青州美好家居广场有限公司于天卿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2017）最高法民终60号

上诉人（原审原告）：青州美好家居广场有限公司，住所地山东省青州市玲珑山北路4618号。

法定代表人：宋仁鹏，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张溦，北京市尚格律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：于天卿。

委托诉讼代理人：张溦，北京市尚格律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：操礼根。

委托诉讼代理人：张溦，北京市尚格律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：青州市双喜家具有限公司，住所地山东省青州市玲珑山北路4618号。

法定代表人：李守亭，该公司董事长。

委托诉讼代理人：房德业，山东九州天衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田海元，山东九州天衡律师事务所律师。

上诉人青州美好家居广场有限公司（以下简称美好家居公司）、于天卿、操礼根因与被上诉人青州市双喜家具有限公司（以下简称双喜家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（以下简称一审法院）（2015）鲁民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。美好家居公司、于天卿、操礼根及其委托诉讼代理人钱学凯、刘瑞奇，双喜家具公司的委托诉讼代理人房德业、田海元到庭参加诉讼，美好家居公司、于天卿、操礼根，现变更委托诉讼代理人为张溦。本案现已审理终结。

美好家居公司、于天卿、操礼根上诉请求：1.判令双喜家具公司双倍返还定金1200万元、赔偿直接经济损失1111.428889万元、赔偿预期可得利益损失2200万元；2.判令双喜家具公司承担一审、二审诉讼费、保全费、鉴定费。理由如下：一、双喜家具公司发出的解除《房屋租赁合同》通知并未生效，在合同未解除情形下强行收房侵占房屋的行为是严重违约行为，而非一审判决认定的双喜家具公司解除合同仅是没有给予美好家居公司、于天卿、操礼根合理期限的“不当行为”。双喜家具公司2015年4月11日当天通过快递公司发出的解除合同通知未送达到美好家居公司、于天卿、操礼根，在租赁合同关系尚未解除的情况下，双喜家具公司纠结人员强占租赁房屋，属严重违约行为。二、一审判决认定双喜家具公司有权依据《房屋租赁合同》第9.2（9）、（10）项约定，解除《房屋租赁合同》错误且未对双喜家具公司违反约定解除合同进行认定。1.美好家居公司、于天卿、操礼根无需另行作出书面承诺的必要，案件事实表明，在新公司成立后的很长时间里，双喜家具公司一直与新公司履行《房屋租赁合同》，签订补充协议等，双喜家具公司已经接受新公司作为承租人的事实，其未提出异议或要求美好家居公司、于天卿、操礼根提供书面承诺。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条,“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，即使把《房屋租赁合同》第9.2（10）项规定解释为需要美好家居公司、于天卿、操礼根另行做出承诺，由于双喜家具公司与美好家居公司之间履行合同事实的行为，美好家居公司、于天卿、操礼根一直没有作出书面承诺并不实质影响双喜家具公司履行合同，其以此作为美好家居公司、于天卿、操礼根违约并要求解除合同的理由是不成立的。3.按照《房屋租赁合同》11.4（6）项约定，“乙方未履行本合同项下其他义务，经甲方限期整改，期满后仍未改正的”，双喜家具公司方可行使解除权。其于2015年4月11日发出解除合同的通知前并未发出整改通知，采取“突然袭击”的方式解除合同明显与合同约定不符。三、一审判决错误认定双喜家具公司提出解除合同后美好家居公司、于天卿、操礼根未及时提出异议，视为对解除《房屋租赁合同》的认可。从2015年4月11日被双喜家具公司强行侵占承租房屋到2015年4月26日美好家居公司、于天卿、操礼根起诉主张权利只有15天，租赁房屋已被双喜家具公司占领，美好家居公司、于天卿、操礼根已无法继续履行合同，依法有权选择不要求双喜家具公司继续履行合同，而要求双喜家具公司支付违约金并赔偿损失。一审判决认为美好家居公司、于天卿、操礼根没有提出确认解除合同无效或提出继续履行合同请求就认定美好家居公司、于天卿、操礼根认可了双喜家具公司解除合同的效力错误。四、一审判决不支持美好家居公司、于天卿、操礼根预期可得利益的理由错误。导致《房屋租赁合同》不正常终止的原因在于双喜家具公司的非法侵占行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，依法主张预期可得利益是美好家居公司、于天卿、操礼根的权利并已提供租房定金缴费票据及其他相关证据予以证明，应依法得到支持。请求依法纠正一审判决的错误，支持美好家居公司、于天卿、操礼根的诉讼请求。

