中油吉林化建工程公司与吉林市锦龙房地产开发公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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吉林省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉民终421号

上诉人（原审被告）：中油吉林化建工程有限公司。住所：吉林省吉林市龙潭区遵义东路31号。

法定代表人：付文宝，该公司总经理。

委托诉讼代理人：付晶松，该公司项目管理部副部长。

委托诉讼代理人：唐越，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：吉林市锦龙房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市船营区北极街999号香山景园3号楼16号网点。

法定代表人：张伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：沈晓东，男，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨识宇，吉林吉建宇律师事务所律师。

原审第三人：吉林市远达建筑安装工程有限公司。住所：吉林省吉林市船营区越北镇沙河子广场统泰物流中心四楼343-439号房间。

法定代表人：李志远，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李宏达，男，该公司员工。

上诉人中油吉林化建工程有限公司（以下简称中油化建公司）因与被上诉人吉林市锦龙房地产开发有限公司（以下简称锦龙公司）及原审第三人吉林市远达建筑安装工程有限公司（以下简称远达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中油化建公司委托诉讼代理人付晶松、唐越，被上诉人锦龙公司委托诉讼代理人沈晓东、杨识宇，原审第三人远达公司委托诉讼代理人李宏达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中油化建公司上诉请求：1.依法撤销吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初435号民事判决，改判驳回锦龙公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由锦龙公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予撤销。首先，中油化建公司与锦龙公司签订的《房地产产权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，理应得到法律的保护。根据双方签订的《房地产产权转让合同》第六条明确约定，甲、乙双方代表在《实物资产交接确认单》上签字即视为交接完成，交接完成后涉及标的的消防安全责任一并移交给乙方，日后再发生任何责任和风险一律与甲方无关。中油化建公司与锦龙公司就案涉房屋已经签订《实物资产交接确认单》，锦龙公司庭审述称仅为证照之交接缺乏事实及法律依据，根据双方合同之约定，应视为交接完成，中油化建公司已经充分履行合同义务。2.关于案涉房屋的现状与登记内容不符的问题。其中，房产证号“吉林市房权证龙字第Y0XXXXXXXX号”的房屋，仅仅是因为拆除了一面危墙，且地基仍然存在，完全可以恢复原状，不影响过户登记。关于360平方米违章建筑的问题，双方在《房地产产权转让合同》中有明确约定，锦龙公司知情且认可该违章建筑的存在，并自愿承担相关责任，不能认为是中油化建公司的过错导致。再次，关于违约金的问题。中油化建公司并未在《成交确认书》中签字盖章，应以《房地产产权转让合同》约定为准。而且，从《成交确认书》的具体约定来看，违约情形为不能交付成交标的，双方已签订《实物资产交接确认单》，根据双方合同约定，视为交接完成，中油化建公司不存在《成交确认书》的违约情形，不应承担任何违约金。3.一审庭审查明，案涉房屋无法办理产权变更是由于原审第三人远达公司恶意占据所导致的，锦龙公司应向远达公司起诉腾迁房屋，本案属告诉主体错误。4.一审判决程序违法。一审中锦龙公司曾经出具过一份吉林市龙潭区工商局存档的证据，加盖有中油化建公司的公章。该公章系第三人伪造，中油化建公司向法庭提出公章鉴定申请，但是一审法院未做答复，在判决中也没有进行任何描述。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予撤销。为维护中油化建公司的合法权益，特上诉至贵院，望判如所请。

