北京华联综合超市股份有限公司汇通国基房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

全风险代理商标、专利、版权被侵权案件，打赢官司再收费，官司败诉不收费。案件咨询：400-996-8958；VX：S1372374

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终497号

上诉人（一审被告、反诉原告）：北京华联综合超市股份有限公司。住所地：北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。

法定代表人：罗志伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李鑫慧，泰和泰（北京）律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：汇通国基房地产开发有限责任公司。住所地：青海省西宁市城西区黄河路23号。

法定代表人：曾克剑，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：劳剑萍，青海军辉良剑律师事务所律师。

上诉人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市公司）因与被上诉人汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（以下简称一审法院）（2017）青民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

华联超市公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回汇通房产公司的全部诉讼请求，支持华联超市公司要求汇通房产公司支付违约赔偿金8618830.34元的诉讼请求；2.维持一审判决第二项；3.本案一审、二审诉讼费用由汇通房产公司承担。事实和理由：一、汇通房产公司未能全面履行与小业主续签返租协议的合同义务，导致华联超市公司不能合法拥有租赁房屋的完整使用权，对部分房屋处于无权使用的状态，无法实现继续正常经营的合同目的，故华联超市公司有合法理由解除合同。一审法院认定2017年6月21日的《解除〈租赁合同〉通知书》有效，但未认定华联超市公司的解约理由和支持华联超市公司依法主张违约赔偿实属前后矛盾的错误认定；华联超市公司在《解除〈租赁合同〉通知书》中所述的解约理由是依据充分、合法有效的，一审法院对解约理由成立与否的认定错误，应予纠正。二、一审法院判令华联超市公司支付2017年4月至2018年1月的租金损失没有法律依据。一审判决案涉《租赁合同》于2017年6月21日解除，合同解除后即不再存在支付租金的问题。华联超市公司已经在《租赁合同》第十一条第一款约定的60日期限内撤出自有资产，清空房屋，并于2017年8月1日向汇通房产公司发出了《接房通知》。华联超市公司已经积极履行合同解除后的房屋交付义务，汇通房产公司主张的2017年4月至2018年8月的租金损失是由于其在合同解除后拒不接收房屋而产生的扩大损失，与华联超市公司无关，该损失应由汇通房产公司自行承担。在华联超市公司既不存在过错，亦没有承担责任的合同依据的前提下，一审判决华联超市公司承担2017年4月至2018年1月的租金损失缺乏合法依据，应予纠正。三、华联超市公司依法解除合同的理由成立，是汇通房产公司的违约行为导致《租赁合同》解除，故汇通房产公司应依据合同约定承担违约赔偿责任。一审法院认定了《解除〈租赁合同〉通知书》的效力，华联超市公司的解约理由亦具备充分的事实依据，符合合同约定及法律规定，因此《租赁合同》是由于汇通房产公司的违约行为而依法解除的。故汇通房产公司作为违约方应当根据《租赁合同》的约定向华联超市公司承担赔偿责任。根据《租赁合同》第八条第七款，违约赔偿的标准为保底年租金和承租人对标的房屋进行固定资产投资的净值之和。《租赁合同》附件七第1.1条约定保底年租金为500万元，华联超市公司对房屋进行固定资产投资的净值已经在证据中举证列明，因此汇通房产公司应当按照该标准向华联超市公司支付违约赔偿8618830.34元。

