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陈逞章董家宝商品房销售合同纠纷二审民事判决书

2021-05-22 21:44发布

福建省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)闽民终2号

上诉人(原审原告、反诉被告):陈逞章,男,1955年10月4日出生,汉族,住福建省福州市台江区。

上诉人(原审原告、反诉被告):董家宝,男,1952年6月6日出生,汉族,住福建省连江县。

上诉人(原审原告、反诉被告):倪周远,男,1953年12月25日出生,汉族,住福建省连江县。

上列三位上诉人的共同委托诉讼代理人:林庚,国浩律师(福州)事务所律师。

上列三位上诉人的共同委托诉讼代理人:吴焰,国浩律师(福州)事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告):福州市直房地产开发有限公司,住所地福建省福州市鼓楼区乌山路71-1号。

法定代表人:林书林,该公司总经理。

上诉人(原审被告、反诉原告):陈晋腾,男,1965年6月8日出生,汉族,住福建省福州市鼓楼区。

上列两位上诉人的共同委托诉讼代理人:赖培坤,福建凯旭律师事务所律师。

上列两位上诉人的共同委托诉讼代理人:徐军,北京市盈科(福州)律师事务所律师。

上诉人陈逞章、董家宝、倪周远(以下简称陈逞章等三人)因与上诉人福州市直房地产开发有限公司(以下简称市直公司)、陈晋腾商品房销售合同纠纷一案,不服福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民初2037号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人陈逞章等三人的委托诉讼代理人林庚、吴焰,上诉人市直公司、陈晋腾的委托诉讼代理人赖培坤、徐军以及陈晋腾本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈逞章等三人上诉请求:请求撤销一审判决第二项,改判市直公司、陈晋腾向陈逞章等三人支付逾期办理产权证的违约金(以人民币3850万元为基数,按月1%的标准,自2011年1月1日起计算至双方签订的《商品房买卖合同》项下未办理产权过户手续的福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体1层商场商铺及地下1层停车场车位(以下简称讼争商铺和车位)的产权证办理至陈逞章等三人名下之日止,暂计至2018年10月31日为3619万元)。本案一审本诉案件受理费、保全费、二审案件受理费由市直公司、陈晋腾承担。二审期间,陈逞章等三人明确其一审诉讼请求第一项即判令市直公司、陈晋腾继续履行双方于2009年9月12日签订的关于讼争商铺和车位的《商品房买卖合同》中的继续履行的事项为“将市直公司名下坐落于福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体1层95个商铺及地下1层46个车位的产权变更登记至陈逞章、董家宝、倪周远名下并交付使用”。具体商铺为:123-191号(123、124、125、126、127、128、129、130、131、132、133、134、135、136、137、138、139、140、141、142、143、144、145、146、147、148、149、150、151、152、153、154、155、156、157、158、159、160、161、162、163、164、165、166、167、168、169、170、171、172、173、174、175、176、177、178、179、180、181、182、183、184、185、186、187、188、189、190、191)、193-201号(193、194、195、196、197、198、199、200、201))、203-214号(203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214)、216-217号(216、217)、219-221号(219、220、221);具体车位为:54、97、102-122(102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122)、125-129(125、126、127、128、129)、132-148(132、133、134、135、136、137、138、139、140、141、142、143、144、145、146、147、148)、150。事实和理由:(一)一审判决以讼争商铺系因另案诉讼保全导致无法完成过户登记手续为由,认定市直公司、陈晋腾并无过错,并判决市直公司、陈晋腾不承担违约责任,认定事实、适用法律均错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”的规定,合同违约责任的承担以当事人一方是否履行合同义务或履行合同义务是否与约定相符作为判断标准,无论该当事人是否有过错、是否因第三人原因导致其违约,只要该当事人未履行或未完全履行合同义务,均可认定是其原因构成违约,应向另一方当事人承担违约责任。本案中,市直公司、陈晋腾在陈逞章等三人支付1900万元购房款后仅向陈逞章等三人指定人员办理了部分商铺和车位的产权变更登记手续,因市直公司、陈晋腾与案外人之间的纠纷,讼争商铺被查封,致使市直公司、陈晋腾在查封期间未将剩余的商铺和车位产权变更登记至陈逞章等三人及其指定人员名下,构成违约,应承担违约责任。至于案外人是否恶意起诉市直公司、陈晋腾并保全其财产,与本案没有关联,并不影响或免除其应承担的违约责任,其与案外人的纠纷可另行解决。2.讼争商铺被另案诉讼保全,系因市直公司未妥善处理与案外人的纠纷所致,且在讼争商铺被保全后,市直公司、陈晋腾可以提供其他等值担保财产,请求法院变更保全标的物,从而解除查封,但其并未向法院提出申请,致讼争商铺被查封长达数年之久,无法过户至陈逞章等三人及其指定的人员名下,显属市直公司、陈晋腾的过错。3.《商品房买卖合同》第七条第五款关于“若非归咎于甲方或乙方的原因影响了合同的履行,不属于违约行为,双方互不承担违约”的约定,应指因不可抗力等不可归咎于一方的原因不能履行合同的情形下,才可免除违约责任,而非约定第三方原因导致未依约履行义务时可以免除违约责任,故不适用本案情形。况且“甲方被起诉并被查封财产”这一客观事实,本身即为“可归咎于甲方的原因”,依此判断市直公司、陈晋腾应承担责任,否则,将由陈逞章等三人承担第三方恶意诉讼及保全风险,对陈逞章等三人明显不公。(二)一审法院以讼争商铺解除查封后,双方对另案生效判决产生认识分歧并进而影响合同履行,均存在过错,不能归咎于单方为由,认定市直公司、陈晋腾不承担违约责任错误。1.如前所述,市直公司与案外人的另案纠纷与陈逞章等三人无关,陈逞章等三人也同意在市直公司、陈晋腾将已付的1900万元购房款对应价值的商铺和车位产权变更登记至陈逞章等三人及指定的人名下后,继续按案涉合同约定条件付款,对此,陈逞章等三人一审提供的《关于继续履行合同的通知函》足以证明陈逞章等三人愿意继续履行合同,不存在不愿意履约或解除合同的情况。2.事实上,在市直公司与案外人的系列案件结束且讼争商铺解除查封后,是市直公司、陈晋腾不愿意继续履行合同,未将1900万元购房款对应价值的商铺和车位的产权过户,且未向陈逞章等三人发出关于二次规划总登记变更手续业已完成的通知,以便陈逞章等三人向其支付第三期购房款1950万元,反而以陈逞章等三人未按期支付购房款[包括主张因(2013)榕民再初字第1号和(2015)闽民再终字第18号民事判决,双方约定的1200万元购房款抵扣情形消失,陈逞章等三人未支付1200万元]为由,提起本案反诉,要求解除《商品房买卖合同》。(三)一审法院以陈逞章等三人未举证证明其余讼争商铺已签订《商品房销售合同》并已由福州市房地产交易登记中心受理六个月为由,不支持陈逞章等三人诉请的违约金,也是错误的。1.根据陈逞章等三人一审期间提交的《福州市房地产产权交易登记受理单》,陈逞章等三人指定人员已于2010年6月29日、30日向福州市房地产交易登记中心提交192、202商铺和130、131车位的《商品房销售合同》,市直公司本应根据《商品房买卖合同》第四条第二款的约定,在180天内即2010年12月31日前办理讼争商铺和车位的产权证,但市直公司至今未办理过户手续,早已逾期,根据《商品房买卖合同》第七条第三款“甲乙双方自福州市房地产交易登记中心受理《商品房销售合同》登记之日起六个月内若因甲方的原因造成不能办理产权证属于逾期办证,每延迟一个月,应按售房款总额的1%支付违约金给乙方”的约定,其应依约支付违约金。其他商铺和车位是否签订《商品房销售合同》,房产交易登记中心是否受理前述合同六个月,并不影响市直公司承担支付违约金的责任。2.即使其他商铺和车位未签订《商品房销售合同》或由福州市房地产交易登记中心受理六个月,如前所述,这是因市直公司的原因所致,市直公司拒不履行合同,不与陈逞章等三人签订其他商铺和车位的《商品房销售合同》并办理过户手续等,反而以陈逞章等三人逾期支付购房款为由要求解除《商品房买卖合同》,导致《商品房买卖合同》约定的违约金支付条件未成就,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就”的规定,应视为违约金支付条件已成就,市直公司应支付违约金。

市直公司、陈晋腾辩称,(一)市直公司、陈晋腾不存在任何过错和违约行为。一审判决认定市直公司、陈晋腾对讼争商铺被另案诉讼保全并无过错正确。(二)在抵扣1200万元购房款条件未成就,同时陈逞章等三人也未依约支付剩余购房款1950万元的情况下,根据“先付款后办理登记手续”的约定,市直公司、陈晋腾拒绝履行合同义务有充分的事实和法律依据,一审判决不予支持陈逞章等三人提出的逾期办证违约金是正确的。

