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彭建芬广东逸涛万国房地产有限公司装饰装修合同纠纷二审民事判决书

2021-05-30 14:25发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终13885号

上诉人(原审原告):彭建芬,女,1963年1月20日出生,汉族,住广东省广州市荔湾区。

委托诉讼代理人:邵杭,广东和方律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):广东逸涛万国房地产有限公司,住所地广东省广州市南沙区环市北路1号。

法定代表人:黄贵,职务董事长。

被上诉人(原审被告):上海创地建筑工程装饰有限公司,住所地上海市崇明区港沿镇骏马村756号208室。

法定代表人:胡书仟,职务董事长。

两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄璇,上海锦天城(广州)律师事务所律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人:劳慧婷,上海锦天城(广州)律师事务所律师。

上诉人彭建芬因与被上诉人广东逸涛万国房地产有限公司(以下简称“逸涛公司”)、被上诉人上海创地建筑工程装饰有限公司(以下简称“创地公司”)装饰装修合同纠纷一案,不服广东省广州市南沙区人民法院(2019)粤0115民初1629号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

上诉人彭建芬向本院上诉请求:1.撤销广东省广州市南沙区人民法院(2019)粤0115民初1629号民事判决,认定《广州市商品房买卖合同》、《委托装修合同》及《房款承诺书》无效;2.改判支持彭建芬原审诉请第三、第四项;3.本案一、二审诉讼费用由逸涛公司、创地公司承担。事实与理由:1.原审判决认定事实的主要依据《商品房认购书》系失效合同,原审认定涉案两份合同的总价款是房屋总价故彭建芬向逸涛公司认购的房屋是包含了装修的商品房,但是彭建芬和逸涛公司于2018年3月24日签订的《商品房认购书》第16条约定:“自《商品房买卖合同》生效之日起,本认购书即行失效”,因此彭建芬和逸涛公司2018年3月30日签订《广州市商品房买卖合同》,约定买卖房价1147015元的毛坯房后,《商品房认购书》即行失效,依法不能作为认定本案事实的主要依据。应当指出,如本案案由显示,彭建芬提起本案诉讼是基于与《广州市商品房买卖合同》同日签署的《委托装修协议》、《房款承诺书》,原审判决认定认购房屋是包含装修的商品房是偷换概念,将彭建芬基于不同合同、协议分别购买的毛坯房和装修服务解读为基于成交总价1573749元的商品房买卖合同购买,仅是逸涛公司、创地公司一方庭审的说辞但并无事实依据。2.原审认定事实的依据《房款承诺书》系非法形成的,并非彭建芬的真实意思表示,该承诺书是逸涛公司2018年3月30日利用彭建芬对阳光城品牌的信任,用遮掩、欺瞒等非法手段骗得签名,未曾让我方看过内容,至今也不给我方,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定,不能作为认定案件事实的依据。3.原审中逸涛公司、创地公司没有提交任何证据证明《委托装修协议》“按不超过3000元/㎡单价结算的”装修费并非真实装修成本,也没有提交有效证据证明装修款是涉案房价的一部分,原审认定装修款为房价的一部分没有事实依据。事实上,稍有装修经验的人都知道,按3000元/㎡单价的标准装修普通商品住宅已是豪华装修,更何况426734元装修费中包含了逸涛公司收取的169064元服务费。4.《房款承诺书》集逸涛公司、创地公司非法不公之大成,内容多达六条,并不限于委托装修,如《房款承诺书》第3条规定甲方承诺同意乙方无需就该部分价款开具购房款发票,但原审仅笼统认定关于装修的承诺无效,未明确认定哪一条款无效,更未认定上述第3条涉税内容无效。5.彭建芬因签署涉案合同、支付装修费后,逸涛公司、创地公司拒给加盖公章的合同文本才提起诉讼,并依据《补充协议》第21条第3项约定及其派生权利主张律师费25000元,原审对该约定视而不见并认定双方对此未约定错误。6.原审判决驳回彭建芬关于撤销《委托装修协议》、《房款承诺书》的诉讼请求的理由以偏概全,因其仅认定承诺书部分无效却当作全部无效驳回诉讼请求,也与原审判决认定的事实相抵牾,若上述合同未发生法律效力,则逸涛公司、创地公司收取装修费没有依据。且原审法官发现彭建芬主张撤销合同不当并未及时释明,反以其认定合同无效或部分无效的审理结果为据,倒推我方提起撤销合同之诉没有依据是错误的。7.庭审查明逸涛公司开发的阳光城悦然府是以毛坯房报建并获批的,至诉讼时主体结构尚未完成,这与彭建芬和逸涛公司2018年3月30日签订《广州市商品房买卖合同》约定购买毛坯房且于2020年3月31日前交付可以相互印证,且亦证明彭建芬在约定收楼1年前提出合同撤销之诉请求返还装修费426734元等并无不当,但原审对该查明事实未提及。8.彭建芬2018年3月的真实意思表示是与逸涛公司依法签订《广州市商品房买卖合同》(所谓单合同)并到政府房管部门登记备案,且由逸涛公司出具1573749元全额购房款发票,是我方合法权利和正当要求,我方提起诉讼要求撤销即不赞同逸涛公司为逃避政府监管和纳税义务搞“双合同”,不接受逸涛公司的不公平对待,包括骗取签字、拒给合同、转嫁纳税负担和其他不利后果,但原审对我方真实意思表示未认定。9.原审适用法律错误,原审依据失效的《商品房认购书》、非法的《房款承诺书》认定彭建芬在2018年3月30日签订《广州市商品房买卖合同》的同时,还与逸涛公司“建立”了一个无法在政府房管部门登记备案,也不能作为国家计收不动产销售税费依据总价1573749元的商品房买卖合同,且“合法有效”明显缺乏理据。本案与典型案例不同,彭建芬在签约时并不清楚也不认同逸涛公司搞“双合同”,在法定除斥期间又诉请撤销《委托装修协议》、《房款承诺书》,更未收楼使用。上述认定的实质是将逸涛公司以“双合同”形式逃避政府监管和纳税义务,向购房者转嫁纳税负担和其他不利后果的非法不公行为“合法化”,强迫彭建芬接受不公平对待以维护逸涛公司的既得利益,若不撤销原审判决,其司法导向将产生难以估量的社会危害。《委托装修协议》《房款承诺书》均非法形成,但原审判决仅认定《委托装修协议》无效、《房款承诺书》部分无效,就驳回彭建芬的全部诉讼请求,与合同法第五十四条相悖;且认定无效后不支持我方诉请判决逸涛公司、创地公司返还财产、赔偿损失,与合同法第五十八条相悖。

