西宁大西门餐饮有限公司与冶二买马秀清等合同纠纷二审民事判决书

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青海省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）青民终197号

上诉人（原审被告）：西宁大西门餐饮有限公司。住所：青海省西宁市城中区。

法定代表人：冶二买，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马海军，青海恩泽律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：冶二买，男，1959年6月21日出生，回族，系西宁大西门餐饮有限公司董事长，住青海省西宁市。

上诉人（原审被告）：马秀清，女，1965年1月8日出生，回族，住青海省西宁市。

委托诉讼代理人：冶二买（系马秀清之夫），住青海省西宁市。

上诉人（原审被告）：冶鲁古么，男，1983年3月21日出生，回族，住青海省西宁市。

委托诉讼代理人：冶二买（系冶鲁古么之父），住青海省西宁市。

被上诉人（原审原告）：西宁经济技术开发区立义医院。住所：青海省西宁市经济技术开发区。

法定代表人：马辉萍,该院院长。

委托诉讼代理人：黄小伟,青海树人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：喇海翔,四川树业律师事务所律师。

原审第三人：冶龙，男，1989年6月10日出生，回族，住青海省西宁市。

委托诉讼代理人：张生宽，青海恩泽律师事务所律师。

上诉人西宁大西门餐饮有限公司（以下简称大西门公司）、冶二买、马秀清、冶鲁古么诉与被上诉人西宁经济技术开发区立义医院（以下简称立义医院）、原审第三人冶龙合同纠纷一案，青海省西宁市中级人民法院于2019年4月11日作出（2017）青01民初174号民事判决，大西门公司及冶二买不服提起上诉，本院于2019年12月16日作出（2019）青民终136号民事裁定，撤销一审民事判决并发回重审。该院于2020年6月11日作出（2020）青01民初83号民事判决，冶二买、马秀清、冶鲁古么不服提出上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人大西门公司法定代表人冶二买及委托诉讼代理人马海军，上诉人冶二买、马秀清、冶鲁古么的委托诉讼代理人张生宽，被上诉人立义医院的委托诉讼代理人黄小伟、喇海翔，原审第三人冶龙的委托诉讼代理人张生宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人大西门公司上诉请求，1.撤销（2020）青01民初83号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。

事实与理由：

一、原审判决有失公允，裁判失当。(一)原审判决罔顾合同约定，肆意加重上诉人的合同义务。上诉人在与被上诉人缔结案涉《资产转让合同》时，就被上诉人未能如实进行转让资产相关信息披露、履行告知义务及逾期履行转让资产变性、过户合同义务等事项的违约责任做了明确约定，被上诉人知晓上述合同义务的违约责任且同意签署，这让上诉人有理由相信被上诉人可以保证案涉合同能够按约履行，不存在履行障碍。上诉人基于对被上诉人的信任与被上诉人签订案涉《资产转让合同》，且在合同中约定了自己的合同权利，已尽到了签订合同时的合理注意义务。原审法院罔顾合同约定，在判决书中认定“大西门公司在签订金额高达52000000元的资产转让合同之前理应对该宗地的土地用途能否进行变更进行核实”，一再强调上诉人作为资产受让方在签订合同时的注意义务，却对被上诉人作为资产转让方在签订高达52000000元的《资产转让合同》前是否能完成乙方合同义务，是否存在履约障碍所应尽到的责任义务只字未提，甚至认为上诉人未提交证据证明被上诉人存在故意隐瞒行为。原审法院无视被上诉人自己提交的证据，片面强调上诉人责任，故意忽略被上诉人的合同义务。原审法院如此偏袒，丧失了人民法院审理案件所应有的中立性，裁判已无公正可言。（二）原审判决逻辑混乱，案件事实认定与法律适用严重脱节。原审判决认定事实部分中没有任何涉及被上诉人履行合同约定的办理变更转让资产性质和过户手续义务的相关事实，但却在判决书中载明“立义医院虽已主动履行了办理有关土地变性相关手续的义务”。原审法院在没有相关事实及证据的情况下予以证明，且也未认定该事实的情况下进行认定立义医院已主动履行了土地变性合同义务，罔顾事实，肆意妄为。原审判决就涉案合同是否应当解除中认为“《资产转让合同》项下所涉土地性质不能变更，合同确已不具备继续履行的条件，合同根本目的无法实现，本案的《资产转让合同》及补充协议应当自本案判决生效之日予以解除”。在合同解除的法律后果中同时认为“本案《资产转让合同》因无法继续履行而解除”。在违约责任上认定“大西门公司未按此约定履行付款义务构成违约。”原审判决在认定上诉人一般违约的情况下让上诉人承担了合同解除的全部法律责任。综上，原审法院违反《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第四十三条之规定，缺乏人民法院审理案件时应当具备的独立性、中庸性、公允性，裁判失范失当。