市直公司、陈晋腾上诉请求:撤销一审判决,发回重审;或在查明事实的基础上改判驳回陈逞章等三人的诉讼请求,支持市直公司、陈晋腾的反诉请求。本案一、二审诉讼费全部由陈逞章等三人负担。事实和理由:(一)一审判决以本案系房屋买卖合同,根据合同相对性,本案与福建省东方古玩城发展有限公司(以下简称东方公司)、林燕城并无法律上的直接利害关系为由不予追加为第三人或被告,程序违法。1.从《商品房买卖合同》签订背景看,市直公司与东方公司签订商品房买卖协议在先,因东方公司资金断裂无力支付剩余购房款,各方对前述买卖协议的解除及后续买卖事宜进行协商,并于2009年9月12日签订了《解除合同协议书》、《解除合同协议书之补充协议》、本案《商品房买卖合同》、《收条》、《授权委托书》等诸多协议,就解除前述买卖协议,由市直公司、陈晋腾与陈逞章等三人签订本案《商品房买卖合同》,以及三方有关1200万元债权债务抵扣事宜作出约定。而一审判决否认东方公司、林燕城与本案有直接利害关系,无疑是割裂各方在2009年9月12日签订的诸多协议的关联性,将本案《商品房买卖合同》脱离出来单独进行评判,其结论自然站不住脚。2.本案《商品房买卖合同》是由市直公司、陈晋腾与陈逞章等三人于2009年9月12日签订,但市直公司及陈晋腾与东方公司及林燕城、陈逞章等三人同日签订《协议书》,《协议书》对本案《商品房买卖合同》中关于陈逞章等三人支付购房款的内容作了变更,由原来“陈逞章等三人在合同生效之日支付1200万元”改为“三方相互抵扣购房款”,此后陈逞章等三人与林燕城于2009年9月30日签订《协议书》对本案《商品房买卖合同》作出附生效条件的约定,上述事实表明陈逞章等三人与东方公司、林燕城参与了讼争商铺和车位买卖及债权债务处置,二者与讼争商铺和车位买卖、债权债务抵扣有直接利害关系。3.一审判决认为各方关于债务互相抵销的合意明确,陈晋腾出具《收条》确认收到1200万元,认可用东方公司应支付给陈逞章等三人的款项抵扣购房款,各方已经履行债务抵销并完成,但一审判决前述认定有意回避了陈逞章等三人与东方公司、林燕城之间债权债务的合法性这一关键问题。陈逞章等三人拒不向法庭提交其与东方公司、林燕城存在涉及债权债务处置的合同,也未就其与东方公司、林燕城之间存在债权的事实提供证据予以佐证;同时,陈逞章等三人的代理人一审诉讼中陈述陈逞章等三人与东方公司之间系借款关系,对此也未提交证据予以证明。此外,被上诉人董家宝在(2013)榕民再初字第1号案件中所作的证人询问笔录中明确否认“其与林燕城、杨芬(系林燕城配偶)、东方公司存在借贷关系”,故在市直公司、陈晋腾对陈逞章等三人与东方公司之间是否存在真实合法债权债务关系提出质疑的情况下,应予追加东方公司、林燕城参与诉讼。4.结合陈逞章等三人出具的《授权委托书》,委派陈逞章、林燕城代表处理商品房买卖事务,和2009年9月30日陈逞章等三人与林燕城签订的《协议书》“在双方协商一致并签订正式《协议书》之前,甲乙双方(指陈逞章等三人与林燕城)之间签订的合同以及乙方(指陈逞章等三人)与市直公司、陈晋腾签订的《商品房买卖合同》没有生效”的内容,亦可佐证陈逞章等三人与东方公司、林燕城之间并不存在合法的债权债务关系,否则,在市直公司及陈晋腾与东方公司、林燕城签订一揽子合同、协议后,东方公司、林燕城的债务已经清偿完毕,二者与本案《商品房买卖合同》的后续履行事宜没有任何瓜葛,陈逞章等三人完全无需委托林燕城处理商品房买卖事宜,完全无需与林燕城协商对本案《商品房买卖合同》的生效、履行作出限制约定,林燕城作为非合同当事方,也无权对合同生效、履行进行干涉。上述表明,在2009年东方公司面临经营不善、债务缠身的情形,林燕城与陈逞章等三人利用与市直公司及陈晋腾签订本案《商品房买卖合同》的手段达到转移东方公司财产的目的,侵害了市直公司、陈晋腾合法利益,也损害了东方公司其他债权人的权益。(二)一审判决认定陈逞章等三人已经支付首期购房款1200万元,严重违背事实。1.2009年9月12日,市直公司及陈晋腾与陈逞章等三人、东方公司签订的《协议书》虽然约定“甲方(即市直公司)退还给乙方(东方公司)购房款1200万元,乙方将该1200万元偿还给丙方(陈逞章等三人),丙方将该1200万元作为购房款支付给甲方,充抵丙方应支付给甲方的购房款,为简化手续,三方同意相互之间直接抵扣”,但是该条款同样也约定了“若因客观原因确实无法抵扣,各方应各自分别向相对方履行各自的权利和义务”。而一审判决对前述约定评析时,认可前半部分各方达成债务抵销的合意,但对于市直公司及陈晋腾依据后半部分“若因客观原因确实无法抵扣,各方应各自分别向相对方履行各自的权利和义务”内容提出抵扣不成立及陈逞章等三人未支付首期购房款的主张,却以“该约定系三方内部约定,市直公司在另案中未予主张”为由不予采信,一审法院对于同一条款前后部分作相反评析,有失公平。2.2009年9月12日市直公司与东方公司签订的《解除合同协议书之补充协议》虽然约定,在《解除合同协议书》生效后,商场和停车场另售他人的价款至少在3850万元以上的新的《房地产买卖合同》生效并实际履行的前提条件下,乙方(东方公司)原已支付的1200万元购房款不再作为违约金,全部退还给乙方。但是,此后,因东方公司原股东刘开光提起多起诉讼并申请查封讼争商铺,导致市直公司退还东方公司1200万元购房款的条件无法成就,进而造成各方约定的债权让与或债务抵销无法成立,东方公司需要承担逾期付款的违约责任。3.在市直公司退还东方公司购房款1200万元条件未成就的情况下,市直公司无需在(2013)榕民再初字第1号和福建省高级人民法院(2015)闽民再终字第18号一案中提及尚未成立的各方有关债务抵销约定的情况,也不会影响该案的事实认定及判决结果。4.在(2015)闽民再终字第18号案中,因各方约定的债权让与或债务抵销无法成立,市直公司诉请确认市直公司与东方公司签订的《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》等协议已解除,并要求东方公司支付违约金,福建省高级人民法院判决市直公司退还东方公司购房款1200万元,意味着市直公司没有收到购房款1200万元,陈逞章等三人也没有另行支付1200万元。故一审判决在(2015)闽民再终字第18号判决仍有效的情况下,以市直公司未向法庭说明各方有关债务抵销约定情况,导致(2015)闽民再终字第18号案判决未予以认定抵销为由,作出与该案判决完全相反、对立的认定,认定各方抵扣成立,将东方公司的购房款1200万元作为陈逞章等三人支付的首期购房款,该认定严重错误。5.一审判决认为市直公司在(2015)闽民再终字第18号案中作为一方当事人,未向法庭说明其在本案主张的债务抵销情况,亦未提交相应证据,应自行承担相应后果。但是,市直公司及陈晋腾认为本案债务抵销并未成立,且陈逞章等三人在本案《商品房买卖合同》签订后至其起诉的10余年间从未向市直公司、陈晋腾提出债务抵销的权利主张,也从未要求市直公司履行本案《商品房买卖合同》,更为关键的是,被上诉人之一董家宝在(2013)榕民再初字第1号案件中所作的证人询问笔录中陈述“与陈晋腾签订合同的店面均在房地产交易中心过户,目前没有签订其他购买店面的合同”和“对陈晋腾与林燕城解除合同的事宜不清楚”,董家宝作为买方,1200万元购房款抵扣直接关系到其切身利益,但其并未向法庭披露各方买卖讼争商铺和车位,以及购房款抵扣约定的事实,表明陈逞章等三人也认可本案债权债务抵扣条件未成就,本案《商品房买卖合同》已无法履行。据此,一审法院将双方未说明债务抵扣情况的后果由市直公司及陈晋腾承担,明显不公。(三)一审判决认为“市直公司及陈晋腾未提交证据证明其已向陈逞章等三人送达二次规划总登记变更手续已完成的通知,故其要求陈逞章等三人支付逾期付款违约金无合同依据,不予支持”,该认定与事实不符。事实上,市直公司及陈晋腾已提交关于规划总登记变更手续业已完成的通知,陈逞章等三人未依约支付余款1950万元,构成违约,应承担逾期付款违约金。1.如前所述,市直公司退还东方公司购房款1200万元条件未成就、三方债务抵销约定不成立的情况下,市直公司基于(2015)闽民再终字第18号判决结果曾多次与陈逞章等三人沟通协商处理合同事宜,但陈逞章等三人违背2009年9月12日签订的《协议书》“若因客观原因确实无法抵扣,各方应各自分别向相对方履行各自的权利和义务”的约定,至今未向市直公司及陈晋腾支付首期购房款1200万元,构成逾期付款。2.福州市房地产交易登记中心于2008年6月5日出具的《初始登记变更通知书》(NO:20080087),同意讼争商铺地下1层102-153车位产权预登记,登记总建筑面积5410.04m2;于2010年5月28日出具的《初始登记变更通知书》(NO:20100083)同意讼争商铺1层123-223商铺产权初始登记(总登记),登记总建筑面积5068.29m2,而陈逞章等三人于2010年6月29日向福州市房地产交易登记中心提交产权登记申请材料,并已经办理401.84m2和4个车位的产权变更登记手续。从陈逞章等三人提交产权登记申请并完成部分房产过户的事实,可以推定陈逞章等三人已经收到市直公司及陈晋腾有关规划总登记变更手续已完成的通知,市直公司也依约提交过户的材料,否则陈逞章等三人根本无法向交易登记中心提交产权变更申请材料并办理相关手续。3.从陈逞章等三人提交产权登记申请并完成部分房产过户的事实可以推定陈逞章等三人已经收到市直公司及陈晋腾有关规划总登记变更手续已完成的通知,陈逞章等三人违反本案《商品房买卖合同》第三条第3点“乙方(陈逞章等三人)在接到甲方关于规划总登记变更手续业已完成的通知之日起60日内,陆陆续续将款项1950万元整支付给甲方(市直公司)”,同时,在讼争商铺解封后,陈逞章等三人至今也未支付购房款1950万元,也构成违约,应承担违约责任。(四)一审判决认为“市直公司及陈晋腾解除合同的前提是陈逞章等三人逾期付款且超出90天,而陈逞章等三人逾期付款系因讼争商铺被查封,对此并无过错,不应承担违约责任”,该论述错误。应认定市直公司及陈晋腾诉请解除本案《商品房买卖合同》具有充分的事实依据。1.如前所述,陈逞章等三人与东方公司、林燕城之间并不存在合法的债权债务关系,属虚构双方之间的债权债务,欺骗市直公司、陈晋腾签订债权债务抵扣协议、本案《商品房买卖合同》,通过由陈逞章等三人承继东方公司权利义务的方式,达到转移东方公司财产的目的,而该事实将直接影响到本案《商品房买卖合同》、债权债务抵扣协议等一揽子合同、协议的效力及是否应予解除的关键问题。2.即便陈逞章等三人与东方公司存在真实合法债权的情形下,陈逞章等三人至今未支付首期购房款1200万元,存在逾期付款行为。同时,即便如一审判决所说的陈逞章等三人因讼争商铺被查封逾期付款不构成违约,但在讼争商铺解除查封后市直公司及陈晋腾要求陈逞章等三人支付剩余购房款时,其仍拒绝支付购房款1950万元,也构成违约,故市直公司及陈晋腾根据本案《商品房买卖合同》第七条“违约责任:4.…乙方逾期付款最迟不能超出90天,若逾期超出90天,甲方有权单方面收回该商场商铺和停车场停车位另行安排,乙方仍应承担解约的违约责任”的约定,有权要求解除本案《商品房买卖合同》。3.市直公司及陈晋腾已在一审中提出,因讼争商铺被查封造成合同无法履行,导致三方有关1200万元购房款抵扣的约定条件无法成就,上述事件是双方在订立合同时无法预见的、不属于不可抗力,但应该视为合同履行的客观情况发生了重大变化。在此情形下,市直公司、陈晋腾根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定诉请解除或变更本案《商品房买卖合同》,而非以房产升值为由主张变更或解除。一审判决关于“市直公司、陈晋腾关于讼争商铺现行评估价值远高于合同约定价格,故要求增加履行合同价款甚至解除合同的主张无合同和法律依据”的论述,明显曲解了市直公司、陈晋腾的诉求。

