西藏人民政府驻格尔木办事处与格尔木鑫璟房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

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青海省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）青民终271号

上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏自治区人民政府驻格尔木办事处，住所地青海省海西蒙古族藏族自治州格尔木市盐桥北路21号。

负责人：邱川，该单位书记。

委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：格尔木鑫璟房地产开发有限公司，住所地青海省海西蒙古族藏族自治州格尔木市黄河西路26号。

法定代表人：王辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。

上诉人西藏自治区人民政府驻格尔木办事处（以下简称西格办）与上诉人格尔木鑫璟房地产开发有限公司（以下简称鑫璟公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，西格办、鑫璟公司均不服青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2020）青28民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人西格办的委托诉讼代理人刘军、上诉人鑫璟公司的委托诉讼代理人宋洪党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

西格办上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持西格办诉请并驳回鑫璟公司所有诉请；2.本案一、二审诉讼费用全部由鑫璟公司负担。

事实与理由：一审法院认为鑫璟花园建设成本为2800元/㎡，并据此认为西格办的职工以2854元/㎡价格取得案涉房屋，符合双方协议约定初衷，事实认定错误。西格办根据协议履行25920000元投资义务后，应当取得固定数量的房屋，该房屋用于改善西格办职工的住房条件，不属于商业行为，其它房屋属于鑫璟公司的商业开发，西格办并不参与开发、建设和销售，因此，应根据协议约定条款计算房屋建设成本，协议第二条第1项明确约定西格办的投资总额为25920000元及组成方式，西格办应取得的房屋建设成本与鑫璟公司商业开发所应承担的建设成本应分别计算。一审法院将案涉房屋面积和鑫璟公司商业开发面积相加并按双方总投资额计算案涉房屋的建设成本，明显违反了协议第二条第1项之约定。协议第二条第1项约定，西格办的投资总额为25920000元，根据一审查明事实，双方就土地作价20140000元，另支付了8000000元，已超付2220000元。一审法院依据所谓建设成本，判决西格办还应支付17564331元，没有任何依据。案涉协议第二条第2项是对“联合开发分配”的约定，无论是以1200元/㎡分得21600㎡的住宅，还是以10000000元政府补助款加上738元/㎡分得21600㎡的住宅，该总额均与案涉协议约定的西格办的投资总额相符。因此，上述表述均是对为什么可以分得21600㎡住宅进行的说明，并不是还要向鑫璟公司支付该款项。案涉协议的最终受益人是西格办职工个人，西格办与鑫璟公司签订案涉协议的目的是为了改善职工住房条件。西格办从西藏自治区人民政府相关部门为职工申请到10000000元专项补贴，并从职工处收取738元/㎡的购房款，以弥补29520000元的投入成本，西格办将投入的国有资金收回，与协议约定并不矛盾。补助款直接支付给鑫璟公司是因为国家财政规定需支付给合同相对人，协议中只是对该专项补助的支付进行了约定，并没有约定增加西格办的投资总额。协议第二条第1项约定甲方以位于格尔木黄河西路26号的53亩土地按每亩380000元出让金计算由甲方投入20140000元，再由甲方承担部分建设成本费5780000元，甲方合计投资25920000元，第4项约定西格办缴清款项为土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助。约定的支付给鑫璟公司的投资款项中，无论哪一种表述均不包括职工的购房款。因此，该款项与鑫璟公司无关，一审法院认为该款项应支付给鑫璟公司，并判决将剩余2000000元专项补助款支付给鑫璟公司错误。根据案涉协议第二条第4项约定：“房屋竣工后，甲方（西格办）按协议第二条第1项、第2项议定数额向乙方（鑫璟公司）一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助”，可知，第1项约定西格办的投资总额为25920000元，第2项表述为西格办应分得总面积21600㎡的240套房屋价值为25920000元，两个条款的数额相符，均指向同一标的物，即西格办应分得的总面积为21600㎡的240套住宅，同一标的物的金额不可能重复计算支付，且西格办也不会无偿提供土地和资金给鑫璟公司开发建设。因此，西格办需要支付的议定投资金额就是25920000元。第4项约定的款项为“土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助”，该两处表述除部分建设成本费外其他款项名称虽不一致，但是通过该款约定“甲方（西格办）按协议第二条第1项、第2项议定数额”的限定性表述可知，该款项指的还是西格办应承担的投资数额，即25920000元，并未超出该范围。根据协议第二条第4项约定，法律并未禁止在合同中约定合同一方根据约定向第三人履行义务，本案案涉房屋早已竣工，且西格办已履行了全部出资义务，因此，鑫璟公司应当依约定向第三人履行合同义务。在原一审、二审、再审中鑫璟公司均当庭认可，西格办应分得的21600㎡房屋的具体坐落和房号已经双方确认，只是其中的29套房屋因鑫璟公司已另行出售（实际用于抵账27套，有2套鑫璟公司并未处置）而无法交付。一审法院不顾已查明事实，也不顾协议约定由鑫璟公司向第三人履行办理房产证和及时交房的合同义务，错误认为西格办职工还应与鑫璟公司签订购房合同并支付购房款才成立房屋买卖关系，西格办不是商品房买卖合同的相对方，不能主张鑫璟公司向其交付房屋。该认定违反了协议约定，错误排除了鑫璟公司应向西格办职工履行义务的约定，也违反了合同相对性等法律规定，错误的将一个双务合同认定为一个西格办单方履行合同义务的协议。