被上诉人逸涛公司、创地公司共同辩称,不同意彭建芬的上诉请求。1.撤销合同的前提是合同有效,对方是承认承诺书的合同效力的,但是对方却没有提供证据证明存在法定可撤销的事由。2.根据双方的签约背景、合同的条款以及履约的过程可以分析得知,以1573749元购买涉案商品房是双方的真实意思表示,彭建芬要求撤销房款承诺书第三条目的是想达到退款但不退房的目的,是想以不合理的低价购买涉案的商品房,是不诚信的。(1)本案当中只存在一个法律关系,即商品房买卖合同关系,涉案的商品房是带装修出售的,装修协议项下的款项是属于购房款的一部分,彭建芬对此是知情并且同意的,他没有全要求退还该款项,上诉状中第6页的第8点也可以得知其是知悉并且同意涉案商品房的总价是1573749元。由于当时广州实施限价限购的政策,政府实际限制的不止是备案价格,同时也限制了网签的价格,并且网签的系统每天都在动态的调价,甚至是一房一价,在周边的地价都已经是1万多的情况下,企业无法按亏损价销售,因此我方是在充分告知彭建芬并取得其同意的前提下才采取了双合同的模式进行交易。认购书的第3条第13款也明确约定了:“在本认购书、签订后,如司法机关和行政机关限制该房屋交易的,包括限制网签价格、进度及预告登记备案。上诉人是无权要求,按低于1573749元的价格进行购房。”也就是说,彭建芬是同意涉案的这种商业交易模式的,如果他不同意的话是完全可以在阅读认购书之后选择不签署认购书,或者在签署、认购书之后,选择不签署预售合同装修协议;(2)彭建芬在上诉状中提到认购书已失效,不能作为定案的依据。但是我方认为认购书的效力问题并不排斥和否定双方在签约的时候,同意以1573749元购买涉案的带装修商品房的真实意思表示,也不否定彭建芬在认购阶段已经知道涉案的商品房是带装修出售的事实;(3)彭建芬在承诺书中也明确表示了装修协议项下的款项为购房款的一部分,承诺不会单独解除装修协议。在彭建芬履行完所有的交易文件,签署文件之后。其也是依照合同的约定支付完毕了所有的款项,在这期间没有对款项的性质金额以及支付方式等提出异议;(4)彭建芬是执业多年的律师,代理过多起的商品房买卖合同纠纷案件,是具备专业的知识、对整个交易过程以及交易文件的签署是具有充分的认识和注意能力的,能够准确的理解交易的内容。彭建芬在本案当中提出的退钱但不退房的主张是与事实和双方约定不符的;(5)彭建芬在上诉状中提到发票的问题,涉案的房屋尚未到实际交付的时间,根据广东省营改增试点行业纳税遵从指引第5.1条、第2.2.4条以及7.1.2条的规定,我方是有权在交楼的时候才向彭建芬出具应税的发票。另外根据该指引的规定涉案的装修协议项下的款项存在出具房款发票及装修发票两种可能,由于部分的款项确实是由上海创力公司收取,因此该部分款项具体如何开票,届时我方是遵循税局的意见出票的。所以房款承诺书中所说的出具购房款发票并非不出具任何的发票或者擅自出具其他类型的发票,而是指如果税局认为该部分款项可以出具装修款发票,则我方将依照规定向彭建芬提供装修款发票而非购房款发票。