二、本案的违约方为被上诉人，原审判决认定上诉人违约完全错误。原审判决仅以2014年2月19日《补充协议》得出付款条件转变为“先款后证”的结论并以此认定上诉人违约，完全是孤立、片面的解读证据，故意将《补充协议》这一作为《资产转让合同》《之补充合同》的局部变更约定与上述合同整体割裂开来，未尽全面准确把握合同权利义务之责。（一）上诉人已严格履行自身合同义务，不存在违约行为。上诉人与被上诉人之间签订的《资产转让合同》《之补充合同》《补充协议》是双方之间合同权利义务不可分割的有机整体。合同明确约定被上诉人负有将案涉土地使用权的土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的性质变更为商业用地的义务。但被上诉人却至今未履行该合同义务。原审法院“大西门公司在合同约定的期限内未按约履行付款义务，其行为构成违约”的判定，是选择性忽视被上诉人需在2014年前完成土地变性并将土地使用权证交付给上诉人的合同义务一直未改变的前提下的错误认定，是对《资产转让合同》第5.1.3条明确约定若被上诉人逾期交付过户后的权属证书的，上诉人有权按逾期时间相应延长后续款项支付；是对《之补充合同》“立义医院承诺将门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕”等一系列合同条款约定视而不见之下的判断；更是对该条中“房产证办出来前的”的付款约定无视下判断，上诉人在付款条件未成就下的拒绝支付何来违约。（二）被上诉人未履行将案涉土地使用权的土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的性质变更为商业用房以及办理过户合同义务的事实清楚，证据充分，原审判决未予以认定，显属错误。被上诉人自始至终未能向法庭提交其为履行上述土地房屋变性的合同义务而实施了何种履约行为的事实证据。原审判决认定的事实部分中也未有被上诉人履行上述合同义务的认定。上诉人向法庭提交的案涉土地抵押担保协议及相关解除的文件资料充分说明了被上诉人履约的不可能性，这与其无法提交履约证据的客观事实能够相互印证。被上诉人未履行乙方义务的情况下要求上诉人付款，该付款条件不成就。本案中被上诉人的上述违约事实清楚，证据充分。原审法院在认定了合同约定2014年办理房产证且截至2016年才解除抵押的事实情况下，仍认为“立义医院已主动履行了办理有关土地变性的相关手续的义务”是完全无视该被上诉人违约事实。综上，原审判决逻辑混乱，作出的判项与认定的判决理由相互矛盾，缺乏事实和法律依据，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实，纠正原审错误，依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。

上诉人冶二买、马秀清、冶鲁古么同意大西门公司的上诉意见，另补充称，1.依法撤销原判决，查清事实后改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案所有诉讼费用。

