柳州市建宇房地产开发有限责任公司柳州市城市投资建设发展有限公司合同纠纷二审民事判决书

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民终502号

上诉人（原审原告）：柳州市建宇房地产开发有限责任公司。住所地：广西壮族自治区柳州市学院路33号办公大楼303室。

法定代表人：黄国培，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：冯慧，北京市金杜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁婉丽，北京市金杜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：柳州市城市投资建设发展有限公司。住所地：广西壮族自治区柳州市潭中东路72号。

法定代表人：吴运远，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁志利，广西汇力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。

原审第三人：柳州市泛宇投资有限责任公司。住所地：广西壮族自治区柳州市学院路33号办公大楼101室。

法定代表人：覃炳权，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：樊超勇，广西思齐律师事务所律师。

上诉人柳州市建宇房地产开发有限责任公司（以下简称建宇公司）因与被上诉人柳州市城市投资建设发展有限公司（以下简称柳州城投）及原审第三人柳州市泛宇投资有限责任公司（以下简称泛宇公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建宇公司法定代表人黄国培、委托诉讼代理人冯慧、丁婉丽，被上诉人柳州城投委托诉讼代理人熊彬、丁志利，原审第三人泛宇公司委托诉讼代理人樊超勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

建宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持建宇公司的全部诉讼请求；由柳州城投承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实及适用法律错误。1.建宇公司通过合同权利转让，取代泛宇公司成为《柳州风情港建设项目投资框架协议》（以下简称《投资框架协议》）及补充协议的合同权利人。一审判决认定建宇公司不是《投资框架协议》及补充协议的当事人，并以泛宇公司未与柳州城投签订指定建宇公司为项目公司的补充协议为由，认定泛宇公司仍作为项目公司与柳州城投继续履行《投资框架协议》及补充协议，违背了当事人的真实意思，与事实不符，更缺乏法律依据。2.柳州城投是为履行《投资框架协议》与补充协议约定的义务，与建宇公司签订案涉332份《商品房买卖合同》，一审判决将该履约行为错误认定为柳州城投受泛宇公司指定而为。3.民事案件的案由应根据当事人诉争法律关系的实际性质确定，本案应为合资、合作开发房地产纠纷，商品房买卖合同纠纷不是本案的实质争议焦点，一审判决对案由的定性排除了对《投资框架协议》和补充协议的实体审查，导致对事实认定不清。（二）泛宇公司已完成付款义务，柳州城投无权解除332份《商品房买卖合同》。1.泛宇公司已于2014年2月24日向柳州城投支付了《投资框架协议》及补充协议项下全部项目款9.55亿元，完全履行了包括案涉酒店物业在内的全部物业付款义务，柳州城投才为建宇公司办理了全部酒店物业的备案手续。《商品房买卖合同》中关于付款方式的约定是格式条款，与相应价款是否支付无关，不能以此否定泛宇公司付清款项的客观事实。一审判决以泛宇公司拖欠2亿元项目投资款为由，认定柳州城投有权解除332份《商品房买卖合同》，与客观事实严重不符。2.柳州城投于2014年3月13日向广西联壮投资集团有限公司（以下简称联壮公司）转款2亿元资金，系柳州城投向联壮公司提供资金拆借，该行为与相关协议的履行无关。且不论该行为是否属于向泛宇公司退回项目款，柳州城投在未经权利人建宇公司同意的情况下擅自向合同当事人之外的联壮公司退款，对2亿元款项未能收回存在重大过错，应自行承担不利后果，而不能以其过错对抗建宇公司的权利主张。3.一审判决关于泛宇公司与柳州城投达成的《〈商品房买卖合同〉付款协议》系泛宇公司支付案涉332份《商品房买卖合同》项下款项的依据，由于泛宇公司未依据该协议付款，柳州城投有权解除合同的认定，系事实认定错误。泛宇公司系就柳州风情港项目整体支付对价，每笔付款无法对应项目中的具体物业，一审判决对项目系整体投资的事实予以确认，又认定所谓项目资金缺口2亿元就是对应案涉332份《商品房买卖合同》项下的酒店物业价款，自相矛盾且缺乏事实依据。4.柳州城投主张的合同解除条件并未成就，即使出现建设资金缺口，也是因其自身过错导致的，其不享有合同解除权，单方要求解除合同缺乏事实基础和法律依据。5.建宇公司的关联公司为联壮公司的巨额贷款提供担保，泛宇公司将柳州风情港物业权利转让给建宇公司是为保障建宇公司及其关联公司权利而为的重要措施。一审判决无视交易背景及柳州风情港项目实际履约情况，割裂《投资框架协议》及补充协议与《商品房买卖合同》的内在关系，否定建宇公司在柳州风情港项目中的合法权利，认为建宇公司应向资不抵债的联壮公司追偿，实质转移了联壮公司的违约风险。（三）一审判决认为柳州城投与建宇公司之间没有签订544个车位的买卖合同，建宇公司对车位不享有权利，属认定事实和法律适用错误。建宇公司受让了包括案涉544个车位在内的全部柳州风情港物业合同权利，与柳州城投之间形成了转让544个车位的合同法律关系。（四）柳州城投直接责任人员和联壮公司法定代表人涉嫌行贿受贿，柳州市人民检察院对此已刑事立案并正在侦查，直接影响本案事实认定及处理结果，本案应中止审理。一审法院未处理建宇公司的相关申请，属程序违法。