彭建芬向原审法院起诉请求:1.撤销彭建芬于2018年3月30日与逸涛公司、创地公司签订的《委托装修协议》;2.撤销彭建芬于2018年3月30日签署的《房款承诺书》;3.逸涛公司、创地公司在判决生效之日起七日内向彭建芬返还装饰装修费本金426734.00元,支付上述装修费的利息(从2018年3月31日计至实际支付该款之日止,按中国人民银行同期贷款基准利率计算);4.逸涛公司在判决生效之日起七日内向彭建芬支付律师费25000元;5.本案诉讼费用由逸涛公司、创地公司承担。

原审法院认定事实:广州市南沙区环市大道中与金沙路之间阳光城丽景湾熙悦组团项目的悦然府已取得预售许可。2018年3月24日,逸涛公司向彭建芬出示《购房须知》。《购房须知》用加粗黑体字注明:“本公司已就该房屋所述项目室内外装饰装修进行全面设计以确保产品风格统一与本公司品牌形象相符,并就相关事宜与创地公司达成战略合作关系;签订本认购须知,即视为您充分知悉、理解并同意配合本公司进行项目品牌形象管理工作,不可撤销地同意委托该公司实施有关装饰装修工程并由本公司进行同意管理;本公司保留更换该战略合作伙伴的权利。请知悉您所参观的样板间为创意样板间,所示的户型结构、空间、装修、家具、设备和电器等仅为示意,实际交付标准以《商品房买卖合同》及其补充协议的约定为准。”“您仅可就《商品房买卖合同》及《补充协议》所载房款(即不包含装修费、物管费、税费、手续费等)申请以按揭贷款方式支付……”彭建芬在《购房须知》上签名,确认已认真阅读以上购房须知所有内容、知悉相关事项并承诺交纳相关服务费用及税费。同日,逸涛公司(为甲方)和彭建芬(为乙方)签订《商品房认购书》,约定乙方向甲方认购位于广州市南沙区环市大道中与金沙路之间悦然府3号楼3204房(预测建筑面积85.89平方米,预测套内面积68.39平方米),成交总价为1573749元。双方约定首期房款不低于成交总价的30%,473749元,乙方应于2018年3月31日前支付;余款1100000元乙方必须在《商品房买卖合同》签订之日起45天内付清。乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元;在双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件之日,该定金自动转为所购买商品房的房款。当天,彭建芬向逸涛公司支付定金50000元。

