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林惠明广东合生泰景房地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 12:59发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤01民终21195号

上诉人(原审被告):林惠明,女,1967年4月13日出生,汉族,身份证住址广州市海珠区。

委托诉讼代理人:吴思若,广东德比律师事务所律师。

委托诉讼代理人:祝恬,广东德比律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):广东合生泰景房地产有限公司,住所地广州市海珠区逸景路466号601房。

法定代表人:张官杰,职务:总经理。

委托诉讼代理人:李碧云,北京德恒(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:肖守华,北京德恒(广州)律师事务所律师。

上诉人林惠明因与被上诉人广东合生泰景房地产有限公司(以下简称合生泰景公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2074号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

林惠明上诉请求:1.撤销原审判决第一、二项;2.改判驳回合生泰景公司全部诉讼请求;3.由合生泰景公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院未追加广州市白云区好彩港式茶餐厅第三分店负责人胡锦雄及广东珠江商业地产物业服务有限公司为本案第三人,以查明案件事实,存在程序错误。二、林惠明已与合生泰景公司协商解除租赁合同,依法无需承担合同解除后的案涉场地租金。林惠明在2014年8月27日致函及当面与合生泰景公司协商解除租赁合同,并于2014年9月1日向合生泰景公司交付场地钥匙,合生泰景公司也已委托珠江物业公司复函林惠明确认双方解除租赁合同关系。三、即使林惠明与合生泰景公司不是协商解除合同,林惠明也已履行了解除合同的通知义务,无需承担2013年1月7日至2015年7月8日长达二十个月的租金。四、合生泰景公司在林惠明通知解除租赁合同后长达二十个月未交租金的情况下,长期没有作出回应,采取相应的行动,若不是双方达成解除合同的协议,合生泰景公司作为出租人在逾期二十个月的时间内不收取任何租金也无其他行为,明显与常理不符;合生泰景公司在知道林惠明要提前解除合同的前提下,并未采取措施防止损失的扩大,其本身也有过错,由此而产生的损失不应完全由林惠明承担。五、合生泰景公司在没收保证金的前提下,又要求林惠明支付违约金,同时又要求其交纳免租期内的全部租金,该费用已经远远超过合生泰景公司的实际损失,有违公平原则。

合生泰景公司答辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,不同意林惠明的上诉请求。其上诉事实和理由,与其一审答辩意见、庭审意见一致,一审法院已经查明并予以驳斥,林惠明没有新的事实与理由推翻一审判决,请求维持原判。

合生泰景公司向一审法院诉讼请求:1、林惠明立即支付从2013年1月7日至2015年7月8日的租金1965227元(2013年1月7日至2014年3月6日按每月63336元计,2014年3月7日之后按每月67137元计,2015年7月7日至8日两天租金为4331元)及违约金(违约金自2013年1月18日起算,每逾期一天,按应付而未付金额的千分之一标准计算,计至林惠明支付全部款项之日止);2、林惠明支付因违约而需补交的免租期租金共计380016元;3、林惠明支付拖欠的2014年7月至10月的水电费共计130177.40元;4、林惠明承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实:海珠区惠纺街x号6xx房的房地产权属人是合生泰景公司,该房屋的规划用途为商业,总体建筑面积为13741.8平方米,套内建筑面积为11510.49平方米,登记时间为2013年3月26日。

2012年2月7日,合生泰景公司(甲方、出租人)与林惠明(乙方、承租人)签订(2011)珠纺租合第10xx号《广州市房屋租赁合同》,约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街x号珠江国际纺织城陆层自编600xx号商铺出租给乙方作商业(餐饮)用途使用,建筑面积约1319.51平方米;双方约定的租赁期限、租金情况如下:2012年3月7日至2012年9月6日月租金为0元,2012年9月7日至2014年3月6日月租金为63336元,2014年3月7日至2016年3月6日月租金为67137元…;上表租赁期限起止日期为暂定日期,实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算,租赁期限为捌年;乙方向甲方交纳126672元保证金,甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方;乙方拖欠租金超过15日的,甲方可解除合同,收回该商铺,并要求赔偿损失;乙方依时交纳租金,逾期交付租金的,每逾期一日,乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金;租金标准:第1、2个租赁年度的月租金标准为48元/平方米/月,租金按照建筑面积计算,第1、2个租赁年度的月租金暂定为63336元;自第3个租赁年度起,租期每满2个租赁年度,租金在上一租赁年度基础上递增6%;租期内暂定租金总额合计为6269736元;乙方应于本合同签订当日支付首期(即1个月)的租金63336元,甲方同意乙方按月支付剩余租金,乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金;等。该合同经租赁登记备案机关备案。

