中枫建设集团有限公司与青海新千房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

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青海省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）青民终1号

上诉人（原审原告）：中枫建设集团有限公司，住所地：青海省西宁市城东区建国路66号19号楼20层。

法定代表人：徐国江，该公司总经理。

委托诉讼代理人：冶雅军，男，该公司法律顾问。

被上诉人（原审被告）：青海新千房地产开发有限责任公司，住所地：青海省西宁市城东区建国大街66号。

法定代表人：周明辉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张云峰，青海汇元律师事务所律师。

上诉人中枫建设集团有限公司（以下简称中枫公司）因与被上诉人青海新千房地产开发有限责任公司（以下简称新千公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人中枫公司的委托诉讼代理人冶雅军，被上诉人新千公司的委托诉讼代理人张云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中枫公司的上诉请求：1.撤销（2020）青01民初398号民事判决，并改判支持中枫公司的诉讼请求；2.判决新千公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.中枫公司在一审诉讼时已说明“自2016年起，中枫公司与新千公司因竣工结算事宜，新千公司从不接收中枫公司任何通知及函件，双方无法沟通并传达真实意思，遂向人民法院提起诉讼。”一审法院以中枫公司未书面通知新千公司解除合同为由，驳回中枫公司的诉讼请求，没有查清相关事实；2.一审法院于2020年8月20日受理本案，新千公司在收到人民法院送达的应诉通知书及起诉状副本时，应了解中枫公司要求解除购房合同，返还购房款、承担利息及损失的意思表示；3.一审庭审后，中枫公司根据新千公司于2015年5月5日变更的地址，及其在2019年年报中提交的联系电话，向新千公司发出解除购房合同的邮件，但因无法联系到新千公司，该邮件被退回。综上，中枫公司无法向新千公司送达书面的解除合同通知书存在客观原因，一审法院判决明显不当，请求予以改判。

新千公司辩称，1.按照合同约定，解除合同应向对方发出书面通知，因中枫公司未在法定期间内发出通知，不符合解除合同的条件；2.中枫公司的解除权因超过法定除斥期间而消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条、第十九条的规定，对方没有催告解除合同的，享有解除权的一方应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。根据一审查明事实，案涉房屋交付时间是2016年3月30日，以此开始计算180日，即至2016年9月30日，中枫公司享有合同解除权，但中枫公司在其后的一年内，即截止到2017年9月30日前并没有行使合同解除权，致使解除权因超过除斥期间而消灭。

中枫公司向一审法院起诉请求：1.解除中枫公司、新千公司就新千国际20号楼19层1202、1203、1204、1205室签订的商品房预售合同；2.新千公司返还购房款7767653元；3.新千公司支付装饰装修费474963元；4.新千公司支付利息1814071元（自2015年9月1日至2020年8月1日），剩余利息新千公司返还购房款后停止计算；5.本案诉讼费由新千公司承担。（以上金额共计：10056687元）

一审法院经审理查明：2015年9月1日，新千公司（甲方）与青海鸿翔建设集团有限公司（乙方，2019年4月9日变更为中枫公司）达成《房屋抵工程款协议书》，约定：一、甲方开发建设的位于西宁市建国南路新千国际5#、10#楼由乙方承建。应乙方要求，甲方同意将该项目中的写字楼19#楼20层整层抵给乙方，用于抵付工程款。二、新千国际写字楼20层整层，面积1257.02平方米，单价8900元/平方米，总价为11187478元；三、所抵工程款7307478元从甲方应付给乙方的总工程款中扣除……。协议签订后，新千公司与青海鸿翔建设集团有限公司就新千国际广场19#楼20层1202、1203、1204、1205室签订《西宁市商品房预售合同》，约定：商品房单价为每平方米8900元，总价款为人民币7767653元，买受人采取一次性付款方式付款。新千公司以欠付青海鸿翔建设集团有限公司的工程款抵扣了涉案商品房合同价款7767653元。合同还约定：双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移手续。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2016年3月30日，新千公司向青海鸿翔建设集团有限公司交付涉案房产，青海鸿翔建设集团有限公司使用至今。新千公司于2016年6月7日向青海鸿翔建设集团有限公司开具新千国际广场19#楼20层1202、1203、1204、1205号房屋《青海省销售不动产统一发票》四份。2019年4月9日，青海鸿翔建设集团有限公司变更为中枫公司。至今买受人中枫公司未取得新千国际广场19#楼20层1202、1203、1204、1205号房屋不动产产权证书。