汇通房产公司答辩称：一、华联超市公司关于一审判决合同解除的上诉理由不能成立。汇通房产公司未能全面履行与小业主续签租赁协议的行为，并不能导致华联超市公司不能对房屋进行使用、收益，且实际华联超市公司对房屋持续占有、使用及收益，合同目的持续实现，并非华联超市公司所称无法实现，故其解除合同的理由并非一审法院认定解除的依据。二、华联超市公司关于一审判决其支付2017年4月至2018年1月租金损失的上诉理由不能成立。本案存在两层租赁关系，一是系出租人为汇通房产公司和承租人华联超市公司的租赁法律关系，二是系出租人为众多小业主，承租人为汇通房产公司的租赁法律关系，汇通房产公司与众多小业主签订租赁合同的目的就是为了将小业主交付给汇通房产公司的房屋交付给华联超市公司。为此，汇通房产公司与众多小业主及华联超市公司签订的租赁合同中的租赁期限是相同的，就是为保证华联超市公司的经营期限。对于汇通房产公司，华联超市公司交付的租金就是汇通房产公司向众多小业主支付的租金，汇通房产公司主张解除合同，虽可视为汇通房产公司能够判断双方合同已无法继续履行。但从华联超市公司、汇通房产公司、众多业主三者之间的关系来看，在2017年8月9日接到华联超市公司作出的接房通知后，汇通房产公司根本无法采取任何减损措施，更无法采取积极措施，《中华人民共和国合同法》第一百十一九条并不适用此情形。三、一审判决驳回华联超市公司关于汇通房产公司应赔偿861万余元损失的认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。四、截至2019年5月13日，仍有大量小业主陆续起诉汇通房产公司要求支付租金、场地占用费且拒不交接房屋，并申请了强制执行致使汇通房产公司及法定代表人被列入失信被执行人名单，汇通房产公司的损失日益扩大，所负债务愈加沉重，其原因完全系华联超市公司租赁期限未届满前擅自单方退场所致。综上，华联超市公司的上诉请求于法无据，不应得到支持。

汇通房产公司一审起诉请求：1.依法判令解除汇通房产公司与华联超市公司于2004年4月签订的《租赁合同》，华联超市公司腾退租赁范围内的房屋标的物；2.依法判令华联超市公司向汇通房产公司支付拖欠租金21295955.11元（第一部分2005年5月至2017年4月多余租赁面积部分欠付租金8518512元；第二部分2005年5月至2017年4月期间未按照原合同约定面积保底租金500万范围欠付租金5164275.11元；第三部分2017年4月18日至房屋租赁合同解除之前暂计至2018年8月18日，以570余万元为标准欠付租金7613168元，上述三项数据构成欠付人民币21295955.11元）；3.依法判令华联超市公司立即向汇通房产公司支付赔偿违约金11419752元；4.本案诉讼费由华联超市公司承担。

华联超市公司一审反诉请求：1.判令确认双方于2004年4月签订的《租赁合同》已经于2017年6月21日解除，立即接受房屋（2018年8月21日增加）；2.判令汇通房产公司依约支付违约赔偿金人民币8618830.34元(其中合同约定年保底租金500万，对标的房屋进行固定资产投资的当时净值折旧现值3618830.34元)；3.要求汇通房产公司向华联超市公司返还2005年5月至2017年4月多支付的租金12107288.25元。

