曾伟贵州省老年人体育协会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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贵州省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔民终877号

上诉人（原审被告）：曾伟，女，1968年3月13日出生，汉族，香港特别行政区居民，现住贵州省贵阳市南明区。

被上诉人（原审原告）：贵州省老年人体育协会,住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。

法定代表人：刘思培，该协会主任。

原审被告：孙茂堃，男，1981年1月15日出生，汉族，户籍地辽宁省营口市西市区，现住址不详。

上诉人曾伟因与被上诉人贵州省老年人体育协会（以下简称“老年体协”）、原审被告孙茂堃房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

上诉人曾伟上诉请求：一、撤销原判，发回重审或者依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由老年体协承担。事实和理由：1.原审判决撤销双方签订的《租赁合同》不当。曾伟之所以未按约定支付房屋租金，是由于政府市政建设行为，造成经营收入锐减，并不是曾伟有能力支付租金而故意不支付。曾伟投资酒店装修资金就高达1000余万元，按照原审判决解除合同，对曾伟来说是极其不公平的。曾伟曾经也去交过租金，但被老年体协拒收，其工作人员表示，就是想解除合同。2.原审判决十日内支付老年体协50余万元房租，并且支付违约金不当。市政建设是不可预见的，属不可抗力因素，并不是曾伟故意违约，因此判决曾伟承担违约责任也是错误的。3.原审判决曾伟承担责任也是错的。虽然曾伟向老年体协提出书面请求，要求将曾伟的名字补签在《租赁合同》上，但这只是要约，实际上曾伟的名字并没有补签在《租赁合同》上，这也就是老年体协并没有对曾伟的要约进行承诺，即曾伟不是《租赁合同》的一方当事人。

被上诉人老年体协辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回曾伟上诉请求，维持原判。具体理由为：1.老年体协与孙茂堃于2016年6月1日所签的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同有效，因曾伟、孙茂堃拖欠租金，老年体协多次催要未果，其已构成违约，本案合同解除条件已成就，一审判决解除合同有事实依据，符合法律规定。2.曾伟称因政府市政建设造成酒店经营收入锐减就不支付租金没有法律依据，本案也不属于情势变更情形，且曾伟亦未提供证据证明因市政建设导致其经营收入减少的证据，曾伟称其投入酒店装修费用高达上千万元也不符合事实，双方签订合同时酒店就是现在的装修状态，老年体协更不存在拒收租金的情形。3.一审判决曾伟承担支付义务是正确的，曾伟、孙茂堃系夫妻关系，二人共同签署并送达给老年体协的《申请书》系其向老年体协共同作出的承诺，系二人真实意思表示，一审判决并无不当。

老年体协向一审法院提出诉讼请求：1、解除老年体协与孙茂堃于2016年6月1日所签订的《租赁合同》；2、判令孙茂堃、曾伟支付所欠租金人民币伍拾柒万玖仟玖佰捌拾肆元叁角整（￥579984.30）（从2018年9月至2019年3月止）；3、判令孙茂堃、曾伟支付滞纳金人民币壹拾柒万捌仟捌佰元整（￥178800.00）；4、判令孙茂堃、曾伟支付违约金人民币玖万元整（￥90000.00）；5、判令孙茂堃、曾伟支付所欠水费人民币壹万贰仟零壹拾元柒角整（￥12010.70）；6、案件受理费由孙茂堃、曾伟承担。庭审中，老年体协认可孙茂堃、曾伟已经交纳了水电费，放弃该项诉讼请求。

一审法院认定事实：2016年6月1日，老年体协与孙茂堃签订《租赁合同》，约定老年体协将位于贵阳市云岩区房屋3000平方米出租给孙茂堃经营使用。租赁期限从2016年6月1日至2021年6月30日止，每月租金90000元，全年租金108万元，每月25日前交纳下月租金，逾期10天未交，按租金总额的1%交纳滞纳金，逾期超过30天未足额交纳租金时，老年体协可解除合同并收回房屋。合同还约定，租期期间，违反约定将承担违约责任，并承担违约金90000元。

孙茂堃与曾伟于2010年8月16日在中国香港特别行政区结婚，并取得中国香港特别行政区结婚证书。2018年12月27日，孙茂堃、曾伟共同签署《申请书》，载明：签订合同时，曾伟因身体原因在香港看病，没有来签订承租合同，孙茂堃、曾伟系共同经营该物业，所得收益也用于家庭生活，请贵州省老年人体育协会各位领导给予批准在原合同上加上曾伟的名字，租赁合同所有权利、义务由孙茂堃、曾伟共同承担，孙茂堃、曾伟共同在该申请书上签字、捺印。2019年1月15日，老年体协向贵阳鸿升运来酒店有限公司（承租人：孙茂堃）发出《催款通知书》，载明该公司自2018年9月至2019年1月未交纳房屋租金。曾伟于当日在该《催款通知书》签署“已收悉”。贵阳鸿升运来酒店有限公司向老年体协分别于2019年3月26日发出《关于维持鸿升一号酒店正常运营秩序及减免租金和续租的申请》、于2019年3月28日发出《申请》、于2019年4月1日发出《诉求书》，均陈述该酒店经营困难，希望老年体协同意还款方案、减免租金等。老年体协未予答复。

涉案租赁房屋登记在老年体协名下，老年体协于1999年12月27日取得房屋所有权证（房权证云岩字第××号），该证书载明的房屋坐落于××路××××号，曾伟认可该证书上房屋即是涉案租赁房屋，亦认可自2018年9月后即未再交纳租金。

