兰州市安宁区文化体育和旅游局北京中润德贸易有限公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终462号

上诉人（一审原告）：兰州市安宁区文化体育和旅游局（原兰州市安宁区文化和体育局）。住所地：甘肃省兰州市安宁区健康路38号。

法定代表人：丁发岳，该局局长。

委托诉讼代理人：孙彦生，甘肃经邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董广武，甘肃经邦律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：北京中润德贸易有限公司。住所地：北京市平谷县乡镇企业局院内。

法定代表人：赵峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王方遒，北京市信之源律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：兰州中润德置业有限公司。住所地：甘肃省兰州市安宁区安宁西路3号。

法定代表人：赵峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王方遒，北京市信之源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：关萨仁高娃，该公司员工。

上诉人兰州市安宁区文化体育和旅游局（以下简称安宁文体局）因与上诉人北京中润德贸易有限公司（以下简称北京中润德公司）、兰州中润德置业有限公司（以下简称兰州中润德公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院(2015)甘民一初字第005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日作出(2016)最高法民终698号民事裁定，发回重审。发回重审后，甘肃省高级人民法院依法另行组成合议庭进行审理，作出（2017）甘民初9号民事判决。安宁文体局、北京中润德公司以及兰州中润德公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安宁文体局的法定代表人丁发岳及委托诉讼代理人孙彦生、董广武，上诉人北京中润德公司及兰州中润德公司的委托诉讼代理人王方遒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

安宁文体局上诉请求：1.撤销一审判决第一项，对不能返还地上二层、地上五层、游泳馆产权折价单价依法改判。2.撤销一审判决第三项，对不能返还地下二层房产折价款依法改判。3.撤销一审判决第四项，对北京中润德公司、兰州中润德公司应承担的迟延交付损失款依法改判。4.本案一审、二审诉讼费、保全费、鉴定费由北京中润德公司、兰州中润德公司承担。事实及理由：一、本案一审对北京中润德公司、兰州中润德公司不能返还房产的折价单价认定不准确、不合法。1.一审依据甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司出具的（2018）甘信估字第1516号《房地产估价报告》确定不能返还的折价单价，该报告所确定的市场评估的评估基准日是2018年8月7日，报告出具日为2018年8月27日，有效期为一年，至一审判决时已超过有效期，不应作为本案认定折价单价的依据。本案应当根据新的市场变化重新确定折价单价。2.案涉《协议书》约定，北京中润德公司应当向安宁文体局返还标准室内游泳馆，但其所建游泳馆与国家规定的标准不符。评估机构没有按照标准室内游泳馆进行评估，而是按照已建成的建筑物现状进行评估，导致评估单价与合同约定应返还的建筑物单价差额太大。二、本案一审对地下二层房产折价款认定错误。1.北京中润德公司、兰州中润德公司在办理建设手续时违反双方合同约定将地下二层全部建设成为人防工程和设备用房，没有为安宁文体局预留应当返还的产权房，系故意根本违约，应当按照产权房的价格折价返还。一审以《协议书》中约定北京中润德公司按照实际建造成本（国家定额标准审定的造价）返还安宁文体局建筑面积及产权为由，以商业建造成本价3872.78元/㎡计算地下二层的折价款是错误的，应当按照《补充协议》的约定向安宁文体局返还约定面积的产权房，或按照产权房的价值进行折价，而不能按照商业成本造价进行折价。2.本案一审以2015年1月22日兰州中润德公司向兰州市安宁区人民政府（以下简称安宁区政府）报送的《关于无偿返还政府公共配套设施的情况说明方案》中单方提出的商业建造成本认定成本价，不具有客观性，且违背了合同约定返还产权房的意思表示。安宁文体局由于客观原因无法提供地下二层产权房的参照价格，人民法院应按照市场公允的产权房价格对不能返还的地下二层进行折价。三、本案一审对兰州中润德公司迟延交付的期限和迟延交付的损失认定错误。兰州中润德公司一直不向安宁文体局返还房屋，安宁文体局于2015年2月5日提起诉讼主张权利。虽然2015年5月29日，兰州中润德公司向安宁区政府出具的还建方案中要求安宁区政府指定接收单位，但其还建方案无法履行。且案涉应当返还的二层、五层、游泳馆等房产权属证书均已设定抵押，不能办理房产变更登记，无法交付。一审以兰州中润德公司2015年5月29日出具的《兰州中润德置业有限公司还建方案》认定兰州中润德公司于2015年5月29日以自己的行为明确表示履行义务，而安宁文体局未受领，此后损失由安宁文体局承担是错误的。2015年5月29日后至实际返还房屋期间的全部迟延交付损失，均应由北京中润德公司、兰州中润德公司承担。综上，一审法院判决依据错误，部分事实认定错误，请求二审查明事实后依法改判。

北京中润德公司、兰州中润德公司辩称，一、关于返还面积的折价单价问题。1.认可安宁文体局提出的一审认定不能返还建筑面积的折价单价不准确、不合法，且评估报告已过有效期的主张，评估认定的折价单价高于实际价值。2.案涉房产既定用途为公益用房，评估机构按商业性质进行评估，估价偏高。且安宁文体局未支付相应交易对价，获取的返还面积超过应得面积。折价单价应按建筑成本价3500元/㎡计算。3.案涉《补充协议》是在安宁区政府和安宁文体局强迫下签订的，背离了政府招商引资时承诺的优惠条件，与《协议书》中确定的返还面积以土地出让价值除以建筑成本价为最高限额的原则不符。在安宁文体局不愿接受调换位置而要求中润德公司补偿损失的前提下，对不能返还建筑面积的单价应当按实际建筑成本计算。二、关于地下二层房产的折价款问题。一审法院应当按照商业建筑成本价即《房地产估价报告》中确定的市场价值2563元/㎡计算地下二层房产价格。兰州中润德公司按照程序规定向各部门报送设计方案图纸并经审批确定，公司本身并无过错。地下二层虽无房产证但不影响使用价值，请求判令安宁文体局接受房产。三、关于房产迟延交付的问题。案涉房产未能实际交付的原因是安宁区政府列明的房产接收主体达7家之多，存在同期两局并存的情况，且各局接收条件均不相同，兰州中润德公司积极解决但相关主体并不配合，导致案涉房产迟迟未能交付。房产虽设定抵押，但不影响其使用，只存在房产证延后办理的情形。四、关于案由问题。2015年起诉时案由为合作开发房地产合同纠纷，一审法院将案由变更为房地产开发经营合同纠纷，与事实不符。安宁文体局未履行提供建设用地义务，未承担案涉房产“土地费用、拆迁费”，无权主张返还建筑面积。五、关于游泳馆标准不符和地上五层的问题。地上五层房产依据标准场馆建设，2013年3月按照安宁区政府要求交给兰州市安宁区城市建设投资有限公司（以下简称安宁区城投公司），该公司接收后转租给个人经营，随后进行破坏性装修，由此产生的一系列问题是安宁区政府随意改变项目用途造成的。六、从协议书及区政府文件可知，安宁文体局提供的建设用地为其获得返还建筑面积的对价，拆迁费由兰州中润德公司垫付，土地转让金应由安宁文体局支付。案涉协议约定的“办理房屋产权手续的费用”不包括税金，对于约定的3000平米返还面积及安宁文体局主张的超额赠与的7000平米返还面积，应由纯获益方安宁文体局承担相应税金。地下二层“人防工程”性质的房产与普通房产并无差别，其有无房产证均不影响正常使用。地上二层及五层均为非营利性用房，对该部分房屋迟延交付的损失按市场租赁平均单价计算不合理。损失起算点按照竣工验收备案后一个月计算不合理。综上，请求驳回安宁文体局的上诉请求。

