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周马克炊承洋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-22 21:48发布

中华人民共和国

广西壮族自治区高级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)桂民终1540号

上诉人(一审原告):周马克,男,1957年11月10日出生,荷兰国籍人,现住中华人民共和国广西壮族自治区桂林市。

委托诉讼代理人:唐桂龙,广西齐兴律师事务所律师。

上诉人(一审被告):炊承洋,男,1983年10月11日出生,汉族,住中华人民共和国广西壮族自治区桂林市七星区。

委托诉讼代理人:赵林君,广西春良律师事务所律师。

上诉人周马克与上诉人炊承洋房屋租赁合同纠纷一案,两上诉人因不服中华人民共和国广西壮族自治区桂林市中级人民法

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院(2020)桂03民初98号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后,依法组成合议庭进行审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定,本院于2020年11月17日组织各方当事人进行调查询问,上诉人周马克的委托诉讼代理人唐桂龙、上诉人炊承洋的委托诉讼代理人赵林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

周马克上诉请求:1.撤销桂林市中级人民法院(2020)桂03民初98号民事判决的第一项、第三项,依法改判炊承洋赔偿周马克6个月的租金损失264372元;2.本案的一、二审诉讼费用由炊承洋承担。事实与理由:一审法院在认定炊承洋已构成违约,涉案商铺至今仍处于空置状态的情况下,酌定炊承洋仅需赔偿周马克一个月的租金损失41964元,属于适用法律错误。一审判决罔顾双方的合同约定以及法律的规定,滥用自由裁量权。一、本案双方签订的商铺租赁合同第七条“违约责任”的第2款明确约定“除不可抗力因素或另行有关法律法规颁布外,甲乙双方无正当理由均不得提前终止合同。若乙方单方违约,则甲方不退保证金,并赔偿甲方一切损失;若甲方单方违约,除退回保证金给乙方外,应赔偿相当于保证金金额的款项给乙方,并赔偿乙方一切损失”,该合同条款平等地兼顾双方的权利义务,没有加重或减轻任何一方的责任与义务,是合法有效的。对于该合同条款的

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正常理解,炊承洋应赔偿周马克的一切损失及租赁期内全部租金损失,周马克至少有权主张自炊承洋违约终止合同时起至案涉商铺再次出租成功止的租金损失,现周马克仅诉请主张6个月的租金损失,已是充分考虑双方的权责,对炊承洋法律责任的主动减轻,该诉请符合双方的合同约定及客观实际情况,有事实与法律依据,依法应当获得法院的支持。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”炊承洋违约行为给周马克造成的损失主要是租金收益损失,依据该法律条文的规定,显然包括合同正常履行情况下,周马克可以获得的租金收益。再依据合同约定的租赁期限至2023年1月21日,则周马克依法有权主张炊承洋支付租赁期限内的租金,这是符合且没有超过违约方炊承洋订立合同时能预见到的因违反合同可能造成的损失。三、一审法院认为炊承洋在终止合同前一个月已告知周马克将不再租用涉案商铺,并积极移交了商铺、配合周马克重新招租,在炊承洋承担了8万元违约责任的情况下,酌定炊承洋还需赔偿周马克一个月的租金损失,该认定没有事实与法律依据,是错误的。(一)炊承洋在

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终止合同前一个月已告知周马克将不再租用涉案商铺,但周马克从未与炊承洋就合同的解除协商一致,且在微信联系中多次强调是炊承洋违约,要求其承担违约责任。(二)炊承洋的行为实质就是单方违约,不存在积极移交商铺一说。(三)炊承洋没有配合周马克重新招租。炊承洋执意违约终止合同,周马克不得已之下才让物业公司接受了钥匙,并委托物业公司对外招租,减轻炊承洋的过多赔偿责任。炊承洋的行为不应成为法院考量减轻其责任的因素。(四)《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”依据该法律条文的含义,守约方可以同时约定及主张违约方支付违约金以及赔偿损失,且不因其支付了违约金就可以减轻赔偿损失的责任。因此,一审法院法理阐述内容牵强,缺乏事实与法律依据,不能令人信服。四、本案中,双方有明确合同约定损失赔偿的范围,本案事实也有可直接适用的法律条文规定,一审法院也查明涉案商铺至今仍空置的客观事实。因此,一审法院不应违