鑫璟公司辩称，西格办恶意曲解协议条款，违背了政府部门应有的诚信原则，其上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。

鑫璟公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持鑫璟公司全部反诉请求或发回重审（二审争议额28988294.56元）；2.本案一、二审诉讼费用由西格办承担。

事实与理由：协议明确约定鑫璟公司垫付款项为25920000元，不存在歧义，一审判决认定20140000元为土地使用权作价属认定事实错误。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第十六条规定了划拨土地使用权转让的前提条件。西格办转让划拨土地使用权的前提是：第一，需经过土地管理部门批准；第二，西格办应当向政府交付土地使用权出让金，其他任何部门无权收取划拨土地出让金。结合协议中“按每亩380000元出让金计算由甲方投入20140000元”的约定，可以明确西格办不是收取涉案划拨土地出让金的主体，而是履行土地出让金缴纳义务的主体。因此协议约定的是西格办需要投入每亩380000元的投资成本。案涉土地拆迁难度大，地处偏远，本身并无开发价值，从政府挂牌价看出，优于案涉划拨土地的国家出让土地价格每亩不足180000元，且获得土地后不会再有其他开发拆迁、分配等成本。一审认定案涉划拨土地使用权作价每亩380000元违反常理和约定。西格办应当支付鑫璟公司20140000元投资款及部分建设成本5780000元。一审判决认为“鑫璟公司缴纳的土地契税、土地变性附加税费、土地增减挂钩指标使用费、契税及印花税应按协议由该公司承担”与协议约定和事实不符，且不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，提供符合合作可开发的出让土地是西格办的义务，是合作开发的前提。案涉土地为划拨土地，进入开发市场条件前必须“转性”处理，否则不能进行商业性开发。因此，西格办缴纳土地使用权出让金、相关契税变更土地性质之后，才有资格参与联合开发。鑫璟公司垫付的土地变性出让费9784331元、土地契税293529元、土地变性附加税费1464480元、土地增减挂钩指标有偿使用费257400元、契税及印花税790560元、印花税12960元，合计12603260元，西格办应当向鑫璟公司支付，且协议中对于出让金等费用的负担有约定，交付房屋之前西格办应当返还给鑫璟公司。项目投资已经超出总预算，西格办应当追加投资。西格办违反最基本的诚信原则，拒付收取的购房款、投资款款项，给鑫璟公司造成客观实际的损失，其存在恶意违约，应当向鑫璟公司支付利息损失。关于逾期付款利息，《保障中小企业款项支付条例》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》均有规定。西格办作为政府部门，应当做好诚信建设的带头人。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，为维护鑫璟公司合法权益，请求二审法院依法公正、公平判决。

西格办辩称，根据合同约定，西格办的总投资为25920000元，土地38亩作价20140000元，在西格办向鑫璟公司支付了8000000元以后，已超付2220000元。协议第二条第2项中738元/㎡的购房款，是西格办为收回国有资金向职工收取的购房款。合同明确约定税费等开发相关费用均由鑫璟公司承担。综上，请求二审法院驳回鑫璟公司的上诉请求。

西格办向一审法院起诉请求：1.判令鑫璟公司继续履行2014年10月24日签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》，履行房屋移交及过户手续；2.返还西格办多支付的投资款2220000元，鑫璟公司承担延迟支付违约金2047680元（自2017年3月16日暂计算至2019年5月15日，应计算至实际交房之日，以西格办投资款25920000元为基数，按日万分之一计算）；3.判令鑫璟公司承担诉讼费、保全费等所有诉讼费用。

鑫璟公司向一审法院反诉请求：1.判令西格办向鑫璟公司支付投资款20140000元、部分建设成本费5780000元、土地变性出让费9784331元、土地变性附加税费1464480元、土地增减挂钩指标有偿使用费257400元、政府专项补助2000000元、购房款15940800元、保证金200000元及契税、印花税790560元、印花税12960元及利息6322894.56元，并向鑫璟公司支付违约损失；2.本案全部诉讼费由西格办支付。