北京中润德公司、兰州中润德公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回安宁文体局的所有诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费、鉴定费、保全费均由安宁文体局承担。北京中润德公司、兰州中润德公司二审庭审中增加上诉请求：1.判令安宁文体局返还北京中润德公司垫付的土地出让金10337170元及从垫付之日起的资金占用费。2.判令安宁文体局返还兰州中润德公司垫付的拆迁费50万元及截止到实际还款日的资金占用费。3.判令安宁文体局支付兰州中润德公司2003年12月至2007年4月的窝工损失费用。事实和理由：一、本案一审认定事实错误。1.对案涉《协议书》《补充协议》的效力及事实认定错误。安宁文体局与北京中润德公司、兰州中润德公司签订的《协议书》《补充协议》均为无效合同。兰州市安宁区体育局、兰州市安宁区文化广播影视局以及原兰州市安宁区文化体育局作为机关法人中的行政单位，不得利用其原有的划拨土地与他人联合经营房地产开发项目并牟利，不能成为联营合同的主体，本案一审认定案涉两份协议有效错误。2.本案一审认定《补充协议》的约定为赠与行为是错误的。北京中润德公司、兰州中润德公司在合法取得案涉土地使用权之后，为了让安宁文体局能积极配合尽快办理项目开发及工程建设的各项审批手续，与安宁文体局签订了《补充协议》。该协议是安宁文体局利用自己手中的公权力胁迫北京中润德公司、兰州中润德公司签订的，办理相关手续本就是安宁文体局的职责，故该《补充协议》理应无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，案涉协议应认定为土地使用权转让合同。在实际履行过程中，北京中润德公司、兰州中润德公司向兰州市规划国土资源局经济技术开发区分局足额缴纳了10337170元土地出让金，对《协议书》及兰州经济技术开发区管理委员会经管委发[2003]79号文件中所约定的土地出让金的缴纳方式做出了实质性变更，完全履行了土地出让金缴纳义务，双方签订《协议书》的根本性合同目的已实现。本案一审法院认定《补充协议》的约定为赠与行为是错误的，北京中润德公司、兰州中润德公司没有向安宁文体局返还任何房产以及赔偿经济损失的义务。二、本案一审适用法律错误。案涉《协议书》《补充协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条的规定，北京中润德公司、兰州中润德公司未因案涉合同取得任何财产，故无需向安宁文体局返还任何财产。综上，案涉《协议书》《补充协议》均无效，安宁文体局未履行任何土地转让义务，北京中润德公司、兰州中润德公司不应当向安宁文体局返还任何房产或承担损失。请求依法撤销一审判决，发回重审或者改判驳回安宁文体局的全部诉讼请求。

安宁文体局辩称，案涉项目为招商引资项目，并非安宁文体局与北京中润德公司、兰州中润德公司共同开发。土地转让金是结合当时市场价及容积率得出的优惠价格。双方协议符合法律规定，即使存在违反规定的情况，违反的是管理性强制规定，并非效力性强制规定，不影响合同效力。案涉项目大概12万平方米，返还面积仅为1万平方米左右，并非无偿返还。北京中润德公司、兰州中润德公司其他上诉请求属于新的诉讼请求，不属于本案审理范围。综上，请求驳回北京中润德公司、兰州中润德公司的上诉请求。

安宁文体局起诉请求:1.判令北京中润德公司、兰州中润德公司依照原签订的《协议书》《补充协议》继续履行合同义务，按照约定的标准连带向安宁文体局交付位于康桥国际上的建筑面积10000㎡的房产(资产估算约1.1亿元)；并按约定为安宁文体局办理上述房产的产权证并承担测量及办理房产手续的相关税费;2.判令北京中润德公司、兰州中润德公司连带赔偿迟延交付房屋产生的损失2500万元;3.本案诉讼费用及其他费用由北京中润德公司、兰州中润德公司连带承担。诉讼过程中，安宁文体局变更诉讼请求第一项为：判令北京中润德公司、兰州中润德公司继续履行《协议书》《补充协议》的义务，按照约定的标准连带向安宁文体局交付位于康桥国际上的建筑面积10000㎡的房产(资产估算约1.1亿元)；并按约定办理上述房产的产权证并承担测量及办理房产手续的相关税费。如兰州中润德公司无法按协议的约定位置足额交付10000㎡房产，不足部分以货币方式等价赔偿。变更第二项诉讼请求为：判令北京中润德公司、兰州中润德公司连带赔偿自2010年4月19日至实际交付之日产生的迟延交付10000㎡房屋的损失（暂定2500万元，实际以鉴定结论为准）。