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背客观事实,滥用自由裁量权,对损失数额进行酌定。综上所述,炊承洋无视契约精神,罔顾诚实信用原则,任意违约,严重损害周马克的合法权益,考虑到涉案商铺仍然空置的客观事实,周马克诉请炊承洋赔偿6个月的租金损失264372元,合理合法正当,应当获得法院的支持,请求二审法院判如所请。

炊承洋答辩称,一、炊承洋已经提前通知周马克解除合同,并将店铺进行了移交,亦交还了钥匙给周马克指定的接收人,这是双方对提前解除合同达成了一致,事后双方也同样以实际行动履行了解除合同后的后续义务。二、周马克主张租金损失的违约责任和不予退还合同保证金都是属于违约金的范畴,属于重复主张,炊承洋与周马克解除合同后,其店铺没有在短时间内成功出租,以及日后可能出现的招租障碍,都属于解除合同后一方在订立合同时预见或者是应当预见的,因违反合同可能造成的损失,而且这种损失在认定上也有不确定性,所以涉案店铺空置期间的租金损失与炊承洋没有因果关系,周马克也没有证据证明其店铺空置期间的租金损失是由炊承洋造成的,因此要求炊承洋承担6个月租金损失没有事实和法律依据。一审判决认定事实不清,适用法律不当,应当依法予以撤销。

炊承洋上诉请求:1.撤销桂林市中级人民法院(2020)桂03民初98号民事判决第一项;2.本案一审、二审的诉讼费用由周

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马克承担。事实与理由:一、一审判决第一项属认定事实不清,适用法律不当,应当依法予以撤销。首先,周马克的一审诉求没有事实和法律依据,诉状所述与事实不符。炊承洋已经提前一个月向周马克提出了解除合同,并缴纳租金至2019年10月21日,周马克则通知炊承洋将店铺钥匙移交给金马大厦物业经理粟剑平,且炊承洋也将合同保证金8万元按违约金处理支付给周马克并进行了店铺移交,这表明周马克已经认可与炊承洋解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定:“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。”因此,炊承洋与周马克已经解除了合同,炊承洋主张的租金违约责任和不予退还合同保证金都属于违约金的范畴,属于重复主张。其次,关于周马克商铺租金的损失及违约责任的认定问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”炊承洋将商铺交还给周马克时,店铺状态良好,且租赁市场行情也不错,完全不存在租赁障碍,但涉案商铺没有顺利招租与炊承洋没有任何关联性,不能因为店铺暂时没有出租而将责任归责于炊

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承洋,炊承洋已经按照合同的约定解除了合同并支付了履约保证金给周马克,而合同保证金8万元相当于两个月的房屋租金,已经完全可以弥补周马克的全部损失,当然也包括炊承洋应该预见因违反合同可能造成的损失,一审法院已经认定了合同履行保证金8万元的违约责任,再次认定租金损失明显是不合理并有违公平正义,且对租赁合同纠纷起到一个不太良好的开头。二、周马克没有证据可以证明其商铺空置期间的租金损失是由炊承洋造成的。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施防止损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”炊承洋与周马克解除租赁合同时,距离过年还有三个月之久,租赁市场行情也不错,其店铺状态良好,不存在出租障碍,周马克完全可以正常将店铺对外招租,而事实上周马克与炊承洋解除合同后于次日便张贴出租广告于商铺门上对外进行招租,期间有不少意向租户前来咨询,据炊承洋了解,涉案商铺至今无法成功出租是因为其不愿意跟随市场经济下滑适当减免租金反而是要求增加租金和转让费,但其至今未能够成功出租店铺与炊承洋无关,周马克对此扩大的损失也应承担责任。不能在和炊承洋解除合同后,因自身原因导致无法将店铺成功出租,就将租金损失计算到炊承洋身上让其承担,这明显是不公平的。因此,涉案商铺空置

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期间的租金损失不应当由炊承洋承担。炊承洋也是刚转行做小餐饮生意,对市场行情根本不了解,被忽悠缴纳了巨额的商铺转让费给周马克并和其签订了四年9个月的租赁合同,但因选址位置不佳,加上整体市场实体经济环境下滑,经营期间从2018年底开始连着6个月都是亏损,再加上每个月4万多并呈递增的租金,炊承洋一直在苦苦支撑,后因实在无力继续承担亏损了,只能与周马克解除合同。除去解除合同支付的合同保证金,周马克还获得了签订合同的巨额转让费,这两样加起来就有十几万,因此总体来说周马克根本不存在任何租金损失。综上所述,包括合同法在内的法律追求的都是“平等的正义”,一切的法律规定都是保护民事主体的平等地位,炊承洋在承担全部合同保证金的违约责任后还需要承担涉案商铺空置期间的租金损失的期待利益,对炊承洋来说是非常不公平的,将会损害合情合理的市场交易原则。因此,一审判决查明事实不清,认定错误,炊承洋解除租赁合同与周马克的商铺空置期间的损失不存在因果关系。为维护上诉人的合法权益,恳请二审法院依法查明本案事实,支持炊承洋的上诉请求。