陈逞章等三人辩称,(一)东方公司、林燕城并非本案必要共同诉讼人,也不是合同主体,故一审法院不支持市直公司、陈晋腾追加本案当事人的申请,是正确的。(二)市直公司、陈晋腾于2009年9月12日已确认陈逞章等三人以债务抵销方式支付首期购房款1200万元,故市直公司、陈晋腾关于陈逞章等三人与东方公司之间的债权不合法,以及因抵销条件未成就,陈逞章等三人未支付购房款的主张没有事实根据,亦违背诚信原则。(三)市直公司、陈晋腾主张陈逞章等三人逾期支付购房款构成违约,不能成立。1200万元的购房款已抵扣,第二期购房款700万元也已支付,但第三期购房款1950万元的支付条件尚未成就,陈逞章等三人无需履行支付该笔购房款的义务,也不存在违反购房款支付义务而违约的事实。(四)市直公司、陈晋腾诉请解除合同无约定和法定依据,且讼争商铺和车位已不存在他人查封情况,具备办理产权过户手续的条件,故一审判决双方继续履行合同正确。

陈逞章等三人向一审法院提出诉讼请求:1.判令市直公司、陈晋腾继续履行双方于2009年9月12日签订的关于买卖福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体1层商场商铺及地下1层停车场车位(即讼争商铺和车位)的《商品房买卖合同》;2.判令市直公司、陈晋腾向其支付逾期办理产权证的违约金(以人民币3850万元为基数,按月1%的标准,自2011年1月1日起计算至前述商场商铺及地下停车场车位的产权证办理至陈逞章、董家宝、倪周远名下之日止,暂计至2018年10月31日为3619万元);3.本案的诉讼费用由市直公司、陈晋腾共同承担。

市直公司、陈晋腾向一审法院提出反诉请求:1.判令解除市直公司、陈晋腾与陈逞章等三人于2009年9月12日签订的《商品房买卖合同》;2.判令陈逞章等三人共同支付逾期付款违约金(以3850万元为基数,按月1%的比例从2015年12月6日起计至合同解除之日止,暂计至2018年12月6日止为1386万元);3.判令陈逞章等三人承担本案全部本诉、反诉受理费、鉴定费、评估费。

一审法院认定事实:2005年6月28日、2006年7月18日市直公司分别出具《授权委托书》,确认象园公寓一层商场(建筑面积约5500m2)和象园公寓地下室停车场(面积约4800m2)全部归陈晋腾所有,陈晋腾有权自主决定该商场对外租售等事宜,市直公司全权委托陈晋腾签订对外租售的合同(协议)等相关文件,该商场对外租售后,市直公司将及时为租购房方办理相关手续并保证及时交房。

2008年6月5日,福州市房地产交易登记中心出具《初始登记变更通知书》,确认对象园公寓5#-8#楼连接体地下1层房屋产权予以登记,总建筑面积5410.04m2。2010年5月28日,福州市房地产交易登记中心出具《初始登记变更通知书》,对象园公寓5#-8#楼连接体1层123-223商铺产权初始登记(总登记),总建筑面积5068.29m2。

2009年9月12日,市直公司、陈晋腾(甲方)与陈逞章等三人(乙方)签订《商品房买卖合同》,约定甲方将讼争商铺和车位全部出售给乙方。双方就销售价款、售房款支付时间、产权登记、有关税费承担事项、违约责任等做了约定。《商品房买卖合同》第二条就销售价款约定:双方约定5000m2商场商铺和2600m2停车场车位的成交价共计为3850万元,但最终以房管局具体确认的数据为准。若有增减,增减部分的单价按照商场商铺4500元每平方米和停车场2500元每平方米计价结算。第三条就售房款支付时间约定:1.乙方在本合同生效之日支付给甲方人民币1200万元。2.乙方应于本合同生效之日起38日内,按甲方指定的账号汇付700万元购房款。3.乙方应在接到甲方关于二次规划总登记变更手续业已完成的通知之日起60日内,陆陆续续将款项1950万元整支付给甲方。4.在最后一份《商品房销售合同》到房地产交易登记中心登记之日起15日内,双方对增减部分的面积和价款进行结算并付清款项。第四条产权登记和房产移交等约定:1.根据第三条第3款约定的时间和乙方付款的金额,双方按照先付款后办理登记手续的原则,陆陆续续正签《商品房销售合同》、开具房地产销售发票和办理登记备案手续等,并将商场商铺和停车场车位移交给乙方使用。2.自福州市房地产交易登记中心受理《商品房销售合同》登记后之日起180内办好产权证。第六条特别约定:2.……双方暂定的办理《商品房销售合同》的登记时间,应当相应扣减该170个工作日。4.……双方同意预留商场商铺中的48#和61#无偿给甲方使用,待相关事项处理完毕后即归还乙方。第七条约定:1.如甲方单方面解除本协议,甲方除应退还乙方购房款外,并支付违约金人民币壹仟万元整给乙方。2.如乙方单方面解除本协议书,乙方应支付违约金人民币壹仟万元整给甲方。3.甲乙双方自福州市房地产交易登记中心受理《商品房销售合同》登记之日六个月内若因甲方的原因造成不能办理产权证属于逾期办证,每迟延一个月,应按售房款总额的1%支付违约金给乙方,但最迟不能超出90天,若逾期超出90天,乙方有权单方面解除合同,甲方仍应承担解约的违约责任。4.如乙方未按本协议约定的时间支付售房款给甲方,每迟延一个月,乙方应按照售房款总额的1%支付违约金给甲方逾期付款违约金,且办理产权时间相应顺延。但乙方逾期付款最迟不能超出90天,若逾期超出90天,甲方有权单方面收回该商场商铺和停车场车位另行安排,乙方仍应承担解约的违约责任。5.若非归咎于甲方或乙方的原因影响了合同的履行,不属于违约行为,双方互不承担违约责任。第七条双方确认下列地址为双方往来文书送达地址:甲方:福州市象园路(文博路)58号象园公寓南侧项目部陈晋腾收,乙方:福州市鼓楼区xx大道xx号xx区xx座xx陈逞章收。

2009年9月12日,市直公司、陈晋腾(甲方)与陈逞章等三人(乙方)签订《商品房买卖合同之补充协议书》,双方就同日签订的《商品房买卖合同》补充约定如下:一、为节省开支,双方同意在正签《商品房销售合同》时商场商铺每平方米按人民币3300元的单价签订,即开票总额不超过17506665元(按面积开票);半地下室停车场车位每平方米按1200元的单价签订,即开票总额不超过2983765元(按车位开票)。但实际履行的合同价,仍按《商品房买卖合同》的约定执行。二、乙方在协议签订后,拟将半地下室停车场车位变更用途,在符合国家政策法律规定且有关部门明确表示同意办理的前提条件下,甲方协助乙方办理变更用途的手续,但所发生的费用由乙方自行承担。……

2009年9月12日,市直公司、陈晋腾向陈逞章等三人出具《收条》,确认收到购房款1200万元,该款系用东方公司偿还陈逞章等三人的欠款抵扣的,没有发生实际的现金往来。同年10月16日,董家宝向陈晋腾转账400万元,10月20日董家宝向市直公司转账50万元,同日向陈晋腾转账250万元。10月20日,陈晋腾向陈逞章等三人出具《收条》,确认收到前述合计700万元购房款。

2010年6月29日、30日,陈蕾向福州市房地产交易登记中心申请办理象园公寓5#-8#楼连接体1层192商铺、202商铺、地下1层130车位、131车位的产权登记手续。该部分房产因被查封未完成产权登记手续。

2018年10月8日,陈逞章等三人向市直公司、陈晋腾邮寄《关于继续履行合同的通知函》,要求市直公司、陈晋腾立即向鼓楼区人民法院申请解除对讼争商铺的查封,并配合办理已付款部分的房屋产权登记事宜,提供由福州市房管局确认的标的房产建筑面积具体数据的相关材料,并告知据此计算的后续应付的购房款金额,在标的房产解除查封后通知买方支付后续购房款并制定收款账号,同时应按合同约定赔偿违约金。2018年10月9日,该通知函被签收。

一审法院另查明:

2010年7月2日,福州市鼓楼区人民法院作出(2010)鼓民初字第4935号民事裁定,查封市直公司所有的象园公寓5#-8#楼连接体1层商场房产。

2015年3月18日,一审法院就刘开光诉请确认陈晋腾、市直公司与东方公司、林燕城恶意串通签订的2009年9月12日合同无效的诉请作出(2013)榕民初字第349号民事判决,驳回刘开光诉请。后刘开光上诉,2015年12月28日福建省高级人民法院作出(2015)闽民终字第1204号民事判决,驳回上诉,维持原判。

