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郑文晖广州盛贤大沙头旧货市场有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

2021-05-29 13:06发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终5698号

上诉人(原审原告):郑文晖,女,1967年1月28日出生,汉族,身份证住址广东省广州市海珠区。

委托诉讼代理人:吴骏,广东南方福瑞德律师事务所律师。

上诉人(原审被告):广州盛贤大沙头旧货市场有限公司,住所地广东省广州市越秀区绿荫路4号4楼E39铺。

法定代表人:廖某某,总经理。

委托诉讼代理人:史果乐,北京市盈科(广州)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):陈仕伟(曾用名黄仕伟),男,1957年9月15日出生,汉族,身份证住址广东省广州市越秀区。

被上诉人(原审被告):吴序新,男,1968年12月12日出生,汉族,身份证住址广东省广州市越秀区。

被上诉人(原审被告):牛现勇,男,1984年3月12日出生,汉族,身份证住址河南省鄢陵县。

被上诉人(原审被告):宋韬,男,1981年8月21日出生,汉族,身份证住址广东省广州市越秀区。

被上诉人(原审被告):广州盛森房地产发展有限公司,住所地广东省广州市越秀区大沙头绿荫路2号盛贤大沙头旧货市场四楼E35-1号铺。

法定代表人:曹某某,经理。

五被上诉人共同委托诉讼代理人:黄岩,广东尚之信律师事务所律师。

五被上诉人共同委托诉讼代理人:陈龙,广东尚之信律师事务所律师助理。

上诉人郑文晖、广州盛贤大沙头旧货市场有限公司(以下简称盛贤公司)因与被上诉人陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、广州盛森房地产发展有限公司(以下简称盛森公司)物权保护纠纷一案,不服广东省广州市越秀区人民法院(2018)粤0104民初2735号号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

郑文晖上诉请求:变更一审判决第一项为陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、盛森公司与盛贤公司共同赔偿郑文晖2015年1月1日至2015年11月30日止的租金损失合计22631.84元(即按《商铺买卖合同》约定的房价款折扣优惠计算月租金标准)并支付上述租金损失总额的利息(从2015年12月1日起计至实际付清之日止,按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利息计算)。事实和理由:一、一审判决遗漏了重要的责任人,陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬均应对郑文晖的租金损失承担责任。(一)陈仕伟、吴序新、牛现勇三人作为案涉商铺的出卖人,在商铺交付时并没有完成《商铺买卖合同》约定的装修义务,才直接导致宋韬、盛森公司、盛贤公司对案涉商铺进行占用,并导致后续一系列的损失发生。其三人将案涉商铺出租给盛贤公司,在租约到期后没有妥善监督案涉商铺的交接,对于业主的损失存在不可推卸的责任。(二)宋韬是案涉场地其他众多商铺的所有人,实际上对案涉场地拥有控制权,占用场地进行装修,是其个人意志的行为,为的就是实现其个人自身利益,并非所谓的代理行为。宋韬和盛森公司在案涉场地有共同的利益,存在长期的合作关系。他们之间发生往来的证据本身并不具有任何证明力,所谓“盛森公司委托宋韬进行装修”就是为了将责任推托到没有履行能力的盛森公司,使宋韬逃避法律的追究。(三)根据查询国家企业信用信息公示系统显示,盛森公司2018年3月的自然人股东由曹某某、仇某某、黄某某变更为曹某某、仇某某,盛贤公司的股东为廖某某、广州君麟实业发展有限公司,而广州君麟实业发展有限公司的股东为黄某某、范某某。因此,盛森公司和盛贤公司有共同投资人——黄某某,属于关联企业,在本案有共同利益,因此盛贤公司与盛森公司在本案承担责任合法合理。二、一审法院认定的租金损失计算标准有误,不应以同时期同地段房管部门公布的租金标准作为标准,而应依照买卖合同约定房价款折扣优惠(即盛贤公司和盛森公司约定的租金标准)计算损失。(一)盛贤公司当时是案涉商铺的承租人,房价款折扣优惠实际上就是把盛贤公司交给盛森公司(陈仕伟、吴序新、牛现勇)的租金抵扣郑文晖应当支付的房价。因此,郑文晖、盛森公司(陈仕伟、吴序新、牛现勇)、盛贤公司对于郑文晖起诉的租金标准是清晰知道并且认可的。一审法院称买卖合同的购房优惠价约定仅约束买卖双方,对承租人盛贤公司及实际占用人盛森公司没有约束力是不准确的。(二)案涉商铺具有巨大的经济价值,真实的租金标准远远高于房管部门公布的租金标准,经查询广州市住房和城乡建设委员会官方网站,广州市房地产租赁管理所公布的“2015年广州市房屋租金参考价”针对案涉地段的参考价格为160元/平方米/月,参考标准过低。一审判决没有结合实际情况考虑导致判决内容不公平。(三)陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、盛森公司多次在《公告》《补充协议》中表示,愿意以228元/平方米的标准对郑文晖进行赔偿,哪怕是这个标准都高于房管部门公布的租金标准。三、包括郑文晖在内的众多小业主在此次维权过程中已经经历过多次诉讼,挫折重重、屡败屡战,请二审法院依法改判以维护司法正义。

