上海苏亚医疗科技有限公司与重庆东方山水酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)渝民终1575号

上诉人（原审原告）：上海苏亚医疗科技有限公司，住所地上海市普陀区丹巴路99号A2座308室，统一社会信用代码91310000MA1G0AKLX1。

法定代表人：范传利，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何晨，国浩律师（南京）事务所律师。

上诉人（原审被告）：重庆东方山水酒店有限公司，住所地重庆市渝北区玉峰山镇新坪村，统一社会信用代码91500112771758493N。

法定代表人：王贞平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。

法定代表人：庄泽宝，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈晓露，女，该公司员工。

上诉人上海苏亚医疗科技有限公司（以下简称苏亚公司）因与上诉人重庆东方山水酒店有限公司（以下简称东方山水公司）、被上诉人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭,于2019年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人苏亚公司的委托诉讼代理人何晨，东方山水公司的委托诉讼代理人刘金山，被上诉人中原公司的委托诉讼代理人陈晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

苏亚公司上诉请求：1.变更一审判决第三项为“退还苏亚公司租金495万元，并赔偿资金占用损失（其中，445万元自2017年8月2日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日；50万元自9月22日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）”；2.撤销一审判决第四项；3.判令东方山水公司赔偿苏亚公司对整形美容医院的建设费用（包含设计、环评、消防、装修、安保、人员工资、社保、代缴个税等）14887193.88元；4.判令东方山水公司支付逾期交付租赁房屋的违约金200970元；5.由东方山水公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉医疗项目因为东方山水公司的原因没有最终通过消防验收和环评，导致订立合同的目的无法实现，东方山水公司应当赔偿苏亚公司的相应损失以及承担违约责任。1.根据国务院《医疗机构管理条例》第十六条规定“申请医疗机构执业登记，应当具备下列条件：（一）有设置医疗机构批准书；（二）符合医疗机构的基本标准；（三）有适合的名称、组织机构和场所；（四）有与其开展的业务相适应的经费、设施、设备和专业卫生技术人员；等等”；卫生部卫办发[2006]16号文《医疗机构基础设施消防安全规范》，第十二条明确规定“医疗机构建筑物必须设置室内、室外消火栓给水系统。室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置。”申请单位持有设置医疗机构批准书只是申请医疗机构执业许可证的条件之一，还必须满足场所、设施设备等等各项要求。2018年5月22日，重庆市江北区公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》中不同意该装修工程消防设计，主要系因为东方山水公司未提供案涉物业的相关建设图纸，导致消防设计审核未通过。2018年7月23日重庆市江北区公安消防支队出具的《行政处罚决定书》明确指出案涉物业消防管网年久失修致使消防用水水压严重不足，租赁房屋存在严重的消防安全隐患。苏亚公司多次要求东方山水公司履行维修义务，东方山水公司并未履行。因此，苏亚公司一直无法通过消防验收的主要原因是消防用水的问题，而且案涉房屋的消防管道与华新村360号小区是整体相连的，维修和更换的代价巨大，因此该问题是不能够以修复的方式解决。根据公安部的《建设工程消防监督管理规定》，没有通过消防审核不能进行相应的建筑施工。因此，东方山水公司交付的房屋存在极为严重的瑕疵，导致了苏亚公司建设经营美容医院的合同目的彻底不能实现。因此，东方山水公司应承担苏亚公司对整形美容医院的建设费用。2.《环境影响报告表》审核的专家意见第四条第3点里明确要求核实幼儿园的搬迁进度，也就是说负责环评审核的专家书面明确，因报送单位承诺幼儿园将尽快搬迁，在此情况下才出具的环评通过的意见，所以环评结论虽是简单的批准建设，但实质上属于附条件的通过。而案涉医疗项目所涉附近幼儿园的搬迁，时至今日未能实现。由此可见，幼儿园的搬迁问题直接影响到苏亚公司的项目能不能最终实质通过环境评审，直接关系苏亚公司的合同目的能不能实现。二、一审法院对返还租金的判决有误，东方山水公司应当返还苏亚公司全部的已付租金，并赔偿占用资金的损失以及按照合同约定承担违约责任。苏亚公司解除与东方山水公司之间的《房屋租赁合约》是因东方山水公司违约所致，苏亚公司是行使了合法的解除权。苏亚公司支付了495万元的租金，但最终并无法使用案涉房屋，合同目的无法实现，所以495万元已经支付的租金及相应的资金占用费即属于苏亚公司的损失。在东方山水公司违约致使合同解除后，应由其承担全部的赔偿责任。同时，根据《房屋租赁合约》第九条第五款的约定，东方山水公司逾期交付租赁房屋，每逾期一天应当支付苏亚公司已交费用总额万分之二的违约金，故东方山水公司应当支付逾期交付租赁房屋的违约金200970元。