2016年9月26日,一审法院作出(2016)闽01民初555号民事判决,驳回刘开光要求市直公司代东方公司代位履行清偿义务的诉讼请求。刘开光上诉后,福建省高级人民法院于2017年3月23日作出(2017)闽民终字93号民事裁定,该案按刘开光自动撤回上诉处理。

2010年9月12日,市直公司向一审法院提起诉讼,2015年2月10日,一审法院就市直公司与东方公司商品房买卖合同纠纷一案作出(2013)榕民再初字第1号民事判决,确认市直公司与东方公司2006年6月29日签订的《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》合法有效;确认双方于2006年6月29日签订的《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》已于2009年9月12日解除;东方公司应向市直公司支付违约金724.4943万元,市直公司应当向东方公司返还已支付购房款1411万元,违约金从已经支付的购房款予以扣除,剩余的购房款686.5057万元市直公司应当在判决生效之日起十日内一次性予以返还。后市直公司上诉,福建省高级人民法院于2017年5月26日作出(2015)闽民再终字第18号民事判决,维持(2013)榕民再初字第1号民事判决第一项、第二项、第四项,变更第三项为东方公司应向市直公司支付违约金899万元,市直公司应当向东方公司返还已支付购房款1200万元,违约金从已经支付的购房款予以扣除,剩余的购房款301万元市直公司应当在判决生效之日起十日内一次性予以返还。

一审法院再查明:

2006年6月29日,市直公司(甲方)与东方公司(乙方)签订《商品房买卖协议书(一)》,约定象园路158号商场(约5000m2)销售给东方公司,成交价为每平方米4500元,售房款支付方式为2006年7月30日前支付900万元、2006年8月30日前支付300万元,2006年12月30日前支付500万元,余款在2007年3月30日前付清。双方定于2006年9月30日前正式签订《商品房预售合同》,办理产权登记,并自《商品房预售合同》签订之日起180天内办好产权证。如乙方原因造成迟延签订合同和迟延办理产权证,仍应按约定时间付款。同日,双方签订《商品房买卖协议书(二)》,约定将象园路158号地下室停车场(约2600m2、67个车位)销售给东方公司,成交价为每平方米2500元,售房款支付方式为2006年7月30日前支付100万元、2006年8月30日前支付100万元,2006年12月30日前支付300万元,余款在2007年3月30日前付清。

2006年7月3日,市直公司(甲方)与东方公司(乙方)签订《补充协议书》,约定在签订商品房买卖协议书(一)(二)的基础上,双方约定,在正签《商品房预售合同》时,商场每平方米按照人民币3300元的单价签订,半地下室停车场每平方米按1200元的单价签订。但实际履行的合同价,仍按商品房买卖协议书(一)、(二)约定执行。乙方在协议签订后,拟把半地下室停车场变更用途,甲方同意协助乙方变更用途的手续,但所发生的费用由乙方自行承担。

2009年9月12日,市直公司与东方公司签订《解除合同协议书》,约定解除商品房买卖协议书,东方公司已经支付的1200万元购房款作为违约金不予退还,此外尚余违约金539万元由双方另行协商。

2009年9月12日,市直公司与东方公司约定就同日所签《解除合同协议书》签订《解除合同协议书之补充协议》,重新约定:在《解除合同协议书》生效后,商场和停车场另售他人的价款至少在3850万元人民币以上的新的《房地产买卖合同》生效并实际履行的前提条件下,东方公司原已支付的1200万元购房款不再作为违约金,全部退还东方公司,由东方公司偿还给东方公司的债权人陈逞章等三人。相关手续由各方当事人另行协商办理。

2009年9月12日,市直公司、陈晋腾(甲方)与东方公司(乙方)、陈逞章等三人(丙方)签订《协议书》,约定:一、甲乙双方于2009年9月12日签订了《解除房地产买卖合同补充协议书》,约定解除双方之间的房地产买卖合同,甲方退还乙方购房款人民币1200万元;二、甲丙双方于2009年9月12日签订了《房地产买卖协议书》,约定丙方向甲方购买坐落于福州市象园路(文博路)158号的商场商铺和停车场车位,该款尚未完全付清。三、乙丙确认:乙方尚欠丙方款项,乙方愿将甲方退还乙方的购房款人民币1200万元先偿还丙方的部分债务。四、三方协商同意:甲方退还给乙方购房款人民币1200万元,乙方将该1200万元偿还给丙方,丙方将该1200万元作为购房款支付给甲方,充抵丙方应当支付给甲方的购房款。为简化手续,三方同意相互之间直接抵扣。若因客观原因确实无法抵扣,各方应各自分别向对方履行各自的权利和义务。五、各方有保守商业秘密的义务,保证本协议内容不外传。六、本协议一式三份,甲方、乙方、丙方各持一份为凭,具有同等法律效力。本协议书经三方签字或盖章后生效。同日,陈逞章等三人向市直公司、陈晋腾出具《授权委托书》,授权陈逞章和林燕城处理双方之间的事务,二代表人的行为对三人具有法律上的约束力。

一审法院归纳双方争议焦点并分析评判如下:(一)关于是否追加东方公司、林燕城为被告。诉讼过程中,市直公司、陈晋腾认为,东方公司、林燕城与本案有直接利害关系,且陈逞章等三人与林燕城可能另有其他涉及讼争商铺和车位买卖的合同,且陈逞章等三人陈述其与东方公司存在借款关系,但该债权合法性存疑,这将直接决定本案双方当事人及东方公司三方之间有关款项抵扣约定能否成立,故应追加林燕城、东方公司为被告或第三人,方能查清案件事实。对此,一审法院认为,市直公司提交其与东方公司、陈逞章等人的双方协议、三方协议已经能够确认各方对抵扣事宜的约定,市直公司与陈逞章等人亦认可在本案《商品房买卖合同》签订之初各方关于1200万元购房款支付的事实。且本案系房屋买卖合同,根据合同相对性,本案与东方公司、林燕城并无法律上的直接利害关系,故市直公司申请追加东方公司、林燕城无法律依据,应予驳回。(二)关于1200万元款项的认定。市直公司、陈晋腾主张因为(2013)榕民再初字第1号和(2015)闽民再终字第18号民事判决,故双方原约定的1200万元购房款抵扣情形消失,应视为陈逞章等三人未缴纳首期购房款。陈逞章等三人则辩称1200万元属于债务抵销,双方已经履行完毕。一审法院认为,根据本案查明事实可知,市直公司与东方公司、陈逞章等三人于2009年9月12日签订协议,约定由市直公司退还东方公司购房款1200万元,东方公司将该1200万元偿还给陈逞章等三人,陈逞章等三人将该款作为首期购房款支付给市直公司,同时约定三方之间直接抵扣。各方关于债务互相抵销的合意明确。同日,市直公司出具收条确认收到1200万元,认可1200万元首期购房款用东方公司应向陈逞章等三人支付的款项抵扣。至此,实际上各方已经履行债务抵销并完成债务抵销行为。此后,陈逞章等三人按约支付第二期款项、市直公司履行相应部分商铺和车位过户义务。双方的继续履约行为亦说明各自对前述债务抵销行为的确认。已经生效的(2013)榕民再初字第1号民事判决和(2015)闽民再终字第18号民事判决对抵销行为未予认定,并作出市直公司应向东方公司退还1200万元购房款的判决。纵观该案,市直公司在该案诉讼过程中作为提出诉讼请求的一方当事人—原告,未向法庭说明其在本案主张的债务抵销等情况,亦未提交相应证据,市直公司应自行承担相应后果。市直公司、陈晋腾主张根据其与东方公司、陈逞章等人于2009年9月12日签订的三方协议约定,若因客观原因导致抵销无法完成,各方应各自分别向对方履行各自的权利和义务,故陈逞章等三人仍应履行支付购房款义务。对此一审法院认为,该约定系其三方内部约定,且如前所述,市直公司等在签订协议之后的另案诉讼中未予主张,故对该抗辩不予采信。各方当事人若对此有争议,可另行主张。因此,一审法院认为,本案应认定双方按照讼争合同约定的抵扣已经支付首期购房款1200万元。(三)关于双方是否存在违约情形及各应承担何种违约责任的问题。陈逞章等三人主张市直公司未能及时办理产权证,构成违约,应支付逾期办证违约金。市直公司、陈晋腾主张陈逞章等人未能及时付款,构成违约,应支付逾期付款违约金。一审法院分析如下:首先,本案《商品房买卖合同》因讼争商铺被另案诉讼保全导致无法完成过户登记手续,市直公司、陈晋腾对讼争商铺被另案诉讼保全并无过错,在讼争商铺被查封后陈逞章等三人暂缓支付购房款亦无不当。其次,讼争商铺解除查封后双方又因为对(2013)榕民再初字第1号民事判决和(2015)闽民再终字第18号民事判决认识的分歧,导致至今尚未继续履行。结合本案双方之间的多份协议约定及在本案诉讼前期双方对于协议经过选择性的主张等情形,一审法院认为双方对前述生效判决产生认识分歧并进而影响合同履行均存在过错,不能归咎于单方。根据本案《商品房买卖合同》第七条约定:“非归咎于甲方或乙方的原因影响了合同的履行,不属于违约行为,双方互不承担违约责任”,双方对此互不承担违约责任。第三,按照合同约定,陈逞章等三人应在接到市直公司关于第二次规划总登记变更手续已完成的通知之日起60日内陆续支付第三期购房款1950万元,市直公司在收到前述第三期购房款后,按照先付款后办理登记手续的原则,陆续正签《商品房销售合同》。本案市直公司未提交证据证明其已向陈逞章等三人送达第二次规划总登记变更手续已完成的通知,故其要求陈逞章等三人支付逾期付款违约金无合同依据,不予支持。第四,根据《商品房买卖合同》第七条约定,市直公司支付逾期办证违约金的前提是福州市房地产交易登记中心受理《商品房销售合同》登记之日六个月内若因市直公司的原因造成不能办理产权证,如前所述,本案部分已经签订《商品房销售合同》的房产未能办理产权登记系因被另案诉讼保全,不属于可归咎于市直公司的原因,其余讼争房产陈逞章等三人未举证证明已经签订《商品房销售合同》并已由福州市房地产交易登记中心受理六个月,故对于陈逞章等三人主张的逾期办证违约金亦不予支持。(四)关于本案应继续履行或应予解除的问题。陈逞章等三人主张本案《商品房买卖合同》应继续履行,陈晋腾、市直公司主张因案件情况发生重大变化,《商品房买卖合同》应予解除。对此,一审法院认为,陈逞章等三人与市直公司、陈晋腾之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,且不违反法律规定,为有效合同,双方均应遵照合同约定履行各自的义务。双方确认讼争商铺已不存在被查封冻结情况,亦已办理产权总登记,可以办理产权过户登记手续,已具备继续履行的条件。根据合同法相关规定,合同一方提出解除合同应依据合同约定或符合法定解除条件。《商品房买卖合同》第七条约定若陈逞章等三人逾期付款超出90天,陈晋腾、市直公司有权单方面收回该商场商铺和车位另行安排。故本案市直公司解除合同的前提应是乙方逾期付款且超出90天。如前所述,陈逞章等三人逾期付款系因讼争商铺被查封等原因,其对此并无过错,不应承担违约责任。此外,市直公司、陈晋腾亦未举证证明本案符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件,其关于讼争商铺现行评估价值远高于合同约定价格,故要求增加履行合同价款甚至解除合同的主张亦无合同与法律依据,不予支持。综上,市直公司、陈晋腾主张《商品房买卖合同》应予解除、陈逞章等三人应返还已过户房产的理由不能成立,其应继续履行合同。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条之规定,判决:一、福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾应继续履行其与陈逞章、董家宝、倪周远于2009年9月12日签订的《商品房买卖合同》;二、驳回陈逞章、董家宝、倪周远的其他本诉请求;三、驳回福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾的全部反诉请求。本诉案件受理费234300元,由陈逞章、董家宝、倪周远负担113527元,福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾负担120773元。本诉案件保全费5000元,由陈逞章、董家宝、倪周远负担。反诉案件受理费234300元,由福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾负担。反诉案件保全费5000元,由福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾负担。

