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陈枫杨胜康房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 12:44发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤01民终3606号

上诉人(原审被告):陈枫,男,1963年12月8日出生,汉族,身份证住址广东省广州市天河区。

委托诉讼代理人:张俊彦,广东木坤律师事务所律师。

委托诉讼代理人:蔡少萍,广东木坤律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告):杨胜康,男,1976年4月18日出生,汉族,住福建省周宁县。

委托诉讼代理人:黄汇琳,广东天穗律师事务所律师。

上诉人陈枫因与被上诉人杨胜康房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初6964号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后,依照最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》,适用独任制并经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。

陈枫上诉请求:1.改判一审判决第二项支付利息的起算时间为2019年8月21日;2.二审诉讼费用由杨胜康承担。事实与理由:杨胜康在(2017)粤0183民初2341号、(2018)粤01民终19785号案件中均主张继续履行《房地产买卖合同》,未主张返还购房款及支付利息。杨胜康曾于2017年4月7日向广州市增城区人民法院提起诉讼,要求陈枫继续履行双方于2016年9月22日签订的《房地产买卖合同》及支付相应的违约金,后(2017)粤0183民初2341号判决驳回杨胜康关于继续履行合同及赔偿损失的一系列诉讼请求。广州市中级人民法院于2018年12月24日作出(2018)粤01民终19785号二审判决驳回上诉,维持原判。陈枫认为,杨胜康在上述两案中均主张要求陈枫继续履行合同,未主张解除合同及返还购房款、支付利息,直至2019年8月21日才再次起诉要求解除合同、返还购房款并支付利息,则截止至2019年8月21日前,杨胜康未要求陈枫支付购房款及利息。购房合同解除时,陈枫才应一并返还购房款及支付利息,利息起算时间应自杨胜康诉请要求解除合同时,即2019年8月21日。因此根据一审已查明事实,陈枫确认应向杨胜康返还购房款145000元,但利息支付时间应自2019年8月21日起算,故请求二审依法予以改判。

杨胜康辩称,一审判决合法合理,请求二审予以维持。杨胜康于(2017)粤0183民初2341号、(2018)粤0l民终19785号两案中虽主张继续履行《房地产买卖合同》,但由于陈枫收取杨胜康的购房款后拒绝继续履行,且在涉案房屋已解封的情况下陈枫又将涉案房屋抵押给第三方。尽管杨胜康要求继续履行合同的主张未得到法院支持,但陈枫已取得的购房款确实持续产生利息收益,杨胜康至今尚未收回已付购房款145000元,造成的利息损失自付款之日起一直产生,该部分收益应归杨胜康所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,陈枫与杨胜康签订《房地产买卖合同》后并未交付房屋,同时也怠于履行合同、恶意侵吞杨胜康购房款等,给杨胜康造成重大损失。因此,陈枫向杨胜康支付资金占用利息应自支付购房款之日起计算。

杨胜康于2019年8月21日向一审法院提起本案诉讼,请求判令:1.解除杨胜康与陈枫于2016年9月22日签订的《房地产买卖合同》;2.陈枫向杨胜康返还已付购房款166600元及利息(以20000元为本金从2016年9月22日起计;以30000元为本金从2016年9月27日起计;以50000元为本金从2016年10月11日起计;以10000元为本金从2016年11月16日起计;以5000元为本金从2016年12月9日起计;以10000元为本金从2017年1月4日起计;以10000元为本金从2017年1月19日起计;以10000元为本金从2017年2月17日起计;以21600元为本金,从2017年2月26日起计;上述均按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款项止);3.陈枫向杨胜康承担相当于已付购房款一倍即166600元的赔偿责任;4.陈枫赔偿杨胜康为实现《房地产买卖合同》目的及因陈枫的严重违约行为而产生的损失1384736.2元(公证费580元;杨胜康为实现购房目的而要求陈枫继续履行合同义务所支付的律师费42000元;杨胜康办理二次抵押贷款手续的手续费20000元;杨胜康为实现购房目的贷款80万元产生的贷款利息307156.2元,该利息自2018年1月起计算至陈枫付清之日止,支付标准:2018年至2019年每月利息平均数为15357.81元,2020年至2022年每月利息平均数为10168.64元;因合同目的无法实现而要求与陈枫解除合同支付的律师费15000元;房屋溢价或转售利益100万元);5.本案诉讼费、鉴定费用及其他费用由陈枫承担。