东方山水公司答辩请求驳回苏亚公司的上诉请求。事实及理由：1.关于房屋消防的问题。在双方交接房屋的清单时苏亚公司并未提出房屋消防有问题，而是在苏亚公司要装修美容院而拆除房屋的设施设备之后才提出消防的问题，所以不能认定是东方山水公司的消防问题。事实上苏亚公司应该重新申请消防设计并进行审批验收，2017年12月的消防设计已经通过了重庆市江北区公安消防支队的批准，苏亚公司也进行了消防的施工，所以苏亚公司的施工进程还未申请验收，并不能证明其消防验收未通过这一问题，是苏亚公司自身原因终止了施工而不是东方山水公司的消防问题导致的终止。苏亚公司声称的消防没有水等问题，没有证据来佐证，即便确实存在该问题，苏亚公司也没有证据证明没有办法对该问题进行整改，并且也没有证据证明苏亚公司向东方山水公司提出过协助解决该问题。2.环评的问题。苏亚公司的环评批复是已经批复了的，并且不是附条件的通过，其批复与幼儿园的搬迁进度并无关系。为此，苏亚公司没有单方解除的权利，其关于赔偿损失的上诉请求不能得到支持。3.本案合同解除是苏亚公司单方违约违法解除，因此要求返还租金不符合法律规定。

中原公司陈述其答辩意见与东方山水公司一致。

东方山水公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.由苏亚公司承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认为东方山水公司应从实际交付房屋之日起计收租金，应返还租金1064516元不符合法律规定与合同约定。苏亚公司支付的495万元是2017年5月16日至2018年5月15日期间的租金，这是双方当事人在2017年5月12日签订的《房屋租赁合约》中明确约定的。该金额已考虑到苏亚公司有可能会晚几个月使用房屋，扣除了3个月免租期的租金，即从2017年8月12日起算租金。虽然房屋是之后交付，但这是苏亚公司要求的，是苏亚公司对自己权利的处分行为，并不能因此免收租金。同时根据合同约定，2018年5月1日，苏亚公司应支付2018年5月16日至2018年11月15日期间的租金247.5万元，但苏亚公司拒不交付，早已违约。东方山水公司多次催收，苏亚公司不仅不按约支付，反而于2018年10月发函违约解除租赁合约。东方山水公司接函后已回函要求苏亚公司按约承担违约责任并赔偿损失,交回房屋，但苏亚公司置之不理。因此，本案系由于苏亚公司违约造成的合同解除，理应承担赔偿损失等责任。东方山水公司没有多收租赁期内租金，不应返还。2.一审判决认为东方山水公司应返还履约保证金150万元不符合法律规定与合同约定。根据合同约定，东方山水公司在苏亚公司开业后15个工作日退还保证金50万元，租赁期满，苏亚公司结清该物业应由其承担的相关费用且在该物业内相关设施无损坏情况下一周内，退还保证金100万元。同时，如苏亚公司违约，东方山水公司可扣除部分或全部保证金抵付。本案中，苏亚公司违约行为明显，按照约定，东方山水公司可抵扣保证金，因此，东方山水公司不应返还履约保证金150万元。

针对东方山水公司的上诉，苏亚公司答辩：1.租金的起算时点不应该从2017年8月12日起算。苏亚公司认为所有租金均为苏亚公司合同目的无法实现所产生的损失，全部应予返还。如只考虑具体的起算时点，一审判决认定的时间是正确的。合同中虽然约定租赁期从2017年5月16日开始，但案涉房屋于2017年12月14日才实际交付，这是双方均予以认可的，加上3个月的周期，正好是一审判决认定的2018年3月14日起算。2.苏亚公司未在2018年5月1日缴纳第二期租金，一是认为实际交房时间为2017年12月，二是因为消防水的问题，苏亚公司系行使不安抗辩权，所以苏亚公司并无违约行为，在合同解除后150万元的保证金也应当予以退还。

针对东方山水公司的上诉，中原公司陈述，请法院依法裁判。

苏亚公司向一审法院起诉请求：1.判令东方山水公司返还苏亚公司已付履约保证金150万元，并赔偿资金占用损失(自2017年7月27日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日，暂计算至2018年10月23日为90250元)；2.判令东方山水公司返还苏亚公司已付租金495万元，并赔偿资金占用损失(其中，445万元自2017年8月2日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日；50万元自9月22日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日，暂计算至2018年10月23日为264218元和26322元)；3.判令东方山水公司赔偿苏亚公司对整形美容医院的建设费用(包含设计、环评、消防、装修、安保、人员工资、社保、代缴个税等)14509074.62元；4.判令东方山水公司支付逾期交付租赁房屋的违约金200970元；5.判令东方山水公司、中原公司承担本案全部诉讼费用。在一审审理过程中，苏亚公司增加一项诉讼请求，请求依法确认苏亚公司与东方山水公司、中原公司签订的《房屋租赁合约》已于2018年10月15日解除。