一审法院认定事实：2003年7月19日安宁文体局作为甲方，北京中润德公司作为乙方，就兰州新时代文化广场项目签订《协议书》，约定：一、合作方式（一）甲方提供项目建设用地18.87亩，即现安宁游泳池用地。根据甲方标书的内容及项目要求，土地以招标方式合法出让。（二）项目全部建设资金由乙方筹措投入。项目建成后，乙方按土地出让价值以实际建造成本价返还甲方建筑面积及产权，用于图书馆、文化馆、文体活动中心和办公用房。学生文化用品市场、游泳馆、部分商业楼和商住楼的产权、经营权归乙方。（三）乙方建设必须在满足甲方学生文化用品市场、标准室内游泳馆和图书馆、文化馆、文体活动中心和办公用房等基本功能的基础上，高起点、高标准设计，设计方案由甲方审定后方可实施。要将该项目建成具有时代感的形象工程。二、项目建设期限乙方在取得项目开工证之日起两年内建成。三、权利与义务（一）甲方的权利与义务：1.甲方提供建设用地，并保证该地块内无任何产权纠纷。2.甲方负责协调项目周边关系，并根据城市规划要求，优先安排项目周边的环境整治和基础设施建设；协议签订后，一周内向乙方提供此地块四至范围的测绘图。3.甲方成立专门的项目协调班子，按照“特事特办”的要求，协助乙方办理项目开发及工程建设的各项审批手续（规划证、土地证、开工证）。负责项目现有场地内水、电、路通、场地平整。如需增容，由乙方负责，甲方协助。乙方在8月份进场施工。拆迁费由乙方在当地注册的公司垫付，并从甲方的土地价款中抵扣（拆迁资金和拆迁时间协商待定）。4.甲方为乙方创造良好的投资环境，落实项目开发的相关优惠政策（具体见补充协议）。（二）乙方的权利与义务：1.乙方负责项目全部建设资金的筹措，开工前必须保证一次性注入2000万元建设资金。2.双方签订协议后，乙方尽快在安宁区注册成立公司，负责项目设计、立项、各项手续报批、工程建设、经营管理等全过程的运作。3.乙方必须满足甲方在合作方式中第3款的条件要求，接受甲方的监督检查。项目建成验收合格后，乙方三十日内返还甲方所得建筑面积、协助甲方办理产权过户手续。4.乙方独立承担项目投资风险，享有该项目的乙方经营利润。2003年9月26日，兰州中润德公司申请办理项目建设用地手续。2003年10月31日，兰州市规划国土资源局经济技术开发区分局就上述兰州中润德公司的申办事宜请示兰州经济技术开发区管理委员会。2003年11月4日，兰州经济技术开发区管理委员会经管委发[2003]79号批复：将位于514#路以南、585#规划路以西、安宁区文体局游泳池现址的国有土地面积为18.795市亩土地使用权出让给兰州中润德公司，作为该单位新时代文化广场的建设用地。该宗土地国有使用权出让价为每平方米825元，总额为1033.717万元（平均每亩55万元），该1033.717万元土地出让金，在项目建成后，由兰州中润德公司按双方协议折算建筑面积，返还给兰州市安宁区文化体育局用作图书馆、文化馆、文体活动中心和办公等文体设施，经兰州市安宁区文化体育局确认并报安宁区政府同意后，分别向房产管理部门办理产权登记手续。2003年11月13日，兰州市规划国土资源局经济技术开发区分局与兰州中润德公司签订了《兰州城镇国有土地使用权出让合同书》，次日，兰州中润德公司交纳了土地出让金1033.717万元，之后，兰州中润德公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》。2006年12月29日，安宁文体局作为甲方，兰州中润德公司作为乙方，根据2003年7月19日甲方同北京中润德公司所签订的《协议书》，为进一步明确双方权利、义务关系，本着平等自愿，协商一致的原则，就原协议中的具体事宜，达成如下补充协议：一、甲、乙双方的权利与义务（一）甲方的权利与义务1.甲方有权获得乙方在项目建成后按以下建筑面积及产权返还的房屋，甲方所得面积位于一期主体的地下二层，地上二层，地上五层及游泳馆，建筑面积共计10000㎡，具体为：（1）地下二层建筑面积2875.07㎡，（2）地上二层建筑面积2875.07㎡，（3）地上五层建筑面积1825.54㎡，（4）游泳馆建筑面积2424.32㎡，（5）甲方所得面积的建筑标准以甲、乙双方认可的房屋交付标准附件为准。2.乙方向甲方返还的房屋面积、户型及具体位置，以乙方向甲方提供并经甲方审定认可的工程设计图纸为准。3.甲方所得乙方返还的房屋产权归甲方，由乙方为甲方办理房屋产权手续，所需费用由乙方承担。4.甲方协助乙方取得该项目所需的《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。5.甲方协助乙方办理开发项目基础设施配套费及其他相关手续。6.甲方协助乙方优先安排项目周边的环境整治，以保障乙方开发顺利进行。7.甲方需服从乙方之物业管理。（二）乙方的权利与义务1.乙方在保证甲方所得面积（含楼层、幢室号），并为其办理房屋产权后，享有该项目其他房产的产权、经营权及利润。2.乙方为甲方保证足额返还建筑面积及提供赞助。3.乙方负责办理并提供项目开发建设所需的一切合法有效的文书、文件。4.乙方按约及时筹集并投放本项目所需的资金，用于项目建设。5.乙方应在取得《建筑工程施工许可证》之日起两年内完成“兰州新时代文化广场”项目建设任务。同时，乙方应在该项目竣工验收合格后三十日内向甲方及时返还本协议第（一）条第1款第一项中约定的房屋，以确保甲方按时使用。二、项目质量乙方保证项目建成后工程质量符合国家标准，经有关主管部门验收合格。三、产权手续1.项目建设竣工验收合格后，乙方负责在三个月内协助甲方办理所有房屋的产权落户手续。2.建筑面积最终按竣工验收后的面积为准，如乙方给甲方返还房屋的建筑面积不足，乙方除应给甲方补足相应的建筑面积外，还应承担房屋建筑面积的测量费用。四、违约责任1.甲方违反约定，单方违约、毁约，致使本协议无法履行的，甲方应向乙方赔偿相应的经济损失。2.乙方违反约定，未如约按期完成“新时代文化广场”项目建设任务或未如约向甲方交付产权房屋及提供赞助费的，乙方应向甲方赔偿相应的经济损失。2007年4月至7月，兰州中润德公司取得该项目的《建设工程施工许可证》，项目正式开工建设。2010年9月2日，安宁新时代文化广场（康桥国际）验收合格备案。2014年12月25日，兰州中润德公司向安宁区政府报送《关于还建政府合作项目建议书》，建议书称，当初对房产返还面积的约定双方只是根据图纸和预估，故面积的返还应当以建成后的实测面积为准。安宁区政府对此建议未做回应。2015年1月22日，兰州中润德公司向安宁区政府报送《关于无偿返还政府公共配套设施的情况说明及方案》，内容为：根据兰州中润德公司与政府相关部门签署的协议及补充协议的约定，目前还建事宜主要涉及以下两点问题：1.面积差额：我公司应向政府返还总面积10000㎡的公共配套设施，其中：地下二层2875.07㎡，地上二层2875.07㎡，地上五层1825.54㎡，游泳馆2424.32㎡。但根据实际建设情况目前为地上二层2669.13㎡，游泳馆及附属设施2988.71㎡，地下二层2598.16㎡，合计面积为8256㎡，差额为1744㎡。2.产权办理：由于地下二层属人防工程，目前无法办理产权证，其余部分均己办理完毕。另外我公司还建面积属无偿返还，不应按商品房买卖承担过户费用，否则我公司将承担巨额费用，就目前公司经营状况，该笔费用的支出确有困难，望政府予以理解和支持。针对上述问题，向政府提出如下解决方案：1.面积差额解决方案：（1）根据实际建设的情况，商业的建设成本为3872.78元／㎡，建议以成本价3872.78元／㎡×1744㎡=6754127．97元作现金补偿，具体补偿金额待与政府沟通后确定。（2）用未出售住宅面积补足差额面积。2.产权办理解决方案：（1）由于地下二层无法办理产权证，暂将使用权交付，待日后条件成熟后积极办理过户。（2）过户税费问题，望政府给予支持，出具无偿返还公共配套设施的相关文件，并与税务部门积极协商，减免我公司税费。随后我公司将具备过户条件房产予以积极过户。2015年5月29日，兰州中润德公司向安宁区政府报还建方案，具体意见为：1.对地上2层、5层的面积，先行过户给安宁区政府指定的接收单位，其中对于地上2层，由我公司进行清理维修，另外地上5层因早于2013年交付安宁区城投公司使用，由安宁区城投公司负责清理维修或恢复原状。2.现因返还区域实际面积不足的1800平米可以用宾馆1800平米返还（7、8、9三层）。3.对地下2层先行交付使用权，待产权具备过户条件时再进行过户。2015年6月16日，兰州中润德公司向安宁区政府报还建方案：一、交付现有面积。1.对地上2层、地下2层的面积，先行交付给安宁区政府指定的接收单位。2.地上5层于2013年7月已交付安宁区城投公司使用。二、对差额面积部分提出以下方案：1.用现有楼盘留存的住宅面积返还。2.用A栋（宾馆）7、8、9三层面积返还。