一审认定事实:

2009年9月27日,广州市增城区XXXX房登记在陈枫名下。2019年4月9日,上述房屋登记在孙某某名下。

2016年9月22日,陈枫与杨胜康签署一份《房地产买卖合同》,合同约定“第一条、买卖之房屋(简称为该物业)地址为增城市XXXX房……第二条、买卖双方同意该物业成交价价格为人民币91万元……第三条、有关付款方式如下……买卖双方均同意经纪方按下列第D种方式收付楼款……D、涂销抵押后按揭付款贷款种类……定金人民币2万元,买方应在签署本合约同时交付给卖方并自动转为部分楼款。……定金余款人民币3万元,买方须在2016年9月30日前交付给卖方并自动转为部分楼款……2、卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料,且协助买方申请银行按揭,买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用,并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续。3、首期楼款(不含定金):人民币11万元,买方应在2016年10月25日前交付给卖方。4、按照上述方式足额按期收到买方款项(定金除外)后,赎契按照下列第(一)种方式付款支付给卖方:(一)卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续:(1)卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款,卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用,并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。(2)银行经审批同意贷款后,买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天将首期楼款(不含定金)支付给卖方。(3)楼价余款:人民币75万元,在交易过户及抵押登记手续完成后,由贷款银行直接划给卖方账号。……第九条、三方权利义务及违约责任1、买方在支付定金后未能履行本合同之条款或无故终止本合同合约,至此本合约不能顺利完成则视为违约,违约方须赔偿成交总价15%予守约方卖方作为违约金,并且买方已交付之定金/卖方无须退还。卖方有权解除本合同,并可将该物业售予他人。2、卖方在收取定金后,未能履行本合同之条款或无故终止本合同,因此本合同不能顺利完成,则视为违约,违约方须赔偿守约方成交总楼价的15%作为违约金,并且卖方须及时无息退还已收取之定金楼款予守约方(即买方)。产权人方可将该物业另行出售。3、卖方在收取物业定金时须将权属证明原件交由合同第三方或银行保管至交易递件当天,并进行交易递件申请。……第十一条、备选条款1、卖方同意买方或经纪方可将楼款或定金存入以下账户,到账即视为卖方已收取。账户名陈枫开户银行建设银行账号……2、卖方同意本次交易过程中买方可自行指定过户他人名下。……第十三条、本协议一式三份具同等法律效力,买方,卖方各执一壹份……第十四条、备注:1、双方约定,卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。2、如银行批准的贷款金额多于或少于买方申请的贷款金额,与房款相差部分在本次交易过户完成的当天作为多退少补来处理。……”。杨胜康提供的该合同原件上加盖有广州市豪某房地产代理有限公司印章,以及合同第九条第3点有手写内容“卖方故意拖延递件过户导致合同无法执行,需另外赔偿双倍定金及房价增值部分”以及第十四条第3点有手写内容“由于卖方不能及时赎契导致后,买方不承担责任。”。

2016年9月22日,杨胜康向陈枫的账户转入15000元。2016年9月27日,杨胜康向陈枫的账户转入30000元。2016年10月11日,杨胜康向陈枫的账户转入50000元。2016年10月29日,陈枫向杨胜康出具《收款收据》,确认收到杨胜康支付的定金100000元。2016年11月16日,杨胜康向陈枫的账户转入10000元。2017年1月4日,杨胜康向陈枫的账户转入10000元。2017年1月19日,杨胜康向陈枫的账户转入10000元。2017年2月17日,杨胜康向陈枫的账户转入10000元。2016年12月9日,李某某向陈枫转账5000元。