盛贤公司上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回郑文晖针对盛贤公司提出的所有诉讼请求;2.一、二审诉讼费由郑文晖、陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、盛森公司承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。(一)一审判决变相突破合同相对性,盛贤公司无需承担商铺交付义务。根据郑文晖与陈仕伟、吴序新、牛现勇、盛森公司签订的《商铺买卖合同》:1.合同缔约方不包括盛贤公司,盛贤公司亦不知悉上述合同内容,因此该合同的约定对盛贤公司不具有约束力,盛贤公司无需承担该合同强加给盛贤公司的合同义务[详见证据:(2015)穗越法民三初字第1200号民事判决书P9-P10“本院认为”部分]。一审判决认定在盛贤公司不知道商铺产权人为郑文晖的情况下仍需将商铺交还郑文晖,该认定明显不合理且强人所难,变相将前述合同之义务强加给盛贤公司。2.根据上述合同第六条第2款的约定,“买受人(郑文晖)同意该商铺2014年12月31日前的租金或其他使用收益归属出卖人(陈仕伟、吴序新、牛现勇)”,即陈仕伟、吴序新、牛现勇取得了涉案商铺的使用收益权,说明案涉商场及商铺的实际权利人为陈仕伟、吴序新、牛现勇。盛贤公司仅仅作为受委托的物业管理公司,并非买卖合同相对方,相关法律后果不应由盛贤公司承担。(二)盛贤公司与陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬于2012年4月25日签订的《商铺买卖合同》,已确认盛贤公司为涉案商铺所在商场的物业管理公司,并非承租人及实际使用人,且盛贤公司并不知道实际产权人是何人,盛贤公司是按宋韬、牛现勇等人的指示将场地交给盛森公司,一审法院认定事实错误。根据该合同约定,商铺系由陈仕伟、吴序新、牛现勇委托盛贤公司进行经营管理[详见证据:(2015)穗越法民三初字第407号民事判决书P4“审理查明”部分]。宋韬享有受让涉案商铺的租赁权和收益权、物业管理权及收益权。(详见证据:(2015)穗越法民三初字第407号民事判决书P10“本院认为”部分]。宋韬曾委托盛贤公司代为向负一层商铺租户收取租金[详见证据:(2015)穗越法民三初字第407号民事判决书P3倒数第二行宋韬诉请第一项,P10-P11“本院认为”部分],而且,盛贤公司与宋韬之间对物业管理费用存在争议,进一步印证盛贤公司的物业管理者身份。盛贤公司并不知道实际产权人是何人,盛贤公司只按宋韬、牛现勇等人的指示将场地交给盛森公司,一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误,本案系物权保护纠纷,并非合同纠纷。(一)本案系物权纠纷,盛贤公司作为涉案商铺的物业管理方,接受郑文晖、陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、盛森公司委托进行管理,且盛贤公司于2014年9月28日起已按照陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬等人的安排将管理的旧货市场负一层所有商铺的管理权移交给盛森公司,自此再无占用或管理旧货市场负一层商铺,并不存在任何侵权行为。(二)盛贤公司受托作为涉案商铺的物业管理方,并非涉案商铺所有权人或实际收益的占有者,亦非涉案商铺《商铺买卖合同》的买卖相对方,无需承担任何相关赔偿责任。综上所述,结合盛贤公司提交的生效判决证据,盛贤公司仅系物管公司,并未承租商铺亦非买卖双方。盛贤公司移交场地予盛森公司之行为完全系根据陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬的指示而作出的,陈仕伟、吴序新、牛现勇等人作为产权人,其要求将涉案商铺在内的众多商铺的租赁权及物管权等转让予他人,盛贤公司无权拒绝;同时,场地移交时商场的实际权利人为陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬,并非郑文晖,盛贤公司根据其指示移交场地并无过错,无须承担因转让前述权利及移交场地而产生的消极后果及法律责任。