周马克答辩称,双方签订合同之后,炊承洋在未征得周马克同意的情况下,提前解除租赁合同,已构成违约,侵犯了周马克的合法权益,按照《中华人民共和国合同法》相关规定,炊承洋

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应承担赔偿周马克6个月违约租金的责任。

原告周马克向一审法院提出诉讼请求:1、判令被告炊承洋赔偿原告周马克6个月的租金损失264372元;2、判令原告周马克收取的被告炊承洋的80000元合同履行保证金不予退还;3、本案的全部诉讼费用由被告炊承洋负担。

一审法院查明以下事实:2018年4月14日,原告周马克作为甲方出租人与被告炊承洋作为乙方承租人,双方签订了《商铺租赁合同》。该合同约定,原告将桂林市中山中路13号金马大厦一层107-2号商铺出租给被告,租赁期限为四年九个月,自2018年4月22日至2023年1月21日止;2018年4月22日至2019年1月21日期间的租金为每月41964元(之后租金逐年递增),租金按每季度一付,须提前5日支付下一季度租金;合同签订时被告须向原告交纳80000元合同履行保证金。合同还约定了其他条款及违约责任,其中违约责任约定双方无正当理由均不得提前终止合同,若被告单方违约,则原告不退保证金,并赔偿原告一切损失。合同签订后,原被告双方依约履行了合同义务。2019年9月22日,被告通过微信向原告表示因为其经营亏损严重,从2019年10月就不再租用商铺了。原告表示单方违约造成的损失要由违约方承担。同年10月20日,被告再次通过微信与原告联系,表示商铺已经腾空,要求原告派人接收商铺。原告微

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信回复表示被告的行为是单方违约。在双方就被告如何承担违约责任问题协商未果的情况下,原告于当日通过微信方式告诉被告将商铺钥匙交给大厦物业公司经理粟剑平。次日,大厦物业管理公司按照原告的通知和委托,从被告处接收了涉案商铺钥匙,并在涉案商铺张贴门面出租广告。此后,原被告双方就被告如何承担违约责任进行了协商,但未能达成一致,原告遂诉至一审法院。

另查明,被告向原告交清了2019年10月21日前的全部租金。涉案商铺至今招租未果,仍处于空置状态。

一审法院认为,本案的争议焦点为:原告因被告提前终止合同造成的损失如何确定?

关于本案法律适用问题。本案为房屋租赁合同纠纷,原告周马克为荷兰籍公民,本案属于涉外民事案件,其法律适用问题应参照我国涉外案件的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定:“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的,适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案当事人未协议选择适用的法律,因本案合同签订地、合同履行地及标的物所在地均在中华人民共和国广西壮族自治区桂林市,故中国为与本案合同具有最密切联系,本案的实

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体处理应当适用中国法律。

原告与被告于2018年4月14日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律及行政法规强制性规定,应属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中,被告在合同履行过程中,于2019年9月向原告表示将不再租用涉案商铺,并于2019年10月将商铺腾空交还了钥匙,此后亦不再支付租金。被告以自己的行为表明不履行双方合同约定之义务,已构成违约,原告可以依法要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方当事人在合同中约定被告单方违约则原告不退保证金,被告并赔偿原告一切损失。故原告主张其不退还被告80000元履行保证金的诉请,证据充分,理由成立,该院予以支持。被告违约行为给原告造成的主要是租金收益损失,鉴于被告在终止合同前一个月已告知原告

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其将不再租用涉案商铺,并积极移交了商铺、配合原告重新招租,一审法院在被告已承担了80000元违约责任的情况下,酌定被告还需赔偿原告一个月的租金损失即41964元。原告要求被告赔偿6个月租金损失264372元的主张,一审法院予以部分支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条之规定,判决如下:

一、被告炊承洋赔偿原告周马克租金损失41964元;二、原告周马克收取的被告炊承洋的合同履行保证金80000元不予退还;三、驳回原告周马克的其他诉讼请求。案件受理费6466元(原告周马克预交),由原告周马克负担1466元,被告炊承洋承担5000元并给付原告周马克5000元。

二审中,双方当事人对一审法院所查明事实均无异议和补充。

上诉人周马克无证据提交。上诉人炊承洋提交收条一份,拟证明其与周马克签约时还交纳了转让费。周马克质证认为,该证据并非周马克签名,与本案无关。本院经审查认为,炊承洋所提交的收条系案外人付长宇出具的,且无证据证明周马克收取了转让费5.5万元,故本院对该证据不予确认。

经查,一审判决查明的事实清楚,证据充分,本院予以确认。

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人周马克是荷兰

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国国籍人,本案系涉外民事纠纷,其法律适用问题应适用我国涉外民事关系法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的,适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定,因本案当事人没有协议选择适用的法律,而本案的合同签订地、履行地以及标的物所在地均在中华人民共和国,故一审法院以与合同有最密切联系的法律为中华人民共和国法律为由,认定本案的实体处理适用中华人民共和国法律正确。

综合各方当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为:炊承洋提前终止合同应当承担怎样的违约责任?

本院认为,炊承洋与周马克于2018年4月14日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律法规的强制性规定,属于有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定,双方均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中,涉案《商铺租赁合同》第二条约定,租赁期限为四年九个月,自2018年4月22日至2023年1月21日止,而炊承洋在履行合同的过程中,于2019年9月便向周马克明确表示将不再租用涉案商铺,即明确表示不再履行合同,结合2019年10月炊承洋将商铺腾空交还钥匙的事实,应当认定炊承洋构

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成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定,周马克依法可以要求炊承洋承担违约责任。周马克在本案中主张炊承洋承担不得要求返还8万元保证金及赔偿6个月租金损失的违约责任,对其该主张,本院认为,1.关于保证金应否返还的问题。涉案《商铺租赁合同》第7.2条明确约定“除不可抗力因素或另行有关法律法规颁布外,甲乙双方无正当理由均不得提前终止合同。若乙方单方违约,则甲方不退保证金并赔偿甲方一切损失,若甲方单方违约,除退回保证金给乙方外应赔偿相当于保证金金额的款项给乙方,并赔偿乙方一切损失”,故在炊承洋单方违约的情形下,周马克主张其不退还炊承洋的80000元合同履行保证金的诉请有事实与法律依据,本院予以支持。2.关于周马克的损失认定问题,炊承洋单方违约给周马克带来的损失主要是租金收益损失。周马克主张炊承洋应赔偿其剩余租赁期内的全部租金损失,至少应当赔偿自炊承洋违约终止合同起至商铺再次出租成功止的租金损失。本院认为,首先,涉案《商铺租赁合同》终止后,未实际履行的剩余租赁期间的租金损失属于出租人的期待可得利益损失,如若不考虑炊承洋在提前终止合同后已将房屋移交周马克、周马克亦在收房后立即对外招租等客观事实,而将剩余租赁期的

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租金全部认定为周马克的损失,让炊承洋承担赔偿责任亦将有失公平。其次,本案中,虽然炊承洋在2019年9月告知周马克将不再租用商铺,但周马克并未表示同意炊承洋提前终止合同,在双方未协商一致解除合同的情况下,炊承洋于2019年10月仍然以实际行动不再履行合同,结合本案剩余租赁期较长、涉案商铺仍处于空置状态等事实,本院认为炊承洋应承担一定的赔偿责任。炊承洋认为双方已经协商一致解除合同的主张不能成立,本院不予支持。鉴于炊承洋在终止合同前一个月已告知周马克将不再租用涉案商铺,已为周马克预留了作重新招租准备的时间,后续其亦积极移交了商铺,加之炊承洋已经承担了80000元违约责任,在此情况下,一审法院酌定炊承洋赔偿周马克一个月的租金损失并无不当。

综上所述,上诉人周马克、炊承洋的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费5485.12元(上诉人周马克已缴纳4636.12元,炊承洋已缴纳849元),由上诉人周马克负担4636.12元,

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炊承洋负担849元。

本判决为终审判决。

审 判 长 莫宗艳

审 判 员 王华妍

审 判 员 李萍萍

二〇二〇年十二月九日

法官助理 张小梅

书 记 员 郭晗熙

书 记 员 巫萧萧

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