溧阳丰联置业发展有限公司与泰州第一百货商店股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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江苏省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏民终463号

上诉人（原审原告）：溧阳丰联置业发展有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇西大街142号。

法定代表人：缪麟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵崟，国浩律师（南京）事务所律师。

委托诉讼代理人：卢天明，江苏卢天明律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：泰州第一百货商店股份有限公司，住所地江苏省泰州市海陵北路299号。

法定代表人：卢小娟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄亮，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：过成，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。

上诉人溧阳丰联置业发展有限公司（以下简称丰联公司）因与上诉人泰州第一百货商店股份有限公司（以下简称泰州百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2015）常民初字第0014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丰联公司的委托诉讼代理人赵崟、卢天明，上诉人泰州百货的委托诉讼代理人黄亮、过成，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

丰联公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判支持丰联公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由泰州百货负担。事实和理由：（一）丰联公司在自营区域的装修对泰州百货的经营没有负面影响。2013年6月至8月，丰联公司对自营区域进行升级装修，是基于当地几大商场正在升级改造，为提升溧阳市平陵商业广场（以下简称平陵广场）的整体购物环境以增加竞争力，是一件有利于整个广场包括泰州百货在内的全体经营商户的好事。丰联公司在装修时充分考虑了泰州百货的营业环境，保持大部分正常营业、很少部分采取围挡交叉轮换施工。没有证据能证明丰联公司对自营区域的交叉装修对泰州百货的经营产生负面影响。（二）在计算实际占用期间租金金额时不应重复考虑免租期。泰州百货违约，擅自解除了《房屋租赁协议》，应对丰联公司在其实际占用期间按市场租金价格计算所遭受的全部损失承担赔偿责任。协议约定的免租期是基于承租期限达到二十年才给予承租人的优惠，《房地产司法鉴定估价报告》已经考虑《房屋租赁协议》中有关免租期的约定，原审判决又认为免租期是作为承租人开业前的准备，在前期都给予免租期，是不应该的。（三）丰联公司对泰州百货没有负面影响，也不构成任何违约，丰联公司不应当在泰州百货违约的情况下承担责任。综上，原审判决认定泰州百货按评估意见的70%向丰联公司承担赔偿责任，没有法律依据，请求二审法院支持丰联公司的上诉请求。

泰州百货辩称，（一）丰联公司擅自升级改造，违反了合同约定，泰州百货有权解除《房屋租赁协议》，不应当承担违约责任。（二）免租期是作为商事主体的双方根据商业惯例、市场预期等综合因素在平等协商的基础上予以约定，体现了双方的真实意思表示，相关约定具有法律效力。即使合同解除，也不应影响双方就免租期约定的效力。因此，请求二审法院依法驳回丰联公司的上诉请求。

泰州百货上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回丰联公司原审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由丰联公司负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）关于违约责任。丰联公司违约在先，泰州百货撤场于法有据，丰联公司无权向泰州百货主张任何费用。1.丰联公司并非简单地进行“内部装饰装修升级改造”，而是对平陵广场进行了大规模的非法加建、改建，尤其是对中庭加建屋顶以及对燃气管道、电梯改造，涉及到房屋的主体结构，并且对整个平陵广场的房屋造成了结构性改变，从而导致租赁房屋应力结构的改变，丰联公司无法保证房屋仍然安全并适租。泰州百货承租的房屋是平陵广场的一个部分，平陵广场整体的商业氛围对泰州百货的经营有着重要影响。丰联公司对整个平陵广场进行超过一年的围挡施工、阻断客流，对泰州百货的经营产生了严重的影响，导致泰州百货经营的巨额亏损，盈利的合同目的不能实现。因此，丰联公司擅自改造的情形符合《房屋租赁协议》第13.3条第8项赋予泰州百货解约权的本意。2.《房屋租赁协议》第13.3条第9项约定禁止丰联公司引入与泰州百货存在经营业态冲突的商户，系保护泰州百货的经营权，并保障泰州百货的经营收益。丰联公司违反约定引入零售商户，泰州百货有权解除《房屋租赁协议》。3.如前所述，丰联公司加建、改建行为导致房屋建筑应力、结构安全等有了根本性的变化。在丰联公司不能确保房屋安全性的前提下，泰州百货可以行使法定解约权。4.泰州百货作为商业百货的经营者，其签约目的当然是获取经营收益，但泰州百货自始至终承受着巨额的经营亏损，合同目的不能实现。如果继续履行《房屋租赁协议》，只会增加泰州百货的损失，同样也增加丰联公司的损失。据此，泰州百货依法行使法定解除权，作出撤场决定，完全符合法律规定。（二）关于损失的计算。即使原审判决认定泰州百货应当承担违约责任，判决的各项赔偿也无法律依据。1.泰州百货不应承担《房屋租赁协议》约定免租期的租金。丰联公司引进泰州百货经营有特殊背景，此前丰联公司刚刚经历了与常州天虹商场有限公司（以下简称天虹公司）的租赁合同纠纷。在天虹公司撤场后，案涉房屋一直空置，整个平陵广场处于缺失百货旗舰店的尴尬处境，丰联公司无法培育起整个平陵广场的商业氛围，从而导致客户流失并遭受经营损失。丰联公司考虑到房屋的商业价值及风险收益等重要因素后，与泰州百货签订了《房屋租赁协议》。从签约之始，泰州百货进场经营是为了解决丰联公司缺失商业百货旗舰店的窘迫困境，是为丰联公司挽回损失，也是为了拉动整个平陵广场的商业氛围，以有利于丰联公司的整体需求。双方基于该背景情况签订的《房屋租赁协议》，体现了当时的真实情况，充分反映了双方的意思表示。在后续的经营中，泰州百货遭受巨大亏损，双方根据实际经营情况签订《补充协议》，约定延长免租期、免除物业费等优惠条件，同样体现出双方真实的意思表示。因此，丰联公司给予泰州百货免费使用房屋经营，符合《房屋租赁协议》的签订背景，也符合后期经营的实际情况。免租期的约定是双方真实意思表示，故泰州百货依据协议约定不应承担免租期的租金。2.丰联公司未遭受损失，即使有损失，也应当按照合同约定确定。原审法院启动评估程序，没有法律依据。（1）丰联公司未遭受损失。泰州百货撤场后，丰联公司将房屋另行出租收益，即使有部分房屋空置也非泰州百货原因造成，是丰联公司本身的招商工作不力，以及溧阳当地商业市场的大环境造成的。（2）即使有损失，在双方有明确合同约定的情况下，法院应当以《房屋租赁协议》为判决依据，而不应启动评估程序。《房屋租赁协议》《房产租赁合同补充协议》《补充协议》对租金、租期、租赁范围等作出了详细约定，协议附件三《租用面积计算表/租赁费用计算表》对泰州百货承租期内的租金更是有明确约定。在合同有效的情况下，丰联公司起诉要求泰州百货承担房屋使用费，没有法律依据。（3）即使泰州百货应赔偿丰联公司的损失，赔偿责任也应在合理范围之内。双方对《房屋租赁协议》的解除不存异议，合同解除的法律后果导致合同不再履行，但已经履行的部分仍应有效，双方应按照合同约定清算权利义务。假设泰州百货应承担赔偿责任，该赔偿责任不应超过泰州百货订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即应以合同约定的租金金额为支付范围。（4）原审法院不但违法启动评估程序，而且作为判决依据的《房地产司法鉴定估价报告》本身存在严重的问题。一是本案没有启动评估的理由，应以《房屋租赁协议》的约定来确定泰州百货的支付义务。二是评估程序违法、结论明显错误。原审法院对泰州百货的异议不予理睬，并视泰州百货的举证不顾，仍然采信鉴定意见，致使泰州百货蒙受错误的裁判结果。3.丰联公司没有理由主张六个月的租金损失。（1）根据《房屋租赁协议》第13.2条的约定，泰州百货不承担丰联公司的间接损失。丰联公司也没有对其直接损失进行举证，故丰联公司无权主张任何租金损失。（2）泰州百货撤场是对丰联公司单方违约的应对，不应承担丰联公司任何损失。（3）泰州百货撤场前已经通知丰联公司接收房屋，丰联公司无正当理由拒绝接收。事实上，泰州百货撤场后，丰联公司又将房屋出租，没有损失的产生。（4）泰州百货撤场没有造成丰联公司损失，相反是防止损失发生及进一步扩大的行为，对丰联公司有利。《房屋租赁协议》约定了扣点租金的经营方式，实质上双方建立起联营的经营模式，共同承担经营的风险与利润。在后续的《补充协议》中，丰联公司承诺对泰州百货的经营损失承担责任。如果泰州百货继续经营下去，丰联公司将承担泰州百货3年的经营亏损。因此，泰州百货果断停止经营，阻止损失扩大，是对双方均有利的决策。4.泰州百货不承担商业服务费。（1）因470平方米建筑属违章建筑，故丰联公司不能收取任何收益。（2）根据《房产租赁合同补充协议》的约定，租赁房产移交之日起20个月后，泰州百货开始支付商业服务费，故即使泰州百货应当承担商业服务费，也仅应承担14个月的费用。（3）《补充协议》已约定对泰州百货经营期间出现严重亏损给予补偿，包括免除泰州百货的商业服务费，故丰联公司无权再主张该费用。5.关于利息的计取。（1）即使泰州百货应承担支付租金的义务，也应以合同约定确定租金金额，并以此作为可能的计算利息的基数。（2）根据《房屋租赁协议》的约定，泰州百货对于丰联公司的间接损失不承担责任，故应免除利息的承担。（3）丰联公司起诉之初未提利息要求，经过第一次法庭辩论后无权增加的该部分诉讼请求，应当另行起诉。（4）该利息要求与丰联公司主张的6个月租赁损失属于重复的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判驳回丰联公司原审全部诉讼请求。

