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朱玺睿黄金钗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 12:57发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终11049号

上诉人(原审原告):朱玺睿,男,1993年9月25日出生,汉族,住广东省广州市白云区。

委托代理人:许慧,系北京市炜衡(广州)律师事务所律师。

委托代理人:朱桥,系朱玺睿的姐姐。

被上诉人(原审被告):黄金钗,女,1977年11月27日出生,汉族,住广东省广州市天河区。

委托代理人:程跃宇,广东恒福律师事务所律师。

委托代理人:徐江浩,系黄金钗的丈夫。

上诉人朱玺睿因与被上诉人黄金钗房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初24903号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理,现已审理终结。朱玺睿上诉请求:1.变更原审判决第二、三项,改判黄金钗向朱玺睿支付违约金440000元,即在原审判决的基础上增加违约金410000元;2.本案诉讼费用、诉讼保全费用由黄金钗承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误、遗漏查明事实,据以定案的证据不足。(一)一审法院认定朱玺睿未因黄金钗违约行为导致产生实际损失缺乏事实依据。第一,一审法院据以认定涉案房屋房价已经实际上涨的证据因程序不合法而不具备证明力。黄金钗提供的《评估报告》是其单方委托评估机构作出的,该单方委托形成的《评估报告》,剥夺了朱玺睿对评估事项的异议权和举证权利,不应作为本案的定案依据。第二,涉案房屋至今仍未出售,朱玺睿并没有实际获利。朱玺睿与黄金钗订立《房地产买卖合同》后,涉案房屋一直处于不能进行再次交易的状态,不具备随时另行出售房屋的条件,且目前房市普遍存在“有价无市”的情况,政府出台的各种调控政策,一定程度限制了房市的发展,房屋也并非普通商品那样容易出售。第三,朱玺睿表示,如继续履行合同则应按480万的价格履行,不能说明朱玺睿已经客观受益。根据《买卖合同》第六条的约定,黄金钗自2017年10月1日起已经构成违约,至2018年3月5日一审开庭当天,逾期长达155日,按照上述约定计算得出违约金为68.2万元(440万元×0.001每日×155日),因此朱玺睿认为如按480万元包含违约金继续履行合同也是在约定的范围内,合情合理。第四,一审法院无视朱玺睿在本案中实际的损失及可得利益的损失。黄金钗根本违约引起本案诉讼,导致朱玺睿产生了诉讼费、律师费、保全费、担保费用等金钱损失,也导致了朱玺睿时间和精神的损失,按照440万元为基数,按年利率24%出借款项,5个月的利率也高达44万元,这都属于朱玺睿实实在在的损失,而一审法院完全不考虑因黄金钗违约导致朱玺睿资金不能流动的严重损失,对朱玺睿极为不公平。(二)一审法院认为朱玺睿未在合理时间内向黄金钗澄清事宜造成其疑虑,以此作为公平合理原则的考量因素恰恰是不符合公平合理原则。第一,一审法院确认朱玺睿在签约和履约的过程中均已尽充分的告知义务且提供了真实确定的证明文件,认为黄金钗对交易安全事宜提出质疑无事实依据。但是,一审判决又在违约金认定部分以此作为减少黄金钗应承担责任的考量因素,属于前后矛盾的认定。第二,黄金钗作为一个心智成熟且有丰富房屋交易经验的中年人,其在签署《买卖合同》的时候清楚了解房屋出售方的情况,在核对过朱玺睿姐姐提供的所有证件原件,并在《买卖合同》中备注情况后才签署《买卖合同》,且于当天支付了2万元定金,此一系列行为均代表黄金钗当时对朱玺睿姐姐的代理情况及房屋情况不存在任何疑虑。且黄金钗购买涉案房屋明显是为了炒房盈利,其本有自住房屋,但同时出售龙口东路房产足以说明其购入涉案房屋并非为了自住。第三,综合本案双方递交的证据以及中介方证明的内容来看,无任何证据证明黄金钗在签署《买卖合同》的过程中及之后有向朱玺睿提出过对朱玺睿姐姐代理情况的质疑。相反,中介方及朱玺睿提供的微信聊天记录均反映黄金钗是以“我9月29号就已经表示无力履行”、“支付能力有限”等理由拒付房款,只字未提对代理身份的疑虑,该两份证据已经得到黄金钗本人庭上的确认,因此一审法院认定交易时黄金钗存在疑虑是错误的。

