广西省高院参考案例-柳州市游园广场管理处与柳州市城市投资建设发展公司、柳州市东源房屋拆迁公司房屋拆迁补偿纠纷一案

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柳州市游园广场管理处与陈静宽、柳州市城市投资建设发展有限公司、柳州市东源房屋拆迁有限公司房屋拆迁补偿纠纷一案

【案号】

一审：（2006）鱼民初（一）重字第1040号

二审：（2008）柳市民一终字第320号

再审：（2009）桂民提字第49号

【指导要旨】

城市房屋拆迁中，对被拆迁房屋主张财产权利的利害关系人未能与拆迁人就补偿问题达成协议的，当事人应根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向行政主管部门申请裁决。就补偿问题直接向人民法院起诉的，不属于人民法院民事诉讼受理范围。

【基本案情】

案涉蓝海渔村酒楼产权属柳州市游园广场管理处（简称广场管理处）。第一任承租人刘光明承包经营期间在原有建筑的基础上搭盖形成一栋三层的规模。刘光明后将蓝海渔村酒楼转让给陈静宽经营，陈静宽即与广场管理处签订承租合同约定租赁期限至2008年11月30日止；在承租期内如遇政府拆迁等造成合同终止，由政府按政策补偿。凡是酒楼的装修、装饰、材料和设备、设施所得的拆迁补偿归陈静宽所有；承租期内须保证餐馆建筑的完整，不得擅自搭盖和拆除，否则按有关规定处理或处罚。2005年4月，柳州市城市投资建设发展有限公司（简称城投公司）经柳州市人民政府批准，负责“柳石路五岔路口改造工程”拆迁工作。在其房屋拆迁补充方案中规定被拆迁房屋的装修装饰，除可移动的装修部件、材料外，对装修部分适当补偿；对无所有权依据房屋，按其房屋结构分别给予适当补偿。随后，柳州市东源房屋拆迁有限公司（简称东源拆迁公司）受城投公司的委托，实施“柳石路五岔路口改造工程”项目建设，对陈静宽经营的蓝海渔村酒楼进行拆迁。为此，陈静宽与广场管理处对蓝海渔村酒楼进行实地测量并经协商认定房屋原有建筑面积之外的建筑属承租者增建，并订立协议约定房屋原有建筑（指商定的部分）补偿费归广场管理处，承租老板自筹资金自行搭盖的建筑补偿归陈静宽。在广场管理处与东源拆迁公司签订的《房屋拆迁货币补偿核定表》内遂确认陈静宽的房屋补偿款合计521,080.63元。城投公司报柳州市财政局审定的《关于市游园广场管理处五里亭公园的房屋拆迁补偿款是否核销的报告》内亦认为属于承租户出资建设和装修部分应给予补偿。柳州市财政局则函复，按柳州市财政字[2003]62号文件精神，拆除该处无所有权依据的房屋及附属物不予补偿，只作资产核销处置，请城投公司按广场管理处原与陈静宽签订的《承租合同书》的有关内容，只给予装修和设备搬迁补偿，其他事宜请广场管理处与陈静宽协商解决。柳州市园林局在核定广场管理处与东源拆迁公司签订的《房屋拆迁货币补偿协议书》时，认为刘光明增建房屋属于违章搭盖，该部分房屋及拆迁补偿与陈静宽无关，应属广场管理处资产，原协议书核实有误，要求广场管理处重新核定，并另签拆迁协议报该局审定。2006年9月7日，陈静宽与东源拆迁公司、广场管理处三方签订《房屋拆迁货币补偿协议书》及《房屋拆迁货币补偿核定表》，由东源拆迁公司一次结清给陈静宽装修补偿及其他补偿款269,212.28元，陈静宽在该表上签字“同意按时搬迁”。

围绕陈静宽应否取得讼争的房屋拆迁补偿款，又应当由谁承担补偿责任这一争议焦点，陈静宽认为讼争房屋是否为违章建筑，都不影响其获得拆迁公告规定的无产权房屋之补偿款项。因蓝海渔村酒楼增建部分和承包期间的投资款合计521,080.63元未得到补偿，其诉至法院请求判令广场管理处、东源拆迁公司和城投公司共同赔偿其上述经济损失并互负连带责任。广场管理处答辩称刘光明擅自增建属违章建筑，不能转让，也不能从拆迁中获得任何补偿，其未侵犯陈静宽的财产权利，应驳回陈静宽之诉请。城投公司答辩称讼争房屋属国有资产，已通过资产核销方式对广场管理处进行补偿，陈静宽则通过三方协议取得装修部分补偿款项，其诉请无事实和法律依据，应予驳回。东源拆迁公司则答辩称其受城投公司委托进行拆迁，同意其答辩意见。

