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唐俊毅谢子军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 13:35发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤01民终19078号

上诉人(原审原告、反诉被告):唐俊毅,男,1987年7月15日出生,汉族,身份证住址广州市越秀区。

委托诉讼代理人:李瑞平,广东人民时代律师事务所律师。

委托诉讼代理人:钟纪平,广东人民时代律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告):谢子军,男,1963年8月10日出生,汉族,身份证住址广州市天河区。

委托诉讼代理人:关嘉文,广东环球经纬律师事务所律师。

委托诉讼代理人:赵崇鹤,广东环球经纬律师事务所实习律师。

原审第三人:广州市远见房地产代理有限公司,住所地广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。

法定代表人:范镜天,职务:总经理。

委托诉讼代理人:康中明,广东百健律师事务所律师。

委托诉讼代理人:林繁祺,广东百健律师事务所律师。

原审第三人:珠海华润银行股份有限公司广州分行,住所地广州市天河区珠江新城金穗路1号邦华环球广场第一层02-06单元;第二层01-05单元;第三十五层01-07单元全层。

负责人:张宏山,职务:行长。

委托诉讼代理人:张坚,该行员工。

委托诉讼代理人:李璐璐,该行员工。

上诉人唐俊毅因与被上诉人谢子军,原审第三人广州市远见房地产代理有限公司(以下简称远见公司)、珠海华润银行股份有限公司广州分行(以下简称华润银行)房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初596号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