(三)一审法院在酌定违约金时未“以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”而作出判决。关于实际损失和预期利益,已在前文叙述,最直观且可量化的损失是房款出借的可得利率。关于合同履行情况、当事人的过错程度,综合本案所有证据及双方的陈述,均显示朱玺睿在履约过程中无任何过错,一审法院遗漏查明朱玺睿为完全守约方。黄金钗在整个履约过程中,多次以借口拖延支付房款,因此导致合同解除的过错全在于黄金钗。至于公平原则和诚实信用原则,双方在订立合同后均应严格按照合同约定履约,在黄金钗违反诚实信用原则导致合同解除的基础上,结合朱玺睿诚信守约的情况,一审法院依然无视朱玺睿的损失,直接将约定的违约金大幅度调低,绝对是有违公平原则,涉案《买卖合同》中约定的以总房价10%计算的违约金,既符合双方的意思表示,也符合房地产交易的习惯,不存在约定违约金过分虚高的情形。

二、一审法院基于上述认定事实不清及认定事实错误而调低约定违约金,属于对法律的错误适用。综上,一审判决认定事实错误且查明事实不清,其对违约金数额的酌减,已经远远脱离合同的约定。本案合同中约定违约金的条款具备合理性,理应予以尊重并保护。而将违约金调整过低,会导致违约成本过低,对守约一方造成实质不公平结果,变相鼓励了炒房人积极炒房。此判例一出,也将对交易市场造成不良的冲击,破坏正常的交易秩序和诚实信用原则,让违约方可以肆意违约,不利于交易市场的稳定发展。

黄金钗答辩称:不同意朱玺睿的上诉请求,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

因本案纠纷,朱玺睿向一审法院起诉请求:1.解除朱玺睿、黄金钗于2017年9月23日签订的《房地产买卖合同》;2.黄金钗向朱玺睿支付违约金440000元;3.黄金钗向朱玺睿支付律师费损失10000元;4.本案诉讼费、诉讼保全费由黄金钗承担。一审法院认定事实:朱玺睿为广州市天河区龙口中路XXX房(住宅,建筑面积100.62平方米,简称涉案房屋)的登记权属人。2017年9月23日,经广东正富房地产代理有限公司(简称正富公司)提供居间服务,朱玺睿(卖方,委托代理人为朱桥)、黄金钗(买方)双方签订《房地产买卖合同》,约定:朱玺睿以4400000元将涉案房屋出售给黄金钗。该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定,如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务,则:(1)逾期未超过十天的,违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担等额于总楼价百分之十的违约金;守约方应向违约方发出解除合同通知书,已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。(3)逾期超过十天仍未履行的,但守约方同意继续履行合同的,守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的,以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。买方知悉该物业业权人朱玺睿,现业权人委托朱桥作为代理人代为出售该物业,签订本合同。买方应在签约之日起7日内办理按揭手续,否则视为买方违约,卖方没收定金,买卖双方互不追究责任。若该物业不能办理转按揭手续,则买卖双方共同出资赎契,在共同出资赎契后再办理交易过户手续。卖方收取定金账户62×××14、朱玺睿、农业银行。定金20000元须在2017年9月23日支付给卖方,定金余款80000元买方须在2017年9月30日前支付给卖方,买方应在2017年11月23日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用等等。签约当日,黄金钗通过微信转账向朱桥支付20000元定金,朱桥开具收据给黄金钗。2017年11月29日,朱玺睿提起本案诉讼。2017年12月15日,一审法院向黄金钗送达本案诉讼材料。关于朱玺睿委托朱桥出售涉案房屋事宜,朱玺睿提交以下证据:1.落款时间2017年9月20日、落款人朱玺睿的手写《委托书》两份(两份《委托书》内容一致,但笔墨字体有区别)。该《委托书》内容:本人朱玺睿(身份证号为)有涉案房屋一套,不动产权号为02210670,现本人自愿出售并委托朱桥(身份证号为)全权负责签署该房屋的关于买卖合同等所有相关事宜。2.经过广东省广州市黄埔公证处公证的《委托书》一份(《公证书》出具时间2017年10月23日,《委托书》落款时间2017年10月17日)。《委托书》载明朱玺睿全权委托朱桥处理出售涉案房屋等事宜。上述证据经质证,黄金钗表示:2017年9月20日两份《委托书》字体不是同一人出具,佐证了我方对朱玺睿是否本人真实出售涉案房屋的疑问的事实。