针对郑文晖的上诉请求和理由,盛贤公司答辩称:答辩意见与其公司上诉意见基本一致。

针对郑文晖的上诉请求和理由,陈仕伟、吴序新、牛现勇答辩称:一、郑文晖要求陈仕伟、吴序新、牛现勇承担责任没有法律依据。尽管涉案铺位原来名义上的业主是陈仕伟、吴序新、牛现勇,但是依据陈仕伟、吴序新、牛现勇与郑文晖签订的商铺买卖合同的约定,在2012年陈仕伟、吴序新、牛现勇将产权办理过户到郑文晖的名下时起,郑文晖就是房屋的所有权人,法律责任应该由郑文晖承担。二、陈仕伟、吴序新、牛现勇与郑文晖的合同清楚约定,在2014年12月31日之前商铺租金采取现金折扣的方式折扣房款,所以郑文晖已经收到了3年的租金,郑文晖对于2014年12月31日商铺的交接问题应该与商铺承租人交接,其本人不与承租人交接是自己的过失,与陈仕伟、吴序新、牛现勇无关。陈仕伟、吴序新、牛现勇无需承担法律责任。

针对郑文晖的上诉请求和理由,宋韬答辩称:宋韬是负一层部分商铺的业主,对涉案场地不具有控制权。在本侵权纠纷案件中,宋韬是受盛贤公司和盛森公司委托的装修人,不存在侵权行为,不应该承担郑文晖提出的侵权责任后果。

针对郑文晖的上诉请求和理由,盛森公司答辩称:因本案为侵权纠纷案件,盛森公司应当承担部分侵权责任。在盛贤公司将铺位交给盛森公司后,盛森公司在政府部门协调下主导装修,但盛森公司去办理消防报建手续时被要求提交业主委托书,但郑文晖等拒不提交,导致盛森公司不能成功办理相关消防手续,涉案场地拖了11个月才装修完,这个责任应当由郑文晖、盛森公司双方各承担50%。

针对盛贤公司的上诉请求和理由,郑文晖答辩称:盛贤公司实际管理场地,对相应的交易是知情的,知道场地在2014年12月31日后要装修好交还给小业主,但是盛贤公司并没有把场地交还给小业主,而是擅自将场地交给盛森公司,损害了小业主的相关权益。而且根据二审补充证据,盛贤公司和盛森公司是属于关联企业,所以盛贤公司与盛森公司应该共同承担相应的责任。

针对盛贤公司的上诉请求和理由,陈仕伟、牛现勇、吴序新答辩称:陈仕伟、牛现勇、吴序新与小业主共同签订的房屋买卖合同明确告知小业主带租约,承租人是盛贤公司,合同中第七条约定涉案商铺办理产权证之日视为交付。交付完毕后,陈仕伟、牛现勇、吴序新不应当承担责任。

针对盛贤公司的上诉请求和理由,宋韬答辩称:宋韬只是受委托对涉案场地进行装修,如装修存在侵权应当由委托人承担责任。在一审期间提供了街道数次开会的记录给法庭,也申请向街道调取2015年1月1日、2015年4月至8月街道、司法所、当地公安部门、维稳部门等组织小业主等人的会议纪要,该会议纪要中明确告知宋韬只是装修人,宋韬是按小业主、盛贤公司、召开会议的司法所和公安部门的要求入场装修的,不应该对侵权行为承担任何责任。

