陈伟林许喻东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤03民终23440号

上诉人（原审被告）：陈伟林，男，汉族，1979年12月4日出生，身份证住址广东省普宁市，

委托诉讼代理人：江泽伟，广东君孺律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：许喻东，男，汉族，1979年6月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，

委托诉讼代理人：王芬，广东德纳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：夏旭，广东德纳律师事务所实习律师。

原审被告：刘强，女，汉族，1981年1月27日出生，身份证住址吉林省长春市宽城区，

原审被告：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。统一社会信用代码：91440300785254915R。

法定代表人：李耀智，该公司执行（常务）董事。

委托诉讼代理人：符策程，系公司员工。

原审第三人：陈素曼，女，汉族，1975年7月23日出生，身份证住址广东省普宁市，

上诉人陈伟林因与被上诉人许喻东、原审被告刘强、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、原审第三人陈素曼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

陈伟林上诉请求：1.依法改判一审判决第二项刘强支付许喻东违约金100万元（人民币，下同）；2.撤销一审判决第三项，驳回许喻东的诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费用由许喻东承担。二审调查询问时，陈伟林变更其第1项上诉请求为“依法撤销一审判决第一项及第二项，改判确认刘强与许喻东签订的《二手房买卖合同》无效，刘强无须向许喻东支付违约金”。事实和理由：

一、一审法院“酌情判令刘强向许喻东支付违约金共计140万元”，陈伟林认为此判定违约金过高，应当予以减少以100万元为宜。

二、一审法院认定“许喻东与刘强签订涉案买卖合同时，刘强与陈伟林尚未离婚，故因涉案合同所产生的债权债务发生在刘强与陈伟林婚姻关系存续期间，陈伟林应对刘强的债务承担连带责任”是错误的。陈伟林与刘强于2015年6月17日离婚，而本案所签订的合同是2015年4月17日，《关于200770二手房买卖合同的补充协议》的签订日期为2015年5月29日。因此本案中涉案的合同与陈伟林和刘强离婚仅仅相差半个月，而且刘强可能因此涉嫌刑事犯罪。陈伟林认为此债务属于非法债务，且刘强获得的100万元定金并未让陈伟林知晓，也没有用于夫妻共同生活。因此陈伟林认为不应承担连带责任。

二审调查询问时，陈伟林将其事实与理由第一项变更为：刘强与许喻东签订二手房买卖合同应属无效合同，一审判决刘强及陈伟林依据无效合同承担140万元的违约金是错误的。1.根据一审查明及认定的事实，第三人陈素曼并未出具公证的委托书委托刘强卖涉案房产，故刘强签订的合同行为属无权代理，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第48条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法司法解释二）第11条的规定，无权代理人订立合同的效力须等被代理人追认，如被代理人追认则该合同自订立起生效，如被代理人未追认，则该合同自始无效。因本案所涉二手房买卖合同在签订后没有获得房屋所有权人陈素曼的追认，所以该合同自始无效；2.刘强与许喻东所签订的二手房买卖合同属无效合同，无效合同自始无效，合同中的相应违约条款也应无效。刘强作为无权代理人承担的只是因合同无效产生的缔约过错责任，而非无效合同承担违约责任。一审判决依据无效合同判决刘强及陈伟林支付140万元的违约金无法律规定；3.刘强将100万元定金全部返还给许喻东，并未对许喻东造成任何经济损失，许喻东也未在一审提交证明其存在经济损失的证据。

陈伟林补充其事实与理由第二项：1.一审判决是刘强向陈伟林支付违约金，而不是返还收取的定金，而违约金是指当事人违反约定向另一方支付的金钱，目的是为了惩罚违约的人，或不让另外一方当事人不受损失的效果，根本不适用于家庭正常生活的情况，关于最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的规定，陈伟林无须对刘强违反约定而支付的违约而承担连带责任。2.许喻东曾就本案向公安机关报案，公安部门立案受理，进一步说明刘强收取定金是非法行为，而非法行为所产生的债务并不是夫妻共同债务，不应陈伟林来承担连带责任。