针对为何会出现两份2017年9月20日《委托书》的问题,一审庭审中朱玺睿一方解释称:我方当时办理公证委托手续时已另行签署一份内容一致的《委托书》,但公证书要求我方提供当时签约时的委托书原件,故向正富公司要回了签约时的委托书原件。

本案中朱玺睿提供朱桥与黄金钗的微信往来记录截图(黄金钗的微信名“心有灵犀”。黄金钗对该证据的真实性、合法性无异议,关联性有异议),拟证实黄金钗单方提出不履行合同的事实。其中载明:2017年12月17日上午朱桥称“你是明确不给我定金的,怎么和解?你真逗!我确实在老家,有行程记录,那大家都拿出证据去法庭说吧!”,黄金钗回复称“我是明确表示无力继续支付定金,也无力继续履约,想去找你谈解约,也跟中介表示要他们履行承诺,找客人顶上去,拿回我的定金。我也跟你很诚意表示国庆假期要去帮你开门方便看房”、“要加电梯了,你楼梯楼变成电梯楼,房子可以卖出更高价位,其实赚的更多。那现在我们能不能和解?免得两个军属闹上法庭。”朱玺睿为证实黄金钗违约事实另提供如下证据:1.正富公司经办人李明康与黄金钗的通话录音光盘及录音文字记录(朱玺睿称通话日期2017年11月10日)。该通话录音反映:李明康要求黄金钗补齐剩余80000元定金及佣金,否则直接走法律程序;黄金钗回复称合同无效,同意直接走法律程序。2.正富公司及该司经办人李木桂、李明康、陈鹏共同签字盖章的《情况及事实说明》一份。该《情况及事实说明》主要内容:涉案房屋业主朱玺睿委托其姐姐朱桥于2017年5月初到我司天河北分部就该房屋进行放盘,当时放盘价格为4500000元;2017年9月23日,黄金钗找到我司了解该房屋的情况及具体状况等,并要求我司带去参看了房屋的室内结构,我司将所有情况都有告知黄金钗,后黄金钗有购买意向想约买家出来签合同;我司员工李木桂、李明康、陈鹏负责经办,我司员工李木桂组织买卖双方于2017年9月23日在我司会议室进行签约洽谈,当时到场人员包括朱桥(代表卖方)、黄金钗、李木桂、李明康、陈鹏(中介方);朱桥当场出示了该房屋的产权证(显示权利人是朱玺睿)、朱玺睿授权朱桥出售该房屋的委托书,朱玺睿和朱桥的身份证件,并向黄金钗说明自己是代理亲弟弟出售该房屋;我司员工李木桂、李明康、陈鹏经核对证件后,向双方说明房屋买卖合同及中介服务的相关约定,告知买方黄金钗,卖方朱玺睿未能到场签订合同,由其姐姐朱桥代理签署,后果由卖方承担,同时将该情况备注于合同,最后双方以440万元交易房屋,先付10万元购房定金,双方确认无误后在合同上签字;2017年9月23日当日,合同中有明确写明朱玺睿的银行收款账号,由李明康陪同黄金钗去银行转账购房定金,后因黄金钗觉得完成交易时间过短,当时拒绝转账给卖方,且若不延长交易时间就不再购买此房,黄金钗要求必须回公司与卖方再次协商,要求将交易完成时间延长;于是我司将黄金钗带回公司会议室(业主方当时在我司会议室等待买方转定金),经过买卖双方再次谈判,买方要求卖方将完成交易时间延长至90天,最终卖方答应了买方的请求,并在已签订合同的约定时间条款处进行了更改,并双方签名盖手指模确认,随后买方当场直接微信转账2万元购房定金到朱桥微信账户由其代收,余下8万元购房定金于2017年9月30日前支付完毕;2017年11月10日朱桥联系我司,告知黄金钗未按合同约定支付剩余8万元购房定金,我司员工李明康致电黄金钗了解情况,黄金钗以各种理由推脱,拒不支付剩余定金,也不愿继续履行合同。后朱桥一直催告要求支付定金继续履约,黄金钗明确表示其无力支付、压力大为由拒绝履行;我中介方有一直催告黄金钗继续履约,但黄金钗拒绝继续履行;基于以上情况,黄金钗也拒按合同约定向我司支付的中介费,我司也将按约向黄金钗主张权利,特此说明。3.正富公司经办人陈鹏的证人证言(陈鹏并出庭作证)。陈鹏作证称:2017年9月23日,黄金钗看中涉案房屋,我方就联系朱玺睿的姐姐签订合同,下午5、6点即签订合同;签约当天朱桥提供了有朱玺睿签名及指模的委托书原件、朱玺睿的身份证原件、房产证原件、户口本原件,当时朱桥也当场拨通朱玺睿的电话,与朱玺睿进行确认;洽谈过程中,双方谈到交易时间的问题,黄金钗要延长交易时间,双方最终协商交易时间定为90天;合同约定签订当天需要支付10万元定金,但当天黄金钗提出资金不够,所以只支付了2万元,剩余8万元在9月30日前支付;但到了9月30日当天仍未支付并称需要再过几天才支付,但最终还是没有支付;由于黄金钗一直没有支付剩余定金8万元,我方也多次催促,但黄金钗提出资金不足所以不想继续履约;朱玺睿提出黄金钗耽误了其出售涉案房屋,朱玺睿要求黄金钗支付剩下8万元定金,但黄金钗仍不支付;后来黄金钗找到我表示想解除合同,但是朱玺睿坚持要求将剩余8万元定金先支付,所以双方一直协商不成;关于朱玺睿出具的委托书原件,签约后我司有留存,后来朱玺睿要用故把原件收回,但我方有要求朱玺睿在复印件签名及按指模。上述证据经质证,黄金钗表示:证据1的真实性、合法性无异议,但关联性有异议;签约后我方多次与正富公司联系,要求正富公司提供朱玺睿为真实售房人的证据,但一直未消除我方疑虑,故我方未付剩余80000元定金。证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认;该情况说明没有确认朱桥有出示其与朱玺睿之间的亲属关系证明;合同虽约定收款账号为朱玺睿的银行账号,但是朱桥要求定金支付至其账户;2017年11月10日之前我方就已多次与朱桥及正富公司联系,要求对我方疑问进行相应回应,但均无回应;该情况说明表述我方拒绝继续履行的陈述不属实,我方一直愿意按合同的约定履行,只是为了防止上当受骗才未支付剩余8万元定金,除此之外没有任何违约行为。