针对盛贤公司的上诉请求和理由,盛森公司答辩称:答辩意见与其司针对郑文晖上诉主张的意见一致。

郑文晖向一审法院提起本案诉讼,请求判令:1.陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、盛森公司、盛贤公司赔偿郑文晖自2015年1月1日起至2015年11月30日止商铺收益的损失共计22631.84元;2.陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、盛森公司、盛贤公司向郑文晖支付从2015年12月1日起至实际清偿收益损失之日止的利息(按银行同期贷款利率计算)。

一审法院经审理查明:

2010年10月18日,吴序新、牛现勇、陈仕伟(乙方)与盛森公司(甲方)签订《房屋产权委托代持协议书》,写明本协议所指房产位于越秀区绿荫路,双方同意由甲方委托乙方代为持有上述房产的产权,双方确认房产证产权人为乙方,实际产权人为甲方,甲方享有上述全部商铺的全部产权,甲方以隐名代理的方式委托乙方代为持有等。

2011年11月22日,郑文晖(认购方)与黄仕伟、吴序新、牛现勇(出售方)的代理人盛森公司签订《认购书》,约定:认购方自愿认购广州市越秀区绿荫路物业,建筑面积2.3126平方米,认购价为208984元等。

2011年11月29日,郑文晖(买受人)与黄仕伟、吴序新、牛现勇(出卖人)的代理人盛森公司签订《商铺买卖合同》,约定:所购商铺为广州市越秀区绿荫路物业,建筑面积2.3126平方米;该商铺按套内建筑面积计价,房价款总金额为208984元;买受人按分期付款方式按期付款;出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用,租赁期满出租人和承租人未能续订合同的,承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人,但当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准;买受人同意该商铺2014年12月31日前的租金或其他使用收益归属出卖人,出卖人以商铺房价款作折扣优惠,以补偿买受人2014年12月31日前的商铺收益损失,上述约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款;买受人应遵守出卖人与承租人签订的租赁合同,承诺不得以任何理由干涉承租人使用及经营该商铺,租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜;鉴于该商铺存在租赁,合同双方确认,出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续,房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天,视为出卖人将该商铺已交付买受人;出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人,告知该商铺买受人为该商铺新的权属人;该商铺应统一进行经营,买受人服从商场管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理;出卖人依法选聘的物业管理企业为广州盛贤大沙头旧货市场有限公司,物业管理期限为10年,自2005年8月24日起至2015年8月24日止,基于经营管理需要,买受人同意截止至2014年12月31日前不变更物业管理公司等。附件一装修标准写明地面高级抛光砖、供电独立电表、间隔轻钢龙骨硅钙板等。

合同签订后,郑文晖已依约付清全部购房款。

2012年4月25日,宋韬(乙方)与陈仕伟、吴序新、牛现勇(甲方)、盛贤公司(丙方)、陈某(丁方)及杨某(戊方)签订《商铺买卖合同》,约定:一、交易商铺:甲方愿将自有坐落于广州市越秀区大沙头绿荫路共199套商铺,总建筑面积为1252.308平方米转让给乙方。二、交易商铺现状:3.交易商铺均由甲方委托丙方进行租赁经营管理,并由丙方实际出租给承租人,丙方依据与承租人签订的《广州盛贤大沙头旧货交易市场租赁合同书》约定,已取得交易商铺截至2012年4月30日前的全部租金、管理费的收益权,并实际收取了交易商铺租赁押金及截止至2012年4月30日的租金、管理费。五、交易商铺的租金及相关权益、费用处置:2.各方确认,自交易商铺交付乙方或乙方指定的第三方之日起,该等交易商铺的租赁权、租金收益权、物业管理权、收益权归乙方全权所有,由乙方自行与乙方指定第三方协商确定;3.(1)本次交易商铺的物业管理权及收益权自乙方向甲方支付首期转让价款之日起归乙方,相关物业管理收益与租金一并按照本合同约定交付为乙方,丙方对此予以确认,并承诺配合办理相关交接手续,移交相关费用;(2)甲方、丙方同意将位于旧货市场负一层的其他已出售的商铺合计建筑面积1869.4118平方米的,自2012年5月1日起计至2014年12月31日的租赁权及租金收益权、物业管理权及收益权一次性转让给乙方,该等商铺自2012年5月1日起至2014年12月31日的租金总额合计777.67万元,乙方同意按照2012年5月1日起至2014年12月31日租金总额的25%计算转让价款194.41万元受让前述物业租赁权及收益权、物业管理权及收益权,并自行负责该等商铺交还业主时恢复交付标准的装修费用,甲方、丙方确认该等租赁权及收益权、物业管理权及收益权及对应之费用按原约定由丙方实际享有及收取等。

