姚江萍王某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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江西省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣民终740号

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：姚江萍，女，1967年6月21日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：王某，男，2004年2月29日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：王靖安，男，1993年3月13日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：王靖怡，女，1989年11月19日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：杨振武，男，1974年6月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：郭文婷，女，1972年1月24日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：李旺水，男，1941年7月21日出生，汉族，住江西省南昌县。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：李昀起，男，2000年4月18日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：杨泽仪，女，2002年3月31日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。

委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。

被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：江西省皮肤病专科医院，住所地：江西省南昌市迎宾北大道388号。

法定代表人：熊志伟，该院院长。

委托诉讼代理人：谢冰，江西坤豫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊思忆，江西坤豫律师事务所律师。

上诉人姚江萍、王某、王靖安、王靖怡、王振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨泽仪（以下简称姚江萍等人）因与被上诉人江西省皮肤病专科医院（以下简称皮肤病医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

姚江萍等人上诉请求:撤销原判，改判皮肤病医院向其支付租金254.410248万元、物业费5.259314万元、违约金239.069928万元。事实和理由：一审法院认为导致双方订立的《世茂天城13#商业店面101室-106室房屋租赁合同书》（以下简称《房屋租赁合同》）不能履行，双方当事人均没有过错，不应承担违约责任。本案中，皮肤病医院不能正常经营，姚江萍等人不存在过错，但皮肤病医院有过错。皮肤病医院在装修期间，在未与世茂天城业主沟通的情况下，在小区内建设医疗废水净化池，侵犯了小区业主的权益，导致业主阻挠其开业经营，其行为存在过错。小区业主阻挠皮肤病医院开业，本质上是违法行为的，皮肤病医院可自行处理或寻求法律帮助，如最终无法解决，其责任应由侵权人和皮肤病医院根据责任大小承担。皮肤病医院在受到小区业主阻挠后，于2019年7月前即停止缴纳租金，构成违约。双方合同约定，租金按季支付，并预付三个月房租作为租金。