事实与理由：

一、原判决认定基本事实不清。（一）本案案由定性不清导致事实不清。被上诉人和原审上诉人大西门餐饮城签订的《资产转让合同》第一条1.1款约定：转让标的为：土地使用权及上述土地上的四栋建筑物。根据该款约定不难得出：被上诉人和上诉人大西门餐饮城在转让土地使用权及地上附着物。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，本合同内容属于建设用地使用权转让及附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号）及《最高人民法院关于增加民事案件案由的通知》（法〔2018〕344号）、8日，《最高人民法院关于补充增加民事案件案由的通知》（法〔2018〕364号）的规定，本案案由应当为：建设用地使用权转让合同纠纷。原判决将本案笼统地定性为合同纠纷导致事实不清。（二）原判决认定被上诉人的义务事实不清原判决对于被上诉人应当履行的以下合同义务没有查明：1.《资产转让合同》第一条1.2款约定，被上诉人立义医院负责水、电、燃气的开通并负责过户至原审上诉人大西门餐饮城指定公司名下；2.《资产转让合同》第一条1.4款约定，在资产的转让过程中，原审上诉人大西门餐饮城的义务为积极协助办理相关事项；3.《资产转让合同》第一条4.3款约定，2014年底前被上诉人负责完成将转让标的过户至原审上诉人大西门餐饮城指定的个人及公司名下。2014年12月31日前向原审上诉人大西门餐饮城交付转让标的过户至个人及公司名下的土地使用权证、房屋所有权证；4.《资产转让合同》第一条5.1.3款约定，被上诉人逾期交付过户后的权属证书的，上诉人大西门餐饮城按逾期时间相应延长后续款项支付；5.《资产转让合同》第一条6.1款约定，……遭受不可抗力的一方，应及时通知对方，并在事件发生后十五日内提供不可抗力事件之证明文件；6.《资产转让合同》第一条6.2款约定，根据不可抗力事件对合同影响的程度，由各方协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。7.《资产转让合同》之补充合同第二条约定，被上诉人承诺将门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕，……上述约定证明：不论付款义务的时间点如何变更，被上诉人办理权属证书且告知办证情况的义务没有改变。（三）原判决没有查明被上诉人是否履行了办证义务导致事实不清。根据《补充协议》①“2014年房产证办出来之前付款人民币1000万元。”的约定，办证与付款有先后履行顺序。上诉人大西门餐饮城付款前提是被上诉人必须先履行两个义务：开始办证且已到了办出来的阶段；告知上诉人大西门餐饮城上述情况。否则，上诉人大西门餐饮城有权拒绝付款。这也符合《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定。（四）原判决没有查明被上诉人所称的“多次催促付款；大西门餐饮城种种理由拒绝”导致事实不清。被上诉人在其《民事起诉状》中称“……，被告对于……2014年房产证办出前支付1000万元的付款义务并未履行，在此期间原告多次向被告催促支付转让价款，但被告以种种理由拒绝支付。……”，那么，被上诉人必须承担“多次催促”和“种种理由”的举证责任，该项事实的查明就可以证明被上诉人是否履行了办证义务，上诉人大西门餐饮城是以何种理由拒绝了付款，该等理由是否成立等事实，进而证明上诉人大西门餐饮城是否违约。（五）原判决没有查明土地使用权是否返还导致事实不清。本案为建设用地使用权合同纠纷，原判决对案涉建设用地使用权是否应当返还既没有查明，也没有认定，更没有判决，使得原判决成为无源之水、无本之木。二、原判决认定事实错误。（一）认定合同根本目的无法实现错误。本案为建设用地使用权转让合同纠纷，案涉《资产转让合同》的根本目的为转让建设用地使用权。土地性质的变更只是一个附随目的，不是案涉《资产转让合同》的目的，更不是根本目的。原判决首先认定案涉《资产转让合同》的目的为变更土地性质，进而认定案涉土地性质不能变更导致合同不具备继续履行的条件，合同根本目的无法实现完全错误。（二）认定被上诉人不存在故意隐瞒行为且无法预料所涉土地使用权无法变更性质错误。首先，作为案涉建设用地的使用权人，被上诉人对建设用地用途的改变能否进行、如何进行是明知的。根据其签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条的约定，被上诉人早在2006年4月16日签订上述合同时已经明知必须按照约定的土地用途和使用条件使用土地。如要改变土地用途和使用条件，必须履行以下程序：必须依法办理有关审批手续；同时向出让人提出申请，取得出让人同意；签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同；调整土地出让金；办理土地变更登记。第二十条约定，被上诉人首次转让土地使用权时必须经出让人认定符合条件。第二十一条约定，土地使用权的转让不得国家法律、法规和本合同的约定。其次，根据宁开东规建土（2017）37号文件，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局不同意被上诉人变更土地用途申请的理由不仅仅是因为与规划用途不符，而且被上诉人的地上附着物尚未通过规划验收，产权不明晰，不具备办理不动产权证书的条件，土地无法分割。该文件证明：被上诉人在2017年9月前没有履行过《资产转让合同》及补充协议约定的办证义务。而且如果办证被上诉人需完成规划验收等义务。（三）原判决认定被上诉人和上诉人大西门餐饮城对付款方式由先办证后付款变更为了先付款后办证，上诉人大西门餐饮城违约错误。《资产转让合同》第一条4.3款约定，2014年底前被上诉人负责完成将转让标的过户至上诉人大西门餐饮城指定的个人及公司名下。2014年12月31日前向上诉人大西门餐饮城交付转让标的过户至个人及公司名下的土地使用权证、房屋所有权证；《资产转让合同》之补充合同第二条约定，被上诉人承诺将门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕，……。《补充协议》①约定，2014年房产证办出来之前付款人民币10000000元。根据上述约定，第一被上诉人的办证和过户义务不但没有改变，而且提前到了2014年4月之前；第二办证和付款不存在改变先后履行顺序的问题。上诉人大西门餐饮城付款的前提是必须得到被上诉人房产证已在办理且要办出来的通知后才付款，并非先付款后办证。原判决适用法律错误。本案是建设用地使用权转让合同纠纷案件，应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十三条、第二十五条、第二十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条进行裁判。三、原判决认定被上诉人对上诉人冶二买、马秀清、冶鲁古么的出资（上诉人大西门餐饮城）和股东权益享有优先受偿权错误。原判决认定案涉合同解除没有事实与法律依据，那么就不存在上诉人大西门餐饮城不履行债务的情形，被上诉人无权就上诉人冶二买、马秀清、冶鲁古么的出资（上诉人大西门餐饮城）和股东权益拍卖、变卖的价款优先受偿。综上所述，原判决认定事实错误、认定事实不清，适用法律错误，故依法提起上诉，请求贵院依法维护上诉人的合法权益。