2017年2月26日,杨胜康向周某转账支付21600元。

2017年3月28日,陈枫委托北京市中伦文德(广州)律师事务所向杨胜康、李某某邮寄《解除房屋买卖关系所涉事宜律师函》,要求解除陈枫与杨胜康之间的房屋买卖合同关系等。

另查,2017年4月1日,陈枫以杨胜康为被告,向一审法院提起诉讼,案号为(2017)粤0183民初2259号,诉讼请求为,1.确认陈枫于2017年3月29日解除《房地产买卖合同》,该解除行为具备法律效力。陈枫与杨胜康之间就涉案房屋(增城市XXXX房)的房屋买卖关系依法终止。2.杨胜康向陈枫支付违约金136500元,抵扣杨胜康已付的款项135000元后,杨胜康尚需赔偿陈枫1500元。3.本案诉讼费由杨胜康承担。2018年8月2日,一审法院作出(2017)粤0183民初2259号民事判决书,驳回陈枫全部诉讼请求。判后,陈枫不服上诉至广州市中级人民法院,案号为(2018)粤01民终19784号。2018年12月24日,广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终19784号民事判决书,该判决书认定以下,关于《房地产买卖合同》的效力问题,根据杨胜康、陈枫及广州市豪某房地产代理有限公司庭审陈述及相应的合同文本图片可知,陈枫与杨胜康于2016年9月22日签署《房地产买卖合同》,签署时该合同并未记载“卖方故意拖延递件过户导致合同无法执行,需另外赔偿双倍定金及房价增值部分”、“由于卖方不能及时赎契导致后,买方不承担责任。”的内容,且无广州市豪某房地产代理有限公司的印章。广州市豪某房地产代理有限公司并未在原合同加盖印章,也未就涉案房屋的交易向陈枫或杨胜康收取过中介费,故广州市豪某房地产代理有限公司并非上述《房地产买卖合同》真实的居间服务人。现陈枫对杨胜康手写添加的内容不予确认,杨胜康的证据亦不足以证明其为经得陈枫同意后添加上述内容,杨胜康未经陈枫同意添加上述内容,为此合同上增添的内容对陈枫不产生约束力。《房地产买卖合同》约定首期楼款(不含定金)110000元应在2016年10月25日前交付,而之后条款又约定在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天将支付。审查上述合同前后文,无法合理推测出2016年10月25日为双方在房管部门约定办理过户的最迟日期,即两者的时间不具备统一性。因此,对于首期款支付的日期约定不明,在双方各执不同意见的情况下,表明双方对于首期款的支付时间最终并未达成统一意见。因此,合同首期款的支付时间属于约定不明。至于上述合同约定的其他部分,因陈枫无证据证明并非其真实意思表示,且亦无证据证明杨胜康利用信息优势、隐瞒真相或采用欺诈、胁迫方式致使陈枫签订该合同或具备法律规定的无效及可撤销情形,因此,合同的其余条款不违反法律、行政法规的效力性强制性的规定,合法有效,双方当事人应恪守履行。至于陈枫陈述杨胜康未向其披露李某某2,且陈枫未与李某某2签署合同的情况,根据《房地产买卖合同》第十一条第2款的约定,卖方同意在本次交易过程中买方可自行指定过户他人名下,因此陈枫的上述陈述不构成阻却本案交易的理由。本案的争议焦点在于履行合同过程中哪一方存在违约行为。首先,合同应在充分体现双方意思自由的基础上签订,且依据一般二手房交易习惯,合同文本理应双方各执一份。即使陈枫信任杨胜康,将自己应持有的合同文本交由杨胜康保存,但如上文所述,杨胜康在无证据证明其经过陈枫同意而自行增添合同内容的情况下,表明杨胜康在履行合同过程中缺乏基本的诚信,其上述行为明显不当。其次,关于定金5万元及首期款11万元是否依约支付的问题。杨胜康陈述其在签署合同的当天现金支付定金5000元,并通过转账方式在合同约定的期限2016年9月30日前向陈枫转账支付45000元定金,其在2016年9月30日前已经足额支付定金50000元。根据杨胜康账户的转账记录及2016年9月27日的微信记录,杨胜康在微信中提出50000元定金已经转齐,陈枫的回复没有提出异议。再结合陈枫在2016年10月9日未提出杨胜康逾期支付定金反而出具10万元的收据,故一审法院推定杨胜康按约支付定金50000元。首期楼款11万元问题,前述合同首期款的支付时间属于约定不明,陈枫未提供证据证明在合理时间向杨胜康催收,杨胜康对于支付首期款没有过错。再次,根据《房地产买卖合同》中关于买方、卖方各自义务的期限约定,即陈枫各流程履行期限为:1、收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续;2、在经纪方或银行通知还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款,并承担提前还贷所产生的一切手续和费用;3、并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续;4、收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料,且协助杨胜康申请银行按揭。陈枫在本案中无证据证明其在上述期间已经完成其所负的义务。从2017年2月17日杨胜康与陈枫的聊天记录可知,陈枫并未按照合同约定流程如期办妥提前还贷涂销抵押。结合李某某2在2016年12月28日取得中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》之后,陈枫仍未能够提前还贷涂销抵押配合办理过户的行为。陈枫履行合同中存在不当。最后根据广州市增城区国土资源和规划局出具的查册情况,涉案房屋在2017年3月3日已存在抵押,陈枫行为明显存在不当。综上所述,一审法院认为陈枫并未依约按照合同规定承担相应的提前还贷手续,且在合同解除通知是否发生效力存疑的情况下又擅自抵押涉案房产。而杨胜康在持有合同上擅自修改合同、增加合同内容,缺乏基本的诚信。故一审法院综合考量双方在履行合同过程中均存在过错,应对各自的行为承担相应责任。陈枫并非是完全善意的守约方,因此陈枫发出解除合同通知的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的约定,故对陈枫要求确认解除合同效力的请求不予支持。同理,陈枫要求杨胜康承担违约金等赔偿责任,不予支持。据此,该判决书驳回陈枫的全部诉讼请求。