许喻东答辩称：一、本案中刘强并未提起上诉，关于陈伟林所提出的刘强无代理权限问题，根据民法总则代理人没有代理权超越代理权或代理权终止后仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的代理行为有效，本案刘强所持的是公证书，因此许喻东有理由相信其具有代理权限，双方的买卖合同在刘强与许喻东之间发生法律效力。

二、刘强在一审当庭提出陈伟林为涉案房屋实际所有权人，是接受陈伟林委托才进行出卖，而陈伟林在刑事案件审理时也当庭承认有授权给刘强卖房，刘强签合同也是有告知陈伟林，且知道刘强收取了定金100万元，由此说明刘强的卖房行为陈伟林是明知而且认可的，双方在婚姻关系存续期间对夫妻共同的房产进行出售并收取定金的行为是夫妻共同意思表示。

三、陈伟林与本案具有极多关联关系。首先，房屋是陈伟林借用其姐姐陈素曼名义所购，陈伟林在刑事案件中确认首付款都是他个人支付，陈素曼未支付任何款项，确认房屋实际是其个人所购买，而购房时间是在与刘强婚姻关系存续期间。其次，刘强与陈伟林自2008年结婚以来有多个小孩，双方在调解离婚时福田法院正在审理一宗与本案类似的房屋违约合同纠纷，且当时刘强诉称其处于哺乳期，且未分到任何财产，该离婚调解显然不符合常理，许喻东有合理理由怀疑双方离婚另有目的，是为了规避相应的法律后果。再次，刘强与许喻东多次商谈和解事宜，而所有和解方案都需要陈伟林同意，刘强的解释是因为陈伟林有钱，要找陈伟林拿钱才可以和解。另外，刘强在一审提供了一份陈伟林的银行交易明细单，根据刘强的陈述其与陈伟林离婚后关系一直不好，而离婚后的刘强是无权查询陈伟林的银行明细单的，因此该银行查询单只可能是陈伟林本人查询后提供给刘强，因为查询时间是一审开庭前的6日即2016年12月22日。

四、许喻东认为本案的性质不同于民间借贷的债权债务关系，不适用于最高人民法院关于审理夫妻债务纠纷适用法律问题的规定，本案是基于夫妻一方卖房在有另一方预先授权对卖房行为知情且认可的情形下依法应当对由此产生的违约后果承担连带责任。

中原地产公司陈述意见称：与一审答辩意见一致。

刘强、陈素曼未陈述意见。

许喻东向一审法院提出诉讼请求：1.陈伟林与刘强签订的《二手房买卖合同》解除；2.刘强向许喻东退还定金100万元及利息53888.89元（按银行同期贷款利息从2015年7月16日暂计算至2016年8月19日，之后以此标准算至实际退还之日）；3.刘强向许喻东支付违约金200万元；4.中原地产公司、陈伟林向许喻东共同承担连带清偿责任；5.陈伟林、刘强、中原地产公司承担本案全部诉讼费、保全费。一审庭审中，许喻东撤回其第二项诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：

位于深圳市××华侨城××街西侧纯水岸（七期）1栋2-18A房登记在案外人陈素曼名下。

2015年4月17日，刘强以第三人陈素曼的代理人的名义（卖方）与许喻东（买方）签订两份《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将纯水岸（七期）1栋2-18A、2-18B房(涉案房产)转让给买方，转让成交价各555万元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金各25万元；买方采用向银行按揭贷款方式支付剩余楼款，买方须于2015年5月30日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月15日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。该合同备注条款约定：卖方办出一手房产证，买方须在三个工作日内支付另外一部分定金50万元。

2015年4月17日和4月22日，许喻东分别向刘强转账48万元和50万元，共计98万元；许喻东另向中原地产公司支付2万元，该2万元现仍托管在第三人处。刘强分别于2015年4月17日和4月22日向许喻东出具4张收款收据，载明收到许喻东支付的定金各25万元，共计100万元。