柳州城投辩称：（一）建宇公司不是《投资框架协议》及补充协议的当事人，且从未成为柳州风情港项目的权利人。1.柳州城投与泛宇公司之间虽然存在项目转让的合同关系，但该合同并未履行完毕，柳州城投仍然是柳州风情港项目的所有人和合同之债的债权人。泛宇公司虽然享有合同约定的预期权利，但按照约定在其未付清项目款前，柳州城投有权不向其交付柳州风情港项目。泛宇公司至今尚欠2亿元项目款，因此不具备向建宇公司转让柳州风情港项目的主体资格，其向建宇公司转让柳州风情港项目的行为，属无权处分，应无效。2.《抵押担保合同补充协议一》约定，泛宇公司应在本协议签订后20个工作日内与柳州城投签订由柳州恒建房地产开发有限公司（以下简称恒建公司）作为柳州风情港项目公司的协议，该约定应视为项目转让附条件生效的约定。但泛宇公司、建宇公司与柳州城投就柳州风情港项目公司变更问题未达成过任何协议。且根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十八条规定，泛宇公司转让合同预期权利和合同义务必须经过柳州城投同意，而柳州城投对其转让柳州风情港项目并不知情。3.泛宇公司签订《抵押担保合同补充协议一》后，仍在履行《投资框架协议》及补充协议，可见柳州风情港项目公司仍然是泛宇公司，并未发生变更。（二）《商品房买卖合同》第七条及其附件四《合同补充协议》第十六条约定，泛宇公司承担付款责任，逾期付款超过约定180日的，柳州城投有权解除合同。泛宇公司因资金困难无力偿还欠款，柳州城投解除合同条件已成就，且向建宇公司和泛宇公司送达了解除通知，合同已经依法解除。（三）建宇公司不享有柳州风情港项目物权，柳州城投从未与其签订过与544个车位有关的合同，建宇公司要求柳州城投向其交付332份《商品房买卖合同》项下的柳州风情港酒店物业及544个地下车位，无事实和法律依据。（四）柳州城投与泛宇公司之间的多笔付款退款是《投资框架协议》及补充协议当事人之间的正常结算，与建宇公司无关，不存在泛宇公司先付款再申请退款的问题。联壮公司受泛宇公司委托付款和接收退款，并不违反法律规定，与建宇公司无关系。建宇公司无证据证明柳州城投高管赵金华刑事案件与2亿元退款有关，即使有关也改变不了泛宇公司仍欠柳州城投2亿元的事实。（五）在泛宇公司没有付清柳州风情港项目全部欠款的情况下，柳州风情港项目全部物业仍属柳州城投所有，柳州风情港《投资框架协议》及补充协议没有约定泛宇公司部分付款后可以取得部分物业，柳州城投有权解除与建宇公司的332份《商品房买卖合同》。柳州城投在本案中无任何过错，不应承担任何违约责任或赔偿责任。

泛宇公司述称：一审法院认为本案是商品房买卖合同纠纷正确。332套商品房及544个车位是落实反担保的措施，泛宇公司与建宇公司之间的转让行为是权利与义务的转让，转让的条件未成就，转让行为不发生法律效力，应根据合同相对性来处理双方的权利义务关系。泛宇公司欠柳州城投的工程款至今仍未支付。建宇公司所称刑事案件与本案的诉争事实无任何关系，本案不应中止审理。