一审法院认定事实：2013年6月16日，中国烟草总公司西藏自治区公司与西格办签订《土地使用权无偿转让协议书》，将其所占用的约54亩政府划拨用地及地上建筑物、其他附着物无偿、整体、一次性转让给西格办。西格办于2014年12月2日向格尔木市国土资源局申请变更土地使用性质，经格尔木市人民政府格政〔2015〕80号文件批复，同意将西藏自治区烟草专卖局驻格尔木转运站位于黄河西路26号、面积为34981㎡的土地使用权类型由国有划拨变更为国有出让土地，1930㎡土地用途为商业用地，按431元/㎡缴纳土地出让金，33078㎡土地用途为住宅用地，按271元/㎡缴纳土地出让金。

2014年10月24日，西格办与鑫璟公司签订了《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》约定“第一条······3.项目规模：经双方商定，该小区建筑面积为90000㎡，总投资2.52亿元（贰亿伍仟贰佰万元）。该项目分两期实施，一期规模为45000㎡。第二条：联合开发相关事宜1.联合开发投入：甲方以位于格尔木市黄河西路26号53亩土地按每亩380000元出让金计算由甲方投入20140000元，再将按协议由甲方应承担的部分建设成本费5780000元相加，甲方合计投资计25920000元（由乙方先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、暖、电、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目设计、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）计226080000元；2.联合开发分配：在按甲、乙双方此前已多次商定的甲方按1600元/㎡价格，分得27000㎡共计300套商品房的原则前提下，又根据甲方实际需要，在原定基本分配基数大致不变的情况下，甲方职工个人应以1200元/㎡的价格分得21600㎡共计240套商品房的基础上，再根据《西藏自治区财政厅下达格尔木办事处专项经费预算指标的通知》（藏财行指〔2014〕190号）所下达的住宅补助专项经费10000000元亦作为甲方投入，在项目竣工转入乙方账户后，甲方职工个人则以738/㎡元的价格购得住房（其中：85.06㎡173套，95㎡41套，115㎡26套），并商定甲方所分住房均位于设计规划方案效果图3、4号住宅楼；其余商品房和沿街铺面等房产由乙方自主销售和分配；3.该项目实施期为两年零四个半月，自2014年11月1日起，至2017年3月15日止。乙方须严格执行项目基本建设程序、实行项目法人责任制、监督制、竣工验收备案制和工程质量终身责任制，确保工期、工程质量和安全生产，对甲方应分住房每延期一天扣除应交款项的万分之一；4.费用缴纳和房产证办理：房屋竣工后，甲方按本协议第二条第1项、第2项议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助后，乙方须在三个月内完善甲方个人房产证等所有手续（契税、维修基金、天然气入户费和办证费，由甲方个人按国家和当地有关规定缴纳），并及时交房，否则按本协议第二条第三款执行；5.自本协议签订之日起，项目建设过程中的全部事项（包含各类安全管理及责任、手续办理、纠纷处理等）均由乙方负责，甲方概不介入。第三条：甲方的权利和义务1.甲方有权掌握、了解、监督和检查本项目建设的质量，一、二期规模和进度情况，有权对不符合国家政策规定及本协议所明确的原则事项及时予以禁止和纠正；2.甲方积极协助乙方办理该项目土地的转让、过户和协助争取土地政策事宜。第四条：乙方的权利与义务1.乙方有权按国家规定、立项文件和双方已议定的建设方案，在不违背本协议条款原则的前提下认真开展本建设项目的设计、规划和按规定组织施工；2.乙方须保证该项目建设质量符合国家设计和质量标准。第五条：违约责任本协议由甲、乙双方共同议定，甲、乙双方均须严格遵守，任何一方不得以任何理由对协议条款擅自更改和变通实施。甲方不得随意变更合作意向，乙方不得将土地资产和本项目转包、转让和转卖，否则守信方有权终止本协议，并由违背本协议责任方承担由此产生的一切损失和费用，并对责任方诚信保证金或相应资产不予退还。因自然灾害不可抗力原因，致使本协议不能履行时，双方均不追究对方责任。第六条：风险防范为规避甲、乙双方风险，在本协议签订三日内，乙方需将诚信保证金200000元汇入甲方指定账户，甲方即配合乙方按当地政府规定着手办理53亩土地过户手续；土地正式过户前乙方需将诚信保证金4000000元（含协议签订已交的200000元）汇入甲方指定账户。土地过户手续须在2015年3月15日前办理完毕，并于2015年3月底前破土动工，否则，本协议自动解除，甲方收取的乙方诚信保证金将作为对方违约处理，不予退还。乙方向甲方缴纳的诚信保证金由甲方根据项目进度分三次返还乙方，即开工验槽时返还2000000元，基础达到正负零时返还1900000元，项目竣工乙方对甲方各类交房手续完善时，将剩余100000元诚信保证金全部返还……”。该协议签订后，鑫璟公司即开始施工，并于2017年8月竣工，于2015年8月18日取得《商品房预售许可证》、2015年9月6日取得格国用（2015）第0382号土地使用权证，并缴纳了土地出让金9784331元及土地契税293529.93元、土地变性附加税费1464480元、土地增减挂钩指标有偿使用费257400元、契税及印花税790560元、印花税12960元，合计12603260.93元，西格办向该公司支付8000000元资金。

