新疆友好集团股份有限公司新疆泰美商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终838号

上诉人（原审被告）：新疆友好（集团）股份有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路668号。

法定代表人：聂如旋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司法务经理。

委托诉讼代理人：梁雪，北京海润天睿律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：新疆泰美商业管理有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路689号。

法定代表人：刘军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张国栋，新疆安隆律师事务所律师。

上诉人新疆友好（集团）股份有限公司（以下简称友好集团）因与被上诉人新疆泰美商业管理有限公司（以下简称泰美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2019）新民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人友好集团委托诉讼代理人张鹏、梁雪，被上诉人泰美公司委托诉讼代理人张国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

友好集团不服一审判决，向本院上诉认为，1.根据合同目的、合同有关条款、交易习惯、合同履行情况、诚实信用原则以及合同格式条款的解释规则，《租赁合同》约定10 5年租期本意均应当认定为15年而非10年，一审判决认定租期为10年，认定事实以及适用法律错误。2.根据乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会出具的“情况说明”，合同约定的“特别异议”仅指出现泰美公司不能提交租赁物或友好集团无能力交租金等导致双方租赁关系客观上无法存续的极端事由，而非一方提出异议、不同意继续顺延即可。一审判决将合同约定的“除非双方无特别异议，合同可自动顺延5年”，理解为只要泰美公司提出异议，双方产生争议，即构成泰美公司拒绝顺延合同的特别异议，此种理解与合同双方当事人签约时的本意相悖。3.泰美公司主张的四项提前终止合同的异议理由没有事实与法律依据，一审判决认定泰美公司的主张可以构成拒绝顺延合同的特别异议，认定错误。泰美公司通过发函、提起诉讼的方式主张终止合同，其实质是收回美美商场与美美二期商场整体经营以使自己获得更大利益。泰美公司的行为属于为自己的利益不正当地阻止合同顺延条件成就，应当视为合同顺延条件已成就。4.基于友好集团的良好声誉，美美商场的联营品牌均与友好集团合作多年，员工大多自商场开业即与公司建立劳动关系。在未重新完成布局的情况下，一审判令友好集团短期内退还租赁场地将对联营商户经营产生严重不利影响。综上，友好集团上诉请求：1.驳回泰美公司确认与友好集团签订的《租赁合同》于2018年12月31日终止的诉讼请求；2.驳回泰美公司要求友好集团移交位于乌鲁木齐市友好北路689号面积为40988.51平方米营业场所的诉讼请求。

泰美公司提交答辩意见称，1.《租赁合同》对租期的约定是“10年 5年，10年期满后，如双方无特别异议，本合同自动顺延5年”，该约定清晰明确，无任何歧义。根据合同约定，10年租期届满后，因泰美公司已经向友好集团提出了明确的书面异议，则后5年租期不自动顺延，合同履行至2018年12月31日正常终止。友好集团与商场商户的合同均签到2018年12月31日，友好集团对合同约定的租期理解与一审判决的认定完全一致，其对10年合同期满后如一方有异议将导致合同不能顺延5年的结果知晓并有预见。双方经过半年谈判并经多次修改后方确定案涉《租赁合同》内容，友好集团称案涉《租赁合同》为格式合同没有事实依据。2.泰美公司以租赁期满而诉请终止合同，并非以违约为由要求提前解除合同。友好集团主张“一方当事人如欲提前终止合同，必须满足合同解除的条件”没有法律依据。友好集团主张的“极端情况”系根本违约行为，其称合同中的“特别异议”仅指“极端情况”没有依据。泰美公司提出的四项异议均可支持泰美公司作出合同期满不再顺延租期的决定。友好集团以泰美公司“异议不成立”“不正当竞争”为由，要求将《租赁合同》按其单方意愿顺延5年，不符合合同约定。3.友好集团以美美商场引入ZARA等品牌的相关文件，证明泰美公司“同意并确认《租赁合同》在10年期满后自动顺延至15年”缺乏事实依据。4.友好集团称“2018年12月31日后泰美公司正常收取租金，证明租赁期已自动顺延”缺乏依据。2018年12月31日双方《租赁合同》已经终止，从2019年1月1日起，友好集团占用经营美美商场属于非法占用。非法占用期间，友好集团参照《租赁合同》约定的租金标准，每季度自行将所谓的“租金”打入泰美公司账户系强迫交易行为。5.泰美公司于2018年上半年便向友好集团沟通协商商场移交事宜，保证无条件接受商场全部商户和员工。友好集团有充分的时间作好各项交接工作，维护联营商户和员工的利益，其关于“退还经营场所将对联营商户经营产生严重不利影响”的上诉理由不能成立。综上，请求依法驳回友好集团的上诉请求，维持原判。