皮肤病医院应在2019年7月1日前支付当年7、8、9月的租金。皮肤病医院向部分出租人发出《解除合同告知书》，明确表示不支付租金，要求向姚江萍等人返还租赁房屋，并着手将房屋恢复原状，以其行为表明不继续履行合同，构成违约。小区业主的阻挠行为，不是针对姚江萍等人出租房屋，而是针对皮肤病医院在开设医院过程中可能造成的损害，并不导致姚江萍等人不能出租房屋，皮肤病医院因小区业主阻挠，即要求解除合同，其不能免除责任。原判认定皮肤病医院在准备开业时，遭到小区业主阻拦，双方签订的合同客观上已无法继续履行，该认定不客观。姚江萍等人出租房屋的用途，并不受法律法规和政府部门的限制，且向皮肤病医院交付了房屋，履行了合同义务，小区业主的阻拦，不会导致租赁合同的无效或终止。皮肤病医院未能正常开业，有小区业主阻挠的原因，也有其自身的原因。皮肤病医院在该租赁场所经营是合法的，其坚持开业是无人可以阻止的。由于皮肤病医院启动了异地新建工程，其对该门诊部是否开业经营在态度上是不坚定的，故在小区业主阻挠后未尽全力，放弃了该门诊部的经营，其责任不能转嫁给姚江萍等人。一审法院认为皮肤病医院既无法继续承租该房屋开设门诊部，姚江萍等人也无法将房屋继续出租，双方合同目的均无法实现。姚江萍等人已将房屋交付给皮肤病医院使用，皮肤病医院只要能处理好与小区业主的关系，是可以开业经营的，并非是不可抗力或政府强制行为。皮肤病医院受小区业主影响不能正常开业，是其在商业活动中的正常商业风险，该风险不应转移给出租人。出租人只需提供符合法律用途的房屋就完成了租赁合同的履行，承租人在使用过程中非因房屋自身问题而导致的商业风险，与出租人无关。皮肤病医院没有法定或约定的合同解除权，其只能行使违约解除权，该解除权即使得到法院认可，也不能免除责任。根据相关法律规定，只有享有法定解除权或约定解除权的当事人，才能以通知方式解除合同。本案中皮肤病医院既不具有法定解除权，也不具有约定解除权，其主张解除合同只能是违约解除。一审法院未认可皮肤病医院有法定或约定的合同解除权，仅在判决书中表示合同应予以解除，且将解除合同的时间确定为房屋交割时间，即2020年7月22日。根据相关法律规定，法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任，不能因解除合同而减少或免除。一审法院判决皮肤病医院不承担违约责任，没有法律依据。皮肤病医院的租金、物业费应当计算至2020年7月22日，租金金额为254.410248万元，物业费金额为5.259314万元。一审法院认定房屋交割时间为2020年7月22日，且于该日双方正式解除合同。案涉房屋此前一直处于皮肤病医院的管控状态，皮肤病医院亦表示其在2020年5月27日将租赁房屋恢复原状。由于房屋分属于不同的出租人，皮肤病医院未将墙体恢复原状的情况下，姚江萍等人无法接收。可见，姚江萍等人没有恶意拒绝接收房屋，故在房屋恢复原状并返还给姚江萍等人前，皮肤病医院应当承担该期间的租金、物业费。皮肤病医院自2019年7月1日起未支付租金，一审法院却将租金作为损失判决由姚江萍等人承担，不符合法律规定。根据合同约定，姚江萍等人履行本合同后可获丰厚的收益，但却因皮肤病医院的违约而丧失，且因疫情影响，另租他人无法达到原租赁合同的租金水平，该损失应当由皮肤病医院承担，姚江萍等人要求皮肤病医院承担1年租金标准的违约金并无不当。公平原则的适用前提是双方均无过错，均无须承担责任，且无相关具体法律规定的情况下适用。本案中，皮肤病医院存在过错，其不履行租赁合同，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，皮肤病医院应当支付租金，本案有具体的法律条文规定，一审法院适用公平原则，免除姚江萍等人应收取的租金，于法不合。一审法院通过12368电子送达给姚江萍等人的皮肤病医院答辩状中表示，同意支付租赁房屋恢复原状前的租金和3个月的违约金，但其在庭审中对答辩内容进行了变更，前后矛盾。