唐俊毅上诉请求:1.撤销一审判决第一、二项,改判支持唐俊毅一审全部诉讼请求,即判令谢子军继续履行2016年7月29日签署的《房屋买卖合同》,包括但不限于:立即向第三人贷款银行申请提前还贷,并办理涉案房屋的涂销抵押手续;双方在办妥涉案房屋的涂销抵押及归档手续或其它符合房屋过户登记的条件成就后的五个工作日内配合第三人经纪方共同办理涉案房屋的交易过户登记手续,包括但不限于交易递件、申报并交纳税款等交易过户事宜;协助唐俊毅办理涉案房屋的按揭贷款手续;谢子军于收齐全部购房款当日向唐俊毅交付涉案房屋。2.由谢子军承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院把谢子军发出解除合同通知的日期2016年12月27日作为解除《房屋买卖合同》的日期并予以确认是错误的。1.解除合同通知(见谢子军证据四)中表述的是“卖方拟解除此房屋买卖合同”,“拟”字的含义是“打算”的意思,即卖方并不是正式通知解除合同,但一审法院却理解为是正式通知解除合同,该理解是错误的。2.解除合同通知中的理由不成立。(1)卖方谢子军主张应在2016年12月7日前办理过户手续不成立。一方面,房屋买卖合同约定的办理过户的时间为“办妥该物业的涂销抵押及归档手续后五个工作日内而一审法院查明的办妥涂销抵押及归档手续的日期为2016年12月23日,因此卖方主张的2016年12月7日前是无法办理过户手续的;另一方面,《房屋买卖合同》附件二.(二).E.4中约定的是双方配合经纪方完成交易递件,经纪方为交易递件的主导方,而经纪方称要等同贷书出具后才确定交易递件时间,故本案的交易递件日期不是卖方主张的2016年12月7日前。(2)卖方主张的将交易时间延至2016年12月15日的观点不成立。一审查明,卖方在2016年12月7日同意买方向平安银行申请贷款,卖方是以实际行为表明愿意继续履行合同,根据交易习惯,具体的交易递件要待平安银行的审批结果出来后再确定,并不是卖方主张的延至2016年12月15日。况且,一审己查明,卖方谢子军不让中介将预约的过户日期2016年12月15日告知买方唐俊毅,故卖方主张买方未在该日期办理过户属违约不成立。3.一审法院以双方“未就过户具体时间达成合意”“谢子军不同意履行合同”为由认定房屋买卖合同于2016年12月27日解除的观点不成立。(1)一审法院关于双方“未就过户具体时间达成合意”的理由,并非卖方主张的解除合同理由,卖方在发出解除通知时和庭审中均未提出过该理由,那么法院在超出当事人主张的解除合同理由之外,替当事人找一个解除理由,该作法超出了审查当事人主张的合同解除原因的范围,属将法院意志强加给当事人,是不成立的。(2)一审法院以“谢子军不同意履行合同”作为确认解除合同的理由不成立。合同是否可以解除取决于解除理由是否符合法律规定或当事人之间的约定,而不应以其中一方当事人不同意履行作为解除要件,因此一审法院的该项解除理由也不成立。二、一审法院以买卖双方对各项交易条件成就的具体时间无进行详细约定及无法达成补充约定,从而得出须解除合同的结论是错误的。1.交易递件时间可以根据《房屋买卖合同》和交易习惯确定。根据《房屋买卖合同》附件二.(二)E.4条约定及按揭买房的交易习惯可以确定,交易递件的时间是在卖方办妥涂销抵押及归档手续和银行同贷书出具时成就,而不是一审法院认定的交易条件成就的具体时间无法确定。2.同贷书批准的贷款金额与申请贷款金额之间的差额如何处理问题,双方在《房屋买卖合同》中己明确,并非一审法院所称的该部分款项需双方另行达成合意。《房屋买卖合同》附件二.(二).E.7条明确约定,当银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额时,买方需在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。既该差额并非要另行达成合意,双方才能进行交易。3.即使合同履行中的某些具体事项未有明确约定,且双方不能协商一致时,也可以根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定进行确定,交易照常可以进行,并非一审法院认定的交易不能进行,须解除合同。三、唐俊毅取得同贷书后,谢子军拒绝交易,违约方为谢子军,而此时唐俊毅有权选择继续履行合同。唐俊毅在2016年12月19日取得同贷书后,随即通知了谢子军和中介,并在2016年12月23日又以特快专递的方式通知谢子军及中介要求办理交易手续,但谢子军不仅不办理过户手续,还在2016年12月23日用涉案房屋向第三人贷款银行办理了新的抵押贷款,并在2016年12月27日发出解除合同通知,违约方为谢子军。根据《合同法》第一百零七条的规定,唐俊毅有权要求谢子军继续履行合同。四、本案纠纷产生的根本原因是谢子军看到房价上涨后不愿继续履行合同,意图通过编织一个唐俊毅违约的圈套,得到非法利益。1.谢子军不同意以唐俊毅母亲的名义贷款买房,说明谢子军不想继续交易。唐俊毅是和父母一起参与整个买房过程,当中介在2016年11月6日告知贷款未获批准时,唐俊毅的母亲林洁经与银行确认说林洁符合贷款条件,于是2016年11月16日唐俊毅母亲提出用她的名义贷款买房,本来作为卖方应关注的是早日收到卖房款,这是一个好消息,但谢子军却不同意更换房屋买受人,这说明谢子军不想继续交易。2.谢子军在预约2016年12月15日递件后,不让中介告知唐俊毅,但又以唐俊毅不在该时间内办妥有关贷款手续和递交过户资料和文件为由,要求解除合同。谢子军是想通过设计己预约过户的表象编织一个唐俊毅违约的假象,这是一个陷阱。3.一审查明谢子军在2016年12月7日己以涉案房屋为入押物向第三人贷款银行申请贷款,2016年12月15日第三人贷款银行己办理抵押递件并收到收件回执,2016年12月23日己办妥他项权登记手续。从时间上看,在谢子军自己主张的最后交易时间期满前谢子军已将涉案房屋重新抵押给第二人贷款银行,证明谢子军没有交易的诚意,谢子军是违约方。2016年12月19日同贷书批准时,涉案房屋己抵押给了第三人华润银行,己不符合合同约定的交易递件条件。4.唐俊毅母亲与中介的微信沟通可证实,谢子军是想升房价,但又不愿说出口。唐俊毅证据第52页,中介语音8、9:“都是钱作怪了,因为天峰的楼升的比较厉害,看着楼层升了,所以就这样了”,“他看到之前卖这个价,现在又升了这么多,”。第54页,中介语音1、2:“这些大家都知道的,楼市有升有跌,那如果跌了怎样呢?是吗?不想讲他这些人了”,“讲到这楼市升了这么多,他不讲出口,但大家知道这些事情的”。第55页,中介语音2、3:“但我觉得他都是那一句,但看他讲不讲出口吧”,“我是觉得他想要点什么,但又想扮正人君子这样”。综上所述,一审法院认定《房屋买卖合同》于2016年12月27日解除,并且没有认定谢子军违约,最终不支持继续履行合同是错误的,请求予以纠正。