同日,合生泰景公司(甲方)与林惠明(乙方)签订(2011)珠纺租合补第10xx号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》,其中通用条款约定:“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日;商铺的交付标准为毛坯,甲、乙双方共同确认,在签订本合同之前,乙方已知悉项目、商铺的现状和周边环境,对项目、商铺的各项情况作充分及必要的了解和查看,同意承租商铺,并对商铺的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议,不因甲方证照等情况追究甲方任何责任;甲方向乙方发出书面交铺通知,乙方应按甲方书面通知的日期及交付当日的现状接收商铺;合同终止或解除后,若乙方未按本合同约定将商铺交还甲方,乙方同意甲方采取包括但不限于停水、停电、停止空调供应等措施制止乙方缓交或不交还商铺的行为;若乙方未搬离、清理的设备、设施的,乙方自愿放弃其所有权,且乙方同意甲方自行清理或委托第三方清理,因此产生的拆除、搬迁、运输、保管等全部费用由乙方承担,一切后果、责任、损失由乙方承担;乙方严格遵守相关法律、法规、规章及项目的有关消防制度,采取必要的防火措施,承担商铺的消防安全责任,乙方因违反有关规定,给甲方或项目或其他第三方造成损失的,乙方应当承担全部赔偿责任;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对项目进行物业管理,乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;合同一方依本合同约定行使解除权的,合同自解除通知送达之日起终止,违约方应当向守约方支付违约金或赔偿损失;至本合同解除或终止之日,如本合同已履行期限未达租赁期限70%,乙方应于本合同解除或终止之日起5日内补交免租期内的全部租金(按第一个租赁年度的月租金标准计算);乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项,每逾期一天,乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付违约金;乙方有下列情形之一的,乙方须承担一切责任,并按本合同约定的全部租金总额的30%向甲方支付违约金,赔偿由此给甲方、任何第三方造成的一切损失,甲方有权单方解除或终止本合同及相关合同文件:⑸未按约定交纳(补足)租金或履约保证金或其他应付款项,逾期超过15日的;甲方按本款约定解除合同及相关合同文件的,自甲方的书面解约通知送达乙方时,本合同及相关合同文件即告解除,甲方有权没收全部履约保证金,并有权不再通知乙方的情况下将商铺另行出租、出售或以其它方式处理;乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用,并办妥解约及退铺手续,当月租金无论承租时间长短,均按整月计算;至本合同解除或终止之日,如本合同已履行期限未达租赁期限70%的,乙方应于本合同解除或终止之日起5日内补交免租期内的全部租金(按第一个租赁年度的租金标准计算);乙方在未按约定向甲方或甲方委托的物业管理公司等其它管理机构付清租金、各项费用、违约金、赔偿金等各项应由乙方承担的费用之前,乙方不得将其财物撤离商铺,因此占用商铺而引起的租金由乙方承担,并应按逾期交回商铺的规定向甲方支付违约金等,且逾期10日以上甲方有权直接按第三条第8款权利要求乙方交回商铺;租赁期限内,乙方应自行承担并向甲方或相关单位交纳其使用商铺而发生的各项费用,包括但不限于水电费、燃气费、排污费、空调费、通讯费等费用以及其他应由乙方承担的费用;甲方按本合同约定解除合同的,自甲方的书面解约通知送达乙方时,本合同即告解除;本补充协议与《租赁合同》不一致的地方以本补充协议的约定为准;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性,如有变更,应立即书面通知甲方,否则,如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到,则风险责任由乙方自行承担,甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自商铺交付之日起,乙方通信地址以商铺为准,鉴于乙方在所承租的商铺内经营,故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在商铺上,通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方,乙方也可直接签收甲方通知;等;专用条款约定:甲方将位于广州市海珠区逸景路惠纺街x号珠江国际纺织城内陆层自编600xx号商铺出租给乙方使用,建筑面积约为1319.51平方米;乙方承诺遵守国家和本省、市及甲方有关租赁使用的规定,并确认承租商铺仅用于经营餐饮业,乙方必须以好彩商号经营,不得擅自改变;租赁期限自起租日之日起计算,商铺的租赁期限为8年;自起租日起6个月为免租期,免租期内乙方仅免除租金,但不免除物业管理费、水电费等其他费用;等。该补充协议记载乙方的通讯地址为广州市海珠区革新路光大榕岸Exx栋15xx。