丰联公司辩称，（一）泰州百货没有提交有效证据，证明丰联公司对房屋主体结构进行加建、改建，泰州百货列举的燃气、电梯改造等是典型的装修行为。对于平陵广场的屋顶封闭，丰联公司已经在原审中提供了消防部门出具的证明，该施工是应消防部门的要求，不存在重新验收或增加消防验收的问题。丰联公司是在自营区域进行装修，不影响泰州百货对承租房屋的正常使用。（二）泰州百货没有举证证明平陵广场存在与之竞争的商业主体。合同目的不能实现的法定解除权需以对方违约和不可抗力为前提，经营风险不属于不可抗力。泰州百货没有如其主张的实际损失，甚至可能存在盈利的情况。双方的争议是因泰州百货毁约导致，而丰联公司没有任何违约行为，且遭受的损失大于泰州百货的损失，故泰州百货赔偿丰联公司相应的损失，公平合理。（三）丰联公司在原审中提交了相应的损失说明，至少存在房屋空置损失，其他商户撤场或降低租金的损失，故泰州百货主张丰联公司没有损失，不能成立。（四）泰州百货要求按照销售额的一定比例支付租金或承担损失的主张，并不是合同约定的内容，且泰州百货提供的销售数据不真实，无法据此计算租金。（五）丰联公司并未将房屋及时出租给他人使用，泰州百货所称的使用实际上是他人非法强占场地进行临时促销，与泰州百货强行撤场对现场缺乏管理有关。综上，请求依法驳回泰州百货的上诉请求。

丰联公司向原审法院起诉请求：1.判令泰州百货支付丰联公司履约保证金1500000元、2012年2月1日至2014年11月30日的房屋使用费85136056.74元、装修损失2415080元，并自2014年12月1日起赔偿丰联公司6个月租金损失10939519.08元，以上合计99991105.82元；2.案件受理费、保全费由泰州百货负担。后丰联公司变更诉讼请求第一项为：判令泰州百货支付丰联公司34个月房屋使用费81126129元（33232.07平方米×71.8元/平方米·月×34个月）、六个月的租金损失14316376元（33232.07平方米×71.8元/平方米·月×6个月）、商业服务费239700元（470平方米×15元/平方米·月×34个月），以上合计95682205元，并承担利息损失（以95682205元为基数，自2014年12月1日起至泰州百货应付款项付清之日止，按银行同期贷款利率的1.95倍计算的利息）。