谢子军答辩称,同意一审判决,一审认定事实清楚,适用法律正确。一审法院就案涉房屋买卖合同查明事实清楚,谢子军不存在违法解除的行为,是唐俊毅没有在各方约定的期限内取得交易资格才导致交易无法实现。唐俊毅上诉状中的理由均不同意,恳请法院驳回唐俊毅所有诉求。

唐俊毅向一审法院提出诉讼请求:1.判令谢子军继续履行唐俊毅与谢子军,第三人远见公司三方于2016年7月29日签署的《房屋买卖合同》,包括但不限于以下事项:a、立即向第三人贷款银行申请提前还贷,并办理涉案房屋的涂销抵押手续;b、双方在办妥涉案房屋的涂销抵押及归档手续或其他符合房屋过户登记的条件成就后的五个工作日内配合第三人远见公司共同办理涉案房屋的交易过户登记手续,包括但不限于交易递件、申报并交纳税款等交易过户事宜;c、协助唐俊毅办理涉案房屋的按揭贷款手续;d、谢子军于收齐全部购房款当日向唐俊毅交付涉案房屋。2.由谢子军承担本案的全部诉讼费用。

谢子军向一审法院提出反诉请求:1.判令确认谢子军与唐俊毅签订的《房屋买卖合同》于2016年12月15日解除;2.判令唐俊毅立即向谢子军支付违约金,金额为人民币38万元(有关违约金直接从唐俊毅已缴纳的费用中扣减);3.判令唐俊毅承担本案的全部诉讼费。

一审法院认定事实:谢子军作为卖方、唐俊毅作为买方、远见公司作为经纪方,于2016年7月29日签订《房屋买卖合同》,约定由谢子军向唐俊毅出售位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道3xx号珊瑚道x号11xx房,售价380万元;本合同签订后,若买卖双方有以下情形之一,即视为违约。届时,守约方有权解除本合约,并有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价的10%违约金的方式:(1)一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的,(2)一方拒绝出售或购买该物业;(3)任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形,从而导致本合约的目的不能实现;(4)在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天,仍不履行本合约之条款时;(5)违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的;(6)其他不履行或不完全履行之情形;买方于2016年10月30日前将楼款首期109万打入卖方还款账号;定金5万元应在签署本合同同时自行交付给卖方;卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料,且协助买方申请银行按揭,买方应在签署本合同后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需资料,并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续,并向银行申请30年266万元的银行按揭贷款(以银行批准的结果为准),买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续;卖方同意在收取定金后90日内向抵押银行申请办理提前还贷手续,买方同意在收到银行提前还贷通知后,在银行通知预约扣账日或之前,买方提取首期楼款(不含定金)109万元转入卖方贷款内,银行到账后即视为卖方收取相应楼款;楼价余款266万元在交易过户及抵押登记手续完成后,由贷款银行直接划给卖方,如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额,二者相差金额,买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。此外,该合同还就其他事宜进行了约定。2016年7月29日,唐俊毅向谢子军支付定金5万元。2016年10月28日,唐俊毅向谢子军支付楼款109万元。2016年11月29日,谢子军结清诉涉房屋的贷款。2016年12月7日上午,经谢子军准许,平安银行到诉涉房屋进行评估。2016年12月19日,平安银行向谢子军出具《个人贷款承诺函》,同意向唐俊毅发放贷款190万元,并签订了《房地产买卖抵押贷款合同》。2016年12月23日,谢子军将诉涉房屋进行抵押,并进行了抵押登记。2016年12月27日,谢子军向远见公司送达解除《房屋买卖合同》的通知,同日,远见公司将上述通知交付唐俊毅。