双喜家具公司答辩称，一、上诉期满后增加了上诉人又增加上诉请求，没有法律依据。二、美好家居公司、于天卿、操礼根一方违约应承担违约责任，根据双方签订的《房屋租赁合同》第9.2（10）项约定，操礼根、于天卿与案外人宋仁鹏出资成立美好家居公司，经营管理租赁房屋应当书面承诺美好家居公司愿意共同承担《房屋租赁合同》项下的所有权利义务和责任，未作出书面承诺，理应承担违约责任。三、双喜家具公司催促美好家居公司、于天卿、操礼根一方在《房屋租赁合同》上加盖美好家居公司公章遭拒绝，2015年4月9日青州市公安消防大队给美好家居公司下达《责令限期改正通知书》其拒绝接受通知，双喜家具公司于2015年4月10日向于天卿、操礼根寄出要求限期兑现合同承诺快递，被拒收。四、双喜家具公司向美好家居公司、于天卿、操礼根一方送达了《解除合同通知书》后未提出要求确认解除《房屋租赁合同》无效，自2015年4月11日《房屋租赁合同》已解除。五、解除合同的责任在美好家居公司、于天卿、操礼根，要求赔偿违背合同约定。双喜家具公司请求驳回上诉，维持一审判决。

美好家居公司、于天卿、操礼根向一审法院起诉请求：1.判令双喜家具公司支付其103593745元及利息，其中双倍返还定金1200万元，赔偿美好家居公司、于天卿、操礼根已丧失的实际直接投入的经营资金损失11232979.96元，赔偿因双喜家具公司违约美好家居公司、于天卿、操礼根丧失应获得的收益86360765元；2.判令双喜家具公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方于2013年1月19日签订《房屋租赁合同》，合同约定双喜家具公司将其位于青州开发区玲珑山北路4618号公建房屋（三层约55000平方米）出租给美好家居公司、于天卿、操礼根，租期15年，美好家居公司、于天卿、操礼根用来开发经营大型家具市场。美好家居公司、于天卿、操礼根按合同约定交纳房租，完全合格地履行各项应有的合同义务，并投入巨资将商场运作成功。正当该商场正常运营并按盈利预期收益之时，双喜家具公司却毫无理由地单方提出解除合同，使用暴力威胁等方式阻止美好家居公司、于天卿、操礼根继续使用租赁房屋，并强行侵占美好家居公司、于天卿、操礼根开发装修完毕的市场并自行经营。双喜家具公司的行为构成根本性违约，造成美好家居公司、于天卿、操礼根巨大损失并致使美好家居公司、于天卿、操礼根无法实现签约时能够预见的经营收益，还导致对众多商户构成违约。对双喜家具公司的行为经美好家居公司、于天卿、操礼根多方交涉无果，依法起诉，望判如所请。