判后,陈枫不服上诉至广州市中级人民法院,案号为(2018)粤01民终19784号。2018年12月24日,广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终19784号民事判决书,该判决书认定以下,一、涉案《房地产买卖合同》约定“首期款11万元,买方应在2016年10月25日前交付给卖方”、“银行经审批同意贷款后,买方在房管部门出具成功受理本次交易的收件回执当天将首期款(不含定金)支付给卖方”,合同关于首期款的付款时间出现两个不同的约定;其次,涉案《房地产买卖合同》中对于办理交易递件的时间亦无明确约定,根据合同前后文无法合理推测出2016年10月25日为双方在房管部门约定办理过户的最迟日期,一审法院认定合同关于首期款的支付时间约定不明,并无不当,予以认可。合同关于首期款的付款时间约定不明,陈枫认为杨胜康未在2016年10月25日前付清首期款构成违约并要求解除合同依据不足,不予采纳。涉案《房地产买卖合同》中约定卖方同意在本次交易过程中买方可自行指定过户他人名下,一审法院认定杨胜康在签订《房地产买卖合同》时未披露李某某2为落户人、陈枫未与李某某2签订合同并不构成阻却交易的理由并无不当,予以认可。陈枫在签订涉案《房地产买卖合同》之前清楚知道杨胜康的职业为地产中介,而从杨胜康提供的证据显示,杨胜康与陈枫签订涉案《房地产买卖合同》之后,是拟将涉案房屋登记在其妻子的姐妹李某某2名下并以李某某2的名义申请了按揭贷款,陈枫主张杨胜康购房目的是为了炒楼,但未提供充分证据证实,陈枫以杨胜康的职业为地产中介、购房目的是为了炒房为由主张解除合同,依据不足,不予支持。据上,陈枫要求确认其于2017年3月29日解除《房地产买卖合同》的行为有效的上诉理由不能成立,不予支持。二、涉案《房地产买卖合同》约定“卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续”,杨胜康实际付清定金的时间为2016年9月27日,故陈枫应在2016年10月25日之前办理提前还贷手续,合同中并无约定由买方负责垫资赎契,陈枫关于其在2016年10月25日收取首期款后才办理提前还贷的主张与合同约定不符,不予采信。陈枫并无充分证据证明其按照合同约定办理提前还贷手续,其行为已构成违约。根据本案查明的事实,陈枫并无持有涉案《房地产买卖合同》原件,杨胜康作为合同原件的持有人,应妥善保管好所持有的合同原件,然而杨胜康未经陈枫同意,在合同原件上擅自添加有关增加卖方的违约责任以及免除买方责任的内容,该行为有悖诚实信用原则。一审法院认定双方在合同履行过程中均有过错并无不当。如前所述,涉案《房地产买卖合同》关于首期款的付款时间以及交易递件时间的约定不明,陈枫、杨胜康对此未能协商一致达成合意,鉴于双方在合同履行过程中均有过错,合同不能继续履行的责任不能归咎于其中一方,一审法院驳回陈枫要求杨胜康承担违约金等赔偿责任的诉讼请求并无不当,予以维持。据此,该判决书判决驳回上诉,维持原判。