一审法院认定事实：2004年4月，汇通房产公司与华联超市公司签订《租赁合同》，由汇通房产公司将位于青海省西宁市五四大街60号出租人拥有产权和合法出租权的汇通商业广场项目地下一层、地上一层和地上二层的全部商业用房，总租赁面积约为12950平方米（其中地下部分4300平方米、地上部分8650平方米），出租给华联超市公司。主要约定：租期20年；年保底租金标准为500万元（如房产部门核定的标的房屋面积大于或小于12950平方米时，保底租金进行相应增加或减少，并按如下公式计算保底租金。年保底租金=实际租赁面积×500万元/12950平方米）；标的房屋中包括出租人销售后返租回的123户、总建筑面积4025平方米的房产，该部分房产自出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主签订10年），各业主同意出租人将该返租房屋整体转租给承租人，并办理租赁许可证；标的房屋总租赁面积及各部分租赁面积以租赁标的房屋产权证载明的面积为准，出租人为承租人建设的专用设备用房的面积计入租赁总面积，但上述产权证载明面积中非承租人专用的面积要在总租赁面积中扣除；本合同生效后，非依本合同约定或法定事由，双方均不得以其他事由为借口或无故单方强行解除合同，否则应按保底年租金标准的两倍赔偿对方经济损失、赔偿完毕后，本合同解除。一方单方强行解除合同，另一方有权拒绝接受上述赔偿并要求继续履行合同。2013年7月30日，汇通房产公司与华联超市公司青海第二分公司对2005年4月至2013年6月30日的房屋租赁费经双方当事人对账核算，华联超市公司尚欠汇通房产公司房租1113333.33元。2013年8月7日，华联超市公司青海第二分公司向青海汇通物业管理有限责任公司转款1113333.33元。2013年7月至2017年4月，华联超市公司青海第二分公司支付租金19166665.7元（扣除税费后，实际支付18075472.91元）。2012年6月12日至2016年10月20日，汇通房产公司向华联超市公司多次致函，要求华联超市公司对约定租赁面积超出部分的租赁费予以支付。华联超市公司回函认为，依据西宁市房产局的测绘结果，总租赁面积为14418.19平方米，非承租人专用面积为2191.5平方米，实际租赁面积为12226.69平方米（14418.19平方米－2191.5平方米）小于约定的租赁面积12950平方米，不存在超出使用租赁面积的情况。2017年5月9日，华联超市公司书面通知汇通房产公司：1.请汇通房产公司收到本通知之日起七日内依据合同约定与未续签十年返租协议的全部租赁房屋小业主签订返租协议或者委托管理协议，并将租赁房屋所涉全部返租协议/委托管理协议提交华联超市公司备案；2.鉴于汇通房产公司存在前述严重违约行为，为保障华联超市公司的合同权益，华联超市公司将暂停支付租金，直至汇通房产公司依本通知时间纠正违约行为、消除因违约给华联超市公司造成的影响之日止；3.若汇通房产公司在上述期限内没有完成上述事项，即违反了合同约定的出租人承诺，无法确保合同能够继续履行，届时华联超市公司将依约追究相关责任。2017年6月21日，华联超市公司向汇通房产公司送达《解除〈租赁合同〉通知书》，认为在合同履行期间，由于汇通房产公司未能依照合同第一条第二款、第二条第二款以及第八条第四款之约定，与租赁标的物中部分已售房屋业主签订为期20年的返租合同，导致开业经营后，部分仅签署十年返租合同的业主，在返租合同到期后，陆续向人民法院提起诉讼要求返还房屋，并要求我司共同承担腾空交还房屋的义务。期间，还多次发生聚众封堵我司超市大门，正常经营受到严重影响。通知汇通房产公司即日起解除双方的《租赁合同》。2017年8月6日，华联超市公司向汇通房产公司送达《接房通知》，请求汇通房产公司于2018年8月10日前予以接房并积极配合办理相关房屋交接手续。2017年8月15日，汇通房产公司向一审法院提起诉讼，要求判令解除其与华联超市公司之间的《租赁合同》、华联超市公司腾退房屋并支付欠付租金及违约金之诉。

一审法院另查明，依据西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初723号、西宁市中级人民法院（2017）青01民终873号生效民事判决，在双方当事人签订约12950平方米的商业用房中，汇通房产公司自有面积为3000平方米、城西区地税局80名业主面积为2911平方米、其他业主面积为7039平方米。该273名业主中签订二十年租赁经营期限的业主有185名，签订十年租赁经营期限的业主有88名。在20余名业主提起诉讼要求腾退房屋诉讼中，只有一名业主30余平方米的房屋需腾退。本案一审诉讼期间，应华联超市公司的申请，一审法院委托青海智诚工程勘测设计有限公司对案涉租赁标的红线范围内的房屋面积进行测量。经测量，合计建筑面积为：14872平方米。

一审法院认为，结合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.华联超市公司主张双方2004年4月签订的《租赁合同》已于2017年6月21日解除是否成立；2.汇通房产公司主张华联超市公司支付21295955.11元欠付租金（包括三部分，第一部分2005年5月至2017年4月超出约定租赁面积租金8518512元；第二部分华联超市公司支付2005年5月至2017年4月欠付5164275.11元；第三部分2017年4月18日至2018年8月18日欠付租金7613168元）是否成立；3.汇通房产公司主张华联超市公司赔偿违约金11419752元是否成立；4.华联超市公司反诉要求汇通房产公司赔偿违约金8618830.34元是否成立；5.华联超市公司反诉要求汇通房产公司返还多支付租金12107288.25元是否成立。

