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西安秋林商贸有限责任公司与西安嘉龙置业有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书

2021-05-22 21:35发布

陕西省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕民终1094号

上诉人(原审原告):西安秋林商贸有限责任公司。住所地:陕西省西安市碑林区。

法定代表人:赵迺森,该公司董事长。

委托诉讼代理人:胡志强,陕西稼轩律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王磊,陕西稼轩律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):西安嘉龙置业有限公司。住所地:陕西省西安市曲江新区。

法定代表人:张文,该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:董振兴,该公司员工。

委托诉讼代理人:郭雪平,陕西标典律师事务所律师。

上诉人西安秋林商贸有限责任公司(以下简称秋林公司)因与被上诉人西安嘉龙置业有限公司(以下简称嘉龙公司)确认合同效力纠纷一案,秋林公司不服陕西省西安市中级人民法院(以下简称西安中院)于2020年10月20日作出的(2020)陕01民初710号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人秋林公司的委托诉讼代理人胡志强、王磊,被上诉人嘉龙公司的委托诉讼代理人董振兴、郭雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本案原由秋林公司于2018年9月起诉要求确认嘉龙公司2018年7月16日作出的解除2016年5月20日双方签订的《购房协议书》之《购房协议书解除函》无效,西安中院于2020年3月26日作出(2018)陕01民初2109号民事判决,秋林公司不服向本院提起上诉。本院于2020年7月6日作出(2020)陕民终671号民事裁定,将本案发回重审。重审后西安中院作出本案一审判决。

秋林公司上诉请求:撤销一审判决,在《购房协议书》有效的基础上,确认《购房协议书解除函》无效;一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、《购房协议书》系秋林公司与嘉龙公司真实意思表示,双方之间房屋买卖的民事法律行为合法有效。一审判决认定《购房协议书》无效,认定事实、适用法律错误。(一)涉案房屋已施工封顶,全部作业完成,完全具备办理商品房预售许可证的条件,嘉龙公司擅自变更涉案房屋规划手续,恶意制造合同履行障碍。嘉龙公司发送解除函时,涉案房屋已经封顶,其拒绝办理,属恶意违约,违反诚实信用原则。一审判决遗漏上述案件关键事实,严重影响案件的公正审理,损害了处于弱势地位的房屋买受人的合法权益,与社会公序良俗相悖。(二)商品房未取得预售许可证购房合同无效的法律规定,属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。预售许可是行政管理手段,未办理预售许可证,开发商应当受到行政处罚,但不应当影响民事合同的效力。嘉龙公司在自身合同目的已经实现的情形下,非但不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效、恶意解除合同的做法,与我国房地产行业预售许可制度保护购房者利益的立法本意不符。(三)秋林公司并非专门从事房地产交易的企业,对嘉龙公司未取得商品房预售许可证的情况并不知晓,购买涉案房屋目的在于解决企业转型发展与职工就业问题。一审判决认定秋林公司在明知嘉龙公司不具备商品房预售条件的情况下,签订涉案协议,违规进入房地产买卖市场、追逐商业利益,属认定事实错误。(四)嘉龙公司擅自申请变更项目规划、拖延施工,均系阻却办理商品房预售许可证的行为。一审判决认定“无证据证明嘉龙公司发函时其不作为阻却了办证条件的成就”,属认定事实错误。(五)嘉龙公司在工程未决算情形下单方自行核算涉案房屋成本为53510223.76元,不能证明实际房屋成本,且房屋建设成本属于开发商应自行承担的商业风险,与购房人无关。一审认定涉案楼盘投资已达53510223.76元,认定事实错误。二、秋林公司收到《购房协议书解除函》后,多次向嘉龙公司主张不同意解除合同并要求继续履行购房协议,一审判决认定秋林公司默示接受返还财产,接受合同无效或终止后果,属于认定事实错误。三、秋林公司在一审庭审中申请人民法院调查取证,一审法院未调查取证,径行作出判决,遗漏案件重要事实,程序严重违法。四、一审判决认定涉案《购房协议书》无效,变相支持了开发商的不诚信行为,客观上造成了善意购房人面临巨额损失的结果,有悖公平正义。