泰美公司向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.确认双方签订的房屋《租赁合同》于2018年12月31日到期终止；2.友好集团向泰美公司移交位于乌鲁木齐市友好北路689号40988.51平方米的营业场所；3.友好集团赔偿泰美公司损失3亿元人民币；4.友好集团承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2008年10月15日，新疆昊泰实业公司（以下简称昊泰公司）作为甲方与乙方友好集团签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有产权的位于乌鲁木齐市友好北路589号友好步行街41056.06平米营业场所租赁给乙方，供乙方下属新疆友好（集团）股份有限公司美美友好分公司（暂定名，以工商登记为准）使用。第三条：租赁期限为10年 5年，自2009年1月1日起计算，10年期满后，如双方无特别异议，本合同自动顺延5年。15年期限届满，乙方如决定继续租赁，应在租赁期限届满三个月前通知甲方，甲乙双方在租赁期限届满前协商签订续租合同，乙方有优先租赁权。第十三条违约责任：乙方故意隐瞒当年销售额（误差超过5万元）或各楼层实际外租面积（误差超过2%)；乙方干预华镫商务管理顾问（上海）有限公司对租赁场所首层的招商和商场形象的管理，并造成实质性重大影响。第十八条合同的签署及生效：为了维持租赁场所作为高端百货商店的定位，本合同生效和履行须以乙方在整个租赁期内始终保持与华镫商务管理顾问（上海）有限公司的合作关系，租赁场所始终以“美美”冠名为前提。合同未尽事宜，经双方协商后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2009年11月3日，昊泰公司、泰美公司与友好集团签订《租赁合同〈补充协议〉》，主要内容为：“2009年4月，昊泰公司通过公司分立成立泰美公司，《租赁合同》中所约定的租赁房产全部划给泰美公司，泰美公司于2009年4月22日取得工商营业执照，相关房产过户手续于2009年8月27日办理完毕。一、泰美公司取代昊泰公司成为《租赁合同》出租方，出租方一切权利和义务由泰美公司享有和承担。二、租赁场所正确地址应为乌鲁木齐市友好北路689号；三、经测绘部门实际测量并经产权登记部门登记确认，租赁场所总建筑面积为40988.51平方米”。上述合同签订后，双方如约履行合同，昊泰公司向友好集团交付租赁场所，友好集团经营美美商场，向泰美公司交纳租赁费。

2017年11月，红山网、亚心网发布新闻，主要内容为：昊泰公司与华镫集团共同倾力打造美美二期商场项目，该项目是美美商场的延续，是集中型零售商业体，随后将逐步与周边相关产业（美美商场、卡乐士、爱家超市）进行全面性整合，形成大型商业体，完成大美美商圈概念。2018年至今，泰美公司在美美商场马路对面开办经营了美美二期商场。

2018年4月23日，昊泰公司向友好集团发出《关于租赁合同期满终止的函》，主要内容为：根据合同约定，首10年租期从2009年1月1日开始，至2018年12月31日结束；第二个五年租期为附条件租期，即只有在“双方无特别异议”的前提下方可开始第二个五年租期。鉴于泰美公司对《租赁合同》十年期满后继续履行持有特别异议，故决定不再执行第二个五年租期，现正式通知贵司，双方《租赁合同》履行至2018年12月31日正式终止。“终止函”说明了终止租赁合同的主要原因。