二审期间,市直公司、陈晋腾向本院提交七份证据:

证据一《协议书》,拟证明:1.2009年10月5日,陈逞章等三人与林燕城约定用购房款抵扣林燕城拖欠他人款项220万元。2.协议中的“陈逞章等三人支付给林燕城的购房款”的内容表明陈逞章等三人与东方公司、林燕城之间并无真实合法的债权债务关系,双方之间还存在其他涉及讼争房产买卖的约定。

证据二《民事询问笔录》,拟证明:1.2014年11月17日,董家宝因市直公司与东方公司商品房销售合同纠纷一案于福州市中级人民法院所作的询问笔录中明确否认其与东方公司、林燕城存在借款关系,与陈逞章等三人在庭审中陈述的借款关系自相矛盾;2.董家宝在笔录中否认与市直公司签订讼争商品房买卖合同及各方购房款抵扣约定的事实,表明陈逞章等三人亦认可各方约定债权债务抵扣条件未成就。

证据三《福州市房地产统一标识》、证据四《NO20080087号初始登记变更通知书》,拟证明:1.2008年4月3日,福州市房地产交易登记中心准许对市直公司提出的关于对讼争车位标识进行初始登记变更的申请,将原标识52#-128#车位重新编号变更为51#-153#车位;2.讼争124#、149#、151#、152#、153#车位已过户,130#、131#、150#车位因查封无法过户。3.前述车位编号均为变更后的标识,表明陈逞章等三人已经收到地下停车场二次规划总登记变更手续完成的通知,陈逞章等三人拒不支付1950万元,构成违约。

证据五《NO20100083号初始登记变更通知书》、证据六《市直象园公寓项目房屋楼盘表》,拟证明:1.2010年1月8日,福州市房地产交易登记中心准许对市直公司提出的关于对讼争商铺标识进行初始登记变更的申请,将原标识01#-122#商铺变更为123#-223#商铺;2.讼争215#、218#、222#、223#商铺已过户,192#、202#商铺因查封无法过户;3.前述商铺的编号均为变更后的标识,表明陈逞章等三人已经收到商铺二次规划总登记变更手续完成的通知,陈逞章等三人拒不支付1950万元,构成违约。

证据七《现售备案通知》,拟证明2010年6月4日,讼争123#-223#商铺通过现售备案,表明已完成二次规划总登变更手续。

陈逞章等三人质证认为:证据一无原件核对,对真实性及证明对象均有异议,即使该《协议书》是真实的,市直公司、陈晋腾并非协议的当事人,根据合同相对性原则,陈逞章等三人与林燕城之间的债权债务关系与市直公司、陈晋腾无关,也不属于本案审理范围,且协议所述“支付给林燕城的购房款”等内容,也不足以证明陈逞章等三人与东方公司、林燕城之间并无真实合法的债权债务关系。二审庭审后,陈逞章等三人根据法庭的要求,提交了《关于协议书背景情况的说明》,对于市直公司、陈晋腾一审期间提交的2009年9月30日《协议书》复印件及二审期间提交的2009年10月5日《协议书》复印件进行说明,主要内容为:(1)该两份协议虽无原件,但确系陈逞章等三人与林燕城所签订。(2)东方公司与市直公司、陈晋腾讼争商铺和车位原买卖关系(总价款2900万元)因故需解除,市直公司同意若房产另售他人的总价款在3850万元以上,则向东方公司返还1200万元购房款。因东方公司、林燕城拖欠陈逞章等三人约2000多万元款项,东方公司、林燕城便与陈逞章等三人协商以市直公司应向其返还的1200万元购房款用于偿还部分欠款,撮合陈逞章等三人与市直公司、陈晋腾于2009年9月12日签订本案《商品房买卖合同》,以总价款3850万元买受讼争商铺和车位。(3)因林燕城仍看好讼争房产,向陈逞章等三人提出另行筹措资金偿还欠款,在清偿欠款后,陈逞章等三人将案涉《商品房买卖合同》项下权利转让给林燕城,由林燕城实际履行该合同,双方并对林燕城还款期间以及向市直公司支付购房款的期限进行了约定。后因林燕城没有按照约定支付款项。陈逞章等三人遂于2009年10月16日向市直公司、陈晋腾转账支付400万元,于2009年10月20日分别转账支付50万元和250万元,合计支付第二期购房款700万元。至此,案涉《商品房买卖合同》由陈逞章等三人继续履行。

对证据二真实性无异议,对证明对象有异议;市直公司应返还东方公司的1200万元购房款已全额冲抵陈逞章等三人应支付的购房款,东方公司已经清偿借款,不再对陈逞章等三人负有债务,由此可见,董家宝陈述2009年9月份以后没有给过林燕城财产,没有向林燕城出借资金,符合事实,且从笔录内容看,法官未询问董家宝关于本案债务抵销的情况,董家宝也未作说明,对于董家宝是否与市直公司、陈晋腾签订商品房买卖合同一事,董家宝陈述的“合同”是指在房地产交易中心备案的合同,而非本案《商品房买卖合同》,因此,市直公司、陈晋腾主张董家宝否认与其签订《商品房买卖合同》及债务抵销的约定,以及债权债务抵扣条件未成就均非事实。

对证据三至证据七的真实性无异议,对证明对象有异议,该组证据都是所谓车位和商铺的房地产标识表等文件,标识的变更并不能证明已经完成合同约定的二次变更总登的事实,更不能证明具有通知的效力,同时陈逞章等三人已办理了部分车位和商铺产权登记,对于陈逞章等三人来说,已缴纳了1900万元购房款,目前仅交付了400多平方米,已办理产权登记的房产均在1900万元购房款的范围内,并不在第三期1950万元范围内,所以前期少量房产过户,不能证明陈逞章等三人明知或应知晓二次总登变更完成的事实,也不能证明第三期购房款支付条件已经成就,况且陈逞章等三人也不知道二次规划变更总登已经完成。

本院经审查认为,因陈逞章等三人对证据一至证据七的真实性并无异议,本院对证据一至证据七的真实性予以确认。

市直公司、陈晋腾主张一审判决遗漏记载其反诉状中第二项反诉请求,即判令陈逞章等三人立即共同返还福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体一层商场192#、202#、205#、215#、218#、222#、223#商铺和地下一层130#、131#、149#、150#、151#、152#、153#停车位。因市直公司、陈晋腾及陈逞章等三人二审诉讼中确认已过户陈逞章等三人或其指定人名下的商铺为215#、218#、222#、223#和车位为149#、151#、152#、153#,故市直公司、陈晋腾该主张应为一审判决遗漏记载其反诉状中第二项反诉请求,即判令陈逞章等三人立即共同返还福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体一层商场215#、218#、222#、223#商铺和地下一层149#、151#、152#、153#停车位。

市直公司、陈晋腾主张一审判决遗漏查明2009年9月30日,陈逞章等三人与林燕城签订《协议书》的事实。

各方确认一审判决载明的“《解除房地产买卖合同补充协议书》”“《房地产买卖协议书》”“158号”有误,双方并未签署文本名称为“《解除房地产买卖合同补充协议书》”“《房地产买卖协议书》”的文件,“《解除房地产买卖合同补充协议书》”实际应为“《解除合同协议书之补充协议》”,“《房地产买卖协议书》”实际应为“《商品房买卖合同》”,“158”实际应为“58”。各方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议,本院予以确认。

本院另查明:

(一)2001年至2002年间,福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体项目进行第一次初始产权总登记。

(二)2008年4月3日,福州市房地产交易登记中心出具的《福州市房地产统一标识》(编号:×××46)载明“原标识中5#、6#、7#、8#楼连接体地下一层按现状平面确认。50#、51#储物间取消变更为50#储物间;52#-128#车位重新编号变更为51#-153#车位”。2008年6月5日,福州市房地产交易登记中心出具《NO20080087号初始登记变更通知书》,确认对象园公寓5#-8#楼连接体地下1层包括54、97、102-122、125-129、132-148#、150#车位(共计46个车位)在内的车位产权予以登记。

(三)2010年1月8日,福州市房地产交易登记中心出具的《市直象园公寓项目房屋楼盘表》(编号:×××42)载明“经审批同意,变更如下:原标识中的5#、6#、7#、8#楼连接体综合一层按现状平面确认。01#-122#店面取消,变更为123#-223#商铺。”2010年5月28日,福州市房地产交易登记中心出具《NO20100083号初始登记变更通知书》,对象园公寓5#-8#楼连接体1层包括123-191号、193-201号、203-214号、216-217号、219-221号(共计95个)在内的123-223商铺产权初始登记,总建筑面积5068.29m2。