皮肤病医院辩称，皮肤病医院与姚江萍等人订立《房屋租赁合同》的目的是开设美容门诊部，因世茂天城业主的原因，导致门诊部无法开业，合同无法履行的损失应由双方共同承担。在皮肤病医院已支付三年租金、物业费及装修费用等巨额损失（达2337.29万元）的情况下，一审法院判决姚江萍等人仅承担1年租金、物业费（239万元）损失并无不当。致使双方合同目的无法实现的原因，是小区业主长达1年多的阻挠，并非皮肤病医院违法违约，一审法院认定事实清楚。皮肤病医院为顺利开办美容门诊部，完成了所有审批手续，合法合规，门诊部无法开业的原因，是因世茂天城小区业主极力阻挠造成的。皮肤病医院为开办该门诊部，投入了大量的资金和资源，较之姚江萍等人更迫切希望合同继续履行，合同目的无法实现而解除，对于皮肤病医院而言损失更大，皮肤病医院已尽了一切努力，无法继续履行合同，皮肤病医院解除合同并没有过错，也非恶意。皮肤病医院是在持续独自面对小区业主的激烈阻挠，并行使了一切挽救措施，竭尽全力维护合同顺利履行后，接到上级主管部门指示，在慎重确认小区业主阻挠门诊部开办的态度后，认为继续履行合同开设美容门诊部已无可能，迫不得已中途退租。皮肤病医院属于公立性质单位，开设该美容门诊部并承租案涉房屋在于服务群众，目的是为人民身体健康提供医疗和护理保健服务，并未激化与小区业主之间的矛盾。皮肤病医院开设美容门诊部均依法依规进行报批、设立、装修，而在开业之日却遭到世茂天城近两百业主的群体性阻挠，且部分业主上访至国家监察机关及省政府相关单位，皮肤病医院积极回应、科普、协调、走访相关人员均无果，该事实姚江萍等人是知情的。经过数月的协调，世茂天城业主上访投诉也均获得了相关单位的答复，但小区业主仍以皮肤病具有传染性为由，阻挠该门诊部的开业，誓将皮肤病医院彻底赶出该小区，造成无法沟通、没有协商余地的僵局。相关主管部门均发文要求皮肤病医院必须维护社会稳定、防止矛盾激化，需经过世茂天城业主同意后方可开业。基于上述情况，实现相关部门的要求已无可能，继续承租案涉房屋开设美容门诊部已无可能，合同继续履行将会造成房屋实际闲置，合同目的无法实现。皮肤病医院并未违约，本案不适用违约归责原则，姚江萍等人无权依据合同约定的违约条款主张违约金。本案《房屋租赁合同》系双方共同的合意，共同确认租赁房屋系用于开设美容门诊部，当合同目的遭到第三方阻挠无法实现时，承租方与出租方应共同承担损失，一审法院依据公平原则判决皮肤病医院承担3年租金等（2337.29万元）损失，姚江萍等人承担1年租金（239万元）损失正确。本案《房屋租赁合同》的目的是开设美容门诊部，合同双方均应为实现该目的而履行义务。基于合同的履行情况，皮肤病医院既无法继续承租房屋开设门诊部，姚江萍等人亦无法将房屋继续出租给皮肤病医院开设门诊部，本案合同无法履行的结果的世茂天城业主无端阻挠造成的，这一后果不应由皮肤病医院一方承担。姚江萍等人作为出租方，在尽到适租义务的同时，也应与皮肤病医院共同面对和承担世茂天城业主造成的损失。双方共同订立合同，双方实质是利益共同体，世茂天城业主反对皮肤病医院开设美容门诊部，同时也是在反对姚江萍等人将案涉房屋出租，该局面应由双方共同面对。故皮肤病医院在遭到该重创时，姚江萍等人也应尽到合理的适租义务和止损义务，共同面对和解决问题，而不是拖延合同履行时间，故意加重皮肤病医院履约负担。当合同无法履行时，姚江萍等人也应根据公平原则分担合同无法履行的损失，一审法院依据公平原则判决双方共同分担相关损失，平衡了合同双方的权利义务，适用法律正确。