黄金钗提供如下证据:1.涉案房屋再次售卖信息(微信聊天记录截图)。该证据显示涉案房屋2017年11月17日放盘价480万元。2.2018年1月11日广州同嘉资产评估有限公司出具的《天河区龙口中路XXX房房地产评估报告书》。该评估报告书载明:评估委托方为黄金钗,评估目的为委托方拟了解市场价值提供资产价值参考,涉案房屋在评估基准日2018年1月8日的评估价值为4805611元。黄金钗据上述证据拟证实朱玺睿解除合同、不愿履约并起诉的根本原因是涉案房屋涨价后朱玺睿高价将涉案房屋另行售卖。上述证据经质证,朱玺睿表示:对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认;涉案房屋至今仍未出售,仍登记在我方名下,我方解除合同是因为黄金钗根本违约,而非房屋升值而另行出售。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认;该评估报告为黄金钗单方委托的评估意见,我方不予认可;该评估结果的形成时间为2018年1月11日,距离双方签约时间已经过4个月,且房屋已确定加装电梯,房屋产生正常的升值情况是合理的。

一审庭审中,一审法院主持朱玺睿、黄金钗双方调解,但未果。朱玺睿表示:如继续履行合同,按新的交易价格交易;如解除合同,黄金钗应按合同约定支付违约金。黄金钗表示:如继续履行合同,按原合同继续履行;如解除合同,我方不存在违约行为,且朱玺睿要求的违约金标准过高。