(四)已过户的215商铺面积为34.59m2,218商铺面积为43.77m2,222商铺面积为19.39m2,223商铺面积为304.09m2,总面积为401.84m2;已过户4个车位面积分别为26.33m2,总面积为105.32m2。

(五)2010年6月23日,福建省福州市鼓楼区人民法院受理以刘开光(东方公司股东)为原告,以陈晋腾、市直公司、东方公司、林燕城为被告,刘开光的诉讼请求为确认2009年9月12日合同无效(涉及2006年6月29日签订的商品房买卖合同的变更、解除等)。期间,鼓楼区人民法院依刘开光的申请,查封了市直公司名下讼争商铺,也就是一审判决认定的“2010年7月2日,福州市鼓楼区人民法院作出(2010)鼓民初字第4935号民事裁定,查封市直公司所有的象园公寓5#-8#楼连接体1层商场房产”。2011年3月1日,鼓楼区人民法院以被告林燕城无法到庭参加诉讼为由裁定本案中止诉讼。2011年11月7日,该案恢复诉讼。之后,福州市中级人民法院作出(2012)榕民再初字第16-1号改变管辖决定书,决定由福州市中级人民法院依照第一审程序审理本案。此后福州市中级人民法院作出(2013)榕民初字第349号民事判决,驳回刘开光诉请。后刘开光上诉。2015年12月28日,福建省高级人民法院作出(2015)闽民终字第1204号民事判决,驳回上诉,维持原判。在此期间,2010年7月12日,市直公司对前述保全行为向鼓楼区人民法院提出诉讼保全复议申请书;2010年7月19日,市直公司向鼓楼区人民法院提交解除诉讼保全申请书;2011年11月18日,市直公司向鼓楼区人民法院提交解除查封申请书。

(六)刘开光提起诉讼期间,2010年9月12日,市直公司以东方公司为被告向一审法院提起诉讼,请求确认市直公司与东方公司于2006年6月29日签订的《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》,双方于2009年9月12日签订的《解除合同协议书》合法有效,以及《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》等合同协议已经依法解除,并请求判令东方公司立即向市直公司支付违约金1739万元(其中1200万元准予市直公司从东方公司已经支付的售房款中直接抵扣,不足部分由东方公司立即支付给市直公司)。对于该案,福州市中级人民法院于2011年9月19日作出(2011)榕民初字第462号民事判决,判决确认市直公司与东方公司于2006年6月29日签订的《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》合法有效,双方于2009年9月12日签订的《解除合同协议书》合法有效,双方签订的《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》、《补充协议书》已于2009年9月12日解除,驳回市直公司的其他诉讼请求。此后,经福州市中级人民法院审判委员会讨论决定,于2012年7月19日作出(2012)榕民监字第41号民事裁定再审该案,并追加刘开光为该案第三人参加诉讼,该案案号为(2013)榕民再初字第1号。

本院认为,双方对案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议书》的效力均无异议,故《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议书》应作为处理本案双方权利义务争议的主要事实根据。结合诉辩双方意见,本案二审审理的焦点一是是否应追加东方公司、林燕城成为第三人或被告;二是各方是否存在违约行为、有无过错及应否承担违约责任;三是案涉《商品房买卖合同》能否解除或如何继续履行。

一、关于应否追加东方公司、林燕城为被告或第三人参与诉讼的问题

市直公司、陈晋腾主张追加东方公司、林燕城参与诉讼的主要理由在于,市直公司、陈晋腾与东方公司、林燕城,以及陈逞章等三人签订了多份协议,协议具有整体性,不可分割审查,内容涉及市直公司与东方公司解除买卖协议并由市直公司与陈逞章等三人签订买卖合同,以及东方公司以其享有可退还的1200万元购房款抵顶陈逞章等三人应付的首期购房款的形式,清偿东方公司、林燕城与陈逞章等三人的债务,但该债务是否存在、数额多寡系抵扣能否成立的前提,而现有证据体现的陈逞章等三人委托林燕城处理买卖事务,以及林燕城对本案《商品房买卖合同》的效力有决定权等内容,可以证明前述债务并不存在,且抵扣也损害了东方公司其他债权人的利益,故东方公司、林燕城与本案具有利害关系。

根据查明的事实,结合双方本反诉理由、诉讼中陈述内容,可以认定一审法院未追加东方公司、林燕城为第三人或被告,程序并无不当。本案诉讼标的系商品房买卖权利义务争议,东方公司、林燕城并不是合同当事人,且市直公司、陈晋腾系反诉原告,反诉系以本诉原告为被告。因此,市直公司、陈晋腾主张追加东方公司、林燕城为被告,理据不足。对于能否追加为第三人的问题,首先,市直公司、陈晋腾申请追加理由涉及陈逞章等三人对东方公司、林燕城是否享有合法债权,债权数额多寡。但该问题涉及东方公司、林燕城与陈逞章等三人的另案法律关系。因市直公司、陈晋腾对《商品房买卖合同》的真实性、合法性并无异议,故即使2009年9月30日陈逞章等三人与林燕城签订的《协议书》中关于“在双方协商一致并签订正式《协议书》之前,陈逞章等三人与林燕城之间签订的合同以及陈逞章等三人与市直公司、陈晋腾签订的《商品房买卖合同》没有生效”的内容真实,因市直公司并非协议当事人,故该内容仅涉及陈逞章等三人与林燕城间的另案法律关系,与本案无涉。同样的,陈逞章等三人授权委托林燕城处理相关商品房买卖事务,系陈逞章等三人行使自身权益的行为,至于为何要委托林燕城,仅涉及陈逞章等三人与林燕城的关系,与本案无涉。其次,对于陈逞章等三人已支付《商品房买卖合同》项下购房款具体数额多寡,涉及1200万元能否抵扣的问题,则需根据各方举证、质证情况以及证据内容,综合予以审核认定,具体数额虽可能影响东方公司、林燕城与陈逞章等三人的另案法律关系的事实认定,但对于市直公司、陈晋腾而言,购房款数额的认定属事实认定范畴,数额多寡问题系其应承担的诉讼风险。第三,从市直公司与东方公司签订的《解除合同协议书之补充协议》内容看,双方对1200万元购房款不再作为违约金,全部退还东方公司,由东方公司偿还给东方公司的债权人陈逞章等三人的条件进行了约定,由此可以认定市直公司签订《解除合同协议书之补充协议》之时认可东方公司与陈逞章等三人的债权债务关系。因此,市直公司、陈晋腾主张陈逞章等三人与东方公司、林燕城不存在债权债务,与其先前行为相悖。退一步讲,即使东方公司、林燕城与陈逞章等三人并不存在债权债务关系,东方公司对其1200万元财产权益亦有权作出处分,市直公司在三方(市直公司、东方公司、陈逞章等三人)于2009年9月12日《协议书》中约定同意抵扣的情况下,以不存在债权债务为由,申请追加东方公司、林燕城为第三人,该违背诚信行为也不应予以支持。第四,即便抵扣行为损害了东方公司其他债权人利益,因市直公司、陈晋腾属非利益相关方,其以此为由追加第三人,也缺乏必要性。第五,市直公司、陈晋腾申请追加的只能是无独立请求权第三人,而无独立请求权第三人参加诉讼,实际是将一个已经开始的诉讼和一个今后可能发生的潜在的诉讼合并审理,从而达到简化诉讼,方便当事人,彻底解决纠纷的目的。而从本案诉讼中各方陈述内容看,追加第三人只会使案情复杂化,难以达到简化诉讼之目的,反而会使本案审理拖沓、复杂化。

二、关于各方是否存在违约行为、有无过错及应否承担违约责任的问题

市直公司、陈晋腾以2009年9月12日《协议书》约定的抵扣条件并未成就和(2015)闽民再终字第18号生效民事判决已认定市直公司返还东方公司购房款1200万元为由,主张陈逞章等三人未支付首期款1200万元,构成违约,以及陈逞章等三人在明知二次规划总登记变更手续业已完成的情况下,未依约支付购房款1950万元,也构成违约,根据《商品房买卖合同》第七条第四款关于“每延迟一个月,陈逞章等三人按售房款总额的1%支付违约金”的约定,应当判令陈逞章等三人支付违约金。

陈逞章等三人则主张首期购房款1200万元已经支付,双方并不存在认识分歧,讼争商铺被查封属市直公司、陈晋腾过错;在市直公司与案外人的系列案件结束且讼争商铺解除查封后,市直公司、陈晋腾不愿意继续履行合同,未将已支付的包括1200万元在内1900万元购房款对应价值商铺和车位的产权过户,也未向陈逞章等三人发出关于二次规划总登记变更手续业已完成的通知,以便陈逞章等三人向其支付第三期购房款1950万元,构成违约;根据《商品房买卖合同》第七条第三款“甲乙双方自福州市房地产交易登记中心受理《商品房销售合同》登记之日起六个月内若因甲方的原因造成不能办理产权证属于逾期办证,每延迟一个月,应按售房款总额的1%支付违约金给乙方”的约定,因陈逞章等三人指定人员已于2010年6月29日、30日向福州市房地产交易中心提交192、202商铺和130、131车位的《商品房销售合同》,市直公司违反《商品房买卖合同》第四条第二款“自福州市房地产交易登记中心受理《商品房销售合同》登记后之日起180天内办好产权证”的约定,未在180天内即2010年12月31日前办理产权证,已逾期,应依约支付违约金;其他商铺和车位是否签订《商品房销售合同》,房产交易登记中心是否受理前述合同六个月,并不影响市直公司承担支付违约金的责任,且即使其他商铺和车位未签订《商品房销售合同》或由福州市房地产交易登记中心受理六个月,也是因讼争商铺被查封所致,属市直公司的原因。

双方主张的内容涉及两个方面。一是是否存在未依约履行合同义务的行为,二是如果存在未履行合同义务行为,是否存在过错,是否应当认定为违约行为。具体分述如下:

(一)关于1200万元购房款是否已履行及过错、违约责任问题

1200万元原系东方公司向市直公司支付的讼争商铺和车位的购房款,在东方公司与市直公司协议解除买卖关系后,对于1200万元的处理问题,市直公司与东方公司于2009年9月12日先后签订了《解除合同协议书》、《解除合同协议书之补充协议》,根据后行为意思表示替代前行为意思表示的原理,对于1200万元处理问题,应以《解除合同协议书之补充协议》的内容为判断依据。从《解除合同协议书之补充协议》内容看,约定1200万元购房款不再作为违约金,全部退还东方公司,由东方公司偿还给东方公司的债权人陈逞章等三人即“相关手续由各方当事人另行协商办理”的条件为“商场和停车场另售他人的价款至少在3850万元人民币以上的新的《房地产买卖合同》生效并实际履行”,结合市直公司、陈晋腾与东方公司、陈逞章等三人于同日签订的《协议书》第四条约定的“三方协商同意:甲方(市直公司)退还给乙方(东方公司)购房款人民币1200万元,乙方将该1200万元偿还给丙方(陈逞章等三人),丙方将该1200万元作为购房款支付给甲方,充抵丙方应当支付给甲方的购房款。为简化手续,三方同意相互之间直接抵扣。若因客观原因确实无法抵扣,各方应各自分别向相对方履行各自的权利和义务”的内容,可以认定尽管《解除合同协议书》、《解除合同协议书之补充协议》、《协议书》系2009年9月12日签订的,但先后顺序有别,从协议相关内容看,应以三方签订的《协议书》内容为陈逞章等三人是否已支付首期款1200万元,或者1200万元冲抵行为是否成就,或者说冲抵条件是否发生变化的判断依据,进而依据《商品房买卖合同》的相关条款认定是否构成违约。

第一,应当认定《协议书》项下的抵扣条件未成就,陈逞章等三人支付1200万元购房款的义务并未免除。其一,对讼争商铺和车位的买卖关系而言,市直公司的相对方为陈逞章等三人,支付购房款系陈逞章等三人的主合同义务,收取购房款系市直公司的主合同权利。市直公司与东方公司约定市直公司同意退还东方公司购房款1200万元而不作为违约金没收的条件为“另售他人的价款至少在3850万元人民币以上的新的《房地产买卖合同》生效并实际履行”,对照市直公司与陈逞章等三人签订的《商品房买卖合同》关于买卖价款的约定以及三方签订的《协议书》内容,应当认定市直公司退还东方公司购房款1200万元,并以此冲抵陈逞章等三人应支付的首期款的部分条件即“价款至少在3850万元以上”已成就;对于“实际履行”的条件,因涉及到合同履行需经后续履行事实予以验证。也就是说,在签订《商品房买卖合同》之时视为市直公司已收取首期购房款1200万元。其二,根据2009年9月12日三方《协议书》关于“若因客观原因确实无法抵扣,各方应各自分别向相对方履行各自的权利和义务”的约定,可知三方对市直公司与陈逞章等三人讼争商铺和车位买卖关系,以及东方公司与陈逞章等三人的债权债务关系,以及两种不同法律关系的相对方均有明确的认知,对于非因订约人主观所能控制事件的客观原因出现,导致市直公司视为已收取1200万元购房款的事实被推翻或者被否定情况下,陈逞章等三人应承担支付等额即1200万元购房款的主合同义务,以及东方公司与陈逞章等三人法律关系另行处理的风险,已有明确预期。其三,在刘开光2010年6月23日以陈晋腾、市直公司、东方公司、林燕城(东方公司法定代表人)为被告,诉请确认2009年9月12日签订的《解除合同协议书》、《解除合同协议书之补充协议》无效一案诉讼期间,市直公司在知悉非因其自身原因讼争商铺被查封,且多次请求解除查封无果的情况下,于2010年9月12日以东方公司为被告提起诉讼。虽然,市直公司在该案中的诉讼请求为请求确认市直公司与东方公司于2006年6月29日签订的《商品房买卖协议书(一)》、《商品房买卖协议书(二)》已于2009年9月12日解除的诉讼请求,同时自认市直公司应返还购款1200万元,并提出了该1200万元与东方公司应支付的违约金相互对抵的诉讼请求。但是,从市直公司诉请内容及行为逻辑看,根据2009年9月12日《协议书》第四条约定的“三方协商同意:…若因客观原因确实无法抵扣,各方应各自分别向相对方履行各自的权利和义务”以及2009年9月12日《解除合同协议书之补充协议》中约定的抵扣条件即“实际履行”的内容,其于该案诉讼中并未提出抵扣的相关事实,符合正常行为人的行动逻辑及判断,也在包括陈逞章等三人在内的三方预期之内。其四,根据既判力理论,禁止在后判决内容与生效裁判内容相抵触。在先(2015)闽民再终字第18号生效民事判决判令市直公司返还东方公司购房款1200万元,而本案一审判决认定的内容与生效判决明显相悖。

由上,市直公司、陈晋腾上诉请求要求陈逞章等三人支付首期款1200万元,具备事实和法律依据,本院予以支持。一审判决认定1200万元购房款已抵销完成有误,本院予以纠正。

第二,应当认定未支付1200万元,各方均无过错,均无需承担违约责任。其一,如前所述,认定陈逞章等三人未支付首期购房款1200万元的主要理由在于市直公司、东方公司、陈逞章等三人于2009年9月12日《协议书》中约定的推翻抵扣的事实,即否定性事实出现,以及在先生效民事判决的拘束,故虽然从形式上看,陈逞章等三人未履行市直公司、陈晋腾与陈逞章等三人于2009年9月12日签订的《商品房买卖合同》第三条第一款“陈逞章等三人在本合同生效之日支付给市直公司1200万元”,构成违约,但从实质角度理解,因该否定性事实系新出现的事实,虽在各方预期范围之内,但因市直公司、陈晋腾与陈逞章等三人并未对否定性事实出现情况下如何支付1200万元购房款作出约定,在双方存在分歧的情况下,认定陈逞章等三人未支付1200万元构成违约,显然超出当事人预期,也过于苛责。其二,从查明的事实看,本案《商品房买卖合同》出现履行障碍或争议的主要原因在于讼争商铺因刘开光介入而被查封,《商品房买卖合同》第七条第五款“若非归咎于市直公司或陈逞章等三人的原因影响了合同的履行,不属于违约行为,双方互不承担违约责任”的约定,双方均不应承担违约责任。因此,市直公司、陈晋腾主张陈逞章等三人未支付1200万元,构成违约,不能成立。相应的,根据《商品房买卖合同之补充协议书》关于双方正签《商品房销售合同》时商铺单价为每平方米3300元,车位单价每平方米1200元的约定,市直公司、陈晋腾已过户商铺价值1326072元(总面积401.84m2),已过户车位价值126384元(总面积105.32m2),加上拟过户的192(46.82m2)、202(80.55m2)商铺价值420321元,以及车位130(26.33m2)、131(26.33m2)价值63192元,小于与陈逞章等三人已支付的700万元,但因讼争商铺被查封非属市直公司、陈晋腾原因,其余商铺和车位不能过户,不能认定系市直公司、陈晋腾违约导致,故陈逞章等三人以其已支付购房款1900万元,市直公司、陈晋腾有过错,且未在受理《商品房销售合同》登记之日起六个月内办理二个商铺和二个车位的过户手续以及未能办理其余商铺和车位产权过户手续的责任在于市直公司、陈晋腾等为由,请求判令市直公司、陈晋腾承担违约责任,本院不予支持。

(二)关于未支付1950万元购房款是否构成违约的问题

《商品房买卖合同》第二条约定“双方商定,5000平方米商场商铺和2600平方米停车场车位的成交价共计3850万元,但最终以房管局具体确认的数据为准。若最终确认的面积有增减,增减部分的单价按照商场商铺4500元/平方米和停车场2500元/平方米计价结算”;第三条第三款约定“陈逞章等三人应在接到市直公司关于二次规划总登记变更手续业已完成的通知之日起60日内,陆陆续续将款项1950万元整支付给市直公司”;第三条第四款约定“在最后一份《商品房销售合同》到房地产交易登记中心登记之日起15日内,双方对增减部分的面积和价款进行结算并付清款项”;第四条第一款约定“根据第三条第三款约定的时间和陈逞章等三人付款的金额,双方按照先付款后办理登记手续的原则,陆陆续续正签《商品房销售合同》、开具房地产销售发票和办理登记备案手续等,并将商场商铺和停车场车位移交给陈逞章等三人使用,同时将商场商铺的消防验收合格书、工程验收合格书(复印件)及完整图纸一套提供给陈逞章等三人”;《商品房买卖合同之补充协议书》第一条约定“双方同意在正签《商品房销售合同》时,商场商铺每平方米按人民币3300元的单价签订,……半地下室停车场车位每平方米按1200元的单价签订,……但实际履行的合同,仍按《商品房买卖合同》的约定执行”。从前述双方约定内容、行文结构及逻辑看,双方当事人的真实意思表示当为陈逞章等三人在接到二次规划总登记变更手续业已完成通知之日起60日内陆续支付购房款,于60日内合计应支付1950万元,根据60日内支付购房款的情况于该60日期间内根据付款金额正签《商品房销售合同》,且付款金额与正签《商品房销售合同》存在先后顺序。而从查明的事实看,2001年至2002年间,福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体项目进行第一次初始产权总登记,2008年4月间,福州市房地产交易登记中心对案涉项目车位进行重新编号,并于2008年6月5日出具《NO20080087号初始登记变更通知书》,对讼争车位总登记变更,2010年1月间,福州市房地产交易登记中心对案涉项目商铺进行重新编号,并于2010年5月28日出具《NO20100083号初始登记变更通知书》,对讼争商铺总登记变更。二审庭审中,各方均确认《商品房买卖合同》第三条第三款“乙方应在接到甲方关于二次规划总登记变更手续业已完成的通知之日起60日内,陆陆续续将款项1950万元整支付给甲方”中二次规划总登记变更手续涉及的内容为《NO20080087号初始登记变更通知书》及《NO20100083号初始登记变更通知书》项下变更内容,结合陈逞章等三人确认已过户4个商铺和4个车位的事实,应当认定在办理过户手续之时,陈逞章等三人已知悉二次规划总登记变更已完成的事实,即使按陈逞章等三人指定人员于2010年6月29日、30日向福州市房地产交易登记中心提交讼争192、202商铺、130、131号车位过户手续的事实,也应当认定最迟至2010年6月29日,陈逞章等三人已知悉二次规划总登记变更已完成的事实。虽然市直公司、陈晋腾未提交证据证明已就变更手续完成之事实通知陈逞章等三人,但在陈逞章等三人已知悉且以其积极行为办理过户手续的情况下,应当认定陈晋腾于一审庭审中陈述的已口头通知陈逞章等三人规划总登记变更已完成,具有合理性,故陈逞章等三人未支付1950万元的行为,从形式上构成违约。但是,分析陈逞章等三人未支付1950万元款项的原因,如前所述,60日内支付款项与正签《商品房销售合同》以及办理过户手续存在先后顺序,结合讼争商铺因刘开光的行为被查封,双方均确认讼争商铺被查封后双方进行协商应对,以及市直公司多次申请解封的事实,可以认定陈逞章等三人有合理理由认为,即使其支付了款项,也无法办理讼争商铺和车位的过户手续,因此,其拒绝支付1950万元具有合理性和正当性,而且追溯履行障碍产生的根源在于第三人刘开光的行为介入。根据《商品房买卖合同》第七条第五款“若非归咎于市直公司或陈逞章等三人的原因影响了合同的履行,不属于违约行为,双方互不承担违约责任”的约定,应当认定双方均不应承担违约责任。因此,市直公司、陈晋腾主张陈逞章等三人未支付1950万元,构成违约,不能成立。陈逞章等三人以未接到二次规划登记变更已完成的通知为由,主张其支付1950万元义务的条件未成就,本院不予采信。