一审法院认定事实：2013年1月19日，双喜家具公司作为甲方（出租方），操礼根、于天卿（承租方）作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.1租用房屋：甲方和乙方同意按照本合同列明的条款及条件，出租和承租本合同附件二（租赁房屋示意图）所位于山东省青州市经济开发区玲珑山北路4618号，公建房屋3层，建筑面积约55000平方米；该房屋现有相关手续，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证、立项批文、建筑工程施工许可证，房屋所有权相应复印件见附件。3.3租金支付日期和方式：1、乙方同意向甲方支付定金600万元，上述定金600万元冲抵起租日开始前两年租金。9.1甲方的陈述和保证：（9）在合同期前5年，甲方承诺在乙方办公家具和民用家具区域共租赁不少于2000平米场地用于办公家具、民用家具的经营；（10）租赁期内除发生不可抗力、市政规划等政府行为、及乙方无正当理由未交纳或逾期交纳租金或乙方有重大违约行为，以及根据法律规定导致本合同无法履行及法律规定或本合同约定的甲方单方解除权外，甲方不可以任何其他人为的决定为理由要求提前解除合同，否则甲方应赔偿乙方因此遭受的一切实际发生的损失。9.2乙方的陈述和保证：（9）未经甲方同意，乙方不得将本合同项下的权利和义务的全部或部分转让给任何第三方，如乙方需将合同权利、义务转让给其所属企业或关联企业，须事先征得甲方同意，且乙方和受让企业须出具同意作为共同承租人及承担连带责任的承诺函。否则甲方采取必要措施阻止其营业，并有权解除本合同；（10）在租赁期内，乙方保证并承诺在该房屋内注册新的公司愿意共同承担本合同项下的所有权利、义务和责任，作为共同承租人的承诺书，否则，甲方有权采取必要措施阻止其经营，并有权解除本合同。12.2赔偿范围：任何一方未能履行本合同规定的责任，应按以下约定做出赔偿：如甲方违约并导致本合同解除的，甲方需向乙方支付定金的两倍（即一千万元人民币）作为违约金并赔偿乙方实际损失。如乙方违约并导致本合同解除的，乙方所有装修和增加的设备设施全部归甲方所有并将定金作为违约金不予退还。

合同签订后，美好家居公司、于天卿、操礼根向双喜家具公司实际支付5536541元作为租房定金，并收到双喜家具公司出具盖有其公司财务专用章收款收据五份，除此之外，双喜家具公司同意以返租涉案房屋的形式将剩余定金463459元予以抵扣，不再实际支付。

2013年3月2日，双喜家具公司作为甲方，美好家居公司作为乙方签订了《补充协议》,主要内容为：“甲方为支持乙方加大整合市场力度优惠经营业主，在原合同的基础上，再免收乙方租金一年，合计两年。因原合同面积误差，租赁面积按实际测量计算，租金按相应比例下调”。

2013年3月28日，操礼根、于天卿、宋仁鹏出资设立青州双喜美好家居有限公司。2014年9月12日，“青州双喜美好家居有限公司”更名为“青州美好家居广场有限公司”。2013年4月到2015年4月，美好家居公司、于天卿、操礼根分别以“青州双喜美好家居有限公司”、“青州美好家居广场有限公司”的名义与62家商户签订租赁合同。

2015年4月10日，双喜家具公司向于天卿和操礼根寄送快递被退回，2015年4月11日，双喜家具公司向美好家居公司、于天卿、操礼根寄送《解除合同通知书》，内容是：“青州美好家居广场有限公司及于天卿、操礼根先生：根据2013年1月19日我公司与于天卿、操礼根签订的《房屋租赁合同》第9.2条第（10）项的约定……2015年4月10日，我公司书面通知要求新成立的公司在原合同上盖章，以实现新公司的承诺。……故我方认为，《房屋租赁合同》已经具备解除条件。现正式通知贵方：2013年1月19日的《房屋租赁合同》自2015年4月11日解除。特此通知！青州市双喜家具有限公司（公章），2015年4月11日”。随后，双喜家具公司派工作人员接管涉案房屋并自行经营。

