九鼎企业集团深圳有限公司吉水县人民政府合同纠纷二审民事判决书

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江西省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣民终735号

上诉人（原审原告）：九鼎企业集团（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路赛格科技工业园3栋4层6-9轴与A-B轴。

法定代表人：刘跃根，该公司董事。

委托诉讼代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈小平，江西经炜律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：吉水县人民政府，住所地江西省吉安市吉水县万**大道与春阳路交会处。

法定代表人：段恩雄，该县县长。

委托诉讼代理人：高翔，江西人民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李亚兵，江西人民律师事务所律师。

上诉人九鼎企业集团（深圳）有限公司（下称九鼎公司）与上诉人吉水县人民政府因合同纠纷一案，不服江西省吉安市中级人民法院（2019）赣08民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后依法组成合议庭，于2020年9月24日公开开庭审理了本案。九鼎公司的委托诉讼代理人陈江波，吉水县人民政府的委托诉讼代理人高翔、李亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

九鼎公司上诉请求：1.撤销江西省吉安市中级人民法院作出的（2019）赣08民初34号民事判决；2.判决吉水县人民政府向九鼎公司赔付租金损失10731376.6元；3.一、二审诉讼费用由吉水县人民政府负担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1.江西省吉水县丝绸有限责任公司（下称丝绸公司）提供的2004年至2020年收入、支出一览表系吉水县人民政府单方所出具，没有原始会计凭证，真实性存疑，不应作为本案事实认定的依据。2.丝绸公司的租金收入不等同于案涉资产被侵占而导致九鼎公司所遭受到的损失。案涉资产的所有权归属于九鼎公司，而案涉出租的条件并未获得九鼎公司认可，丝绸公司也没有提出证明房屋是按照公允价值出租，九鼎公司有权主张公允价值出租与实际价格出租所产生的价格差。二、一审法院酌定吉水县人民政府向九鼎公司支付租金损失170万元显失公平。吉水县人民政府对案涉资产占有属于恶意占有，不适用无因管理的规定，九鼎公司不应当承担吉水县政府为此支付的管理费用。九鼎公司租金损失应当以市场公允价值确定。即使九鼎公司提供的租金损失一审法院不予认可，也应当按照丝绸公司提供的收支一览表中的租金收入赔偿九鼎公司的租金损失。三、吉水县人民政府与九鼎公司所签订的《吉水县丝绸有限责任公司部分资产出售合同》（下称《出售合同》）及补充协议并未解除，九鼎公司已经通过债务抵消的方式履行了价款支付义务。

吉水县人民政府上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回九鼎公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由九鼎公司承担。事实与理由：一、一审法院审判程序违反法律规定。1.一审法院在九鼎公司未明确提起的是违约之诉还是侵权之诉的情况下，直接按照合同纠纷审理，相当于越权代替九鼎公司作出了选择，程序违法。2.诉讼主体认定错误。九鼎公司是与丝绸公司签订的买卖合同，吉水县人民政府是决策者而非案件的当事人。一审法院将吉水县人民政府列为被告明显有误。3.一审法院漏列必须参加诉讼的当事人丝绸公司。二、九鼎公司起诉明显超过了诉讼时效。吉水县人民政府接管行为发生在2003年，九鼎公司于2018年12月24日才提起诉讼，时间已经过去15年之久。九鼎公司诉请的是租金损失，归根到底是一种债权，期间一直未向吉水县人民政府主张，已经超过了诉讼时效。三、一审法院认定事实有误。一审法院认定吉水县人民政府收取了3463376.4元租金缺乏证据证明，不能以此作为九鼎公司受损的依据。一审法院认定2004年至2018年的租金收入为3463376.4元主要依据的是吉水县人民政府提交的《反诉状》和《吉水丝绸公司2004年度-2020年4月收入支出一览表》，但吉水县人民政府在上述两份证据材料中并没有自认租金收入，对厂房进行出租并收取租金的均是丝绸公司。四、一审法院适用法律错误。一审法院将本案案由定性为合同纠纷，却判决守约方吉水县人民政府赔偿违约方九鼎公司170万元，显然违反诚实信用原则和公平原则。