锦龙公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。1.锦龙公司与中油化建公司签署的《房地产产权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定履行义务，因中油化建公司未能按照约定履行义务，应当承担相应的违约责任。2.涉案房屋一直由中油化建公司、第三人和案外人占有和使用。院内西侧两处房屋至今由案外人李志远个人开办的吉林市龙潭区后花园酒店使用，办公楼中的部分房屋由案外人关某用于开办吉林市龙潭区铁东不见不散音乐会所。上述情况中油化建公司一直是知晓的，但是从未告知锦龙公司。锦龙公司在知悉上述情况后至今也没有将吉林市龙潭区后花园酒店和不见不散音乐会所进行腾迁，并未将两处房屋交付。综上，锦龙公司与中油化建公司签订房屋买卖合同后，中油化建公司未能将房屋交付给锦龙公司。中油化建公司上诉所称房屋交接完成是虚假的，房屋交接至今都不可能实现。3.因中油化建公司未能按照约定时间实际交付标的物，且无法交付，并无法配合锦龙公司办理产权变更手续，其行为导致合同目的无法实现，锦龙公司解除合同支付违约金的主张依法应予支持。除上述中油化建公司无法交付房屋的原因外，吉林市规划和自然资源局龙潭分局于2020年6月12日出具了《关于中油吉林化建工程有限公司不服房屋暂时不能办理转移登记的复函》载明，中油化建公司名下的吉林市房权证龙字第Y0XXXXXXXX号房屋的现状与登记内容不符，另一处建筑面积360平方米的建筑为违章建筑，以上两处房产需补办相关手续后方可办理不动产登记。由此更充分证明中油化建公司无法交付标的物，标的物无法正常办理不动产登记。4.中油化建公司上诉所称涉案房屋无法办理产权变更是由于原审第三人恶意占有导致，锦龙公司应向其起诉腾迁房屋，本案告诉主体错误的理由不能成立。涉案房屋至今是中油化建公司未能交付给锦龙公司，且中油化建公司在吉林长春产权交易中心提供的材料、锦龙公司与中油化建公司签订的《房地产产权转让合同》中从未披露后花园酒店和不见不散音乐会所两家占有和使用涉案房屋的情况。另原审庭审已经查明第三人与中油化建公司之间亦存在其他纠纷。由此可知，中油化建公司在将房屋委托长春产权中心出让前就已经清楚知悉涉案标的物存在纠纷，无法完成交付。后花园酒店、不见不散音乐会所和第三人占有和使用涉案房屋均系第三方与中油化建公司之间的纠纷，如主张腾迁也应由中油化建公司负责处理，与锦龙公司无关。锦龙公司依据与中油化建公司签署的《房地产产权转让合同》等合同、文件向中油化建公司主张赔偿于法有据，不存在告诉主体错误的情况。5.公章是否伪造与本案无关，不属于本案审理范围。另，原审判决已经查明远达公司与中油化建公司之间存在纠纷，原审中远达公司已经承认部分房屋翻盖重建，且花费数百万元进行装修，相关装修、重建的标的物和附属物权属不清。由此可证明，房屋无法完成交付。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，锦龙公司恳请驳回中油化建公司的上诉，维护锦龙公司的合法权益，维护法律的公平和正义。