一、关于华联超市公司主张双方2004年4月签订的《租赁合同》已于2017年6月21日解除是否成立的问题

华联超市公司于2017年5月9日向汇通房产公司送达书面通知，要求其7日内完成与未续签十年返租协议的全部租赁房屋小业主签订返租协议或者委托管理协议，并将租赁房屋所涉全部返租协议/委托管理协议提交华联超市公司备案；同时通知停止支付租金。汇通房产公司对该通知未答复。基于此，华联超市公司于2017年6月21日向汇通房产公司送达《解除〈租赁合同〉通知书》，并于2017年8月9日华联超市公司向汇通房产公司送达《接房通知》。汇通房产公司于2017年8月15日提起诉讼，要求解除双方租赁合同腾退房屋。从上述事实来看，无论华联超市公司解除《租赁合同》的条件是否成就，汇通房产公司在接到《解除〈租赁合同〉通知书》后，并未依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，向人民法院主张华联超市公司解除合同的效力，而是提起诉讼主张解除合同腾退房屋并赔偿损失。据此，可以认定汇通房产公司对华联超市公司主张解除《租赁合同》认可并无异议，仅就租赁标的物的租金、违约金及腾退有争议。故华联超市公司主张案涉《租赁合同》已于2017年6月21日解除的反诉主张成立，予以支持。

二、汇通房产公司主张华联超市公司支付21295955.11元欠付租金（包括三部分，第一部分2005年5月至2017年4月超出约定租赁面积租金8518512元；第二部分2005年5月至2017年4月欠付5164275.11元；第三部分2017年4月18日至2018年8月18日欠付租金7613168元）是否成立的问题

1.关于汇通房产公司主张支付2005年5月至2017年4月超出约定租赁面积租金8518512元及2005年5月至2017年4月欠付5164275.11元是否成立的问题。2004年4月双方签订《租赁合同》，租赁面积约为12950平方米，并约定标的房屋总租赁面积及其各部分租赁面积以租赁标的房屋产权证载明的面积为准，出租人为承租人建设的专用设备用房的面积计入租赁总面积，但上述产权证载明面积中非承租人专用的面积要在总租赁面积中扣除。在合同附件七中约定年保底租金为人民币500万元，如房产部门核定的标的房屋面积大于或小于12950平方米时，保底租金进行相应增加或减少。从上述当事人约定来看，在签订《租赁合同》时，双方当事人约定标的物的租赁面积约为12950平方米，最终租赁面积的确定以房产证或房产部门核定的房屋面积为准。虽然汇通房产公司多次去函要求补交超出面积租金，但华联超市公司书面答复扣除非专有面积后不存在补交情况，对此争议，双方当事人均无有效证据证明各自的主张。从双方《租赁合同》对租赁面积及扣除承租人非专用面积的约定来看，汇通房产公司应当在总建筑面积内扣除承租人非专用面积，并非以总建筑面积计算租赁费。2013年7月30日，汇通房产公司与华联超市公司对2005年4月22日至2013年6月30日期间租赁费的给付情况签订确认函，确认华联超市公司欠汇通房产公司房屋租赁费1113333.33元（该款华联超市公司已于2013年8月7日给付）。一审庭审时，汇通房产公司对华联超市公司给付2013年7月至2017年4月租金数额无异议，认可该时间段并不拖欠租金。故，应当认定双方当事人在合同实际履行过程中，就租赁费的给付依据是按照合同约定面积12950平方米计算租赁费，并已实际给付完毕。为此，汇通房产公司主张华联超市公司给付2005年5月至2017年4月超出约定租赁面积租金8518512元及欠付租金5164275.11元无事实依据予以证实，一审法院依法不予支持。2.关于华联超市公司是否支付2017年4月18日至2018年8月18日7613168元租金的问题。2017年6月21日汇通房产公司收到华联超市公司《解除〈租赁合同〉通知书》，并未依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定要求确认该通知书的效力，其提起本案诉讼同样要求解除合同并赔偿损失，应当视为汇通房产公司已能够判断双方合同已无法继续履行。其在2017年8月9日接到华联超市公司《接房通知》后，并未采取积极措施防止损失的扩大，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，一审法院酌定华联超市公司赔偿汇通房产公司2017年4月至2018年1月房屋租赁损失458.33万元（500万元÷12×11），对超过部分不予支持。