另查明，2012年8月29日，因机构改编，兰州市安宁区机构编制委员会以安机编字（2012）17号通知，撤销兰州市安宁区广播影视局和兰州市安宁区文化体育局，整合组建兰州市安宁区文化广播影视局和兰州市安宁区体育局；并将原兰州市安宁区文化体育局文化行政管理职责划入兰州市安宁区文化广播影视局。2014年12月15日，根据《中共兰州市安宁区委兰州市安宁区人民政府的通知》，将区体育局、区文化广播影视局的机构和职责整合，组建安宁区文化和体育局。

再查明，安宁新时代文化广场康桥国际商业楼负二层为地下人防，总建筑面积2598.16㎡，2-3层商业总建筑面积9368.94㎡，5层商业总建筑面积4969.07㎡。

一审法院认为，安宁文体局与北京中润德公司签订《协议书》，与兰州中润德公司签订《补充协议》，约定由安宁文体局提供涉案项目建设用地，北京中润德公司、兰州中润德公司取得涉案土地使用权，投入资金，独立承担项目经营风险，享有项目经营利润，开发建设兰州新时代文化广场项目。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”故本案案由应确定为房地产开发经营合同纠纷。上述协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1.北京中润德公司、兰州中润德公司应否按照《协议书》《补充协议》约定向安宁文体局交付位于康桥国际上的建筑面积10000㎡的房产，并按约定为安宁文体局办理上述房产的产权证并承担测量及办理房产手续的相关税费。2.北京中润德公司、兰州中润德公司应否向安宁文体局连带赔偿自2010年4月19日至实际交付之日产生的迟延交付损失；3.北京中润德公司、兰州中润德公司应否向安宁文体局偿还借款209209.70元。

一、关于北京中润德公司、兰州中润德公司应否按照《协议书》《补充协议》约定向安宁文体局交付位于康桥国际上的建筑面积10000㎡的房产，并按约定为安宁文体局办理上述房产的产权证并承担测量及办理房产手续的相关税费的问题。1.关于涉案原告主体资格。涉案《协议书》《补充协议》签约主体原兰州市安宁区文化体育局，因政府部门历经变更整合，根据《中共兰州市安宁区委兰州市安宁区人民政府的通知》，其权利义务转由安宁区文化和体育局即本案原告承继，故本案原告起诉主体适格。2.北京中润德公司、兰州中润德公司应否按照《协议书》《补充协议》约定向安宁文体局交付位于康桥国际上的建筑面积10000㎡的房产。本案双方对涉案《协议书》《补充协议》均无异议。北京中润德公司、兰州中润德公司认为，涉案《协议书》约定，安宁文体局合法出让土地，土地出让金的缴纳方式为项目建成后双方以实际建造成本价折算建筑面积返还给安宁文体局。在实际履行过程中，其以货币方式全额缴纳了土地出让金，即对《协议书》及兰州经济技术开发区管理委员会经管委发（2003）79号文件中所约定的土地出让金的缴纳方式做出了实质性变更，应视其已完全履行了土地出让金缴纳义务，双方签订《协议书》的根本性合同目的已实现。《补充协议》缺乏履行基础，该约定实为北京中润德公司、兰州中润德公司的赠与行为。一审法院认为，北京中润德公司、兰州中润德公司的上述理由不能成立。理由如下：第一，涉案《协议书》《补充协议》均约定北京中润德公司、兰州中润德公司有返还建筑面积及产权的义务，但并未约定土地出让金由安宁文体局交纳。第二，《协议书》《补充协议》的约定并不能反映北京中润德公司、兰州中润德公司缴纳土地出让金后免除返还建筑面积及产权的义务。第三，兰州中润德公司在签订《兰州城镇国有土地使用权出让合同书》并交纳土地出让金1033.717万元，取得涉案土地《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》后，双方签订《补充协议》，对《协议书》关于返还建筑面积的约定再次明确确定，足以说明兰州中润德公司缴纳土地出让金后，积极履行《协议书》的约定义务。第四，兰州中润德公司在双方签订《补充协议》后，出具《关于无偿返还政府公共配套设施的情况说明及方案》《兰州中润德置业有限公司还建方案》，承诺对约定的10000平米建筑面积予以返还，且为无偿返还，不涉及土地出让金的缴纳。据上分析，北京中润德公司、兰州中润德公司应当按照《协议书》《补充协议》的约定，向安宁文体局返还位于兰州新时代文化广场项目康桥国际商业楼10000㎡房产。3.北京中润德公司、兰州中润德公司应否按照约定为安宁文体局办理上述房产的产权证并承担测量及办理房产手续的相关税费。根据《补充协议》第一条第一款第三项约定，安宁文体局所得兰州中润德公司返还的房屋产权归安宁文体局，由兰州中润德公司为安宁文体局办理房屋产权手续，所需费用由兰州中润德公司承担。北京中润德公司作为兰州中润德公司的关联公司，安宁文体局办理房屋产权手续所需费用，应当由北京中润德公司、兰州中润德公司承担。故安宁文体局诉请按约定办理返还面积产权证并承担测量及办理房产手续相关税费的理由成立，一审法院予以支持。据上，北京中润德公司、兰州中润德公司应当按照《协议书》《补充协议》的约定，向安宁文体局返还位于兰州新时代文化广场项目康桥国际商业楼10000㎡房产，并按照约定为安宁文体局办理上述房产的产权证并承担测量及办理房产手续的相关税费。因涉案应返还的面积用途为商业用途，登记在兰州中润德公司名下，且未交付。《补充协议》约定的10000㎡房产分布在不同楼层，面积确定，但双方均未按照《补充协议》的约定向一审法院提交双方认可的房屋交付标准附件，亦未提交返还面积具体位置的工程设计图纸，返还楼层面积的位置不能确定，故双方约定的返还面积只能按照《补充协议》的约定确定，能返还的由北京中润德公司、兰州中润德公司向安宁文体局返还，不能返还的，根据《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未要求履行。”按照本案评估价格计算折价返还。具体分别确定如下：①地上第二层，返还建筑面积2875.07㎡。不能返还的按每平方米27708元计算折价给付。②地上第五层，返还建筑面积1825.54㎡。不能返还的按每平方米12496元计算折价给付。③地上第五层游泳馆，返还建筑面积2424.32㎡。不能返还的按每平方米11800元计算折价给付。④地下二层，按照《补充协议》约定，应按照产权房返还建筑面积2875.07㎡。但由于实际建成人防工程。根据人防工程的权属，不宜返还。因鉴定机构对地下二层按照人防工程予以评估，不符合双方约定，故该评估价格一审法院不予采信。根据涉案《协议书》第一条第二款约定，项目建成后，北京中润德公司按实际建造成本（国家定额标准审定的造价）返还安宁文体局建筑面积及产权。双方在履行中，未共同确认实际建造成本或国家定额标准。安宁文体局也不能提供同地段地下二层产权房的价格参考依据。根据安宁文体局出具的兰州中润德公司《关于无偿返还政府公共配套设施的情况说明及方案》显示，兰州中润德公司同意按商业建造成本3872.78元/㎡折价补偿，故地下二层按此计算折价返还。具体计算为：2875.07㎡×3872.78元/㎡=11134513.59元。

