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张海胜南昌市市场建设物业管理服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

2021-05-22 21:00发布

江西省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)赣民终813号

上诉人(一审原告):张海胜,男,汉族,1973年11月22日生,住江西省南昌市西湖区。

委托诉讼代理人:刘娜,江西策源律师事务所律师。

被上诉人(一审被告):南昌市市场建设物业管理服务中心,住所地江西省南昌市西湖区桃苑大街158号。

法定代表人:董国华,该中心主任。

委托诉讼代理人:郑一村,江西中山律师事务所律师。

委托诉讼代理人:葛梦诺,江西中山律师事务所实习律师。

上诉人张海胜因与被上诉人南昌市市场建设物业管理服务中心(以下简称市场物业中心)租赁合同纠纷案,不服江西省南昌市中级人民法院(2020)赣01民初282号民事判决,向本院提起上诉。本院2020年10月13日立案后,依法组成合议庭,于2020年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人张海胜及其委托诉讼代理人刘娜,被上诉人市场物业中心的委托诉讼代理人郑一村、葛梦诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张海胜不服一审判决,提出上诉:1、请求二审法院撤销一审判决,改判支持其在一审的全部诉讼请求(诉讼标的为案涉租赁合同未履行四年的租金12410328元);2、本案一、二审诉讼费全部由市场物业中心承担。事实和理由:一、一审法院在认定事实上正确,但在适用法律时,忽略了以下关键事实。1.本案所涉租赁合同并非一般的租赁合同,而是长期租赁合同,租赁期限5年,根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条【违约方起诉解除】“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合一定条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持。”说明,对于长期合同,如在履行合同中形成合同僵局时,如不允许解除合同,可能对双方不利,因此,对长期合同,需要区别对待。2.本案所涉租赁物面积为1200平方米,在万寿宫的历史经营过程中,一直是对外招募承包商户的经营模式。2020年2月新冠疫情爆发后,所有商户已通过万寿宫消防改造指挥中心协调,与上诉人解除承包协议,全部撤离万寿宫负一层,上诉人仅靠经营自有产品,不仅无法承担租金,而且因疫情原因存在货品滞压,无资金调货,人员工资无法发放,现金流断裂等多方面经济压力,因此已存在合同目的无法实现,合同无法履行的现实状况。3.上诉人已于2020年3月30日正式函告市场物业中心,于2020年3月31日解除租赁合同,且于2020后3月31日前实际撤离案涉租赁场所,本案租赁合同已无继续履行的现实可能。一审法院也确认于2020年7月16日下午到租赁现场查看,确认拍摄视频内容与上诉人提供的分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中一致的装修项目。这次的查看,不仅可以确认上诉人所提交的租赁物装修费用属实,同时可以确认上诉人确实早已撤离租赁场所,上诉人与市场物业中心之间的长期租赁合同在现实中已不具备实际履行的可能。

二、一审法院在适用法律上确有错误。1.一审法院认定上诉人所提出的四点市场物业中心的违约行为,不是根本违约,不能导致租赁合同解除。认为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件及九十一条的合同约定解除条件的要求,不能产生解除租赁合同的效力,但却忽略了以下几点情形:(1)《中华人民共和国合同法》第九十四条,合同的法定解除中有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(五)法律规定的其他情形。(2)最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条【违约方起诉解除】规定了违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:①违约方不存在恶意违约的情形;②违约方继续履行合同,对其显失公平;③守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。本案涉及疫情,且市场物业中心存在违约行为,该违约行为虽不致于造成合同根本性的不能履行,却在实际中,造成了上诉人如继续履行合同,必然造成严重的损失。上诉人如果继续履行合同,所面临的只能是越来越大的债务,因此,对于上诉人来说,这根本就是一个无法履行的合同。在此情形下,上诉人于2020年3月30日正式书面函告市场物业中心解除合同,并于2020年3月31日前实际撤离租赁场所,同时上诉人在函告中明确通知市场物业中心,请其尽早招租,避免损失的进一步扩大,上诉人已经以实际行为明确表明不会继续履行合同,并且已尽到了承租人的必要责任。因此,根据法律的相关规定及市场物业中心存在有单方违约的行为,不论其单方违约行为是否构成根本性违约,上诉人以实际行为明确不表不会继续履行合同的情况下,对于本案所涉长期租赁合同,上诉人单方解除合同的诉请,法院都应当予以支持。2.一审法院认为本案租赁合同确受到新型冠状病毒疫情的影响,疫情期间上诉人停止了经营,属于不可抗力。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)(二)中关于依法妥善审理租赁合同纠纷案件的精神,认为疫情防控措施导致了上诉人履行合同有实际困难,但不会导致租赁合同的目的无法实现,且市场物业中心同意减免租金为由,不予支持解除租赁合同的法律适用确有错误。(1)根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(二),虽然未对承租人单方要解除合同时,法院如何判决予以明确规定,但从该指导意见第5条“租房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”,第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营、受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予以支持。”可以看到人民法院认为在疫情期间,受到更大困难,更需要帮助的是承租人,因此在法律规定上,更倾向于保护承租人的权益,仅单方否认了出租人的单方解除合同的权力。本案市场物业中心做为国有产权单位,本应在疫情发生之时,主动履行国家相关疫情政策,对上诉人主动减免租金,却在国家政策已经出台的情况下,上诉人提出免租申请之后,仍单方催缴租金,无视西湖区万寿宫商城消防改造项目分指挥部办公司协调,多次拒绝上诉人及承包商户免租及其之前承诺的跟进西湖区政府计租期及租金的优惠政策的公告的履行,致使商户全部撤离租赁物,上诉人已由原有的疫情期间履行租赁合同困难变成如继续履行合同,不仅无法承担租金,而且无法解决新货品无法采购,原有货品滞压,人员工资发放不出,资金链断裂等现实困难,租赁合同的目的已无法实现,不得不正式发函解除租赁合同,并实际撤离租赁物,本案所涉长期租赁合同已实际无法履行。本案中,上诉人单方解除合同,是基于市场物业中心先期的单方违约、不履行国家政策造成合同转变为实际无法履行的现状,因此,人民法院对于上诉人单方要求解除合同,依法予以支持。且对于市场物业中心的单方违约行为及不遵守、不履行国家政策的行为,判令市场物业中心承担相应的违约责任。