2018年3月30日,逸涛公司(为甲方)和彭建芬(为乙方)签订《商品房预售合同》,约定乙方向甲方认购位于广州市南沙区环市大道中与金沙路之间悦然府3号楼3204房(建筑面积85.89平方米,套内建筑面积68.39平方米,共有分摊面积约17.5平方米)。该商品房以套出售,按套内建筑面积计算房价,单价为每平方米16771.68元,总金额1147015元。自预售合同网上签订之日起0日内(不超过5日),支付全部房款的40.72%金额467015元。除首期款外,剩余房款金额680000元,须于2018年3月30日前申请办理银行按揭手续,并按照按揭方式付款。甲方应当在2020年3月31日前将房屋交付乙方使用。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的,应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后,应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的,视为乙方异议事实成立,该商品房视为未交付。合同附件六为《装饰、设备标准》。其中约定住宅部分:“1.楼地面:混凝土毛坯地面。2.内墙及天花:水泥砂浆面。3.阳台:墙面外墙砖或外墙涂料,顶棚涂料、混凝土毛坯地面,预留地漏口,玻璃栏板或实体砖墙栏板。4.窗:铝合金窗。5.入户门:防盗入户门。6.卫生间:墙面水泥砂浆面;地面沉箱,不回填,预留排污口。7.厨房:墙面水泥砂浆批荡;成品烟道。8.供电设施:每户设独立电表一个,设户内总配电箱一个。9.给排水:每户设独立水表一个,预留排水口。10.电视及通讯:设电视、电话、宽带等接入室内弱电箱(用户自行报装开通)。11.燃气系统:按燃气公司标准安装到户(用户自行报装开通)。12.对讲系统:可视对讲系统。”合同附件七为《本合同补充协议》其中约定:“九、对房屋交付的补充约定1.双方确认,如乙方在签订主合同及本补充协议同时亦就该商品房签订了委托装修改造等协议,且在该协议中不可撤销地书面授权装修工程实施单位代为验收及接收该商品房、代为办理该房屋交付手续并领受钥匙的,乙方充分理解并确认该装修实施单位可代表乙方行使及履行本条各项约定下乙方的权利义务;在此情况下,乙方不可撤销地同意:甲方向该装修实施单位发出书面交房通知即视为送达乙方,且乙方对该装修工程实施单位就代为验收及接受该商品房过程中所办理的一切手续和签署的全部文件均予以认可,在该装修工程实施单位代乙方接收该商品房后,主合同第十七条约定之风险责任随之转移由乙方承担,乙方放弃以未亲自收到交房通知、未亲自验收、装修实施单位无权代表或未尽勤勉义务或本项约定为格式条款等为由,主张甲方逾期或瑕疵交付、撤销该装修工程实施单位相关意思表示及行为;如该房屋已提前交付装修工程实施单位且己实际开始装修的,乙方知悉并认可该房屋于主合同约定的交付日期将因处于装修工程之中而与主合同约定的装饰标准有所差异,乙方放弃以此为由主张甲方逾期或瑕疵交付。”