嘉龙公司辩称,一、原审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律正确,秋林公司的上诉请求不能成立。1、原审判决认定涉案《购房协议书》违反效力性强制性法律规定,于法有据。秋林公司认为“取得预售许可证属于管理性规定,非效力性规定”,据此主张涉案合同有效的理由不能成立。涉案房屋至今仍未取得预售许可证。2、秋林公司罔顾涉案房屋至今未获得预售许可证,违反效力性强制性规定而无效这一客观事实,将无效合同曲解为附生效条件的合同,并由此推导出嘉龙公司故意阻碍条件成就。3、合同无效并不影响秋林公司维护自身的合法权益。即使秋林公司认为嘉龙公司有过错造成损失,可以另案主张自己的合法权益。二、秋林公司称嘉龙公司故意阻却办理商品房预售许可证与事实不符。嘉龙公司为了落实政府整改要求,纠正违规销售房屋问题,向秋林公司送达《购房协议书解除函》,将全额房款退还秋林公司。由于项目规划需要变更,嘉龙公司在2019年5月31日获得了新规划证,立即积极推进办理销售许可证。因办证前,建设项目必须进行测量,测量工作至今未完成,导致销售许可证无法办理,不存在阻却办理商品房销售许可证的事实。三、嘉龙公司不存在为了获取高额利润肆意毁约的故意。根据房地产价格统计平台安居客成交记录显示,涉案房屋与同期市场价基本持平,不存在嘉龙公司为获取不当利益而故意毁约的事实。涉案房屋层高增加,增加了电梯等设备设施,根据结算报告房屋成本造价53510223.76元,已超过购房款51283600元。同时,秋林公司接受退回的全部购房款已达两年多,如果继续履行《购房协议书》将会导致显失公平的后果。涉案房屋属于政府严查的违规无证销售的范围,嘉龙公司为了避免因违规被查处,于2018年7月3日开始与秋林公司协商终止履行购房协议书。双方就退房没有异议,仅就补偿金额未达成一致。在接收嘉龙公司退还的全部购房款后,秋林公司于半个月后提起诉讼。四、本案是嘉龙公司因未获得预售许可证以及被政府相关部门要求整改的情况下,落实整改规定要求主动退还了全部购房款,秋林公司接受退款后再起诉要求履行合同。五、秋林公司称“购买涉案房屋拟开办酒店”、“在签订涉案《购房协议书》时,对于涉案房屋未办理预售许可证并不知情”、“秋林公司经营举步维艰”、“发送购房协议解除函时涉案房屋已封顶”与事实不符。六、即使《购房协议书》有效,嘉龙公司发出《购房协议书解除函》以及秋林公司接受退款行为在双方之间建立了终止购房协议的民事法律关系。七、秋林公司上诉称原审判决程序严重违法,不符合法律规定。原审认定事实清楚,秋林公司上诉无事实和法律依据,请求:驳回上诉,维持原判。

秋林公司向原审法院起诉请求:一、依法确认被告嘉龙公司2018年7月16日《购房协议书解除函》无效;二、本案诉讼费用由被告嘉龙公司承担。

原审法院查明,2016年4月9日,被告嘉龙公司作为开发商、原告秋林公司作为认购方签订《曲江源著购房确认书》,约定:原告秋林公司认购被告嘉龙公司开发的位于西安市曲江新区雁南一路曲江源著嘉龙酒店办公楼(东北角),建筑面积4421平方米(该面积为设计图纸估算面积,签订商品房买卖合同以房管局预测面积计算)。商品房单价为每平方米11600元,房屋总价款为51283600元。认购方所购房屋包含地下1层、地上6层、局部7层,以最终房地局规划审批为准。认购方在签订本购房确认书时,已知开发商证件正在办理中,认购方自愿向开发商交付购房定金人民币500万元。认购方自愿于2016年5月15日前一次性付清全部购房款,并签署《购房协议书》,认购方所交购房定金届时计入认购方的房屋购房款中,若逾期未付清,则开发商有权将该房屋另行出售,认购方所交定金不予退还。该《曲江源著购房确认书》第一条约定,认购方认可的付款方式为一次性。第二条第1款约定,开发商将于具备签订《商品房买卖合同》条件时,向认购方书面通知签约时间安排,认购方同意在该通知发出之日起10日内,携带本购房确认书及身份证到曲江源著售楼中心签署《商品房买卖合同》及付清全部房款。如认购方逾期超过5日仍未签订《商品房买卖合同》及未按约定支付全部房款,开发商视为认购方自动放弃购买权,该房屋开发商有权另行发售,认购方所交购房定金开发商不予退还。