三、关于汇通房产公司主张华联超市公司赔偿违约金11419752元是否成立的问题

华联超市公司与汇通房产公司于2004年签订20年《租赁合同》时，对123户总建筑面积4025平方米由出租人销售后返租回租期10年的房屋，约定由汇通房产公司与各业主再续签10年合同。上述业主合同到期后，因尚有部分业主与汇通房产公司未签订租赁合同，加之有部分业主诉请法院要求腾退房屋，华联超市公司据此要求解除合同。从双方当事人签订租赁合同的履行情况及部分业主诉请法院腾退房屋判决结果来看，尚没有证据能够证明华联超市公司在剩余合同期限内无法继续经营或者导致合同不能继续履行。2017年6月21日，汇通房产公司接到《解除〈租赁合同〉通知书》后，于2017年8月15日提起诉讼也要求解除合同，并未诉请确认该通知的效力，应认定其同意解除《租赁合同》。故汇通房产公司再诉请华联超市公司赔偿违约金不符合本案租赁合同解除的实际情况，不予支持。

四、华联超市公司反诉要求汇通房产公司赔偿违约金8618830.34元是否成立的问题

华联超市公司以汇通房产公司未按合同约定与部分业主续签10年期合同为由反诉要求赔偿违约金，对汇通房产公司未按合同约定续签合同及部分业主诉求解除合同判决结果来看，如前所述，华联超市公司要求提前解除合同的条件并未成就，其主张赔偿8618830.34元的反诉请求，不予支持。

五、关于华联超市公司反诉要求汇通房产公司返还多支付租金12107288.25元是否成立的问题

双方当事人于2004年4月签订《租赁合同》对租赁面积约定为12950平方米，并约定标的房屋总租赁面积及各部分租赁面积以租赁标的房屋产权证载明的面积为准，出租人为承租人建设的专用设备用房的面积计入租赁总面积，但上述产权证载明面积中非承租人专用的面积要在总租赁面积中扣除。对《租赁合同》中约定扣除非承租人专用面积如何认定，案涉当事人并无具体明确约定，合同履行过程中亦无实际执行，故扣除非承租人专用面积的合同约定，应认定为约定不明。在合同履行过程中，双方也是按照建筑面积12950平方米年保底租金500万元履行权利义务，对此事实双方当事人并无异议。故华联超市公司反诉主张按照实际使用面积9988.3平方米支付租金，汇通房产公司返还多支付租金12107288.25元的反诉请求无合同和法律依据，不予支持。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、华联超市公司于本判决生效之日起三十日内给付汇通房产公司房屋租赁损失费458.33万元；二、驳回汇通房产公司其他诉讼请求；三、驳回华联超市公司的反诉请求。一审案件受理费233712.8元，由汇通房产公司负担200993元、华联超市公司负担32719.8元；反诉费166867.61元，由华联超市公司负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实有相关证据证明，各方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉《租赁合同》系当事人真实意思表示，不存在法定应当认定无效的情形，该合同有效。根据华联超市公司与汇通房产公司于本院二审庭前会议达成的争议焦点协议，本案争议焦点为：1.华联超市公司是否应当支付汇通房产公司房屋租赁损失费458.33万元；2.汇通房产公司是否应当向华联超市公司支付违约赔偿金8618830.34元。除上述争议焦点之外，各方当事人明确表示对一审判决认定的事实和适用法律不持异议。