经美好家居公司、于天卿、操礼根申请，一审法院委托山东海天有限责任会计师事务所对美好家居公司、于天卿和操礼根直接投资损失价值进行了鉴定，山东海天有限责任会计师事务所于2016年1月20日出具《鉴定报告》（鲁海会鉴字[2016]第001号），鉴定意见：1、经鉴定，美好家居公司、于天卿、操礼根的直接投资损失为10996063.19元；2、帐外资产鉴定价值为118225.70元。经质证，双喜家具公司对该鉴定意见提出三点异议:一、该《鉴定报告》没有将美好家居公司、于天卿、操礼根收取的租金总数一并审计鉴定；二、该《鉴定报告》的依据不透明，直接导致鉴定结论不客观真实；三、该《鉴定报告》全部以列表的方式进行累计叠加，对于表中所列项目所发生的费用没有相关凭证佐证。2016年3月18日，山东海天有限责任会计师事务所针对双喜家具公司提出的三点异议，作出《补充说明》：一、对于第一项异议的说明：1、经审核，2013年4月至2014年4月美好家居公司共收取商户租金2870562.07元；2、美好家居公司提供了因违约预计赔偿商户24631878.00元（该部分未实施鉴定程序）明细表；3、美好家居公司收取的租金应先用于赔偿商户的违约金后方可用于其直接投资损失的抵扣。二、对于第二项异议的说明：1、2014年4月29日，美好家居公司与赵传才签订《家居商场招商合作合同》约定招商佣金为260万元，经审核美好家具公司支付给赵传才招商佣金2354777.00元；2、2014年5月至2014年10月，除招商佣金外，美好家居公司支付其他广告费用为2055336.70元。三、对于第三项异议的说明：美好家居公司提供的2013年3月至2015年11月会计账簿、会计凭证、相关合同、相关资产等相关资料，是客观发生的真实支出，其记账凭证、原始凭证和相关会计账册均核对相符，并无不真实之处；至于双喜家具公司提出的很多费用是违规支出，例如餐费支出、无正规发票等事项，是由于美好家居公司是新建企业，限于公司管理制度、管理规范的局限性和一些客观原因，因此，会计凭证出现一些不合规的单据亦是正常的。山东海天有限责任会计师事务所分别于2016年3月4日、2016年8月29日出庭接受了双方关于上述《鉴定报告》和《补充说明》有关异议问题的质询，最终未对鉴定意见进行调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：当事人身份证明文件、《房屋租赁合同》、《补充协议》、租金票据、《解除合同通知书》、照片、缴费票据、62份租赁合同等一审法院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据，一审法院认定如下：对于美好家居公司、于天卿、操礼根提交的《实收资本专项审计报告》、《盈利预测审核报告》，因系美好家居公司、于天卿、操礼根单方委托，鉴定人员未能出庭接受质询，一审法院对于上述证据的真实性不予确认；对于美好家居公司、于天卿、操礼根提交的《委托合同》，因该合同系复印件，一审法院对于该合同真实性不予确认；对于美好家居公司、于天卿、操礼根提交的招商新闻、当事人协商录音资料及书面翻译，结合庭审笔录和质证意见，一审法院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对于美好家居公司、于天卿、操礼根提交的12份证人证言，因上述证人并未出庭作证，一审法院对于上述证人证言的真实性不予确认；对于美好家居公司、于天卿、操礼根提交的声明、网络报道、致青州市政府一封信、控告书、职工离职申请表，因上述证据均系美好家居公司、于天卿、操礼根单方行为，一审法院对于上述证据的真实性不予确认；对于美好家居公司、于天卿、操礼根提交的部分商户索赔资料，一审法院对于该证据真实性予以确认，但不能证明给美好家居公司、于天卿、操礼根造成的损失数额；对于美好家居公司、于天卿、操礼根提交的《家居商场招商合作合同》，有打款记录和赵传才证人证言予以佐证，一审法院对于该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对于双喜家具公司提交的《消防整改通知书》，因该证据系复印件，一审法院对于其真实性不予确认。对于双方提供的其他证据，因与本案无直接联系，一审法院不予确认。