九鼎公司辩称，1.一审法院对吉水县人民政府侵占案涉资产造成九鼎公司租金损失没有查清，其侵占行为导致的支出应当由吉水县人民政府自行承担。2.吉水县人民政府作为合同及补充协议的签订方，是本案适格的当事人。3.吉水县人民政府从2003年开始就强行接管了案涉资产，直至2018年10月30日才发出解除合同通知书，九鼎公司据此提起租金损害赔偿诉讼，并未超过诉讼时效。

吉水县人民政府辩称，1.根据《中华人民共和国合同法》第167条的规定，因为九鼎公司未支付的价款超过合同价款的1/5，吉水县人民政府作为出卖人有权主张解除合同。九鼎公司上诉认为买卖合同未解除与已生效判决书认定合同已经解除的事实不相符。2.九鼎公司认为吉水县人民政府侵权，但并没有明确侵犯了九鼎公司何种民事权益。3.九鼎公司的诉请超过了诉讼时效。

九鼎公司向一审法院起诉请求：1．判令吉水县人民政府赔付租金损失10731376.6元；2．本案的律师费、诉讼费等费用由吉水县人民政府承担。

一审法院查明，1997年4月16日，吉水县人民政府作为甲方与九鼎公司作为乙方（涂国身为法定代表人）签订《出售合同》。该合同第一条约定：土地出让范围、资产出售范围、出售总价，出售总价为450万元（含与此次交易有关的税费）。第二条约定了付款方式和期限：第一期在合同签订后一星期内付50万元人民币，1997年5月5日清点财产后再付50万元人民币；第二期在97年12月底前付150万元人民币；第三期在98年12月底前付100万元人民币；第四期在99年4月底前付清全部余款，即人民币100万元。第三条约定：若乙方延期付款，则每月按延期付款总额的2%罚延期滞纳金；延期超过半年，甲方有权收回所有出售给乙方的土地和资产，由此造成的一切经济损失由乙方赔偿，并承担法律责任。第九条约定：乙方对所购资产，应加强管理，充分发挥其应有的作用，在签订合同后，第一年工业产品销售收入应超过一千万元，上交税金50万元；第二年工业产品销售收入超过二千万元，上交税金100万元。如达不到以上要求，作违约处理。1997年4月29日和1997年5月5日，根据吉府办发[97]17号文件及《出售合同》，吉水县人民政府为九鼎公司办理了出售资产的国有土地使用权证和房屋所有权证，契税和交易费全免。九鼎公司在取得权证后，依托案涉资产开设江西吉水九鼎生物食品有限公司并投入生产经营。但九鼎公司在支付了120万元后未按合同约定支付款项，欠款330万元。2001年8月2日，吉水县人民政府作为甲方与九鼎公司作为乙方签订《补充协议》。《补充协议》第一条约定：乙方要求甲方对所欠的款再延长一年付款期限，甲方表示同意。乙方尚欠甲方的300万元款必须在本补充协议签订之日起一年内（2002年7月30日前）分期付清，即2001年8月2日前付10万元；2001年9和10月各付10万元；2001年12月底付30万元；2002年4月底前付100万元；2002年7月30日前付清全部余款。第四条约定：乙方必须在2002年7月30日前如数付清330万元款项。否则，甲方有权无偿收回出售给乙方的所有资产（含土地），原已收取的120万元款项不予返还并作为违约金处理，用于弥补乙方违约给甲方所造成的经济损失。同时，乙方还应从1998年1月起每月按延期付款总额的2%计算承担违约责任。《补充协议》签订后，九鼎公司支付了110万元，之后未再付款。吉水县人民政府于2002年10月28日在《县政府第八次县长办公会议纪要》中作出了由“国资局负责通知九鼎公司尽快付清所有欠款，否则该县将对原县丝绸公司资产进行监管直至接管”的决定。依此决定，吉水县人民政府接管案涉资产，并派驻人员监管。2004年至2018年，案涉厂房的租金收入（含水电盈余）为3463376.4元。