案件一审审理过程中,唐俊毅确认其因个人征信问题导致无法在2016年12月7日前获取银行同贷书。谢子军表示,若认定需继续履行案涉合同并继续进行交易的,其无能力进行提前还贷,对此,唐俊毅表示其愿意为谢子军向抵押银行进行一次性提前还贷。抵押银行即第三人华润银行表示只要款项能达到贷款人的账户,贷款人申请提前还贷即可,若不能从贷款人账户还款,则需要办理委托手续。

在双方交易过程中,买、卖双方及中介方工作人员之间进行了以下微信沟通:

(一)2016年11月7日,中介方工作人员梁杰炳告知唐俊毅母亲:“林小姐!!刚刚天峰x座11xx业主谢生说!你们必须要在11月25号前把同意贷款书申请下来!不然他那边都不知道扣款还是不扣款好呢。”2016年11月29日,梁杰炳告知唐俊毅母亲:“林小姐!刚刚收到业主信息已经收到涂销资料。”唐俊毅母亲回复:“这样我们什么时候要到款呢?”梁杰炳:“到款??什么时候过户是吧。我看你们什么时候出同意贷款书!我再和业主讲啊,你们都没有出到同贷。”2016年12月20日,唐俊毅母亲告知梁杰炳:“我们这边银行已经批了,批准了,OK了,现在要找你,麻烦你复一复”。2016年12月21日,梁杰炳告知唐俊毅母亲:“原来业主拿到结清证明的时候就已经预约了过户时间!他也截图给我看了。系预约了15号!过户和交税时间!!”2016年12月23日,唐俊毅母亲告知梁杰炳:“麻烦你将你公司的地址给我,我有一份资料要发给你,你给地址我先,是同意贷款书的复印件,故无时间拿去给你。”