市场服务中心辩称,一、案涉租赁合同不是上诉人诉称的长期租赁合同,5年期是中期租赁合同。上诉人对案涉租赁合同5年期限理解为长期租赁合同,完全理解错误,同时引用《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,来说明案涉房屋租赁为长期租赁合同可以解除的上诉理由不成立。二、上诉人自愿参与南昌市人民政府有关部门统一组织的对答辩人万寿宫一区商铺招投标活动,且自愿投标答辩人万寿宫一区负一层商铺,市场物业中心不存在任何过错、欺诈。市场物业中心系南昌市人民政府直属部门南昌市商务局下属自收自支副县级事业单位,万寿宫商城商铺产权属国有资产,由南昌市人民政府统一管理。2018年,市场物业中心根据南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会《关于印发〈南昌市市直行政事业单位集中管理经营性国有资产公开招租暂行办法〉的通知》(洪财资产[2013]2号)文件规定,将所属万寿宫市场一区店面进入南昌市公共资源交易中心公开招租。2018年11月,南昌市西湖区万寿宫商城消防改造完成,其中包括万寿宫市场一区店面38间,共计约2000平方米。以上诉人名义的三合伙人自愿参与此次招投标活动,自愿投标、中标万寿宫商城一区负一层(1200平方米),以上诉人名义开办的江西挺好家内衣有限公司投标、中标万寿宫商城所属9号标的、23号标的、24号标的、27号标的共四个商铺。目前除以上诉人名义起诉要求解除负一层租赁合同、以上诉人名义开办的江西挺好家内衣有限公司要求解除27号商铺外,其他37个(包括内衣公司有3个)商铺均在正常经营。上诉人、内衣公司都采用包租形式,将承租的负一层、所有商铺都转租给其他商户经营,上诉人诉请要求解除租赁合同的条件不成就,事实和理由不成立。三、上诉人诉称其2020年3月20日以邮件的形式提出2020年3月31日解除租赁合同,不能视为案涉租赁合同已经解除,而要经过法院审理裁判是否解除,案涉租赁合同不具备解除的要件。2017年5月18日起,南昌市人民政府委托南昌市西湖区人民政府对万寿宫商城一、二、三区消防改造,2018年12月12日万寿宫商城一区消防改造验收合格,具备开业条件,2019年5月1日正式开业,所以上诉人诉称的不符合开业条件的理由不成立。根据西湖区万寿宫商城消防改造项目分指挥部办公室出具的证明,南昌市人民政府对万寿宫商城商铺等进行消防改造,经验收合格,上诉人中标的租赁物符合开业条件,而不是其诉称的不符合经营条件。因南昌市西湖区人民政府在万寿宫商城也有商铺产权,其为了稳定经营户和收取租金,制定了一些减轻经营户负担的优惠政策。上诉人等经营户不顾市场物业中心不隶属西湖区人民政府,却要求参照西湖区人民政府的文件给予包括上诉人在内的经营户5个月的减租期即自租赁合同期自2019年6月1日起计算,市场物业中心表示同意。2019年1月南昌市公共资产交易中心等部门组织的万寿宫市场一区店面拍租行为合法且已生效,任何经营户无权随意解除租赁合同;万寿宫市场一区店面系南昌市人民政府国有资产,南昌市西湖区人民政府所属公共产权系西湖区政府的国有资产,两者的管理层面不同,所以南昌市西湖区人民政府常务会议第五十一次、第六十九次纪要针对的万寿宫商城房屋租赁事项的政策不适用于市场物业中心房屋租赁。四、一审判决适用法律正确,上诉人提出适用的法律并不适用案涉租赁合同的解除情形,上诉人诉请解除租赁合同不符合法定规定。上诉人诉请解除租赁合同不符合《合同法》第九十四条任何法定解除的条件,也不符合《合同法》第九十一条任何约定解除的条件。上诉人与答辩人并没有形成合同僵局,对参与租赁答辩人商铺的37个商铺(其中包括上诉人开办的内衣公司的3个商铺)和租赁万寿宫商城其他产权单位商铺的经营户,目前都在正常的经营,并没有形成合同僵局,一审判决后,上诉人还到找市场物业中心协商给予其更优惠的政策继续租赁!上诉人援引《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,来说明案涉房屋租赁为长期租赁合同可以解除的上诉理由不成立,但该条恰恰说明上诉人因违约不享有单方解除合同的权利,所以上诉人的函件不是解除租赁合同的法律依据。2020年3月万寿宫商城已经基本正常营业。一审判决根据最高人民法院发布《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指定意见》(一)、(二)规定,认为上诉人的情形并没有导致租赁合同的目的无法实现,上诉人要求解除合同的情形未达到解除合同的条件,不予支持上诉人要求解除合同的诉请,符合事实和法律规定。在目前疫情的环境下,市场物业中心同样按给予其他经营户的减免租金的优惠政策给予上诉人。根据南昌市财政局、南昌市国有资产监督管委会出具的洪财资产【2013】2号通知第11条,明确规定公开竞价招租的房屋需要经过出租方同意,出租方报国有资产管理中心批准后才能解除合同。案涉租赁合同市场物业中心不同意解除,上诉人要求解除的事由也不成就,所以上诉人要求解除租赁合同的诉请不成立。五、请求二审法院依法驳回上诉人的各项诉讼请求。1、确认双方2019年1月3日签订的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》于2020年3月31日解除。这是没有事实根据和法律依据的,不能以上诉人或其代理人的律师函来确认《租赁合同》解除时间,而要以法院确定本案《租赁合同》是否存在解除事由,判决是否解除《租赁合同》。市场物业中心不同意上诉人诉请解除《租赁合同》;2、本案《租赁合同》尚未双方协商解除或法院判决解除,上诉人要求退还租金和押金的事实和理由不成立,且上诉人到目前为止租赁的房屋仍由上诉人占有,双方没有办理租赁解除交接手续,上诉人仍需要向市场物业中心交纳租金至双方协商解除或法院确已判决解除生效之日止,上诉人诉请退还租金1536000元不成立。《租赁合同》没有解除,上诉人的押金是不能退回的;3、市场物业中心没有违反《租赁合同》的约定,是上诉人先行违反合同约定,还与其他经营户挑起事端,影响房屋租赁工作的开展,所以市场物业中心无需承担上诉人的违约金288000元;4、上诉人为了自身经营的需要,自愿参与南昌市政府部门组织的招投标活动并对租赁物自愿进行装修,装修的目的也是为了自己经营更好,上诉人单方要求解除《租赁合同》与市场物业中心没有任何关联,如果上诉人坚持要求解除《租赁合同》,可以自行拆除装修物,市场物业中心无需赔偿上诉人装修费用182245元;5、同理,市场物业中心无需承担上诉人起诉前的拍租费用357807元;6、同理,市场物业中心无需承担上诉人要求的包括违约金在内的资金占用利息。