一审法院经审理查明：2013年7月16日，东宏实业（重庆）有限公司作为甲方（出租方）与东方山水公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，东宏实业（重庆）有限公司将其所有的坐落于重庆市江北区华新村360号附1号银星集团大楼，建筑面积9123.35平方米房屋整体出租给东方山水公司，租期20年。并签订《补充协议》约定，根据双方于2013年7月16日签订的《租赁合同》第三条第3.3条约定，合同期内东方山水公司对租赁房屋具有转租权利、现双方予以补充确认，在后续东方山水公司转租过程中，不再就具体转租事宜另行征得东宏实业（重庆）有限公司书面同意函，即视为合同期内，东方山水公司的任何转租行为，东宏实业（重庆）有限公司均予以认可。

2017年5月12日，以东方山水公司作为出租方（甲方）、苏亚公司作为承租方（乙方）、中原公司作为经纪方（丙方）签订了《房屋租赁合约》，约定甲方同意将坐落于重庆市江北区华新村360号附1号，建筑面积:9123.35平方米，房屋所有权人:东宏实业(重庆)有限公司，房屋所有权证号(购房合同编号)为103房地证证209字第32458号，土地使用权证编号:JB4-11-2-1的物业(以下筒称该物业)出租给乙方，该物业已抵押给银行，已告知乙方。该物业用途：拟建立整形美容医院。二、租赁期：1)租赁期180月，从2017年5月16日起至2032年5月15日。2)房屋交付:甲方向乙方交付租赁房屋时，双方需共同签署《租赁房屋及设施、设备交接清单》，该清单作为合同附件。租赁合同终止后乙方返还租赁房屋时甲方将此据作为验收依据，第二条约定的房屋附属设施，至迟与租赁房屋同时交付给乙方;逾期交付的，乙方有权按照未交付部分的使用费市场价格以及未交付时间，从应付租金中扣除相应费用。3)免租期:共9个月，分三年免完。第一年有3个月免租期，第二年和第三年分别是前半年1.5个月免租期，后半年1.5个月免租期。免租期内，乙方自行支付实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、电、公摊等费用。三、租金标准：1)租金：起始每月租金为伍拾伍万元整。第一期租金肆佰玖拾伍万元整(已扣除免租期)。2)租金支付方式:第一年租金以年付方式交付甲方;第二年开始租金以每6个月一期之方式交付甲方以转账方式交付租金，甲方应在乙方付款日期前开具正规发票给乙方。3)租金支付时间:首次租金于拿到所有手续后一周内或2017年7月5日前(以先到的日期为准)支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天且收到甲方的正规发票后交付甲方，甲方逾期交付发票的，乙方有权顺延支付租金。4）租金递增方式：每三年递增10%（租金标准如下）：第1年2017年5月16日至2018年5月15日，月租金550000元，年租金4950000元（已扣除免租期)，第2年……。6）含免租期的三年里租金支付时间：2017年7月5日或拿到所有手续证件后一周内，金额495万元(含50万元定金)，租金时效2017年5月16日-2018年5月15日。四、定金：1)乙方须于2017年5月19日前甲方支付定金伍拾万元整，乙方负责保管定金收据。2)甲、乙双方同意从2017年5月16日起至2017年7月5日为乙方在该租赁物业从事医疗行业办理相关营业执照。在此期间证件因乙方原因无法办理的，甲方需退还乙方所交纳的定金250000元。如在此期问，甲方单方终止协议，乙方有权要求甲方双倍返还定金，如乙方单方终止协议，甲方收取的定金不予退还。3)该定金在合同生效时，作为第一期租金抵扣。五、履约保证金：1)乙方须于支付首期租金时一并向甲方支付履约保证金壹佰伍拾万元整，甲方在收到保证金后开具收据给乙方。甲方在乙方开业后15个工作日内退还乙方履约保证金伍拾万元整；租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内相关设施无损坏情况下一周内(自然损耗除外)，合同履约保证金由甲方退还给乙方壹佰万元整（不计利息）。2)乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部履约保证金抵付。若履约保证金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足，并补足履约保证金。六、甲、乙双方的权利义务:……7)甲方承诺配合乙方办理相关医疗机构许可手续;甲方负责幼儿园的搬迁工作(2017年8月10日前)。8)甲方承诺配合乙方办理消防、环评手续，使乙方达到相关规定和要求。八、租赁房屋维修与使用：1)租赁期内，租赁房屋如出现房屋本身质量问题或水、电问题，甲方须及进行修复至符合房屋安全使用标准。甲方未及时履行此等维修义务而给乙方造成的损失，甲方应予赔偿;因此使乙方不能正常使用房屋超过30日、或房屋质量问题无法维修恢复正常使用状态的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。九、违约责任及免责条件：1)双方提前终止合同应提前三个月书面通知对方并得到对方的同意，如甲方违反，则应退还乙方未履行期间的租金和保证金，并承担相当于六个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当补足。如乙方违反，甲方应扣除乙方六个月的租金作为违约金，履约保证金抵扣违约金，若在5年内乙方单方面解除合同的，乙方需赔偿甲方经评估机构评估后的装修损失(最高600万)，若在5年内甲方单方面解除合同的，甲方需赔偿乙方装修损失。5)甲方逾期交付租赁房屋，每逾一天应当支付乙方已交费用总额万分之二的违约金，超过一个月(不可抗力因素除外)或因甲方原因或产权人行使抵押权导致乙方无法正常使用租赁房屋超过30日，乙方有权解除合同，甲方应当赔偿乙方相当于6个月的租金作为违约金，不足以弥补乙方损失的，应当补足等条款。