2016年5月20日,原、被告双方签订《购房协议书》,该协议书第一条约定:1、买受人购买出卖人开发建设的坐落于西安市曲江新区雁南一路曲江源著嘉龙酒店办公楼(东北角)负一层至六层,建筑面积4421平方米;2、该商品房的规划用途为:1层商业,2层商业,3-6层办公,-1层商业(含设备用房);3、该商品房所在建筑物的主体结构为框架,建筑总层数为9层,其中地上6层,地下3层;4、该商品房层高为:负l层4.35米,1层5.05米,2层4.5米,3-6层3.9米。协议书第二条约定:商品房单价为每平方米11600元,房屋总价款为51283600元。协议书第三条约定:1、签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金500万元,该定金于本合同签订时抵作曲江源著嘉龙酒店办公楼(东北角)商品房价款。买受人应当在2016年5月20日前支付购房款(含定金)人民币45000000元,2016年6月20日前支付剩余房款人民币6283600元;协议书第四条约定:1、出卖人对该商品房享有合法权利;2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况;如该商品房权利状况与上述情况不符,导致双方签署正式《商品房买卖合同》时不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同;买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款,并向买受人赔偿违约金人民币壹仟万元整。第五条约定:出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房;若非出卖人原因在本期限内未能交房,买受人不视作出卖人违约,亦继续履行《商品房买卖合同》。协议书第六条、第七条对商品房相关设施设备交付条件、其他配套设施做了具体约定。协议书第十条约定:凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议,合同各方应通过友好协商解决;如在20日内协商不能解决,任何一方均可向该房产所在地人民法院起诉。《购房协议书》签订后,原告秋林公司于2016年6月20日向被告嘉龙公司支付完毕全部购房款51283600元。

2018年5月25日,西安市住房保障和房屋管理局向全市下发了关于开展商品房交易秩序专项整治活动的《通告》,决定在全市范围内开展商品房交易秩序专项整治,严厉打击扰乱市场秩序的行为,对在排查整治中发现的违法违规行为,将依法予以顶格处理。之后,政府相关部门对被告嘉龙公司进行了排查并要求其进行整改。2018年7月3日,被告嘉龙公司向原告秋林公司邮寄了《购房协议书解除函》,函称:政府相关部门为规范房地产市场,出台整治措施,并要求各开发企业自查自纠违规销售行为,“我司与贵公司在2016年5月20日签订的‘曲江源著嘉龙酒店办公楼(东北角)负一层至六层’、建筑面积4421平方米房屋的购房协议书不符合政府要求的房地产销售条件……现我司函告贵司:1、双方2016年5月20日签订的‘曲江源著嘉龙酒店办公楼(东北角)负一层至六层’购房协议书自本解除函送达之日起予以解除;2、贵司预付的购房款我司予以返还……”。该函发出后,原告秋林公司拒收,后被告嘉龙公司又分别于2018年7月3日、7月7日向原告秋林公司发送了内容相同的《购房协议书解除函》,均被拒收。2018年7月16日被告嘉龙公司向原告秋林公司签约代理人黄任发送了解除函扫描件。

2018年9月29日被告嘉龙公司将全部购房款退还给原告秋林公司,原告秋林公司收讫。原告秋林公司于次日回函被告嘉龙公司,称:“贵公司的单方解除行为没有合同及法律依据,属于无效;……”。

2016年11月28日,被告嘉龙公司按要求向西安市规划局曲江新区分局申请变更案涉项目的规划设计,之后将原《规划许可证》上交西安市规划局曲江新区分局。2018年9月25日西安曲江新区管理委员会西曲江发(2018)345号文件载明:“西安嘉龙置业有限公司:你单位报送的《关于嘉龙酒店项目申请调整项目建设内容及名称的报告》收悉。经研究,同意将该项目相关内容予以变更,具体如下:一、项目名称由嘉龙酒店变更为曲江源著;二、建设内容由酒店、办公、商业及公寓变更为办公、商业及公寓,最终以规划审批为准。2018年7月13日监理日志、工程结算审查认证单等证据显示,被告嘉龙公司2018年7月13日发送解除函时,涉案工程正进行负二层顶板钢筋绑扎,工程造价仅为4283873.99元。2019年5月31日被告嘉龙公司取得变更后的《规划许可证》。原告秋林公司起诉时,即2018年10月,案涉楼盘并不具备办理《商品房预售许可证》的条件。涉案B座楼盘目前已竣工,据土地出让金专用发票、开发前期投资、各工期《工程结算书》以及相关购销合同等证据显示,涉案楼盘的工程投资已达53510223.76元。

原审法院认为,民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗。违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。因此,本案对原、被告双方《购房协议书》的合同效力认定,是判断案涉《购房协议书解除函》是否产生相应法律后果的前提和条件。

关于双方《购房协议书》所涉法律关系的认定问题。原、被告签订《购房协议书》所涉及的双方当事人名称、房屋基本状况、商品房总价款、付款方式、付款时间、房屋交付时间、违约责任以及其他配套设施等内容进行了明确约定,协议书内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。双方上述案涉《购房协议书》签订后,原告秋林公司在约定期限内支付了总房款51283600元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,双方之间依法形成商品房预售合同法律关系。