原一审庭审中，双方均认可案涉240套房屋实际是在4、5号楼。案涉240套房屋中29套已办理网签手续。鑫璟公司向西格办交纳了200000元保证金。

庭审中，鑫璟公司称（2019）青28财保1号涉及的格尔木鑫璟花园未能查封的29套房屋现已出售并交付买受人，该公司愿意在二期同等面积的房屋中向西格办交付29套。

一审法院认为，西格办与鑫璟公司2014年10月24日签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于案由问题。从协议第二条第1项约定内容分析，西格办需要以划拨土地使用权作价出资用于联合开发房地产，不需要承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”规定，案涉协议具备土地使用权转让合同的性质；从协议第二条第2项约定内容分析，西格办最终将承诺的全部给付款项付清后，其职工个人享有以738元/㎡价格购得240套房屋的权利，故案涉协议又具备商品房买卖（预约）合同性质。关于双方当事人各自诉讼请求能否成立的问题。从案涉《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第一条内容理解，案涉鑫璟花园建设成本应为2800元/㎡（252000000元÷90000㎡=2800元/㎡）；从案涉《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第二条约定内容理解，西格办与鑫璟公司的权利义务关系应为：西格办投入25920000元，其中以38亩土地使用权作价20140000元，5780000元为部分建设成本费（由鑫璟公司先行垫付），鑫璟公司投入226080000元进行合作开发；最终进行分配时，西格办在已投入25920000元基础上，再向鑫璟公司支付10000000元专项补贴款后，其职工个人享有以738元/㎡的价格购得3、4号住宅楼240套房屋（总面积为21600㎡）的权利。结合协议内容及法院查明事实，鑫璟公司缴纳的土地出让金9784331元、200000元保证金及该公司先行垫付的5780000元部分建设成本费应由西格办支付，鑫璟公司缴纳的土地契税、土地变性附加税费、土地增减挂钩指标有偿使用费、契税及印花税应按协议约定由该公司承担；西格办应向鑫璟公司支付的10000000元专项补助费用尚有2000000元未支付。因此，西格办在以土地使用权作价20140000元并已支付8000000元的前提下，还需支付鑫璟公司17564331元（5780000元＋2000000元＋9784331元=17564331元）费用，其职工个人才享有以738元/㎡的价格购买房屋并由鑫璟公司完善产权手续及取得房屋的权利。按协议约定内容计算，西格办职工最终购得案涉房屋并取得所有权的成本为2854元/㎡［（20140000元＋5780000元＋9784331元＋10000000元）÷21600㎡＋738元/㎡=2854元/㎡］，接近案涉房屋2800/㎡的成本价，符合双方协议约定的建设成本和西格办为职工低价购得房屋的初衷。现西格办未按双方协议约定内容向鑫璟公司支付17564331元已构成违约，其职工亦未按738元/㎡的价格向鑫璟公司支付240套房屋购房款，故鑫璟公司交付240套房屋的条件尚未成就。本案中如先行处理西格办是否同意将鑫璟公司已出售的29套房屋在二期项目中按同等面积进行置换或该公司是否应承担违约责任问题，与双方协议内容及本案已查明事实不符，也有悖基本的意思自治原则；另一方面，按照双方协议约定分析，鑫璟公司交付案涉房屋的前提之一是西格办职工个人与该公司签订购房合同并支付购房款，西格办不是之后商品房买卖合同的相对方，不能主张鑫璟公司向其交付房屋。本案中，西格办未按协议约定内容全面履行义务，其要求鑫璟公司返还投资款2220000元并承担违约责任的请求亦不成立。关于鑫璟公司主张西格办向其支付15940800元职工个人购房款的问题，该笔款项应在鑫璟公司与西格办职工个人签订商品房买卖合同时收取，本案中鑫璟公司先行主张该笔款项的条件尚未成就，该项诉讼请求一审法院不予支持。关于鑫璟公司主张西格办向其支付违约损失的问题，因该公司未提交证据证明其因西格办遭受的损失，双方在协议中亦未约定违约金的具体数额及计算方式，故该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、西格办向鑫璟公司支付部分建设成本费5780000元、政府专项补助费2000000元、土地变性出让费9784331元，以上费用合计17564331元，于判决生效之日起三十日内付清；二、西格办向鑫璟公司返还保证金200000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回西格办的诉讼请求；四、驳回鑫璟公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费171400元，由西格办负担；反诉案件受理费355267元，减半收取177633.5元，由鑫璟公司负担60693元，由西格办负担116940元。

