房产买卖如何确定违约金

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一般从以下几点考虑：1、实际损失。实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。2、过错程度。合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约方是否与有过失。3、交易价格变动。法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。4、各地区法院通常调整违约金的范围。
在各地区法院裁判案例来看，一般商品房买卖合同将违约金规定至标的的20%—30%，而违约方主张违约金过高诉请法院调整，在司法实践中法院一般酌定于标的的8%—13%之间，一般守约方有过错，比例会降低，守约方无过错，比例会高。

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