为此，苏亚公司设立了重庆苏亚医疗美容医院有限公司负责整形美容医院建立的具体事宜。

合同签订后，苏亚公司于2017年5月向东方山水公司支付了定金500000元，于2017年7月28日向东方山水公司支付了履约保证金1500000元，于2017年8月2日向东方山水公司支付了房屋租金4450000元。

2017年9月20日，苏亚公司向重庆银星智业（集团）有限公司、东方山水公司发送《关于物业入住通知的函》，载明：“我司就筹建重庆苏亚医疗美容医院与政府监管部门充分沟通，进展顺利。预计于2017年11月1日启动拆除装饰工作，依据合同条款的约定，请贵司配合办理装饰施工项目许可相关材料并尽快进行物业交接工作。”2017年10月25日，重庆银星智业（集团）有限公司给苏亚公司回函，载明：“《关于物业入住通知的函》我司于2017年10月16日已收悉，根据贵我双方于2017年5月12日签署的《房屋租赁合约》约定，贵方完善医疗相关手续后我司交付房屋，我司可将房屋提前交付，并视为贵司已取得医院开业资质并同意贵司在我司未搬离前，在不影响我司办公的前提下开始内部装修拆除工程。《房屋租赁合约》第九条第1条约定乙方在5年内单方解除合同的，乙方需赔偿甲方经评估机构评估后的装修损失，我司内部装修金额为3891394.16元，因贵司即将对所租赁房屋进行拆除工程，故请贵司予以确认该装修金额。”2017年11月13日，苏亚公司回函重庆银星智业（集团）有限公司，载明：“贵司2017年10月25日的函关于物业交付意见和《房屋租赁合同》中第九项第1条约定乙方在5年内单方解除合同装修赔偿金额，我司于2017年11月2日已收悉。我司对该物业装饰金额估值为2232857.45元。”

2017年11月2日，东方山水公司与苏亚公司开始进行了物业交接，直至2017年12月14日，东方山水公司、苏亚公司、重庆富恒物业管理有限公司三方签订了《租赁物业移交清单》，至此房屋及相关设施设备交付完毕。

2017年12月25日，重庆市江北区公安消防支队向重庆苏亚医疗美容医院有限公司出具江公消审字【2017】第0178号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“一、同意该装修工程消防设计，请按照审核批准的消防设计文件进行施工。二、经此次审核的装修工程消防设计如需变更，应当重新报送我支队审核。……四、装修工程不应影响原有消防设施设备的正常使用。”2018年5月22日，重庆市江北区公安消防支队再次向重庆苏亚医疗美容医院有限公司出具江消公审字【2018】第0062号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“我支队对你单位报送的重庆苏亚医疗美容医院装修调整工程消防设计文件，依法进行了审核，意见如下：一、不同意该装修工程消防设计，主要存在以下问题：1.未提供每层楼的面积，设计深度不够，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第一款第三项规定；2.未提供所在建筑的原始平面图，设计深度不够，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第一款第三项规定；3.未提供所在建筑的高度，设计深度不够，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第一款第三项规定；4.未提供最不利房间到安全出口的距离，设计深度不够，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第一款第三项规定。二、以上问题修改后，该装修工程消防设计文件应重新报送我支队审核。未经审核合格，不得施工。”