2018年6月1日，泰美公司再次向友好集团发出《关于尽快确定美美商场移交事宜的函》，要求双方尽快协商确定商场移交具体事宜。2018年11月29日，泰美公司向美美商场全体商户及员工发出一封公开信，称泰美公司与友好集团原《租赁合同》将于2018年12月31日终止，商场原商户在2019年1月1日后想留在商场继续经营的，泰美公司同意接收，员工和管理人员可续签劳动合同。

泰美公司发出上述函件后，友好集团于2018年发出《关于美美友好购物中心相关事宜的回函》，认为对合同顺延5年无任何异议，合同应履行至2023年12月31日。友好集团拒绝终止合同并移交商场。

2019年1月、4月、7月友好集团分别向泰美公司支付季度租金，泰美公司收款后开具了发票。目前美美商场仍由友好集团经营管理。

另查明，泰美公司以友好集团报送的营业额数据不实、给泰美公司造成租金损失为由，将友好集团诉至乌鲁木齐市中级人民法院，请求判令友好集团支付违约金，该案目前仍在审理中。

一审法院认为，本案的争议焦点为：《租赁合同》是否期满终止、合同是否应顺延5年、友好集团是否应向泰美公司移交租赁场所并赔偿损失。

一、关于合同租期的问题。根据《租赁合同》第三条之约定，“租赁期限为10年 5年，自2009年1月1日起计算，10年期满后，如双方无特别异议，本合同自动顺延5年”，表明双方签订的是定期租赁合同，合作期内的租赁期限分为10年与5年两个阶段，而不是将15年约定为一个完整租赁期限，该条款内容清晰明确，不存在约定不明的情形。从友好集团2018年向昊泰公司所作回函中称“双方无特别异议，合同自动顺延5年”的表述，也证明友好集团对于合同租期已满、剩余5年属顺延租期的理解不存在歧义，双方应严格按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，本案属于双方约定了终止期限的合同，该合同履行至2018年12月31日，10年租期届满，合同自动终止，除非双方无特别异议，合同方可自动顺延5年。友好集团认为合同租期为15年的意见不能成立。

二、关于租期应否顺延的问题。双方在《租赁合同》第三条中对合同自动顺延5年的条件作出了明确约定，即“双方无特别异议”。根据该条款字面涵义及通常理解来看，“双方无特别异议”应指合同双方均无异议的情形，而不包括其中一方或双方持有异议的情况。关于“特别异议”条款的含义，合同中未作明确约定。泰美公司以“友好集团隐瞒营业收入、未如实提交外租合同、友好集团大股东变更、美美品牌使用权利瑕疵”等为由，拒绝顺延合同租期，并非以对方违约为由提前解除未到期的合同，因此友好集团在履行租赁合同中是否存在上述违约行为、是否承担相应的违约责任，均不是本案审查的重点，亦不影响泰美公司对自动顺延合同持有“特别异议”。无论友好集团在履约中是否存在泰美公司所称的违约行为，案涉合同期满后自动顺延仍须以“双方无特别异议”为条件。泰美公司在终止合同的函件中已表明不再与友好集团合作的意愿，在租赁合同未约定禁止出租方与承租方同业竞争的情况下，泰美公司作为独立法人有权根据市场变化、企业发展方向自行选择和决定经营内容，其行为并不构成友好集团所称“清除对手的不正当竞争”。相反，双方因合同履行中营业额、外租合同的报送等问题产生争议，已另案诉至人民法院，表明双方继续合作的基础和意愿发生重大改变，这一事实足以构成泰美公司拒绝顺延合同的特别异议。友好集团作为一家长期经营百货商场的商事主体，对于签订10年 5年租赁合同的后果应当知晓，对于合同到期后如一方有异议则导致合同不能自动顺延的商业风险应当预见。合同10年期满后若一方持有异议、没有继续合作的意愿，《租赁合同》即告终止，不能自动顺延。友好集团认为合同终止影响其上市公司的股东利益，并可能影响社会稳定，要求以其单方无异议而顺延合同的理由不能成立。