皮肤病医院向一审法院起诉请求：1.确认双方订立的《房屋租赁合同》于2019年7月7日解除；2.姚江萍等人共同向皮肤病医院返还房屋租赁保证金17.2098万元。

姚江萍等人向一审法院反诉请求：1.判令皮肤病医院赔偿姚江萍等人退租违约金1195.3494万元；2.判令皮肤病医院赔偿姚江萍等人逾期支付租金违约金99.61245万元；3.判令皮肤病医院向姚江萍等人支付租金至将租赁房屋恢复至分割状态并交还时止；4.判令皮肤病医院向姚江萍等人支付物业费至将租赁房屋恢复至分割状态并交还时止。

一审法院查明，2016年7月1日出租方的姚江萍等人与承租方皮肤病医院订立《房屋租赁合同》（其中101室业主姚江萍、王某，102室业主王靖安，103室业主王靖怡，104、105室业主杨振武、郭文婷，106室业主李旺水、李昀起、杨泽仪），约定：由皮肤病医院承租姚江萍等人的店面从事医疗、美容等相关行业；租期为2016年7月1日至2031年6月30日；租金为第1年租金标准：150元／月／平方米，每月租金总计17.2098万元，以第一年租金为基数，自第2年至第5年租金标准每年递增5%（按复利计算），自第6年至第10年租金标准每年递增7%（按复利计算），自第11年至第15年租金标准每年递增10%（按复利计算）；姚江萍等人交付该房屋时，皮肤病医院支付房屋租赁押金17.2098万元（其中101、102、103、104室各均为2.44125万元，105室为3.8367万元，106室3.6081万元）；有下列情形之一的本合同终止，双方互不承担违约责任：该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁范围的、因地震、火灾等不可抗力致房屋毁损、灭失或造成其他损失的；姚江萍等人有下列情形之一的皮肤病医院有权解除合同：未按约定时间交房达7日的、所交房屋不符合合同约定、所交房屋危及皮肤病医院安全或健康的；皮肤病医院有下列情形之一的姚江萍等人有权解除合同：不支付或不按约支付租金达15日的、欠缴各项费用达1万元的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将该房屋转租给第三方、擅自将墙体、屋顶出租、出借给第三方、利用该房屋从事违法活动的；皮肤病医院有权解除合同情形之一的，姚江萍等人应按当时月租金5倍向皮肤病医院支付违约金；因姚江萍等人未按约履行维修义务造成皮肤病医院人身、财产损失的，姚江萍等人应承担赔偿责任；租赁期内，姚江萍等人需提前收回该房屋的，应提前90日通知皮肤病医院，将已收取的租金余额退还皮肤病医院，并按当时年租金的5倍支付违约金，违约金由违约责任人全部承担；租赁期内，皮肤病医院需提前退租的，应提前90日通知姚江萍等人，并按当时年租金的5倍支付违约金；姚江萍等人有权解除合同情形之一的，皮肤病医院应按月租金5倍向姚江萍等人支付违约金；及其他相关内容。合同签订后，皮肤病医院完成了房屋装修及门诊部开业审批手续，准备开业。但自2019年6月17日起，世茂天城业主得知该门诊部开业，极力进行阻挠。经济晚报等媒体以《［重磅］皮肤病医院落户小区正门，惊坏了南昌世茂天城业主》等标题进行了多次报道。皮肤病医院采取了各种途径协调、上报，但该门诊部仍然无法开业。皮肤病医院在门诊部不能开业的情况下，于2019年7月7日向姚江萍等人发送了《解除合同告知函》，但双方一直未就解除合同达成一致意见。2020年1月10日皮肤病医院将本案诉至一审法院。2020年5月27日皮肤病医院完成对本案租赁房屋墙体分割，同年7月22日双方对本案房屋交割完毕。

另查明，截至2019年6月30日，皮肤病医院支付押金、租金共计651.05368万元，物业费14.861117万元。自2019年7月起，皮肤病医院停止支付租金等费用。

一审法院认为，皮肤病医院与姚江萍等人订立的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，皮肤病医院即按合同约定的用途装修店面，筹建世茂天城门诊部，并按合同约定交付了押金、支付了租金等费用。但世茂天城门诊部在准备开业时，遭到世茂天城业主的阻拦，双方签订的合同客观上已无法继续履行。皮肤病医院既无法继续承租姚江萍等人的房屋开设门诊部，姚江萍等人也无法将房屋继续出租给皮肤病医院开设门诊部，双方均无法实现合同目的，合同应予解除。导致合同不能履行双方都没有过错，均无违约行为，不应承担违约责任。因此产生的损失，应由双方依照公平原则分担。皮肤病医院在承受了房屋装修等损失的同时，分担了2016年7月至2019年6月租金、物业费的损失。因此，2019年7月至2020年7月的租金、物业费损失，应由姚江萍等人分担。皮肤病医院支付的房屋租赁押金，应由姚江萍等人予以返还。皮肤病医院请求确认合同于2019年7月7日解除，不予采纳。根据房屋交割时间，确定2020年7月22日双方正式解除合同。姚江萍等人要求皮肤病医院承担违约责任、支付违约金的反诉请求，理由不能成立，不予支持。据此判决：一、姚江萍等人于本判决生效后十日内返还皮肤病医院房屋租赁押金17.2098万元，其中由姚江萍、王某返还2.44125万元，王靖安返还2.44125万元，王靖怡返还2.44125万元，杨振武、郭文婷返还6.27795万元，李旺水、李昀起、杨泽仪返还3.6081万元；二、驳回姚江萍等人的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费261755元，由皮肤病医院负担；反诉案件受理费56459.58元，由姚江萍等人负担。