【审判】

柳州市鱼峰区人民法院一审审理认为：陈静宽与广场管理处签订的只是承租合同，被拆迁房屋的产权人是广场管理处，陈静宽仅是承租人。陈静宽未作为增建房屋的产权人参与东源拆迁公司和广场管理处补偿协议的签订，也无证据证实其当时或之后提出过此请求，且广场管理处与东源拆迁公司亦明确约定承租户按财政审核金额补偿。因广场管理处作为财政差额拨款事业单位，其被拆除的无所有权依据的房屋及附属物不予补偿，只作资产核销处理，故三方达成的房屋拆迁货币补偿协议书内只是确认了陈静宽应获得的装修补偿及其他补偿为269,212.28元，且陈静宽已实际取得上述款项。因而，陈静宽租赁场地被拆迁属城市建设需要，广场管理处、城投公司和东源拆迁公司均已将各自义务履行完毕，未对陈静宽合法财产构成侵害，遂判决驳回陈静宽的诉讼请求。

陈静宽不服一审判决提起上诉，柳州市中级人民法院二审审理认为：城投公司经柳州市政府有关部门批准，作出“柳石路五岔路口改造工程”房屋拆迁补偿安置方案，对全体被拆迁人均具有法律效力。陈静宽承租房屋中自刘光明处转让所得，属无房产所有权部分，已经广场管理处与其测量确认。广场管理处在明知其被拆除无所有权房屋不予补偿，只作资产核销处理的情况下，仍与东源拆迁公司签订货币补偿协议并作出房屋拆迁货币补偿核定表，载明陈静宽补偿款为521,080.63元。其行为已直接侵害陈静宽的财产权利，致使陈静宽无法得到拆迁补偿，应为此承担民事赔偿责任。判决撤销一审判决，由东源拆迁公司、广场管理处给付陈静宽房屋拆迁补偿款人民币521，080.63元且互负连带责任，并驳回陈静宽的其他上诉请求。

广场管理处不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西高院再审认为，案件的争议焦点应为本案纠纷是否属于人民法院受案范围？陈静宽以35万元对价自第一任承租人刘光明处取得其在酒楼原有投资并承租蓝海渔村酒楼后，因该酒楼处于“柳石路五岔路口改造工程”拆迁范围内而无法继续经营。广场管理处遂依照该工程房屋拆迁补偿安置方案及建设项目房屋拆迁补充方案的规定，与陈静宽对酒楼原自建、承租人增建房屋的面积进行实地测量、现场绘图后予以划分，并就房屋原有建筑和承租人自筹资金自行搭建的建筑补偿费归属达成协议。故依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，本案讼争的房屋拆迁补偿款权属明确，原判将本案案由定为财产权属纠纷进行审理，显然不当，应予纠正，本案案由应定为房屋拆迁补偿纠纷。

其次，虽然广场管理处与东源拆迁公司签订的《房屋拆迁货币补偿核定表》和《房屋拆迁货币补偿协议书》内分别计算了广场管理处和陈静宽应获得的房屋拆迁补偿款数额，确认承租人陈静宽增建房屋部分拆迁补偿款为521，080.63元，但是陈静宽并没有在该核定表和协议书上签名捺印，且柳州市园林局以刘光明违章搭盖的扩建房屋部分及拆迁补偿应属广场管理处资产，而与陈静宽无关，并要求广场管理处重新核定后另签拆迁协议报该局审定。在柳州市财政局依据柳财政字[2003]62号文件精神，作出拆除财政差额拨款事业单位广场管理处无所有权依据的房屋及附属物不予补偿，只作资产核销处置的答复后，陈静宽据以提起诉讼的上述核定表及协议书的效力已被城投公司及广场管理处的行政主管部门予以否定。其后，东源拆迁公司、广场管理处和陈静宽三方签订的《房屋拆迁货币补偿协议书》和《房屋拆迁货币补偿核定表》也仅仅是对整个蓝海渔村酒楼装修及电话、空调等设备迁移损失等项目进行的拆迁补偿，且该装修补偿款已经支付完毕，各方均无异议。故陈静宽与广场管理处、城投公司和东源拆迁公司没有就本案讼争的房屋拆迁补偿问题达成任何协议。依照《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”的规定，陈静宽提出由广场管理处、东源拆迁公司和城投公司共同赔偿其房屋拆迁补偿款521，080.63元的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院不予受理。因此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（三）项“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第139条“起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉”的规定，对陈静宽要求确认广场管理处、东源拆迁公司和城投公司共同赔偿其房屋拆迁补偿款521，080.63元的起诉，应予驳回。广西高院再审裁定：撤销一、二审判决；驳回陈静宽的起诉。

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