同日,彭建芬(为甲方)、逸涛公司(为乙方)和创地公司(为丙方)签订《委托装修协议》,约定:丙方统一承揽实施涉案房屋装修工程,并由乙方提供装修工程管理服务;甲方同意委托丙方对该房屋进行设计、改造、装修及装饰,并由乙方统一安排该房屋装修工程实施进度并提供相关管理服务。丙方具备有关装修设计及施工资质,同意接受甲方委托及乙方管理。合同第一条约定,丙方根据《装修标准》实施装修工程并可以增加、保留、拆除全部或部分房屋砌筑隔墙(承重墙除外)或其他结构、部分、组建等,或变更部分房屋的使用功能及相关用途,甲方对于进行的空间结构改造不持异议。乙方提供示范单位或样板间为相关商品房装修装饰及空间布局的展示和借鉴,作为向甲方提供的装修设计方案,但设计方案中示范单位的空间结构、装饰标准及所布置的布艺装饰、家居用品、家具、灯饰、装饰用品、家电等仅作为摆放指导,不作为装修改造交付的标准。第二条约定,为方便装修工程实施,甲方不可撤销地授权丙方验收毛坯状态的房屋、代为办理该房屋交付手续并领受钥匙,甲方对丙方就该房屋毛坯状态的验收工作所办理的一切手续和签署的全部文件均予以同意和认可。完成验收后,甲方同意由丙方在装修工程施工期间保管该房屋的钥匙及附赠房屋装修材料、附属设备、设施等。乙方负责房屋装修现场的统筹工作,为房屋装修工程提供必要的条件。保障房屋施工工程现场的安全,维持楼盘的管理秩序,甲方同意在装修期间不参观、不进入、不占有、不使用该房屋,且不应妨碍装修工作的进行,否则丙方有权顺延装修工程工期选择不再履行房屋的装修义务,并不承担任何违约责任,由此产生的一切后果由甲方承担。第三条约定,“装修工程”的施工时间应自完成该房屋的毛坯状态验收收楼、该房屋钥匙及实际管理权移交至丙方之日起180天,即暂计为2020年3月31日之前(包括当日)完成全部施工工作,并由乙方组织丙方向甲方进行交付。甲方应在签署“装修工程”交付日或其他不晚于该日的乙/丙方书面通知的交付日接收改造工程。甲方逾期接受的,视为丙方已于约定的“装修工程”日交付日按协议的约定完全履行了对该房屋改造、装修及附属设备、设施的交付义务,同时视为甲方已对房屋的改造、装修及附属设备、设施进行了验收交接,甲方确认该房屋符合装修标准,甲方接受丙方的交付。自“装修工程”交付日第二日起,该房屋的改造、装修及附属设备、设施的风险责任转移由甲方承担。第四条约定,本协议装修工程费用总额426734元,总价包干;甲方知悉并认可该价格属市场合理价格水平,总价已包含以买卖合同所载房屋建筑面积为基础并按不超过每平方米3000元/㎡单价结算的部分为应由本协议约定的设计费、改造费、装修费、装饰费、材料费以及丙方收取前述费用所需的税金,其余部分为乙方所收取的服务费用;该总价不因其他任何因素变化予以调整。三方确认,甲方应于2018年3月30日前一次性支付完毕本协议约定的全部装修费用。第七条约定,各方确认,该房屋买卖合同签订之前,乙方已就鉴于条款所涉及内容及本协议签订事宜向甲方作出详尽说明,甲方对此完全理解并认可该房屋及其所属项目装修工程由乙方统一管理、丙方统一实施将有利于提升装修品质及保证装修工期,甲方不可撤销地同意:1.本协议的效力及履行以房屋买卖合同的生效履行为前提条件,签署后任何乙方不得单独解除或终止履行,任何情况下本协议须与甲方和乙方签署的买卖合同同时生效或解除、终止。如买卖合同解除或终止的,各方同意本协议于买卖合同解除或者终止之日同时自动解除或者终止;如本协议解除或被甲方要求解除的,乙方有权单方解除该房屋买卖合同且不视为违约,甲方放弃要求乙方继续履行该房屋买卖合同。2.甲方已充分认同各方合作模式的商业逻辑及价值,准确理解本协议条款的具体含义及遵守该等条款的后果,自愿签订本协议;甲方及各方均已确认本协议价格合理,本协议签订过程中不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、捆绑销售等可能导致本协议中全部约定或局部约定无效、可撤销的情形,亦不存在虚假合同的情形。