关于双方《购房协议书》的效力问题。商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,对于发展经济具有积极意义。但是,该制度客观上降低了开发门槛,如果疏于规范管理,会产生侵害利害关系人乃至国家利益的不利后果。因此,基于维护社会公共利益以及我国社会主义市场经济秩序的客观要求,国家设立了商品房预售许可制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”的规定,即是保护国家商品房预售许可制度的效力性法律规范。结合本案,原、被告均为企业营商主体,具有基本的市场运作之能力和合法经营之意识。但是,作为企业法人,原告秋林公司在明知被告嘉龙公司并不具备商品房预售条件的情况下,仍与被告嘉龙公司达成案涉协议,违规进入房地产买卖市场以追逐商业利益。至2018年10月原告秋林公司提起诉讼前,被告嘉龙公司仍未达到《城市商品房预售管理办法》第五条所规定的预售商品房的条件,无法取得商品房预售许可证,且本案也无证据证明被告嘉龙公司发函时,其不作为阻却了办证条件的成就。可见,原、被告双方均存在基于于法相悖之缔约动机,以期达到规避国家商品房预售许可而获取商业利益之共同目的。因此,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第(五)项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,原、被告双方签订的案涉《购房协议书》应当依法认定为无效,双方均应对其于法相悖之行为承担相应法律责任。

最后,被告嘉龙公司发出解除函后,即按其“贵司预付的购房款我司予以返还”的解除函的意思表示,将全部购房款退还了原告秋林公司。但是,原告秋林公司在保有退款确保了投资安全的情况下,即于次日向被告嘉龙公司复函,表示不同意终止双方案涉购房协议,而且原告秋林公司收讫该51283600元退款已达两年,在此期间,原告秋林公司并未采取回退、提存等方式明确表示拒收该款项。因此,原告秋林公司本应另案依合同无效的相关法律规定主张其权利,而不应在默示接受返还财产,接受合同无效或终止后果的情况下,以继续履行有效协议为目的,提起本案诉讼。

综上所述,因解除协议需以存在合法、有效之合同作为前提条件,而无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。因此,被告嘉龙公司向原告秋林公司发出的解除函并无解除有效合同的事实依据,不能产生解除有效合同的法律后果,亦应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决:确认西安嘉龙置业有限公司作出的解除2016年5月20日签订的《购房协议书》之《购房协议书解除函》无效。原告西安秋林商贸有限责任公司已经预交的298218元案件受理费,由被告西安嘉龙置业有限公司负担。

本院审理中,嘉龙公司提交以下证据:第一组:2019年9月秋林公司接受媒体采访的报道;第二组:房地产价格统计平台安居客成交记录;第三组:西安市住房保障和房屋管理局2018年行政处罚项目名单;第四组:西安市住房保障和房屋管理局2018年未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目名单;第五组:2019年8月9日陕西省住房和城乡建设厅通报、华商报报道。证明目的:秋林公司认可退回的是购房款;同地段的房屋价格并未明显上涨;嘉龙公司为了落实政府整改要求,纠正违规销售问题,于2018年9月29日将全额房款退还秋林公司;省、市住建部门关于房地产无证销售的专项整治持续进行。

秋林公司质证认为:第一组、第二组证据真实性、证明目的均不认可;第三组、第四组证据真实性认可、证明目的不认可,行政处罚决定与案涉项目及嘉龙公司无关,与本案无关联性;处罚决定并未责令开发商解除合同。

庭审中,秋林公司向本院申请调查核实涉案项目是否具备办理《商品房预售许可证》的条件。庭审中,秋林公司与嘉龙公司均认可“目前办理预售许可证缺乏实测报告”,“实测报告出来后办证的要件就达到了”。

本院经审查认为,嘉龙公司提交的证据与本案不具有关联性,不予采信。关于嘉龙公司主张的涉案房屋建设成本为53510223.76元,因涉案房屋的建设成本与涉案合同效力的认定没有直接关系,故本院对此不予认定。秋林公司的调查取证申请不符合人民法院调查收集证据的情形,不予准许。

本院二审查明的其他事实与一审一致,本院予以确认。

本院补充以下事实:嘉龙公司营业执照显示:成立日期:2007年6月4日;经营范围:一般经营项目:房地产开发……。

嘉龙公司于2015年10月12日取得西规曲建字第(2015)029号《建设工程规划许可证》,建设项目名称:嘉龙酒店。该证2019年5月31日备注:建设项目名称由嘉龙酒店变更为曲江源著;……建设规模不变。