原审法院认定事实：2011年12月14日，丰联公司（甲方）与泰州百货（乙方）签订《房屋租赁协议》。该协议与案涉争议有关的条款如下：协议2.1条约定租赁标的物和房屋：租赁标的物包括平陵广场沿西大街一侧的物业（地号：溧国用2008第10252号）（“大厦”）的地上第一至五层部分（原天虹公司租用部分）面积的房屋（“房屋”），还包括附件一所示的停车区和室外公共区。租赁标的物的租用面积按套内建筑面积总计约24311.52平方米，其中，地上第一层的租用面积为5119.06平方米，地上第二层的租用面积为4658.37平方米，地上第三层的租用面积为4640.09平方米，地上第四层的租用面积为4638.58平方米，地上第五层的租用面积为5255.42平方米（其中约200平方米的面积为《房产租赁合同补充协议》中的办公用途房产（以下简称办公配套））。停车区和室外公共区为乙方免费专用区域。协议3.1条约定初始租期：2012年2月1日为第一个租约年的开始日，初始租期从开始日起至第二十个租约年届满之日止。协议3.2条约定续约：乙方有权按本协议相同的条款和条件（双方另有约定者除外）在本协议初始租期届满时续约。续约次数最多为二次。每次最长续约五年。协议4.1条约定履约保证金：本协议项下乙方的履约保证金为人民币1500000元整，由乙方在溧阳市成立独立法人（即实际租用人）后开出的银行保函作为履约保证金。协议4.2条约定免租期：本协议约定自2012年2月1日起至满20个月的前一日止为免租期（即2012年2月1日至2013年9月30日为协议免租期）。即在这段期间，乙方可自行在房屋内进行装修和准备工作，并可随时开业并投入营运，并享有本协议项下全部相应的权利包括房屋占有权和使用权。在本协议第5.1条所定义的进场日之日或之前，甲方应为乙方在房屋内使用水、电和燃气安装独立的水表、电表和气表，安装前述水表、电表和气表所产生的相关费用由甲方承担。从乙方进场日起，乙方在房屋内所使用的水（含空调用水）、电（不含空调主机用电）和燃气根据乙方的实际用量由乙方承担支付水费、电费和燃气费。此外，租期内每满五个租赁年度，甲方提供两个月免租期，供乙方对租赁标的物进行装修改造。协议4.3条约定租金及物业服务费：本协议项下的租金还包括空调系统及其他设施系统使用费、设施年检费及按照中国法律、法规及规章之规定由乙方承担的与租赁标的物相关的其他任何费用和支出。扣点提租期的租金：按照经茂业总部统一组织的按中国会计准则编制的乙方（平陵广场店）审计报告中的主营业务收入的3.5%计缴。租金计算详见附件三列表。本协议项下的物业服务费按租赁标的物套内建筑面积每平方米每月人民币8元计，该物业管理费包含了乙方租赁标的物内所使用的空调主机用电费用，从2012年2月1日开始按月计缴。协议5.5条约定有关文件：本协议签订之日或之前，甲方必须向乙方提供以下文件的加盖甲方公章的复印件，并提供如下文件的原件供乙方核验：（1）溧阳市土地管理部门颁发的有关租赁标的物用地可作商业用途且甲方为土地使用权人的正式的国有土地使用权证（包括红线图）；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程施工许可证。本协议签订之日起的三十日内，甲方必须向乙方提供以下文件的加盖甲方公章的复印件，并提供如下文件的原件供乙方核验：（1）环保可行性报告批复；（2）消防审计审核意见书。至迟在房屋交付日，甲方必须向乙方提供以下文件的加盖甲方公章的复印件，并提供如下文件的原件供乙方核验：（1）市消防部门出具的租赁标的物消防系统验收合格意见书；（2）技术监察部门出具的扶手电梯、自动坡道安全运行许可证；（3）甲方与溧阳市供电部门签订的《供电协议书》；（4）甲方的税务登记证（国税及地税）。至迟于房屋内乙方的百货商场开业日前十五日，甲方必须向乙方提供以下文件的加盖甲方公章的复印件，并提供如下文件的原件供乙方核验：（1）工程综合竣工验收报告或建设工程综合竣工验收备案证明书；（2）政府有关部门颁发的经盖章的房屋测绘图；（3）市房屋管理部门颁发的有关该房屋可以用作商业用途并且所有权人为甲方的房屋产权证；（4）租期内持续有效的《房屋租赁证》。协议8.1条约定建设的限制：甲方承诺，在甲方大厦红线范围内（备注：1.“红线图”是指在土地使用权出让、转让过程中由政府规划部门制定的划定用地范围四至的图。2.“红线范围”是指四至由红线所划定的用地范围，即土地使用权人在该区域内有土地使用权）任何对房屋结构有影响的扩建、安装或改建，必须事先取得乙方书面同意，并将方案报请有关部门批准后方可进行。若有必要，甲乙双方应就此签署相应的书面协议。协议8.3条约定排它性：除非事先取得乙方的书面同意，否则，甲方不得将大厦、房屋的任何部分或房屋周围由其占用或控制的任何物业的任何部分出租给任何从事与乙方或任何乙方的子公司、关联公司和母公司的业务相竞争的、经营业态形式与乙方经营业态形式相同或相似（如百货、购物广场、会员店、社区店）的经营者。协议13.3条约定乙方解除权：除本协议其它条款规定的乙方解除权外，乙方还有权在下列任何一项情形下，解除本协议：（1）基于诚信、公平之原则，自“租赁期限开始日”起满5年后，乙方于租赁房产开设的商场累计亏损额超过2000万元的，乙方有权提前3个月书面告知甲方解除本合同，且不承担违约责任；（5）甲方未能按本协议第5.4条规定的交付日将租赁标的物交付给乙方或未能按5.5条的约定交付相关文件。若逾期1个月以内交付，甲方应根据迟延交付的日数按每日人民币50000元的标准向乙方支付的违约金，乙方向甲方提供与违约金等额的法律规定的合法有效的票据；若逾期1个月或以上交付，乙方有权按本条的规定解除本协议，甲方仍须按迟延实现交付日或未能按第5.5条的约定交付相关文件的日数每日向乙方支付人民币50000元的违约金至本协议终止之日；（8）甲方违反本协议第8.1条的规定，未经乙方事先书面同意或有关部门的批准（如有必要批准），对房屋进行任何安装、改建或扩建；（9）甲方违反本协议第8.3条的规定，未经乙方事先书面同意将大厦房屋的任何部分或房屋周围由其占用或控制的任何物业的任何部分出租给乙方的竞争者或出租给乙方关联公司的竞争者或从事第8.3条所禁止的业务；如乙方因上述（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）和（13）项理由中任何一项解除本协议的，乙方应及时书面通知甲方。甲方应赔偿乙方因此而遭受到的全部损失，且乙方可行使法律规定的所有其他救济方法。协议14.1条约定责任条款：如任何一方严重违反本协议并且未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确地履行本协议，或解除本协议，并要求违约方赔偿其因此受到的损失（赔偿范围如14.2条规定）。若守约方要求解除本协议，应事先书面通知违约方。协议14.2条约定赔偿范围:除非本协议其他条款另有不同约定，否则，若任何一方严重违反本协议项下的任何条款，该方应赔偿另一方因此而遭受到的全部损失，包括但不限于实际损失及损失的预期收益。

协议附件三《租用面积计算表/租赁费用计算表》约定，租金按照租赁标的物套内面积计算，2012年2月1日至2013年9月30日为20个月免租期；2013年10月1日至2018年9月30日以茂业总部统一组织的按中国会计准则编制的平陵广场店单店审计报告中的主营业务收入的3.5%计算租金，其中2016年度两个月免收租金；2018年10月1日至2019年9月30日按31.5元/平方米·月计算；2019年10月1日至2022年9月30日按33.08元/平方米·月计算，其中2021年度两个月免收租金；2022年10月1日至2025年9月30日按34.73元/平方米·月计算；……2031年10月1日至2032年1月31日按40.2元/平方米·月计算。

同日，丰联公司与泰州百货签订《房产租赁合同补充协议》，约定：丰联公司免费将平陵广场沿西大街一侧的物业地上第五、六层的部分房产，套内面积共约470平方米办公配套作为商场配套房产提供给泰州百货使用，泰州百货对办公配套的使用参照租赁协议；租赁房产移交之日起20个月后，泰州百货开始支付办公配套的商业服务费，标准为：15元/平方米·月（最终的计费面积以双方达成一致意见后签订的“面积确认协议书”为准），商业服务费在合同有效期内不递增。办公配套的使用期限与租赁协议期限一致。