建宇公司向一审法院起诉请求：1.判令柳州城投于2017年1月9日发出的《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》不发生解除332份《商品房买卖合同》的效力；2.判令柳州城投继续履行332份《商品房买卖合同》约定的向建宇公司交付商品房的义务，赔偿逾期交房给建宇公司造成的损失15838200元；3.判令柳州城投协助建宇公司办理332份《商品房买卖合同》约定的商品房的预告登记、权属登记手续，并向建宇公司支付逾期办理权属登记违约金273827.03元；4.判令柳州城投为建宇公司办理柳州风情港Ａ地块的100个地下车位、Ｂ地块的444个地下车位的买卖合同备案登记、预告登记及过户登记手续，并将合计544个地下车位交付给建宇公司；5.判令由柳州城投承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：广西柳州市五星商业片区的柳州风情港项目原由柳州城投开发建设。2011年11月18日、12月28日，柳州城投与广西北部湾国际港务集团有限公司（以下简称港务集团）签订《投资框架协议》及《投资框架补充协议一》，约定柳州城投与港务集团合作开发建设柳州风情港项目，项目建成后港务集团有权受让柳州风情港项目的A地块项目和B地块项目。2013年1月9日，柳州城投与港务集团、泛宇公司签订《投资框架补充协议二》，约定泛宇公司受让港务集团对柳州风情港项目享有的全部合同权利和义务。2014年1月9日，柳州城投与泛宇公司、广西铁投冠信贸易有限公司、联壮公司签订《投资框架补充协议三》，约定：柳州城投同意按照建筑物售价7500元/平方米、地下车位单价15万元/个向泛宇公司出售框架协议约定的物业，包括（1）A地块水淹居民区1-6层商业物业，建筑面积37405平方米；（2）B地块酒店，建筑面积37710平方米；（3）B地块商务楼，建筑面积15724平方米；（4）B地块商业裙楼物业，建筑面积25615平方米；（5）C地块柳宗元雕像。项目转让款约9.55亿元，柳州城投确认签订协议前泛宇公司已向其支付项目后续建设费用5.4264亿元（含港务集团支付的4亿元预付款），自协议签订之日起该款转为合同所述项目的转让款，泛宇公司仍需向柳州城投支付项目转让款约4.13亿元；泛宇公司应于2014年1月20日前向柳州城投支付剩余项目转让款4.13亿元，柳州城投收到全部项目转让款后，视为泛宇公司已履行完《投资框架协议》及《投资框架补充协议一》及本协议约定的全部付款义务，柳州城投应将本协议第一条款项下项目物业按协议第一条约定的价格办理商品房买卖合同备案及预告登记至泛宇公司或泛宇公司指定的买受人名下。2014年1月26日，泛宇公司委托联壮公司向柳州城投付款4.13亿元。2014年2月27日，泛宇公司致函柳州城投，称按照项目工程进度，截至今日泛宇公司应付款项为2.13亿元，有2亿元并未到付款期，且泛宇公司及联壮公司目前资金紧张，请柳州城投将未到期的2亿元退还。2014年2月28日，联壮公司向柳州城投递交一份《请款报告》，请求将2亿元退还公司，并承诺在柳州城投办理完成预售证后支付剩余投资尾款2亿元。2014年3月13日，柳州城投将2亿元退至联壮公司指定账户。2014年5月26日，柳州城投向泛宇公司发出《关于请予支付柳州风情港项目投资尾款的函》，称2014年5月22日柳州城投取得了柳州风情港酒店商务楼预售证，请泛宇公司在2014年7月22日前支付剩余投资尾款2亿元。2014年7月22日，泛宇公司向柳州城投发出《关于协助办理购房手续的函》，称根据框架协议约定，泛宇公司支付合作款后，对柳州风情港项目地块上相对应的酒店物业享有包括处分权在内的全部权益，根据泛宇公司与建宇公司签署的《风情港项目房产销售协议》，现泛宇公司拟将柳州风情港1栋物业（B地块）酒店面积37710平方米（最终面积以房产局实测为准）转让给建宇公司，请柳州城投直接与建宇公司签署商品房买卖合同，办理商品房预售备案，由此产生的税费由泛宇公司承担。

2014年9月15日，柳州城投与建宇公司分别签订了332份《商品房买卖合同》，约定柳州城投将柳州风情港项目B地块酒店332套房屋出售给建宇公司，该合同主要内容为：第六条“付款方式及期限”约定，一次性付清，付款时间另行约定。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋交付买受人使用。合同附件四为《合同补充协议》，其中第十六条约定，泛宇公司按照《投资框架补充协议一》的约定向出卖人支付房款，从而取得合同所述房产/车位的全部权益，出卖人不得直接向买受人要求支付购房款/车位款。第十七条约定，买受人在签订《商品房买卖合同》前，出卖人已将《商品房买卖合同》及其补充协议等附件提示买受人仔细阅读，并按买受人的要求做了必要并且合理的解释，买受人是在完全清楚理解所有条款内容的基础上与出卖人签订《商品房买卖合同》、本补充协议及其他附件的。建宇公司及柳州城投分别在332份《商品房买卖合同》及合同附件上加盖公章。合同签订后，柳州城投就该332份《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。