张海胜向一审法院提出诉讼请求:1、确认双方2019年1月3日签订的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》于2020年3月31日解除;2、判令市场物业中心退还租金1536000元及押金720000元,总计2256000元;3、判令市场物业中心支付违约所应承担的违约金288000元;4、判令市场物业中心按原告装修价值455613.7元的40%赔偿装修损失182245元;5、判令市场物业中心按原告拍租费用431092.43元的83%赔偿拍租费用损失357807元;6、判令市场物业中心向原告支付占用资金期间的利息(以诉讼请求2-5项总金额3084052元为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR),从起诉之日计算至付清全部款项日止);7、本案诉讼费用由市场物业中心承担。

一审法院查明,南昌市西湖区中山路366号负1层(万寿宫商城负一层)为市场物业中心所有,2018年12月14日经南昌市公安消防支队洪公消验字(2018)第0599号《建筑工程消防验收意见书》综合评定该工程消防验收合格。市场物业中心根据南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会《关于印发的通知》(洪财资产(2013)2号),经过挂牌公开招租的方式,张海胜于2018年12月27日经网络竞价取得了万寿宫商城负一层5年的租赁权,支付江西省南昌公共资源交易中心竞价服务费205337.43元,南昌一通产权经纪有限公司产权交易佣金225755元,总计431092.43元。