2017年4月7日,杨胜康以陈枫为被告,向一审法院提起诉讼,案号为(2017)粤0183民初2341号,诉讼请求为:1.陈枫继续履行杨胜康与陈枫于2016年9月22日签订的《房地产买卖合同》,将位于广州市增城区XXXX房过户至第三人李某某2名下。2.陈枫向杨胜康支付违约金136500元。3.本案诉讼费和诉讼保全费由陈枫承担。2018年8月3日,一审法院作出(2017)粤0183民初2341号民事判决书,该判决书认定以下,关于杨胜康、陈枫哪一方存在违约情况的问题,已在(2017)粤0183民初2259号民事判决书中予以阐述,在此不予赘述。杨胜康、陈枫在履行合同过程中均存在过错,应对各自的行为承担相应后果,现在双方已经失去相互继续履行合同的信任基础,故对于杨胜康主张继续履行双方签署的《房地产买卖合同》及支付违约金136500元的诉讼请求,不予支持。据此,该判决书驳回杨胜康的全部诉讼请求。

判后,杨胜康不服上诉至广州市中级人民法院,案号为(2018)粤01民终19785号。2018年12月24日,广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终19785号民事判决书,该判决书认定以下,一、涉案《房地产买卖合同》约定“首期款11万元,买方应在2016年10月25日前交付给卖方”、“银行经审批同意贷款后,买方在房管部门出具成功受理本次交易的收件回执当天将首期款(不含定金)支付给卖方”,合同关于首期款的付款时间出现两个不同的约定;其次,涉案《房地产买卖合同》中对于办理交易递件的时间亦无明确约定,根据合同前后文无法合理推测出2016年10月25日为双方在房管部门约定办理过户的最迟日期,一审法院认定合同关于首期款的支付时间约定不明,并无不当,予以认可。二、涉案《房地产买卖合同》约定“卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续”,杨胜康实际付清定金的时间为2016年9月27日,故陈枫应在2016年10月25日之前办理提前还贷手续,合同中并无约定由买方负责垫资赎契,陈枫关于其在2016年10月25日收取首期款后才办理提前还贷的主张与合同约定不符,一审法院不予采信。陈枫并无充分证据证明其按照合同约定办理提前还贷手续,且其以杨胜康逾期支付首期款、未披露落户人、杨胜康的购房目的为炒房为由发函要求解除合同欠缺理据,陈枫的行为已构成违约。根据本案查明的事实,陈枫并无持有涉案《房地产买卖合同》原件,杨胜康作为合同原件的持有人,应妥善保管好所持有的合同原件,然而杨胜康未经陈枫同意,在合同原件上擅自添加有关增加卖方的违约责任以及免除买方责任的内容,该行为有悖诚实信用原则。一审法院认定双方在合同履行过程中均有过错并无不当,予以认可。如前所述,涉案《房地产买卖合同》关于首期款的付款时间以及交易递件时间的约定不明,陈枫、杨胜康对此未能协商一致达成合意,涉案《房地产买卖合同》实际上无法继续履行,杨胜康要求陈枫继续履行合同的上诉理由不能成立,不予支持。鉴于双方在合同履行过程中均有过错,合同不能继续履行的责任不能归咎于其中一方,一审法院驳回杨胜康要求陈枫支付违约金的诉讼请求并无不当,予以维持。据此,该判决书判决驳回上诉,维持原判。