2015年5月29日，刘强以第三人陈素曼的代理人的名义（卖方）与许喻东（买方）签订补充协议，约定：由于卖方一手房产证暂未办理出来，经双方协商一致，同意买方支付首期款到银行监管日期及申请银行按揭贷款日期改为卖方名下房产证办理出来后四个工作日内；卖方须于2015年7月15日前办理出一手房产证。

中原地产公司向一审法院提交一份广东省普宁市普宁公证书于2015年4月16日出具的公证委托书，内容为：陈素曼委托刘强代为办理纯水岸（七期）1栋2-18B房的相关手续等。刘强表示该委托书并非其提交给中原地产的，而是中原地产已经办好的，委托书中签署人“陈素曼”并非第三人陈素曼签署，也非刘强签署。

另查，2015年7月8日，许喻东曾起诉第三人陈素曼，要求陈素曼退还定金并支付违约金，一审法院予以受理，案号为（2015）深南法民三初字第809号。在该案审理中，陈素曼表示普宁公证处的公证委托书系伪造的。在该案中，一审法院曾向许喻东出具委托调查令，由许喻东向普宁公证处核实情况，许喻东表示经核实，公证书确系伪造的，许喻东已向公安部门报警，追究刘强的刑事责任，后许喻东撤回该案起诉。本案庭审时，许喻东表示公安已刑事立案受理，且案件已移送至检察院。

2017年10月25日和11月7日，刘强分别向许喻东转账共计100万元，刘强表示其已退还了许喻东定金共计100万元；许喻东确认已收到该100万元。

再查，刘强与陈伟林原系夫妻；后陈伟林起诉刘强离婚，一审法院于2015年4月24日予以受理，并于2015年6月17日做出（2015）深南法沙民初字第628号《民事调解书》，解除双方的婚姻关系。

刘强于2016年8月27日收到许喻东的起诉状等材料。

一审法院认为，本案中，刘强以第三人陈素曼的代理人的身份与许喻东签订《二手房买卖合同》，经查实，陈素曼并未出具公证的委托书委托刘强出卖涉案房产，故刘强签订合同的行为为无权代理，《二手房买卖合同》对陈素曼不发生法律效力。现涉案合同未能继续履行，致使许喻东的合同目的无法实现，刘强作为无权代理人，其应按照《二手房买卖合同》的约定向许喻东承担相应违约责任。

对于许喻东要求刘强支付违约金200万元的诉讼请求。违约金旨在补偿非违约方的损失，许喻东提交的证据不能证明因刘强违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，本案中刘强在诉讼中主动向许喻东退还了其已收取的定金100万元，故一审法院综合合同履行的情况、刘强的过错大小，对许喻东提出的要求刘强承担违约责任的诉讼请求予以适当调整，酌情判令刘强向许喻东支付违约金共计140万元。

因刘强违约，许喻东有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘强已于2016年8月27日收到许喻东的起诉状等材料，故一审法院确认当事人之间的《二手房买卖合同》于2016年8月27日解除。

对于许喻东要求陈伟林承担连带责任的诉讼请求。许喻东与刘强签订涉案买卖合同时，刘强与陈伟林尚未离婚，故因涉案合同所产生的债权债务发生在刘强与陈伟林婚姻关系存续期间，陈伟林应对刘强的债务承担连带责任。

对于许喻东要求中原地产公司承担连带责任的诉讼请求。刘强系因违反涉案买卖合同的约定而对许喻东承担违约责任，中原地产并未买卖合同的当事人，不承担买卖合同中的相关责任。如因中原地产违反居间合同义务等，许喻东可另循法律途径解决。故许喻东要求中原地产对刘强的债务承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

