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史智春清远市清城区联华房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

2021-06-03 08:56发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)粤民申13323号

再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):史智春,男,1963年9月1日出生,汉族,住吉林省长春市朝阳区。

委托诉讼代理人:黄金祥,广东格林律师事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):蓝洁明,男,1982年11月25日出生,汉族,住广东省清远市清城区。

一审第三人:清远市清城区联华房屋中介服务部。住所地:广东省清远市清城区银泉路九号康乐花园康盈阁D1栋01铺02室。

经营者:刘秋杏。

一审第三人:史智昌,男,1968年2月28日出生,汉族,住吉林省长春市朝阳区。

再审申请人史智春因与被申请人蓝洁明、一审第三人清远市清城区联华房屋中介服务部(以下简称联华中介服务部)、史智昌房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省清远市中级人民法院(2018)粤18民终311号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

史智春申请再审称:二审判决认定事实不清,适用法律错误,将史智昌私自与联华中介服务部签订的《房屋买卖合同》认定为有效合同,损害史智春的合法权益。(一)关于本案各方存在的法律关系。史智春与联华中介服务部的关系仅限于委托办证,即从翟某名下变更到史智春名下,并不包括委托出售房屋。也就是说,史智春与联华中介服务部自始不存在房地产经纪服务的合同关系。至于史智春与史智昌之间的关系,(2016)粤清国信第5367号《公证书》表明,史智昌没有获得出卖涉案房屋的代理权限,嗣后的证据也不足以表明获得了史智春的追认。(二)二审认定涉案《房屋买卖合同》有效缺乏依据。联华中介服务部提供的通话记录仅能证明史智春与联华中介服务部负责人刘秋杏在2017年3月9日早上11:17分以及11:23分有过两次通话,至于通话的内容根本无从体现。且刘秋杏没有提供在2017年3月9日之前与史智春的任何通话记录或聊天记录。蓝洁明在二审答辩时时提到史智昌有房屋钥匙,但实际上史智昌从来没有拿过涉案房屋钥匙,不熟悉房屋的具体位置,联华中介服务部负责人刘秋杏在二审庭审中也承认其与史智昌在2017年3月9日是第一次见面。史智春与刘秋杏之间的微信聊天记录语焉不详,没有作出明确的意思表示,二审判决不能仅凭此就认定史智春授权放盘且授权史智昌出售涉案房屋。蓝洁明在一审中补充提交的视频证据,史智春要求蓝洁明出示该视频证据的原始载体并申请司法鉴定。(三)二审判决认定的逾期违约金计付标准大大高于蓝洁明的损失,严重违反公平原则。(四)按照《中华人民共和国土地管理法》《城镇私有房屋管理条例》的有关规定,不动产合同未经登记的,一律不发生法律效力。据此,史智春申请再审。

蓝洁明答辩认为,涉案《房屋买卖合同》合法有效,史智春与史智昌之间构成代理关系,且蓝洁明已实际入住该房,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回史智春的再审申请。

本院经审查认为,涉案《房屋买卖合同》及其附件约定,涉案房屋成交价为43万元,蓝洁明应在签约当日支付定金2万元,在房管部门出具成功受理交易递件回执当日支付首期楼款11万元(不含定金),余款30万元申请银行按揭贷款。根据查明的事实,签约当天蓝洁明支付了定金2万元,向联华中介服务部支付了咨询服务费4600元。一、二审判决认定史智春没有依约履行合同义务构成违约,但仅判决史智春协助蓝洁明办理涉案房屋所有权转移登记手续,没有判决蓝洁明应如何支付剩余购房款不当。此外,一、二审依据涉案《房屋买卖合同》的约定,判决史智春以43万元为基数、按照每日千分之一的标准计付违约金,该违约金计算标准过高,应予调整,本案再审时应查清涉案相关事实并依法作出判决。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定,裁定如下:

一、指令广东省清远市中级人民法院再审本案;

二、再审期间,中止原判决的执行。

审判长  佘琼圣

审判员  许东平

审判员  金锦城

二〇一九年十月二十九日

书记员  洪喜芬

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