三、关于案涉《商品房买卖合同》能否解除或如何继续履行的问题

(一)关于能否解除的问题

市直公司、陈晋腾以陈逞章等三人未支付购房款1200万元和1950万元,构成违约,依《商品房买卖合同》第七条第四款“陈逞章等三人逾期付款最迟不能超出90天,若逾期超出90天,市直公司有权单方面收回该商场商铺和停车场车位另行安排,陈逞章等三人仍应承担解约的违约责任”的约定,其享有解除权为由,上诉请求解除《商品房买卖合同》;同时,因讼争商铺和车位被查封,客观上导致《商品房买卖合同》无法履行,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,市直公司、陈晋腾有权诉请解除或变更合同。陈逞章等三人辩称讼争商铺和车位目前已办理产权总登记,也不存在履行障碍,《商品房买卖合同》应当继续履行。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定,合同解除包括约定解除和法定解除。首先,从二审庭审中陈逞章等三人的陈述以及附卷在案福州市中级人民法院保全裁定相关材料看,陈逞章等三人诉讼请求所列明的讼争95个商铺和44个车位目前因陈逞章等三人的申请已被查封,系首封,且已办理产权总登记,诉讼请求涉及的54#、150#车位虽不在查封范围,但市直公司、陈晋腾同意销售并配合履行,故不存在履行障碍。故市直公司、陈晋腾以《商品房买卖合同》客观上无法履行为由,上诉主张《商品房买卖合同》应予以解除,本院不予支持。其次,如前所述,陈逞章等三人负有支付1200万元以及1950万元购房款的义务,但先前未支付的行为并不构成违约,因此,市直公司、陈晋腾以违约行为存在、其享有约定解除权为由,请求解除《商品房买卖合同》,缺乏事实依据。第三,从查明的事实看,2017年5月26日,本院作出(2015)闽民再终字第18号民事判决,该判决已认定市直公司应向东方公司返还1200万元,因此,可以认定,在(2015)闽民再终字第18号民事判决生效后,双方关于1200万元是否抵扣成功的争议已然不存在,而本案中,市直公司、陈晋腾并未提交证据其曾要求陈逞章等三人支付1200万元购房款,也未以此为由主张解除合同,直至本案提起反诉;同样的,市直公司、陈晋腾主张陈逞章等三人已知悉二次规划总登记变更已完成,本院认定陈逞章等三人最迟至2010年6月29日已知悉二次规划总登记变更已完成,根据《商品房买卖合同》的约定,陈逞章等三人应在接到二次规划总登记变更已完成通知之日起60日内支付1950万元购房款,而市直公司、陈晋腾一方面未提交证据证明其通知陈逞章等三人支付1950万元,另一方面也未以陈逞章等三人未支付1950万元构成违约为由,主张解除合同,直至本案提起反诉诉请解除合同。退一步讲,即使陈逞章等三人构成违约,市直公司、陈晋腾享有约定解除权,但因双方并未约定解除权行使期间,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”及第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”的规定,解除权行使最长期间为一年,而本案中,市直公司、陈晋腾直至2018年12月6日提起反诉才主张解除合同,显然也超出解除权行使期间。

(二)关于如何履行的问题

首先,二审诉讼中,双方确认《商品房买卖合同》项下交易的商铺为101个,车位为52个,已过户4个商铺和4个车位。二审期间,陈逞章等三人明确其履行的标的物为95个商铺、46个车位,并分别列明了商铺和车位的编号,市直公司、陈晋腾二审诉讼中表示如果《商品房买卖合同》继续履行,其同意按陈逞章等三人列明的商铺和车位编号予以配合履行,同时,编号内容并未包括已提交过户登记申请的192、202商铺和130、131#车位,以及双方确认已过户的215、218、222、223号商铺和149、151、152、153号车位。因此,对于陈逞章等三人请求市直公司、陈晋腾协助办理编号内的商铺和车位过户的请求,应予以支持。

其次,如前分析,陈逞章等三人负有支付1200万元购房款义务,但因双方于《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议书》中并未约定未抵扣成功的情况下,陈逞章等三人应当何时支付该款。鉴于首期购房款1200万元是否已经支付或者说抵扣完毕,系双方争议的焦点之一,且抵扣不能的事实对于陈逞章等三人而言系新出现的事实,故陈逞章等三人应当在本判决生效之日,也就是双方争议定纷止争之日起10日内支付1200万元。对于1950万元购房款如何履行的问题,如前所述,陈逞章等三人已知悉二次规划总登记变更的事实,履行条件已具备,陈逞章等三人应当在本判决生效之日起60日内支付1950万元,市直公司、陈晋腾交付具体的商铺和车位并协助陈逞章等三人办理产权登记手续,将编号内的商铺和车位登记至陈逞章等三人名下。具体履行方式,双方应当根据《商品房买卖合同》第三条第三款“陈逞章等三人应在接到市直公司关于二次规划总登记变更手续业已完成的通知之日起60日内,陆陆续续将款项1950万元整支付给市直公司”及第四条第一款“根据第三条第三款约定的时间和陈逞章等三人付款的金额,双方按照先付款后办理登记手续的原则,陆陆续续正签《商品房销售合同》、开具房地产销售发票和办理登记备案手续等,并将商场商铺和停车场车位移交给陈逞章等三人使用,同时将商场商铺的消防验收合格书、工程验收合格书(复印件)及完整图纸一套提供给陈逞章等三人”的约定,相互配合、共同履行,即陈逞章等三人支付购房款,市直公司、陈晋腾交付编号内的商铺、车位,并协助办理产权登记手续。对于本判决生效后履行过程中出现的事实或者可能存在的争议,包括对增减部分的面积和价款进行结算,以及是否依本判决指定期限履行支付1200万元及1950万元义务等,双方也应相互协商、配合,避免再生争议;如有争议,双方可另行处理。

综上所述,市直公司、陈晋腾关于请求陈逞章等三人支付违约金,以及《商品房买卖合同》应予以解除的上诉请求,不能成立。陈逞章等三人关于市直公司、陈晋腾应支付违约金的上诉请求,也不能成立。一审判决认定事实部分错误,本院予以纠正;一审判决继续履行《商品房买卖合同》的结论虽然正确,但履行方式、数额均不明确,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民初2037号民事判决;

二、陈逞章、董家宝、倪周远应当于本判决生效之日起十日内向福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾支付人民币1200万元;

三、陈逞章、董家宝、倪周远应当于本判决生效之日起六十日内向福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾支付人民币1950万元,福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾应当根据陈逞章、董家宝、倪周远付款的金额,按照先付款后办理登记手续的原则,在六十日内与陈逞章、董家宝、倪周远分别签订坐落福建省福州市晋安区xx街道xx路xx号xx公寓xx楼连接体1层编号123、124、125、126、127、128、129、130、131、132、133、134、135、136、137、138、139、140、141、142、143、144、145、146、147、148、149、150、151、152、153、154、155、156、157、158、159、160、161、162、163、164、165、166、167、168、169、170、171、172、173、174、175、176、177、178、179、180、181、182、183、184、185、186、187、188、189、190、191、193、194、195、196、197、198、199、200、201、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、216、217、219、220、221摊位以及福建省福州市××街道××路××号××公寓××#××#楼连接体地下1层编号54、97、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、125、126、127、128、129、132、133、134、135、136、137、138、139、140、141、142、143、144、145、146、147、148、150车位的《商品房销售合同》,并开具相应摊位和车位房地产销售发票,协助陈逞章、董家宝、倪周远办理相应摊位和车位登记备案及产权登记手续,并将摊位和车位移交给陈逞章、董家宝、倪周远使用,同时将摊位的消防验收合格书、工程验收合格书(复印件)及完整图纸一套提供给陈逞章、董家宝、倪周远。

四、驳回陈逞章、董家宝、倪周远的其他请求;

五、驳回福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾的全部请求。

一审本诉案件受理费380250元,减半收取190125元,由福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾负担88476元,由陈逞章、董家宝、倪周远负担101649元;本诉案件保全费5000元,由陈逞章、董家宝、倪周远负担。一审反诉案件受理费303600元,减半收取151800元,由福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾负担;反诉案件保全费5000元,由福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾负担。

二审案件受理费484550元,由福州市直房地产开发有限公司、陈晋腾负担286517元,由陈逞章、董家宝、倪周远负担198033元。

本判决为终审判决。

审判长  程光毅

审判员  俞裕铨

审判员  林 琳

二〇二〇年十一月三十日

书记员  缪建铃

附:本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》:

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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