2011年10月13日,林惠明在《物业使用承诺书》上签名,该承诺书的主要内容为:本人/本司是珠江国际纺织城D区六楼600xx商铺租户,于_年_月_日接收该商铺,收到商铺钥匙共1条,经验收本人/本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。

2012年6月4日,林惠明与胡锦雄签订了《个人授权委托书》,林惠明委托胡锦雄办理涉案商铺装修的相关手续。胡锦雄于2012年6月27日、7月27日提交《商铺装修申请表》。

2014年9月15日,合生泰景公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的林惠明的通讯地址邮寄《关于再次催促交纳租金通知书》给林惠明,通知林惠明于2014年9月19日前补交2013年1月7日至2014年9月6日期间的租金;等。邮件查询信息证实该邮件于2014年9月16日由本人收。

2014年11月7日,合生泰景公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的林惠明的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给林惠明,通知林惠明承租商铺的租赁期限从2012年3月7日起算,林惠明于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2013年1月7日至2014年11月6日期间的租金;从2014年11月起,于每月期满前15日内付清下月租赁费用;等。邮件查询信息证实该邮件于2014年11月8日由他人收。

2015年5月22日,合生泰景公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的林惠明的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给林惠明,通知林惠明截至2015年4月6日期间的租金共1826622元,并要求林惠明于2015年5月27日前付清上述费用。邮件查询信息证实该邮件于2015年5月23日由他人收。

2015年7月7日,合生泰景公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的林惠明的通讯地址邮寄《解约通知书》给林惠明,主要内容为:林惠明至2015年5月15日止,尚拖欠合生泰景公司租金1893759元,现通知林惠明:双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除;请林惠明于2015年7月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用,交还该商铺等。邮件查询信息证实该邮件于2015年7月8日由他人收。

2015年7月20日,合生泰景公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的林惠明的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给林惠明,主要内容为:双方的租赁关系已于2015年7月8日正式解除,请林惠明于2015年7月27日前结清租金等各项费用,退还物业等。邮件查询信息反映该邮件于2015年7月21日由他人收。

2016年8月19日,合生泰景公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的林惠明的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给林惠明,要求林惠明支付2013年3月7日至2015年7月8日期间的租金1838555元。邮件查询信息反映该邮件于2016年8月19日由本人收。

2017年6月16日,一审法院组织合生泰景公司、林惠明双方到涉案商铺现场调查,发现涉案商铺没有营业,大门由三把锁锁住,招牌上写着“好彩第三分店”,店内还有部分桌椅,大多数东西已搬走。林惠明表示其将钥匙交给了管理处,林惠明没有钥匙,林惠明不清楚现在的锁是谁锁的,也没有搬过商铺里的物品,停止经营时不是这样的。合生泰景公司表示其没有钥匙,没有搬过商铺里的物品。