2012年1月18日，泰州百货领取了泰州百货溧阳茂业百货分公司的营业执照，于2012年2月1日入驻案涉房屋。

2013年5月至8月，丰联公司因经营需要对其自营区域及外立面进行装修改造。

2013年9月12日，丰联公司与泰州百货签订《补充协议》，丰联公司同意在租赁协议约定的免租期基础上，继续延长泰州百货免租期3年，从2013年10月1日起至2016年9月30日止，丰联公司在此期间不向泰州百货收取物业租金、商业服务费；对2013年10月1日之前的物业服务费予以全部免除，不再向泰州百货收取；自2014年1月1日起，二年内泰州百货在租赁物业内的经营如果出现亏损，亏损的额度丰联公司同意予以全额弥补；每年做一次结算，第一次结算时间节点为2014年12月31日止，第二次结算时间节点为2015年12月31日止，泰州百货在每个时间节点截止后，向丰联公司发出书面函和财务报告后15日内（如丰联公司对泰州百货提供的亏损额有异议，由双方共同选择并委派有资质的审计部门进行审计，审计报告出来后15日内），由丰联公司将泰州百货在租赁物业内的经营亏损款项汇至泰州百货指定账户；泰州百货须于2014年5月1日前根据其商业定位，空柜率≤30%，2014年9月1日前，空柜率＜10%；泰州百货至2016年9月30日须保持持续正常营业；若2014年、2015年两个年度泰州百货连续亏损在丰联公司承担的情况下，泰州百货在2016年1月至9月底仍出现亏损，泰州百货在2016年10月1日至10日内可选择终止租赁协议（有关停业所产生的一切费用与丰联公司无关），泰州百货不构成违约。

2014年9月28日，泰州百货向丰联公司发出《关于茂业百货溧阳平陵广场店的闭店通知函》，载明：“我司于2011年12月14日签订租赁合同，租赁贵司（平陵广场沿西大街一侧）物业的地上第一至五层部分面积的房屋，套内建筑面积总计约24311.52平方米，用于百货业态经营，并于2012年8月29日正式开业，即茂业百货溧阳平陵广场店。开业至今已整整两年，由于受当地市场和竞争环境影响、平陵广场持续较长时间的工程改造等诸多因素，导致我司在当地实际经营非常困难，主要体现在招商资源稀缺、顾客需求少、百货商业体密度过大、竞争激烈。综合上述情况，经公司董事会讨论并研究决定，于2014年10月31日前，关闭溧阳店。特此发函知会并通知贵司，同时也烦请贵司予以配合，以确保我司以及供应商户的顺利撤场，非常感谢！”丰联公司于2014年10月16日回函，不同意泰州百货的闭店要求。泰州百货于2014年10月20日再次发函给丰联公司称，确定闭店时间为2014年11月30日。

2014年11月3日，泰州百货在所租赁的商场内张贴《告顾客书》，言明：由于集团发展战略调整及区域布局考虑，溧阳茂业将于2014年11月23日停止营业。

在原审中，双方确认泰州百货闭店停业时间为2014年11月30日。

2014年12月11日，江苏常地土地房地产评估有限公司受丰联公司的委托，对案涉房屋的年租金进行评估，年租金估价为30577800元。

原审法院委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司常州分公司（以下简称首佳公司）对案涉房屋自2012年2月1日起至2014年11月30日止的租金进行评估。该公司以当地类似大型商场的租金收入多数与商场经营收入挂钩，而真实的经营收入无法获得；案涉房屋大部分店面状况不明确，根据现有条件无法判断实际商业状况，不具备估价条件为由，将该委托事项退回原审法院。随后，原审法院于2017年8月16日委托南京天健勤业房地产土地评估有限公司（以下简称天健公司）对案涉房屋自2012年2月1日起至2014年11月30日止的租金进行评估，天健公司于2018年5月28日出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定34个月案涉房屋（建筑面积33232.07平方米）租金总价为74365600元。

泰州百货对天健公司的评估行为及估价报告提出异议，认为：1.本案先委托首佳公司评估，首佳公司在作出“不具备估价条件，无法开展鉴定工作”的结论后，法院对同一对象启动再次评估程序违法；2.未有评估师参加现场勘验、对估价基础材料没有核实查验、评估师收集的估价基础资料不合法、没有调查估价对象的经营者及所在区域内可类比的大型商服百货经营者自2012年至2014年期间的财务审计报表、评估结论严重背离客观事实、署名的评估师没有参与评估活动；3.估价报告明确了“溧阳本地没有与估价对象类似的大体量百货租赁可比实例”，明确溧阳当地没有参照依据，评估公司应当依照《房地产估价规范》作出无法评估的结论。为此，泰州百货申请鉴定人员出庭接受质询。

经原审法院通知，天健公司鉴定人员到庭接受了质询，其答复，在估价过程中，评估师完全遵守估价程序，多次对估价对象房地产进行实地查勘，到相关部门调取相关资料，根据《房地产估价规范》规定的比较法和收益法计算出案涉房产的租金。

上述事实有当事人提供的《房屋租赁协议》《房产租赁合同补充协议》《补充协议》、双方往来函、《房地产司法鉴定估价报告》及当事人陈述等证据在卷佐证。

原审法院认为，《房屋租赁协议》《房产租赁合同补充协议》《补充协议》不违反法律规定，应属有效，当事人应当按照协议的约定履行各自的义务。

（一）关于违约责任。

丰联公司主张，泰州百货未按《房屋租赁协议》约定的期限承租房屋，中途擅自解除《房屋租赁协议》，故应承担违约责任。

泰州百货辩称，丰联公司擅自改建、围挡施工、将房屋出租给与泰州百货业务有冲突的竞争者、丰联公司加建、改建后未进行消防竣工验收，故其按照约定可以解除《房屋租赁协议》。

原审法院认为，1.根据《房屋租赁协议》第8.1条约定，任何对房屋结构有影响的扩建、安装或改建，必须事先取得泰州百货的书面同意，并将方案报请有关政府部门批准后方可进行。丰联公司在2013年5月至8月期间对其内部进行的装饰装修升级改造，并未涉及房屋主体结构，不符合《房屋租赁协议》第13.3条第8项约定的泰州百货可以解除合同的情形。2.泰州百货主张丰联公司出租房屋给与其业态冲突的竞争者，未能提供充足的证据予以证明，其仅凭丰联公司自认的“招商中零售比例占24.87%”，即认为零售与其业态冲突，依据不足，不符合《房屋租赁协议》第13.3条第9项约定的泰州百货可以解除合同的情形。3.丰联公司在其自营的区域内进行的装饰装修改造，其范围并未涉及出租给泰州百货的房屋，改造后的消防验收也不涉及泰州百货承租的区域，故泰州百货以消防隐患为由，主张行使法定解除权，不能成立。4.根据《房屋租赁协议》第5.5条约定，丰联公司应向泰州百货提交房屋所在地国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、环保可行性报告批复、消防设计审核意见书等文件资料，有关文件最早提交时间为《房屋租赁协议》签订之日或之前，最晚的提交时间为开业前十五日。泰州百货于2012年1月18日领取了溧阳茂业百货分公司营业执照，并于2012年8月正式开业，故该时点应当已经具备了上述文件材料。又根据《房屋租赁协议》第13.3条最后一款约定，泰州百货因上述理由提出解除《房屋租赁协议》的，应当及时书面通知丰联公司，但泰州百货未能提供证据证明其以上述理由通知了丰联公司。因此，泰州百货以丰联公司未提交相关文件为由，主张解除《房屋租赁协议》的抗辩意见，不能成立。5.泰州百货认为因其经营期间承受巨额亏损，没有盈利，没有达到想要盈利的签约目的，故可以行使法定解除权。但依照法律规定因不可抗力或因一方违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，而本案不具有该法定情形。综上，泰州百货提出的可行使约定解除权及法定解除权的抗辩理由均不能成立，因泰州百货擅自解除《房屋租赁协议》，故其应当承担违约责任。