2019年1月3日双方签订《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》(洪房租字2018-54号),约定:一、租赁标的及配套设施。张海胜承租万寿宫商城负一层的资产(房产、土地、户外广告),建筑面积约1200平方米,作小商品批发与零售使用。二、租赁期限。租赁期限5年,自2019年元月3日至2024年元月2日止。三、租金及缴纳方式。月租金240000元,从第二年起,每年租金在上一年的基础上增加3%,各租赁时间段租金金额为:第一年月租金240000元,年租金2640000元(扣除1个月免租金装修期);第二年月租金247200元/月;第三年月租金254616元/月;第四年月租金262255元/月;第五年月租金270123元/月。合同签订后十日内,承租方一次性向出租方预付第一年的租金2640000元(扣除1个月免租金装修期),并缴纳720000元履约保证金。合同期满或者因故终止时,承租方无违约行为,并在结清水、电等费用和租金,将租赁标的按正常使用后的状态返还给出租方后,出租方将履约保证金一次性退还(履约保证金不计利息)。出租方同意按年缴纳租金,可提前一个月向承租方下达书面租金催缴通知书,承租方应在租金催缴通知书规定的时间内足额缴纳租金,不得以任何方式、任何理由拒付。合同签订后,出租方在承租方按规定缴纳履约保证金和租金到账之日起7日内,将本合同约定的租赁物移交给承租方使用,合同期满或中途解约的,承租方须在7日内无条件将租赁标的,按资产正常使用后的状态交还。双方在办理租赁物标的移交时应有书面移交手续。五、租赁标的修缮责任。租赁标的按现状出租,由于承租方使用不当或者其他人为原因造成损失的,负责修复或赔偿,为改善租赁标的使用条件,要求对租赁物进行装修,必须向出租方提出书面申请,并提供装修施工图及合同,经出租方批准同意后方可施工,装修费用由承租方自理,装修期为30天,装修时段从2019年元月3日至2019年2月2日,装修期间租金为零,在承租期内添置或装修,在建筑物上的固定、装饰设施,不动产(包括但不限于门窗、地板、壁橱、水电管线、吊顶、消防设施等),在租赁期结束后不得拆除,无偿归出租方所有。如擅自拆除,应负赔偿责任。属于可移动设备等其他财产归承租方所有,有权处置,但不得损害建筑物。出租方提供使用的租赁标的及附属设施,由承租方负责为维修、保养,费用由承租方承担,承租方装修不得拆、改租赁标的房屋结构,否则按违约处理,出租方有权解除本租赁合同,没收对方所交的履约保证金,承租方并承担相应的责任和费用,情节严重的应承担相关的法律责任。退出或租赁期满时,所有装饰装修费用,出租方均不予补偿。六、违约责任。(一)出租方的违约责任:1、合同期内,出租方因特殊情况不能继续提供本合同约定的租赁标的承租方使用而解除本合同的,应支付相当于当年租金总额10%的违约金,并对装修费用给予适当补偿,赔偿的标准为承租方提供装修合同文本及费用发票,并聘请经出租方认可的评估中介机构对其装修费用进行评估,评估费用由承租方承担。出租方在承租方装修后一年内解约的,按不高于装修评估金额的40%予以赔偿。一年以上未满两年,按不高于装修评估金额的20%予以赔偿,两年以上未满三年,按不高于装修评估金额的10%予以赔偿,三年及以上的不予赔偿。赔偿后,承租方应无条件清场,并将租赁标的交还给。2、出租方因非法出租房屋而导致本合同无效的,造成损失自己负责。(二)承租方的违约责任。租赁期间承租方有下列行为之一,出租方有权终止合同,收回租赁标的。承租方应按相当于当年租金总额的10%支付违约金。若支付的违约金不足弥补损失的,承租方还应负责赔偿,直至达到弥补全部损失为止。(1)未经出租方书面同意将租赁标的转租转借给他人使用的(含以合伙、合作、入股、互换等形式变相转租的)。(2)未经出租方书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋。(3)改变本合同规定的租赁用途或利用租赁标的进行违法活动的。(4)拖欠租金累计两个月以上(含两个月)的。(三)在租赁期内,承租方未经出租方同意中途擅自退租的,应支付相当于当年租金总额10%的违约金。如果支付的违约金不足弥补损失的,还应承担赔偿责任。(四)承租方如逾期支付租金,每逾期一日,则需按合同年租金的1‰支付违约金。(五)……(六)未经出租方书面同意擅自装修,而未拆除房屋结构的,出租方有权要求恢复原状,由此造成的损失由承租方承担。(七)不论何种原因,包括但不限于租赁期满或中途被解约等,造成承租方须将租赁标的返还给出租方的,返还的租赁标的,应符合正常使用的状态,租赁标的被损坏的,负责修复,修复期间视为逾期返还租赁标的期间。拒绝修复的,出租方可自行修复。因修复发生的费用由承租方承担。(八)……。七、免责条款。有下列情形之一的本合同终止,双方互不承担违约责任。……因不可抗力不可预见、不可避免并不能克服的客观情况,致使租赁标的全部或者部分毁损,或造成其他损坏不能使用的,因上述原因而终止合同的租金按实际使用时间计算,不足整月的按天数计算,多退少补。承租方装饰装修所发生的费用,出租方及产权方不予赔偿。履约保证金在结清相关费用后,一次性无息退还。八、其他约定事项。……非因一方违约原因,任何一方要求终止合同,应提前两个月与对方协商。同时双方要服从市委、市政府的规定,如遇政策变化,城市规划建设需要及不可抗力等因素,出租方需要收回租赁标的,承租方应积极配合,除本合同约定事项外,无条件支持出租方收回标的物。

