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黄嘉琪郭植深相邻关系纠纷二审民事判决书

2021-05-30 14:59发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤01民终24584号

上诉人(原审被告):黄嘉琪,女,1999年7月23日出生,汉族,住广东省广州市白云区。

委托诉讼代理人:欧敬新,广东天胜律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):郭植深,男,1940年7月15日出生,汉族,住广东省广州市越秀区。

委托诉讼代理人:刘立明,广东通明律师事务所律师。

上诉人黄嘉琪因与被上诉人郭植深相邻关系纠纷一案,不服广东省广州市荔湾区人民法院(2020)粤0103民初6267号民事判决,向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用普通程序由审判员独任审理,现已审理终结。

上诉人黄嘉琪向本院上诉请求:1.撤销广东省广州市荔湾区人民法院(2020)粤0103民初6267号民事判决第一项,改判驳回郭植深的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由郭植深承担。事实和理由:1.原审判决黄嘉琪向郭植深支付二楼楼梯从2018年5月21日至2020年6月10日的房屋使用费是错误的,包括二楼楼梯在内的楼梯属于全体业主共有,黄嘉琪上下楼梯无需支付使用费。根据《物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定,通道、楼梯属于共有部分。黄嘉琪房产证未标明作为公共部分的楼梯是历史原因造成的,不能据此认定二楼楼梯属于郭植深专有。2.黄嘉琪不要求二楼楼梯的独占使用权,二楼楼梯被独占使用的情况已经不复存在,即支付使用费的前提已经不复存在。(1)根据1994年2月1日广州市荔湾区龙华百货综合贸易公司和广州市制伞工业公司签订的《协议书》、《协议补充说明(二)》,楼梯改为全封闭,广州市荔湾区龙华百货综合贸易公司无偿享有二楼楼梯的独占使用权,该权利具有排他性。(2)另根据2002年4月18日的(2002)穗中法民二终字第194号《民事判决书》,郭植深在该案的诉请为“恢复楼梯间的共用通道”,当时,涉案房屋的3、4楼作为托儿所使用,为了维持楼梯使用现状,即广州市荔湾区龙华百货综合贸易公司继续享有二楼的独占使用权,法院判决以支付使用费的形式对郭植深进行补偿。据此可知,支付使用费的前提是广州市荔湾区龙华百货综合贸易公司享有二楼楼梯的独占使用权。(3)当年的托儿所早已不复存在,该楼楼梯早已是整栋房的共同通道,郭植深一直使用共用通道至今,早已实现了20年前的诉求。黄嘉琪取得3、4楼所有权后,从来没有阻止郭植深使用楼梯,郭植深无权要求黄嘉琪承担二楼楼梯使用费。(4)据了解,自从托儿所不再经营后,郭植深就未再主张过二楼楼梯的使用费,郭植深针对黄嘉琪提起的本次诉讼存在明显恶意。3.二楼楼梯是黄嘉琪上下楼梯的唯一通道,根据《物权法》第八十七条的规定,为保障作为相邻方的黄嘉琪的通行权,郭植深依法应提供便利,无权收取使用费。