2019年7月25日嘉龙公司(甲方)与西安市房产测量事务所(乙方)签订《不动产测绘委托合同》,对曲江源著项目进行房屋实测,该合同约定:“……三、委托测绘类型(二)房屋实测2、自甲方符合实测条件并向乙方提交相关资料且支付合同定金之日起25个工作日内,乙方应完成甲方委托的测绘事项”。2019年7月29日嘉龙公司缴纳定金10068元。

本院认为,本案争议的焦点为:一、《购房协议书》的效力;二、《购房协议书解除函》是否产生相应法律后果。

一、关于《购房协议书》的效力。

依法成立的合同对当事人产生约束力,双方必须严格依据合同享受权利、承担义务。《购房协议书》签订后,秋林公司按照合同约定支付了购房款,履行了合同义务。2016年5月20日双方签订《购房协议书》,2016年6月20日前秋林公司向嘉龙公司支付完毕全部购房款51283600元,至2018年7月3日嘉龙公司向秋林公司发出解除函,嘉龙公司对秋林公司的合同履行情况未提出异议。2018年9月29日嘉龙公司将全部购房款退给秋林公司,使用购房款2年3个月。一审查明涉案楼盘已竣工,嘉龙公司本应积极履行合同义务,却以自身原因造成的违法事实为由要求解除合同,主张合同无效,不符合诚实信用原则。商品房预售许可证的办理只能由房地产开发企业申请办理。嘉龙公司成立于2007年6月4日,从事房地产开发项目。作为房地产开发企业,对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的,对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性是明知的。嘉龙公司签约时未取得商品房预售许可证,虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定,但是并不必然导致其签订《购房协议书》的民事法律行为无效。合同解除适用于有效成立的合同。嘉龙公司要求解除《购房协议书》,说明嘉龙公司认可该协议书有效。嘉龙公司在诉讼中主张合同无效的观点与其解除合同的行为相矛盾。嘉龙公司与秋林公司签订的《购房协议书》有效,双方之间形成有效的商品房预售合同法律关系。

二、《购房协议书解除函》是否产生解除合同的法律后果。

从目前查明的案件事实来看,嘉龙公司取得了国有土地使用证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证四个证件,其于2018年9月10日向西安市曲江新区管委会申请调整项目建设内容及名称是涉案房屋没有办理商品房预售许可证的原因之一,2018年9月25日西安曲江新区管理委员会同意将案涉项目相关内容予以变更。嘉龙公司与西安市房产测量事务所亦签订了《不动产测绘委托合同》,对涉案房屋进行实测。嘉龙公司在庭审中陈述涉案房屋实测后即具备办理商品房预售许可证的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。本案不存在上述情形,故嘉龙公司不享有法定解除权。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”《购房协议书》第四条约定:“……买受人(秋林公司)有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人(嘉龙公司)。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款,并向买受人赔偿违约金人民币壹仟万元整”。如前所述,《购房协议书》并不存在无效事由,第四条仅约定买受人有权解除合同,未约定出卖人解除合同的情形,故嘉龙公司亦不享有约定解除权。

关于嘉龙公司主张秋林公司收到退房款后未提出异议是否视为其同意解除合同的问题。秋林公司收到嘉龙公司的退款后,明确回函告知嘉龙公司的单方解除行为没有合同及法律依据,属于无效,并向西安中院提起诉讼。秋林公司明确表示不同意解除合同,原审法院认定秋林公司默示接受返还财产、接受合同无效或终止后果与事实不符,本院予以纠正。

《购房协议书》未约定嘉龙公司解除合同的情形,涉案协议亦不具备法律规定的解除条件,故嘉龙公司的《购房协议解除函》不具有解除合同的法律效力。

另,关于秋林公司向原审法院申请调查取证,原审法院未予调取是否违反法定程序的问题。原审审理中,秋林公司申请原审法院向西安市住房和城乡建设局调查核实嘉龙公司开发的涉案房屋是否具备办理《商品房预售许可证》的条件。本案审理中,秋林公司亦提出此项申请。本院经审查认为秋林公司的申请不符合人民法院调查收集证据的条件,对秋林公司的申请不予准许。故原审法院未调查取证并不违反法定程序。秋林公司的该项上诉请求不能成立,本院予以驳回。

综上,秋林公司的上诉理由部分成立,本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚,适用法律虽有瑕疵即对合同效力认定不当,但裁判结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费298218元由西安秋林商贸有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长   王晓平

审 判 员   杨晓梅

审 判 员   李 鑫

二〇二〇年十二月二十二日

书 记 员    史明静

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