应当予以解除，如应当解除，双方的责任如何承担。

关于第一个争议焦点，双方当事人在履行《认筹协议书》时是否存在违约行为的问题。首先是本案《认筹协议书》如何理解与适用的问题。中渝公司与李楚光一致认可《认筹协议书》属商品房预约合同。关于合同的履行顺序，中渝公司认为签订本约合同之前就要付款，李楚光认为应当是签订合同之后付款。经查，《认筹协议书》第二条第二款约定“在出卖人取得预售许可证之日起30日内，双方签订房屋买卖合同，买受人一次性支付购房款1,000万元；2015年8月30日须再向出卖人一次性支付购房款24,258,500元；双方签订房屋买卖合同后，买受人已付房款合计40,258,500元，剩余购房款3,900万元按揭贷款支付；2015年11月30日前，买受人办理完毕全部银行按揭贷款手续。买受人如因单方原因未能办理完毕按揭贷款手续并取得全部银行贷款的，应在2016年8月30日前支付完毕全部剩余房款，具体付款时间及付款方式须经双方协商一致并另行达成书面意见”，从约定本身来看，在支付600万元履约保证金后，剩余款项的支付应当分为三部分，第一部分1000万元应当是在购房合同签订后付款；第二部分24,258,500元不以签订购房合同为前提，应当于2015年8月30日付款；第三部分3900万元的付款条件为签订购房合同后以按揭形式支付，如于2015年11月30日前未办理完毕按揭手续则于2016年8月30日前付款。

其次是双方是否存在违约行为的问题。首先是购房款的支付，李楚光并未按照合同约定按期支付第二部分共计24,258,500元的购房款，存在违约。关于第一部分、第三部分购房款并未支付的违约责任，因第一部分、第三部分款项支付的前提为是否签订购房合同，故此应先分析购房合同未签订的责任承担问题。在本案中，中渝公司上诉提出李楚光并未向中渝公司提供其他房屋购买人名单，导致双方未能签订商品房买卖合同。李楚光答辩认为其已将购房人名单全部交给中渝公司，中渝公司自认林于鹤、林黎明为李楚光的指定购房人，应视为中渝公司已收到了购房人名单。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，李楚光既主张其向中渝公司提供过购房人名单，便应由李楚光承担证明责任，而在本案中，除李楚光个人陈述购房人名单包括姓名，身份证号，联系电话及林于鹤、林黎明作为与李楚光有利害关系的证人陈述的证言之外，李楚光并未提出任何其他证据予以佐证证明其在约定的时间内向中渝公司提供过完整的购房人名单，仅能证明案外人林于鹤、林黎明与中渝公司签订了购房合同，但在仅有林于鹤、林黎明与中渝公司签订购房合同之事实，无其他证据予以佐证的情况下，无法推断出李楚光在约定时间内向中渝公司提交过完整购房人名单的结果，故此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由李楚光对此承担不利后果。

关于在李楚光未提供购房人名单时，中渝公司对李楚光是否应当承担催告义务的问题。《认筹协议书》第五条约定，出卖人的权利义务为“（1）出卖人收到买受人支付全部履约保证金后，须按双方签字盖章的方案图保质保量的对该物业进行施工建设；交付的物业应符合该方案图且须满足本协议第三条有关该物业的特别约定条件。（2）按约定的时间以及法律规定及买受人要求向买受人交付物业。（3）收取买受人支付的该物业房款并向买受人提供书面的收款凭证”；买受人的权利义务为“（1）严格按照本协议第二条至规定支付各期款项并承担相应责任；（2）房屋闲置买卖：买受人应在签订购房合同前二十日内确定购房人姓名，并交由出卖人审核该购房人资格及征信记录；（3）在约定的时间按约定的条件收取该物业；（4）进场及装修”。从《认筹协议书》的约定可看出，确定购房人姓名为买受人的主义务，而出卖人的义务包括了按约定的方案图施工、交付物业、提供收款凭证，其中并未包括在买受人未履行主义务约定时履行催告义务，在未有法律规定及明确约定的情形下，催告义务仅系附随义务，合同基于未按期给付购房人名单从而造成的合同无法履行至责任应在主义务承担方。故此，在购房人名单的提供上，李楚光应当承担主要责任，但中渝公司也存在违约。

第三是李楚光是否知晓中渝公司已取得预售许可证及是否影响购房本约合同签订的问题。经查，2015年9月2日，中渝公司取得预售许可证。2015年11月17日，林于鹤、林黎明与中渝公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》上已明确载明预售许可证号为201587。本院认为，综合本案中李楚光指定林于鹤、林黎明作为购房人、林于鹤、林黎明已认可其与李楚光系内部合伙关系、《商品房买卖合同》的签订应当以取得预售许可证为前提等事项，足以推定李楚光应当知晓中渝公司已取得预售许可证，故此，对于李楚光的关于系中渝公司未告知李楚光预售许可证是否已办理下来致使双方一直未能签订房屋买卖合同的观点，本院不予支持。但同时，基于中渝公司确实并未提出证据证明其在取得预售许可证后及时通知李楚光签订购房合同，其在履行合同上同样存在一定过失。