（二）关于损失的计算。

原审法院认为，1.是否按照《房屋租赁协议》约定，免租期内泰州百货免予支付租金。依据《房屋租赁协议》的约定，丰联公司自2012年2月1日起给予泰州百货20个月的免租期，计算至2013年9月30日。其后，双方又于2013年9月12日签订《补充协议》，丰联公司又延长给予泰州百货三年的免租期，计算至2016年9月30日止，在此期间内，丰联公司不向泰州百货收取租金及商业服务费。原审法院认为，丰联公司与泰州百货均是以盈利为目的的经济体，丰联公司不可能无条件地向泰州百货提供房屋，供泰州百货盈利使用。根据平陵广场的商业整体结构及《房屋租赁协议》的具体内容可以分析，丰联公司在免租期内无偿给予泰州百货使用房屋，其目的在于使泰州百货能够长期的承租其房屋，以此促进整个平陵广场商业体的发展，并获得长效的经济利益。泰州百货在免租期内未与丰联公司协商即擅自终止《房屋租赁协议》，其应对丰联公司产生的损失承担赔偿责任。

2.如何计算丰联公司的实际损失。泰州百货认为退一步讲，即使在免租期内应当承担租金，也应依《房屋租赁协议》约定的扣点租金（主营收入的3.5%）进行计算。依据查明的事实，泰州百货的实际经营期尚在免租期内，其经营状态处于起步阶段，而《房屋租赁协议》约定的扣点租金系从2013年10月1日计算至2018年9月30日，该阶段的营业收入与起步阶段的营业收入无可比性。《房屋租赁协议》约定的租金系建立在双方保持长期的租赁关系基础之上，而租赁时间的长短与出租人的经营成本有密切关联，泰州百货以短期的租赁行为而适用长期的租金约定显然有失公平，该计算结果不足以弥补丰联公司的损失，故不应当参照《房屋租赁协议》约定的扣点租金来计算丰联公司的损失。因双方对于承租人擅自中途终止《房屋租赁协议》如何给予出租人赔偿未予以明确，故根据泰州百货实际租赁时间以当时的市场租金价格对丰联公司的损失予以赔偿较为合理。为此，原审法院委托具有相应评估资质的天健公司对案涉房屋的租金价格进行评估，天健公司经评估后，确定泰州百货所租商业用房（不含办公用房）在2012年2月1日起至2014年11月30日止的房地产租金总价为74365600元。泰州百货虽对评估意见提出异议，但未能提出充足的反驳意见，故原审法院对天健公司的评估意见予以采信。因在泰州百货承租期间，丰联公司对自营区域进行了装修改造，虽然该行为不能构成泰州百货提出的解除《房屋租赁协议》的条件，但对于泰州百货的实际经营具有一定的负面影响；另外通常情况下，大型商场的租赁合同均会约定一定的免租期作为承租人开业前的准备，而评估报告确认的34×1/12个月免租期以平均形式分配免租期存在不合理，故应根据承租人实际租赁时间确定免租期。综合上述两方面因素，原审法院酌情减轻泰州百货的赔偿责任，即由泰州百货按评估总价的70%向丰联公司承担赔偿责任，计52055920元。

3.是否计算六个月的租金损失。依照相关规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。据此，丰联公司主张泰州百货承担其六个月的租金损失应予支持，即33232.07平方米×71.8元/平方米·月×6个月计为14316376元。

4.泰州百货是否承担商业服务费。根据《房产租赁合同补充协议》及《补充协议》的约定，泰州百货使用的470平方米办公配套自2012年2月1日起至2016年9月30日无需向丰联公司支付商业服务费，但该约定也是建立在双方保持长期的租赁关系基础之上的，因泰州百货在免租期内擅自解除合同，故丰联公司主张参照免租期后按15元/平方米·月的商业服务费的标准计算相应损失应予支持，即470平方米×15元/平方米·月×34个月计239700元。

5.是否计算利息损失。泰州百货于2014年11月30日擅自解除《房屋租赁协议》，此时泰州百货应当向丰联公司支付相关损失。因泰州百货未及时支付，故应承担相应的利息。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、确认丰联公司与泰州百货签订的《房屋租赁协议》《房产租赁合同补充协议》《补充协议》于2014年11月30日解除；二、泰州百货于判决生效之日起十日内赔偿丰联公司损失66611996元，并以66611996元为基数，由泰州百货承担自2014年12月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至付清之日止的利息；三、驳回丰联公司的其他诉讼请求。原审案件受理费541756元，财产保全费5000元，合计546756元，由丰联公司负担180849元，泰州百货负担360907元。

本院二审期间，泰州百货对原审法院认定的“2013年5月至8月，丰联公司因经营需要对其自营区域及外立面进行装修改造”有异议，认为丰联公司并非仅有自营区域及外立面的改造，还涉及到电梯改建、顶棚加盖等影响建筑物应力结构的改建或建造，且期限应为2013年5月至2014年6月，而结束期限的举证责任在丰联公司一方。丰联公司对原审法院认定的事实不持异议。本院对双方没有争议的原审法院认定的其他事实予以确认。

本院另查明，本院在（2013）苏民终字第0286号天虹公司与丰联公司房屋租赁合同纠纷案中，经审理查明如下事实：2010年1月6日，丰联公司与苏州天虹商场有限公司（以下简称苏州天虹公司）签订《江苏溧阳平陵广场房产租赁合同》，约定苏州天虹公司租赁平陵广场地上一层至五层，总套内建筑面积约为24000平方米，用于开设经营百货商场及相关配套的商业项目，租赁期限20年。合同4-1条约定：租赁期限为自“商场开业日”起算，持续至满20个租赁年度的最后一日止。合同5-1条约定：丰联公司承诺于2010年9月1日前将具备“租赁房产交付使用标准”的租赁房产交付给苏州天虹公司使用，但交付时间不得早于2010年8月1日。合同7-1条约定：租赁房产的月租金按“计租面积”乘以“每平方米套内面积租金的标准”核算。合同7-2条约定：租赁房产的首年租金标准为每月每平方米套内面积36.6元。合同7-3条约定：自计租起算日起的前36个月，租赁房产的单位面积租金标准保持不变，自第37个月开始（含该月份），租金标准上浮5%，以后每满36个月租赁房产的单位面积租金标准上浮5%，依次类推至租赁期间届满。合同7-9条约定：商业开业前，苏州天虹公司无须支付租金与商业服务费，租赁房产交付后的15个月为免租期，免租期满后的第一日为计租起算日。