一审法院认为:按查明的事实,关于涉案房屋买卖事宜,虽2017年9月23日签约时朱玺睿作为业主方未到场,但朱玺睿已出具《委托书》交由朱桥带到签约现场,本案中正富公司作为中介方出具情况说明,陈鹏作为正富公司经办人到庭作证,均证实签约时朱桥已携带涉案房屋房产证原件、朱玺睿身份证原件等到场,且签约后的2017年10月17日朱玺睿另行到公证处对其全权授权朱桥处理出售涉案房屋事宜进行了公证,因此朱桥作为朱玺睿的代理人身份合法,朱桥有权代表朱玺睿出售涉案房屋及签订买卖合同,朱桥代理行为产生的法律后果依法由作为被代理人的朱玺睿承担。朱玺睿、黄金钗双方签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。签约后黄金钗在支付定金20000元后拒付剩余80000元定金引发本案纠纷。关于黄金钗是否违约的问题,第一,涉案房屋的交易价格高达4400000元,涉及当事人重大切身利益,黄金钗在未见过作为业主的朱玺睿以及2017年9月20日的《委托书》未经过公证的情况下,出于交易安全角度考虑,签约后黄金钗对包括《委托书》是否确为朱玺睿本人出具、朱桥是否有权收取购房款(包括定金)等事宜提出合理质疑并要求朱玺睿一方作出回应、澄清,并无不当,但本案没有证据反映签约后的合理时间内朱玺睿出面澄清有关事宜,以打消黄金钗对交易安全的疑虑。第二,至2017年10月23日,公证处对朱玺睿出具的全权委托朱桥办理出售涉案房屋的相关手续的《委托书》进行公证后,黄金钗再对交易安全事宜提出质疑已无事实依据。根据朱玺睿提供2017年11月30日正富公司经办人李明康与黄金钗的通话录音,黄金钗明确表示拒绝支付剩余80000元定金并同意通过法律途径解决双方合同纠纷,黄金钗该意思表示已清晰表明其拒绝履行合同,构成违约。在朱玺睿、黄金钗双方协商未果及正富公司协调未果的情况下,朱玺睿提起本案诉讼。现朱玺睿起诉要求解除合同,有事实及法律依据,一审法院予以支持。关于违约金。合同约定“逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担相当于总楼价百分之十的违约金”,现朱玺睿主张黄金钗支付等额于总房款4400000元的10%的违约金,本案中黄金钗辩称上述违约金标准过高。对此,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定,在当事人主张违约金标准过高的情况下,法院应在守约方实际损失的基础上综合案情予以衡量并作出裁决。根据黄金钗提供的《天河区龙口中路XXX房房地产评估报告书》,签约后涉案房屋价值随着房地产市场行情变化已有一定幅度上涨,本案中朱玺睿也表示如继续履行合同则应按新的交易价格履行,以上均表明朱玺睿并未因黄金钗的违约行为导致其房屋未能最终成功交易的实际损失,相反,朱玺睿因涉案房屋房价上涨而客观受益。另,综合本案案情,考虑双方自签约至朱玺睿提起本案诉讼仅间隔2个多月以及朱玺睿签约后未在合理时间内出面澄清有关事宜以打消黄金钗对交易安全的相关疑虑的实际情况,遵循公平合理原则,一审法院认为黄金钗支付违约金30000元是较为妥当的,一审法院对朱玺睿超出以上金额的违约金主张不予支持。朱玺睿已收取黄金钗定金20000元,该20000元作违约金予以抵扣后黄金钗实际应付朱玺睿10000元。关于朱玺睿主张的律师费损失10000元,合同对此并无约定,且朱玺睿未举证证实,一审法院依法不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,于2018年3月23日判决如下:一、解除原告朱玺睿、被告黄金钗双方于2017年9月23日签订的《房地产买卖合同》。二、自本判决发生效力之日起15日内,被告黄金钗支付原告朱玺睿违约金30000元(被告黄金钗已付20000元定金作违约金予以抵扣后,被告黄金钗实际应支付原告朱玺睿违约金10000元)。三、自本判决发生效力之日起15日内,被告黄金钗支付原告朱玺睿违约金10000元。四、驳回原告朱玺睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46400元,由原告朱玺睿负担4160元,被告黄金钗负担42240元。财产保全费2770元,原告朱玺睿负担240元,被告黄金钗负担2530元。二审期间,朱玺睿向本院提交了以下证据:1.初评答复书,拟证明涉案房屋现在价格不如黄金钗在一审陈述的上涨幅度这么高,而且黄金钗在一审中对涉案房屋所做的评估具有不稳定性,带有人情色彩,现在房屋的价格是440万元;2.2018年5月31日从不动产登记中心查的查册表,拟证明黄金钗在同时间卖出自己的房屋后又买入同地段的涉案房屋,黄金钗称买入房屋是为了方便小孩上学的说法是不对的,并且其具有一定的支付能力;3.朱玺睿在农业银行的个人明细对账单,说明朱玺睿在农业银行还涉案房屋的还贷情况,拟证明因黄金钗违约导致朱玺睿在还贷时产生的利息是实际损失。黄金钗质证后认为:对证据1的真实性不予认可,房屋抵押评估不能用于上诉证据,因为并非评估的市场价格,同时抵押评估440余万元侧面证明黄金钗委托评估480万元合理。此外,该评估报告是一审之后再评估,过了举证期限,不属于新证据;对于证据2的真实性予以认可,其关联性不予认可,认为朱玺睿恶意编造我方是炒房客,而且查册表不属于新证据,黄金钗出售房屋只有38平方米,购买涉案房屋是为了接小孩上学;对于证据3,朱玺睿的房屋还在挂牌出售,利息的损失包括在一审法院判决的违约金中,合同约定2017年12月23日双方去银行办理按揭,审批时间具有不确定性,朱玺睿计算的利息不合理。