2018年7月23日，重庆市江北区公安消防支队对重庆富恒物业管理有限公司作出江公(消)行罚决字【2018】0321号《行政处罚决定书》，载明：“对位于重庆市江北区华新村360号重庆富恒物业管理有限公司管理的东方家园小区检查时，发现该小区1.火灾自动报警系统部分故障；2.室内消火栓压力不足；3.室外消火栓压力不足，消防设施器材未保持完好有效。随后发出《责令限期改正通知书》，责令该单位于2019年4月11日前采取措施予以整改。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，现决定给予重庆富恒管理有限公司罚款人民币壹万元整的处罚。”

2017年11月17日，重庆市江北区卫生和计划生育委员会出具江北卫发【2017】431号批复和江卫医准字【2017】37号设置医疗机构批准书，同意设置重庆苏亚医疗美容医院。请严格按照有关规定办理相关手续，在2年有效期内完成设置。

2018年3月14日，重庆市江北区环境保护局主持召开了《重庆苏亚医疗美容医院有限公司重庆苏亚医疗美容医院项目环境影响报告表》技术评审会，出具《重庆苏亚医疗美容医院有限公司重庆苏亚医疗美容医院项目环境影响报告表技术评审会专家组意见》，载明：“一、工程概况……。二、从环境保护角度分析，重庆苏亚医疗美容医院项目建设可行。三、报告表编制较为规范，评价标准准确定当，工程概况介绍总体清楚，工程分析符合项目特点，提出的环境保护措施总体可行，经补充修改后上报环境保护行政主管部门审批。四、……3.明确唐家桥污水处理厂恶臭废气排气口及幼儿园等与项目的位置关系，进一步明确项目选址合理性分析；核实幼儿园搬迁进度，细化项目对幼儿园影响分析，完善唐家桥污水处理厂等外环境对项目的影响。5.根据上述修改内容，完善环境管理及监测计划、项目竣工环保验收表，完善审批信息表；补附规划图。”

2018年5月8日，重庆市江北区环境保护局向重庆苏亚医疗美容医院有限公司出具渝（江北）环准【2018】015号《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》，载明：“根据你单位委托重庆港力环保股份有限公司编制的《重庆苏亚医疗美容医院有限公司重庆苏亚医疗美容医院项目环境影响报告表（报批版）》、环评文件技术审查会专家组意见以及本项目环评行政许可公示期反馈情况，同意《报告表》结论。从环境保护角度，批准该项目在重庆市江北华新村360号附1号（独栋6层商业楼）建设……。”

2018年10月12日，苏亚公司向东方山水公司、中原公司寄送了《解除通知函》,载明：“东方公司多次违反租赁合同约定，具体违约行为及违约责任包括:1.租赁房屋的消防管网年久失修致使消防用水水压严重不足，租赁房屋存在严重的消防安全隐患而无法通过消防验收，虽经我司多次要求履行维修义务，但东方公司并未履行，致使我司无法正常使用租赁房屋已达数月。根据租赁合同第八条第一款约定，我司有权解除租赁合同，并要求东方公司赔偿损失；2.我司因无法通过消防验收而无法申请办理医疗机构许可手续。根据《房屋租赁合约》第十一条第1)款的约定，我司有权解除租赁合同;3.东方公司应于2017年5月16日前将租赁房屋交付给我司，但东方公司直到2017年12月4日才完成交付，迟延交付达203日。根据租赁合同第九条第5)款的约定，东方公司逾期交付租赁房屋，每逾期一天应当支付我司已交费用总额万分之二的违约金，故东方公司应当按此约定支付相应逾期交付租赁房屋的违约金;4.根据租赁合同第六条第7)款的约定，东方公司承诺于2017年8月10日前完成租赁房屋旁的幼儿园搬迁工作，但该幼儿园至今也未进行搬迁。东方公司的上述违约行为已经严重违反了租赁合同的约定，且已经致使我司订立租赁合同的目的无法实现，并给我司造成了严重损失。因此，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定及租赁合同的相关约定，我司决定解除与贵方签订的租赁合同，租赁合同自本函到达贵方时解除。请东方公司在收到本函后立即与我司协商处理租赁房屋交接及违约金、违约导致的损失赔偿等后续相关事宜。若未及时处理，产生的所有法律后果由贵方承担。特此函告。”东方山水公司于2018年10月14日签收该函件，中原公司于2018年10月15日签收该函件。