《房地产司法鉴定估价报告》涉及如下内容：1.本次估价价值时点设定为2012年2月1日，并假定2012年2月1日至2014年11月30日期间租金固定不变。本次估价已酌情考虑《房屋租赁协议》中关于免租期的相关约定。本次估价租金内涵为按建筑面积计算的租金。西大街123号5楼部分估价对象房地产在价值时点作为办公用房使用，而估价对象《房屋所有权证》登记用途为商业，《国有土地使用证》登记用途为批发零售用地，依据合法性原则，本次估价此部分房地产按商业用途进行评估。估价对象顶层露天部分有面积约240平方米左右的建筑物（该建筑面积系估价人员现场测量估算得出），系出租人丰联公司提供给承租人泰州百货作为临时办公用房使用。因此部分建筑物无合法产权资料，且双方未就具体使用时间达成一致，经与委托人及相关当事人沟通确认，此部分建筑物租金不纳入本次估价范围。2.本次估价选取比较法、收益法进行综合测算。技术路线一，在估价对象所在地没有与估价对象类似的大体量百货租赁可比实例情况下，本次估价选用中小面积分割商铺的租赁、交易实例作为可比实例，并通过相应的市场调查、数据统计分析得出当地类似估价对象整层商业房地产与中小面积分割商铺的价格比例关系以及层次因素修正系数，经过综合测算得出估价对象自2012年2月1日起至2014年11月30日止的租金总价，并折算平均月租金单价。最后汇总得出估价对象自2012年2月1日起至2014年11月30日止34个月的市场租金总价为87524300元，折算平均月租金为77.46元/平方米。技术路线二，在溧阳市当地缺少相似规模可比实例的情况下，进一步扩大范围在周边地区可比范围或类似供需圈内，收集与估价对象经营规模相当的大型商业体的租赁情况数据。经过综合测算得出估价对象在价值时点的平均月租金为66.13元/平方米。最后，取以上两种估价思路所得月租金的算术平均值作为估计对象在价值时点的月租金单价为71.80元/平方米，再结合《房屋租赁协议》中的相关约定，酌情考虑免租期约为34×1/12个月，从而最终得出估价对象自2012年2月1日起至2014年11月30日止的租金总价。

上述事实有（2013）苏民终字第0286号民事判决书、《房地产司法鉴定估价报告》在卷佐证。

经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：（一）泰州百货解除合同是否构成违约；（二）泰州百货因合同解除的责任承担如何认定。

本院认为，（一）泰州百货解除合同构成违约。具体分析如下：

第一，丰联公司在2013年5月至8月期间对其自营区域及外立面进行装修改造，不属于《房屋租赁协议》第13.3条第8项约定解除的情形，亦不属于法定解除的情形。

根据《房屋租赁协议》第13.3条第8项的约定，丰联公司违反协议第8.1条的约定，未经泰州百货事先书面同意或有关部门的批准（如有必要批准），对房屋进行任何安装、改建或扩建，泰州百货享有解除权。《房屋租赁协议》第8.1条对丰联公司建设作出了限制，即丰联公司在大厦红线范围内任何对房屋结构有影响的扩建、安装或改建，必须事先取得泰州百货书面同意，并将方案报请有关部门批准后方可进行，如有必要，双方应就此签署相应的书面协议。在原审中，泰州百货提交了一组双方往来信函，丰联公司对该组证据的真实性不持异议。该组证据显示丰联公司装修改造截止时间为2013年8月，泰州百货反驳丰联公司装修改造至2014年6月，则负有举证证明的责任，但泰州百货并未提供充分证据，应承担举证不能的后果，故泰州百货主张举证责任在于丰联公司，于法无据，原审法院认定丰联公司装修改造时间自2013年5月至8月，并无不当。对于丰联公司的装修改造范围，从丰联公司向泰州百货发送的函件以及双方在本院的当庭陈述看，可以确认丰联公司对房屋外立面改造，对中庭楼梯电梯、内部旋转楼梯、南入口以及北入口电梯进行拆除调整、重新安装新的电梯，以及对平陵广场顶棚等消防隐患进行整改。丰联公司将上述装修改造时间及范围书面通知了泰州百货，泰州百货收到通知后未提出异议。而且，泰州百货于2013年7月12日向丰联公司发出《关于平陵广场改造事宜沟通函》，陈述其在丰联公司装修期间销售业绩环比下降明显，仅要求丰联公司给予免除至装修结束期间的所有费用，并承担装修给其造成的相应损失。在《补充协议》签订后，泰州百货又于2014年6月6日向丰联公司发出《公函》，亦仅陈述装修期过长导致空柜、撤柜的现象发生，影响其正常运营。据此，可以确认泰州百货认可丰联公司上述行为属于装修以及消防设施维护的范畴，其无权行使合同解除权。此外，《房屋租赁协议》第2.1条对“租赁标的物”“大厦”“房屋”的内涵作出了明确的约定，“房屋”系指泰州百货承租的部分，而丰联公司上述装修及维护并不在泰州百货承租区域内。综合上述两点，足以认定丰联公司上述装修及维护并不属于《房屋租赁协议》第8.1条的约定情形，泰州百货主张享有《房屋租赁协议》第13.3条第8项约定的解除权，不能成立。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，因平陵广场顶棚以及南北入口两侧的店面通道存在消防隐患，丰联公司根据消防部门要求已经对该顶棚及通道进行了整改，并不影响泰州百货的正常经营。同时，丰联公司对平陵广场顶棚的改造以及对电梯的拆除、调整、重新安装，泰州百货认为该行为改变了整个房屋的应力结构，房屋存在安全隐患而不适租，并没有提供证据证明。因此，泰州百货主张其享有法定解除权，于法无据。

第二，丰联公司不存在经营业态的冲突，没有《房屋租赁协议》第13.3条第9项约定解除的情形。

根据《房屋租赁协议》第13.3条第9项的约定，丰联公司违反协议第8.3条的约定，未经泰州百货事先书面同意，将大厦房屋的任何部分或房屋周围由其占用或控制的任何物业的任何部分出租给泰州百货的竞争者或出租给泰州百货关联公司的竞争者或从事第8.3条所禁止的业务，泰州百货享有解除权。《房屋租赁协议》第8.3条对经营业态的排它性作出了约定，即除非事先取得泰州百货的书面同意，否则，丰联公司不得将大厦、房屋的任何部分或房屋周围由其占用或控制的任何物业的任何部分出租给任何从事与泰州百货或任何泰州百货的子公司、关联公司和母公司的业务相竞争的、经营业态形式与泰州百货经营业态形式相同或相似（如百货、购物广场、会员店、社区店）的经营者。在本案中，泰州百货主张丰联公司存在经营业态的冲突，依据是丰联公司于2013年7月31日向泰州百货发送的《关于“平陵广场改造事宜沟通函”的回函》。在该函件中，丰联公司表述“我司对该商场的整体业态规划为购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多种业态为一体的综合性购物中心，其中餐饮占总招商面积44.79%，休闲娱乐儿童30.34%，零售比例仅24.87%。在品牌规划的初期，我司考虑到双方利益，已刻意与贵司品类错位经营，甚至在业态组合上，将我司的整体项目当作贵司的配套项目，围绕着丰富贵司的零售业态进行整体招商。例如贵司3F的儿童娱乐项目招商，我司了解到贵我双方找到同一家运营商后，我司主动退出，给贵司招商提供便利，因此，贵司反映的贵我内部竞争绝不存在”。显然，丰联公司上述函件内容与《房屋租赁协议》第13.3条第9项约定解除的情形不符，且泰州百货也未提供证据证明丰联公司存在《房屋租赁协议》第13.3条第9项约定解除的情形，故泰州百货主张丰联公司违反了《房屋租赁协议》第8.3条的约定，其享有《房屋租赁协议》第13.3第9项约定的解除权，于法无据。