2019年1月4日,张海胜向市场物业中心缴纳11个月的租金264万元及三个月的押金72万元,市场物业中心按期交付租赁标的。2019年1月23日,成立了以张海胜等自然人投资的南昌市万寿宫小商品有限公司,并以该公司的名义对外签订了《装饰装修工程合同书》对万寿宫商城负一层进行了装修,装修从2019年4月开始,双方确认装修时用的是临时用电不是营业用电,张海胜主张支付了455613.7元的装修费用,市场物业中心不认可,为此张海胜向一审法院提出了装修损失鉴定的申请。诉讼期间,一审法院通知诉讼双方到租赁现场查看装修情况,市场物业中心没有派人到现场。张海胜装修完毕后,将部分店面进行了转租并进行了经营。

2019年4月19日,张海胜给市场物业中心发出《告知函》,告知租赁产权范围内出现多处漏水、渗水情况,严重影响装修进度,供电问题和用电容量问题依然没有解决,要求市场物业中心督促有关部门尽快解决以上问题,对起租时间予以延后,以免延误政府提出的2019年4月18日试营业,5月1日正式营业,6月1日起租的要求和规定。租赁期间张海胜提供了西湖区万寿宫商城消防改造项目分指挥部办公室情况说明、2019年5月23日万寿宫商城批发市场消防改造工作调度会议纪要、南昌市西湖区人民政府常务会议纪要(第五十一次),证明万寿宫商城各商铺营业用电于2019年4月中下旬才完成通电,2019年1月提供的临时施工用电,西湖区政府根据万寿宫商城的实际情况调整计租期和租金方案;同意各区属公有产权单位租期自2019年6月1日起计算,2019年6月至7月租金四折优惠、8月至9月租金五折优惠、10月至12月租金六折优惠、自2020年1月起收取全额租金的优惠政策。市场物业中心2020年1月6日公开发布《告示》,要求各经营户按西湖区人民政府办公室关于《万寿宫商城消防改造工作调度会议纪要》的通知,2020年1月20日前签订《租赁合同》,租期从2019年6月1日起计算,租金和租金优惠政策按《会议纪要》和《万寿宫商城经营户进场激励方案》履行。

2020年1月20日新型冠状病毒疫情爆发,2020年3月8日,江西兴越物业管理有限公司(万寿宫物业管理处)发给张海胜《通知》,通知“根据西湖区疫情防控指挥部有关要求,万寿宫负一层不具备开业复工条件,负一层属下沉的设计店铺排列紧密...病毒容易实现通过气溶胶进行传播,存在较大的疫情传播风险,万寿宫物业会随时跟进负一层的复工开业进展情况。”张海胜于2020年3月9日发函给市场物业中心,载明因2020年3月8日接物业通知,万寿宫负一层不得开业,申请市场物业中心从2020年2月起免收租金至物管通知可以开工时止。2020年3月11日市场执业中心向张海胜发出《交纳租金的通知》,载明限承租方于2020年3月20日前缴清本应于2020年1月15日之前交纳的第二年租金2966400元。张海胜2020年3月12日通过快递发《函告》给市场物业中心,告知根据2020年1月6日公告的计租期及租金方案及疫情期江西省政府对国有产权单位租金减免的要求,承租方所交的租金可使用至2020年12月。2020年3月17日(落款是2020年3月13日)市场物业中心发出的《致万寿宫商城一区经营户的回函》,明确表示不履行其2020年1月6日所发《公告》中确定的计租期和租金方案。

2020年3月30日,张海胜通过邮政特快专递向市场物业中心发出《解除租赁合同通知书》,载明于2020年3月31日正式解除《租赁合同》,告知其已退出商铺,请市场物业中心及时自行安排招租,并要求于2020年4月15日前对解除租赁合同的退款及赔偿事宜进行协商。2020年4月8日,张海胜通过快递再次向市场物业中心发出《解除租赁合同通知书》,载明已于2020年3月31日正式解除《租赁合同》,要求邀请万寿宫社区和广润门街办,于2020年4月14日对解除租赁合同的退款及赔偿事宜进行协商。2020年4月17日张海胜通过快递发《函告》,明确2020年3月31日正式解除《租赁合同》,西湖区万寿宫商城消防改造项目分指挥部办公室在协调万寿宫负一层退租工作中,确认承租方已当面向市场物业中心要求接手商铺,请及时自行安排招租,并要求于2020年4月24日前对解除租赁合同的退赔事宜进行协商。张海胜提供了2020年4月26、27日拍摄万寿宫负一层照片及视频,证明其于2020年4月26日前已全面撤出万寿宫负一层商铺。

根据一审法院的要求,张海胜提供了其与商户签订的12份承包合同(总共13户,有一户未签合同)、13户的退款明细单、银行流水及承诺书;证明其已经向租户退回了租金、全部押金,支付了装修补贴费,商户所有费用全部支付完毕,与商户不存在纠纷,装修费都是其支付的,与经营户无关。

另查明,南昌市新型冠状病毒感染疫情防控办公室应急指挥部市场环境组在2020年4月9日下发了《关于全面恢复各类市场正常经营的通知》。

一审法院认为,本案的争议焦点为:1、本案所涉租赁合同能否解除?2、张海胜诉请返还租金、押金、违约金及赔偿装修损失和退还拍租费用损失及相应利息的诉请能否支持?

