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怀集县民间企业家公会潘礼森土地租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-22 21:42发布

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤民终1661号

上诉人(原审原告):怀集县民间企业家公会。住所地:广东省肇庆市怀集县解放中路旧农委前楼二楼。

法定代表人:温天猛,会长。

委托诉讼代理人:许迎春,广东德锐律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):潘礼森,男,1950年12月23日出生,汉族,住广东省佛山市禅城区。

委托诉讼代理人:姚炽林,广东星宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人:郑远颜,广东星宇律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):谭毅峰,男,1970年5月29日出生,香港特别行政区居民,内地住址广东省佛山市南海区。

委托诉讼代理人:姚炽林,广东星宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人:郑远颜,广东星宇律师事务所律师。

原审第三人:怀集县荣诚竹业有限公司。住所地:广东省肇庆市怀集县怀城镇怀高工业区(土名:鱼浪坪)。

法定代表人:郑二梅,经理。

委托诉讼代理人:谢亚山,广东弘厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人:卢柳烁,广东弘厚律师事务所实习律师。

上诉人怀集县民间企业家公会(以下简称怀集企业家公会)与被上诉人潘礼森、谭毅峰,原审第三人怀集县荣诚竹业有限公司(以下简称荣诚公司)土地租赁合同纠纷一案,广东省肇庆市中级人民法院(以下简称一审法院)于2017年3月28日作出(2016)粤12民初112号民事判决。怀集企业家公会不服,提起上诉。本院于2019年4月16日作出(2017)粤民终1366号民事裁定,撤销该判决并发回重审。一审法院于2020年5月22日作出(2019)粤12民初47号民事判决,怀集企业家公会不服,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。怀集企业家公会的委托诉讼代理人许迎春,潘礼森、谭毅峰的委托诉讼代理人姚炽林、郑远颜,荣诚公司的委托诉讼代理人谢亚山、卢柳烁到庭参加了诉讼。案件现已审理终结。

怀集企业家公会上诉请求:1.撤销一审判决第二项,依法改判解除怀集企业家公会与潘礼森、谭毅峰于2004年6月28日签订的《租赁合同书》;2.判令潘礼森、谭毅峰立即将承租怀集企业家公会的位于怀集县怀城镇鱼浪坪(土名)的土地恢复原状后交还给怀集企业家公会;3.本案全部诉讼费由潘礼森、谭毅峰承担。事实与理由:一审判决认定事实不清,遗漏关键的事实,错误的分配举证责任,依法应当改判。1.根据本案查明的事实,争议双方签订的《租赁合同书》已经符合约定的解除条件。从怀集县工商局复印的2012年7月2日签订的《租赁合同》可以证实出租方是潘礼森、谭毅峰,而承租方是荣诚公司。从怀集县国税局复印的2012年7月2日签订的《租赁合同》,出租方同样是潘礼森、谭毅峰,而承租方是郭秀文和荣诚公司。两份合同出自国家行政机关,且由荣诚公司申请登记时提供,真实合法,足以证明潘礼森、谭毅峰将案涉土地转租给郭秀文和荣诚公司。一审判决无视客观真实的证据,反而听信潘礼森、谭毅峰辩解。2.根据广东中鹏会计师事务所的验资报告,足以证实荣诚公司使用案涉土地根本不是基于股东关系,且谭毅峰并非荣诚公司的股东,潘礼森、谭毅峰辩称是基于股东关系而使用案涉土地明显没有法律依据。潘礼森、谭毅峰否认怀集县国税局和工商局备案的租赁合同的真实性,但未提供证据加以证实,应当承担举证不能的后果。3.一审判决无视客观真实的书面转租合同,无视争议双方约定的合同解除条件,反而从形式上是否变更合同相对性及结果上是否侵犯出租人的收益及处分权来判断转租事实,明显缺乏法律依据。潘礼森、谭毅峰的转租行为从表面上看似乎没有侵害怀集企业家公会的权益,但实际上已经严重侵害怀集企业家公会的合法权益。