签订上述合同的当天,彭建芬签署了《房款承诺书》。承诺内容包括:“3.甲方(为彭建芬)、乙方(为逸涛公司)及丙方(为创地公司)三方一致确认,《委托装修协议》约定的合同总价为该房屋实际总价的一部分,即该房屋实际交易总价为1573749元,但《委托装修协议》合同价款部分无需按买卖合同约定根据该房屋实测面积进行调整;如甲方未按《委托装修协议》约定支付该部分房款的,应按买卖合同的约定承担相应的逾期付款违约责任。甲方承诺放弃要求乙方就《委托装修协议》办理商品房买卖合同备案手续,并同意乙方无需就该部分价款开具购房款发票。4.《委托装修协议》签署后不得单独解除或终止履行,任何情况下均须与买卖合同同时生效或解除、终止,甲方承诺放弃就《委托装修协议》部分而单独要求解除或退款,否则乙方有权依据本函单方解除买卖合同且不视为违约。5.《委托装修协议》为基于甲方要求签订,如该房屋因当地政府监管要求或其他非乙方原因,导致甲方无法购买该房屋或无法就该房屋办理商品房买卖合同备案、产权预告登记手续,乙方无需承担买卖合同及《委托装修协议》项下任何违约责任。6.本承诺书与买卖合同、《委托装修协议》不一致的,以本承诺书为准。”

签订上述合同和承诺书当天,彭建芬向逸涛公司支付首期款417015元、其他款项169064元,向创地公司支付款项257670元。此后,彭建芬通过银行按揭向逸涛公司支付680000元,先后共支付1573749元。

在本案件诉讼过程中,彭建芬提供广东和方律师事务所于2019年2月24日出具的律师费发票,金额为25000元。

原审法院认为,根据双方当事人的诉辩意见及法庭调查,本案本诉争议焦点归结为:一、装修款是否属于涉案房屋房价款的一部分;二、《委托装修合同》和《房款承诺书》是否可以撤销;三、《委托装修合同》约定的装修款及其利息的诉讼请求是否应支持;四、律师费是否应由逸涛公司和创地公司承担。

关于装修款是否房价款的问题,首先,彭建芬签名确认的《购房须知》中载明逸涛公司对涉案房屋室内外装饰装修统一设计和实施,就相关事宜与创地公司达成战略合作关系,可见对涉案房屋装修实际是根据逸涛公司的要求实施的。彭建芬是应逸涛公司的要求才签订委托装修合同的。其次,彭建芬和逸涛公司签订的《商品房认购书》约定认购房屋成交总价为1573749元。而彭建芬和逸涛公司签订的《商品房预售合同》约定购房款为1147015元,彭建芬和逸涛公司、创地公司签订的《委托装修协议》约定装修款为426734元,两份合同价款总额恰好是认购房屋的总价。因此,可以印证彭建芬向逸涛公司认购的房屋是包含了装修的商品房。最后,彭建芬签署的《房款承诺书》确认《委托装修协议》约定的合同总价为该房屋实际总价的一部分,即该房屋实际交易总价为1573749元。该承诺书证明彭建芬以1573749元的价格购买涉案带装修的商品房是其真实的意思表示。现逸涛公司、创地公司对《商品房预售合同》和《委托装修协议》约定的价款共同构成涉案房屋的总价不持异议。结合当时的房地产市场调控政策,原审法院认定彭建芬在购买涉案房屋时虽然分别签订了《商品房预售合同》和《委托装修协议》,但涉案房屋实际上是带装修出售,《委托装修协议》所约定的装修费用并非真实地反映装修成本,而是房价款的一部分。该款与《商品房预售合同》所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款。