(二)2016年9月27日,唐俊毅和梁杰炳互相加为微信好友,并开始就唐俊毅的银行贷款所需的银行流水进行协商。2016年10月19日,梁杰炳告知唐俊毅:“业主那边还款日系25号喔。你们看看25前会把款打到他账号还款吗?”唐俊毅回复:“是首期吗?”梁杰炳回复:“对的对的。”2016年11月11日,唐俊毅告知梁杰炳:“我们现在找了按揭公司搞,他们可以帮我申请。”后唐俊毅又问道:“现在这边申请贷款这里到时候是需要业主的资料和业主签名才可以的,是不是这样呢?”梁杰炳回复:“业主的整套资料已经在之前的按揭公司那里的了,你让按揭公司给回你们就可以了,然后新的按揭公司就可以给电话业主,让业主过去签名。”2016年11月20日,唐俊毅告知梁杰炳:“如果按照目前这个进度,用我的名字去搞(贷款),25号前批下来是不可能的,但是用我妈妈的名字才有可能3天内批下来,再次签网签合同确实是要保护我们的权利,但是特殊情况,用我妈妈的名字,我觉得可以采取一些措施重新签合同,然后再去签网签看,我觉得这只是程序上的问题而已。”后梁杰炳又告知唐俊毅:“业主都想你们25号前表个态,你们是做按揭的话,就要25号前出同贷书,如果是一次性的,可以迟一点,这个时间再跟业主说。上次不是听林小姐说银行那边可以做贷款吗?星期一还要重新评估喔。”2016年11月21日唐俊毅告知梁杰炳:“梁生,我看回合同,合同上是没有写明同贷书是什么时候出的喔。”梁杰炳回复:“因为这个事情是跟林小姐协商好的,你必须是25号前出同贷书的。其实我是为你们双方做事的,你跟我揪这个问题是没用,你要跟业主沟通,但是你跟业主揪这个问题,业主就会觉得你们是出尔反尔,因为之前你们是同意要25号前给业主出具同贷书的。唐生,你也可以留意合同是没有约定过户时间的,如果你这样揪问题,业主也可以说合同没有约定过户时间,他想什么时候过户就什么时候过户,业主一直不过户都可以的喔。毕竟买卖关系是你们双方,但是如果你们谈不拢的情况下,我会进行协调,但是你们真的揪的话,我也不知道输赢,反正大家都不配合的话,都办不了事。双方都应该有个共识什么时候做什么事情,你说你这次不行拖一下时间,下次又不行又拖一下时间,那业主也可以这样,这次不行就拖你时间过户咯,大家都这样办不了事了。”2016年11月29日,梁杰炳告知唐俊毅:“唐生!!刚收到业主信息已经收到涂销资料。”唐俊毅回复:“明白,我们正在办理。但都要拖一下啊,在九号前完成。”梁杰炳回复:“我刚刚都用了一个办法,没有交税过户号!但业主说搞掂这个交税预约号。”2016年11月30日,梁杰炳告知唐俊毅:“业主都讲明是12月7日号必须完成交易啦。”2016年12月2日,唐俊毅告知梁杰炳:“那边说还要约个时间去评估才行,因为之前不是这间银行来的,可以到时候要约个时间或者星期一,具体时间我在跟你说。”2016年12月5日,梁杰炳询问唐俊毅:“唐生,你那边能不能确定说可以批下来,因为业主那边不断让你们确定准确的时间吗,但是你每次都是拖,拖不了几次的。”2016年12月5日,唐俊毅回复梁杰炳:“我们这边是没有问题的,我们是对比过才选择平安银行,有两边的总行都可以帮我们签,现在手续走到这一步你可以跟业主说是没有问题的,现在是等评估完就交资料,等同贷书出,万一真的不行银行不批,那我们这边就给业主全款过户就行啦,没有那么复杂。”梁杰炳回复:“你如果能够给我确切的时间,我就能轻易地解决问题,但是你这边每次都不能给我确切的时间,我每次都跟业主说完又要跟你收拾摊子。”2016年12月7日,梁杰炳告知唐俊毅:“唐生,如果你平安银行贷款要交37万税,如果你可以一次性付款的,我建议还是一次性付款吧。你一次性付款可以省30多万,你办按揭下来要交30多万税,这个没必要。”唐俊毅回复:“是的,如果是40万就真的没有什么必要了,另外我也在申请另一家银行,那家银行可以改网签,我今天再申请,也不需要上门评估,我看看情况,如果真的不行就一次性付尾款。”梁杰炳回复:“业主那边现在随时可以要求我给你发催告函,但是他没有,他给我发的微信是最后通牒了,你好好跟业主谈谈。”。2016年12月10日,梁杰炳告知唐俊毅:“业主意思是签订三方约已经5个月。”唐俊毅回复:“三方约也没有说明五个月就过期啊,其实现在也可以在十五号前就可以预约过户,之前也是说十五号前不能银行批款才一次性付款,我们当然会尽最后努力,希望银行批款,万一不能十五号前我们再一次性给尾款。”梁杰炳回复:“但是之前说好的出了结清证明5个工作日就要交税过户的,你们也是同意的。”唐俊毅说:“不是啊,也是业主出了结清证明就可以预约过户,只是后面说业主有关系就没有预约而已。”梁杰炳回复:“唐生,我就不知道怎么说了,如果你说业主出了结清证明而你这边也是可以的,你其实我们已经在7号就已经交税过户了。”唐俊毅回复:“我们之前都不清楚出结清证明5日内要到点,因为我们觉得预约过户还需要时间,希望能赶得及银行批下来,所以我们才没有采取一次性结清的方式,但是如果真的没有办法了,我们一次性尾款也是可以。”后梁杰炳又回复:“唐生,你不能这样说吧,你不清楚业主出了结清证明就要交税过户,不会吧。那天你洗车来到我公司,我当场打电话给业主,你都了解的,我都说得很清楚的,业主的结清证明可能提前出,也可能晚出,如果晚出你们大把时间,如果早出你们肯定不够时间,我是讲得很清楚的喔。而且我是面对面跟你们说的,反正业主出了结清证明5日内你们需要交易过户,你们是了解的喔。”2016年12月19日,唐俊毅告知梁杰炳:“贷款那边批了下来了,但只批了190万,尾款我们在凑够。如果等卖房子尾款要到下月头。我们不想再拖。我们今天筹尾数,然后就可以安排过户了。”2016年12月21日,梁杰炳告知唐俊毅:“业主那边给我打了两个电话!!他就说两点!第一点,给首期款是属于遵守合同协议,不代表可以违法合同,第二点,他在11月尾的时候已经通知12月7号前完成交易。我都有通知你的。”唐俊毅回复:“你是没有错,你有通知我,我们从来没有说要怪责你,但是你通知我业主的意愿就不代表要我们口头承诺一定能搞定。”