三、关于移交商场及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，友好集团应自一审判决生效之日起三十日内向泰美公司移交租赁场所。泰美公司主张友好集团赔偿损失3亿元，包括接收招聘人员花费3000万元及品牌损失2.7亿元，但未能提交证据证实，且明确表示不申请司法鉴定和财务审计。本案诉讼期间，友好集团一直向泰美公司交纳租金，泰美公司未举证证明友好集团存在拖欠租金的行为，亦未能举证证实友好集团占有租赁场所给泰美公司造成其他损失的事实及损失数额，故泰美公司要求赔偿3亿元的诉讼请求因证据不足不能成立，该院依法不予支持。至于双方在合同履行中是否存在违约行为、是否给对方造成其他损失，泰美公司已针对营业额不实、外租合同产生的违约责任等事宜另案提起诉讼，双方其它争议亦不属本案审理范围，可另行解决。

综上，泰美公司关于确认租赁合同到期终止、判令友好集团向其移交租赁场所的请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、泰美公司与友好集团签订的《租赁合同》于2018年12月31日终止；二、友好集团自一审判决生效之日起三十日内向泰美公司移交位于乌鲁木齐市友好北路689号面积为40988.51平方米的营业场所；三、驳回泰美公司的其他诉讼请求。案件受理费1541800元由泰美公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。友好集团向本院提交如下证据：第一组，乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会出具的《关于新疆友好集团与新疆泰美公司租赁合同纠纷一案的情况说明》一份，意图证明案涉合同租期为15年；第二组，《租赁合同》五份、《商品联销协议书》三份、《联合销售合同》二份、《租赁同意书》一份、《协议书》一份，意图证明双方关于合同租期的本意是15年，泰美公司知悉友好集团签订外租合同；第三组，《审计报告》两份，意图证明其向泰美公司报送的销售额和数据真实；第四组，关于3500万元装修费支付事宜的《函》以及相应付款凭证、《租赁合同》《管理咨询合同》各一份、友好集团投入费用的相关付款凭证、财务凭证，意图证明友好集团前期为运营“美美项目”投入了巨大成本，泰美公司在亏损期间没有提出收回商场，其于2015年盈利时提出收回，违反诚信和公平原则。泰美公司对友好集团提交的证据进行质证后认为，第一组证据不属于新证据，乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会系友好集团的股东，与本案有利害关系，函件内容与客观事实不符；第二组证据中联营合同以及外租合同的真实性无法确认，友好集团与第三方签订的合同不能对抗案涉《租赁合同》，泰美公司向H＆M品牌商所作承诺系配合招商而为，友好集团对此亦出具反向承诺，双方无意改变原合同内容；第三组证据系友好集团常年聘用的会计师事务所出具，真实性无法确认；第四组证据真实性认可，但与本案无关。

泰美公司向本院提交了如下证据：第一组，《补充协议》两份、《乌鲁木齐友好美美购物中心项目提案》一份、友好集团向赵月娥等人出具的《函》三份，意图证明泰美公司对ZARA、H＆M品牌商的承诺仅系配合友好集团招商，无意建立新的租赁关系；第二组，《关于发票问题的声明》及中国邮政特快专递送达凭证，意图证明友好集团自行将占用商场期间的“租金”打入泰美公司账户，泰美公司为避免税务责任给友好集团补开“租金”发票，不构成对友好集团占用场地的认可。友好集团经质证认为，第一组证据《补充协议》不能推翻双方关于案涉《租赁合同》租期约定，友好集团每年均与上述三个自然人签订新的《租赁合同》，《函》的效力已被新的《租赁合同》替代；泰美公司在2018年12月31日之后仍收取租金并出具租金发票，对第二组证据的真实性、关联性以及证明目的均不予认可。

本院对双方当事人提交的证据认定如下：关于友好集团提交的第一组证据，乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会对案涉《租赁合同》租期的解读与合同约定不符，且其作为友好集团的股东，与本案有利害关系，对该份证据本院不予采信；关于第二组、第三组、第四组证据，友好集团与第三方签订的合同以及双方当事人对第三方所作的承诺、《审计报告》内容是否真实、友好集团经营商场前期投入等均与本案租期是否顺延的争议焦点无关，本院对上述证据不予采信。关于泰美公司提交的第一组证据，两份《补充协议》的约定内容，能够证明双方履行案涉《租赁合同》的意思表示，对上述证据本院予以采信；友好集团向第三方出具的函件与本案无关，本院不予采信。关于泰美公司提交的第二组证据，综合本案其他证据，《关于发票问题的声明》能够证明泰美公司于案涉《租赁合同》10年租期期满后收取友好集团房屋占用费以及出具发票的行为不构成其对合同10年租期期满后顺延租期的认同；邮政快递送达回执能够证明上述“声明”为友好集团接收，本院对该组证据予以采信。