本院二审期间，西格办向本院新提交以下证据：

证据组1：西藏自治区住房制度改革办公室藏房办〔2014〕3号《关于对自治区政府驻格尔木办事处采用招商引资方式修建单位住宅房的复函》、西格办2014年第15号《办公会议纪要》。证明：在案涉土地上进行住宅房建设，已经相关部门批准同意，案涉合同相对方是西格办与鑫璟公司，房屋的分配与鑫璟公司无关。

证据组2：西格办2014年第16号《办公会议纪要》、西藏自治区财政厅藏财行指〔2014〕190号《关于下达格尔木办事处专项经费预算指标的通知》。证明：鑫璟公司向西格办交付案涉房屋后，由西格办组建的领导小组办公室进行分配，根据文件规定，10000000元政府专项补助须转入鑫璟公司账户，但该款是政府对西格办职工的住房补助，与鑫璟公司无关。

鑫璟公司质证认为，证据组1系西格办单方出具，对真实性不予认可，对款项的支付应以协议为准。从藏房办〔2014〕3号文件可以看出，土地出让金等相关费用应由西格办承担。西格办2014年第15号《办公会议纪要》与双方联合开发无关。证据组2系西格办单方制作，对真实性不予认可。10000000元政府专项补助明确收款账户为鑫璟公司，西格办2014年第16号《办公会议纪要》可以证明购房者是西格办职工个人，应支付购房款。

鑫璟公司向本院新提交以下证据：

证据1：鑫璟公司与青海哲瑞劳务分包有限公司转账凭证。证明：西格办未按期支付款项，鑫璟公司资金短缺，向青海哲瑞劳务分包有限公司借款1000000元维持公司运营，每月产生6543.75元的利息损失。

证据2：鑫璟公司与郑其兵资金转账凭证。证明：西格办未按期支付款项，鑫璟公司资金短缺，向郑其兵借款1000000元，每月产生6543.75元利息损失。

证据3：鑫璟公司与顾丽萍资金转账凭证、借条、情况说明。证明：鑫璟公司为西格办垫付资金，向顾丽萍借款3000000元，每月产生54999元利息损失。

证据4：鑫璟公司与孙海红有关资金往来凭证。证明：鑫璟公司为西格办垫付资金，向孙海红借款5000000元，每月产生近200000元利息损失。

证据5：青海省高级人民法院（2019）青民终25号民事判决书、青海省格尔木市人民法院（2018）青2801民初1936号民事判决书。证明：西格办未按期支付款项，鑫璟公司无力履行该两份判决书，产生逾期利息。

证据6：格尔木长江建筑安装有限公司证明。证明：西格办未按期支付款项，二期项目不能如期启动，导致多支付10%的工程款。

西格办质证认为，对证据5的真实性认可，对关联性不予认可。对其他证据的真实性均不予认可。根据约定，项目建设过程中的全部事项均由鑫璟公司负责，其与第三方的经济活动与西格办无关，且西格办已超付投资款，并未违约。

本院二审审理期间，依职权调取以下证据：

证据1：格尔木市保障性住房管理服务中心业务办理流程表及《商品房买卖合同（预售）》。

证据2：格尔木市不动产登记服务中心开具的证明。

证据3：调查笔录2份。

证据4：格尔木同成物业有限公司物业收费登记表。

证据5：照片。

西格办质证认为，对证据1真实性认可，对关联性、合法性不认可，合同中无付款及房屋交付手续，不能证明上述房屋已经实际销售。证据2可以证明案涉29套房屋仍属于鑫璟公司，合同应属无效。对苏文强调查笔录内容真实性有异议，对刘春雨调查笔录的真实性无异议，其陈述的已入住房屋是否包含案涉房屋无法确认。对物业收费登记表真实性不予认可。对照片真实性认可，照片中的青海省增值税普通发票不能证明案外人吉日娜实际支付了发票中所列金额，其他照片与本案无关。

鑫璟公司质证认为，对人民法院调取证据的真实性无异议，案涉小区一期所有房屋因西格办未付款、未办理结算而没有办理产权登记，案涉29套房屋确已销售，销售和抵顶房屋是鑫璟公司的自救行为。

