宅基地买卖反悔有效吗

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几种情况
一、我国法律明文禁止宅基地向城镇居民转让。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条中规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
二、如果是集体经济组织内部的宅基地买卖，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。在房地一体格局下，农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用——基于此，现行主流观点及司法实务认为同一集体经济组织成员之间的转让是一定合法有效。
三、不同集体经济组织成员之间转让农村房屋，此时需要看房屋买卖合同的效力。
1、买卖双方的主体身份情况;
2、有无经过集体经济组织的同意;
3、受让方是否符合“一户一宅”的条件;
4、转让时间、约定形式、协议履行情况;
5、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形;
6、转让行为有无按规定经过审批;
7、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见;
8、买受人有无再行转让的行为;
9、房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据;
10、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。
从司法实践中，一般只要是双方意思真实，志愿平等，又不违反法律的规定的情况之下，都会维护购买者的权利。所以只要不是第一种，买卖多年，只要不违反合同法，一般都会维护购买者的权利。

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