潘礼森、谭毅峰辩称,怀集企业家公会的上诉请求和理由欠缺事实依据,一审判决应予维持。理由:1.荣诚公司使用案涉土地上的厂房,是因为潘礼森与郭秀文的合作关系及潘礼森是荣诚公司股东之一,潘礼森、谭毅峰没有将案涉厂房转租给荣诚公司或郭秀文。2.怀集企业家公会提供的两份《租赁合同》,是中介人员为满足行政机关管理的需要而制作、提供的,该两份合同不是潘礼森、谭毅峰与荣诚公司或郭秀文签订的。同一租赁物有不同的租赁合同文本,出租方、承租方各有不同,但内容基本一致,说明是中介人员在不同行政机构办理证照时为满足不同要求而制作和提供的。不同年份的合同对租赁金额的约定是相同的,这不符合不动产转租的常理。2012年7月2日的《租赁合同》上签名不是潘礼森、谭毅峰所签,而是中介人员冒签。综上,请依法驳回怀集企业家公会的上诉请求。

荣诚公司述称,同意潘礼森、谭毅峰的答辩意见。

怀集企业家公会向一审法院起诉请求:1.解除怀集企业家公会与潘礼森、谭毅峰于2004年6月28日签订的《租赁合同书》;2.潘礼森、谭毅峰立即将承租怀集企业家公会的位于怀集县怀城镇鱼浪坪(土名)的土地恢复原状后交还给怀集企业家公会;3.潘礼森、谭毅峰立即向怀集企业家公会支付自2009年1月1日至2016年3月31日的租金145000元,之后自2016年4月1日起按照每年2万元的标准向怀集企业家公会支付租金直至潘礼森、谭毅峰将承租的土地交还给怀集企业家公会时止;4.本案全部诉讼费由潘礼森、谭毅峰承担。

一审法院认定事实:2004年6月28日,怀集企业家公会(甲方)与潘礼森、谭毅峰(乙方)签订一份《租赁合同书》,约定由潘礼森、谭毅峰承租属于怀集企业家公会位于怀集县怀城镇鱼浪坪(土名)面积约20亩的空地用作开办厘竹加工厂使用,租赁期限20年,自2004年7月1日至2024年12月31日止(其中2004年7月1日至2004年12月31日为投资基建期,免租金半年)。前四年租金每年15000元,第五年开始每年租金2万元,租金在当年度的公历12月20日前交清。甲方应开具有效发票给乙方。如果乙方在租赁期内转租的,必须经甲方书面同意。如乙方超过一年不交租金的,即视为自动放弃承租权,甲方有权收回该场地,另作他用。乙方要依法经营、照章纳税,依照法律法规管理自己的企业。合同签订后,潘礼森、谭毅峰已按合同约定一次交清2004年7月1日至2008年12月31日的四年租金共6万元给怀集企业家公会。

2010年4月15日,潘礼森、谭毅峰委托谭毅峰父亲谭文波到怀集县怀城镇法律服务所申请调解怀集企业家公会拒收2009年租金而产生的纠纷。2010年4月16日、4月23日怀城镇法律服务所派员到怀集企业家公会调查情况,未得到正面回应。2010年4月29日怀集企业家公会按通知要求派张芳润、莫玉刚到怀城镇法律服务所协助调查,但拒绝在调查笔录上签字,最终调解不成。

2014年4月4日,怀集企业家公会向潘礼森、谭毅峰发《知会函》,要求解除合同,收回土地。2014年5月6日,潘礼森、谭毅峰复函怀集企业家公会不同意解除合同,要求继续履行合同。2014年7月9日,怀集企业家公会向潘礼森、谭毅峰发《知会函》,认为双方对合同的履行有异议,在问题解决前,其暂不收取迟付的租金,并把7月5日汇来的地租款退回给谭文波。2014年7月5日至2016年12月23日,谭毅峰委托其父亲谭文波在邮政储蓄银行向怀集企业家公会汇款支付租金共计12笔,并附言“付怀集县怀城镇鱼浪坪地租款”,但均被退回。