本院对上述证据认证如下：西格办提交的证据中，藏房办〔2014〕3号文件、藏财行指〔2014〕190号文件系相关政府部门文件，本院对其真实性予以确认。西格办2014年第15号、16号《办公会议纪要》虽系西格办单方制作，但系政府部门对有关事项开会讨论的过程及决议的体现，故本院对其真实性予以确认。鑫璟公司提交的证据中，对银行转账凭证以及人民法院判决书的真实性本院予以确认，其他证据因无法核实，故对其真实性不予确认。关于西格办新提交的证据、鑫璟公司新提交的证据与本案的认定是否存在关联性的问题，本院在后文具体进行认定。

二审审理查明，根据本院依职权调取的证据显示，未查封的29套房屋中，部分房屋已经交付给案外人，并已入住。

二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

根据上诉人的上诉请求、事实与理由，以及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、本案案由应如何确定。二、西格办本诉请求和鑫璟公司反诉请求分别能否成立。

一、关于本案案由应如何确定的问题

本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”第十条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”西格办作为甲方与乙方鑫璟公司签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》约定：“甲方以位于格尔木市黄河西路26号53亩土地按每亩380000元出让金计算由甲方投入20140000元……甲方职工个人则以738元/㎡的价格购得住房（其中：85.06㎡173套，95㎡41套，115㎡26套），并商定甲方所分住房均位于设计规划方案效果图3、4号住宅楼；其余商品房和沿街铺面等房产由乙方自主销售和分配……项目建设过程中的全部事项（包含各类安全管理及责任、手续办理、纠纷处理等）均由乙方负责，甲方概不介入。”即西格办提供土地，案涉土地由鑫璟公司具体开发，西格办仅分得固定数量的房屋，其余房屋由鑫璟公司自主销售，土地开发以及对其他房屋的销售过程，西格办均不参与。一方以为另一方建房的方式受让其土地使用权，属于特殊的土地使用权转让形式，双方的约定符合上述规定的情形，故本案案由应确定为建设用地使用权转让合同纠纷，西格办与鑫璟公司之间因转让合同产生的纠纷，应按照土地使用权转让后的补偿合同处理。

二、关于西格办本诉请求和鑫璟公司反诉请求分别能否成立的问题

因西格办的本诉请求与鑫璟公司的反诉请求均围绕案涉《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》提出，故本院对该争议焦点的论述及认定，亦围绕《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》的约定条款进行，未将该争议焦点分为“本诉请求”“反诉请求”两部分来分别进行分析认定。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第二条第1项约定：“1.联合开发投入：甲方以位于格尔木市黄河西路26号53亩土地按每亩380000元出让金计算由甲方投入20140000元，再将按协议由甲方应承担的部分建设成本费5780000元相加，甲方合计投资计25920000元（由乙方先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、暖、电、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目设计、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）计226080000元”，但双方关于费用的支付在第二条第4项“费用缴纳和房产证办理”中明确进行了约定：“4.费用缴纳和房产证办理：房屋竣工后，甲方按本协议第二条第1项、第2项议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助后……”，即双方约定西格办应向鑫璟公司支付的费用为：1.鑫璟公司垫付的土地变性出让费；2.部分建设成本费；3.政府专项补助。故案涉协议第二条第1项虽约定了涉及西格办的两笔款项：土地投入20140000元、部分建设成本费5780000元，但西格办与鑫璟公司签订协议，目的是西格办将土地使用权转让给鑫璟公司，西格办分得固定数量的房屋，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，西格办与鑫璟公司之间的纠纷系土地使用权转让后的补偿纠纷，所谓20140000元土地投入是鑫璟公司对西格办土地使用权转让的一部分补偿，该款项不涉及西格办向鑫璟公司的支付，而关于20140000元土地投入的约定，仅须由西格办向鑫璟公司转让土地，无须支付具体款项，结合协议第二条第4项有关“费用缴纳”的约定，协议第二条第2项约定所涉及款项仅为部分建设成本费5780000元，而关于“土地按每亩380000元出让金计算由甲方投入20140000元，再将按协议由甲方应承担的部分建设成本费5780000元相加，甲方合计投资计25920000元（由乙方先期垫付）”的约定，垫付资金亦仅指部分建设成本费5780000元。故鑫璟公司主张西格办支付投资款20140000元即20140000元土地投入的上诉请求不能成立，本院予以驳回。