一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，关于美好家居公司、于天卿、操礼根诉讼主体资格问题；第二，合同解除的问题；第三，违约责任的问题；第四，赔偿损失的问题。争议焦点分述如下：一、关于美好家居公司、于天卿、操礼根诉讼主体资格问题。一审法院认为，１.2013年1月19日，于天卿、操礼根与双喜家具公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反国家法律规定，该合同合法有效。于天卿、操礼根系涉案合同相对人，与本案有直接利害关系，当然有权提起诉讼。２.2013年3月28日，操礼根、于天卿、宋仁鹏出资设立青州双喜美好家居有限公司，2014年9月12日，“青州双喜美好家居有限公司”更名为“青州美好家居广场有限公司”，即美好家居公司，其一直经营管理租赁房产。《房屋租赁合同》9.2（10）约定：“在租赁期内，乙方保证并承诺在该房屋内注册新的公司愿意共同承担本合同项下的所有权利、义务和责任，作为共同承租人的承诺书，否则，甲方有权采取必要措施阻止其经营，并有权解除本合同。”该约定能够证明，操礼根、于天卿可以设立新公司经营管理租赁的房产。根据美好家居公司、于天卿、操礼根提交的双喜家具公司收取房租定金所出具5份收款收据证实，在《房屋租赁合同》签订之后，双喜家具公司不但接受美好家居公司支付的租房定金，而且还以抵扣租房定金的方式对涉案房屋进行了返租，双喜家具公司该行为已充分证明其对美好家居公司作为该租赁合同相对方并进行履约行为的认可。因此，美好家居公司亦是涉案租赁合同的利害关系人，对发生的《房屋租赁合同》纠纷，亦有权提起诉讼。双喜家具公司关于美好家居公司、于天卿、操礼根不具备诉讼主体资格的主张，不能成立，一审法院不予支持。