(四)2016年11月29日,谢子军告知梁杰炳:“远见地产梁先生,你好,有关珊瑚天峰x栋11xx的银行抵押的涂销资料和他项证于今天中午收到,请你们通知买家按合约要求,在5天内办理过户手续!”后谢子军亦将上述资料和他项证照片发送给梁杰炳。2016年11月29日,梁杰炳表示:“过户要预约到15号啦,15号前一个号都没有,交税号12号的4点。”

在一审庭审过程中,一审法院就案件情况询问梁杰炳,梁杰炳称其并未确切告知唐俊毅交易过户的时间为12月15日,但有告知唐俊毅在业主出具结清明后5个工作日内过户。同时,梁杰炳确认12月12日交税、12月15日过户的预约号均由其进行预约,但谢子军要求在唐俊毅办妥银行同贷书后再告知,但唐俊毅12月15日前并未告知其获得银行同贷书。唐俊毅确认其于12月15日前无明确告知谢子军,其因同贷书未能出具,其一次性付款。

在案件审理过程中,唐俊毅向一审法院申请对谢子军的财产实施保全措施,产生财产保全费5000元。

一审法院认为,唐俊毅和谢子军存在房屋买卖合同关系,双方应按照合同约定享有权利及履行义务。根据合同约定,谢子军于2016年9月30日获得银行同意提前还贷通知书符合合同约定。中介人员于2016年10月19日告知唐俊毅谢子军的还款日为25日,唐俊毅于2016年10月28日向谢子军支付合同约定的垫资赎契款,谢子军于2016年11月29日获得银行出具的结清证明亦无不妥。唐俊毅应在签署合同后10日内即2016年8月9日前签署银行按揭文件及提供所需资料,但因唐俊毅个人征信问题,导致其截至2016年12月7日前仍未获得银行同贷书。