据一审法院向珠江国际纺织城客户服务中心调查,该服务中心答复“好彩”大概于2015年停止营业,具体哪一个月不清楚;“好彩”的搬离日期不清楚,因为没有向该中心申请放行,也没有找到放行的记录;因为店铺里面还有一部分桌椅,所以该中心不认为“好彩”已搬离;该中心没有上锁,不知道什么时候上锁和谁上锁,没有相关记录;负责纺织城五、六楼现场运营管理的曾桂香经理于2016年6月接手该工作,从接手时起,“好彩”就是现在这个样子,没有变过;该中心没有与“好彩”协商过免管理费或租金的约定;“好彩”拖欠从2012年5月至2013年9月、2014年4月之后的管理费,支付了从2013年10月至2014年3月的管理费,水电费交到了2014年6月;涉案商铺消防是合格的;之前在“好彩”吃饭的时候听说过漏水,但后来经工程及项目公司检测过,漏水是空调造成的,是“好彩”商铺的中央空调打通了天面导致的漏水;该中心没有收到过“好彩”或林惠明交付的商铺钥匙。合生泰景公司对上述调查笔录的真实性予以确认。林惠明对上述调查笔录的真实性、合法性和关联性均不确认,认为曾桂香是2016年6月才到该场地任职,而林惠明早已于2014年8月底搬离了涉案场地,所以曾桂香的陈述并非亲眼所见;广州市海珠区珠江国际纺织城客户服务中心(物业公司)与合生泰景公司是委托关系,与合生泰景公司有利害关系,所以曾桂香的陈述不能客观反映真实情况,且了解相关情况的人已辞职。

合生泰景公司为证明其诉讼主张,还提交了如下证据:1、落款为珠江国际纺织城客户服务中心的《缴款通知书》;2、日期为2016年6月7日的《关于催缴租金费用的通知》及照片。林惠明质证意见:证据1不是相关部门的通知,也没有盖章,所以对其真实性、合法性和关联性均不予确认,且据林惠明向胡锦雄了解,胡锦雄在离场前已经结清所有费用;对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认,通知没有原件,无法看出照片的形成时间,也没有其他证据佐证照片的形成时间,这是合生泰景公司事后制作的虚假证据。

林惠明为证明其抗辩意见,还提交如下证据:1、支付证明单、广州市非税收入缴款通知书;2、管理费发票;3、企业开业通知书、广州珠江国际纺织城好彩港式茶餐厅第三分店股权和责任分配;4、终止租赁通知书;5、《通知函》及EMS底单,该EMS底单记载收件人为珠江国际纺织城六楼负责人收,查询信息显示为他人收;6、证人证言;7、关于好彩茶餐厅内安装发电机排烟管事宜的承诺。合生泰景公司质证意见:对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认,而且根据补充协议约定,消防的责任在于林惠明,合生泰景公司所交的商铺的是毛坯房,装修及装修后的消防责任由林惠明承担,所以即使产生罚款,也是林惠明没有履行责任产生的;证据2的出具人不是合生泰景公司,对真实性无法确认,且与本案无关;证据3与合生泰景公司无关,与合生泰景公司成立租赁关系的是林惠明,至于林惠明与其他人有何种关系,是否是实际经营人与合生泰景公司无关,且根据约定,林惠明若要转租或不是实际经营人需要报备合生泰景公司,证明林惠明一直存在违约情形;证据4合生泰景公司从来没有收到过,也不清楚,林惠明直到2014年10月仍在正常经营使用该场地,且该通知书已经写明这是做客户意见反馈单的用途,签名的人不是合生泰景公司员工,不知道是谁;证据5合生泰景公司从未收到过,且邮寄地址不是合生泰景公司的地址,也不明确,另外寄件人手机号码和地址与合生泰景公司发出邮件的林惠明手机号和地址是相同的,证明合生泰景公司发出的所有文件林惠明都有收到;证据6证人龚树林所述与本案无关,证人李某也没办法证实林惠明已经将场地交还给合生泰景公司,证人聂某与林惠明现有利害关系,不能作为本案证据单独适用,且无法证实林惠明已将商铺交还给任何一方;证据7的真实性予以确认,但充分证明合生泰景公司装修尊重林惠明的意见且林惠明也从未主张合生泰景公司装修给其造成损失,实际上装修时间短也未造成损失,之后林惠明经营的餐厅也正常营业及运作。