2014年12月15日，柳州城投（甲方）与泛宇公司（乙方）签订《关于“柳州风情港”相关资产办理登记手续的协议书》，内容为：乙方尚欠甲方项目投资款项2亿元（暂计数，以最终项目核算为准多退少补）；甲方在支付全部项目投资款后有权获得“柳州风情港”相关资产；当前甲方按乙方的要求，将应由乙方获得的“柳州风情港”相关资产预告登记给乙方指定的第三方，现就相关问题进行约定:乙方明确对于“柳州风情港”相关资产指定办理预告登记的情况列明如下：（1）A地块水淹居民区1-6层商业物业，建筑面积37405平方米，指定登记给南宁市顺捷置业投资有限公司；（2）B地块酒店，建筑面积37710平方米，指定登记给柳州市建宇投资有限公司；（3）B地块商务楼，建筑面积15724平方米，指定登记给广西中小企业信用担保有限公司；（4）B地块商业裙楼物业，建筑面积25615平方米，指定登记给广西中小企业信用担保有限公司；（5）C地块柳宗元雕像，同意拆除，不需交付给乙方，拆除费用由乙方承担，进入最终核算。甲方按照乙方指定与上述登记权利人签署《商品房买卖合同》、办理相关物业的预告登记后，在乙方将所欠投资款项2亿元支付给甲方之前，甲方有权对上述物业拒绝办理正式产权登记，因此对登记权利人造成的损失由乙方自行承担。甲方仅与乙方发生房屋买卖的法律关系，乙方与登记权利人之间的其他法律关系与甲方无关。

2014年12月18日，柳州城投（甲方）与泛宇公司（乙方）签订一份《〈商品房买卖合同〉付款协议》，内容为：甲方按照乙方《关于协助办理购房手续的函》指定，于2014年9月15日就柳州风情港酒店与建宇公司签订了332份《商品房买卖合同》并进行了合同备案登记，《商品房买卖合同》约定由乙方按照《投资框架补充协议一》的约定向甲方支付房款。为明确付款事项，经双方充分协商，自愿达成本协议：一、双方确认，截止本协议签署之日，乙方在履行《投资框架补充协议一》过程中尚欠甲方合作款约2亿元到期未付。二、因乙方付款存在困难，甲方同意《商品房买卖合同》约定的支付购房款的时间为2015年12月31日。即乙方在2015年12月31日（一审判决笔误为21日）前付清上述合作款的，则上述柳州风情港酒店的《商品房买卖合同》约定的购房款即为支付完毕；乙方逾期付清合作款的，即为乙方逾期支付《商品房买卖合同》约定的购房款。三、乙方付清上述合作款前，即为《商品房买卖合同》约定的购房款尚未支付，甲方有权不给建宇公司办理房屋产权证及交付房屋。四、甲方如因乙方未按期付款而解除与建宇公司《商品房买卖合同》，导致建宇公司向甲方索赔造成甲方的一切损失（包括但不限于赔偿款、诉讼费、律师费等）由乙方承担。

2016年7月28日，泛宇公司向柳州城投发出《关于确认无法付款并同意柳州城投收回风情港酒店的函》，称由于公司目前财务经济状况非常糟糕，确定无法支付项目款2亿元，无法全面履行柳州风情港投资框架协议及补充协议，同意柳州城投以每平方米6000元的价格收回柳州风情港酒店，同时确定《商品房买卖合同》约定的付款义务无法履行，同意柳州城投解除上述商品房买卖合同，收回相关物业。

2017年1月9日，柳州城投向建宇公司送达《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》。2017年1月10日，柳州城投向泛宇公司送达《关于解除与建宇公司〈商品房买卖合同〉的告知函》。2017年1月20日，建宇公司向柳州城投送达就《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》的回函，称泛宇公司已于2014年2月24日付清柳州风情港项目全部款项，履行了332份《商品房买卖合同》项下的付款义务，故解除通知不产生任何法律效力。2017年3月13日，建宇公司提起本案诉讼。

另查明，基于广西桂建房地产有限责任公司（以下简称桂建公司）为联壮公司向银行贷款10亿元提供了房地产抵押担保，桂建公司与联壮公司、泛宇公司等签订了《抵押担保合同》及相关补充协议。2013年4月1日，联壮公司与桂建公司、泛宇公司签订《抵押担保合同补充协议一》，主要内容为：联壮公司承诺将《框架协议补充协议二》中约定的应由泛宇公司享有的对柳州风情港项目的权利转由恒建公司享有；泛宇公司承诺于恒建公司（或双方认可的其他公司名称）经工商行政管理部门名称预先核准后的5个工作日内出具《关于指定柳州恒建房地产开发有限公司（或双方认可的其他公司名称）作为柳州风情港项目的项目公司的函》，并委托桂建公司法定代表人黄国培先生送达柳州城投；泛宇公司承诺于本协议签订之日起20个工作日内，与柳州城投签订补充协议，补充协议的主要内容为由恒建公司作为柳州风情港项目的项目公司。后双方实际成立了建宇公司。

2013年8月1日，柳州市公证处出具一份《公证书》，证明泛宇公司的委托代理人杨绍卿于2013年7月31日到柳州市邮政局广场路邮政所，以国内标准快递的形式向柳州城投邮寄了一份《关于指定柳州市建宇房地产开发有限责任公司作为柳州风情港项目的项目公司的函》。柳州城投否认收到该函件。

建宇公司主张其与泛宇公司分别于2014年7月22日、9月10日向柳州城投公司送达《房屋预售备案及预告登记申请》和《房屋预售备案及预告登记通知》，要求柳州城投公司尽快将柳州风情港项目B地块酒店、商务楼及商业裙楼物业办理预售商品房合同备案及预告登记至建宇公司名下。但没有证据证明柳州城投公司收到该两份通知。