2012年8月8日,广州市国土资源和房屋管理局向郑文晖核发粤房地权证穗字第××号房地产权证,载明郑文晖是越秀区绿荫路2号XX铺的权属人,建筑面积2.31平方米。

2014年8月11日,盛森公司向宋韬出具《入场装修通知函》,写明鉴于绿荫路已出售商铺原租约租期届满,原租户能在9月底全部搬离并腾空全部商铺场地,请收到本函件后立即入场进行商铺装修准备工作。

2014年9月29日,盛森公司向盛贤公司出具《绿荫路2号负一层商铺交接确认函》,写明贵司已将负一层商铺及场地全部腾空并于2014年9月28日将所有商铺交接给我司等。

2014年12月26日,宋韬向陈仕伟、吴序新、牛现勇、盛贤公司等发出《关于盛贤负一层物业管理事宜移交的紧急通知》,写明本人于2014年8月26日、2014年10月30日向贵方发送《关于退还租赁保证金并配合二次装修的告知函》、《关于“盛贤负一层”进场装修的紧急告知函》等文件,要求贵方提供进场装修条件及批复文件……贵方收函后,对本人的要求迟迟不予理会,无奈之下,本人于2014年11月19日组织施工队进场装修,施工过程中,因贵方未取得相关批文导致其组织的施工队被责令停工,目前施工队已退场,现《商铺买卖合同》约定本人对已售商铺的管理权至2014年12月31日止,2015年1月1日起,已售商铺及交易商铺的相关权益由贵方负责,其将按约定时间自行撤出管理等。

2014年12月31日,盛森公司向业主发出《公告》,写明由于装修工期延误导致未能按原定时间交铺,现我司将延期至2015年4月30日前交铺(因春节期间装修队返乡,工期延期一个月),而所延期交铺时段则按合同内容补偿等。

2015年1月21日,顾某某(发包人)与东莞市晟鑫建筑工程有限公司(承包人)签订《建设工程合同》,工程名称盛贤国际数码负一层室内装饰整改工程,地点绿荫路2号,施工内容包括地面砖铺砌、轻钢龙骨硅钙板板隔墙、铝合金卷闸安装等,工期60个日历天,工程价款3670000元等。

2015年3月5日,盛森公司向宋韬出具《入场装修通知函》,写明其司于2014年8月函知入场绿荫路2号负一层商铺进行装修准备工作,后因消防政策改变需重新进行消防报建后才能进行后续装修施工,现消防报建工作已基本完成,请收到本函件后立即入场进行装修施工等。

2015年4月21日,盛贤国际数码城负一层装修工程竣工验收合格。

2015年7月7日,盛森公司(发包单位)与广州市锋安消防工程有限公司(承包单位)签订《盛贤大沙头旧货市场负一层消防工程施工合同》,地址绿荫路2号,工程内容报建消防手续所有消防系统工程,期限30天,总造价730000元等。

2015年8月25日,出售人代表杨某、张某某等、商铺小业主代表阮某某、汤某某等、盛贤公司陈某某、圣地公司黄某某2等在白云街司法所召开协调会并作出《大沙头盛贤旧货市场负一层商铺协调会会议纪要》,写明:1、关于延期交铺问题,由负一层任意一个商铺小业主提起法律诉讼,出售人统一按照法院裁决的延期交铺补偿标准和交铺时间期限,对负一层商铺全体小业主进行补偿……3、关于不能使用的商铺处置问题,由出售人与不能使用商铺的业主先行通过调解方式解决,调解不能达成一致意见的,通过司法途径解决,按照法院裁决结果执行等。

2015年9月11日,广州市公安局越秀区分局向盛森公司出具《关于绿荫路2号负一层B101、B102商场内部装修建设工程消防验收合格的意见》,综合评定该工程消防验收合格。