在案件一审审理过程中,一、杨胜康陈述以下,(一)其已经支付购房款166600元,其中的款项21600元的支付,是因为当时陈枫将房产证原件交给杨胜康,陈枫找第三方垫资赎证时,因卡上没钱提出由杨胜康代为垫付;该21600元垫资款是陈枫赎契所应支付的利息,相当于杨胜康支付给陈枫的预付房款;陈枫联系周某处理垫资赎契事宜,周某就转介绍至谭某某所在的公司,故杨胜康将上述款项支付给周某,再由周某转给谭某某。(二)第二项诉讼请求的款项20000元的利息是从2016年9月22日起计算(其中15000元转账支付,5000元为现金支付)。(三)第三项诉讼请求的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条。(四)第四项诉讼请求中的转售利益损失(即陈枫将房屋另行出售的售楼款与杨胜康和陈枫之间约定购房款的差额),其不申请房屋价值评估;但其认为因涉案房屋已由陈枫转售给案外人孙某某,因此向法院提交律师调查令,请求向广州市规划和自然资源局增城分局调查陈枫与孙某某的房屋买卖网签合同,以查明陈枫出售给孙某某的转售利益。(五)其提供了委托合同、律师费发票,公证处存根,贷款合同、还款计划表等证据,拟证明其为此支付了公证费、律师费、抵押贷款手续费及贷款利息等。

二、陈枫陈述以下,(一)确认共收到杨胜康购房款145000元,其中2016年10月25日前收取10万元(含定金);不予确认杨胜康主张的垫资款利息21600元,该款项与本案无关,当时是陈枫找的垫资第三方谭某某,并将房屋抵押给谭某某,款项也是与谭某某进行清算,并不涉及到周某。(二)确认杨胜康主张的第二项诉讼请求中利息起算日期与陈枫收取款项日期相对应(款项21600元除外)。

一审法院认为:

杨胜康和陈枫签订的《房地产买卖合同》的效力已经生效民事判决书予以认定,一审法院在此不再赘述。

关于杨胜康的第一项诉讼请求。经(2017)粤0183民初2259号、(2018)粤01民终19784号和(2017)粤0183民初2341号、(2018)粤01民终19785号生效民事判决书认定,杨胜康和陈枫双方在合同履行过程中均有过错,且涉案《房地产买卖合同》关于首期款的付款时间以及交易递件时间的约定不明,双方对此未能协商一致达成合意,涉案《房地产买卖合同》实际上无法继续履行。基于此,杨胜康在本案中主张要求解除双方之间的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系,理据充分,一审法院予以支持。杨胜康提出涉案《房地产买卖合同》已经终止,陈枫无解除合同的诉权等抗辩,缺乏依据,一审法院不予采信。