远达公司称，案涉房屋在租赁期内，远达公司属于正常合法经营使用。

锦龙公司向一审法院起诉请求：1.判令解除锦龙公司与中油化建公司签署的《房地产产权转让合同》；2.判令返还锦龙公司支付的转让价款1301万元，服务费490,300元，契税款619,523.81元，房产税、城镇土地使用税合计53,695.52元，印花税6505元，过户保证金10万元；3.判令中油化建公司支付违约金2,700,060元；4.判令中油化建公司赔偿锦龙公司转让价款1301万元，服务费490,300元，契税款619,523.81元，房产税、城镇土地使用税合计53,695.52元，印花税6505元，过户保证金10万元的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算至中油化建公司实际支付上述款项为止）；5.中油化建公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年9月10日，转让方中油化建公司（以下简称甲方）与受让方锦龙公司（以下简称乙方）签订《房地产产权转让合同》，就锦龙公司经在吉林长春产权交易中心公开竞价，成功受让本合同标的资产相关事宜进行了约定。主要内容为：第一条：产权转让标的。1.甲方将吉林市龙潭区郑州路2号房产3处、土地1宗产权转让给乙方。该标的评估价值1,186.961022万元，涉及土地5,251.34平方米。该标的转让行为已获批准。2.转让标的情况描述如下：本转让标的位于吉林市龙潭区铁东街郑州路2号，总占地面积5,251.34平方米，土地使用权类型为“授权经营”，土地用途为“工业用地”，土地证号：吉市国用（2013）xxxxxxxxxxxxx号，地上坐落三幢建筑物，一幢为宿舍兼办公楼（房产证号：吉林市房权证龙字第YXXXXXXXXX号，规划用途为公寓），建筑面积3,126.3平方米，一幢为铁东小区食堂（房产证号：吉林市房权证龙字第Y0XXXXXXXX号，规划用途为仓储），建筑面积为804.7平方米，另一幢为建筑面积360平方米的库房（无籍）。3.瑕疵声明及重大事项提示：3.1转让标的房产、土地按现状转让，其面积以现有证载面积为准。其中建筑面积为360平方米的库房面积数为估算面积，且无房产证，转让方不负责办理，如日后买受方办理产权或委托测绘，其面积以专业机构测绘结果为准，产生的误差由受让方自行查实并承担，转让方和产权交易机构不承担任何相关法律责任，并且不影响此次挂牌价格。3.2转让标的房地产相关费用（水、电、取暖、物业费等）如有欠费，由买卖双方查实，并由转让方缴清所有欠款，预存费用如有结余，买受人需以现金形式返还转让方。标的成交并由双方代表进行实物交接后，再发生费用均由受让方自行承担，转让方不承担任何责任及费用。3.3转让标的成交后，更名过户产生的相关税费由转、受让方双方按照国家相关规定各自承担，其中土地出让金由买受方承担。3.4转让标的成交后受让方需在10个工作日内交付成交价款及服务费，同时向产权交易机构支付过户保证金10万元。受让方凭新不动产权证到产权交易机构办理无息退还过户保证金。3.5转让方应在受让方按约定支付成交价款和其他规定费用（电费、燃气费）后，与受让方签订《房地产产权转让合同》，15个工作日内交付标的。30个工作日内双方开始办理过户手续。标的交付后，所有风险责任由受让方承担。3.6由于转让标的挂牌拍卖前甲方曾在拍卖公告中声明，转让标的中的“铁东小区食堂、库房、宿舍兼办公楼的一部分（约1800平方米）以及院落正在对外出租，租赁期限为2014年5月1日至2023年4月30日，租金为27.5万元/年（其中不包括水、电、暖、维修等一切资产运行所发生的消耗费用，如发生完全由租赁方自行承担），但自2014年租赁方拖欠部分租金及供热费用，甲方已在2017年4月27日向租赁方发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》，要求解除与租赁方的租赁关系，但截至本合同签订之日，原承租方并未搬迁将租赁部分房地产交还给甲方，甲方与承租方应形成新的不定期租赁关系，因此甲方应按原租赁价格收取承租方在本合同签订之日前的租金，本合同生效后甲方将上述不定期租赁关系转让给本合同中的买受方，由其收取之后的租赁费用。3.7转让标的未尽事宜由竞买人在竞买前自行了解，参加竞买的竞买人，视为对上述说明及房屋现状已熟知并认可，转让方不承担任何责任。第二条：产权转让涉及的建筑物。本次产权转让涉及：甲方建筑物3处，建筑面积合计4291平方米。第三条：产权转让涉及的土地使用权。本次产权转让涉及甲方工业用地（土地性质）土地使用权1处，面积合计5,251.34平方米。第四条：转让方式。本合同项下产权交易已于2018年6月25日至2018年7月20日在吉林长春产权交易中心公开挂牌，并于2018年7月23日以动态报价方式组织实施，由乙方依法作为受让方受让本合同项下转让标的。第五条：产权转让价款及支付。根据公开竞价结果，甲方将本合同项下转让标的以1301万元转让给乙方。乙方支付的保证金扣除应交付吉林长春产权交易中心的490,300元服务费后，剩余金额自然转为转让价款的一部分。除去乙方已支付的转为合同价款的保证金乙方还需向甲方支付过户保证金10万元，产权转让价款9,600,300元，共计9,700,300元。乙方同意按照公告要求10个工作日内一次付清全部价款。第六条：资产交接及权证变更。