二、关于北京中润德公司、兰州中润德公司应否向安宁文体局连带赔偿自2010年4月19日至实际交付之日产生的迟延交付损失的问题。安宁文体局诉请北京中润德公司、兰州中润德公司连带赔偿迟延交付房屋产生的损失2500万元，并向一审法院申请按返还房屋的市场租赁费平均单价评估确定。一审法院认为，根据涉案《协议书》第三条第二款第三项约定：“项目建成验收合格后，乙方三十日内返还甲方所得建筑面积、协助甲方办理产权过户手续。”根据安宁文体局提交的《甘肃省建设工程竣工验收备案表》显示，涉案项目已于2010年9月2日验收合格，故北京中润德公司、兰州中润德公司应当自2010年10月2日起向安宁文体局返还建成项目的建筑面积。根据兰州中润德公司于2015年1月22日出具的《关于无偿返还政府公共配套设施的情况说明及方案》显示，应当返还的建筑面积及产权并未返还，北京中润德公司、兰州中润德公司存在违约行为，但同时也证明兰州中润德公司积极履行协议约定的返还义务。根据兰州中润德公司于2015年5月29日出具的《兰州中润德置业有限公司还建方案》显示，兰州中润德公司对约定的返还义务明确要求安宁区政府指定接收单位接收，可以认定北京中润德公司、兰州中润德公司于2015年5月29日以自己的行为明确表示履行义务，安宁文体局未予受领，故此后的损失应由安宁文体局自己承担。2010年10月2日至2015年5月29日的损失，参照涉案返还建筑面积的市场租赁费平均单价计算确定。具体计算如下：1.地上二层：①2875.07㎡×118元/月﹒㎡（2010年4月至2013年4月平均租金）÷30天×911天（2010年10月2日至2013年3月31日）=10302142.5元；②2875.07㎡×124元/月﹒㎡（2013年4月至2016年4月平均租金）÷30天×788天（2013年4月1日至2015年5月29日）=9364294.66元。2.地下二层：①2875.07㎡×14元/月﹒㎡（2010年4月至2013年4月平均租金）÷30天×911天（2010年10月2日至2013年3月31日）=1222288.09元；②2875.07㎡×15元/月﹒㎡（2013年4月至2016年4月平均租金）÷30天×788天（2013年4月1日至2015年5月29日）=1132777.58元。3.地上五层游泳馆：①2424.32㎡×71元/月﹒㎡（2010年4月至2013年4月平均租金）÷30天×911天（2010年10月2日至2013年3月31日）=5226914.73元；②2424.32㎡×74元/月﹒㎡（2013年4月至2016年4月平均租金）÷30天×788天（2013年4月1日至2015年5月29日）=4712231.59元。4.地上五层：①1825.54㎡×43元/月﹒㎡（2010年4月至2013年4月平均租金）÷30天×911天（2010年10月2日至2013年3月31日）=2383729.28元；②1825.54㎡×45元/月﹒㎡（2013年4月至2016年4月平均租金）÷30天×788天（2013年4月1日至2015年5月29日）=2157788.28元。以上共计为：10302142.5元 9364294.66元 1222288.09元 1132777.58元 5226914.73元 4712231.59元 2383729.28元 2157788.28元=36502166.71元。

三、关于北京中润德公司、兰州中润德公司应否向安宁文体局偿还借款209209.70元的问题。经查，兰州中润德公司于2013年3月7日出具的借条显示：“今借到兰州市安宁区城市建设投资有限公司款项：二十万玖仟贰佰零玖元柒角整（￥209209.70），该款项用于办理康桥国际商场五层产权证的部分维修基金费用。待商场五层产权证办理过户给贵公司需将此借条归还我公司。”一审法院认为，根据上述借条内容，出借款项的主体为安宁区城投公司，而非本案安宁文体局，且款项为办理康桥国际商场五层产权证的部分维修基金费用。故安宁文体局主张北京中润德公司、兰州中润德公司偿还借款209209.70元的诉请一审法院不予支持。

综上，安宁文体局的诉讼请求部分成立，依照《合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京中润德公司、兰州中润德公司自判决生效之日起三十日内向安宁文体局交付兰州新时代文化广场项目康桥国际商业楼下列房屋面积：1.地上二层建筑面积2875.07㎡，不能返还的按每平方米27708元计算折价给付；2.地上五层建筑面积1825.54㎡，不能返还的按每平方米12496元计算折价给付；3.游泳馆建筑面积2424.32㎡，不能返还的按每平方米11800元计算折价给付。二、北京中润德公司、兰州中润德公司自房屋交付之日起三十日内为安宁文体局办理返还面积的产权证书；所需测量及房产手续的相关税费由北京中润德公司、兰州中润德公司承担。三、北京中润德公司、兰州中润德公司自判决生效之日起三十日内向安宁文体局给付地下二层房产折价返还款11134513.59元。四、北京中润德公司、兰州中润德公司自判决生效之日三十日内向安宁文体局给付迟延交付损失款36502166.71元。五、驳回安宁文体局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716800元、保全费5000元、鉴定费245000元，由安宁文体局负担193360元，北京中润德公司、兰州中润德公司负担773440元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京中润德公司、兰州中润德公司提交两组证据。第一组为甘肃省兰州市中级人民法院（2009）兰法民一初字第057号民事判决和甘肃行政事业单位往来结算收据。证明：安宁文体局延期办理施工证，造成北京中润德公司、兰州中润德公司直接损失。第二组为：甘肃行政事业单位往来结算收据、机动车统一发票5张、税收通用缴款单5张、记账凭证以及微信截图。证明：北京中润德公司、兰州中润德公司为履行本案合同，为政府无偿垫付费用存在损失。北京中润德公司、兰州中润德公司当庭提交的证据未能提供原件，安宁文体局均不予质证，对其证明目的亦不认可。本院认为，北京中润德公司、兰州中润德公司未提交前述证据原件，且其证明目的不属于本案审理范围，本院对前述证据均不予认定。