被上诉人立义医院辩称，一、大西门公司未按《及补充协议》约定支付转让价款，构成根本违约，《资产转让合同》所涉土地性质不能变更，导致合同根本目的不能实现。答辩人解除《资产转让合同》符合《合同法》规定，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以解除。二、涉案《及补充协议》依法予以解除的情况下，根据《合同法》第九十七条规定，案涉房屋应当恢复到原始状态，大西门公司依法应当向答辩人返还案涉资产。三、大西门公司未按约支付10000000元存在违约，根据《合同法》第一百零七条规定以及合同约定，大西门公司应当承担违约责任。四、案涉土地虽未能变更使用性质，但大西门公司基于出租标的物取得了高额收益，在《及补充协议》解除后，应将此收益向答辩人返还。五、案涉土地抵押并不影响大西门公司使用案涉资产，同时答辩人在履行原合同的过程中积极履行了资产和土地的交付义务，案涉土地抵押之后也在抵押履行期届满前进行了土地解押的措施，大西门公司所述的无付款义务的抗辩不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。大西门公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么的上诉主张和理由，没有事实根据和法律依据，上诉理由不能成立，请求人民法院依法予以驳回。

立义医院向一审法院诉求：1.解除立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》；2.判令大西门公司返还宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97平方米的别墅，已按照被告大西门公司指示过户于第三人冶龙名下，若第三人冶龙不予变更别墅所有人权属登记并交付原告立义医院，大西门公司应当按照资产价值5797700元赔偿原告立义医院损失；3.判令大西门公司返还层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房一栋、层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房一栋以及层高为两层建筑面积为199.58平方米的锅炉房一栋及锅炉房房内现有全部锅炉设备；4.判令立义医院就马秀清、冶二买、冶鲁古么分别持有大西门公司数额为1020000元、4080000元、1020000元的股权拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；5.判令大西门公司支付立义医院违约金8418766元（暂计算至2020年3月30日，实际违约金计算至判决生效之日止）；6.判令大西门公司向立义医院支付合同解除之日起至2023年12月31日止的青海兴华医院承租租期内剩余租金的收益，每年按3500000元计算；7.本案诉讼费、评估费17700元由上述各被告承担。