2018年10月17日，东方山水公司向苏宁环球股份有限公司、苏宁环球集团（上海）股权投资有限公司、苏亚公司、重庆苏亚医疗美容医院有限公司寄送了《回函》，载明：贵司于2018年10月12日来函“解除《房屋租赁林合约》通知函”已于2018年10月15日收悉。就贵司来函所提及我司违约问题，我司回复如下：1.消防：贵司来函所述不实。2.医疗机构许可：贵司来函所述不实。3.交房：贵司来函所述不实。4.幼儿园：贵司来函所述不影响合同目的的实现。综上，贵司建立医疗美容医院的合同目的不存在无法实现的情况，现贵司来函中提出单方面违约解除租赁合同，我司已知晓，根据合同约定，请贵司于2018年10月30日内完成以下内容：1.合同第三条第三款约定首期租金支付时间为2017年7月5日前，实际支付时间为2017年8月2日，根据合同第九条第3款约定，贵司需支付我司应付租金的每天万分之二作为违约金，即445万×0.0002%/天×28天=24920元；2.合同第九条第一款约定，乙方单方面解除合同的，需支付甲方六个月的租金作为违约金，履约保证金抵扣违约金，若在5年内乙方单方面解除合同的，乙方需赔偿甲方装修损失（最高600万），即贵司需支付我司违约金55万/月×6个月-150万=180万，装修损失3891394.16元，小计5691394.16元；3.截止至我司收到贵司“解除《房屋租赁合约》通知函”，即截止至2018年10月15日，贵司累计欠我司房租152天，房租小计2748493.15元；根据合同第三条第六款约定贵司应于2018年5月1日前支付2018.5.16-2018.11.15租金247.5万元，贵司已于2018年4月26日签收我司提供的租赁发票，根据合同第九条第3款约定，贵司需支付我司应付租金的每天万分之二作为违约金，即247.5万×0.0002%/天×152天=75240元，小计2823733.15元；4.贵司需承担现有装修拆除费用200万元，我司拆除后，凭相关票据多退少补；5.贵司所欠物业公司物管费、垫付水电费，截止至2018年10月，累计拖欠10个月，合计298508.57元；请贵司于2018年10月30日内支付我司10540047.31元，支付物业公司298508.57元，并于2018年10月30日内与我司完成房屋交接工作，若未及时处理，我司将收回该房屋，房屋内贵司物品视为无主，并补足房屋租金至实际交还我司之日止，且所产生的所有法律后果由贵司承担。2018年10月19日，苏亚公司收到该函件。

另查明，案涉房屋坐落原门牌号为江北区华新村350号，东宏实业（重庆）有限公司以东方家园B区E栋工程为名申报消防验收，2005年11月4日，重庆市公安局消防局向该司出具【2005】渝公消（建验）字第005772号《建筑工程消防验收的意见书》，判定该工程消防验收合格。2014年9月24日，案涉房屋作为银星集团办公室装修工程通过消防验收。

还查明，幼儿园至今尚未搬迁，东方山水公司在庭审中陈述幼儿园属于其无法控制的事情。

再查明，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民初999号民事判决，判令哈尔滨银行股份有限公司重庆分行有权在上述第一至四项债权范围内对东宏实业（重庆）有限公司所有的位于重庆市华新村360号附1号（产权证号为103房地证2009字第32458号）的房产享有优先受偿权。

审理中，苏亚公司、东方山水公司、中原公司认可案涉房屋租赁合同已经解除，解除时间为2018年10月15日，并认可解除合同的原因由法院评判或者另诉解决。

一审审理中，苏亚公司向一审法院举示了重庆苏亚医院装修、建设费用合同明细，拟证明其为建设整形美容医院，合计产生相关费用14509074.62元，东方山水公司、中原公司对其真实性不予认可，亦不认可其证明目的。苏亚公司审理中认为上述证据足以证明其损失，明确表示无需再行鉴定。后苏亚公司又于本案庭审辩论终结后向一审法院递交了鉴定申请书，申请对苏亚公司建设整形美容医院的费用进行鉴定，一审法院不再予以准许。一审法院认为，仅仅依据苏亚公司举示的合同和发票不能充分证明苏亚公司因建设重庆苏亚整形美容医院产生的损失金额，不予采信。苏亚公司还向一审法院申请对案涉房屋与《行政处罚决定书》载明的东方家园小区是否共用同一套消防管网进行调查取证，一审法院认为，该取证事项与本案无关，不予准许。东方山水公司向一审法院提交《关于重庆苏亚医疗美容医院项目暂停施工的通知甲、乙双方会议纪要》复印件，拟证明苏亚公司系因自身原因不再履行合同，苏亚公司对该证据真实性不予认可，因该证据系复印件，一审法院不予采信。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合约》是否已经解除，解除的具体时间；二、东方山水公司是否应承担导致合同解除的违约责任；三、东方山水公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，是否应承担相应的违约责任；四、东方山水公司是否应向苏亚公司返还履约保证金和已付租金。

一、关于案涉《房屋租赁合约》是否已经解除及解除的具体时间。本案审理过程中，各方当事人均认可案涉《房屋租赁合约》已经解除，解除的具体时间为2018年10月15日，该院予以确认。