西格办陈述，协议第二条第4项关于费用支付的约定仅约定西格办向鑫璟公司支付部分建设成本费5780000元，西格办所谓土地变性出让费、政府专项补助包括在20140000元土地投入中。本院认为，20140000元土地投入是鑫璟公司对西格办土地使用权转让的一部分补偿，该款项不涉及西格办向鑫璟公司支付的问题，西格办亦认可该款项无须支付。若西格办无须向鑫璟公司支付土地变性出让费，以及政府专项补助，双方在该条款中除明确约定了部分建设成本费外，又明确约定了西格办应向鑫璟公司支付土地变性出让费，以及政府专项补助，可见，西格办的说法并不能成立。协议约定的土地变性出让费即指鑫璟公司缴纳的土地出让金9784331元，即双方对于案涉划拨土地的土地出让金的承担已经明确约定。西格办二审提交的相关文件虽规定政府专项补助应转入相对方账户，但西格办与鑫璟公司在案涉协议中并未约定政府专项补助转入鑫璟公司账户后，鑫璟公司应向西格办返还，双方亦未在之后对此进行补充约定。故关于费用的支付问题，应以案涉协议第二条第4项“费用缴纳和房产证办理”中的约定为准，即西格办应向鑫璟公司支付部分建设成本费5780000元、政府专项补助费余款2000000元、土地变性出让费9784331元，西格办要求鑫璟公司返还投资款2220000元并承担违约责任的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院此节认定正确，本院予以维持。

因案涉协议并未约定土地增减挂钩指标有偿使用费、契税、印花税由西格办承担，故鑫璟公司主张西格办支付上述费用的上诉请求无合同依据，本院不予支持。

二审中，鑫璟公司向本院提交证据证明因西格办逾期付款，其产生利息损失，西格办应向鑫璟公司支付利息。本院认为，案涉协议第二条第4项约定：“房屋竣工后，甲方按本协议第二条第1项、第2项议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助后，乙方须在三个月内完善甲方个人房产证等所有手续”，上述协议仅约定西格办在房屋竣工后支付相关费用，但并未约定款项具体支付时间，“房屋竣工后”的付款时间节点并不明确，亦可理解为竣工后任何时间均可支付，故鑫璟公司主张由西格办支付前述款项利息的上诉请求不能成立，应予驳回。结合案涉协议第五条“违约责任”关于“本协议由甲、乙双方共同议定，甲、乙双方均严格遵守，任何一方不得以任何理由对协议条款擅自更改和变通实施。甲方不得随意变更合作意向，乙方不得将土地资产和本项目转包、转让和转卖，否则守信方有权终止本协议，并由违背本协议责任方承担由此产生的一切损失和费用，并对责任方诚信保证金或相应资产不予退还。因自然灾害不可抗力原因，致使本协议不能履行时，双方均不追究对方责任”的约定，案涉协议并未对西格办支付款项的时间进行明确约定，也未约定西格办至迟何时付款，否则应承担违约责任，亦未约定违约金的具体数额及计算方式，故鑫璟公司主张西格办承担逾期付款违约责任的上诉请求亦不能成立，本院予以驳回。

案涉协议第二条第2项“联合开发分配”约定：“在按甲、乙双方此前已多次商定的甲方按1600元/㎡价格，分得27000㎡共计300套商品房的原则前提下，又根据甲方实际需要，在原定基本分配基数大致不变的情况下，甲方职工个人应以1200元/㎡的价格分得21600㎡共计240套商品房的基础上，再根据《西藏自治区财政厅下达格尔木办事处专项经费预算指标的通知》（藏财行指〔2014〕190号）所下达的住宅补助专项经费10000000元亦作为甲方投入，在项目竣工转入乙方账户后，甲方职工个人则以738元/㎡的价格购得住房（其中：85.06㎡173套，95㎡41套，115㎡26套），并商定甲方所分住房均位于设计规划方案效果图3、4号住宅楼；其余商品房和沿街铺面等房产由乙方自主销售和分配。”西格办据此主张鑫璟公司交付240套房屋，鑫璟公司据此主张西格办支付购房款15940800元。本院认为，案涉协议第二条第2项虽有“甲方职工个人则以738元/㎡的价格购得住房”的表述，但亦有“分配基数”“甲方职工个人应以1200元/㎡的价格分得21600㎡共计240套商品房”“商定甲方所分住房”的表述，故案涉协议第二条第2项是否为鑫璟公司应收取购房款的约定，应从协议的全文进行分析认定：协议第二条第1项为“联合开发投入”，第2项为“联合开发分配”，第4项为“费用缴纳和房产证办理”，案涉协议第二条第1项为“联合开发投入”，其中涉及的鑫璟公司投入的费用仅为开发案涉小区估算的投入金额，案涉协议第2项为房屋分配的约定，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，房屋的分配系西格办将土地使用权转让后，鑫璟公司对于西格办的补偿，该条款中关于“购房款”“价格”“购得”“分得”的表述，均仅为双方对于“联合开发分配”住房的协商过程，关于费用的支付双方已在第4项明确约定，在“费用缴纳”的条款中，并未约定鑫璟公司应收取购房款，即案涉协议中并未约定西格办或西格办职工应向鑫璟公司支付案涉房屋的购房款，故一审法院以估算的投资金额计算房屋的成本价，据以认定西格办职工应向鑫璟公司支付购房款15940800元，系认定错误，本院予以纠正。