一审法院认为，新千公司与中枫公司达成的《房屋抵工程款协议书》以及《西宁市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自义务。买受人中枫公司按照合同约定，以新千公司欠付的工程款支付了涉案房产的对价款，应认定已完成了商品房买卖合同中的付款义务。出卖人新千公司，应按照合同约定向买受人交付房屋并办理产权登记手续。其未按照约定在规定的时间内完成商品房转移登记手续构成违约，理应承担违约责任。根据约定，出卖人构成违约，买受人中枫公司可以行使合同解除权。但行使合同解除权时，亦应按照合同约定的程序行使权利。根据双方的约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款……”。根据已查明的案件事实，中枫公司未提交证据证实其根据合同约定向出卖人新千公司发出了书面解除合同通知书，因此其在未向新千公司发出解除合同通知情况下，径行向人民法院提出解除合同不符合双方约定的合同解除条件。其要求解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》的诉讼请求不能成立。中枫公司主张返还购房款、利息以及赔偿装修损失的前提基础应在解除合同的基础之上。因中枫公司解除合同的条件尚未成就，因此其要求返还购房款、利息及赔偿装修损失的诉讼请求不能成立。

综上所述，中枫公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回中枫公司的诉讼请求。本案案件受理费82140.12元，由中枫公司负担。

二审审理过程中，中枫公司围绕上诉请求提交了以下证据：

证据1：新千公司工商信息及2019年年报一份，证明：新千公司在相关部门备案留存的地址、联系方式等基本信息有误，导致中枫公司邮寄的《解除购房合同通知》无法有效送达新千公司。

证据2：2020年10月29日，中枫公司向新千公司邮寄的《解除购房合同通知》EMS单据一份及邮件原件《关于解除商品房买卖合同的通知》一份，证明：中枫公司依据新千公司留存在相关部门的备案信息，邮寄《解除购房合同通知》时，该邮件以收件人名址有误/不详，且无法联系收件人为由退回，新千公司未能收到解除通知存在客观原因。

证据3：2020年12月23日，中枫公司向新千公司送达《解除购房合同通知》的视频资料及该视频资料整理后的文字版内容两组，证明：中枫公司将《解除购房合同通知》送达新千公司法务部，但新千公司法务部拒绝接收，表明新千公司存在恶意拒收的意思表示。

证据4：青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初2282号民事判决书、青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终2513号民事判决书各一份，证明：因新千公司未按时足额交纳土地出让金，导致案涉房屋的产权证书不能办理，新千公司构成根本违约，因新千公司存在持续违约行为，中枫公司享有法定解除权不受除斥期间的限制。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。新千公司发表质证意见认为，对证据1、2的真实性认可，关联性不认可，不能证明中枫公司在法律规定的合理期限内行使了合同解除权；对证据3真实性不认可，证明方向不认可，中枫公司享有的合同解除权经过除斥期间已经消灭；对证据4真实性、合法性认可，证明方向不认可。

本院对上述证据认证如下，新千公司对中枫公司提交的证据1、2、4的真实性认可，本院对其真实性予以确认。中枫公司提交的证据1、2、3不能证明中枫公司在一年解除权除斥期间届满前曾向新千公司邮寄或送达所谓“解除通知”，亦不能证明因新千公司地址有误，导致其在解除权除斥期间届满前邮寄或送达的所谓“解除通知”无法向新千公司送达，故本院对上述证据的证明方向不予认定。中枫公司提交的证据4，不能证明新千公司已构成根本违约，故本院对其证明方向不予认定。

二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。

根据上诉人的上诉请求和理由，被上诉人的答辩意见，本院对本案争议焦点综合分析认定如下：

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）的规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”中枫公司与新千公司签订的《西宁市商品房预售合同》第十九条第二款约定：“因出卖人（新千公司）原因，买受人（中枫公司）未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”根据本案查明事实，2016年3月30日，新千公司向中枫公司交付案涉房屋，中枫公司一直使用至今。按照约定，自2016年9月26日开始，中枫公司享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”即解除权作为形成权，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，该项权利应当在一定期限内行使，以保证合同权利义务关系的确定性和稳定性。本案中，中枫公司与新千公司虽未约定解除权的行使期限，新千公司亦未催告中枫公司及时行使合同解除权，但根据上述规定，中枫公司的解除权应当在2016年9月26日解除权发生之日起的一年内行使。中枫公司称，其在一审起诉前曾通知新千公司解除合同，但中枫公司未向本院提供证据证明其曾在上述期间内向新千公司行使过合同解除权。中枫公司于2020年8月4日向一审法院起诉，其起诉时间已距解除权行使期限届满近三年之久，中枫公司的合同解除权已经消灭，且中枫公司未提交证据证明案涉合同存在其他法定解除的事由，故中枫公司关于解除案涉商品房预售合同、返还购房款、支付装饰装修费等诉讼请求均不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。本案中，中枫公司向一审法院提起诉讼也是其行使合同解除权的一种方式，并非如一审判决所述“因此其在未向新千公司发出解除合同通知情况下，径行向人民法院提出解除合同不符合双方约定的合同解除条件”，一审判决对此认定虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。

综上所述，中枫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费82140.12元，由中枫建设集团有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　伦

审 判 员　　张满成

审 判 员　　王依沙

二〇二一年三月十日

法官助理　　王　微

书 记 员　　张　玉

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