一审法院认定事实，2013年3月25日，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同》，约定立义医院将以下资产：1.西经开国用（2006）第XXX-X-X号面积为6972.75平方米的土地使用权；2.上述土地上的四栋建筑物：（1）马X超名下房产证号为宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97平方米的别墅一栋；（2）层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房一栋；（3）层高为四层建筑面积约800平方米的办公楼房一栋；（4）层高为两层建筑面积199.58平方米的锅炉房一栋及锅炉房内现有全部锅炉设备，作价50000000元转让给大西门公司，并约定立义医院负责将土地使用权和土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的房屋性质变更为商业用房。付款方式为：合同生效当日支付500000元，合同生效后六十日内支付19500000元；在2015年、2016、2017年每年支付10000000元，其中在每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元。合同同时对担保方式、交割、违约责任等内容进行了约定。2013年6月24日，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同之补充合同》，约定增加转让价款2000000元，总额变更为52000000元，增加的价款由大西门公司在2013年10月1日前支付；立义医院承诺将立义医院门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕，在办理完相关手续之后，大西门公司于2014年5月1日前支付立义医院5000000元；并对《资产转让合同》中约定的付款时间进行了变更，即：在2014年10月1日前支付5000000元，2015年、2016年每年支付10000000元，其中在每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元；2017年6月1日前支付5000000元。2013年8月29日，大西门公司与青海兴华医院签订《房屋租赁合同》，将层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房出租给青海兴华医院，租期2014年1月1日至2023年12月31日，租金为每年3500000元，合计35000000元，租金支付方式为以拆迁安置房屋一次性抵顶十年租金。青海兴华医院承租后，开办了青海湘亚医院。2013年11月19日，冶二买、马秀清、冶鲁古么与立义医院签订《股权质押合同》，约定以其分别持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益质押对大西门公司与立义医院的《资产转让合同》及补充合同项下的债务提供质押担保，担保债权本金分别为20000000元、5000000元、5000000元，并于2013年11月20日办理了质押登记。2014年2月19日，大西门公司法定代表人冶二买与立义医院法定代表人马辉萍再次签订《补充协议》约定：付款时间提前到以下年份1.2014年房产证办出来之前付款10000000元；2.2015年3月之前付款10000000元，6月之前付款5000000元；3.2016年6月之前付款5000000元；前期协议中付款方式以此协议为主。上述合同签订后，大西门公司分别于2013年3月25日、6月25日、9月17日向立义医院付款共计22000000元。2014年5月8日，马辉超与冶龙签订《西宁市房屋买卖契约》，并按照大西门公司的指示，将其名下房产证号为宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97平方米别墅的房屋所有权过户至冶龙名下。另查明，案涉转让资产除631.97平方米的别墅办理了房屋所有权证，产权证号由宁房权证经济技术开发区第XXXX号变更为青（2017）东川工业园区不动产权第XXXX号，其余三栋建筑物未办理房屋所有权证。资产所涉土地办理了西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号土地使用权证，地类（用途）为医疗卫生，使用权类型为出让。2006年5月19日，立义医院对西经开国用（2006）第XXX-X-X号土地使用权进行抵押登记，于2016年3月9日注销抵押登记。2006年5月22日，立义医院就案涉转让资产中门诊楼、锅炉房以在建工程设定抵押，后于2015年注销该抵押登记。再查明，2007年8月3日，青海省国土资源厅下发青国土资土〔2007〕41号《青海省国土资源厅关于西宁经济技术开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》，该批复载明“同意园区管委会为了进一步优化园区投资环境，集约利用土地，对在广场附近规模小、效益低的工业项目予以调整。将原工业用地调整为商业用地。”2017年9月21日，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局作出宁开东规建土〔2017〕37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》，该回复明确：不同意立义医院将医疗卫生用地变更为商业用地。