被上诉人郭植深辩称,原审关于黄嘉琪支付使用费的判决事实清楚,适用法律正确,应予维持。1.黄嘉琪提及的“楼梯属于全体业主共有”事实基础是错误的,涉案楼梯并不是传统意义上的“共有”,在涉案房屋的原业主广州市荔湾区龙华百货综合贸易公司和广州市制伞工业公司签订的《协议书》以及《补充协议书(二)》、荔湾区人民法院(2001)荔法房初字第××号判决书和广州市中级人民法院(2002)穗中法民二终字第194号民事判决书中,均已明确的事实是“二楼楼梯位置产权仍属于乙方”,黄嘉琪所使用的楼梯是占有了郭植深的产权面积,这与普通商品房共有的楼梯有着本质上的区别。根据原协议,为了补偿龙华百货综合贸易公司实际所占产权不足总面积三分之一,乙方同意甲方无偿使用至拆迁时止,这里面有两层含义:其一是以无偿使用来补偿面积的不足,其二从相反的角度考虑在无需补偿面积不足三分之一的情况下,是有偿使用的。该约定是在龙华百货综合贸易公司和制伞工业公司之间合作建房的特定条件下约定双方权利义务关系的,该约定在上述两家公司分别将产权转让他人后,有关合作的约定并不能约束于新的受让方也就是郭植深包括黄嘉琪,己被生效判决所认定。再次,涉案纠纷的形成与历史原因不可分割看待,不但要尊重事实也要尊重历史,且该纠纷经过二级法院终审判决,除非案件事实发生了根本性的改变,否则应当维护生效判决的有效性及法律尊严。最后,黄嘉琪在原审开庭时对支付使用费并无异议,仅仅是对应当适用住宅类租金还是适用商用租金有不同意见,现又对案件基本事实提出异议,并以此为上诉理由,实属浪费司法资源,具有恶意诉讼之嫌。2.黄嘉琪认为不要求二楼楼梯的独占使用便无需支付使用费的上诉理由不成立,且与事实不符。(1)本案涉案楼梯是黄嘉琪的必经之路,而郭植深则无需使用该楼梯亦可上达二楼,因此,无论黄嘉琪是否要求独占使用,均在事实上构成了必须独占使用。(2)按黄嘉琪不要求独占使用的逻辑,郭植深可以对自己所有产权的楼梯行使主权,将属于自有产权的楼梯封闭,禁止他人擅自入内是受法律保护的。(3)黄嘉琪始终将通往二楼梯间的一楼通道,用铁门锁死,在事实上独占使用。3.双方并非共有关系,而是相邻关系,郭植深没有法定义务为黄嘉琪的通行提供便利而不收取使用费。

郭植深向原审法院起诉请求:1.黄嘉琪修复其地板至不漏水止并恢复郭植深天花板原状;2.黄嘉琪赔偿郭植深因天花漏水而修建的雨棚费用7848元以及天花板修复后拆除雨棚的费用;3.黄嘉琪按照同地段、同时期的商用租金标准向郭植深支付占地使用费(暂按每月786元标准自2017年4月起至判决生效之日止计算为28296元);4.本案诉讼费由黄嘉琪承担。

原审法院认定事实:郭植深是广州市荔湾区光复南路德宁里4号二楼房屋(简称“涉案二楼房屋”)的产权人,该屋建筑面积194.76平方米。黄嘉琪是广州市荔湾区光复南路德宁里4号三、四楼房屋(简称“涉案三、四楼房屋”)的产权人,其中三楼面积为66.789平方米,四楼面积为45.2925平方米,总建筑面积112.08平方米,产权转移登记时间为2018年5月21日,规划用途为住宅。黄嘉琪房屋位于郭植深房屋南侧上方。郭植深认为黄嘉琪将三楼地面多处故意打洞贯穿至二楼天花板,并故意向洞内灌水,导致郭植深二楼天花大面积漏水浸湿大量衣物和家居,房屋根本无法正常使用,因与黄嘉琪不能协商解决,向原审法院提起诉讼。庭审中,郭植深表示,涉案二楼房屋2018年整年都漏水,郭植深通过居委和报警协调后,2019年至今就没有出现漏水。2018年3月底左右弄的雨棚,共花费7200元。黄嘉琪则表示涉案三、四楼房屋确实是要经过涉案二楼房屋楼梯才能上3、4楼,对楼梯面积13.11平方米没有异议,但认为租金标准过高。另表示2018年5月21日通过购买取得3、4楼产权,购买至今还在装修,尚未正式使用。我方没有在地板打洞、倒水的行为。诉讼期间,原审法院于2020年9月17日组织双方对广州市荔湾德宁里4号进行现场勘验。经勘验,郭植深要求拆除的雨棚位于德宁里4号二楼西面房屋内,现场没有漏水现象。雨棚对上黄嘉琪三楼房屋位置地板已铺好水泥,未见有凿洞。另查,广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示:光复南路的住宅租金参考价为每月33元/建筑面积/平方米。