二、关于合同解除的问题。一审法院认为，1.2015年4月11日，双喜家具公司向美好家居公司、于天卿、操礼根发出《解除合同通知书》，已明确主张解除该《房屋租赁合同》。２.本案审理过程中，双方均对双喜家具公司已实际接管涉案房屋并经营的事实予以认可，美好家居公司、于天卿、操礼根明知双喜家具公司解除《房屋租赁合同》的事实。自2015年4月26日本案立案，至2016年8月29日庭审结束，长达十六个多月的时间里，美好家居公司、于天卿、操礼根在知晓双喜家具公司解除《房屋租赁合同》的情况下，应当依法主张权利，其既未提出要求确认双喜家具公司解除《房屋租赁合同》的行为无效，也未提出继续履行《房屋租赁合同》的诉求，应当视为美好家居公司、于天卿、操礼根对双喜家具公司解除《房屋租赁合同》的认可。３.美好家居公司、于天卿、操礼根起诉请求判令双喜家具公司支付其人民币103593745元，其中赔偿因双喜家具公司违约美好家居公司、于天卿、操礼根丧失应获得的收益86360765元，该收益系预期利益损失，美好家居公司、于天卿、操礼根的该预期利益损失主张，也进一步印证美好家居公司、于天卿、操礼根认可解除《房屋租赁合同》。故一审法院确认《房屋租赁合同》解除。三、关于违约责任的认定问题。一审法院认为，1.于天卿、操礼根与双喜家具公司签订的《房屋租赁合同》第9.2（9）项约定：“未经甲方同意，乙方不得将本合同项下的权利和义务的全部或部分转让给任何第三方，如乙方需将合同权利、义务转让给其所属企业或关联企业，须事先征得甲方同意，且乙方和受让企业须出具同意作为共同承租人及承担连带责任的承诺函。否则甲方采取必要措施阻止其营业，并有权解除本合同。”第9.2（10）项约定：“在租赁期内，乙方保证并承诺在该房屋内注册新的公司愿意共同承担本合同项下的所有权利、义务和责任，作为共同承租人的承诺书，否则，甲方有权采取必要措施阻止其经营，并有权解除本合同。”《房屋租赁合同》履行过程中，操礼根、于天卿与案外人宋仁鹏于2013年3月28日出资设立了美好家居公司，经营管理所租赁的房屋。根据前述合同的约定，美好家居公司、于天卿、操礼根一方应当书面向双喜家具公司承诺美好家居公司愿意共同承担《房屋租赁合同》项下的所有权利、义务和责任。美好家居公司、于天卿、操礼根在长达两年多的时间里一直未作出书面承诺，违反《房屋租赁合同》的上述约定，理应承担违约责任。2.操礼根、于天卿与案外人宋仁鹏于2013年3月28日出资设立了美好家居公司，对所租赁的房屋进行管理经营。在《房屋租赁合同》没有约定合同解除条件成就时何时解除合同的情况下，双喜家具公司有权随时解除合同。但自2013年3月28日美好家居公司成立并接管经营租赁的房屋至2015年4月11日（通知合同解除日）长达两年多的时间，双喜家具公司一直未行使合同解除权，双喜家具公司怠于行使权利，导致美好家居公司、于天卿、操礼根持续向所租赁的房屋增加投入。因此，对于合同解除而美好家居公司、于天卿、操礼根增加投入的损失，双喜家具公司应当承担相应赔偿责任。3.2015年4月10日，双喜家具公司向于天卿、操礼根寄出快递被退回，2015年4月11日，双喜家具公司以美好家居公司、于天卿、操礼根不履行加盖美好家居公司公章为由，向美好家居公司、于天卿、操礼根发出《解除合同通知书》并接管涉案房屋，没有给美好家居公司、于天卿、操礼根适当合理的办理时间，违背正当性原则，也应当承担责任。双喜家具公司虽主张曾经多次口头催促美好家居公司、于天卿、操礼根出具承诺书，但未向法庭提供有效证据予以证明，一审法院不予采信。综合本案情况，一审法院确定，对合同解除造成的美好家居公司、于天卿、操礼根投资损失，双方各承担50%的责任。美好家居公司、于天卿、操礼根关于双喜家具公司返租房屋不足2000平米、出租的房屋不够面积以及消防存在问题等诉讼理由，不符合《房屋租赁合同》、《补充协议》的约定，一审法院不予支持。四、关于赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《房屋租赁合同》已经部分履行，对于美好家居公司、于天卿、操礼根主张的赔偿损失请求，一审法院分述如下。（一）定金问题。一审法院认为，返还双倍定金是《房屋租赁合同》中若双喜家具公司违约解除合同应当承担的违约责任。如前所述，本案中造成合同解除的原因在于美好家居公司、于天卿、操礼根，故美好家居公司、于天卿、操礼根要求双喜家具公司承担解除合同违约金（双倍返还定金），不符合《房屋租赁合同》的约定，一审法院不予支持；（二）直接投资损失问题。美好家居公司、于天卿、操礼根起诉要求双喜家具公司赔偿直接投资损失11232979.96元。经一审法院委托，山东海天有限责任会计师事务所于2016年1月20日出具《鉴定报告》（鲁海会鉴字[2016]第001号），经过双方质证和对鉴定人员质询，最终确定为美好家居公司、于天卿、操礼根直接投资损失10996063.19元，帐外资产鉴定价值为118225.70元。一审法院认为，该鉴定程序合法有效，该《鉴定报告》应当作为美好家居公司、于天卿、操礼根投资损失的证据。但是，美好家居公司、于天卿、操礼根未向法庭提交有关帐外资产的有效证据，无法证实帐外资产价值损失的真实性，对该项诉讼请求，一审法院仅对鉴定意见确定的直接投资损失10996063.19元予以支持，对帐外资产价值118225.70元不予采信。按照前述，双方各承担50%责任的比例，双喜家具公司应当赔偿美好家居公司、于天卿、操礼根损失5498031.60元。（三）预期可得收益。一审法院认为，美好家居公司、于天卿、操礼根没有有效证据确定美好家居公司盈亏情况，更无法预见未来经营情况，其主张预期利益损失86360765元没有证据支持，况且，导致《房屋租赁合同》解除的责任在于美好家居公司、于天卿、操礼根，故对于美好家居公司、于天卿、操礼根的该项诉讼请求，一审法院不予支持。（四）前期租金收益。2013年4月至2015年4月，美好家居公司、于天卿、操礼根承租涉案房屋并对外出租经营，收取了租金，双喜家具公司以计算美好家居公司、于天卿、操礼根直接投资损失时应先扣除美好家居公司、于天卿、操礼根前期收取的租金作为抗辩理由。一审法院认为，美好家居公司、于天卿、操礼根收取的租金，是其履行合同的正当收入，而美好家居公司、于天卿、操礼根的直接投资损失，是其履行合同期间的对租赁房产的投入，在计算美好家居公司、于天卿、操礼根直接投资损失时，扣除美好家居公司、于天卿、操礼根前期收取的租金收入，没有合同依据，也没有法律依据，对于双喜家具公司的该抗辩理由，一审法院不予采纳。