二、关于东方山水公司是否应承担导致合同解除的违约责任。本案中，苏亚公司认为东方山水公司存在如下违约行为，最终导致合同解除：1.东方山水公司未履行消防维修义务导致消防管网用水水压不足，妨碍苏亚公司对租赁房屋的使用，且无法通过消防审核及验收；2.东方山水公司未履行幼儿园搬迁的义务，将导致整形美容医院的环评被撤销，无法实现合同目的。针对上述问题，评述如下：

关于消防管网的问题。首先，案涉房屋于2005年11月4日经消防验收合格，就案涉房屋的办公装修工程于2014年9月24日经消防验收合格。苏亚公司承租案涉房屋用于开办整形美容医院，需对案涉房屋重新进行装修改造，并重新就消防问题报相关部门审核通过。2017年12月25日，重庆市江北区公安消防支队审核通过重庆苏亚医疗美容医院有限公司的装修工程消防设计。2018年5月22日，因设计深度不够，重庆苏亚医疗美容医院有限公司装修调整工程消防设计文件未通过公安消防部门消防设计审核。故从上述消防报批及审核的情况看，苏亚公司未通过消防设计审核系因其装修调整的工程消防设计深度不够造成，并非因消防管网用水水压不足等消防设施损坏造成。其次，苏亚公司未举示充分证据证明东方山水公司提供的租赁物存在无法修复的消防设施设备缺陷及瑕疵，苏亚公司也从未要求东方山水公司或者物业公司对消防设施设备进行维修维护，接房时也未对消防设施设备提出异议。故苏亚公司以消防管网用水水压不足等消防设施设备存在缺陷，东方山水公司未履行维修义务为由主张解除合同，于法无据，该院不予支持。

关于幼儿园搬迁的问题。双方合同约定了由东方山水公司负责幼儿园的搬迁工作，但幼儿园至今尚未搬迁，东方山水公司未履行合同约定的义务，违反了合同的约定。但从本案查明的情况看，2018年5月8日，重庆苏亚医疗美容医院项目已经取得了《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》，虽然专家评审意见中载明需核实幼儿园搬迁进度，但没有证据表明因幼儿园搬迁问题必然会导致该项目环境影响评价文件被撤销。故苏亚公司以幼儿园尚未搬迁将导致环评被撤销，致使合同目的无法实现为由，主张解除合同，于法无据，该院不予支持。

综上，东方山水公司虽然存在违约行为，但其违约行为尚不足以致使合同目的无法实现，进而导致合同解除，故东方山水公司不应承担导致合同解除的违约责任即赔偿苏亚公司因合同解除造成的相关损失。

三、关于东方山水公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，是否应承担相应的违约责任。首先，本案中，案涉《房屋租赁合约》中没有约定房屋交付的具体时间，但约定了（甲方）东方山水公司向（乙方）苏亚公司交付租赁房屋时，双方需共同签署《租赁房屋及设施、设备交接清单》，该清单作为合同附件。双方合同终止后乙方返还租赁房屋时甲方将此据作为验收依据，房屋附属设施，至迟与租赁房屋同时交付给乙方。其次，苏亚公司向重庆银星智业（集团）有限公司、东方山水公司发函要求于2017年11月启动物业交接工作，重庆银星智业（集团）有限公司回函苏亚公司，载明交付时间为苏亚公司完善医疗相关手续后，苏亚公司收到后，回函未对此表示异议，双方还对案涉房屋的原有装修价值进行了磋商。最后，双方于2017年11月2日开始进行物业交接，并于2017年12月14日签订了《租赁物业移交清单》。结合合同条款的约定及双方的履约情况，一审法院认为可以确定双方约定的房屋交付时间应为双方共同签署《租赁房屋及设施、设备交接清单》的时间，而非合同约定的租期起始时间。东方山水公司实际完成交付房屋的时间为2017年12月14日，该交付时间经双方同意并认可，东方山水公司不存在逾期交付房屋的情形，不应承担逾期交付房屋的违约责任，苏亚公司的此项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。

四、关于东方山水公司是否应向苏亚公司返还履约保证金和已付租金的问题。东方山水公司、苏亚公司、中原公司在本案审理过程中均确认合同已于2018年10月15日解除。合同解除后，东方山水公司认为系苏亚公司违约解除，不应返还履约保证金，但东方山水公司自身存在未履行搬迁幼儿园的违约行为，且其举示的证据不足以证明苏亚公司存在欠交租金及其他费用的行为，故按照协议约定，东方山水公司应向苏亚公司返还履约保证金。