一审法院对涉案合同是否应当解除的问题认为，首先，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同》明确载明转让的资产包括6972.75平方米的土地使用权及地上附属的四栋房产，另包括现存锅炉设备。经查，上述土地使用权性质为出让，地类（用途）为医疗卫生，立义医院已通过出让方式取得案涉资产，对该资产依法享有转让的权利，故本案中立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》，系双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，《资产转让合同》中明确载明土地使用权证号为西经开国用（2006）第XXX-X-X号，同时约定立义医院将土地使用权的土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的房屋性质变更为商业用房，表明双方在资产转让时对于涉案土地性质的为医疗用地均是明知的。大西门公司在签订金额高达52000000元的资产转让合同之前理应对该宗地的土地用途能否进行变更进行核实，其在签订合同的一年时间内陆续支付22000000元的转让款表明其亦认可该土地可以进行变性的事实，且其未提交相应的证据证明立义医院在履行协议过程中存在故意隐瞒的行为，故依据《资产转让合同》的约定以及当事人的陈述，可以认定，立义医院与大西门公司在签订合同的当时均无法预料所涉土地使用权无法由医疗用地变更商业用地的情况。再次，《资产转让合同》在履行过程中，对于土地变性的约定最终不能实际履行的客观原因，是由于西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局于2017年9月30日做出的宁开东规建土（2017）37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》对于案涉土能否变更用途做出明确回复，不同意立义医院将涉案土地由医疗卫生用地变更为商业用地，故立义医院虽已主动履行了办理了有关土地变性的相关手续的义务，但因《资产转让合同》项下所涉土地性质不能变更，合同确已不具备继续履行的条件，合同根本目的无法实现，本案的《资产转让合同》及补充协议应当自本案判决生效之日予以解除。一审法院对合同解除的法律后果问题认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未解除的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于恢复原状的问题，本案《资产转让合同》因无法继续履行而解除后，大西门公司理应向立义医院返还转让的资产，包含层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58平方米的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备。对于东川工业园区的别墅属于转让资产的一部分，理应由大西门公司予以返还，因该房产已按照大西门公司的指示将权属过户于第三人冶龙名下，需由冶龙配合办理动产权属变更登记至立义医院名下并实际予以交付，如果不予变更，则应根据青海思创房地产评估有限公司所作出的青思创司鉴〔2018〕鉴字第48号《评估鉴定意见书》，由大西门公司向立义医院赔偿5797700元。大西门公司虽然对该鉴定结论有异议，但没有提交有效证据予以支持,故应以该鉴定意见书的结论作为认定赔偿数额的依据。关于损失赔偿问题，本案中，大西门公司已将案涉转让资产中的门诊楼房、办公楼房于2014年1月1日出租给青海兴华医院，租期10年，租金35000000元由青海兴华医院以房屋抵顶的方式一次性交付给了大西门公司，现立义医院主张大西门公司应支付判决合同解除之日起至2023年12月31日止的青海兴华医院承租租期内每年按3500000元计算的剩余租金利益作为损失赔偿，结合各方对合同的履行情况、当事人的预期利益及实际损失,立义医院的该项诉讼请求是因合同解除后其可能无法及时收回案涉资产而需待第三方租赁期满才能行使占有使用收益等权利而产生的可期待利益，包含转售（租）利益损失或经营利润损失等，立义医院参照租金金额并自合同实际解除之日予以主张符合客观实际，该项损失应当由大西门公司予以赔偿。本案的鉴定费作为立义医院的直接损失,亦应由大西门公司负担。关于违约责任的认定问题，本案中，对于转让价款支付方式，立义医院与大西门公司先后签订两次补充协议对原《资产转让合同》中的支付时间和内容进行了变更，根据2014年2月19日最终签订的《补充协议》明确将剩余付款时间提前到以下年份，即2014年房产证办出来之前付款10000000元；故经双方协商已将原有的由土地证和房产证办理完毕后付款变更为先付款后办证，但大西门公司未按此约定履行付款义务，构成违约。合同解除后，不仅适用赔偿损失的违约责任，在当事人约定违约金条款的情况下，违约责任亦应适用。双方《资产转让合同》5.2.1条约定：按银行同期贷款利率的四倍承担违约责任，现立义医院仅以银行同期贷款利率主张截止2020年3月30日的违约金，并以年利率6%计算至判决生效之日，且系对自身权利的处分，应予准许。经分段计算，截止2020年3月30日违约金应为8418766元，2020年3月31日至判决合同解除之日的违约金以欠付转让款30000000元为基数，按年利率6%计算。同时，本案中基于大西门公司也有给付行为，经法庭再三释明，对于合同解除时的法律后果其亦可提出同时履行抗辩，但大西门公司对于已付款项表示通过另行起诉的方式解决，故在本案中不予处理。冶二买、马秀清、冶鲁古么分别以其持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益质押给立义医院，担保债权本金分别为20000000元、5000000元、5000000元，质押担保的范围为主合同项下全部债权，故立义医院对冶二买、马秀清、冶鲁古么分别持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益拍卖、变卖所得在20000000元、5000000元、5000000元的范围内享有优先受偿权。综上,立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》《资产转让合同之补充合同》及《补充协议》属双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。立义公司按约向大西门公司交付案涉了转让资产,但大西门公司在合同约定的期限未按约履行付款义务,其行为构成违约。实现受让资产的交付并完成土地、房产性质的变更关系到涉案合同目的能否实现问题，现涉案土地及房产用途确已无法进行变更，本案合同目的不能实现，依法应予解除。合同解除后，大西门公司应承担恢复原状、赔偿损失及支付违约金等法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除立义医院与大西公司签订的《资产转让合同》；二、大西门公司于本判决生效之日起三十日内向立义医院返还位于西宁经济技术开发区面积为631.97平方米的别墅（产权证号：青（2017）东川工业园区不动产权第XXXX号），由第三人冶龙协助办理过户手续；如不能返还则由大西门公司向立义医院以5797700元价值予以赔偿；三、大西门公司于本判决生效之日起三十日内向立义医院返还层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58平方米的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备；四、大西门公司于本判决生效之日起三十日内向立义医院支付截止2020年3月30日的违约金8418766元，2020年3月31日至判决生效之日的违约金，以尚欠款项为基数按年利率6%计算；五、大西门公司于本判决生效之日起三十日内向立义医院赔偿自合同解除之日起至2023年12月31日止的青海兴华医院承租租期内剩余租金的收益损失，按每年3500000元计付；六、立义医院对冶二买、马秀清、冶鲁古么分别持有的对大西门公司的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益拍卖、变卖所得价款在20000000元、5000000元、5000000元的范围内享有优先受偿权；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费401800元，案件鉴定费17700元，均由大西门公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么负担。