合生泰景公司于2017年3月22日提起本案诉讼。诉讼中,合生泰景公司表示双方的合同已于2015年7月8日解除,但林惠明尚未交还商铺,在本案中不主张解除租赁合同,但同意在法院主持下,双方对涉案商铺进行交接,并对2015年7月8日之后的租金,保留权利,坚持不在本案中一并主张;关于水电费,合生泰景公司尚未代付,之前都是林惠明直接支付给管理处。林惠明表示合同已于2014年8月31日解除,不同意在法院主持下,双方对涉案商铺进行交接,因为涉案商铺里面的物品不是林惠明的,锁也不是林惠明的,所以林惠明同意由合生泰景公司自行处置并自己收回商铺。

一审法院认为:合生泰景公司、林惠明签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,是有效的合同。根据合生泰景公司提交的证据反映,林惠明于2011年10月13日签订《物业使用承诺书》并接收涉案商铺,后于2012年2月7日以承租人身份与合生泰景公司签订了《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》,于2012年6月4日委托胡锦雄办理装修事宜。故林惠明是本案租赁合同的相对方,并参与合同履行的过程,合生泰景公司有权起诉林惠明主张本案权利。林惠明以其不是涉案商铺实际经营者为由辩称合生泰景公司起诉主体错误,无理无据,一审法院不予采纳。

2014年9月15日,合生泰景公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的林惠明的通讯地址邮寄《关于再次催促交纳租金通知书》给林惠明,通知林惠明于2014年9月19日前补交2013年1月7日至2014年9月6日期间的租金。邮件查询信息证实该邮件于2014年9月16日由本人收。故林惠明已知合生泰景公司向其催收租金,亦可推算知道租赁期的起算日。林惠明在收到上述催缴通知后不交纳租金而继续占用涉案商铺,合生泰景公司有权解除合同,合生泰景公司于2015年7月7日发出的《解约通知书》发生解除合同的效力。

现合生泰景公司要求林惠明支付从2013年1月7日至2015年7月8日的租金1965227元符合合同约定,一审法院予以支持。林惠明逾期支付租金,构成违约,应当承担相应的违约责任。《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》约定,逾期交付租金的,每逾期一日,林惠明须按逾期支付租金额的1‰向合生泰景公司支付违约金,林惠明应于每月期满前15日内向合生泰景公司支付下个月的租金。《关于再次催促交纳租金通知书》中亦通知林惠明在每月期满前15日内交纳下月租金。现合生泰景公司要求林惠明支付逾期缴纳租金的违约金(自2013年1月18日起算,每逾期一天,按应付而未付金额的千分之一标准计算,计至林惠明支付全部款项之日止)合法有理,一审法院予以支持,但违约金总额应以林惠明所欠的租金总额为限。

本案中,合生泰景公司提交了涉案商铺所在房产的产权证,林惠明对涉案商铺在该房产证合法产权范围内没有异议,且林惠明在《物业使用承诺书》中确认所承租的商铺设备设施完好并同意接收,合生泰景公司已将商铺交付给林惠明,林惠明对涉案商铺进行了装修和使用,《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》亦约定林惠明承担商铺的消防安全责任,故林惠明关于涉案商铺消防不过关及餐厅漏水等抗辩意见缺乏理据,一审法院不予采信。林惠明提交的《通知函》送达地址不明,且邮件查询结果为他人收,合生泰景公司亦表示未收到,故林惠明的解约通知及商铺钥匙未能有效送达给合生泰景公司,林惠明认为合同已于2014年8月31日解除,其已于2014年9月1日交还钥匙给合生泰景公司的抗辩意见缺乏理据,一审法院不予采信。