第四是中渝公司项目转让是否导致李楚光无法支付购房款的问题。经查，直至2016年3月18日，李楚光仍在给中渝公司付房款。2016年4月26日，中渝公司与案外人王泽腾、彭秋月签订《商品房买卖合同》并出具《收据》，案外人王泽腾、彭秋月先后于中渝公司刷卡付款。2016年5月5日，中渝公司与案外人王芬签订《商品房买卖合同》并出具《收据》。2016年7月1日，中渝公司与案外人李大云签订《商铺认购协议书》，2016年8月10日，中渝公司向案外人程立斌出具《交款单》，2016年9月24日，中渝公司向案外人陈晓亮出具《收据》，系列证据足以证实中渝公司于2016年3月李楚光最后付款后直至2016年9月中渝公司完成股权变更期间均在正常营业及售卖房屋，故此，对李楚光的“2016年8月份后，中渝公司售楼部已无人收取购房款”的主张，本院不予采信。

综上所述，就履行《认筹协议书》约定义务的情形而言，李楚光已按照合同约定及时、足额地支付了履约保证金，但从本案证据可得出其并未按照合同约定提供购房人名单，亦未及时向中渝公司支付后续购房款，存在违约。而中渝公司既未提出证据证明其曾向李楚光催告购房人名单的义务，在李楚光支付购房款的金额和方式不符合合同约定时亦未提出异议而是径行收取购房款并开具收条，占用李楚光购房资金两年之久且未提出签订购房合同，同样存在违约。

关于第二个争议焦点，案涉《认筹协议书》是否应当予以解除，如应当解除，双方的责任如何承担的问题。经查，虽然《认筹协议书》第六条约定了违约责任，其中包括“因出卖人单方原因致使双方不能签订购房合同的，视为出卖人根本违约，买受人有权单方解除本协议”及“因买受人单方原因致使双方不能签订购房合同的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本协议”，但在本案中，基于李楚光及中渝公司都存在一定程度上的违约，购房合同未签订的事由双方都存在责任，故无法适用合同关于解除权的约定，在此情况下，中渝公司并不享有合同约定的解除权，其书面通知解除《认筹协议书》亦不产生解除合同的效力。基于此，2019年12月19日，中渝公司于李楚光在一审法院组织的庭审中陈述双方都愿意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，《认筹协议书》应当予以解除。因双方在履行本案《认筹协议书》时均已存在严重迟延，中渝公司书面通知李楚光解除《认筹协议书》并非是在履行期限届满前明确表示不履行债务的情形，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定错误，应当予以纠正。

关于合同解除后责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《认筹协议书》既已解除，中渝公司尚未履行的给付房产的义务，李楚光尚未履行的给付剩余购房款的义务，都应当终止履行。而关于李楚光已经给付的购房款，鉴于中渝公司并未与李楚光签订购房合同，故对于中渝公司已收取的李楚光购房款25,597,559.96元应当予以返还。

关于损失赔偿的问题，结合本案实际情况，李楚光在履行《认筹协议书》时固然存在未按照合同约定提供购房人名单，支付购房款时存在逾期给付等违约行为，但其违约行为给中渝公司造成的损失中渝公司已在自《认筹协议书》签订后数年内的房屋价格上涨予以弥补。而对于中渝公司而言，其并未及时催告李楚光给付购房人名单，也未催告李楚光签订购房合同，还长期占用李楚光购房资金，确然使得李楚光丧失了交易机会，给李楚光造成了相当程度的损失，就此，李楚光与中渝公司在履行合同时均存在过错，本院酌定双方应各承担50%的过错责任。故此，本院以一审法院委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司作出的评估报告的评估结果为基数，以李楚光已付购房款占应付购房款的比例为系数，双方按各50%的比例获得房屋增值收益，即中渝公司应当给付李楚光已付购房款25,597,559.96元÷（应付购房款79,258,500元-林于鹤、林黎明购房款10,896,576元）×房屋上涨差价73,824,687元×50%=13,821,523.31元。

综上所述，中渝公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条规定，判决如下：

一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初1316号民事判决第一项、第二项；

二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初1316号民事判决第三、四、五项；

三、贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李楚光损失13,821,523.31元；

四、驳回李楚光的其余诉讼请求；

五、驳回贵阳中渝置地房地产开发有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费540,150元，由李楚光负担324，090元，贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担216,060元；保全费5,000元，由李楚光负担3000元，贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担2000元；评估费610,000元，由李楚光负担366000元，贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担244000元。反诉案件受理费68,776元，减半收取34,388元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。二审案件受理费451,620.58元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担180,648.23元，由李楚光负担270972.35元。

本判决为终审判决。

审判长　　范淑婷

审判员　　谭董新

审判员　　罗　二

二〇二〇年十二月八日

法官助理韦嫣婷

书记员张健

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