2009年7月14日，中国安防技术有限公司向吉安市人民政府出具《请求协调解决有关参与国有企业改制遗留问题的报告》，载明：“其公司下属子公司九鼎公司响应当地政府及领导号召，积极参与国有企业改制，受当地党委和政府领导的邀请，先后购买了原泰和联合收割机厂、原吉安市赣中电子器件厂和原吉水县丝绸有限公司；未能支付结清部分购买丝绸公司的购厂款，尚欠220万购厂款，自03年已由吉水县政府接管并对外招租，工厂设施方面也有不同程度损害。我公司于05年提出一次性支付结清220万购厂款，但吉水县政府提出解决问题需要与投资项目挂钩，否则不好解决。我公司认为参与购买吉水丝绸有限公司是应当时吉水县领导要求参与的，没有及时支付购厂款也是由于企业当时内外环境不当造成的，希望政府给予体谅，并提出请求吉水县参照吉州区解决同类问题的办法；我公司愿一次性支付所欠220万，结清购厂款，也可将此厂还给吉水县政府，吉水县政府退还我公司已支付的购厂款230万”。2009年9月27日，吉安市国有资产监督管理委员会作出《关于中国安防技术有限公司请求协调解决有关参与国有企业改制遗留问题的报告的情况汇报》，其中关于丝绸公司的情况及意见中提到吉水县政府的意见：“两种办法处理这个问题，一种办法是九鼎公司按照合同规定，按每月延期付款总额的2%加罚延期滞纳金计算，一次性付清本金和滞纳金总额后，将资产移交给九鼎公司；另一种办法是吉水县在已收款中退还一部分资金给九鼎公司，同时将土地使用权和房屋所有权从九鼎公司收回，并办理好过户手续。”

2018年9月13日，吉水县政府向九鼎公司发出《关于解除及的通知》，该通知载明以下内容：1.合同签订后，九鼎公司未按期支付资产出售款，到2001年8月止，只支付了120万元，尚欠330万元。2001年8月2日，双方就剩余款项支付问题签订了《补充协议》；2.双方签订《补充协议》后，九鼎公司只支付了110万元，仍未按约定支付资产出售全部价款。经催收，九鼎公司未付清购买资产款项，鉴于九鼎公司依托该购买资产开设的江西吉水九鼎生物食品有限公司早已因未按期年检被工商行政部门注销营业执照，九鼎公司工作人员早已全部撤离，吉水县人民政府于2002年10月28日在《县政府第八次县长办公会议纪要》中作出了解除合同并对丝绸公司资产进行监管直至接管的决定；3.丝绸公司的留守人员在2003年对其公司被出售的资产全部进行了接管，九鼎公司在2009年6月1日向吉水县委、县政府递交的《关于解决吉水县原丝绸有限公司遗留问题的报告》中确认“县政府2003年接管后，已收了该厂租金”的事实。4.吉水县政府出售的资产已全部收回并进行自行经营管理，对双方签订的资产出售合同及补充协议已行使了解除权。5.吉水县政府依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《合同》第三条和第十九条以及《补充协议》第四条的约定向九鼎公司发出解除通知。自通知到达九鼎公司之日起，双方签订的《合同》及《补充协议》解除。该通知以邮寄方式送达给九鼎公司。2019年3月，九鼎公司向吉水县人民政府发出《债权债务抵销通知》，主要内容为：九鼎公司已支付230万元，剩余购买款为220万元，其已取得标的资产产权证；2003年，吉水县政府占有该资产，将资产对外出租，至2018年11月30日租金不低于1000万元，吉水县政府没有将租金交付给九鼎公司；九鼎公司主张剩余购买款220万元与吉水县政府应交付的租金等额抵销。