关于争议焦点1,一审认为,本案所涉租赁合同是按照南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会《关于印发的通知》(洪财资产(2013)2号)文件精神,经过挂牌公开招租的方式,张海胜经过网络竞价并支付相关佣金和竞价服务费后,于2019年1月3日与出租方签订为期5年的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》,租赁合同对租期、租金的缴纳、租赁标的的移交、租赁标的修缮责任、违约责任、免责条款及租赁的其他事项进行了约定。该租赁合同在公开公正自愿的基础上签订,内容合法且不违反国家禁止性的规范,应认定为合法有效。在签订租赁合同后,张海胜已按约缴纳11个月的租金264万元及三个月的押金72万元,市场物业中心也将万寿宫商城负一层交付对方,租赁合同已实际履行。张海胜随后对万寿宫商城负一层进行了装修并实际进行了经营。针对张海胜2020年3月30日发给出租方的《解除租赁合同通知书》中列出的解除租赁合同的原因,分点论述如下:1、承租商铺交付时没有供电供水问题,从双方提供的证据可知,装修期间用的是临时用电而不是营业用电,2019年4月中下旬租赁场所完成通电,承租方在解除租赁合同通知书中,也确认供水问题在2019年6月已自行解决,而出租方同意租期从2019年6月1日起算,可见水、电并未对承租方的租金和租期的计算产生实质性的影响。2、漏水、渗水的问题,2019年4月19日承租方给出租方发出的告知函已有反映,承租方主张多次与物业经理协商过,出租方2019年6月进行了维修,但2020年初又出现漏水并造成货品损失,漏水问题一直没有解决,市场物业中心对此予以否认,在张海胜没有进一步提供证据证明漏水导致其无法经营的情况下,漏水并不能成为解除租赁合同的原因。3、万寿宫商城对外虚假宣传2019年4月18日试营业,5月1日正式营业,对其权益造成严重损害的问题,张海胜提供的西湖区万寿宫商城消防改造项目分指挥部办公室的情况说明、南昌市西湖区人民政府常务会议纪要、万寿宫商城批发市场消防改造工作调度会议纪要可以反映,市场物业中心并不存在虚假宣传,只是营商环境不好,所以相关文件对租金收取给予了优惠政策,这不能成为张海胜解除租赁合同的理由。4、对市场物业中心改变原先告示同意的租金优惠政策按西湖区政府的《会议纪要》办理的行为,张海胜主张对方违约,因在租赁合同中对此没有明确约定,出租方租金优惠政策的改变,并不是根本的违约,不能导致租赁合同的解除。综上张海胜主张租赁合同解除的四点原因不能成立。张海胜要求解除租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件,也不符合《中华人民共和国合同法》第九十一条的合同约定解除的条件,其虽多次向市场物业中心发出要求解除租赁合同的通知和相关函件,但市场物业中心不同意,不能产生解除租赁合同的效力。

本案租赁合同确受到新型冠状病毒疫情的影响,疫情期间承租方停止了经营,这属于不可抗力。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)、(二)中关于依法妥善审理租赁合同纠纷案件的精神,一审法院经多次组织诉讼双方调解,积极引导当事人继续履行合同,但双方无法就租赁合同的继续履行或租赁合同的解除达成一致协议。因疫情防控措施导致了承租方履行合同有实际困难,但不会导致租赁合同的目的无法实现,且出租方同意按国家关于新冠××疫情期间关于租金的相关规定减免租金,并在继续履行的基础上,愿意对疫情外的租金进行协商,但承租方仍坚持解除租赁合同。综合考虑,按照租赁合同的约定和新型冠状病毒疫情的影响均未达到解除合同的条件,对承租方要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。