原审法院认为,郭植深与黄嘉琪的房屋为上下相邻,构成不动产的相邻关系,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理好相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍等。本案中,黄嘉琪于2018年5月21日才取得涉案三、四楼房屋产权。而郭植深在庭审中表示,涉案二楼房屋2018年整年都漏水,2018年3月底为防漏水在涉案二楼房屋内加建雨棚,因此,从时间上推敲,即使存在漏水亦非黄嘉琪造成。现郭植深要求黄嘉琪恢复涉案二楼房屋天花板原状及赔偿郭植深因天花漏水而修建的雨棚费用7848元以及天花板修复后拆除雨棚的费用依据不足,原审法院不予支持。因郭植深和黄嘉琪均确认涉案二楼房屋已无漏水,且经本院现场勘验,涉案三楼房屋地板已铺好水泥,未见有凿洞,因此,郭植深要求黄嘉琪修复涉案三楼房屋地板至不漏水已无必要,原审法院予以驳回。涉案二楼楼梯的使用费问题。黄嘉琪对需使用郭植深产权面积的二楼楼梯(建筑面积13.11平方米)上落三、四楼并无争议,原审法院予以确认。至于使用费的标准问题。因涉案三、四楼房屋的规划用途为住宅,郭植深亦无证据证明黄嘉琪将涉案三、四楼房屋用于商业用途,黄嘉琪可参照广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》住宅租金参考价为每月33元/建筑面积/平方米,即按432.63元/月支付涉案二楼楼梯的房屋使用费。起算时间应从黄嘉琪取得涉案三、四楼房屋所有权之日起算即2018年5月21日,因将来黄嘉琪是否会改变房屋用途或租金标准增减均不确定,故原审法院只处理至立案之日止的房屋使用费。郭植深诉请超出部分,原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、自判决发生法律效力之日起十日内,黄嘉琪向郭植深支付广州市荔湾区光复南路德宁里4号二楼楼梯从2018年5月21日至2020年6月10日的房屋使用费(按432.63元/月计);二、驳回郭植深的其它诉讼请求。原审案件受理费352元,由郭植深负担251元,黄嘉琪负担101元。

二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见,本案二审的主要争议焦点为黄嘉琪是否应当支付涉案通往二楼的楼梯使用费的问题。本院对此评析如下:不同于其他商品房的楼梯共有,黄嘉琪必须使用涉案通往二楼的楼梯的产权面积登记为郭植深所有,该相邻使用现状是历史原因所致。因郭植深对其产权面积的楼梯已支付对价却未能独占使用,故为了维持双方的利益平衡,原审法院认定黄嘉琪对涉案通往二楼的楼梯进行有偿使用并无不当,本院予以确认。黄嘉琪上诉认为涉案楼梯为共有且其未独占使用故不应支付使用费的主张不能成立,本院不予支持。

至于使用费标准的确定,本院认为,涉案通往二楼的楼梯是二、三、四楼住户共同通行使用,不同于房屋的租赁使用,故原审按照住宅租金参考价确定使用费标准存在不当,应予调整。因黄嘉琪支付相应对价是为了获得涉案楼梯共同通行的权利,故对于使用郭植深产权面积13.11平方米的楼梯,其可参照广州市住宅物业服务收费政府指导价的最高标准价格向郭植深支付自2018年5月21日起至2020年6月10日的使用费。

综上所述,黄嘉琪的上诉请求部分成立,应予支持;原审判决处理存在不当,应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院(2020)粤0103民初6267号民事判决第二项;

二、变更广东省广州市荔湾区人民法院(2020)粤0103民初6267号民事判决第一项为:自本判决发生法律效力之日起十日内,上诉人黄嘉琪参照广州市住宅物业服务收费政府指导价的最高标准价格向被上诉人郭植深支付广州市荔湾区光复南路德宁里4号通往二楼的楼梯从2018年5月21日至2020年6月10日的使用费;

三、驳回被上诉人郭植深的其他诉讼请求。

原审案件受理费352元,由上诉人黄嘉琪负担101元,被上诉人郭植深负担251元。二审案件受理费150元,由上诉人黄嘉琪负担50元,被上诉人郭植深负担100元。

本判决为终审判决。

审判员  韩方

二〇二〇年十二月二十八日

法官助理吴煜伦

书记员周蓓

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