2018年10月30日，吉水县人民政府要求判令解除《出售合同》《补充协议》并要求九鼎公司返还依据《出售合同》取得案涉资产的国有土地使用权和房屋所有权等诉至吉水县人民法院。九鼎公司不服吉水县人民法院的判决，上诉至江西省吉安市中级人民法院，江西省吉安市中级人民法院作出（2020）赣08民终251号民事判决，认定九鼎公司与吉水县政府签订的《出售合同》及《补充协议》于2018年9月九鼎公司收到解除通知后解除。

另查明，1998年6月30日，涂国身作为法定代表人在吉水县城工业区登记成立了江西九鼎摩托车制造有限公司。江西吉安地区九鼎实业发展有限公司于1998年6月15日变更名称为江西九鼎企业集团有限责任公司，于2003年4、5月左右迁往深圳。江西九鼎企业集团有限责任公司后变更登记为九鼎公司。九鼎公司、中国安防技术有限公司的实际控制人均是涂国身。

一审法院认为，该案的争议焦点为：1.吉水县人民政府是否为本案适格被告；2.九鼎公司要求吉水县人民政府支付租金损失的诉请是否超过时效？如未超过时效，应否获支持；3.九鼎公司诉请吉水县人民政府负担律师费的主张能否成立。

关于争议焦点一。根据《出售合同》《补充协议》《县政府第八次县长办公会议纪要》、《关于中国安防技术有限公司请求协调解决有关参与国有企业改制遗留问题的报告的情况汇报》，吉水县人民政府系案涉资产的卖方、接管方、实际决策人，系本案适格被告。吉水县人民政府辩称系丝绸公司接管并收取租金，但该辩称意见与吉水县人民政府于2019年3月4日递交的反诉状上所载的“反诉人2003年接管原丝绸公司后，派驻5名工作人员对厂区进行监管，自2003年1月至2018年9月每人工资支出为962372元，还不包括反诉人由此所承担的五险一金等其他用人成本。五名看管工作人员工资支出共计达4811860元”的内容明显相悖，违反了禁止反言的原则。1997年4月16日是吉水县人民政府与九鼎公司签订了《出售合同》，丝绸公司不是案涉合同的当事人，依法亦无权将吉水县人民政府已出售的资产收回接管并收取租金。

关于争议焦点二。九鼎公司已于1997年依法办理了涉案资产的土地和房屋的权属凭证，系案涉资产的土地所有权人和房屋所有权人，2018年9月吉水县人民政府才向九鼎公司发出解除合同通知，九鼎公司于2019年1月24日起诉要求吉水县人民政府支付租金损失，并未超过诉讼时效。江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民终251号民事判决已经认定原告九鼎公司与被告吉水县政府签订的《出售合同》及《补充协议》于2018年9月原告九鼎公司收到解除通知后解除。根据上述判决，2018年9月前《出售合同》及《补充协议》尚未解除，九鼎公司作为案涉资产的所有权人，有权收取在合同解除前案涉资产所产生的孳息即租金收入。吉水县人民政府在接管后至2018年9月前基于案涉土地和厂房所取得的租金收益，给案涉资产的合法权利人九鼎公司造成了损失，依法应予赔偿。鉴于吉水县人民政府在接管期间确需支出相应的管理费用，结合吉水县人民政府接管案涉资产的原因和所举证的租金收入情况等因素，一审法院酌定吉水县人民政府向九鼎公司支付租金损失170万元。

关于争议焦点三。九鼎公司虽诉请要求吉水县人民政府承担律师费，但在开庭中其明确表示无法明确具体金额，也未在举证期限内提供任何证据予以证实，故对该诉请依法不予支持。

在一审法院审理过程中，吉水县人民政府提起反诉后又在开庭前递交书面申请撤回反诉，一审法院经过审查准许吉水县人民政府撤回反诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六条规定，判决：一、吉水县人民政府于判决生效之日起三十日内向九鼎公司支付租金损失170万元；二、驳回九鼎公司的其他诉讼请求。案件受理费86188.26元，由九鼎公司负担66088.26元，吉水县人民政府负担20100元。

