云南华升房地产开发有限公司师宗分公司云南华升房地产开发有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

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云南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云民终1250号

上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司。住所地：云南省曲靖市师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。

负责人：朱冲礼，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘泽溪，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：王明，云南鑫明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。

法定代表人：高绍华，总经理。

委托诉讼代理人：刘泽溪，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：王明，云南鑫明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：师宗县农村信用合作联社。住所地：云南省曲靖市师宗县漾月街道丹凤东路231号。

法定代表人：王玉平，理事长。

委托诉讼代理人：蔡静，云南治正滇麒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：张栋，云南治正滇麒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（以下简称华升师宗分公司）、云南华升房地产开发有限公司（以下简称华升公司）与被上诉人师宗县农村信用合作联社（以下简称农村信用社）委托代建房合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民初81号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭审理了本案，上诉人华升师宗分公司、华升公司的共同委托诉讼代理人刘泽溪、王明，被上诉人农村信用社的委托诉讼代理人蔡静、张栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

华升师宗分公司、华升公司的上诉请求：1.撤销原判；改判驳回农村信用社的全部诉讼请求；2.改判支持其一审反诉请求；3.一、二审诉讼费，由农村信用社承担。事实及理由：农村信用社的诉讼请求为确认合同无效，但一审法院判决解除合同，程序错误。解除合同协商损失发生于一审庭后双方调解阶段。原判将“城镇混合住宅用地”认定为“城镇住宅用地”，而得出合同目的无法实现的错误结论，涉案的项目已得到规划部门的认可，仅需农村信用社确认就可以开工建设，但农村信用社因上级主管部门和政策变化的原因无法获得办公楼的批准手续，致使合同目的不能实现，将合同一方当事人的单方意见，当作政策变化是错误的。农村信用社违约长期拒绝确认建设规划方案，致使涉案的土地长期闲置，其主张的土地闲置费参考其购买土地价款的资金占用费，测算出土地闲置费用。华升师宗分公司投入的前期损失，第一次规划的设计费是投入到本项目中，因农村信用社变更规划，已属于无效投入，要求在继续履行合同的基础上，判决农村信用社赔偿已经产生的损失。

农村信用社答辩称：其未明确将解除合同作为一项请求提出，但人民法院判决解除合同的，可以视为是对驳回继续履行合同诉讼请求及解决违约责任，不属于民事诉讼第200条第11项规定的超出诉讼请求。合同约定的土地为0010号，而现在已经建成房屋，不可能继续履行合同。华升师宗分公司的反诉请求不能成立，农村信用社在没有取得房屋的情况下，向华升师宗分公司支付定金3000万元，显然是不对价的。请求驳回华升师宗分公司、华升公司的反诉请求。

农村信用社向一审法院起诉请求：1.确认《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》无效（一审庭审中变更为解除合同）；2.由华升师宗分公司、华升公司承担连带责任，返还其支付的定金3000万元；3.由华升师宗分公司、华升公司承担连带责任，向其支付资金占用期间利息885万元（按年利率6%计算，自2014年5月16日至本金实际付清时止，现暂计算至2019年4月16日）；4.本案的诉讼费，由华升师宗分公司、华升公司承担。

华升师宗分公司、华升公司反诉请求：1.判令农村信用社继续履行《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》；2.判令农村信用社十五日内对其制作完成的建设方案进行书面签章确认；3.判令农村信用社必须协助其办理《建设工程规划许可证》的义务；4.判令农村信用社赔偿因违约行为和变更设订而造成的土地闲置损失558万元（暂计算至2019年5月26日）及赔偿因变更设计要求造成的前期投入损失5577810元（暂计算至2019年5月26日）；5.判令农村信用社赔偿因拖欠延长本合同履行造成其贷款逾期损失13220000元；6.判令农村信用社赔偿因拖欠延长本合同履行造成的一期项目逾期交房及办证的合同违约损失8383855元（暂计算至2019年5月26日）；7.判令农村信用社赔偿因拖欠延长本合同履行造成的一期项目逾期办证的违约损失9314534元（暂计算至2019年5月26日）；8.判令农村信用社赔偿因拖欠延长本合同履行造成其的商誉损失500万元；9.本案的诉讼费，由农村信用社承担。

原审法院确认的案件事实如下：2007年12月21日华升师宗分公司在师宗县国土资源收购储备交易中心，竞得编号2007-09地块的国有土地使用权，土地面积为34060.73平方米。2012年农村信用社因计划建综合业务经营用房，2013年1月14日，农村信用社取得师宗县国土资源局出具的《土地使用权证明》。2014年3月12日申请师宗县国土资源局对师宗分公司所属师国用（2013）第0010号项下地块，作为建盖农村信用社综合经营用房用地予以登记备案。