甲乙双方签订《房地产产权转让合同》后15个工作日内，甲、乙双方进行标的实物资产交接，甲方有责任按期将上述资产最终完整地移交给乙方，经乙方验收核对无误后，甲、乙双方代表在《实物资产交接确认单》上签字即视为交接完成。交接完成后涉及标的的消防安全责任一并移交给乙方，日后再发生任何责任和风险一律与甲方无关。甲、乙双方持《房地产产权转让合同》《实物资产交接确认单》与吉林长春产权交易中心办理价款结算手续。第七条：税费和发票负担。经甲、乙双方约定，本次转让所涉及的税费和发票按如下方式处理相关税费和发票按国家规定各自承担，土地出让金由买受方承担。第八条：违约责任。1.乙方未能按期足额向甲方支付产权转让价款，每逾期一天，应向甲方支付相当于应付未付款项的0.5%的违约金。逾期付款超过40日，甲方有权解除合同，要求乙方按本合同转让价款的0.5%承担违约责任，并要求乙方承担甲方因此遭受的损失。2.成交的标的由甲方负责交付，乙方应按照公告、竞价须知等相关要求向甲方提取成交的标的。逾期提取的，乙方应向甲方支付成交额每天0.5%的保管费；超过40日仍未提取的，甲方可委托吉林长春产权交易中心对该项成交的标的再行竞价转让，乙方交纳的保证金作为违约金不予退还，并支付再次竞价低于前次竞价成交价的差额及前次竞价双方的交易服务费。3.乙方负责办理权证变更手续，甲方应积极配合，如因其自身原因未按本合同约定期限办妥权证变更手续，每逾期一天，应向甲方支付0.5%的违约金。如违约金不足以补偿因一方违约而给对方造成的实际经济损失，违约方应就其差额部分支付赔偿金。该《房地产产权转让合同》附有建筑物转让明细，载明：1.转让房屋，用途仓储，建筑面积804.7平方米，出租；2.转让房屋，用途公寓，建筑面积3,126.3平方米，部分出租；3.转让房屋，用途仓储，建筑面积360平方米，出租。附土地使用权明细，载明：权证编号：吉市国用2013第2xxxxxxxxxx3号，用途工业用地。2018年7月25日，锦龙公司与吉林长春产权交易中心签订成交确认书，主要内容为：受让方同意将竞价保证金（人民币：3,900,000元）转为交易服务费及部分成交价款，签订本成交确认书之日起10工作日内支付全部剩余成交价款9,600,300元、过户保证金10万元，共计人民币：9,700,300元。成交的标的由转让方负责交付，受让方应按照公告、竞价须知等相关要求向转让方提取成交的标的。逾期40日提取的，受让方应向转让方支付成交额每天0.5%的保管费；超过40日仍未提取的，吉林长春产权交易中心经转让方同意对该项成交的标的再行竞价转让，受让方交纳人的保证金作为违约金不予退还，并支付再次竞价低于前次竞价成交价的差额及前次竞价双方的竞价佣金。转让方到期不能交付成交标的的，应向受让方支付成交（总）金额每天0.5%的违约金。甲方逾40日仍不交付标的的，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任。买受人提取成交标的同时，应对标的进行认真验收，如发现与资料不符，有数量差异的应于提货时提出。如竞价文件对成交标的的提取和交付的约定，与本成交确认书不一致的，以竞价文件为准。吉林长春产权交易中心于2018年9月18日出具《产权转让鉴证书》。产权转让成交价：1301万元，支付方式：一次性付款。2018年7月20日，锦龙公司通过浦发银行吉林支行（账号为10xxxxxxxxxxxxx86）转账至吉林长春产权交易中心的开户银行为中国银行前进大街支行（账号为1xxxxxxxxxx6）390万元，包括交易服务费490，300元、竞价保证金10万元。2018年8月2日，锦龙公司通过浦发银行吉林支行（账号为10xxxxxxxxxxxxx86）将成交价尾款970.03万元转账至吉林长春产权交易中心的开户银行中国银行前进大街支行（账号为1xxxxxxxxxx6）。2018年8月9日，吉林长春产权交易中心向锦龙公司出具借据一张，载明：壹拾万元整，过户保证金（钱已汇到吉林长春产权交易中心账户）。2019年6月10日，锦龙公司支付一、二季度城镇土地使用税26,827.78元、房产税9,225.05元；2019年9月3日，锦龙公司支付三季度土地使用税13,128.35元、房产税4,514.34元，合计53,695.52元。2019年5月23日，锦龙公司向国家税务总局吉林市税务局第一税务局支付契税款619,523.81元。2019年8月6日，支付印花税6505元。吉林市规划和自然资源局龙潭分局于2020年6月12日出具《关于中油吉林化建工程有限公司部分房屋暂时不能办理转移登记的复函》，内容为：“吉林市中级人民法院：你院2020年5月7日发来的，关于中油吉林化建工程有限公司坐落在龙潭区铁东街郑州路2号的3处房屋能否办理产权变更登记的函收悉，我局经调查答复如下：该宗地内房产证号为‘吉林市房权证龙字第Y0XXXXXXXX号’的房屋，现状与登记内容不符，另一处建筑面积360平方米的建筑物为违章建筑，以上两处房产需补办相关手续后，方可办理不动产登记。”另，据远达公司庭审时称，其公司与中油化建公司签订了《房屋租赁合同》，中油化建公司将案涉土地及房屋交付远达公司使用，另外双方之间亦存在其他纠纷。中油化建公司对此予以否认。以上事实有房地产产权转让合同、成交确认书、产权转让鉴证书、上海浦东发展银行结算业务委托书、吉林增值税专用发票、国有土地使用权证书、房屋所有权证书、吉林市规划和自然资源局龙潭分局出具的《关于中油吉林化建工程有限公司部分房屋暂时不能办理转移登记的复函》等证据予以证明并在卷佐证，足资认定。