二审中，吉水县人民政府提交了一份新证据：江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民终251号民事判决。证明另案生效裁判文书已经认定丝绸公司对案涉资产进行了接管。九鼎公司逾期付款的行为构成违约，合同因九鼎公司的违约行为而致解除。九鼎公司对该份证据的真实性无异议，但不认可其合法性和关联性。九鼎公司认为其与吉水县人民政府互负债务，可以相互抵消。因此，双方之间的合同关系并未解除。江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民终251号民事判决认定事实是错误的。本院认为，江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民终251号民事判决是生效法律判决，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六项的规定，当事人无须举证证明。该份判决书认定的事实，本院予以采信。

本院二审查明的事实与一审判决一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。

本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：1.吉水县人民政府应否赔付九鼎公司租金损失？如应赔付，应赔付的具体数额是多少。2.一审法院的诉讼程序是否合法。其中包括：（1）吉水县政府是否是本案适格被告；（2）本案案由确定为合同纠纷是否恰当。3.九鼎公司的诉请是否超过了诉讼时效。对此，本院评述如下。

关于第一个争议焦点。本案九鼎公司诉请租金的请求权不是基于其与吉水县人民政府之间的租赁合同而产生的租金请求权，而是在双方签订的买卖合同已经解除的条件下，因房屋对外出租所产生的收益分配请求权。九鼎公司是否有权请求租金收益分配，应考虑合同解除的原因、租金收益的性质、租金收益权的归属等因素予以综合判断。

1.案涉买卖合同主要因九鼎公司单方迟延履行主要债务而解除。吉水县人民政府在买卖合同签订的当年即1997年即完成房地产权过户给九鼎公司，已经按照合同约定完全履行了交付标的物的主合同义务，应享有合同约定的权利。九鼎公司应当按照其在补充协议约定的时间内即2002年7月30日前将剩余合同价款支付给吉水县人民政府。然而，九鼎公司在2018年9月吉水县人民政府发出解除合同通知书时仍未支付，九鼎公司没有完全履行合同的主要付款义务，致使合同解除，应当认定为单方根本违约。

2.九鼎公司诉请的租金既有合同解除前的租金，也包括合同解除后的租金损失。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，九鼎公司应当将案涉资产返还给吉水县人民政府。自合同解除之日，租金收益理应归属于吉水县人民政府。至于合同解除前租金收益的归属问题，不能简单依据物权登记做出判断，还应当根据案涉合同对各方权利义务的安排，分析吉水县人民政府对案涉资产接管是否属于有权占有，进而再判断租金收益的归属。本院认为，在不动产物权变动的直接当事人之间，一方不能仅以取得了物权登记即享有物的收益权能来对抗合同相对方，若取得物权登记的一方当事人没有履行或者完全履行主要合同义务，基于合同约定或者法律规定，已经履行完合同义务的合同相对方有权继续保留标的物。因该标的物取得的收益归守约的合同相对方所有。九鼎公司虽然基于与吉水县人民政府签订的买卖合同取得了房地的物权登记外观，但在其没有完全履行合同主要付款义务时，其基于物权登记所享有的权利不得对抗原合同相对人吉水县人民政府。吉水县人民政府完全履行了合同义务后，有权按照合同约定行使在九鼎公司违约情况下对标的物所享有的权利。2001年8月2日吉水县人民政府与九鼎公司签订《补充协议》第四条约定：“乙方必须在二○○二年七月三十日前如数付清叁佰叁拾万元款项，否则甲方有权无偿收回出售给乙方的所有资产（含土地），……”2003年吉水县人民政府在九鼎公司未按照《补充协议》约定付款的情况下，有权按照双方约定的合同将案涉财产合法接管，吉水县人民政府是依照合同约定合法占有案涉资产。因该资产出租所获取的租金收益，应归吉水县人民政府所有。九鼎公司在根本违约的情况下仍基于对标的物的物权登记外观要求合同相对方吉水县人民政府履行支付租金的义务，显然没有法律和合同依据。因此，九鼎公司无权主张吉水县人民政府接管案涉财产后的租金收益。一审法院将2018年9月吉水县人民政府发出合同解除通知前所产生的租金收入仅根据名义资产所有人判断归属，没有分析作为物权产生根据的合同关系的守约方吉水县人民政府在九鼎公司未履行主要义务时所应当享有的合同权利，对租金归属做出了错误判断，本院予以纠正。