另查明,2004年7月15日,谭毅峰以独资经营(港资)方式在该租赁土地上成立怀集珠华竹藤制品有限公司,注册地址为“怀集县怀城镇怀高管理区沙口(鱼浪坪)”,后因经营不善,2008年8月向税务局办理注销税务登记。2012年7月27日,潘礼森与郭秀文共同出资成立荣诚公司,注册地址为“怀集县怀城镇怀高工业区(土名:鱼浪坪)”,经营范围系加工、销售:竹制品,潘礼森出资10万元并持股20%,原法定代表人为郭秀文,2015年5月19日变更法定代表人为郑二梅,该公司仍在经营中。郑二梅在2008年4月2日独资成立怀集县兴隆竹业有限公司,该公司注册地址为“怀集县怀城镇怀高沙口”,2013年10月30日该公司被注销。

庭审中,潘礼森、谭毅峰确认承租案涉土地后建设了厂房等建筑物,但没有办理审批手续。双方确认合同中对建筑物的期内或期满的处理没有进行约定。怀集企业家公会表示不以潘礼森、谭毅峰拖欠租金为解除合同的理由。对于荣诚公司基于何种关系使用案涉土地,怀集企业家公会认为系基于转租的关系,潘礼森、谭毅峰认为系基于合作的关系而让荣诚公司无偿使用。

本案经一审法院调解,双方当事人各持己见,无法达成一致意见。

一审法院认为,怀集企业家公会与潘礼森、谭毅峰于2004年6月28日签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示,内容没有违反法律法规禁止性规定,是合法有效的合同,依法受法律保护。因谭毅峰为香港特别行政区居民,故本案为涉港土地租赁合同纠纷。本案所涉土地所在地、租赁合同签订及履行地均在肇庆市,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定,一审法院作为有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院,对本案有管辖权。诉讼中,各方当事人对本案纠纷选择适用内地法律作为准据法,因此,本案适用中华人民共和国内地法律。根据双方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点为:一是潘礼森、谭毅峰是否有转租;二是案涉《租赁合同书》是否应当解除;三是潘礼森、谭毅峰应支付给怀集企业家公会的租金。

关于潘礼森、谭毅峰是否有转租的问题。案涉《租赁合同书》禁止潘礼森、谭毅峰转租,但未明确禁止潘礼森、谭毅峰与他人开办企业使用案涉土地。潘礼森与他人合作设立荣诚公司并基于合作的关系让荣诚公司使用案涉土地是否构成转租,取决于两方面因素:一是形式上,对原合同的权利义务的相对人是否作了变更;二是在结果上,是否侵犯了出租人对租赁物的收益权与处分权,是否增加了出租人要求返还租赁物的困难并造成出租物毁损等。本案中,在形式上,潘礼森、谭毅峰未脱离出合同关系,合同的权利义务的相对人未作变更,支付租金的义务人未发生改变。在实质结果上,第一,潘礼森、谭毅峰承租案涉土地的目的系开办厘竹加工企业,作为承租方之一的潘礼森经谭毅峰同意,与他人在该土地上共同出资成立荣诚公司,潘礼森出资10万元并持股20%,是公司股东之一,经营内容亦系加工、销售竹制品,未改变合同约定的用途。第二,潘礼森、谭毅峰未拖欠租金,未影响怀集企业家公会收取租金的权利,未要求怀集企业家公会额外承担其他义务。第三,案涉土地不存在毁损及其他不良影响,也未损害出租人对土地的合法处分权。第四,怀集企业家公会认为潘礼森、谭毅峰伪造怀集企业家公会公章,签署代表怀集企业家公会的出租合同把土地转租给郭秀文开设荣诚公司,但其提供的两份合同为复印件,而且潘礼森、谭毅峰均不承认合同上的签名是其亲笔签字,在案证据亦无法显示郭秀文及荣诚公司有向潘礼森、谭毅峰支付土地租金或荣诚公司有以该土地租金抵扣税款等情况。另外,从该两份合同内容来看,与2004年承租人是潘礼森、谭毅峰的《租赁合同书》内容格式等几乎一致,2012年的每年租金依然与2004年一样是2万元,不符合常理。潘礼森认为该两份合同是中介机构代理人员为便于办理公司工商注册登记而提供的,没有实际履行,一审法院予以采信。因此,潘礼森、谭毅峰认为其不存在转租行为的辩解意见成立,一审法院予以采纳;怀集企业家公会认为潘礼森、谭毅峰有转租行为,理据不足,一审法院不予支持。