一审法院认为，锦龙公司与中油化建公司签订的案涉《房地产产权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定履行各自的义务。如一方未按照协议约定履行义务，应承担相应的违约责任。

关于锦龙公司提出的要求解除其公司与中油化建公司签署的《房地产产权转让合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《房地产产权转让合同》第一条3.5条约定：“转让方应在受让方按约定支付成交价款和其他规定费用（电费、燃气费）后，与受让方签订《房地产产权转让合同》，15个工作日内交付标的。30个工作日内双方开始办理过户手续。标的交付后，所有风险责任由受让方承担。”《成交确认书》第五条约定：“转让方到期不能交付成交标的的，应向受让方支付成交（总）金额每天0.5%的违约金。甲方逾40日仍不交付标的的，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任。”现案涉标的物中房产证号为“吉林市房权证龙字第Y0XXXXXXXX号”的房屋，现状与登记内容不符，另一处建筑面积360平方米的建筑物为违章建筑，以上两处房产需补办相关手续后，方可办理不动产登记。由此可见，中油化建公司未能按照协议约定时间实际交付标的物，且已无法交付，并无法配合锦龙公司办理产权变更手续，其违约行为导致合同目的无法实现，锦龙公司主张解除案涉合同的诉请，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于解除时间，锦龙公司在诉讼之前未经通知程序行使解除权，其系以诉讼方式提出解除，故锦龙公司请求解除合同的意思表示应以起诉状副本送达中油化建公司时为准，即2019年11月5日发生解除合同效力。

关于锦龙公司提出的要求中油化建公司返还其公司支付的转让价款1301万元、契税619,523.81元、房产税、城镇土地使用税53,695.52元、印花税6505元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”锦龙公司已按协议约定支付案涉土地及房屋转让款1301万元，中油化建公司对此无异议。锦龙公司在履行协议过程中，按照协议约定缴纳了各种税费，虽中油化建公司对税费的数额持有异议，但未能提供证据予以反驳，故锦龙公司要求中油化建公司返还上述款项的诉讼请求，符合事实及法律规定，应予支持。

关于锦龙公司提出的要求中油化建公司返还其公司支付的服务费490,300元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”锦龙公司经吉林长春产权交易中心公开竞价受让案涉土地及房屋，并依约定向吉林长春产权交易中心交纳490,300元服务费。案涉《房地产产权转让合同》属于居间合同，服务费系居间方促成交易后取得的合理费用，吉林长春产权交易中心作为居间方促成锦龙公司与中油化建公司之间合同成立，进而收取了服务费，符合法律规定。现锦龙公司要求中油化建公司返还服务费的诉讼请求，无事实基础，其可在合同解除后向吉林长春产权交易中心主张权利，故锦龙公司该项主张，一审法院不予支持。