关于争议焦点2。因本案所涉的租赁合同没有达到解除的条件,租赁合同还可以继续履行,承租方主张出租方违约并不能成立,故其诉请要求出租方退回多收的租金、租赁押金720000元、承担装修损失、拍租费用损失,占用租金的利息损失,不予支持。为了明确已履行期间租金的缴纳,根据市场物业中心曾告示同意租金优惠政策按西湖区政府的《会议纪要》办理,这应视为出租方对承租方发出改变租金计算的要约,承租方也同意按此要约计算租金,视为对此作出了承诺,双方对于租金已达成了一致的协议,出租方现要改变此前作出的约定,不符合合同法的规定,不予支持。承租方的租金从2019年6月1日起计算,2019年6月至7月租金四折优惠、8月至9月租金五折优惠、10月至12月租金六折优惠、自2020年1月起收取全额租金的优惠政策仍应执行。对于新冠××疫情后承租方租赁的场所何时恢复经营的问题,承租方主张物业公司2020年3月8日发出《通知》后一直到起诉也未通知其复工,因为南昌市新型冠状病毒感染疫情防控办公室应急指挥部市场环境组在2020年4月9日下发了《关于全面恢复各类市场正常经营的通知》,2020年4月9日以后承租方应该是可以复工的。因为本案所涉租赁标的是国有资产,按照国家疫情期间的政策,所涉租金可以免除三个月,所以2020年2、3、4月的租金承租方应予免交,2020年5月起缴纳的租金租赁合同上有明确约定,双方也可根据市场的实际经营情况另行进行协商。

综上,张海胜没有提交足以证明租赁合同可以解除,其诉讼请求能够成立的充分证据,根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回张海胜的诉讼请求。本案案件受理费96262元,由张海胜承担。

二审期间,上诉人张海胜提交了下列新证据:

第一组证据:2019年万寿宫开业新闻一篇。证明2019年万寿宫虚假开业,当年4月上诉人均未进入商城,2019年5月万寿宫商铺存在诸多问题,无法使用商铺,才造成所有商户均未能进驻。

第二组证据:1、上诉人2019年4月及7月招募合作经营者广宣两张;2、2020年3月29日,承包商户到市场物业中心处沟通协调租金政策视频截图2张;3、2020年4月16日,承包商户在万寿宫商城拉横幅的视频图三张。证明市场物业中心非常清楚上诉人承租这么大面积,必须招募承包商户方能经营。对于上诉人转承包的行为不仅未提出异议,而且与承包商户直接进行协调和沟通。

第三组证据:2020年10月15日拍摄案涉租赁物的照片一张及视频一份。证明产权单位已经安排物业把大门紧闭,关闭电路,上诉人早已没有使用该租赁物,案涉租赁合同已无继续实际履行的任何可能。

第四组证据:万寿宫商城第一届业主委员会出具的关于万寿宫商城负一层2020年10月情况说明一份。证明疫情发生以后,招商更加困难,地面及楼上的商铺大量空置,更不要说可以让商户承租经营使用,上诉人确实已经无法继续租赁使用该商铺。

市场物业中心质证认为,对第一组证据的三性均有异议。证据来源不合法,证明内容与政府的相关文件相抵。市人民政府消防指挥部出具的有关证明,证明消防改造合格、验收合格具备开业条件,除上诉人外其他几百户商户都正常经营。对第二组证据的三性均有异议。证据来源不合法,上面明确显示拍摄照片的人是上诉人的律师。对第三组证据的三性均有异议。由于上诉人在2020年3月份自动撤离租赁场所,关闭大门是为了保护国有资产不被破坏。对第四组证据的真实性没有异议,合法性关联性有异议。如果上诉人继续承包经营就不会发生断电断水的情形,也不会发生其他的不通风等情况。万寿宫商城地下商城是上诉人自行参与招投标自愿选择的,其租金与地理位置是相一致的。这份证据不能说明上诉人解除租赁合同的构成要件。

被上诉人市场物业中心提交了下列新证据:

第一组证据:西湖区万寿宫商城消防改造项目指挥部办公室2020年10月21日出具的证明一份。证明南昌市人民政府对万寿宫商城商铺等进行消防改造,经过改造消防验收合格,上诉人中标的租赁物符合开业条件。

第二组证据:江西兴越物业管理有限公司2020年10月20日出具证明一份。证明上诉人租赁负一层后进行转租,自己没有实际经营。2020年3月,上诉人将承租经营户辞退、擅自撤场、拆除其装修物,租赁物目前仍处于上诉人管理之中。

第三组证据:南昌市物管中心万寿宫一期店铺中标经营户情况表一份、南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同及补充协议两份。证明2017年5月18日起,南昌市人民政府委托南昌市西湖区人民政府对万寿宫商城1、2、3期消防改造。2018年12月12日万寿宫一期改造验收合格符合开业条件。其他商户并未对经营有异议,所以上诉人要求解除租赁合同的条件不成就。

张海胜质证认为,对第一组证据的真实性、合法性无异议,关联性有异议。第二组证据的三性均有异议,兴越公司所出具的证明材料违背真实情况,属于虚假证明材料。第三组证据中对表格及附件的真实性有异议,租赁合同的真实性合法性无异议,关联性有异议。当大面积经营场所出租的时候会出现承租商户对外进行转承包的情况,而且在惯例当中也是允许的。本院认可市场物业中心提交的第一组证据的真实性。

经审理查明,万寿宫商城批发市场一、二、三区自2017年5月18日起进行消防改造,2018年12月12日万寿宫商城批发市场一区通过消防验收,具备开业条件,于2019年5月1日正式开业。