二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。

一、关于本案纠纷的法律关系问题。上诉人冶二买、马秀清、冶鲁古么认为案涉《资产转让合同》的根本目的为转让建设用地使用权，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。本院认为，案涉《资产转让合同》约定立义医院将本合同项下的资产包括西经开国用（2006）第XXX-X-X号面积为6972.75平方米的土地使用权以及上述土地上的四栋建筑物进行转让，其转让价款52000000元包括土地使用权及建筑物的价款，立义医院因合同相对方未支付转让款提起诉讼，一审法院根据基础事实和诉讼请求确定案由为合同纠纷，实际已涵盖双方争议的法律关系，一审确定本案为合同纠纷案并无不当。冶二买、马秀清、冶鲁古么对此的上诉理由不成立。

二、关于双方在《资产转让合同》中约定对西经开国用（2006）第XXX-X-X号土地使用权由医疗卫生用地变更为商业用地，对门诊楼和办公楼的房屋性质变更为商业性质的条款是否能够继续履行的问题。本院认为，根据《资产转让合同》记载内容，能够证明双方在签订转让合同时明确知道案涉土地使用权和门诊楼、办公楼房屋属医疗卫生用地用房。对此一审判决认定双方在资产转让时对涉案土地使用权、门诊楼和办公楼房屋的性质均明知，符合本案事实。据此，大西门公司关于立义医院在签订合同和履行合同过程中存在故意隐瞒上述事实的上诉理由不成立。对于案涉土地使用权及房屋性质能否变更为商业性质的问题，根据西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局2017年9月30日作出的宁开东规建土（2017）37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》内容“立义医院拟申请变更的土地用途与《西宁市城市总体规划（2001-2020）》（2015年修订）中的规划用途不符，为确保城市规划的严肃性、整体性，不同意将医疗卫生用地变更为商业用地。”据此，双方在《资产转让合同》约定由立义医院负责将涉案土地由医疗卫生用地变更为商业用地，以及双方在《资产转让合同》之补充协议第二条中由立义医院承诺将医院门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕的条款，实际是不能得到履行的条款，究其原因而言，应属双方在签订合同时应当注意而未注意所导致的后果，对此双方均存在缔约过失责任，且责任应当相当。

三、关于双方在履行合同过程中是否存在违约责任及案涉合同是否解除的问题。本院认为《资产转让合同》《资产转让合同之补充合同》及《补充协议》签订后，大西门公司陆续支付转让款22000000元，立义医院按《资产转让合同》约定，将地上附属层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58平方米的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备及东川工业园区金穗路14号4幢的别墅交付大西门公司，双方已实际履行了部分合同义务，但双方约定的将医疗卫生用地变更为商业用地等条款实际是不能履行的条款，现双方又不能对合同履行中存在的问题，包括转让价款及医疗卫生用地变更为商业用地等条款作出妥善处理，立义医院以大西门公司不支付合同约定款项的行为已严重影响合同的履行，致使合同目的不能实现，请求解除合同，而大西门公司亦同意解除合同。至此，本院综合案件事实，并考虑到双方已不能就继续支付转让款、对土地使用权、门诊楼等医疗卫生用地、用房变更为商业用地、用房等条款达成合意，导致继续履行合同失去基础。本院根据上述合同履行的实际情况，对一审判决解除合同予以维持。