许喻东撤回要求刘强返还定金100万元及利息的诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。

综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定之规定，判决：一、确认许喻东与刘强于2015年4月17日签订的《二手房买卖合同》于2016年8月27日解除；二、刘强于判决生效之日起十日内向许喻东支付违约金140万元；三、陈伟林对刘强的上述支付义务承担连带责任；四、驳回许喻东的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由许喻东负担7868元，由刘强与陈伟林负担14932元；许喻东已预交案件受理费31231.12元，多预缴的8431.12元，由一审法院退还许喻东。

各方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。

另查明，深圳市南山区人民检察院以深南检未检刑诉[2018]12号起诉书指控被告人刘强在向许喻东转让涉案房产时犯诈骗罪，于2018年2月5日向一审法院提起公诉，一审法院受理案号（2018）粤0305刑初257号。陈伟林在该案中出庭作证称：因为我经常出国、出差，同时为了规避限购政策，我们决定用我姐姐陈素曼的名义购买，首期款都是我个人汇过去的，陈素曼没有支付过房款，之前之所以提到房子是家族房产，是因为整个家族没有分家，我是家庭的主要经济来源。这套房子是我让刘强出售的，因为我生意需要钱，后来不卖了是因为资金回笼了，我家里人也不太想卖，我也犹豫不定，我父母态度很坚决，明确表示不准卖，但是我有授权给刘强卖房，刘强签合同的时候有给我说。

该案中，刘强在第二次笔录中供述称：是我的前夫叫我把房子卖掉的，陈伟林当时和我说房子不出租了，叫我把那套房子卖掉。在第三次笔录中供述称：我不知道陈素曼是否知道我卖房子的事情，但是我前夫陈伟林知道，我和他说过。我认为房子不是陈淑曼的，是我和陈伟林的，因为房子的首付是陈伟林交的。

本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。

一、关于《二手房买卖合同》的效力及刘强的责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第二款规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

刘强以陈素曼的代理人的名义与许喻东签订《二手房买卖合同》转让登记在陈素曼名下的涉案房产，但有关陈素曼委托刘强出售涉案房产的公证委托书已被确认是伪造的，（2018）粤0305刑初257号案中刘强也供述称不知道陈素曼是否知道其卖房子的事情，刘强属于无权代理，因未经被代理人陈素曼追认，根据上述法律规定，刘强所签订的《二手房买卖合同》对陈素曼不发生效力，应由刘强承担责任，即由刘强自己作为合同当事人履行该合同中对许喻东的义务，《二手房买卖合同》在许喻东与刘强之间是有效的，陈伟林有关该合同无效的主张不成立。在公证委托书被查实是伪造的之前，许喻东基于该公证委托书与刘强签订《二手房买卖合同》，属于善意的相对人，有权请求刘强履行债务或者就其受到的损害请求刘强赔偿。因刘强未取得陈素曼的授权，陈素曼亦未同意转让涉案房产，使《二手房买卖合同》无法履行，一审法院根据合同约定的违约金酌情判令刘强向许喻东赔偿140万元，未超过被代理人陈素曼追认时许喻东所能获得的利益，并无不当。

二、关于陈伟林的责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案《二手房买卖合同》签订于陈伟林与刘强婚姻关系存续期间。在（2018）粤0305刑初257号案中，陈伟林出庭作证称“这套房子是我让刘强出售的，因为我生意需要钱”，刘强供述称陈伟林“叫我把那套房子卖掉”、卖房子的事情“我前夫陈伟林知道，我和他说过”，可见陈伟林和刘强有转让涉案房产的共同意思表示，且转让涉案房产的目的是取得资金用于陈伟林生意周转，故应认定刘强本案债务属于与陈伟林的夫妻共同债务，陈伟林应承担连带责任。

综上，陈伟林的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币13800元，由上诉人陈伟林负担。

本判决为终审判决。

审判长　邓　 晓　 琴

审判员　林　 建　 益

审判员　赵　 雪　 琳

二〇二〇年五月七日

书记员　陈永雪（兼）

附：法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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