2014年3月27日农村信用社与华升师宗分公司签订《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》约定：华升师宗分公司取得位于师宗县亩的土地使用权，证号为师国用（2013）第0010号，该土地用途为城镇混合住宅用地，拟按商业金融业用地进行开发建设；农村信用社采用定向开发购买方式从华升师宗分公司取得上述宗地建设师宗县联社综合业务经营用房的所有权。农村信用社于2014年5月16日向华升师宗分公司支付定金3000万元。该工程项目于2014年2月报师宗县规划局审查批准，同年4月23日报师宗县政府发展和改革局备案，2014年9月22日通过了曲靖市环境保护局环评审批。农村信用社在上报其上级主管部门后，上级主管部门要求缩小建设规模以及政策等原因，不能确定综合业务用房的建设规模和开工时间，农村信用社未在经由规划部门初审核的建设规划方案进行书面签章确认，导致工程尚未开工。农村信用社方以双方所签订的《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》无效为由，诉请解除合同。华升师宗分公司提出反诉要求继续履行合同并赔偿相应的损失。

原审法院认为，农村信用社与华升师宗分公司签订《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方按约定履行了部分合同义务。但合同约定土地用途为城镇混合住宅用地，拟按商业金融业用地进行开发建设。该约定符合《城市用地分类与规划建设用地标准》，现华升师宗分公司没有将本案师国用（2013）第0010号项下的国有土地用途从“城镇住宅用地”变更为“商业金融业用地”。加之农村信用社因上级部门和政策原因无法获得办公楼建盖的批准手续，致使合同目的不能实现，现已不能实际履行，故华升师宗分公司要求继续履行合同的请求不符合本案实际情况，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：在履行期限届满之前当事人一方明确表示或以自己的行动表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。在诉讼过程中，双方同意解除合同，只是对造成的损失存在争议，据此，依法应予以解除，农村信用社主张合同无效的理由，无相应的法律依据，不予支持。合同解除后双方的损失问题。导致本案合同不能实际履行双方当事人均有过错，对农村信用社返还支付的定金3000万元请求予以支持，但对其主张的资金占用利息，因合同不能履行农村信用社存在主要的责任，故对定金利息的请求不予支持。华升师宗分公司主张的土地闲置损失558万元，实际是以所缴纳的土地出让金所计算资金占用费，因无法律依据，不予支持。华升师宗分公司主张的前期投入损失4351965元，因无充分证据，且包含了一期工程投入，故不予支持。农村信用社部分主张成立，予以支持。华升师宗分公司反诉主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条规定，判决：“一、解除师宗县农村信用合作联社与云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》；二、由师宗县农村信用合作联社于本判决生效后三十日内返还云南华升房地产开发有限公司师宗分公司、云南华升房地产开发有限公司定金3000万元；三、驳回师宗县农村信用合作联社其他诉讼请求；四、驳回云南华升房地产开发有限公司师宗分公司、云南华升房地产开发有限公司反诉请求。本诉案件受理费236050元、保全费5000元，由师宗县农村信用合作联社负担。反诉案件受理费138590元，由云南华升房地产开发有限公司师宗分公司、云南华升房地产开发有限公司负担”。

对原审法院认定的案件事实，本院予以确认。

二审中，华升师宗分公司、华升公司提交《师宗县“信合怡苑”项目修建性详细规划（变更）批前公示》10份，欲证明涉案的项目规划部门按程序严格进行批准，到今天仍然有效，合同是可以继续履行的。

农村信用社质证认为，真实性认可，但合法性、关联性不认可。

农村信用社提交《照片》4张，欲证明师国用（2013）第0010号涉案的土地华升师宗分公司已建成住宅小区，无法再建盖办公楼。

华升师宗分公司、华升公司质证认为，三性不认可，该组照片选择角度拍摄，回避现场的实际情况，拍摄照片的不是诉争的土地。

对双方提交的证据，本院将结合争议焦点综合予以评判。

综合诉辩双方的主张，本案双方争议的焦点问题：华升师宗分公司、华升公司主张继续履行合同,由农村信用社赔偿土地闲置损失、前期投入损失、贷款逾期损失、逾期交房办证损失、逾期办证违约金、商业信誉损失是否有事实及法律依据。