根据本院二审查证的事实，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局作出宁开东规建土（2017）37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》的时间是2017年9月30日，而双方在《资产转让合同》约定由立义医院负责将涉案土地由医疗卫生用地变更为商业用地，《资产转让合同》之补充协议第二条立义医院承诺将医院门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕。但本案的事实表明，立义医院承诺在2014年底前办理案涉房产证等条款是不能履行的条款。因立义医院在2014年底前及事后均不能办理相关变更事宜，一审判决依《资产转让合同》之补充协议认定大西门公司须在2014年底前支付约定的10000000元款项，并认定双方对土地证和房产证办理的约定属先付款后办证，大西门公司未按先付款后办证的顺序履行付款义务构成违约，显然与本案存在的客观事实不符。据此节事实，即使大西门公司2014年底前支付10000000元，立义医院亦不能在2014年底前将门诊楼等医疗卫生用途房屋变更为商业用途，况且其取得西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局作出的宁开东规建土（2017）37号东川工业园区规划建设和土地管理局《关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》的时间是2017年9月30日。据此，一审判决认定大西门公司不付款构成违约与立义医院亦不能办理相关变更事宜之间的合同责任明显失衡，此种情形下认定大西门公司构成违约对其显然不公，不符合双方履行合同的实际情况，本院对一审认定大西门公司构成违约予以纠正。

四、对于合同解除后的相关问题的处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未解除的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《资产转让合同》因故不能履行而解除，大西门公司因合同取得的财产理应返还，其中包括层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58平方米的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备以及东川工业园区金穗路14号4幢别墅。对于东川工业园区的别墅权属已过户于第三人冶龙名下的问题，一审判决由冶龙配合办理动产权属变更登记至立义医院名下并实际予以交付，如果不予变更，则应根据青海思创房地产评估有限公司所作出的青思创司鉴〔2018〕鉴字第48号《评估鉴定意见书》，由大西门公司向立义医院赔偿相应价款5797700元。大西门公司虽对此判项不服，上诉中仅提出了抗辩意见，但未提交相应证据，其抗辩意见并不能否定客观存在的事实，一审根据鉴定意见书提出的意见认定赔偿数额有据，本院予以维持。关于大西门公司向立义医院的给付行为，一审向其释明后其表示对已付款项欲通过另行起诉的方式解决，据此一审在本案未作处理得当。

关于立义医院主张的经济损失赔偿问题，因大西门公司已将案涉转让资产中的门诊楼房、办公楼房于2014年1月1日出租给青海兴华医院，双方约定的租期为10年，双方约定由青海兴华医院以房屋抵顶的方式一次性向大西门公司交付租金35000000元，至于该部分租赁费是否支付给大西门公司属另一法律关系。立义医院根据上述事实，主张由大西门公司从判决案涉合同解除之日起至2023年12月31日止，在青海兴华医院承租租期内剩余租金的收益损失，按每年3500000元计付赔偿，符合公平公正原则。大西门公司以其未收取青海兴华医院交付租金为由，上诉其不应支付该部分款项的理由不成立。

五、对于冶二买、马秀清、冶鲁古么分别以其持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益质押给立义医院，担保债权本金分别为20000000元、5000000元、5000000元，质押担保的范围为主合同项下全部债权的问题。一审认定担保关系成立，立义医院对冶二买、马秀清、冶鲁古么分别持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益拍卖、变卖所得在20000000元、5000000元、5000000元的范围内享有优先受偿权有合同依据，且符合当事人设立担保法律关系的真实意思，冶二买、马秀清、冶鲁古么关于其不应承担相应责任的上诉意见不成立，本院不予支持。

综上,《资产转让合同》《资产转让合同之补充合同》及《补充协议》签订后，立义公司按约向大西门公司交付案涉转让资产,大西门公司支付部分款项。因变更土地、房产性质是合同约定的主要内容，对该部分合同条款不能履行，责任在于双方的缔约过失，双方对继续履行合同不能达成合意，一审判决解除合同关系得当。因合同解除，大西门公司所取得的相应财产理应返还，一审根据实际情况支持赔偿相应损失得当。据此，大西门公司的其他上诉理由和请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初83号民事判决第一、第二、第三、第五、第六内容；

二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初83号民事判决第四项内容；

三、驳回西宁大西门餐饮有限公司的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费401800元，由西宁大西门餐饮有限公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么负担267866.67元；由西宁经济技术开发区立义医院负担133933.33元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　韩　锐

审 判 员　　郭国泰

审 判 员　　周　蔚

二〇二〇年十一月二十五日

法官助理　　姚蓓熙

书 记 员　　胡婉莹

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