关于锦龙公司提出的要求中油化建公司返还其公司支付的过户保证金10万元的诉讼请求。《房地产产权转让合同》第一条3.4约定：“转让标的成交后受让方需在10个工作日内交付成交价款及服务费，同时向产权交易机构支付过户保证金10万元。受让方凭新不动产权证到产权交易机构办理无息退还过户保证金。”锦龙公司称10万元保证金交给了吉林长春产权交易中心，其可在合同解除后吉林长春产权交易中心主张，故锦龙公司要求中油化建公司返还10万元保证金，缺乏事实基础，一审法院不予支持。

关于锦龙公司提出的要求中油化建公司支付违约金2,700,060元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《成交确认书》第五条约定：“转让方到期不能交付成交标的的，应向受让方支付成交（总）金额每天0.5%的违约金。”中油化建公司在履行过程中存在违约行为，其应承担违约责任，故锦龙公司要求中油化建公司支付违约金的诉讼请求，符合双方当事人的约定，亦符合法律规定，应予支持。关于违约金的计算方式为：成交金额1301万元×40天×0.5%=2,602,000元。一审法院根据双方当事人的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素考虑，该违约金数额不过分高于造成的损失。中油化建公司抗辩其公司未在《成交确认书》上签字，不受该确认书的约束，不应承担违约责任。本案中，中油化建公司委托吉林长春产权交易中心交易案涉标的物，委托人应对代理人所实施的法律行为产生的法律后果承担责任，故中油化建公司的该抗辩理由不成立。

关于锦龙公司提出的要求中油化建公司赔偿锦龙公司利息损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。

综上所述，吉林市锦龙房地产开发有限公司的部分诉讼请求符合事实基础及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：（一）锦龙公司与中油化建公司签订的《房地产产权转让合同》于2019年11月5日解除；（二）中油化建公司于判决生效之日起十日内返还锦龙公司转让价款13,010,000元、城镇土地使用税、房产税53,695.52元、契税款619,523.81元、印花税6505元，合计13,689,724.33元；（三）中油化建公司于判决生效之日起十日内支付锦龙公司违约金2,602,000元；（四）中油化建公司支付锦龙公司转让款13,010,000元的利息，其中3,309,700元的利息，自2018年7月20日起计算至实际给付之日止，9,700,300万元的利息，自2018年8月2日起计算至实际给付之日止；契税619,523.81元的利息，自2019年5月23日起计算至实际给付之日止；一、二季度城镇土地使用税26，827.78元、房产税9,225.05元，自2019年6月10日起计算至实际给付之日止；三季度土地使用税13,128.35元、房产税4,514.34元，自2019年9月3日起计算至实际给付之日止；印花税6505元的利息，自2019年8月6日起计算至实际给付之日止（2019年8月20日之前，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算，2019年8月20日之后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；（五）驳回锦龙公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128,029元，由中油化建公司负担122，838元，锦龙公司负担5191元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

中油化建公司向本院提交两份证据。第一份证据，电费生活缴费手机支付宝软件截图，证明2018年11月锦龙公司持房地产产权转让合同以及介绍信到电力公司办理了更名过户手续；第二份证据，5页吉林水务集团办事人员电脑截屏，从抄表水量可以看出2018年11月14日锦龙公司相关人员持产权转让合同以及介绍信到吉林市水务集团办理相关过户手续，因此吉林市水务集团于2018年11月14日对转让前中油化建公司剩余的使用水量1092吨进行了总体结算。两份证据同时证明中油化建公司与锦龙公司之间的交接是符合双方合同约定以及实际情况的实际交接，并非所谓证照交接。

锦龙公司质证称，对两份证据的合法性、关联性和证明问题均有异议。对第一份证据真实性没有异议。锦龙公司确实更名了一块电表，但整个标的物中存在两块电表，另一块电表不能更名。锦龙公司可以提供照片和相关电费明细证明无法完成交接。对第二份证据真实性有异议，该份证据反映用户名称仍为中油化建公司，不能证明水表已为锦龙公司。另，锦龙公司查询了相关供热缴费、水表和供热至今都在中油化建公司名下，办理不了更名过户。锦龙公司在2018年积极办理相关房地产权附随义务的更名工作，但只能更名一块电表，更加证明交易无法完成，交接也无法完成。