《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》约定,至本合同解除或终止之日,如本合同已履行期限未达租赁期限70%,林惠明应于本合同解除或终止之日起5日内补交免租期内的全部租金(按第一个租赁年度的月租金标准计算)。本案中,至合同解除之日,合同履行期限未达租赁期限的70%,故合生泰景公司据此要求林惠明补交免租期租金380016元,符合合同约定,一审法院予以支持。关于水电费,《缴款通知书》落款的发出人是珠江国际纺织城客户服务中心,该中心及合生泰景公司、林惠明均确认之前都是林惠明直接支付给该中心(管理处)的,合生泰景公司亦表示其未代付该费用,且无证据证明涉案商铺在2014年7月至10月期间所产生水电的真实用量,故合生泰景公司要求林惠明支付该期间的水电费130177.4元缺乏依据,一审法院不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,于2017年9月8日作出如下判决:一、林惠明在本判决生效之日起10日内,向广东合生泰景房地产有限公司支付2013年1月7日至2015年7月8日的租金1965227元及逾期缴纳租金的违约金(从2013年1月18日起计至林惠明支付全部款项之日止,按当期应付款每日1‰的标准计算,总额以1965227元为限);二、林惠明在本判决生效之日起10日内,向广东合生泰景房地产有限公司支付免租期租金共380016元;三、驳回广东合生泰景房地产有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费47325元(其中,受理费42325元,财产保全费5000元),由广东合生泰景房地产有限公司负担1270元,林惠明负担46055元。

本院二审期间,林惠明提交如下证据材料:1.《关于再次催促缴纳租金通知书》;2.《关于要求终止租赁关系的复函》;拟证实林惠明曾于2014年8月31日致函解除租赁合同,合生泰景公司已知悉并同意。合生泰景公司确认上述证据1与其一审提交证据一致,是其2014年9月15日向林惠明发送的通知,但对证据2不予确认,认为不是其公司所发。

显示由合生泰景公司2014年9月15日向林惠明发送的《关于再次催促交纳租金通知书》载明“我司已多次委托珠江国际纺织城客户服务中心通知贵方及时交纳,但贵方一直拖欠未付,违反了租赁合同相关约定。现我司再次正式书面通知贵方:请于2014年9月9日前补交2013年1月7日至2014年9月6日期间的租金合计人民币1289526元”等内容。

显示由珠江国际纺织城客户服务中心于2014年10月21日向林惠明(好彩茶餐厅)发送的《关于要求终止租赁关系的复函》载明:贵方来文出租方已收悉,已就贵方提出终止承租的广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城六层自编600xx号商铺的租赁关系事宜作出决定,现委托我中心将决定内容通知贵方,具体如下:1.出租方同意提前终止该商铺租赁关系,但贵方须根据租赁合同约定承担提前解约的违约责任。2.基于贵方要求终止租赁关系后继续营业至今,故租赁关系终止时间应为贵方将商铺实际交还出租方之日,而非贵方提出的2014年8月31日。3.贵方须于2014年10月22日18:00前补交2013年1月6日至2014年10月6日期间的租金合计人民币1423800元,2014年7月至2014年9月期间的水电费合计人民币108962.5元。4.若贵方未能上述时限前交清拖欠的全部租金和水电费,出租方将于2014年10月22日20:00时停止供给该商铺水电及封铺,请贵方及时做好准备工作,若产生损失,出租方概不负责。

经审理查明,本院对一审查明认定的基本事实予以确认。

另查明,林惠明在一审期间曾提交追加被告申请书,请求追加胡锦雄、钟文胜、王志吉为共同被告,并确认林惠明承租该场地是与胡锦雄、王志吉合伙开办饭店。合生泰景公司以合同相对性为由不要求追加被告,也不要求其他使用人承担责任。

关于商铺交还问题。林惠明在一审陈述其2014年8月27日已经发函要求解除合同,出租方表示同意,并已于9月1日将钥匙交还现场管理人员,视为已经将涉案商铺交回,并多次向法庭确认涉案商铺内的物品林惠明无需收回,合生泰景公司可以自行处置并自行收回商铺。合生泰景公司则主张商铺一直未交还,且在本案中不要求交还商铺。二审期间,合生泰景公司仍主张涉案商铺未交还。

另,合生泰景公司在一审提交的珠江国际纺织城客户服务中心2014年11月6日向林惠明出具的缴款通知书载明涉案商铺2014年7-10月用电实用度数分别为35640、33440、27720、18040,用水实用度数分别为899、948、799、680。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对林惠明的上诉请求及合生泰景公司答辩意见,就二审相关争议问题分析如下:

关于当事人及本案程序问题。涉案租赁合同及补充协议由林惠明与合生泰景公司签订,林惠明是租赁合同的当事人,应当承担租赁合同的权利义务。林惠明在一审期间曾确认其承租该场地是与胡锦雄、王志吉合伙开办饭店,且以林惠明名义申请办理装修、缴纳物业管理费等,合生泰景公司以合同相对性为由不要求追加被告,也不要求其他使用人承担责任,一审法院对好彩茶餐厅的其他实际经营者不予追加,在程序上并无不当。广东珠江商业地产物业服务有限公司是案涉场地的物业管理方,并非租赁合同主体,亦不是本案必要当事人。因此林惠明主张一审程序错误,并无法律依据,本院不予采纳。

关于合同解除、商铺交还及租金问题。林惠明主张其2014年8月27日已向出租方通知解除合同,一审提供了由他人签署载明作为客户意见反馈单的通知书一份,二审期间又提交了显示由珠江国际纺织城客户服务中心2014年10月21出具的《关于要求终止租赁关系的复函》。合生泰景公司不予确认上述两份证据由其公司签署或出具,但根据合生泰景公司确认由其发出的《关于再次催促缴纳租金通知书》的记载,其公司多次委托珠江国际纺织城客户服务中心通知承租方及时交纳租金,由此可以确认珠江国际纺织城客户服务中心受合生泰景公司的委托与租户进行联系沟通。因此本院对林惠明提交的上述证据证明力予以采信,确认林惠明曾于2014年8月提出过终止涉案商铺租赁且出租方已收悉该通知。但根据林惠明证据尚不足以证实其已于2014年8月31日将涉案商铺交还,根据该客服中心的复函,出租方同意提前终止该商铺租赁合同关系,若承租方未能在规定时限前交清拖欠的全部租金和水电费,出租方将于2014年10月22日停止供给该商铺水电及封铺。而林惠明显然并未交清租金,因此出租方有权利封铺并收回商铺。但合生泰景公司却主张商铺一直未交还,并且在本案不要求交还商铺,说明其在明知承租人要求解除合同并同意终止租赁的情况下没有积极采取措施防止损失扩大,应当承担相应的责任。因此,在没有证据证实林惠明在2014年10月22日后仍在涉案商铺经营并拒绝搬离的情况下,应当认定合生泰景公司应于当日收回商铺。林惠明无需承担2014年10月22日以后的租金。一审判决林惠明支付2013年1月7日至2015年7月8日的租金,起止期间不当,本院予以纠正。林惠明应支付2013年1月7日至2014年10月22日的租金及逾期支付违约金,租金应为1392469元(2013年1月7日至2014年3月6日按每月63336元计为886704元,2014年3月7日至2014年10月22日按每月67137元计为505765元),逾期违约金按每月应付款从当月18日计至款项付清之日止每日1‰的标准计算,以不超过当月租金本金为限。

关于管理费冲抵租金的口头协议。林惠明并无证据证实租赁双方存在管理费冲抵租金的口头协议,且其作为证据提交的复函也显示出租方要求其交纳租金,因此其认为无需交租依据不足。关于免租期租金问题,因合同有明确约定,本院认可一审分析认定,不予赘述。

综上,原审判决查明事实基本清楚,但在认定商铺交还事实和责任方面认定不当,导致租金起止期限处理欠妥,本院予以纠正。林惠明上诉理由部分成立,对其上诉请求本院予以相应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定,判决如下:

一、维持广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2074号民事判决的第二项、第三项;

二、变更广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2074号民事判决的第一项为:林惠明在本判决生效之日起10日内,向广东合生泰景房地产有限公司支付2013年1月7日至2014年10月22日的租金1392469元(2013年1月7日至2014年3月6日按每月63336元计,2014年3月7日至2014年10月22日按每月67137元计),及逾期违约金(按每月应付款从当月18日计至款项付清之日止每日1‰的标准计算,以不超过当月租金本金为限。)

本案一审案件受理费42325元,由广东合生泰景房地产有限公司负担12697元,由林惠明负担29628元。财产保全费5000元由林惠明负担。

二审案件受理费41189元,由广东合生泰景房地产有限公司负担12357元,由林惠明负担28832元。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  张 怡

审判员  李 静

二〇一七年十二月二十六日

书记员  林北征

张冰玲

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