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李华由陈双物业服务合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 13:27发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤01民终9434号

上诉人(原审被告):李华由,男,1961年3月8日出生,汉族,住广州市花都区。

上诉人(原审被告):陈双,女,1963年4月10日出生,住广州市花都区。

两上诉人共同委托诉讼代理人:潘健欢,广东古谷律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):广州市恒远物业管理有限公司,住所地广州市花都区芙蓉镇山前大道金碧御水山庄。

法定代表人:刘宇。

委托诉讼代理人:赖志萍,广东联合发展律师事务所律师。

委托诉讼代理人:梁碧芸,广东联合发展律师事务所律师。

上诉人李华由、陈双因与被上诉人广州市恒远物业管理有限公司(以下简称:恒远物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初25号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

李华由、陈双上诉请求:1.撤销一审判决第二、第八项;2.本案诉讼费由恒远物业公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,判令李华由、陈双按每日千分之一支付滞纳金没有事实依据。一、恒远物业公司对其物业管理费及水电费等费用计收滞纳金,只接受拖欠费用与滞纳金同时交纳,由于李华由、陈双对滞纳金有异议,恒远物业公司不接受只交付本金,导致其长时间欠费,后果应由恒远物业公司承担。二、一审法院采信李华由、陈双提供双方交涉的录音证据的录音证据可以证实:(1)恒远物业公司一审虚假陈述,不予承认捆绑收费、拒绝李华由、陈双交费;(2)证明物管费、水电费等费用是捆绑收取的,李华由、陈双与恒远物业公司交涉的也是整体费用问题,并非只涉及物管费,一审法院认为录音里面只涉及物管费是错误的。三、前期物业委托合同是恒远物业公司单方制作的格式合同,关于违约责任约定不对等,恒远物业公司以每日万分之一计算,而业主迟延交费则以每日千分之一计算,已超出民间借贷利率每月2%的上限,明显过高,上述欠交费用只造成恒远物业公司资金利息损失,违约责任一审判决不予调整不合理。

恒远物业公司辩称:不同意上诉人的上诉请求、上诉理由与事实,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。第一,关于上述录音资料,虽一审法院作出认定,但恒远物业公司不予认可。该资料只能说明双方在协商过程中,恒远物业公司明确要求李华由、陈双交纳拖欠物业费的同时需要交纳滞纳金的观点。第二,关于违约金的标准。该标准是由双方物业管理合同与《物业管理公约》约定的,是双方真实的意思表示,且李华由、陈双至今仍未能交纳拖欠费用。因此,一审法院要求上诉人承担违约金的责任合理合法。

恒远物业公司向一审法院起诉请求:1.判令李华由、陈双向恒远物业公司支付自2013年6月1日至2016年10月31日期间(共41个月)所拖欠的广州市花都区房屋的物业管理费19115.43元。2.判令李华由、陈双向恒远物业公司支付自2013年4月1日至2016年9月30日期间所拖欠的广州市花都区房屋的水费3502.99元、污水处理费43.74元、电费31710.54元、公摊水费179.39元及公摊电费1061.48元。3.判令李华由、陈双按每日1‰标准以上述欠交的金额为基数向恒远物业公司支付自逾期支付的次月1日起至付清款项之日止的滞纳金。4.判令李华由、陈双承担全部的诉讼费用。

一审法院认定事实:恒远物业公司是具有三级资质等级的物业服务公司。涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄水云二街,面积是466.23平方米,权属人是李华由、陈双,于2004年9月6日登记在李华由、陈双名下。

2004年6月15日,李华由(甲方)与恒远物业公司(乙方)签订《物业管理服务公约》。约定:第一条、物业公司依照法律及有关规定对园区的房屋、公共设施、居住秩序等行使管理权。第六条、按章统一向业主(住户)收取水、电、管理费等费用,若业主(住户)无故拖欠应交纳费用,每天按应交款的1‰收取滞纳金。

2009年8月20日,恒远物业公司(乙方)与案外人广州市花都绿景房地产开发有限公司(甲方)签订《前期物业管理委托合同》,约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,多层及高层住宅收费标准为0.9~1.96元/月/平方米,物业服务费按月交纳,业主或物业使用人应在每月6日前履行交纳义务。