黄金钗提供了以下证据:1.黄金钗与朱玺睿的微信记录,拟证明朱玺睿之前就承认自己在2017年11月16日以480万元放盘涉案房屋,并告知黄金钗要将涉案房屋销售价格加价到480万元;2.涉案房屋的再销售信息,拟证明朱玺睿与另一家中介公司签订的销售委托协议且销售价格为488万元;3.涉案房屋增设电梯的申请,拟证明涉案房屋因加装电梯会导致升值。上述证据经质证,朱玺睿表示:对于证据1,确认其真实性,但认为微信记录不属于新证据,不代表涉案房屋已实际挂盘到中介,只是催促黄金钗支付房款,告知其如其不再支付房款,房屋可能会升价到480万元;对于证据2,真实性不予认可,认为其与本案没有关联;对于证据3,真实性不予认可,认为只是去申请办电梯的材料,但不代表审批已经通过。

经查,双方当事人对于一审查明的事实没有异议,本院予以确认。

本院认为,根据朱玺睿的上诉以及黄金钗的答辩,本案

二审争议的焦点为违约金数额问题。

根据双方签订的《房地产买卖合同》约定“逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担相当于总楼价百分之十的违约金”,现朱玺睿在一、二审中主张黄金钗应当支付总房款4400000元的10%违约金,即440000元,黄金钗则抗辩该违约金标准过高。对此,本院认为,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条明确,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则与诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中,双方在2017年9月23日签订了《房地产买卖合同》,黄金钗在2017年11月30日明确表示拒绝支付剩余80000元定金并同意通过法律途径解决双方纠纷,虽然黄金钗的确存在违约行为,但并未给朱玺睿造成过高的履行成本损失。根据目前市场行情及双方提交的证据,足以认定涉案房屋价值已有一定幅度的上涨,朱玺睿在一审中亦表示如继续履行合同,则按新的交易价格履行,因此一审认定朱玺睿已因涉案房屋房价上涨而客观受益并无不当,朱玺睿上诉主张没有因房价上涨而获利,本院不予采信。一审法院综合本案案情,根据公平原则,判令黄金钗支付违约金30000元,并无明显不妥,本院予以维持,朱玺睿上诉主张理据不足,本院不予支持。唯一审判决主文第二项与第三项存在重复,且与判决理由存在矛盾,本院予以纠正。

综上所述,朱玺睿的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,唯判决主文表述重复,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项规定,判决如下:

一、维持广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初24903号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费、财产保全费的负担;

二、撤销广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初24903号民事判决第三项。

本案二审案件受理费7900元,由上诉人朱玺睿负担。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  李 静

审判员  张 怡

二〇一八年八月十三日

书记员  张永亮

张冰玲

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