诉讼过程中，建宇公司于2017年5月8日向一审法院申请行为保全，请求责令柳州城投停止对本案讼争的332处物业的装修活动，负责将物业恢复原状并退出施工场地，停止对柳州风情港酒店项目招商活动，担保人桂建公司以其位于南宁市青秀区商铺提供担保。一审法院于2017年6月6日作出（2017）桂民初7号民事裁定书，裁定：一、责令柳州城投立即停止对本案讼争的332份《商品房买卖合同》项下酒店物业的装修活动；二、责令柳州城投立即停止对本案讼争的332份《商品房买卖合同》项下酒店物业的招商活动；三、查封担保人桂建公司位于南宁市青秀区商铺。

2017年11月6日，一审法院收到建宇公司通过国内标准快递方式邮寄的“紧急情况反映”，称：柳州城投高管人员与泛宇公司法定代表人在交易过程中涉嫌行贿、受贿，柳州市纪委已进行调查并移送柳州市检察院刑事立案侦查，该刑事案件查明的事实及认定结论、处理结果，直接影响本案关键事实的查明及对各方当事人责任的厘清和认定，本案应以刑事案件的处理结果为依据，在刑事案件查明事实及作出处理前，本案应当中止诉讼。

一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案纠纷性质如何确定；2.建宇公司诉请柳州城投继续履行《商品房买卖合同》，办理交房、办证手续，支付逾期交房、办证的违约金以及交付544个车位，理由是否成立。

一、关于本案纠纷性质问题。建宇公司主张按照《投资框架协议》及其补充协议的约定，建宇公司受让了泛宇公司的合同权利，故当然享有涉案柳州风情港项目物业的所有权，本案应为合资合作开发房地产合同纠纷。一审法院认为，首先，《投资框架协议》及其补充协议的当事人是柳州城投、港务集团、泛宇公司、广西铁投冠信贸易有限公司及联壮公司，建宇公司不是《投资框架协议》及其补充协议的当事人，根据合同相对性原则，建宇公司无权就《投资框架协议》及其补充协议提起诉讼。其次，建宇公司主张按照《抵押担保合同补充协议一》的约定，其受让了泛宇公司在柳州风情港项目的权利，故其当然享有柳州风情港项目项下的物业所有权。《抵押担保合同补充协议一》是基于联壮公司、泛宇公司向桂建公司提供反担保而签订的，协议约定联壮公司、泛宇公司承诺将泛宇公司在《投资框架补充协议二》中约定应由泛宇公司享有的对柳州风情港项目的权利转由建宇公司享有。但协议签订后，泛宇公司并没有按照约定与柳州城投签订以“指定建宇公司作为柳州风情港项目的项目公司”为主要内容的补充协议。泛宇公司仍作为柳州风情港项目的项目公司与柳州城投继续履行《投资框架协议》及其补充协议。另外，根据《投资框架协议》及其补充协议的约定，泛宇公司需根据柳州风情港项目的工程进度支付工程后续建设资金，柳州城投在具备销售条件时，将柳州风情港项目项下的建筑物及地下车位按协议约定的价格销售给泛宇公司，销售价款根据最终确定的项目总建筑面积及项目后续建设成本结算。即泛宇公司要取得柳州风情港项目的建筑物所有权，须以支付工程后续建设资金为前提条件，其取得建筑物所有权的权利与支付工程后续建设资金的义务是对等的，泛宇公司在没有履行支付工程后续建设资金义务的情况下，其对柳州风情港项目的建筑物所有权仅仅是一种期待权，而不是完全意义上的建筑物所有权。依据《合同法》第七十九条关于合同权利转让的规定，合同权利转让的对象是合同债权，而不是物权的转让。故建宇公司主张泛宇公司已将柳州风情港项目的物业权利转让，其当然享有柳州风情港项目的建筑物所有权，没有事实和法律依据。第三，2014年9月15日，柳州城投根据泛宇公司的指定，与建宇公司签订332份（一审判决笔误为322份）《商品房买卖合同》，柳州城投与建宇公司之间即建立了商品房买卖合同关系，现双方当事人在履行《商品房买卖合同》过程中产生纠纷，建宇公司诉请柳州城投继续履行《商品房买卖合同》，依据合同约定办理相关的交房、办证手续，并支付逾期履行合同义务的违约金，故本案案由及定性应当为商品房买卖合同纠纷。建宇公司主张本案为合资合作开发房地产合同纠纷，理由不成立，依法不予支持。