第三，泰州百货主张其经营亏损，订立合同目的不能实现，依法享有法定解除权。为反驳该主张，丰联公司在本院庭审中提交三份证据：1.江苏省常州市中级人民法院（2016）苏04民终610号民事判决书一份；2.华地国际控股有限公司的公告一份；3.地图截图一份。用以证明：泰州百货将部分房屋转租案外人，获取了不体现在销售额中的房租收益，其提交的营业额数据不真实。泰州百货质证认为，该三份证据不属于新证据；证据1和证据2系复印件，真实性不认可；该三份证据的关联性不认可，不能达到证明目的。本院认定丰联公司提交的三份证据与本案缺乏关联性，不予采信。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力、丰联公司迟延履行债务或者有其他违约行为致使泰州百货不能实现合同目的，泰州百货才享有法定解除权。显然，泰州百货主张其经营亏损，没有盈利，不属于法定情形，故泰州百货据此主张其享有法定解除权，不能成立。

综上，泰州百货提供的证据不足以证明其解除合同有合法依据，原审判决认定泰州百货擅自解除合同，构成违约，依据充分。

（二）泰州百货因擅自解除合同应承担相应的责任。《房屋租赁协议》签订后，泰州百货于2012年1月18日领取营业执照，于2012年2月1日入驻案涉房屋，于2012年8月9日正式开业。在原审中，丰联公司与泰州百货一致确认闭店停业时间为2014年11月30日。《房屋租赁协议》因泰州百货违约而解除，泰州百货应当向丰联公司支付租金、物业服务费、商业服务费，还应承担相应的违约责任，具体分析如下：

1.关于租金的认定，必然涉及到免租期以及租金标准的认定。

第一，关于免租期的认定。根据《房屋租赁协议》第4.2条的约定，2012年2月1日至2013年9月30日为协议免租期，共计20个月，租期内每满5个租赁年度，丰联公司提供2个月免租期，供泰州百货对租赁标的物进行装修改造。此后，《补充协议》又约定，丰联公司给予泰州百货继续延长免租期3年，即从2013年10月1日起至2016年9月30日止。同时，《补充协议》还约定，泰州百货溧阳店自目前至2016年9月30日须保持持续正常营业。若2014年、2015年两个年度泰州百货连续亏损在丰联公司承担的情况下，泰州百货在2016年1月至9月底仍出现亏损，泰州百货在2016年10月1日至10日内可选择终止租赁协议（有关停业所产生的一切费用与丰联公司无关），泰州百货不构成违约。事实上，泰州百货于2014年11月30日闭店停业，《房屋租赁协议》以及《补充协议》因泰州百货的违约并未全面履行，若仍按《房屋租赁协议》以及《补充协议》确定免租期，对丰联公司显失公平。综合考虑协议约定的租期及免租期，泰州百货入驻、正式开业及闭店停业的时间，以及泰州百货客观上为开业而进行必要的准备，在《房屋租赁协议》提前解除的条件下，酌定给予泰州百货免租期为8个月（自2012年2月1日起至2012年9月30日止），泰州百货自2012年10月1日起应当向丰联公司支付租金。

第二，关于租金标准的认定。根据协议附件三《租用面积计算表/租赁费用计算表》的约定，在2013年10月1日至2018年9月30日期间，以茂业总部统一组织的按中国会计准则编制的平陵广场店单店审计报告中的主营业务收入的3.5%计算租金，即双方约定以扣点租金方式计算租金，泰州百货在原审中提交的相关证据，丰联公司不认可其真实性，故按约定以扣点租金方式计算泰州百货应支付的租金客观上存在障碍。在此情形下，应当参照合同的相关约定以及其他客观事实进行认定。

首先，从协议附件三《租用面积计算表/租赁费用计算表》的约定看，自2018年10月1日起，租金按固定租金方式以31.5元/平方米·月的标准计算至2019年9月30日；从2019年10月1日起，每36个月以5%的比例递增，最高租金标准为40.2元/平方米·月（2031年10月1日至2032年1月31日期间的租金标准）。参照租金标准按一定期间增加的商业惯例，将《房屋租赁协议》约定的免租期以及按扣点租金方式计算租金的期间，改为按固定租金方式计算租金，据此可以推算出：2016年10月1日至2019年9月30日期间的租金标准为31.5元/平方米·月，2013年10月1日至2016年9月30日期间的租金标准为30元/平方米·月（31.5元/平方米·月×0.95），2012年2月1日至2013年9月30日的租金标准为28.5元/平方米·月（30元/平方米·月×0.95）。

其次，根据本院（2013）苏民终字第0286号天虹公司与丰联公司房屋租赁合同纠纷案认定的事实，2010年1月6日，丰联公司就案涉房屋与苏州天虹公司签订《江苏溧阳平陵广场房产租赁合同》，约定租赁期限20年，房屋于2010年9月1日前交付使用，交付后的15个月为免租期，免租期满后的第一日为计租起算日，首年租金标准为每月每平方米套内面积36.6元，自计租起算日起的前36个月，租赁房产的单位面积租金标准保持不变，自第37个月开始（含该月份），租金标准上浮5%，以后每满36个月租赁房产的单位面积租金标准上浮5%，依次类推至租赁期间届满。按此约定，2011年12月1日至2014年11月30日期间的租金标准为36.6元/平方米·月，2014年12月1日至2017年11月30日期间的租金标准为38.43元/平方米·月（36.6元/平方米·月×1.05），2017年12月1日至2020年11月30日期间的租金标准为40.35元/平方米（38.43元/平方米·月×1.05）。由此可见，就案涉房屋租金标准调增比例以及调增期间而言，天虹公司与泰州百货相同；就案涉房屋相同时间段的租金标准而言，泰州百货明显低于天虹公司，不排除与天虹公司提前撤场导致丰联公司急需引入主力店进场的背景有关。

再者，根据《房地产司法鉴定估价报告》载明的内容，本次估价选取比较法、收益法进行综合测算，并采取两种估价思路所得月租金的算术平均值，作为估价对象在价值时点的月租金单价即71.80元/平方米（按建筑面积计算，含物业服务费）。显然，《房地产司法鉴定估价报告》得出的租金标准，扣除《房屋租赁协议》约定的物业服务费8元/平方米·月后，与丰联公司分别和泰州百货、苏州天虹公司约定套内建筑面积的租金标准相比，存在很大的差距。而且，《房地产司法鉴定估价报告》选取的可比案例与案涉房屋相比，亦存在较大的差异。因此，鉴定意见作为案涉房屋计取租金的依据不太充分。