恒远物业公司称涉案房屋的自用电费、水费及公摊水电费由恒远物业公司向有关部门代缴后,恒远物业公司再根据业主的使用、分摊情况,每月制作出收费通知单(内含物业费及交费时间)。恒远物业公司为证明其主张向一审法院提交了其向有关部门代缴了涉案房屋的自用电费、水费抄表收费明细表、供电公司及自来水公司出具的证明、广州市公安局花都区分局芙蓉派出所出具的金碧御水山庄户数证明、各月抄表收费明细表、具体电费分摊明细表以及涉案房屋所在区域的其他房屋交费单据等。恒远物业公司表示电费、水费及公摊水电费的收取时间是在水电费实际发生的一个月或两个月后。李华由、陈双确认恒远物业公司替李华由、陈双垫付了涉案房屋的自用水电费。李华由、陈双对于上述证据不予认可,称其不清楚是否真实。

恒远物业公司认为李华由、陈双从2013年6月1日开始拖欠涉案房屋的物业管理费、电费、水费及公摊水电费,共欠付2013年6月1日至2016年10月31日的物业管理费19115.43元,2013年4月1日至2016年9月30日期间的水费3502.99元、污水处理费43.74元、电费31710.54元、公摊水费179.39元及公摊电费1061.48元。李华由、陈双确认拖欠恒远物业公司2013年6月1日至2016年10月31日的物业管理费19115.43元,及2013年4月1日至2016年9月30日的水电费、公摊水电费及污水处理费,但是李华由、陈双对于恒远物业公司提出的上述费用的数额存有异议。

恒远物业公司分别于2014年12月10日、2015年12月22日及2017年1月3日向李华由、陈双发出催缴物业管理费、水电费、公摊水电费的律师函。李华由、陈双确认收到了恒远物业公司发出的上述律师函。现李华由、陈双至今仍未缴纳上述拖欠的物业管理费及其他费用,恒远物业公司遂诉至一审法院。

李华由、陈双称,因恒远物业公司捆绑收费,其于2016年2月1日至2日多次要求缴纳物业管理费,但是恒远物业公司以其不支付全部费用为由拒绝收取。李华由、陈双为此提供了录音拟证实其主张,恒远物业公司对于该证据的真实性不予认可。

另查明,恒远物业公司称其要求涉案小区的业主从逾期次月1日起开始计算滞纳金。

一审法院认为:恒远物业公司与李华由、陈双签订的物业管理服务公约是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守合同约定,履行各自的义务。李华由、陈双作为涉案房屋的业主,享受了恒远物业公司提供的物业管理服务,理应按照合同约定向恒远物业公司支付物业管理费。现恒远物业公司称李华由、陈双共拖欠2013年6月1日至2016年10月31日的物业管理费19115.43元,李华由、陈双对此予以确认,故对于恒远物业公司要求李华由、陈双支付2013年6月1日至2016年10月31日物业管理费19115.43元的诉讼请求,一审法院予以支持。

至于水费、电费及污水处理费,恒远物业公司与李华由、陈双均确认涉案房屋的自用水电费由恒远物业公司替李华由、陈双垫付后,再向李华由、陈双收取。现恒远物业公司已提供自来水公司、供电局出具的证明、抄表收费明细表等证据证实其替李华由、陈双垫付了自2013年4月1日至2016年9月30日止的水电费及污水处理费,李华由、陈双亦确认拖欠了2013年4月1日至2016年9月30日的水电费及污水处理费。李华由、陈双虽对于水电费的数额提出异议,但未提供证据证实其主张。对于恒远物业公司要求两李华由、陈双支付自2013年4月1日至2016年9月30日止的水费3502.99元、电费31710.54元及污水处理费43.74元的诉讼请求,一审法院予以支持。至于公摊水电费,恒远物业公司已提供供电公司及自来水公司出具的证明、广州市公安局花都区分局芙蓉派出所出具的金碧御水山庄户数证明、各月抄表收费明细表、具体电费分摊明细表以及涉案房屋所在区域的其他房屋交费单据等证据证实其主张,李华由、陈双虽提出异议,但未提供证据予以反驳,对于恒远物业公司要求李华由、陈双支付自2013年4月1日至2016年9月30日止的公摊水费179.39元、公摊电费1061.48元的诉讼请求,一审法院予以支持。

关于滞纳金,恒远物业公司与李华由、陈双签订的物业管理服务公约中明确约定了无故拖欠应交费用,每天按应交款的1‰向恒远物业公司支付滞纳金。现李华由、陈双提供录音资料证实其曾于2016年2月1日多次向恒远物业公司要求支付物业管理费,恒远物业公司拒绝收取。恒远物业公司对此虽予以否认,但未提供证据予以反驳。对于李华由、陈双提供的录音资料,一审法院予以采信。李华由、陈双已于2016年2月1日向恒远物业公司要求缴纳物业管理费,而恒远物业公司拒绝收取,故滞纳金应计算至2016年2月1日,2016年2月1日之后产生的滞纳金,一审法院不予支持。至于自用水电费、污水处理费及公摊水电费,李华由、陈双仍应按照物业管理服务公约的约定,向恒远物业公司支付滞纳金。李华由、陈双提出滞纳金的标准过高,应按照每日万分之一计算,一审法院认为,滞纳金的支付标准在恒远物业公司与李华由、陈双签订的物业管理服务公约中已明确约定,是双方的真实意思表示,被告要求将滞纳金的支付标准进行调整的抗辩意见,依据不足。