远达公司质证称无意见，其陈述自己使用的电表、水表用户编号与中油化建公司提供的两份证据中显示的用户编号不同。

锦龙公司向本院提交两份证据，第一份证据系案涉房屋水表、电表及供暖的相关照片和缴费票据。证明：涉案房屋两块电表中的另一块为远达公司使用，若干块水表用户名为中油化建公司，供热账户4组户名为中油化建公司，以上均无法完成更名变更工作。第二份证据是录音资料一份，系锦龙公司工作人员在吉林市不动产权交易中心与75号窗口工作人员咨询房屋更名流程的录音。证明：更名前房产局的相关工作人员必须先到现场实地踏查，合格后方能更名过户。

中油化建公司质证称，关于第一份证据，案涉房屋确实有电表、水表各两块。由未出租部分使用、缴费人为中油化建公司的电表已更名；另一块电表由远达公司使用，中油化建公司将房屋租赁给远达公司时为避免远达公司欠费，更名至远达公司名下。未出租部分使用的水表已经办理完更名过户手续，虽然中油化建公司提交的系统截图中显示用户仍为中油化建公司，但这是水务集团自身操作的问题，中油化建公司向水务集团核实相关情况时，水务集团已经明确表示该水费账户已经办理更名过户，中油化建公司无权调取任何相关资料。另一块水表是远达公司私接。供暖是远达公司私接供热管线窃热，经远达公司与热力公司商议，热力公司默认其接入，该部分热费与中油化建公司无关。对第二份证据，对更名过户程序无异议，案涉房屋更名过户确实需要先实地踏查。锦龙公司发现问题后应与中油化建公司联系补齐相关手续配合其过户，但锦龙公司未联系中油化建公司。

远达公司质证称，对第一份证据，水表、供热是通过相关部门正规手续办理，不是私接，远达公司正常缴费。对第二份证据无异议。

本院经审理查明的事实除与一审判决认定事实一致外，另查明，中油化建公司作为委托人（甲方）与受托人（乙方）吉林长春产权交易中心签订的《竞价委托合同》第四条载明：“竞价标的经竞价成交的，甲方应在收到受让方按约定支付价款后15个工作日内将标的交付受让方。逾期不交付成交标的的，甲方应向受让方按日支付成交（总）金额0.5%的违约金。如违约金不足以支付实际损失的，受让方可向甲方提出额外赔偿要求。甲方逾40日仍不交付标的的，乙方有权解除合同并追究甲方的违约责任。”

本院认为，一、关于案涉房屋买卖合同是否应予解除的问题

中油化建公司与锦龙公司签订的《房地产产权转让合同》第一条第2项对案涉标的物进行了详细描述，其中，吉林市房权证龙字第Y0XXXXXXXX号房屋为铁东小区食堂，规划用途为仓储，建筑面积为804.7㎡。第3.1项约定：“转让标的房产、土地按现状转让，其面积以现有证载面积为准。”第3.5项约定：“转让方应在受让方按约定支付成交价款和其他规定费用（电费、燃气费）后，与受让方签订《房地产产权转让合同》，15个工作日内交付标的。30个工作日内双方开始办理过户手续。标的交付后，所有风险责任由受让方承担。”故中油化建公司应按合同约定将案涉标的物向锦龙公司交付。吉林市规划和自然资源局龙潭分局于2020年6月12日出具的《关于中油吉林化建工程有限公司部分房屋暂时不能办理转移登记的复函》表明，吉林市房权证龙字第Y0XXXXXXXX号房屋现状与登记内容不符，需补办相关手续后方可办理不动产登记。原审第三人远达公司承认对该房屋进行了扩建，中油化建公司对该房屋现状与登记内容不符亦没有异议。中油化建公司在委托拍卖房屋时未如实披露该房屋状况，迄今也未采取有效措施使该房屋与产权登记内容相符，以达到合同约定的交付标准。现案涉所有房屋均未办理产权更名过户手续，故中油化建公司关于其交付义务已履行完毕的主张，本院不予支持。双方签订的《房地产产权转让合同》旨在转移房屋所有权给锦龙公司，但因上述原因不能办理产权转移登记，合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，一审判决对锦龙公司要求解除《房地产产权转让合同》的请求予以支持并无不当。