综上所述，美好家居公司、于天卿、操礼根关于双喜家具公司赔偿其直接投资损失的诉讼请求，部分成立，一审法院予以支持；美好家居公司、于天卿、操礼根关于双喜家具公司双倍返还合同定金以及赔偿合同预期利益损失的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十五条规定，判决：一、双喜家具公司于判决生效之日起十日内向美好家居公司、于天卿、操礼根赔偿直接投资损失5498031.60元；二、驳回美好家居公司、于天卿、操礼根的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564769元，鉴定费560000元，合计1124769元，由美好家居公司、于天卿、操礼根负担1065074元，由双喜家具公司负担59695元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明：《房屋租赁合同》第十一条变更和终止第11.4约定：“甲方解除权因下列情形之一，甲方有权终止本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，并承担违约责任：……（6）乙方未履行本合同项下其他义务，经甲方限期整改，期满后仍未改正的”。

本案在一审诉讼中，美好家居公司、于天卿、操礼根作为共同原告提起诉讼，一审判决作出后，美好家居公司、于天卿、操礼根共同作为一方提交上诉状提出上诉，不存在双喜家具公司答辩中所述上诉期满后又增加了上诉人的情形；美好家居公司、于天卿、操礼根上诉后增加了上诉请求数额，没有超过一审起诉主张的数额且就增加数额部分补交了相应的上诉费，法律法规并未禁止，本院予以准许。

本院认为，根据美好家居公司、于天卿、操礼根的上诉请求及双喜家具公司的答辩理由，归纳本案二审争议焦点为：双喜家具公司应否承担返还双倍定金共计1200万元和直接经济损失11114288.89元（其中，直接投资损失10996063.19元，帐外资产价值118225.70元）及赔偿预期利益损失2200万元。

2013年1月19日，于天卿、操礼根与双喜家具公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反国家法律规定，该《房屋租赁合同》合法有效，各方当事人应当自觉遵守合同，诚信履约。

2013年3月28日，操礼根、于天卿、宋仁鹏出资成立青州双喜美好家居有限公司即美好家居公司的前身，美好家居公司、于天卿、操礼根同时对涉案租赁房屋进行了装修、装饰，使该房屋具备符合家具城经营的条件并开始经营。2014年9月12日，“青州双喜美好家居有限公司”更名为“青州美好家居广场有限公司”。2013年4月到2015年4月期间，分别以“青州双喜美好家居有限公司”、“青州美好家居广场有限公司”的名义与62家商户签订租赁合同。