本院认为，农村信用社与华升师宗分公司签订《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》（以下简称定向开发购买合同）约定：华升师宗分公司取得位于师宗县亩的土地使用权，该土地用途为城镇混合住宅用地，拟按商业金融业用地进行开发建设，农村信用社采用定向开发购买的方式建盖联社综合业务经营用房。该合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，农村信用社向华升师宗分公司交纳定金3000万元，双方按合同约定履行了部分义务。但涉案的工程一直未开工建设。农村信用社主张华升师宗分公司未将涉案的土地用途由“城镇住宅用地”变更为“商业金融业用地”，合同目的无法实现，农村信用社不再购买定向开发的综合业务用房。本院认为，首先，华升师宗分公司提交的2013年3月18日（2013）第0010号《国有土地使用权证》载明：土地用途为“城镇混合住宅用地”。根据【国土资发（2001）255号】规定：“城镇混合住宅用地是指城镇居民以居民为主的住宅与工业或商业等混合用地”。其次，师宗县规划局出具的《师宗县建设工程设计方案审批表》载明“综合业务用房建筑层数由地上16层改为14层，拟同意建设单位按书面规划方案和建筑修改方案进行建设”。此后，师宗县规划局在规划图中注明“此方案已通过规委会审判，请建设单位严格按照方案进行建设”。同时，师宗县规划局将此方案进行《公示》。从以上情况看，涉案的土地系城镇混合住宅用地，可以建盖是住宅、商业用房，建设项目经规划部门已批准，可以建盖农村信用社综合业务用房。二审中，农村信用社提交的《照片》主张涉案的土地已建盖住宅不能建盖办公楼，该照片因无其他证据相互印证，对其主张本院不予采信。本案，农村信用社自认因上级主管部门和政策原因未获得建盖办公楼的批准手续。信用社明确表示不再履行合同，一审庭审中，农村信用社变更诉讼请求为要求解除合同，原审法院判决解除合同，符合本案的实际情况。鉴于本案的合同客观上无法进行履行，华升师宗分公司要求继续履行合同，因不具备履行的基础条件，本院不予支持。

关于华升师宗分公司、华升公司主张的损失。本院认为，双方签订《定向开发购买合同》，约定：“违约方向守约方支付本协议约定的总价款30%的违约金，如违约行为还造成守约方其他损失的，违约方赔偿守约方的实际损失”。本案，因农村信用社的单方违约，造成合同目的不能实现，农村信用社依约应承担相应的违约责任，鉴于华升师宗分公司、华升公司未主张合同约定的违约金，故本院不作审查。

至于华升师宗分公司、华升公司主张的实际损失，本院分别评述如下：

华升师宗分公司、华升公司主张因变更设计造成土地闲置损失558万元及前期实际投入损失5577810元。本院认为，首先，华升师宗分公司以购买土地的价格1800万元为基数，按年利率6%计算土地闲置费用，且是单方计算，农村信用社不予认可，亦未提交因变更设计导致其产生实际损失的相关证据，原判不予支持，并无不当。其次，华升师宗分公司主张前期投入损失5577810元，虽然提交其与案外人签订合同，但不能证明其与案外人签订的合同已实际履行，且费用已实际发生，原判不予支持，并无不当。

华升师宗分公司、华升公司主张贷款逾期损失13220000元。本院认为，华升师宗分公司以贷款的数额为基数，单方计算的贷款逾期损失13220000元，与本案缺乏关联性，农村信用社不予认可，原判不予支持，并无不当。

华升师宗分公司、华升公司主张一期项目逾期交房及逾期办证的损失8383855元。本院认为，华升师宗分公司一期项目逾期交房及逾期办证的损失，与本案缺乏关联性，原判不予支持，并无不当。

华升师宗分公司、华升公司主张一期项目逾期办证的违约金9314534元。二审庭审中，华升师宗分公司明确表示与上述逾期交房及办证损失的请求重复，不再主张。

华升师宗分公司、华升公司主张商誉损失500万元。二审庭审中，华升师宗分公司明确表示放弃不再主张。

综上，华升师宗分公司、华升公司主张的损失，证据不充分，原判不予支持并不当。鉴于因农村信用社的原因造成合同目的不能实现，原审法院判决华升师宗分公司、华升公司返还农村信用社定金3000万元，但对农村信用社主张定金3000万元的利息，不予支持，实际是对华升师宗分公司前期投入费用进行的补偿，符合本案的客观实际。华升师宗分公司、华升公司上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，华升师宗分公司、华升公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费374640元，由云南华升房地产开发有限公司师宗分公司、云南华升房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　王　颖

审判员　周惠琼

审判员　刘亚东

二〇二〇年十一月十八日

书记员　陶绍花

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