因锦龙公司在诉讼前未经通知程序行使解除权，一审判决认定2019年11月5日即起诉状副本送达中油化建公司时合同解除，符合法律规定，本院予以确认。一审判决认定中油化建公司应返还锦龙公司房屋转让价款13,010,000元、城镇土地使用税、房产税53,695.52元、契税款619,523.81元、印花税6505元，合计13,689,724.33元，本院亦予以确认。中油化建公司返还上述钱款后，锦龙公司应将相关票据交付中油化建公司。若中油化建公司向有关部门主张返还相关费用需锦龙公司协助，锦龙公司应予以配合。

二、关于中油化建公司是否存在违约行为以及应否承担违约责任的问题

中油化建公司作为甲方与乙方吉林长春产权交易中心签订的《竞价委托合同》第四条载明：“竞价标的经竞价成交的，甲方应在收到受让方按约定支付价款后15个工作日内将标的交付受让方。逾期不交付成交标的的，甲方应向受让方按日支付成交（总）金额0.5%的违约金。”锦龙公司与吉林长春产权交易中心签订的《成交确认书》第五条载明：“转让方到期不能交付成交标的的，应向受让方支付成交（总）金额每天0.5%的违约金。甲方逾40日仍不交付标的的，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任。”中油化建公司对《竞价委托合同》第四条内容予以认可，但主张其未违约故不应承担违约责任。《竞价委托合同》第四条为中油化建公司作出的当其逾期不交付标的物时愿意向受让方支付违约金的承诺，该承诺内容在《成交确认书》第五条明确载明，故在中油化建公司逾期交付房屋时，锦龙公司有权按照中油化建公司承诺的内容主张违约金。中油化建公司关于其不是《成交确认书》的签订主体，不应承担违约责任的主张，本院不予支持。中油化建公司主张锦龙公司无证据证明产生了实际损失，请求对违约金予以调整。因违约金属于约定的损害赔偿金，一审判决考虑案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对计算得出的2,602,000元违约金予以支持并无不当。

（三）关于中油化建公司是否应赔偿锦龙公司利息损失问题

违约金的性质既具有补偿性，又具有赔偿性，锦龙公司并未举证证明其除利息损失外还存在其他损失，在违约金足以涵盖其利息损失的情况下，锦龙公司主张中油化建公司除支付违约金以外，另行赔偿其利息损失缺乏依据，本院不予支持。

（四）关于锦龙公司告诉主体是否正确问题

中油化建公司系案涉房屋的转让方，负有交付房屋、协助办理产权过户等义务。现案涉房屋未按约定交付、无法办理产权过户登记，故锦龙公司向中油化建公司主张权利并无不当。中油化建公司关于锦龙公司告诉主体错误的上诉理由，本院不予支持。

（五）关于一审程序问题

在一审，中油化建公司对锦龙公司提交的租赁合同上加盖的中油化建公司公章真实性提出异议并申请鉴定，其主张该公章系远达公司伪造。该公章的真实性只影响远达公司是否以中油化建公司的名义向外出租案涉房屋的认定，并不影响本案关于中油化建公司未履行完毕房屋交付义务这一事实的认定，本案系锦龙公司就其与中油化建公司之间的房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，故公章鉴定事宜不属于本案审理范围。一审判决对中油化建公司此鉴定申请未予置评并无不当。中油化建公司关于一审程序错误的上诉理由，本院不予支持。

综上，中油吉林化建工程有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初435号民事判决第一、二、三项；

二、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初435号民事判决第四、五项；

三、驳回吉林市锦龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回中油吉林化建工程有限公司其他上诉请求。

如果未按本判决如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费128,029元，由中油吉林化建工程有限公司负担122，838元，吉林市锦龙房地产开发有限公司负担5191元。二审案件受理费122,838元，由中油吉林化建工程有限公司负担118,826元，吉林市锦龙房地产开发有限公司负担4012元。

本判决为终审判决。

审 判 长　郭金专

审 判 员　任淑秋

审 判 员　黄一鸣

二〇二〇年十二月二十八日

法官助理　崔桂香

书 记 员　邵　辉

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