关于案涉的土地租赁合同是否应当解除的问题。案涉《租赁合同书》第三条约定:“租赁期限20年,及2004年7月1日起至2024年12月31日止。”怀集企业家公会在合同还没履行完毕就要求解除合同,会损害承租人潘礼森、谭毅峰的合法权益。如上所述,潘礼森、谭毅峰不存在转租行为,怀集企业家公会亦没有充分证据证明潘礼森、谭毅峰存在其他违约行为和符合合同约定或法定解除的其他行为,故怀集企业家公会主张解除案涉合同、将承租土地恢复原状的诉讼请求依据不足,一审法院不予支持。

关于潘礼森、谭毅峰应支付给怀集企业家公会的租金的问题。根据案涉《租赁合同书》的约定,案涉土地租赁期限20年,自2004年7月1日至2024年12月31日止(其中2004年7月1日至2004年12月31日为投资基建期,免租金半年)。前四年租金每年15000元,第五年开始每年租金2万元,租金在当年度的公历12月20日前交清。合同签订后,潘礼森、谭毅峰已按合同约定一次交清2004年7月1日至2008年12月31日的四年租金共6万元给怀集企业家公会。现怀集企业家公会起诉主张潘礼森、谭毅峰支付自2009年1月1日至2016年3月31日的租金145000元,之后自2016年4月1日起按照每年2万元的标准向怀集企业家公会支付租金直至潘礼森、谭毅峰将承租的土地交还给怀集企业家公会时止,理据充分,潘礼森、谭毅峰也没有异议,一审法院予以支持。

综上所述,怀集企业家公会起诉主张潘礼森、谭毅峰支付租金,理据充分,一审法院予以支持;怀集企业家公会起诉要求解除租赁合同、恢复原状的主张,理据不足,一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、第二百六十五条,《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,一审法院于2020年5月22日作出(2019)粤12民初47号民事判决:一、潘礼森、谭毅峰在本判决发生法律效力之日起十日内向怀集企业家公会支付自2009年1月1日至2016年3月31日的租金145000元,之后自2016年4月1日起按照每年2万元的标准向怀集企业家公会支付租金直至潘礼森、谭毅峰将承租的土地交还给怀集企业家公会时止;二、驳回怀集企业家公会的其他诉讼请求。一审案件受理费3200元,由怀集企业家公会负担1600元,由潘礼森、谭毅峰共同负担1600元。

本院二审期间,怀集企业家公会没有提交新证据。潘礼森、谭毅峰提交邮政储蓄银行汇款收据6张,拟证明向怀集企业家公会支付2009年-2019年共11年的租金22万元,但怀集企业家公会拒绝收取。怀集企业家公会对上述证据没有异议,表示现在还在诉讼期间,等到有确定的结果再决定是否收取该部分租金。荣诚公司对上述证据没有异议。

经审查,当事人对上述证据均无异议,可以采纳。

本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明:谭毅峰的父亲谭文波于2019年12月24日向怀集企业家公会会长温天猛汇款22万元,附言注明“付怀集县怀城镇鱼浪坪地租款”。双方当事人确认上述款项已被怀集企业家公会拒收。经询问,怀集企业家公会表示从2009年开始就没有收取租金,2012年发现案涉土地上的实际经营人不是潘礼森、谭毅峰。

本院认为,谭毅峰系香港特别行政区居民,本案属于涉港案件。一审法院认定本案应适用内地法律,依据充分,各方当事人亦无异议,本院不再赘述。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据上述法律、司法解释的规定以及当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点是:潘礼森、谭毅峰是否存在转租行为以及案涉《租赁合同书》应否解除的问题。对此,分析如下:

关于潘礼森、谭毅峰是否存在转租行为的问题。第一,怀集企业家公会主张潘礼森、谭毅峰存在转租行为,从该公会所提交的租赁合同来看,租金均为每年2万元,但一份合同的承租人是荣诚公司,而另一份合同的承租人则是郭秀文、荣诚公司,且均为复印件。上述合同虽然是从怀集县国税局和怀集县工商局复印取得,但合同本身并不是行政机关依职权作出的公文书证,故不具有公文书证的法定证明效力,不能仅以从行政机关复印取得为由将其作为单独认定案件事实的依据。对于上述合同,潘礼森、谭毅峰并不认可,主张荣诚公司委托中介人员办理国税、工商手续,合同应是中介人员自行制作的,两人并不知情。从常理分析,如果潘礼森、谭毅峰转租,在其兴建了建筑物的情况下仍以多年前承租土地的租金标准转租,不符合一般常理,且怀集企业家公会提交的两份合同亦不相同,其真实性存在一定疑问。而且,在一审过程中,潘礼森、谭毅峰已提交荣诚公司2013年至2018年资产负债表、利润表、纳税申报表、一般企业成本支出明细表、一般企业收入明细表,拟证明荣诚公司从未支付过租金,怀集企业家公会虽然不予认可,但并未举证或提出有力的依据加以反驳。因此,一审判决认为在案证据不能证明潘礼森、谭毅峰曾收取土地租金以及怀集企业家公会所提交的两份合同没有实际履行,并无不当。第二,潘礼森、谭毅峰和荣诚公司提出,虽然荣诚公司是由郭秀文和潘礼森以资金方式出资,但作为一种合作方式,由潘礼森提供案涉土地作为经营用地,而郭秀文提供销售渠道、技术等,双方均能从荣诚公司的经营利润中获益。结合潘礼森、谭毅峰承租土地应付的租金数额等情况来看,以上述方式合作与常理尚不存在明显相悖之处。事实上,无论是法律法规还是案涉《租赁合同书》,均未明确禁止潘礼森、谭毅峰与他人合作使用案涉土地,谭毅峰亦曾在土地上开办公司,故不能认为不得转租即是限定只能由潘礼森、谭毅峰本人使用。潘礼森是荣诚公司的持股股东,而从该公司的经营范围来看,仍是从事竹制品的加工、销售,并没有改变合同约定的租赁物用途。正如一审判决所言,潘礼森、谭毅峰既未脱离出原有的合同关系,亦不存在对案涉土地形成不良影响从而损害怀集企业家公会合法权益的情形。综上两点,怀集企业家公会主张潘礼森、谭毅峰转租,仍缺乏充分有效的证据证实,一审判决不予采纳,亦无不当。

关于案涉《租赁合同书》应否解除的问题。如上所述,怀集企业家公会主张潘礼森、谭毅峰转租,事实依据不足。怀集企业家公会据此解除案涉《租赁合同书》,理由不能成立。退一步说,即使潘礼森、谭毅峰存在转租行为,怀集企业家公司亦应及时行使合同解除权。合同解除权系形成权,经单方意思表示即可使合同效力归于消灭,不但打破了现有的交易关系,还会对当事人的权利义务产生重大影响。如果合同一方在享有合同解除权的情况下既不行使也不放弃,将使权利义务关系长期处于不稳定的状态,这与保护交易安全和维护社会经济秩序稳定的立法目的是明显相悖的。正因如此,法律对合同解除权的行使时间进行了一定限制。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”本案属于土地租赁合同纠纷,在判定合同应否解除时亦应对怀集企业家公会是否已及时行使合同解除权加以考量。既然怀集企业家公会称早在2012年即已知晓案涉土地上的实际经营人不是潘礼森、谭毅峰,则其未能及时提出解除合同,自应承担不及时行使权利的法律后果。尤其是在怀集企业家公会自2009年起一直拒收租金的情况下,如支持其解除合同的诉请,显与契约精神相悖,不利于鼓励和倡导市场主体有约必守、诚信履约。由上可知,一审判决对怀集企业家公会解除合同的诉讼请求不予支持,亦无不当。

综上所述,怀集企业家公会的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2050元,由怀集县民间企业家公会负担。

本判决为终审判决。

审判长  陈小丽

审判员  郑丽容

审判员  晏 鹏

二〇二〇年十二月一日

书记员  谭敏霞

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