3.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定了合同非违约方在对方违约后的防止损失扩大义务，否则，不得就扩大的损失向违约方要求赔偿。在九鼎公司构成根本违约的情况下，吉水县人民政府将案涉房屋出租不仅可以弥补因九鼎公司违约给其造成的损失，避免损失进一步扩大，也可以避免将来可以预见的标的物使用费纠纷。由此分析，即使吉水县人民政府没有接管案涉财产，合同解除后，吉水县人民政府也有权向九鼎公司主张房屋被九鼎公司占有期间的收益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第二款规定，可以参照标的物租金确定占用费。据此，吉水县人民政府也是依据法律所赋予的权利，在对方九鼎公司违约时，按照合同约定行使自己的权利，保护了自己的利益免受了不法损害，其获取的租金并非因九鼎公司的违约获得额外的利益。

4.吉水县人民政府出售案涉资产的目的是即时获得合同对价，而不是出租以长期获利。九鼎公司以其本就不应当获得的租金主张抵消未付合同价款，显然超出了双方合同约定。在买卖合同关系中，如果买受人只支付部分价款，剩余价款以所谓标的物仍被出卖人占有收益为由主张抵扣合同价款，以代替合同履行，那么出卖人的利益显然会受到极大的损害，法律关于买卖合同规定所要建立的交易秩序的稳定性将会受到冲击，也违背了民法中的诚实信用原则。九鼎公司的该项上诉理由，显然没有事实和法律依据。本院不予支持。

关于第二个争议焦点。1.吉水县人民政府是本案适格被告。《出售合同》及补充协议中吉水县人民政府均是作为出售方与九鼎公司签订合同，在合同履行过程中出现实质问题需要协商时，都是以县政府职能部门的名义作出。在合同解除的通知上也加盖了吉水县人民政府的印章。可见吉水县人民政府与本案有直接利害关系，一审法院将吉水县人民政府列为被告，是正确的。虽然丝绸公司于1997年5月5日也与九鼎公司签订了《吉水县房地产买卖协议书》，合同签订的主要目的是办理房屋产权过户登记，并不能以此否认吉水县人民政府合同当事人的诉讼地位。

2.关于本案的案由确定的问题。本案当事人所诉争的租金是因为合同解除，案涉财产因出租所产生的收益归属问题，该问题来源于当事人之间的买卖合同关系，一审法院将本案定性为合同纠纷并无不当。

关于第三个争议焦点。江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民终251号民事判决已经认定吉水县人民政府与九鼎公司之间的合同关系于2018年9月解除。九鼎公司如认为其权利受到损害，可以向人民法院请求保护其民事权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效为三年。九鼎公司于2019年1月24日向人民法院提起诉讼，没有超过诉讼时效。

综上，一审法院认定事实清楚，但法律适用有误。吉水县人民政府的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销江西省吉安市中级人民法院（2019）赣08民初34号民事判决；

二、驳回九鼎企业集团（深圳）有限公司的诉讼请求；

三、驳回吉水县人民政府的其他诉讼请求。

一审案件受理费86188.26元，二审案件受理费104124元，共计190312.26元，由九鼎企业集团（深圳）有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　汪少华

审判员　　吴玉萍

审判员　　刘伟伟

二〇二〇年十一月九日

法官助理王兵

书记员肖力恒

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