关于《委托装修合同》和《房款承诺书》是否可撤销的问题,已以1573749元的价格将涉案带装修的商品房出售给彭建芬是逸涛公司和彭建芬真实的意思表示。在逸涛公司主导下,彭建芬分别和逸涛公司签订《商品房预售合同》,和逸涛公司、创地公司签订《委托装修合同》。逸涛公司通过签订双合同出售商品房,规避了地方政府房地产调控限价政策。《委托装修合同》和《房款承诺书》中关于委托装修的内容并非彭建芬的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”该发第一百四十六条的规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”《委托装修合同》和《房款承诺书》中关于委托装修的内容是虚假的意思表示,因此,彭建芬和逸涛公司签订的《委托装修合同》无效,彭建芬对《房款承诺书》中关于委托装修的承诺无效。要求撤销合同或行为的前提是该合同或行为已经发生法律效力,彭建芬主张撤销无效的合同或行为,缺乏事实依据,原审法院不予支持。

关于返还所谓装修款,支付利息的问题,如前所述,《委托装修合同》实际是无效合同,《委托装修合同》中约定的装修款实际上是彭建芬、逸涛公司买卖商品房价款的一部分。彭建芬以1573749元的价格向逸涛公司购买涉案带装修的商品房是其真实意思表示,因此建立的商品房买卖合同合法有效,双方应按其真实意思表示履行合同。现上述合同并未解除,彭建芬本应支付上述款项,现彭建芬要求退还其中的426734元,支付相应的利息,缺乏实施和法律依据,原审法院不予支持。

关于支付律师费的问题,彭建芬和逸涛公司、创地公司对律师费的负担问题并未作出约定。彭建芬为解决本案纠纷聘请律师进行诉讼产生的费用应由其自行负担。彭建芬在本案中提出的其他诉讼请求均未得到法院的支持,现要求对方当事人承担上述费用缺乏法律和事实依据,原审法院不予支持。

综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定,作出判决:驳回彭建芬的全部诉讼请求。本案原审案件受理费4145元,由彭建芬负担。

二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见,本案二审主要争议焦点为《委托装修协议》和《房款承诺书》相关条款是否无效或可撤销的问题。本院对此评析如下:

一、涉案合同形式与合同内容的关系问题

本院认为,商品房买卖合同是出卖人转移商品房的所有权于买受人,买受人支付商品房价款的合同。当事人双方为了达成涉案商品房买卖的目的,先后签认或签订了《购房须知》、《商品房认购书》和《商品房预售合同》、《委托装修协议》及《房款承诺书》等,上述书面协议均属于商品房买卖合同的表现形式,即便当事人双方在《商品房预售合同》约定了《商品房认购书》因签订《商品房预售合同》而失效的条款,也不妨碍法院结合《商品房认购书》及《购房须知》等形式去探究当事人之间的真实意思表示,当事人之间的真实意思表示才是当事人双方权利义务的内容,也就是合同的内容。书面协议只是合同形式,至于合同形式与合同内容是否名副其实,要结合协议的内容而定,不能望文生义。

二、涉案《委托装修协议》和《房款承诺书》的性质问题

本院认为,涉案《委托装修协议》和《房款承诺书》的法律性质,须综合当事人签订合同的过程及相关协议的内容进行确定。根据《委托装修协议》第四条关于逸涛公司收取装修服务费用、第七条关于合同解除的约定以及《房款承诺书》相关约定内容,可以看出涉案装修款是否依约支付直接影响涉案《商品房预售合同》解除与否,即影响涉案房屋的交付与否。购房者若仅支付《商品房预售合同》约定的购房款并不能使对方交付房屋,只有按《房款承诺书》约定一并支付了装修款,售房者才会交付房屋给购房者,这表明购房者需支付购房款加上装修款之后才能获得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要义务,购房款的支付是购房者的主要义务,而本案中售房者逸涛公司交付房屋的主要义务被《委托装修协议》和《商品房预售合同》分割规定,同样,购房者彭建芬支付购房款的主要义务亦被分割规定在《委托装修协议》和《商品房预售合同》之中,《房款承诺书》恰恰证明了此问题。涉案《委托装修协议》并非单纯的装修协议,其中的部分内容又规定了应由《商品房预售合同》规定的房屋交付内容,其与《房款承诺书》及《商品房预售合同》等内容相互交织,共同构成了规定房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议,最终形成了完整的“约定转移商品房的所有权于买受人,买受人支付商品房价款”的合同。所以,涉案《委托装修协议》和《房款承诺书》的内容实质上均具有房屋买卖合同的性质,是涉案商品房买卖合同的组成部分。