安宁文体局向本院提交了三组证据：第一组证据为经甘肃省兰州恒信公证处进行了公证的网络数据一份，证据内容为：“中国房价行情平台”中有关兰州市安宁区商铺租金的数据。证明：2018年1月至2020年11月，兰州市商铺租金均价的增长率为39.26%。第二组证据为由兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局档案馆开具的不动产产权情况表。证明：登记在兰州中润德公司名下的位于兰州市安宁区孔家崖街道安宁西路无号第2层003室、2层004室、2层005室均设定最高额抵押，抵押权人为甘肃银行股份有限公司，抵押期限为2017-06-21至2022-06-21止；登记在兰州中润德公司名下的位于兰州市安宁区孔家崖街道安宁西路3号第5层001室、5层002室均被甘肃省高级人民法院、兰州市中级人民法院查封，甘肃省高级人民法院查封类型为续查封，查封期限为2018-08-10至2021-08-09止，兰州市中级人民法院查封类型是轮候查封，查封期限为2019-11-20至2022-11-20止；登记在兰州中润德公司名下的位于兰州市安宁区孔家崖街道安宁西路3号第5层003室设定最高额抵押同时被甘肃省高级人民法院、甘肃省皋兰县人民法院查封，抵押权人为中国工商银行股份有限公司皋兰支行，抵押期限为2015-06-29至2018-06-30止，甘肃省高级人民法院查封类型为续查封，查封期限为2018-08-10至2021-08-09止，甘肃省皋兰县人民法院查封类型为轮候查封，查封期限为2020-05-13至2023-05-13止。第三组证据为安宁文体局的说明以及经兰州市不动产登记事物中心盖章的周边房产地下一层的商品房买卖合同五份。证明：兰州市安宁区范围内楼房地下室房屋办理产权较少，安宁文体局仅查询到位于兰州市安宁区安宁东路66号的远达·山水城邦的地下室负一层商铺的交易信息，每平米单价在29862.59元至36000元之间。北京中润德公司未发表质证意见。兰州中润德公司对前述证据均不予认可，认为：关于第一组证据，本案约定的是公益用途的房产，而非商铺，不能用商铺租金均价涨幅来确定案涉房产租赁费用，且安宁文体局查询的平台属于民营大数据企业的信息分析，不具有权威性，不能作为定案依据。关于第二组证据，五层001-004室是否设定抵押、是否属于应当移交的房产安宁文体局未说明，五楼设定抵押的部分属于兰州中润德公司自有房屋，且五楼001号及002号房产证所对应位置没有抵押；二层设定抵押为银行要求整层全部抵押因此整层抵押。关于第三组证据，对其真实性不予认可，该证据载明的价格偏高、合同复印件不完整且相关票据内容不清，况且案涉房产不具有商铺性质，该证据与本案没有关联性和可比性。本院认为，安宁文体局提交的前述证据是否采信取决于安宁文体局上诉主张的地下二层折价款以及迟延交付损失认定错误的上诉请求能否成立，本院将在后文对此作综合认定。

二审另查明，安宁文体局已于2019年3月26日更名为兰州市安宁区文化体育和旅游局。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据本案一审判决和安宁文体局、北京中润德公司及兰州中润德公司上诉的事实与理由，本案的主要争议焦点为：一、案涉《协议书》《补充协议》是否有效，北京中润德公司、兰州中润德公司是否应依据案涉《协议书》《补充协议》向安宁文体局交付约定面积的房产；二、本案一审对不能返还面积的折价款以及迟延交付损失款的认定是否正确。

关于案涉《协议书》《补充协议》是否有效，北京中润德公司、兰州中润德公司是否应依据案涉《协议书》《补充协议》向安宁文体局交付约定面积的房产的问题。北京中润德公司、兰州中润德公司上诉主张案涉《协议书》《补充协议》无效，北京中润德公司、兰州中润德公司没有向安宁文体局交付约定面积房产的义务。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”本案中，安宁文体局与北京中润德公司签订《协议书》，与兰州中润德公司签订《补充协议》，约定由安宁文体局提供案涉项目建设用地，兰州中润德公司取得案涉土地使用权，投入资金，独立承担项目经营风险，享有项目经营利润，开发建设兰州新时代文化广场项目。双方在签订合同时，无违反《合同法》第五十二条规定的情形。根据前述法律规定和事实，一审认定本案案由为房地产开发经营合同纠纷，案涉《协议书》《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，该认定并无不当，本院予以维持。北京中润德公司、兰州中润德公司主张，其向兰州市规划国土资源局经济技术开发区分局足额交纳了案涉土地出让金，对案涉《协议书》及兰州经济技术开发区管理委员会经管委发[2003]79号文件中所约定的土地出让金的交纳方式做出了实质性变更，完全履行了土地出让金交纳义务，北京中润德公司、兰州中润德公司无需向安宁文体局返还任何房产以及赔偿经济损失。本院认为，案涉《协议书》《补充协议》约定北京中润德公司、兰州中润德公司有返还建筑面积及产权的义务，但没有约定土地出让金由安宁文体局交纳。案涉《协议书》签订后，兰州中润德公司与兰州市规划国土资源局经济技术开发区分局签订《兰州城镇国有土地使用权出让合同书》并交纳土地出让金，取得案涉土地《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》后，与安宁文体局签订《补充协议》，对案涉《协议书》中关于返还建筑面积的约定重新作出明确约定，但没有约定北京中润德公司、兰州中润德公司交纳土地出让金后免除其返还相应建筑面积及产权的义务。且案涉《协议书》第一条合作方式第（二）项明确约定，项目全部建设资金由乙方即北京中润德公司筹措投入。案涉《补充协议》第一条第（二）项乙方的权利与义务中，第4项约定乙方即兰州中润德公司按约及时筹集并投放项目所需资金，用于项目建设。《补充协议》第一条第（一）项约定，项目建成后甲方即安宁文体局有权获得建筑面积共计10000平米的案涉房产。据此，一审认定北京中润德公司、兰州中润德公司应当按照《协议书》《补充协议》的约定，向安宁文体局返还位于兰州新时代文化广场项目（康桥国际)10000㎡房产，该认定并无不当，本院予以维持。北京中润德公司、兰州中润德公司关于案涉《协议书》《补充协议》无效，其不应依据案涉《协议书》《补充协议》向安宁文体局交付约定面积的房产的上诉请求不能成立，本院不予支持。

关于一审对不能返还面积的折价款以及迟延交付损失款的认定是否正确的问题。根据安宁文体局的诉讼请求，如果兰州中润德公司无法按案涉协议交付10000平米房产，不足部分以货币方式折价补偿。该问题涉及不能返还面积折价款依据的采信、游泳池评估单价与合同约定是否相符、地下二层房产折价款的认定以及迟延交付损失款的认定等问题。

1.关于不能返还面积的折价款依据采信的问题。安宁文体局上诉主张一审认定不能返还面积的折价单价所依据的甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司出具的（2018）甘信估字第1516号《房地产估价报告》至一审判决时，已过一年有效期限，不应作为本案认定折价单价的依据，应当根据市场变化重新确定折价单价，且评估单价与合同约定的单价不符。本案中，一审法院委托甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司作出（2018）甘信估字第1516号《房地产估价报告》，该报告的实地勘察期为2018年8月7日，估价作业期为2018年8月7日至2018年8月27日，报告出具日期为2018年8月27日，本案一审判决于2019年12月31日作出。该估价报告“假设和限制条件”第六条第4项载明“本估价报告的有效期为壹年。如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估计对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新评估。”安宁文体局没有提交证据证明因估价报告超过有效期，对案涉房产的估价结果产生明显影响，导致必须要重新调整估价的情形。故案涉（2018）甘信估字第1516号《房地产估价报告》可以作为本案认定不能返还面积的折价款的依据，一审以案涉《房地产估价报告》作为不能返还面积的折价款的计算依据正确，本院予以维持。