关于杨胜康的第二项诉讼请求。基于双方合同解除,陈枫已收的购房款145000元应退还给杨胜康。杨胜康主张要求陈枫返还购房款145000元以及支付利息,有事实和法律依据,一审法院予以支持。即以20000元为本金从2016年9月22日起计;以30000元为本金从2016年9月27日起计;以50000元为本金从2016年10月11日起计;以10000元为本金从2016年11月16日起计;以5000元为本金从2016年12月9日起计;以10000元为本金从2017年1月4日起计;以10000元为本金从2017年1月19日起计;以10000元为本金从2017年2月17日起计;上述均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清款项止。至于杨胜康提出其向周某支付的款项21600元亦属购房款的主张,因该款项并非直接支付给陈枫,陈枫对此亦不予确认为涉案购房款,因此杨胜康主张要求陈枫返还购房款21600元及支付利息,缺乏依据,一审法院不予支持。杨胜康对该笔款项可另行法律途径主张。

至于杨胜康的第三项诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”,本案《房地产买卖合同》的买卖双方为杨胜康和陈枫,该合同并非是上述条款中所指的房地产开发企业对外销售的商品房买卖合同,因此杨胜康主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条要求陈枫赔偿166600元,依据不当,一审法院不予支持。

至于杨胜康的第四项诉讼请求。如上文所述,经生效民事判决书认定,因涉案《房地产买卖合同》关于首期款的付款时间以及交易递件时间的约定不明,陈枫、杨胜康对此未能协商一致达成合意,双方在合同履行过程中均有过错,合同不能继续履行的责任不能归咎于其中一方。在此情形下,杨胜康主张要求陈枫赔偿公证费、律师费、抵押手续费、贷款利息以及房屋转售利益损失等诉讼请求,均无事实和法律依据,一审法院均不予支持。杨胜康诉讼代理人申请律师调查令以调取陈枫与案外人之间的房屋买卖网签合同,与本案事实并不具有必要性,一审法院不予签发。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,一审法院于2019年11月11日作出如下判决:一、解除杨胜康、陈枫于2016年9月22日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系;二、陈枫在本判决发生法律效力之日起十日内向杨胜康返还购房款145000元以及支付利息(以20000元为本金从2016年9月22日起计;以30000元为本金从2016年9月27日起计;以50000元为本金从2016年10月11日起计;以10000元为本金从2016年11月16日起计;以5000元为本金从2016年12月9日起计;以10000元为本金从2017年1月4日起计;以10000元为本金从2017年1月19日起计;以10000元为本金从2017年2月17日起计;上述均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清款项止);三、驳回杨胜康的其他诉讼请求。一审案件受理费13245元,由杨胜康负担8348元,陈枫负担4897元。

本案二审期间,陈枫提交了广东省高级人民法院于2019年11月19日作出的(2019)粤民申12224号民事申请再审案件受理通知书,拟证明广东省高级人民法院对广州市中级人民法院作出的(2018)粤01民终19784号生效判决立案审查。杨胜康经书面质证,确认该证据的真实性,但认为该证据仅能证明陈枫提交了再审申请并被受理,不能证明广东省高级人民法院确有作出对前述生效判决进行再审的裁定,因此不影响该判决的效力,不具有关联性。

本院经二审审查,确认一审法院查明的基本事实。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案二审中,陈枫对于一审判决解除双方于2016年9月22日签订的《房地产买卖合同》、返还购房款本金及支付利息等问题无提出异议,本院对此不予审查。

陈枫上诉仅针对返还购房款应支付利息的起算时间。陈枫主张购房款利息的起算时间应为本案一审起诉之日即2019年8月21日,理由在于(2017)粤0183民初2341号、(2018)粤01民终19785号两案中杨胜康主张的均是继续履行涉案合同,并未主张返还购房款及支付利息。根据本案已查明的事实,杨胜康为购买涉案房屋分期向陈枫已付购房款共计145000元。现涉案合同因双方在履行过程中均有过错导致合同不能继续履行而予以解除,陈枫理应向杨胜康返还购房款并支付实际占用购房款的利息。一审判决利息自款项支付之日起计算并无不当。

综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。陈枫的上诉主张不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费289元,由上诉人陈枫负担。

本判决为终审判决。

审判员  邓娟闰

二〇二〇年三月二十三日

法官助理刘丹红

书记员郭蔚琳

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