虽合同并未约定获得银行同贷书的具体时间,但合同约定在办妥物业涂销抵押及归档手续后五个工作日内日办理交易递件手续,且约定经中介人员发出关于办理有关本次交易的相关手续通知后五天仍不履行的为违约责任之一。从唐俊毅、谢子军、中介人员之间的微信往来可知,中介人员曾告知唐俊毅因谢子军于2016年11月29日取得了银行结清证明,双方需于5个工作日内即2016年12月7日前办理交易过户,唐俊毅亦知悉。同时,梁杰炳亦多次询问唐俊毅其银行同贷书出具的确切时间,但唐俊毅在当时仍未获得银行同贷书。结合合同约定及唐俊毅、谢子军、中介人员之间的微信可知,唐俊毅应于2016年12月7日前获取银行同贷书或于2016年12月7日前未获得银行同贷书时明确向谢子军表明以现金支付剩余房款以符合买家在过户时应具备的条件。虽2016年11月29日是谢子军取得银行结清证明的时间并非合同约定的物业涂销抵押及归档手续的时间,但唐俊毅知悉该时间起计算5个工作日进行过户,而经中介人员通知未表示异议,且根据二手房交易惯例,不动产涂销、入押、过户手续能一并办理,因此,2016年11月29日起算5个工作日作为交易过户时间。唐俊毅因个人征信问题导致其从合同约定办理按揭手续后四个月、截止2016年12月7日依然未获得银行同贷书,导致唐俊毅与谢子军在2016年12月7日未能完成交易,唐俊毅存在过错。

虽双方于2016年12月7日未能完成交易,但唐俊毅仍在继续进行按揭贷款手续,谢子军于2016年12月7日依然允许银行工作人员对其房屋进行评估,并让中介人员进行预约过户,应认定双方于此时仍然存在交易意愿。双方在合同中未明确交易条件成就期限即取得同贷书的期限、涂销抵押、交易过户的期限等,双方于2016年12月7日虽有继续交易的意愿,但并未就上述交易中的重要事项进行补充约定。虽谢子军通过中介人员预约了12月15日为交易过户时间,但要求中介人员暂不告知唐俊毅,唐俊毅向中介人员表示等待银行贷款,且可以在15日前预约过户,15日前银行不能批款才一次性付款,但现有证据无法证明双方的上述意思明确到达对方且达成在12月15日进行过户的合意。同时,尽管唐俊毅于2016年12月19日获得了银行同贷书,但贷款金额未达合同约定,尚需要继续筹措现金支付剩余房款,但亦未与谢子军就过户具体时间达成合意。鉴于唐俊毅在12月7日后的合理期限内仍然无法取得银行同贷书且未明确向谢子军表示进行一次性付款,以及虽于2016年12月19日获得银行同贷书,但未明确向谢子军表示何时能完成剩余楼款筹措事宜,谢子军不同意继续履行合同,且于2016年12月27日向中介人员及唐俊毅发出解除合同的通知,该通知亦于当天到达唐俊毅,应认定诉涉合同于2016年12月27日解除。鉴于诉涉合同解除的根本原因在于买卖双方对各项交易条件成就的具体时间无进行详细约定及无法达成补充约定,因此,诉涉合同解除的原因不可归责于双方,谢子军应向唐俊毅返还其已收取的定金及首期楼款合共114万元,双方因本次交易产生的损失由双方各自承担。

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定,于二○一七年七月十三日作出如下判决:一、确认唐俊毅与谢子军于2016年7月29日签订的编号为0002074《房屋买卖合同》于2016年12月27日解除;二、驳回唐俊毅全部的诉讼请求;三、驳回谢子军其余的反诉请求。案件本诉受理费37200元、财产保全费5000元,反诉受理费3500元,合共45700元,由唐俊毅负担22850元,由谢子军负担22850元。

本院审理期间,各方均未提交新的证据。

经审理查明,一审认定事实无误,本院予以确认。

本院认为,唐俊毅与谢子军及中介机构签订房屋买卖合同,约定以380万元的价格买卖涉案房屋,买卖意思表示真实,合法有效,对签约各方均具有法律约束力。各方应积极协作,共同促成交易履行。现各方因合同履行产生争议,唐俊毅起诉要求继续履行房屋买卖合同,谢子军反诉要求确认合同解除,双方的争议焦点在于合同应否继续履行及违约责任认定问题。一审法院根据各方诉辩意见及提交的证据对本案事实进行认定,并在此基础上依法作出判决,合法合理,且理由阐述充分,本院予以确认。