二、关于建宇公司的诉请应否支持的问题。柳州城投于2014年5月22日取得柳州风情港酒店商务楼预售证，故建宇公司与柳州城投于2014年9月15日签订的332份《商品房买卖合同》，主体适格，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，当事人意思表示真实，依据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应确认为有效合同。依据《商品房买卖合同》及其附件四的约定，合同付款义务人为泛宇公司，即由泛宇公司按照《投资框架协议》及其补充协议付款。而根据本案查明的《投资框架协议》及其补充协议的履行情况，《商品房买卖合同》签订时，泛宇公司尚欠柳州城投约2亿元的项目投资款，且根据2014年12月15日柳州城投与泛宇公司签订的《关于“柳州风情港”相关资产办理登记手续的协议书》及2014年12月18日柳州城投与泛宇公司签订的《〈商品房买卖合同〉付款协议》，双方确认《商品房买卖合同》约定的支付购房款的时间为2015年12月31日，即泛宇公司在2015年12月31日（一审判决笔误为21日）前付清尚欠项目合作款的，则柳州风情港酒店的《商品房买卖合同》约定的购房款即为支付完毕，泛宇公司逾期付清合作款的，即为逾期支付《商品房买卖合同》约定的购房款。但合同签订后，泛宇公司并未在约定期限内履行付款义务。2016年7月28日，泛宇公司向柳州城投发出《关于确认无法付款并同意柳州城投收回风情港酒店的函》，确认无法支付项目款2亿元。泛宇公司在约定的期限内未能按协议约定付款，期限届满后致函柳州城投确认无法付款。故根据合同约定及《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，由于合同约定的付款义务人泛宇公司逾期未能付款，柳州城投有权依据合同约定解除《商品房买卖合同》。虽然按照332份《商品房买卖合同》约定的合同价款计算，（酒店总面积37710平方米乘以7500元/平方米）总购房款约为2.8亿元，与泛宇公司尚欠的2亿元项目投资款之间有一定的差额，但泛宇公司对柳州风情港项目的投资是作为一个整体投资，泛宇公司已经支付的投资款应当对应取得柳州风情港项目中具体哪些建筑物所有权，在柳州城投与泛宇公司没有最终结算的情况下，是无法确认的。泛宇公司指定建宇公司作为酒店物业的买受人，是基于联壮公司、泛宇公司与桂建公司签订《抵押担保合同》中约定的反担保措施，如桂建公司或建宇公司认为联壮公司、泛宇公司未履行《抵押担保合同》中约定的反担保措施，导致其因承担抵押责任产生损失的，可依法向联壮公司或泛宇公司主张权利。建宇公司与柳州城投签订《商品房买卖合同》后，没有实际向柳州城投支付购房款，合同约定的付款义务人泛宇公司亦未按约定向柳州城投付款，依据《商品房买卖合同》第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”的约定，以及《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，柳州城投于2017年1月9日向建宇公司送达了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，故涉案的332份《商品房买卖合同》自建宇公司收到解除通知时解除。柳州城投与建宇公司并没有就建宇公司诉请的544个车位签订相应的买卖合同，建宇公司诉请柳州城投交付544个车位，没有事实依据。综上，建宇公司诉请确认柳州城投于2017年1月9日发出的《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》不发生解除332份《商品房买卖合同》的效力，诉请柳州城投继续履行《商品房买卖合同》，办理交房、办证义务，承担逾期交房和办证的违约责任，均没有事实和法律依据，依法应予驳回。

建宇公司庭审后主张因柳州城投高管人员和泛宇公司法定代表人涉嫌行贿、受贿，该刑事案件查明的事实及认定结论、处理结果影响本案事实的查明和各方当事人责任的认定，本案应中止诉讼。一审法院认为，本案审理的是柳州城投与建宇公司之间的商品房买卖合同纠纷，柳州城投或泛宇公司的个人涉嫌犯罪行为，并不影响本案商品房买卖合同事实及责任的认定，建宇公司主张本案应中止诉讼，理由不成立，依法不予支持。依照《合同法》第四十四条、第六十五条、第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决如下：驳回柳州市建宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1899495元，由柳州市建宇房地产开发有限责任公司负担。

本院二审期间，柳州城投、泛宇公司未提交新证据，建宇公司提交了（2017）最高法民终52号案二审开庭笔录，拟证明桂建公司与联壮公司于2014年起共同监管泛宇公司、联壮公司公章，只有桂建公司、联壮公司共同同意，才可开箱使用联壮公司、泛宇公司公章。泛宇公司《关于请求退还多支付款项的函》上仅有法定代表人签名而未加盖公章，系因实际出具于公章共管期间，该函显示的日期系倒签。柳州城投对此显然知情，双方恶意串通损害建宇公司的合法权益。柳州城投质证称，柳州城投不是（2017）最高法民终52号案的当事人，该案与本案也无任何关系，因此不对该份材料进行质证。泛宇公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但是对关联性有异议。本院认为，泛宇公司《关于请求退还多支付款项的函》未加盖公章与该函出具于公章共管期间并不存在必然的因果关系，且建宇公司提交的证据不能证明公章共管的具体起始期间，因此本院对该证据不予采纳。