三、涉案《委托装修协议》和《房款承诺书》相关条款是否无效或可撤销的问题

通过上述分析可知,涉案房屋买卖双方的主要权利义务内容被分割规定在了《商品房预售合同》、《委托装修协议》及《房款承诺书》之中,单独的《商品房预售合同》或《委托装修协议》无法完整展现当事人双方各自的权利义务,即分别就涉案《《商品房预售合同》亦或是《委托装修协议》约定的内容来看,双方的权利义务不能得到平等对应。因此,不能单独凭借《商品房预售合同》或《委托装修协议》或《房款承诺书》任一份孤立的协议对去认定双方的权利义务内容,应综合审查相关协议以及具体履行过程以探寻当事人的真实意思表示。本案中,综合审查《商品房预售合同》、《委托装修协议》,以及《商品房认购书》、《房款承诺书》等协议可知,购房者彭建芬以1573749元的价格向逸涛公司购买涉案装修一体的商品房是双方的真实意思表示。现彭建芬请求确认《委托装修协议》及《房款承诺书》相关条款无效或可撤销,实际上是忽略了《商品房预售合同》和《委托装修协议》捆绑的房屋买卖性质,没有将其连同《商品房认购书》和《商品房预售合同》纳入整个房屋买卖合同的语境中予以考量,仅抽离出并针对《委托装修协议》和《房款承诺书》相关条款提出请求撤销或确认无效,实质上是拒绝其应履行的付款义务,与双方已经达成一致的真实意思表示相悖,违反了合同履行原则,本院对其上诉请求不予支持。

四、本院予以特别说明的问题

《委托装修协议》及《房款承诺书》是当事人双方对业已确认的内容的一种变异的表达方式,通过合同形式对房屋价款进行了拆分,对付款义务进行了分割。原审法院认定《委托装修协议》和《房款承诺书》两份合同相关条款无效,实际上是将合同形式等同于合同内容本身,忽略了当事人之间的真实意思表示,本院予以指出并纠正。

诚实信用是民法的基本原则,也是商品交易应遵循的基本原则,应贯穿于商品交易全过程,涉及商品交易的各个环节,不仅要求在磋商订立合同和履行过程要诚实信用,在合同的形式上同样要诚实信用,要符合语言表达的惯例和通用方式。

本案被上诉人逸涛公司作为房地产经营者,利用其所具有的众所周知的磋商订立商品房买卖合同的优势地位,将本可以通过仅签订《商品房预售合同》的文本形式就可明确的当事人的权利义务内容,分割规定在不同名称的合同文本中,故意造成了合同形式与合同内容不相符合,使得单独的《商品房预售合同》或《委托装修协议》均不能正确表达当事人的真实意思表示,违反了诚实信用原则,人为增加了当事人的交易成本和国家监管成本。

对于逸涛公司、创地公司以签订或帮助签订双份合同的方式将买卖双方的主要权利义务关系内容分割规定的做法,实际上是将原本装修一体的商品房拆分为毛坯价和装修价再进行捆绑销售的行为,不仅掩盖了房屋真实价格,而且将房屋质量安全风险及后续交易成本转嫁给购房者承担,更有规避房地产监管及税收政策之嫌,模糊了“房子是用来住的,不是用来炒的”的公共政策定位。对此,本院予以特别指出并建议相关监管职能部门依法进行处理。

综上所述,彭建芬的上诉请求不能成立,应予驳回;原审判决虽说理有所欠缺,但结果并无不当,可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8390.44元,由上诉人彭建芬负担。

本判决为终审判决。

审判长 韩 方

审判员 庞智雄

审判员 李 琦

二〇一九年九月二十三日

书记员 吴煜伦

周蓓

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