房屋买卖是一个交易过程,交易各方应秉承诚实信用的原则积极履行合同义务,共同促成交易目的实现。在此过程中,交易各方为推进买卖进展,对交易细节和交易流程进行协商、明确或调整,交易各方的权利义务和履行责任应结合书面合同文本和实际履行情况,进行客观、全面地考量和认定。涉案房屋买卖合同明确约定买方于2016年10月30日前将楼款首期109万打入卖方还款账号,并在付款方式部分约定为涂销抵押后按揭付款及买方垫资赎契,卖方同意在收取定金后90日内向抵押银行申请办理提前还贷手续,买方同意在收到银行提前还贷通知后,在银行通知预约扣账日或之前,买方提取首期楼款109万元转入卖方贷款内等事宜。卖方于2016年9月30日获得银行同意提前还贷通知书,中介已告知买方应于10月25日前打入首期款作为垫资赎契款,但买方于2016年10月28日才支付首期款,实际已导致交易延迟。卖方没有拒绝交易,仍提前偿还贷款并于2016年11月29日获得银行出具的结清证明。根据二手房交易流程,不动产抵押涂销、入押、过户手续能一并办理。经买卖双方及中介三方沟通,中介已明确告知买方卖方要求在取得银行抵押涂销资料即结清证明后五个工作日完成交易,即买方知晓应于12月7日前办理交易过户。但买方12月7日仍未获取银行同贷书,不具备过户交易条件,再次构成履行迟延。卖方仍未拒绝继续交易,并于12月7日许可买方申请贷款的银行对房屋进行现场评估,为继续履行合同留下空间。中介方已预约12月12日交税、12月15日递件过户,在卖方要求下没有明确告知买方已预约12月15日递件。中介与买方沟通的微信记录证明已告知买方12月15日为交易过户最后期限,买方也明确表示可以在12月15日预约过户,12月15日前不能批款就一次性付款。但买方12月15日仍未取得银行同贷书,也未与中介及卖方联系要求一次性付款或明确何时完成楼款筹措事宜,构成第三次履行迟延。在买方迟延的情况下,卖方既未明确告知买方不再进行继续交易,也未与买方联系确认能否一次性付款交易,直接与第三人华润银行办理贷款抵押登记,在2016年12月27日才发出解除合同通知,亦没有尽到交易相对人应尽的善意提醒、催告和合作义务。一审综合考量双方履行情况,认定涉案房屋买卖合同于2016年12月27日解除,并认定解除的原因在于双方对交易条件成就的具体时间未进行详细约定,双方各自承担本次交易产生的损失,该认定并无明显不当,本院予以确认和维持。唐俊毅主张卖方及中介方故意不告知已预约12月15日过户的情况是不想履行合同故意设置圈套,而谢子军解释未告知已预约过户日期是为了督促买方尽快履行办理按揭及筹款义务,而根据买卖双方与中介的沟通微信记录可知买方对于12月7日、12月15日的两个交易时限是清楚的,卖方的陈述可以采信。至于唐俊毅主张卖方2016年12月23日才办妥涂销抵押、卖方预约12月15日办理递件不符合合同约定的问题,前文已述,按现行二手房交易流程,不动产抵押涂销、入押、过户手续能一并办理,中介亦有告知买方办好贷款或一次性付款均可递件过户,卖方取得结清证明即已符合交易递件条件,是买方的迟延导致无法及时交易过户。因买方获得银行贷款金额仍未达合同约定,卖方已向买方明确告知解除合同,在诉讼中亦不同意继续履行合同,因此,唐俊毅上诉请求继续履行合同,没有充分的事实和法律依据,本院不予支持。

综上,原审判决查明事实清楚,适用法律正确,应予维持。唐俊毅的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据,对其上诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费37200元,由上诉人唐俊毅负担。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  张 怡

审判员  李 静

二〇一七年十二月十九日

书记员  林北征

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