2.关于游泳馆评估单价与合同约定单价是否相符的问题。安宁文体局上诉主张五层游泳馆评估单价与合同约定单价不符。本案中，2006年12月29日，安宁文体局与兰州中润德公司签订《补充协议》，约定兰州中润德公司在项目建成后向安宁文体局返还游泳馆建筑面积2424.32㎡。案涉《协议书》《补充协议》均未明确约定五层游泳馆单价。经评估，地上五层游泳馆的评估单价为11800元/㎡,一审按照案涉《房地产估价报告》评估的单价对五层游泳馆进行折价并无不当，本院予以维持。安宁文体局关于案涉估价报告不应作为认定折价单价的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

3.关于地下二层房产折价款的认定问题。安宁文体局上诉主张一审以兰州中润德公司单方提出的地下二层房产的建造成本价作为产权房折价补偿价款错误。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，案涉《协议书》第一条第二项约定，项目建成后，北京中润德公司按土地出让价值以实际建筑成本价返还安宁文体局建筑面积及产权，用于图书馆、文化馆、文体活动中心和办公用房。案涉《补充协议》约定，兰州中润德公司应按照产权房返还地下二层建筑面积为2875.07㎡，还约定：“乙方（兰州中润德公司）违反约定，未如约按期完成‘新时代文化广场’项目建设任务或未如约向甲方（安宁文体局）交付产权房屋及提供赞助费的，乙方应向甲方赔偿相应的经济损失。”现地下二层已实际建成人防工程，无法按约定的产权房返还，兰州中润德公司应当按照案涉《协议书》《补充协议》的相关约定，赔偿安宁文体局的经济损失。一审中，安宁文体局申请调取兰州市相应楼盘地下二层产权房的市场销售价格，作为补充评估案涉地下二层产权房的价格依据。评估机构调查了周边地下二层利用状况。当事人在兰州市住房和城乡建设局调取了近两年安宁区交易成交的地下二层房屋共5处，价格分别为：6000元、12560元、15000元、20277元/㎡。估价人员认为这5处房屋，单价差异和建筑面积差异都很大，不符合《房地产估价规范》相关技术规定，无法测算估价对象价值，最终对地下二层的成本作出了2563元/㎡的结论。安宁文体局出具的兰州中润德公司《关于无偿返还政府公共配套设施的情况说明及方案》中，兰州中润德公司同意按商业建造成本3872.78元/㎡折价补偿。二审中，本院委托甘肃省高级人民法院向甘肃省有权公布房地产交易指导价的部门调取兰州市安宁区范围内同地段同类型对外销售的地下二层交易价格。甘肃省高级人民法院向甘肃省建设工程造价管理总站、兰州市不动产登记事务中心、兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局不动产登记中心、甘肃省住房和城乡建设厅等多个相关部门调取，未取得兰州市相应楼盘地下二层产权房的销售价格，仅向兰州市房产交易中心调取到兰州市安宁区培黎街道安宁东路“瑞南·紫郡”项目地下一层交易价格，该项目地下一层交易价格在每平米17900元至25000元之间浮动。本院要求安宁文体局以及北京中润德公司、兰州中润德公司双方提供兰州市相应楼盘地下二层产权房的销售价格。安宁文体局向兰州市不动产登记事务中心调取了兰州市安宁区安宁东路66号远达·山水城邦地下一层商铺对外销售并备案的买卖合同及成交信息，显示每平米单价在29862.59元至36000元之间。北京中润德公司、兰州中润德公司未向本院提供相应证据。本院认为，按照双方约定，地下二层房产折价款应为安宁文体局不能获得产权房屋的经济损失。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第二款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”第六十三条规定：“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律规定，在合同未约定相关价款时，当事人应协商确定，不能协商确定的，按照合同相关条款或交易习惯确定，仍不能确定的，按照市场价格或政府指导价，对于价款的确定，当事人负有举证责任，否则由负有举证责任一方承担举证不能的法律后果。本案中，双方当事人没有就应当交付房产的单价作出约定，亦不能就房产单价达成协议，安宁文体局二审提交的地下一层交易价格相关证据显示地下一层交易价格差距巨大且与地下二层交易价格不具有可比性，难以作为参考依据。本院委托一审法院调取相关证据，亦未能取得具有参考价值的依据。基于以上原因，在一审中评估机构不能给出具体确定的交易参考价格、二审中甘肃省高级人民法院受本院委托及安宁文体局均未能调取到地下二层对外销售的产权房价格，且无法依照《合同法》相关规定按照订立合同时或者交付时履行地的市场价格以及政府指导价格来确定本案应当交付的地下二层房产的折算单价的情形下，一审按照举证责任分配原则综合考量认定，以兰州中润德公司自认的较鉴定成本价2563元/㎡更高的商业建造成本3872.78元/㎡作为地下二层折价款的计算依据，在法律规定的范围内给予了安宁文体局最大程度的经济损失补偿，该认定于法有据，契合本案实情，并无不当，本院予以维持。