二审庭审中，柳州城投、泛宇公司对一审查明的事实无异议，建宇公司对一审查明事实有异议。1.建宇公司认为一审法院查明“建宇公司向柳州城投邮寄《关于指定柳州市建宇房地产开发有限责任公司作为柳州风情港项目的项目公司的函》”错误，该函系泛宇公司委托代理人向柳州城投邮寄该函件。经查，一审判决虽在质证部分认定该函是建宇公司邮寄，但在事实查明部分已明确指出该函由泛宇公司的委托代理人杨绍卿邮寄，该事实认定并无错误。2.建宇公司认为一审法院查明“泛宇公司于2014年2月27日致函请柳州城投退还未到期的2亿元”错误，该函法定代表人签名与柳州城投其他证明上法定代表人签名字迹明显不同，且没有加盖泛宇公司印章，因此不应认可其真实性，该函的签署日期系倒签。建宇公司并无提供证据证明该项异议，本院对该项异议不予支持。3.建宇公司认为一审判决查明“2014年7月22日，泛宇公司向柳州城投发出《关于协助办理购房手续的函》”错误，在一审开庭审理中，柳州城投提交的函件与原来的证据不一致，因此建宇公司合理怀疑该函件是为配合倒签而出具，是虚假的。建宇公司并无证据证明该函是倒签、虚假的，本院对该项异议不予支持。4.建宇公司认为一审法院查明“2014年1月26日泛宇公司向柳州城投付款4.13亿元”错误，应为分三次付款，于2014年2月24日把4.13亿元款项付清。经查，联壮公司代泛宇公司于2014年1月26日、1月30日、2月24日分三次向柳州城投支付剩余转让款共计4.13亿元，一审查明事实有误，应予纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。

另查明：1.2011年11月18日柳州城投与港务集团签订的《投资框架协议》第1.3条约定：“项目内容包括：（1）A地块水淹居民区1-6层商业物业，建筑面积38481.94平方米；（2）A地块地下车位100个；（3）B地块酒店，建筑面积37710平方米；（4）B地块商务楼，建筑面积15724平方米；（5）B地块商业裙楼物业，建筑面积25615平方米；（6）B地块酒店及商务楼的地下车位444个；（5）C地块柳宗元雕像。”2.2013年8月1日，泛宇公司向柳州城邮寄《关于指定柳州市建宇房地产开发有限责任公司作为柳州风情港项目的项目公司的函》，其内容为：“我公司与贵公司及港务集团于2013年1月9日签订《关于〈柳州风情港项目投资框架协议〉的补充协议二》，约定由我公司作为柳州风情港项目的项目公司。为了更好地推进柳州风情港项目的开发建设，我公司决定将本公司在《关于〈柳州风情港项目投资框架协议〉的补充协议二》中享有的权利转让给柳州市建宇房地产开发有限责任公司，即我公司同意将柳州风情港项目的项目公司变更为柳州市建宇房地产开发有限责任公司。现根据《中华人民共和国合同法》第八十条‘债权人转让权利的，应当通知债务人’的规定向贵公司通知我公司的上述转让决定。自贵公司接收本函之日起，《关于〈柳州风情港项目投资框架协议〉的补充协议二》中约定的贵公司应向我公司履行的义务，请贵公司向柳州市建宇房地产开发有限责任公司履行。”3.2014年9月15日柳州城投与建宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四《合同补充协议》第五条第1款约定处理,即买受人选择不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。

本院认为，本案的主要争议是：本案各方当事人之间的法律关系为何，何方违约，合同是否已解除，以及违约责任。

一、本案各方当事人之间的法律关系

2011年11月18日，柳州城投与港务集团签订《投资框架协议》，约定双方合作开发柳州风情港项目。2011年12月28日，柳州城投与港务集团签订《投资框架补充协议一》，就项目转让内容进行了补充和细化。2013年1月9日，柳州城投与港务集团、泛宇公司签订《投资框架补充协议二》，泛宇公司受让港务集团对柳州风情港项目享有的全部合同权利和义务。2013年4月1日，联壮公司与桂建公司、泛宇公司签订《抵押担保合同补充协议一》，约定：联壮公司、泛宇公司承诺将《框架协议补充协议二》中约定的应由泛宇公司享有的对柳州风情港项目的权利转由建宇公司享有。2013年7月31日，泛宇公司通过公证方式向柳州城投送达了《关于指定柳州市建宇房地产开发有限责任公司作为柳州风情港项目的项目公司的函》，通知柳州城投其已将在《投资框架协议》及补充协议项下的全部权利转让给建宇公司。《合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”据此规定，在仅转让债权的情况下，通知债务人后，转让即对债务人发生效力，而不必征得债务人同意。本案中，泛宇公司将《投资框架协议》及补充协议中的权利转让给建宇公司。在通知柳州城投之前，该权利转让对柳州城投不发生效力，仅在泛宇公司与建宇公司之间生效。在通知柳州城投之后，柳州城投可向权利转让方泛宇公司主张权利，应向权利受让方建宇公司履行义务。

