贵阳宏益房地产开发有限公司姚本菊商品房销售合同纠纷二审民事判决书

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贵州省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔民终1306号

上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。

法定代表人：肖春红，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：姚本菊，女，1970年5月21日出生，汉族，住所地香港特别行政区。

委托诉讼代理人：艾安颖，贵州贵达律师事务所律师。

上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人姚本菊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据及理由，合议庭决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。

上诉人宏益公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回姚本菊的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由姚本菊承担。事实和理由：1、一审法院以姚本菊合同目的无法实现为由判决解除涉案商品房买卖合同并返还姚本菊购房款属事实认定错误。2、姚本菊享有的解除权已经超过行使期间，其解除权已经消灭，现姚本菊无权单方解除合同，合同应当继续履行。根据双方《商品房买卖合同》约定，本案涉案房屋应由宏益公司于2017年12月31日前交付姚本菊，超出约定交付时间180个工作日以后，姚本菊有权退房，即自2018年9月19日起，姚本菊享有合同的单方解除权。而根据《商品房买卖合同》附件12补充协议第7.3条约定，出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利。故姚本菊解除权应于2018年11月17日前行使，逾期其解除权消灭。而姚本菊在上述期间内并未通知宏益公司解除合同，未行使其解除权，据此，姚本菊解除权已经消灭。综上，一审法院适用法律不当，认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回姚本菊的诉讼请求。

被上诉人姚本菊未提交答辩意见。

姚本菊向一审法院起诉请求：一、判令解除姚本菊与宏益公司于2015年8月4日签订的《商品房买卖合同》；二、判令宏益公司向姚本菊返还购房款1,739,304元；三、判令本案诉讼费用由宏益公司承担。

一审法院认定事实：姚本菊作为买受人、宏益公司作为出卖人于2015年8月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定由姚本菊向宏益公司购买宏益公司开发建设的XX园X区XX栋XX号商铺。合同第七条约定计价方式与价款：双方约定按下述第2种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：……2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）1,739,304元，（大写）壹佰柒拾叁万玖仟叁佰零肆元整；合同第八条约定付款方式及期限：买受人采取下列第2种方式付款：……2、分期付款。买受人应当在2015年12月23日前分期支付房价款。预付款：522,304元。二次房款348,000元于2015年6月23日付清，三次房款522,000元于2015年9月23日付清，剩余购房款347,000元于2015年12月23日付清。合同第十一条约定交付时间和条件：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的：（1）逾期在180工作日内（该期限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。合同第二十九条约定：本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充和变更。但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7.3条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”；第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购款项”。

对于合同签订后姚本菊是否按照商品房买卖合同约定的时间向宏益公司足额支付了购房款1,739,304元，宏益公司经庭后核实认可姚本菊已按照《商品房买卖合同》约定的时间向宏益公司足额支付了购房款1,739,304元。另查明，宏益公司于2018年2月5日取得贵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书，于2019年6月4日取得贵阳市房屋建筑面积测绘报告。

本案事实，有当事人身份证明材料、当事人陈述、《商品房买卖合同》、中国银行交易流水明细清单、贵阳宏益房地产开发有限公司房屋销售专用收据、备案登记表、建设工程消防意见书、贵阳市房屋建筑面积测绘报告在卷为证，并经庭审质证，一审法院予以认定。

一审法院认为，本案一审争议焦点是：双方当事人于2015年8月4日签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。

本案中，双方当事人于2015年8月4日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，姚本菊按照合同约定的时间足额支付了购房款，履行了支付购房款的义务，宏益公司未在约定的交房时间2017年12月31日前将涉案房屋交付给姚本菊使用构成违约，且逾期交房时间超过《商品房买卖合同》第十三条约定的180个工作日的期限，故姚本菊有权依据《商品房买卖合同》第十三条约定行使合同解除权。宏益公司主张依据合同附件12补充协议第7.3条约定，姚本菊未在补充协议约定逾期交房60日内书面通知出卖人解除合同，解除合同的权利已消灭，但该约定不合理地减轻应当由出卖人承担的责任、排除买受人主要权利，依据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充和变更。但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”约定，补充协议第7.3条不予适用。

退一步讲，即使补充协议第7.3条约定的除斥期间已过，本案中，宏益公司并未提交案涉房屋所属工程已取得竣工验收的相关证明文件，其虽提交了消防验收意见书与贵阳市房屋建筑面积测绘报告，但并不足以证明案涉房屋已达到合同约定的交付条件，其亦未向姚本菊实际交付房屋。姚本菊提起本案诉讼后，宏益公司开发建设的案涉房屋仍不能达到合同约定的交付条件，逾期交房的违约行为持续至今，案涉房屋何时能具备交付条件宏益公司亦未提交证据予以证明，故宏益公司的逾期交房的行为已非单纯的迟延履行义务的行为，已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，姚本菊要求解除合同亦符合法定解除权之规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从条文内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约程度已达到合同目的不能实现的情况。宏益公司并未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。综上，一审法院对姚本菊诉请解除合同予以支持。

依据《商品房买卖合同》第十三条约定，合同解除后，宏益公司应退还姚本菊已支付的购房款，姚本菊诉请宏益公司退还购房款亦符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故一审法院予以支持。对于宏益公司提出如果解除合同，应在判决中明确姚本菊配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记之主张，因配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记系解除合同之后的法律后果，应当一并处理，鉴于本案中当事人仅提交了办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案登记的证据，故在本案合同解除后，姚本菊应协助宏益公司办理案涉房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。若存在其他后合同义务，即合同解除后的相关义务，双方应本着诚信原则相互积极配合履行。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法

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