4.关于迟延交付损失款的认定。确定迟延交付损失款的前提是案涉房产的交付时间应如何确定，确定案涉房产的交付时间应明确案涉房产是否符合交付条件，如果明确了案涉房产符合交付条件，就应明确案涉房产未完成交付行为的违约方，这是确定迟延交付损失款的整个逻辑。首先，关于案涉房产是否符合交付条件的问题。安宁文体局主张案涉房产不具备交付条件，故其有权不予受领。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”不动产的完整交付包括转移标的物的实际占有,实现对标的物事实上的交付；还需办理不动产物权变动登记，实现法律上的交付。本院认为，在建筑工程经竣工验收合格后，可认定具备交付条件。登记是不动产物权变动的公示方式，登记后发生物权变动的法律后果，取得不动产物权变动的公信力，但尚未办理不动产物权登记，不代表不能实际交付或不能办理物权登记。在社会经济生产活动中，先交付不动产，而后办理相关物权登记是一种较为常见的状态。交付是一项重要的民事法律制度，交付行为虽只是合同行为的一个组成部分，但其在合同履行中具有非常重要的价值，是合同完成的必然行为，交付需要各方当事人协同完成，各方当事人应秉承诚实信用原则，积极促进合同目的的达成，尽最大努力履行自己的合同义务，在履行义务中，不仅应尽力履行合同和法律规定的自身义务，还应尽力配合合同相对方完成合同义务，若不如此，则难以完成交付，实现合同目的，合同的签订就如同虚设。履行合同义务是一个双向的范畴。各方当事人应秉持诚信，恪守承诺，积极协商，努力在合同无明确约定或法律无明确规定的具体情形下达成合意，以实现合同目的为目标，不相互指责，不相互推诿，不寻找借口，善意地理解合同签订的目的，善意地理解相关法律规定的立法本意，善意地履行好合同义务。合同与法律皆不可能穷尽在合同履行过程中出现的所有情形，合同要得到完全履行，需各方当事人履行善尽义务，该义务要求各方当事人对于相对方的履约行为要有一定限度的包容或容忍，也即对于相对方在履约中的瑕疵行为，无论是实际存在的或当事人自己臆想的，只要不构成根本违约，只要不是恶意为之，理应包容和容忍，目的是为了保证合同基本目的、根本目标的总体实现。合同作为典型的民事法律行为，当事人的目的是相同的，意思表示的方向是一致的。这种意思表示的一致性不仅表现在显现行为的一致性上，也表现在隐性行为的一致性上。在合同签订成立之时，当事人的意思表示是自觉自主自愿的，也就是意思自治。一旦合同签订后，当事人的意思自治就应以合同目的实现为制约，将意思自治限定在合同目的实现的范围之内，而且这种制约性始终贯穿合同签订至完成的整个过程中。概言之，合同从其本质而言就是当事人之间自由意识的合意，就是当事人就意思表示达成了共识，从外在表现而言则是当事人相互配合才能共同完成的行为。一般情形下，完成合同行为不是一个静止的时间点而是一个持续的时间过程，且合同行为亦不是一个单独的、孤立的、片面的行为，而是由诸多行为构成的一个完整的行为体系，据此，当事人之间的合意共识以及相互配合才能完成的行为应始终贯穿合同的签订、履行、完成等的全过程。而在这个过程中，诚信则始终主导着、指引着、制约着各方当事人，要求当事人履行善尽义务。这种善尽义务不仅要求一方当事人在维护自身权利的基础上，对对方当事人完全按照约定履行义务时予以积极配合，履行自己的相应义务，更要求在对方当事人不存在根本性、实质性违约，无明显过错、无明显恶意，仅可能存在瑕疵、轻微违约的情形下，亦予以积极配合，履行自己的相应义务。这是合同履行行为的基本准则，交付行为作为合同履行行为的组成部分亦应遵循这一基本准则。本案中，案涉《补充协议》约定，兰州中润德公司向安宁文体局返还的房屋面积、户型及具体位置，以兰州中润德公司向安宁文体局提供并经安宁文体局审定认可的工程设计图纸为准。兰州中润德公司应在项目竣工验收合格后三十日内向安宁文体局及时返还约定的房屋，项目建设竣工验收合格后，兰州中润德公司负责在三个月内协助安宁文体局办理所有房屋的产权落户手续。根据前述约定，交付案涉房产须双方共同协商完成，兰州中润德公司应当先交付房产，后办理产权手续。安宁文体局与北京中润德公司、兰州中润德公司签订的案涉《协议书》《补充协议》合法有效。作为房地产开发经营合同，各方不可能在签订的合同中穷尽未来一切可能出现的情形。各方当事人应以实现合同目的为目标，遵循诚信原则，履行善尽义务。案涉项目已于2010年9月2日验收合格。除地下二层因建成人防工程，不符合双方约定的须交付有产权的房屋外，其他应当交付的房产，根据安宁文体局二审提交的案涉房产抵押查封情况相关证据载明的内容，在2015年5月29日兰州中润德公司主张履行合同主要义务时，相关房产并不存在抵押查封、不能交付或者不能办理产权登记的情形，应认定为具备交付条件。安宁文体局关于2015年5月29日兰州中润德公司出具《兰州中润德置业有限公司还建方案》时，案涉房产不具备交付条件的主张，缺乏法律和事实依据，亦与正常的社会经济生产状态不符，本院不予支持。其次，关于迟延交付损失款的具体认定。安宁文体局主张一审以兰州中润德公司2015年5月29日出具《兰州中润德置业有限公司还建方案》的时间作为计算迟延交付损失款的截止日期错误，应当将迟延交付损失计算到实际交付为止。《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，案涉《补充协议》约定，兰州中润德公司应在项目竣工验收合格后三十日内向安宁文体局及时返还约定的房屋，项目建设竣工验收合格后，兰州中润德公司负责在三个月内协助安宁文体局办理所有房屋的产权落户手续。2010年9月2日，案涉项目验收合格。但兰州中润德公司没有按照双方约定在项目竣工验收合格后三十日内向安宁文体局返还约定的房屋，并在三个月内协助安宁文体局办理所有房屋的产权落户手续，构成违约，应自项目竣工验收合格后三十日起开始承担迟延交付房产的违约责任，即2010年10月2日。关于违约责任如何确定和分担的问题。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据前述法律规定，违约方瑕疵履行的，应当承担违约责任，非违约方应当合理选择要求违约方承担相应的违约责任，并采取适当措施防止损失扩大，如未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，2014年12月25日，兰州中润德公司向安宁区政府报送《关于还建政府合作项目建议书》称，当初对房产返还面积的约定双方只是根据图纸和预估，故面积的返还应当以建成后的实测面积为准。安宁区政府对此建议未做回应。兰州中润德公司2015年1月22日出具《关于无偿返还政府公共配套设施的情况说明及方案》载明：“由于地下二层无法办理产权证，暂将使用权交付，待日后条件成熟后积极办理过户。”兰州中润德公司2015年5月29日出具《兰州中润德置业有限公司还建方案》，提出由安宁区政府对地上二层、五层先行过户指定接收单位，对地下二层先行交付使用权。本院认为，在案涉项目设计图纸与实际建成面积不符，兰州中润德公司不能完全按照合同约定交付房产，应当承担违约责任的情况下，双方应当就如何交付以及如何承担责任进行协商，违约方应当积极提供解决方案，守约方应当合理选择要求违约方承担相应的违约责任，并采取相应措施防止损失扩大。兰州中润德公司提出解决方案，请求对地上二层、五层先行过户指定接收单位，对地下二层先行交付使用权，系其主动要求履行合同主要义务的行为。在此情况下，安宁文体局拒不接收全部房产，导致损失扩大，对其未采取积极措施致使扩大的损失，安宁文体局应自行承担责任，不得要求赔偿。一审法院认定北京中润德公司、兰州中润德公司于2015年5月29日以自己的行为明确表示履行合同义务，安宁文体局未予受领，此后的损失应由其自己承担，该认定并无不当，本院予以维持。安宁文体局关于迟延交付损失应计算至案涉房产实际交付为止的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于前述情形，对安宁文体局有关2018年至今租赁费用涨幅相关证据，本院不予采信。综上，一审认定2010年10月2日至2015年5月29日之间的迟延交付损失由北京中润德公司、兰州中润德公司承担，2015年5月30日之后的损失由安宁文体局自行承担，该认定并无不当，本院予以维持。

关于北京中润德公司、兰州中润德公司二审庭审中增加的要求安宁文体局返还其垫付的土地出让金、拆迁费及相关资金占用费以及赔偿窝工损失费用等上诉请求，已超过上诉期间，且不属于本案审理范围，本院不予支持。

综上所述，安宁文体局、北京中润德公司和兰州中润德公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1433600元，由兰州市安宁区文化体育和旅游局负担716800元，由北京中润德贸易有限公司、兰州中润德置业有限公司负担716800元。

本判决为终审判决。

审判长　骆　电

审判员　曾朝晖

审判员　杨　卓

二〇二〇年十二月二十二日

法官助理杨婷

书记员李晓宇

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