二审查明的其他事实与一审一致,对一审查明的案件事实,二审予以确认。

本院认为,综合诉辩双方的意见,本案二审争议焦点为:1、案涉租赁合同是否符合法定解除条件?能否解除?2、上诉人在一审中提出的返还租金、支付违约金、赔偿装修损失款等诉请能否得到支持?围绕上述争议焦点问题,本院分析评判如下:

关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据一审查明的事实,诉讼双方未协商一致解除合同,市场物业中心明确表示不同意解除合同。是否符合法定解除的条件,需根据第九十四条的规定进行审查。本院认为,根据查明的事实,案涉租赁合同不符合法定解除的条件,理由是:(一)虽然出现新冠疫情的不可抗力因素,但本案签订的是五年租赁合同,新冠疫情自2020年1月20日爆发,4月初即已得到全面控制,南昌市新型冠状病毒感染疫情防控办公室应急指挥部市场环境组在2020年4月9日下发了《关于全面恢复各类市场正常经营的通知》,表明万寿宫各经营户可以正常营业,期间涉及的几个月的租金问题,可以参照西湖区政府出台的优惠政策和国家明确的优惠政策予以减少,并非属于不能实现合同目的的情形;(二)在租赁合同履行期限届满之前,市场物业中心并未明确表示不履行合同约定的主要义务,亦未以事实行为表明不履行合同约定的义务;(三)根据一审查明的事实,市场物业中心没有根本性违约行为,致使不能实现合同目的。具体而言,一审从张海胜提出的如承租商铺交付时没有供电供水问题,漏水、渗水的问题,万寿宫商城对外虚假宣传的问题,对市场物业中心改变原先告示同意的租金优惠政策按西湖区政府的《会议纪要》办理的行为等问题,作了详细分析和认定,本院认为一审的认定并无不当,应予认可。(四)根据南昌市新型冠状病毒感染疫情防控办公室应急指挥部市场环境组在2020年4月9日下发的《关于全面恢复各类市场正常经营的通知》,万寿宫各经营户可以在4月9日后正常营业,并不存在不可抗力长期持续的情形。因此,张海胜主张租赁合同解除的原因不能成立,其上诉要求解除租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件,也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的合同约定解除的条件,本院不予支持。

张海胜上诉还提出,根据法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持。(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中,承租方并非违约方,出租方明确表示不同意解除合同,并未违反诚实信用原则,万寿宫商场的其他经营户仍在正常营业。本案租赁合同确实受到新型冠状病毒疫情的影响,疫情期间承租方停止了经营,这属于不可抗力。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)、(二)中关于依法妥善审理租赁合同纠纷案件的精神,一审法院经多次组织诉讼双方调解,积极引导当事人继续履行合同。因疫情防控措施导致了承租方履行合同有实际困难,但不会导致租赁合同的目的无法实现,且出租方承诺同意按国家关于新冠××疫情期间关于租金的相关规定减免租金,并在继续履行的基础上,愿意对疫情之后的租金进行协商。综合考虑,按照租赁合同的约定和新型冠状病毒疫情的影响均未达到解除合同的条件,对承租方要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持,本院认为,一审法院的处理符合本案的实际情况,既考虑到了上诉人的实际困难,亦维护了市场交易秩序的正常进行。

关于第二个争议焦点。本院认为,因本案所涉的租赁合同没有达到解除的条件,租赁合同还可以继续履行,承租方主张出租方违约并不能成立,故其诉请要求出租方退回多收的租金、租赁押金、承担装修损失、拍租费用损失,占用租金的利息损失,缺乏事实依据和合同依据,本院不予支持。

市场物业中心曾告示同意租金优惠政策按西湖区政府的《会议纪要》办理,应视为出租方对承租方发出改变租金计算的要约,承租方也同意按此要约计算租金,视为对此作出了承诺,双方对于租金已达成了一致的协议,出租方现要改变此前作出的约定,不符合《中华人民共和国合同法》的规定,本院对市场物业中心的做法不予支持。承租方的租金从2019年6月1日起计算,2019年6月至7月租金四折优惠、8月至9月租金五折优惠、10月至12月租金六折优惠、自2020年1月起收取全额租金的优惠政策仍应执行。对于新冠××疫情后承租方租赁的场所何时恢复经营的问题,承租方主张物业公司2020年3月8日发出《通知》后一直到起诉也未通知其复工,因为南昌市新型冠状病毒感染疫情防控办公室应急指挥部市场环境组在2020年4月9日下发了《关于全面恢复各类市场正常经营的通知》,2020年4月9日以后承租方应该是可以复工的。因为本案所涉租赁标的是国有资产,按照国家疫情期间的政策,所涉租金可以免除三个月,所以2020年2、3、4月的租金承租方应予免交,2020年5月起缴纳的租金仍按《租赁合同》执行,双方也可根据市场的实际经营情况另行进行协商。

综上所述,上诉人张海胜的上诉请求依法不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费96839.54元,由张海胜负担。

本判决为终审判决。

审判长  廖志坚

审判员  吴玉萍

审判员  李 平

二〇二〇年十一月二十日

法官助理陈慧

书记员叶若苏文