2015年4月11日，双喜家具公司向美好家居公司、于天卿、操礼根寄送《解除合同通知书》，随后在2015年4月26日美好家居公司、于天卿、操礼根即向一审法院提起诉讼，要求双喜家具公司双倍返还定金及赔偿损失，并未提出确认双喜家具公司解除合同无效或主张继续履行合同的诉请，对此美好家居公司、于天卿、操礼根享有选择权，本院予以确认。双方已经实际履行了《房屋租赁合同》两年时间，一审判决根据美好家居公司、于天卿、操礼根的诉讼请求及涉案房屋已被双喜家具公司接管的事实，确认《房屋租赁合同》已经解除并无不当。因《房屋租赁合同》第十一条变更和终止第11.4：“甲方解除权因下列情形之一，甲方有权终止本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，并承担违约责任：……（6）乙方未履行本合同项下其他义务，经甲方限期整改，期满后仍未改正的”的约定，双喜家具公司在寄送《解除合同通知书》的当日即强行接管了涉案租赁房屋，是造成《房屋租赁合同》不能继续履行的主要原因，对此，双喜家具公司应承担《房屋租赁合同》不当解除的主要责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，《房屋租赁合同》从2015年4月11日后未履行的租赁期限不再履行。经鉴定，美好家居公司、于天卿、操礼根对涉案房屋的装修、装饰实际投入资金为10996063.19元，应当由双喜家具公司予以全部返还。一审判决按照双方各承担50%的责任比例，判决由双喜家具公司赔偿美好家居公司、于天卿、操礼根5498031.60元不当，本院予以纠正。帐外资产价值118225.70元，美好家居公司、于天卿、操礼根未提交有关帐外资产的有效证据，对该帐外资产价值的上诉请求，本院亦不予支持。美好家居公司、于天卿、操礼根实际给付定金600万元，双方对此无异议，本院予以确认。《房屋租赁合同》约定，该定金在合同履行中冲抵租金，又鉴于双喜家具公司承诺免除两年租金，故未发生美好家居公司、于天卿、操礼根需要支付租金的情形，600万元定金在《房屋租赁合同》解除后应予返还。《房屋租赁合同》第9.2（10）约定，“在租赁期内，乙方保证并承诺在该房屋内注册新的公司愿意共同承担本合同项下的所有权利、义务和责任，作为共同承租人的承诺书，否则，甲方有权采取必要措施阻止其经营，并有权解除本合同”，美好家居公司、于天卿、操礼根未出具共同承租人的承诺书，对《房屋租赁合同》的解除亦负有一定责任，一审判决认定不应双倍返还定金亦无不当，但对双喜家具公司已经收取的600万元定金未判决返还错误，对此，本院予以改判，由双喜家具公司返还美好家居公司、于天卿、操礼根定金600万元。美好家居公司、于天卿、操礼根上诉主张应双倍返还定金为1200万元理据不足，本院不予支持。美好家居公司、于天卿、操礼根主张赔偿预期可得利益损失2200万元，因后期市场经营风险无法准确预测，美好家居公司、于天卿、操礼根亦未提供充分证据证明其可获取经营利润收益的证据，对主张预期利益2200万元的请求，本院不予支持，一审判决对此问题认定亦正确。

综上所述，美好家居公司、于天卿、操礼根的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更山东省高级人民法院（2015）鲁民一初字第23号民事判决第一项为：青州市双喜家具有限公司于本判决生效之日起十日内向青州美好家居广场有限公司、于天卿、操礼根返还直接投资资金10996063.19元；

二、青州市双喜家具有限公司于本判决生效后十日内向青州美好家居广场有限公司、于天卿、操礼根返还定金600万元；

三、撤销山东省高级人民法院（2015）鲁民一初字第23号民事判决第二项；

四、驳回青州美好家居广场有限公司、于天卿、操礼根的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费564769元，鉴定费560000元，合计1124769元，青州美好家居广场有限公司、于天卿、操礼根负担473111元，青州市双喜家具有限公司负担651658元；二审案件受理费239881元，青州美好家居广场有限公司、于天卿、操礼根负担143958元，青州市双喜家具有限公司负担95952元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　贾劲松

审　判　员　　吴晓芳

代理审判员　　高　榉

二〇一八年六月二十八日

书　记　员　　武泽龙

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