关于租金的问题。东方山水公司向苏亚公司交付案涉租赁房屋的时间为2017年12月14日，应从该时间点起算租金，协议约定了第一年有3个月的免租期，因此至合同解除之时，苏亚公司应交纳租金的租赁期间应为自2018年3月14日至2018年10月13日，即租金金额为550000元/月×7个月 550000元/月÷31天×2天=3885484元，苏亚公司已向东方山水公司支付了租金4950000元，故东方山水公司实际应向苏亚公司退还租金1064516元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、苏亚公司与东方山水公司、中原公司于2017年5月12日签订的《房屋租赁合约》已于2018年10月15日解除；二、由东方山水公司于本判决生效后十五日内返还苏亚公司履约保证金1500000元；三、由东方山水公司于本判决生效后十五日内退还苏亚公司租金1064516元；四、驳回苏亚公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149504.17元，诉讼保全费5000元，合计154504.17元，由苏亚公司负担136109.87元，由东方山水公司负担18394.30元。

双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为1.东方山水公司是否应承担合同解除的违约责任并赔偿苏亚公司的损失？2.双方的租金应从何时起算？3.东方上水公司是否应向苏亚公司返还履约保证金？

关于合同解除问题，苏亚公司上诉认为案涉医疗项目因为东方山水公司的原因没有最终通过消防验收和环评，导致订立合同的目的无法实现，东方山水公司应当赔偿苏亚公司的相应损失以及承担违约责任。首先，根据一审查明的事实，案涉租赁房屋在2005年11月已经消防验收合格，2014年9月，东方山水公司交付的租赁房屋作为案外人办公室装修工程通过了消防验收。说明租赁房屋的消防是合格的。本案中，苏亚公司在2017年12月25日取得重庆市江北区公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书载明“同意该装修工程消防设计，请按照审核批准的消防设计文件进行施工”，并载明“此次审核的装修工程消防设计如需变更，应当重新报我支队审核”。说明苏亚公司的装修工程消防设计已取得了有关部门的批准。2018年5月22日，重庆市江北区公安消防支队对苏亚公司的装修调整工程不予审核通过，针对是调整工程，且未批准的原因也是设计深度不够等问题，不能归责于东方山水公司。另外，2018年7月23日重庆市江北区公安消防支队对重庆富恒物业管理有限公司作出的《行政处罚决定书》，要求该公司整改的项目与苏亚公司的设计深度等并无直接关系，不能据此说明系东方山水公司的原因导致苏亚公司的装修调整工程消防设计未通过。其次，重庆市江北区环境保护局于2018年3月14日出具《重庆苏亚医疗美容医院有限公司重庆苏亚医疗美容医院项目环境影响报告表技术评审会专家组意见》，该意见载明：从环境保护角度分析，重庆苏亚医疗美容医院项目可行。虽然该意见要求明确幼儿园与项目的位置关系，核实幼儿园搬迁进度，细化项目对幼儿园影响分析。但同年5月8日，该局出具渝（江北）环准【2018】015号《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》，从环境保护角度，批准该项目在重庆市江北华新村360号附1号（独栋6层商业楼）建设。说明虽然幼儿园未搬迁，环评专家组也要求细化项目对幼儿园影响分析，但苏亚公司的项目环评已通过。故幼儿园的搬迁问题并未影响项目的环评。因此，虽然东方山水公司未按合同约定如期搬迁幼儿园，但该违约行为并不导致苏亚公司的合同目的无法实现，东方山水公司不应就此向苏亚公司承担违约责任并赔偿损失。苏亚公司的该项上诉请求无证据证明，本院不予支持。

关于租金问题。如前所述，东方山水公司未按合同约定搬迁幼儿园并不导致苏亚公司合同目的不能实现，故苏亚公司应按合同约定向东方山水公司支付租金。虽然双方合同约定首期租金时效为2017年5月16日-2018年5月15日，但双方并未约定具体交付租赁房屋日期，只约定了交付房屋时要共同签署《租赁房屋及设施、设备交接清单》。故一审法院以双方共同签署交接清单的日期为租金起算日期，扣除免租期后计算应付租金并无不当。因此，苏亚公司关于不应支付租金的理由本院不予支持。同理，东方山水公司认为应从2017年5月16日起算租金的上诉理由本院也不予支持。

关于履约保证金问题。因双方当事人在一审审理过程中共同确认本案租赁合同已于2018年10月15日解除，故如苏亚公司无合同约定的不予退还履约保证金的行为，东方山水公司均应退还履约保证金。因东方山水公司所举证据不能证明苏亚公司存在欠缴证据及其他费用的行为，一审法院认定东方山水公司应向苏亚公司退还150万元履约保证金并无不当。

综上所述，苏亚公司和东方山水公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费149504.17元，由上海苏亚医疗科技有限公司负担122188.04元，重庆东方山水酒店有限公司负担27316.13元。

本判决为终审判决。

审判长　　田晓梅

审判员　　徐　宾

审判员　　周　倩

二〇二〇年十二月二十九日

书记员　　陈**平

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