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,于2017年3月30日作出如下判决:一、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向恒远物业公司支付自2013年6月1日至2016年10月31日止的物业管理费19115.43元;二、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内恒远物业公司支付自2013年6月1日至2016年1月31日止物业管理费的滞纳金(滞纳金以每月应缴的物业服务费466.23元为本金,分别从欠缴次月1日起按每日千分之一计算至2016年2月1日止,每月滞纳金以不超过当月物业管理费本金为限);三、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向恒远物业公司支付自2013年4月1日至2016年9月30日止的水费3502.99元;四、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向恒远物业公司支付自2013年4月1日至2016年9月30日止污水处理费43.74元;五、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向恒远物业公司支付自2013年4月1日至2016年9月30日止的电费31710.54元;六、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向恒远物业公司支付自2013年4月1日至2016年9月30日止的公摊水费179.39元;七、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向恒远物业公司支付自2013年4月1日至2016年9月30日止的公摊电费1061.48元;八、李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向恒远物业公司支付第三、四、五、六、七项水费、污水处理费、电费及公摊水电费的滞纳金(滞纳金分别以每月欠缴水费、污水处理费、电费、公摊水电费为本金,从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算,滞纳金以不超过每月应缴本金为限);九、驳回恒远物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1188元,由恒远物业公司负担163元,由李华由、陈双负担1025元。

本院审理期间,李华由、陈双及恒远物业公司双方均没有提交新证据,对一审查明事实没有异议。

本院经审理查明,对一审查明的事实予以确认。

本院认为,根据双方诉辩意见,本案二审的争议焦点是滞纳金应否缴纳、起止期间及计算标准问题。关于滞纳金应否缴纳及起止期间。李华由、陈双确认拖欠从2013年6月1日至2016年10月31日的物业管理费及2013年4月1日至2016年10月31日的水电费及污水处理费。根据物业管理服务公约及合同履行的原则,李华由、陈双实理应承担逾期交费的违约责任。但李华由、陈双在一审已提供录音资料证实其曾多次要求支付费用而遭到恒远物业公司拒绝,结合恒远物业公司向业主催缴物业管理费等费用的通知内容以及通常情况下业主缴纳物业管理费用的习惯,李华由、陈双上诉主张其从2014年2月起即已主动要求缴纳水电及物业管理费用,而恒远物业公司拒绝单独收取本金,本院予以采信。物业公司不得以业主拖欠费用需缴纳滞纳金而拒绝收取相关费用本金,因此,李华由、陈双只需承担所拖欠的水、电、物业管理费等费用自欠费之日起至2014年1月31日止的滞纳金,2014年2月1日起无需承担滞纳金。关于滞纳金的计算标准,虽然物业管理公约中有明确约定,但约定的每日千分之一的计算标准确属过高,李华由、陈双要求予以调整,本院予以支持。本院认为以人民银行规定的同期银行贷款利率计算较为合理。

综上,原审关于滞纳金的相关判项处理不甚合理,本院予以调整。双方对原审判决的其他判项没有异议,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项的规定,判决如下:

一、维持广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初25号民事判决的第一、三、四、五、六、七、九项;

二、变更广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初25号民事判决的第二项为:李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒远物业管理有限公司支付自2013年6月1日至2014年2月28日止物业管理费的滞纳金(滞纳金以每月应缴的物业服务费466.23元为本金,分别从欠缴次月1日起按同期银行贷款利率计算至2014年1月31日止,每月滞纳金以不超过当月物业管理费本金为限);

三、变更广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初25号民事判决的第八项为:李华由、陈双于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒远物业管理有限公司支付第三、四、五、六、七项水费、污水处理费、电费及公摊水电费的滞纳金(滞纳金分别以每月欠缴水费、污水处理费、电费、公摊水电费为本金,从欠费的次月1日开始按同期银行贷款利率计算至2014年1月31日止,滞纳金以不超过每月应缴本金为限)。

二审案件受理费593元由上诉人李华由、陈双负担393元,被上诉人广州市恒远物业管理有限公司负担200元。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  陈珊彬

审判员  杨晓怡

二〇一七年六月二十六日

书记员  林北征

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