以上本案事实，有当事人的陈述、《租赁合同》、《申请书》、《催款通知书》、《关于维持鸿升一号酒店正常运营秩序及减免租金和续租的申请》、《申请》、《诉求书》、中国香港结婚证书、房屋所有权证等证据在卷佐证，并经质证，一审法院予以确认。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。老年体协与孙茂堃签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人双方均具有法律约束力。根据合同约定，老年体协与孙茂堃之间成立房屋租赁合同关系。2018年12月27日，孙茂堃、曾伟共同签署并送达老年体协的《申请书》系孙茂堃、曾伟向老年体协作出的承诺，系二人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对孙茂堃、曾伟产生法律约束力。该《申请书》产生了曾伟自愿加入孙茂堃租赁合同债务的法律效力，老年体协也予以认可。故老年体协诉请孙茂堃、曾伟共同偿还原《租赁合同》履行期间的债务具有事实依据，且不违反法律规定，应予支持。

关于解除合同诉请，涉案《租赁合同》约定了出租人的合同解除条件，即逾期超过30天未足额交纳租金时，老年体协有权解除合同。因孙茂堃、曾伟自2018年9月后就未支付租金，经老年体协催告后仍未交纳，曾伟虽提出减免租金等方案的申请，但老年体协并未同意，故合同约定的解除条件已成就，对老年体协该项诉请予以支持。

关于支付租金诉请，曾伟认可自2018年9月后即未再交纳租金，与老年体协发出的《催款通知书》能相互印证，故老年体协诉请孙茂堃、曾伟支付2018年9月至2019年3月的租金579984.3元具有事实依据，予以支持。

关于支付违约金诉请，涉案《租赁合同》约定了违约方支付违约金作为承担违约责任的方式，即违约方承担违约金90000元。老年体协诉请的数额符合合同约定，予以支持。

关于支付滞纳金诉请，虽然《租赁合同》约定了逾期支付租金的滞纳金，但该滞纳金性质上系逾期付款的违约金，因涉案《租赁合同》同时约定了违约金，且该滞纳金的约定标准远超法律规定，另鉴于租赁房屋位于市政改建地段系客观事实，对老年体协该项诉请不予支持。

另，老年体协虽在一审庭审中陈述按照合同的约定将房屋恢复成原来的状态予以返还。但其并未明确提出增加该项诉讼请求，故一审法院对该陈述不予审查。

综上，老年体协的诉讼请求部分成立，对成立的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告贵州省老年人体育协会与被告孙茂堃于2016年6月1日所签订的《租赁合同》；二、被告孙茂堃、曾伟于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省老年人体育协会2018年9月至2019年3月期间租金579984.30元；三、被告孙茂堃、曾伟于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省老年人体育协会违约金90000元；四、驳回原告贵州省老年人体育协会的其余诉讼请求。一审案件受理费收取12407.95元，由原告贵州省老年人体育协会负担2750.45元，由被告孙茂堃、曾伟负担9657.5元。

二审期间，各方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条“民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；（二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外；（三）标的物在中华人民共和国领域外；（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外；（五）可以认定为涉外民事关系的其他情形”、第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，上诉人（原审被告）曾伟为香港地区居民，本案应按涉外案件法律适用予以审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，双方对适用法律无约定，租赁房屋在内地，故本案应适用我国法律进行审理。一审判决对此未进行认定，本院依法予以纠正。

本案二审争议焦点为：1、《租赁合同》是否达到解除的条件；2、若解除合同，如何承担责任；3、曾伟是否应该承担付款义务。

关于焦点1，曾伟上诉称，老年体协拒绝收取租金，该事实与一审庭审中曾伟自认因经营情况导致无力交纳租金的事实不符合，且其亦未提供证据证明老年体协拒绝收取租金，应承担举证不能的责任。老年体协（甲方）与孙茂堃（乙方）在《租赁合同》中约定，乙方在每月25日前交下月租金，如乙方超过三十天未足额交纳租金，甲方有权解除合同并收回房屋。本案中，孙茂堃2018年9月至今未交纳租金，其已构成违约，已达到双方约定的合同解除条件。因此，一审判决解除《租赁合同》并无不当，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。

关于焦点2，合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，老年体协将房屋交由孙茂堃使用至今，孙茂堃应当按照法律规定和双方约定支付租金。因此，孙茂堃应当支付2018年9月后的租金。关于违约金，《租赁合同》中约定了违约金，且孙茂堃租赁房屋后自2018年9月后便不再支付租金，已构成违约，根据合同约定，应依约支付违约金。据此，一审判决孙茂堃支付租金并承担违约责任符合法律规定，并无不当。该上诉理由不能成立，本院不予采纳。

关于焦点3，本案《租赁合同》虽是孙茂堃与老年体协所签订，但合同签订后，2018年12月27日，孙茂堃、曾伟共同签署并向老年体协递交《申请书》，要求曾伟与孙茂堃作为共同承租人，该意思表示系二人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对孙茂堃、曾伟产生法律约束力。该《申请书》产生了曾伟自愿加入孙茂堃租赁合同债务的法律效力，属于债务的加入。故一审判决孙茂堃、曾伟共同偿还《租赁合同》履行期间的债务具有事实依据，且不违反法律规定。据此，该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。

综上，曾伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币9657.50元，由上诉人曾伟负担。

本判决为终审判决。

审判长　　秦娟

审判员　　雷蕾

审判员　　白帆

二〇二〇年十二月二十一日

法官助理江绍杰

书记员刘佳

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