一审判决查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《租赁合同》租赁期限应否自动顺延至15年；友好集团应否向泰美公司移交租赁场所。

案涉《租赁合同》第三条约定：“租赁期限为10年 5年，自2009年1月1日起计算，10年期满后，如双方无特别异议，本合同自动顺延5年……”根据上述约定，案涉《租赁合同》的租期分为10年和5年两个阶段，第一个租期期满后合同是否顺延取决于双方是否提出“特别异议”。因案涉《租赁合同》并未对“双方无特别异议”作出约定，应结合上述条款的字面涵义、行业交易习惯等综合判断。从条款的字面意思分析，“双方无特别异议”系指双方对继续第二个租期均无拒绝的意思表示，若一方拒绝顺延则合同在第一个租期期满后即应终止。其次，从行业交易习惯考察，租赁双方在签订《租赁合同》时基于对未来租金价格变动、房屋空置等不确定因素考虑，采用分段租期方式，在满足双方对租赁关系相对稳定性需求的同时，又赋予合同双方于阶段性租期期满后是否继续《租赁合同》的自主选择权，这种灵活的租期方式符合租赁市场的一般交易习惯。本案中，泰美公司基于市场变化、自身经营方向、双方合作基础等因素考虑，提出10年租期期满后终止合同，构成合同约定的“特别异议”，亦是其行使合同权利的体现，友好集团主张泰美公司不正当地阻止合同顺延条件成就，没有事实及法律依据。本案中泰美公司系因阶段性租期期满后选择终止合同，而非以对方违约为由解除合同，泰美公司所提异议理由是否成立并非“特别异议”的构成要件，亦非本案审查的重点。二审诉讼期间，友好集团主张构成“特别异议”的情形系指不能支付租金或者无法交付租赁物等“极端情况”。本院认为，不能支付租金或者无法交付租赁物等情形构成阻碍合同继续履行的根本违约，上述情形的法律后果应当适用合同的违约条款判断。在合同双方于合同违约条款之外另行约定“特别异议”的情形下，友好集团的上述主张不符合合同条款的文意解释及目的解释原则，缺乏事实依据，本院不予支持。友好集团虽主张案涉《租赁合同》为格式合同，但没有提交证据证明，本院亦不予支持。

泰美公司与友好集团沟通未果后提起本案之诉并于本案中处分其诉讼请求系依法行使诉讼权利，在案涉《租赁合同》并未约定竞业禁止的情况下，泰美公司收回世纪金花商场后选择自主经营并不违反合同约定以及法律规定，友好集团主张泰美公司恶意引发诉讼，打压竞争对手，没有事实及法律依据，本院不予支持。

根据案涉《租赁合同》第十五条有关“租赁期满或终止的场所返还”的约定，友好集团在合同终止后应依约向泰美公司交回租赁房屋，其于合同终止后继续占有租赁房屋构成违约，友好集团参照《租赁合同》约定的租金标准自行向泰美公司交付房屋占用费不构成《租赁合同》租期自动顺延的正当理由，对于其该项主张本院亦不予支持。

友好集团作为一家长期经营百货商场的商事主体，对于案涉《租赁合同》10年期满后如一方有异议则导致合同不能自动顺延的商业风险应当有所预见并应有所准备，案涉房屋出租方于案涉《租赁合同》10年租期届满前八个月已向其发出期满终止的函件，其以“退还经营场所将对联营商户产生不利影响”主张顺延案涉《租赁合同》的租期，没有事实与法律依据，本院不予支持。

综上，友好集团的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1541800元，由新疆友好（集团）股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨弘磊

审判员　　欧海燕

审判员　　胡　瑜

二〇二〇年十二月十一日

法官助理杨旺益

书记员闫若涵

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