综合上述分析，泰州百货应当向丰联公司支付2012年10月1日至2014年11月30日期间共计26个月的租金，按《房屋租赁协议》的约定，该26个月处于免租期以及采用扣点租金方式计算租金的期间，而现有证据无法按《房屋租赁协议》的约定计算租金，但参照《房屋租赁协议》约定的采用固定租金标准计算租金以及租金调增比例和调增期间，结合丰联公司就案涉房屋与苏州天虹公司签订《江苏溧阳平陵广场房产租赁合同》约定的租金标准，同时考虑到双方订立《房屋租赁协议》的背景，以及丰联公司对自营区域装修改造对泰州百货的实际经营具有一定的负面影响。本院据此酌定：2012年10月1日至2013年9月30日共计12个月的租金按28.5元/平方米·月计算，2013年10月1日至2014年11月30日共计14个月的租金按30元/平方米·月计算，更符合丰联公司和泰州百货双方订立合同的本意和预期。对于计算租金的面积，根据《房屋租赁协议》第2.1条的约定以及协议附件三《租用面积计算表/租赁费用计算表》的约定，租金按照套内建筑面积24311.52平方米计算，该套内建筑面积明确约定了包含第五层用于办公配套的200平方米。与此同时订立的《房产租赁合同补充协议》又约定，将案涉房屋第五层、六层套内面积共约470平方米作为办公配套免费给泰州百货使用，系基于丰联公司未取得第六层合法的产权。据此，可以认定丰联公司免费提供给泰州百货使用的办公配套仅指第六层，第五层的200平方米仍应计取租金，否则上述约定自相矛盾。况且，泰州百货在本案庭审中认可《房屋租赁协议》对于租用面积的约定，对原审判决认定第五层200平方米计取租金也未提异议。综上，泰州百货应当向丰联公司支付2012年10月1日至2014年11月30日共计26个月的租金为18525378.24元［（28.5元/平方米·月×12个月＋30元/平方米·月×14个月）×24311.52平方米］。

2.关于物业服务费的认定。

根据《房屋租赁协议》第4.3条的约定，物业服务费按租赁标的物套内建筑面积8元/平方米·月计，从2012年2月1日开始按月计缴。虽然《补充协议》对物业服务费另行作出了约定，但泰州百货获得《补充协议》约定的补偿有对价，即泰州百货须于2014年5月1日前根据其商业定位，空柜率≤30%；2014年9月1日前，空柜率＜10%；泰州百货溧阳店至2016年9月30日须保持持续正常营业。而且，根据《补充协议》的约定，泰州百货在2014年12月31日的结算时点，完全可以向丰联公司发出书面函和财务报告要求丰联公司弥补其亏损，却不顾丰联公司不同意解除合同的意见，擅自于2014年11月30日闭店停业，导致《补充协议》未能实际履行，责任在于泰州百货。况且，泰州百货在2012年2月1日入驻后接受了物业服务是客观事实，原审判决泰州百货赔偿损失中也包含了物业服务费。因此，泰州百货应于2012年2月1日起支付相应的物业服务费，无权依据《补充协议》的约定而不承担物业服务费。此外，根据《房屋租赁协议》第2.1条的约定，第五层租用面积中约200平方米用于《房产租赁合同补充协议》约定的办公配套，且《房产租赁合同补充协议》在对该办公配套另行约定了商业服务费，故该200平方米的办公配套不再依据《房屋租赁协议》的约定计取物业服务费，否则与用途相同的第六层办公配套约定的商业服务费不一致。综上，泰州百货应当向丰联公司支付2012年2月1日至2014年11月30日共计34个月的物业服务费为6558333.44元［8元/平方米·月×（24311.52平方米-200平方米）×34个月］。

3.关于商业服务费的认定。

基于泰州百货无权依据《补充协议》的约定而不承担物业服务费的相同理由，泰州百货亦无权依据《补充协议》的约定而不承担商业服务费。根据《房产租赁合同补充协议》的约定，租赁房产移交之日起20个月后，泰州百货开始支付办公配套的商业服务费，标准为15元/平方米·月。虽然丰联公司免费提供的第六层未取得合法产权，但泰州百货接受了商业服务，故不影响商业服务费的计取。泰州百货于2012年2月1日入驻案涉房屋，于2012年8月9日正式开业，本院已酌定免租期为8个月（自2012年2月1日起至2012年9月30日止），据此办公配套的商业服务费从上述约定20个月后支付相应的调整为8个月后支付，即泰州百货应当向丰联公司支付2012年10月1日至2014年11月30日共计26个月的商业服务费为183300元（15元/平方米·月×470平方米×26个月）。

4.泰州百货违约责任的认定。

因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。本案中，泰州百货违约解除合同，虽主张其退场后丰联公司又将房屋出租，但未提供证据证明，故丰联公司要求泰州百货承担六个月的租金损失，予以支持。该租金损失应为4376073.6元（30元/平方米·月×24311.52平方米×6个月）。

综上所述，泰州百货因违约解除合同应当向丰联公司支付上述费用共计29643085.28元（租金18525378.24元 物业服务费6558333.44元 商业服务费183300元 六个月租金损失4376073.6元）。泰州百货于2014年11月30日擅自解除《房屋租赁协议》时就应当向丰联公司承担相应的责任，故泰州百货自2014年12月1日起应承担相应的利息（计算方式：自2014年12月1日起至2019年8月19日止，以29643085.28元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，以29643085.28元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。泰州百货的上诉请求部分成立，应予支持；丰联公司的上诉请求不成立，不予支持。原审法院认定的部分事实错误，导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：

一、维持江苏省常州市中级人民法院（2015）常民初字第0014号民事判决第一项：确认溧阳丰联置业发展有限公司与泰州第一百货商店股份有限公司签订的《房屋租赁协议》《房产租赁合同补充协议》《补充协议》于2014年11月30日解除。

二、撤销江苏省常州市中级人民法院（2015）常民初字第0014号民事判决第二项、第三项。

三、泰州第一百货商店股份有限公司于本判决生效之日起十日给付溧阳丰联置业发展有限公司租金18525378.24元、物业服务费6558333.44元、商业服务费183300元以及赔偿六个月租金损失4376073.6元，共计29643085.28元，并承担相应的利息（计算方式：自2014年12月1日起至2019年8月19日止，以29643085.28元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，以29643085.28元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。

四、驳回溧阳丰联置业发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费541756元，财产保全费5000元，合计546756元，由溧阳丰联置业发展有限公司负担377367元，泰州第一百货商店股份有限公司负担169389元。二审案件受理费528208元，由溧阳丰联置业发展有限公司负担361391元，泰州第一百货商店股份有限公司负担166817元。

本判决为终审判决。

审判长　　张丽华

审判员　　杜三军

审判员　　刘海平

二〇二〇年十一月三十日

书记员　　王　婷

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