案涉协议第二条第4项“费用缴纳和房产证办理”约定：“房屋竣工后，甲方按本协议第二条第1项、第2项议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助后，乙方须在三个月内完善甲方个人房产证等所有手续（契税、维修基金、天然气入户费和办证费，由甲方个人按国家和当地有关规定缴纳），并及时交房，否则按本协议第二条第三款执行。乙方须在三个月内完善甲方个人房产证等所有手续（契税、维修基金、天然气入户费和办证费，由甲方个人按国家和当地有关规定缴纳），并及时交房，否则按本协议第二条第三款执行。”可见，双方约定房屋竣工后，西格办向鑫璟公司支付相关款项，鑫璟公司及时交房，并在三个月内完善房产证办理的手续。西格办在向一审法院申请诉前财产保全时，虽申请了对特定房屋的查封，但鑫璟公司认为所谓特定房屋系鑫璟公司向西格办预留的房屋。本院认为，案涉房屋的《商品房预售许可证》于2015年8月18日办理，在鑫璟公司向西格办预留房屋后，双方并未对预留房屋进行签字或盖章确认，西格办未及时在房产管理部门备案，亦未及时向房产管理部门申请预告登记，现案涉房屋部分已经出售并交付，且西格办的诉求亦为“请求依法判令被告继续履行2014年10月24日签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》，履行房屋移交及过户手续”，故鑫璟公司应继续履行上述协议，按照《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》的约定，向西格办交付240套房屋，其中：85.06㎡173套、95㎡41套、115㎡26套，并协助办理案涉房屋的产权登记手续。鑫璟公司在交付房屋时，应以交付原为西格办预留房屋为原则，如原预留房屋不能交付，亦应充分考虑原预留房屋的楼层、朝向、户型，交付案涉小区内其他同等面积房屋。

案涉协议“第六条风险防范”约定：“乙方向甲方缴纳的诚信保证金由甲方根据项目进度分三次返还乙方，即开工验槽时返还2000000元，基础达到正负零时返还1900000元，项目竣工乙方对甲方各类交房手续完善时，将剩余100000（元）诚信保证金全部返还。”根据上述约定，鑫璟公司应交纳保证金4000000元，本案审理中，西格办、鑫璟公司均认可鑫璟公司向西格办交纳保证金共计200000元，且西格办未向鑫璟公司返还。本院认为，因鑫璟公司并未将4000000元保证金全部交纳，故鑫璟公司交纳的200000元保证金应在其向西格办交付房屋后，由西格办向其一并返还。一审法院对200000元保证金的返还时间认定有误，应予纠正。

综上，西格办的上诉请求部分成立，应予支持。鑫璟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院对案件受理费的计算及收取有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2020）青28民初84号民事判决第一项、第四项：西藏自治区人民政府驻格尔木办事处向格尔木鑫璟房地产开发有限公司支付部分建设成本费5780000元、政府专项补助费2000000元、土地变性出让费9784331元，以上费用合计17564331元，于本判决生效之日起三十日内付清；驳回格尔木鑫璟房地产开发有限公司的其他诉讼请求；

二、撤销青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2020）青28民初84号民事判决第三项：驳回西藏自治区人民政府驻格尔木办事处的诉讼请求；

三、变更青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2020）青28民初84号民事判决第二项为：西藏自治区人民政府驻格尔木办事处于格尔木鑫璟房地产开发有限公司向西藏自治区人民政府驻格尔木办事处交付240套房屋后十日内，向格尔木鑫璟房地产开发有限公司返还保证金200000元；

四、格尔木鑫璟房地产开发有限公司继续履行《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》，于本判决生效后三十日内向西藏自治区人民政府驻格尔木办事处交付位于青海省格尔木市黄河西路26号鑫璟花园小区房屋240套（其中：85.06㎡173套、95㎡41套、115㎡26套），并协助办理上述房屋的产权登记手续。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费192738.4元，由西藏自治区人民政府驻格尔木办事处负担40941元，由格尔木鑫璟房地产开发有限公司负担151797.4元；反诉案件受理费355267元，减半收取177633.5元，由格尔木鑫璟房地产开发有限公司负担60693元，由西藏自治区人民政府驻格尔木办事处负担116940元。保全申请费5000元，由格尔木鑫璟房地产开发有限公司负担。

二审案件受理费426501.53，由西藏自治区人民政府驻格尔木办事处负担151960.06元，由格尔木鑫璟房地产开发有限公司负担274541.47元。

本判决为终审判决。

审 判 长　王　　伦

审 判 员　李　　云

审 判 员　王 依 沙

二〇二一年二月八日

法官助理　班玛登登

书 记 员　张 艳 芳

书 记 员　陈　　艳

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