一、华联超市公司是否应当支付汇通房产公司房屋租赁损失费458.33万元的问题

2004年4月8日，汇通房产公司（出租人）与华联超市公司（承租人）签订《租赁合同》，租赁期限为20年。2017年6月21日，华联超市公司以汇通房产公司未依合同约定与部分已售房屋业主签订为期20年的返租合同为由，向汇通房产公司送达《解除〈租赁合同〉通知书》。2017年8月15日，汇通房产公司向一审法院起诉，请求判令解除案涉《租赁合同》。本院认为，在华联超市公司向汇通房产公司送达《解除〈租赁合同〉通知书》后，汇通房产公司未对此提出异议并请求人民法院确认解除合同的效力，也未要求华联超市公司继续履行案涉《租赁合同》，而是起诉亦要求解除案涉《租赁合同》。即双方当事人对于解除案涉《租赁合同》意思表示一致。一审判决认定案涉《租赁合同》已于2017年6月21日解除，依据充分。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，案涉《租赁合同》解除后，尚未履行的终止履行。案涉《租赁合同》系基于当事人合意解除，汇通房产公司并未提供证据证明案涉《租赁合同》系基于华联超市公司的单方过错导致合同解除，华联超市公司在合同解除后，本不应再负有支付租金的义务。但鉴于案涉《租赁合同》为长期合同，涉及总面积约为12950平方米的地下一层、地上两层的全部商业用房，且华联超市公司在2017年6月21日向汇通房产公司送达《解除〈租赁合同〉通知书》后，于2017年8月6日向汇通房产公司送达《接房通知》，应给予汇通房产公司处理合同解除后相关事宜的合理期限，故一审法院综合考量认为应酌定华联超市公司向汇通房产公司支付部分房屋租赁损失，并无不当。但一审法院认定华联超市公司应赔偿汇通房产公司2017年4月至2018年1月房屋租赁损失458.33万元（500万元÷12×11），存在以下错误：第一，经审理查明，华联超市公司已向汇通房产公司支付2017年4月的租金，一审判决华联超市公司再向汇通房产公司支付2017年4月份的租金，缺乏事实依据；第二，一审法院酌定的支付房屋租赁损失费的期间为2017年4月至2018年1月，应为10个月，但其实际计算了11个月的租金，计算错误，本院依法予以纠正。华联超市公司应向汇通房产公司支付2017年5月至2018年1月的房屋租赁损失费375万元（500万元÷12×9）。

二、汇通房产公司是否应当向华联超市公司支付违约赔偿金8618830.34元的问题

华联超市公司主张因汇通房产公司未能全面履行与小业主续签返租协议的合同义务，导致华联超市公司无法实现继续正常经营的合同目的，华联超市公司有合法理由解除合同，汇通房产公司应按照合同约定支付违约赔偿金。案涉《租赁合同》第八条约定，出租人违反上述各项承诺，除不可抗力外，由出租人承担法律责任；如因此给承租人造成经济损失，由出租人承担赔偿责任；如因此导致承租人无法继续经营或本合同不能继续履行，承租人有权解除合同，如承租人选择解除本合同，则出租人应以承租人对标的房屋进行固定资产投资的当时净值（折旧期一律为本合同租赁期限）加上保底年租金标准之和赔偿承租人的经济损失。”根据上述合同条款的约定，华联超市公司解除合同并要求汇通房产公司以华联超市公司对标的房屋进行固定资产投资的当时净值（折旧期一律为本合同租赁期限）加上保底年租金标准之和赔偿损失的条件应为“无法继续经营或本合同不能继续履行”。而从本案查明的事实看，虽然汇通房产公司未与部分小业主续签租赁合同构成违约，但华联超市公司并未提供证据证明因汇通房产公司的该违约行为导致其无法继续经营或合同不能继续履行。案涉《租赁合同》之所以解除，实际上系基于双方当事人意思表示一致，并非华联超市公司主张的因汇通房产公司违约导致其无法继续经营或合同不能继续履行而解除。一审判决认定华联超市公司要求提前解除合同的条件并未成就，对其要求汇通房产公司支付违约赔偿金8618830.34元的诉讼请求不予支持，依据充分，并无不当。华联超市公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分责任划分不当。华联超市公司的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持青海省高级人民法院(2017)青民初72号民事判决第二项、第三项；

二、变更青海省高级人民法院(2017)青民初72号民事判决第一项为北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效之日起三十日内给付汇通国基房地产开发有限责任公司房屋租赁损失费375万元；

三、驳回北京华联综合超市股份有限公司的其他上诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费233712.8元，由汇通国基房地产开发有限责任公司负担206923.7元，北京华联综合超市股份有限公司负担26789.1元；反诉费166867.61元，由北京华联综合超市股份有限公司负担。二审案件受理费238998.61元，由北京华联综合超市股份有限公司负担231129.7元，汇通国基房地产开发有限责任公司负担7868.91元。

本判决为终审判决。

审判长　　任雪峰

审判员　　杨　卓

审判员　　胡　瑜

二〇一九年六月二十七日

法官助理廖宇羿

书记员朱娅楠

如有其它法律问题，请咨询伍品网律师。