二审中，双方当事人均没有提供新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，皮肤病医院与姚江萍等人订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，姚江萍等人将出租的房屋交付给了皮肤病医院，履行了向皮肤病医院交付出租房屋的合同义务。皮肤病医院亦按合同约定，履行了对出租房屋的装修、筹建门诊部及向姚江萍等人支付租金、押金、物业费的义务。但在皮肤病医院对该门诊部准备开业时，遭到该门诊部所在的世茂天城业主强力阻挠，皮肤病医院经与世茂天城业主多次协商，均无法排除小区业主的阻挠；皮肤病医院在向相关主管部门多方报告后，相关主管部门要求皮肤病医院，在未取得世茂天城业主同意开设的情况下，该门诊部不宜开业。据此，皮肤病医院因无法继续使用所租赁房屋开设门诊部，其合同目的客观上不能实现，因此向姚江萍等人发出《解除合同告知书》，要求解除双方租赁合同关系。上述事实表明，皮肤病医院不能实现合同目的，是由于第三方世茂天城业主的阻挠，造成其无法使用所租赁的房屋，本案合同不能继续履行，不能归责于皮肤病医院，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项之规定，皮肤病医院可以解除合同。皮肤病医院在2019年7月7日向姚江萍等人发出解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，该合同至通知送达时解除，故一审法院解除双方订立的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持，但认定双方在2020年7月22日皮肤病医院返还房屋时解除合同不当，该合同应于2019年7月7日解除。由于皮肤病医院对双方合同不能履行并无过错，故一审法院驳回姚江萍等人要求皮肤病医院支付违约金的主张并无不当，本院予以维持。由于皮肤病医院租赁的房屋系六间店面，并进行了装修改造，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，姚江萍等人可以要求皮肤病医院将所出租的房屋恢复原状并返还。由于解除双方租赁关系是因第三方的原因造成的，皮肤病医院将租赁房屋恢复原状，应给予适当的合理期限，该合理期限可参照双方合同约定解除合同90天预告期间的约定，即皮肤病医院在2019年7月7日向姚江萍等人发出《解除合同告知函》后的90天内，应当将租赁房屋恢复原状并返还给姚江萍等人，皮肤病医院在该期间可免除租金等相关费用的支付义务。由于皮肤病医院在该期限内未将租赁的房屋恢复原状并返还姚江萍等人，而是在2020年7月22日将恢复原状的租赁房屋返还给了姚江萍等人。其返还房屋的期限超过了上述确认的合理期间，皮肤病医院在超过合理期间后继续占用该房屋的行为，给姚江萍等人造成损失，皮肤病医院对该逾期交房损失应承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，该逾期交房损失可依据同地段同类房屋租金标准进行计算。由于本案双方当事人之间即为房屋租赁关系，该期间的损失可依据双方合同约定的租金标准进行计算，即自2019年10月1日至2020年6月30日给姚江萍等人作出的损失为154.8882万元（17.2098万元×9个月）。由于双方合同解除，姚江萍等人应向皮肤病医院返还押金17.2098万元，两项冲抵后，皮肤病医院应向姚江萍等人支付137.6784万元（154.8882万元-17.2098万元）款项。另物管费在皮肤病医院解除合同后，即应由姚江萍等人承担，该期间的费用并非姚江萍等人的损失，姚江萍等人主张皮肤病医院支付物管费的理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，姚江萍等人的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:

一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初38号民事判决；

二、江西省皮肤病专科医院于本判决生效后十日内向姚江萍、王某、王靖安、王靖怡、王振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨泽仪支付137.6784万元（其中向姚江萍、王某支付19.53万元，向王靖安支付19.53万元，向王靖怡支付19.53万元，向杨振武、郭文婷支付50.2236万元，向李旺水、李昀起、杨泽仪支付28.8648万元）款项；

三、驳回姚江萍、王某、王靖安、王靖怡、王振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨泽仪的其他反讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费261755元，由江西省皮肤病专科医院负担78526.5元，姚江萍、王某、王靖安、王靖怡、王振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨泽仪共同负担183228.5元；反诉案件受理费56459.58元，由姚江萍、王某、王靖安、王靖怡、王振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨泽仪共同负担50813.62元，江西省皮肤病专科医院负担5645.96元。二审案件受理费47916.45元，由姚江萍、王某、王靖安、王靖怡、王振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨泽仪共同负担33541.52元，江西省皮肤病专科医院负担14374.93元。

本判决为终审判决。

审判长　　郭卫斌

审判员　　肖童亮

审判员　　李　平

二〇二〇年十月三十日

法官助理吴狄

书记员张英

附：本案适用的有关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

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