自此，建宇公司取代泛宇公司成为《投资框架协议》及补充协议的合同权利人，与柳州城投之间存在直接的合同法律关系。

二、何方违约及合同是否已解除

柳州城投主张建宇公司仍欠付2亿元购房款，构成违约。根据已查明的事实，柳州城投、泛宇公司、联壮公司等各方于2014年1月9日签订的《框架协议补充协议三》，确认签订协议前泛宇公司已向柳州城投支付项目后续建设费用5.4264亿元，泛宇公司仍需向柳州城投支付项目转让款约4.13亿元；泛宇公司应于2014年1月20日前向柳州城投支付剩余项目转让款4.13亿元，柳州城投收到全部项目转让款后，视为泛宇公司已履行完《投资框架协议》及《投资框架补充协议一》及本协议约定的全部付款义务，柳州城投应将本协议第一条款项下项目物业按协议第一条约定的价格办理商品房买卖合同备案及预告登记至泛宇公司或泛宇公司指定的买受人名下。至2014年2月24日柳州城投已收到泛宇公司委托联壮公司支付的4.13亿剩余项目款，应认定柳州城投已收到全部项目款。之后，经泛宇公司与柳州城投商量，柳州城投于2014年3月13日将2亿元退至联壮公司指定账户。退款事宜并未征得建宇公司同意，柳州城投也认为与建宇公司无关，故不影响之前泛宇公司已将款项支付完毕的事实。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十六条亦明确约定：泛宇公司按照《投资框架补充协议一》的约定向柳州城投支付房款，从而取得合同所述房产/车位的全部权益，柳州城投不得直接向建宇公司要求支付购房款/车位款。鉴于建宇公司仅受让权利，柳州城投亦无权在收取全部款项后退还部分款项给联壮公司，并以此为由拒不履行义务。柳州城投未按照约定交付有关商品房及车位给建宇公司并办理权属登记，构成违约，无权单方解除合同，其发出的解除合同通知不发生法律效力，且应承担相应的违约责任。

三、违约责任

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

依照332份《商品房买卖合同》第八条、第十五条及附件四《合同补充协议》第五条的约定，柳州城投应向建宇公司交付合同项下332套商品房，并协助建宇公司办理332套商品房的权属登记手续。依照《投资框架协议》《投资框架补充协议一》《投资框架补充协议二》及《抵押担保合同补充协议一》的约定，柳州城投应将柳州风情港项目Ａ地块的100个地下车位和Ｂ地块的444个地下车位共计544个地下车位交付给建宇公司并办理权属登记手续。柳州城投应继续履行上述合同义务。

因柳州城投逾期未履行332份《商品房买卖合同》的交付房屋和办理权属登记手续的义务，其还应承担赔偿损失的责任。《商品房买卖合同》第十五条及其附件四《合同补充协议》第五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。因此，本案违约金应当为36510.27平方米×7500元/平方米×0.1%=273827.03元。对于逾期交房损失，建宇公司已在一审提交了相关证据，其请求的租金标准低于查询到的当地各类房屋最低租价，柳州城投没有提交相反证据，故本院酌定以建宇公司主张的36.1501元/平方米/月计算。具体计算方式为36510.27平方米×36.1501元/平方米/月=1319850元/月，从2015年12月31日起计算至实际交付房屋之日止。

此外，建宇公司主张因柳州城投或泛宇公司的人员涉嫌行贿、受贿行为，故本案应中止诉讼。本院认为，本案审理的是柳州城投与建宇公司之间的合同纠纷，柳州城投或泛宇公司的人员是否行贿、受贿，并不影响本案事实及合同双方责任的认定。建宇公司以此要求中止诉讼，没有法律依据，本院不予支持。

综上，建宇公司的上诉请求实体部分成立，予以支持；原判决适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民初7号判决；

二、确认柳州市城市投资建设发展有限公司于2017年1月9日发出的《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》不发生解除332份《商品房买卖合同》的效力；

三、柳州市城市投资建设发展有限公司于本判决生效之日起一个月内向柳州市建宇房地产开发有限责任公司交付案涉332份《商品房买卖合同》项下房屋及《柳州风情港建设项目投资框架协议》项下柳州风情港项目Ａ地块的100个地下车位、Ｂ地块的444个地下车位，并将权属登记至柳州市建宇房地产开发有限责任公司名下；

四、柳州市城市投资建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向柳州市建宇房地产开发有限责任公司支付违约金273827.03元；

五、柳州市城市投资建设发展有限公司于本判决生效之日起一个月内按照每月1319850元的标准，向柳州市建宇房地产开发有限责任公司赔偿自2015年12月31日起至实际交房日止的逾期交房损失。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审、二审案件受理费各1899495元，均由柳州市城市投资建设发展有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　奚向阳

审判员　　钱小红

审判员　　张颖新

二〇一九年七月十九日

法官助理申蕾

书记员黄洁怡

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