2015年11月4日,盛森公司向业主发出《公示函》,写明位于越秀区绿荫路2号负一层物业,因承租人不再续租,现通知各位业主收铺,敬请各位业主于2015年11月15日前,前来现场办理收铺手续等。

一审法院认为:

郑文晖与吴序新、牛现勇、陈仕伟签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同约定房管部门出具权属人为买受人的房产证当天,视为出卖人将商铺交付买受人,涉讼商铺房产证早已办妥,即出卖人吴序新、牛现勇、陈仕伟已依约完成交铺义务,郑文晖要求其三人在本案中承责缺乏依据。郑文晖成为涉讼商铺产权人后,涉讼商铺一直由盛贤公司实际管理。根据盛贤公司与吴序新、牛现勇、陈仕伟、宋韬等签订的《商铺买卖合同》约定,盛贤公司明知涉讼商铺已出售给业主,在没有与郑文晖协商的情况下,擅自于2014年9月28日将涉讼商铺交给盛森公司,没有交还给郑文晖,造成郑文晖损失。盛森公司接收商铺后,通知宋韬对商铺进行装修,并安排商场消防工程施工。根据盛贤公司与吴序新、牛现勇、陈仕伟、宋韬等签订的《商铺买卖合同》约定,宋韬只是负责商铺交还业主时恢复交付标准的装修费用,无需承担交铺义务。盛森公司没有与郑文晖签订任何合同,其未经郑文晖同意自行安排商铺装修、消防工程事宜,实际占用涉讼商铺,直至2015年11月4日才正式发函通知业主收铺,应向郑文晖承担侵权责任,故郑文晖要求盛贤公司及盛森公司赔偿涉讼商铺从2015年1月1日起的租金损失,一审法院予以支持。该租金损失应计至盛森公司通知的业主收铺之日即2015年11月15日止,此后的租金损失是郑文晖没有按通知准时收铺所致,一审法院不予支持。至于租金损失的计算标准,郑文晖主张按照买卖合同约定房价款折扣优惠计算,但该约定只能约束买卖双方,对盛贤公司、盛森公司没有约束力,故基于公平原则,一审法院酌情确定该租金损失参照房管部门公布的同时期同地段商铺租金参考价计算。此外,郑文晖要求盛森公司和盛贤公司按照银行同期贷款利率标准支付上述租金损失从2015年12月1日至实际付清之日止的利息合法,一审法院予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条的规定,一审法院于2018年12月25日作出如下判决:一、广州盛森房地产发展有限公司、广州盛贤大沙头旧货市场有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内,向郑文晖赔偿从2015年1月1日至2015年11月15日止的租金损失(参照房管部门公布的同时期同地段商铺租金参考价计算,以不超过每月2057元为限)并支付上述租金损失总额的利息(从2015年12月1日起计至实际付清之日止,按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算);二、驳回郑文晖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费365.80元,由广州盛森房地产发展有限公司、广州盛贤大沙头旧货市场有限公司负担。

本院二审期间,郑文晖于庭询时补充提交盛贤公司股东变更登记及盛贤公司与盛森公司的工商信息网络查询资料,拟证明盛森公司与盛贤公司具有关联关系。该证据资料显示盛贤公司股东为广州君麟实业发展有限公司、廖某某;广州君麟实业发展有限公司股东为范某某、黄某某;盛森公司于2018年3月19日核准变更登记,股东由曹某某、仇某某、黄某某变更为曹某某、仇某某。盛贤公司对该证据的真实性予以确认,关联性不予确认。陈仕伟、牛现勇、吴序新、宋韬、盛森公司对该证据没有提出异议,予以认可。

各方当事人均确认和同意本案案由为物权保护纠纷,并对一审查明的基本事实予以认可。郑文晖认为一审遗漏查明宋韬在本案的身份地位及其在侵权行为中的作用。

经二审审查,本院对一审法院查明的基本事实予以确认。

本院认为,根据郑文晖及盛贤公司的上诉请求及各方答辩意见,本案二审的争议焦点主要有两个方面:一是涉案商铺买受人的收益损失的计算标准;二是向涉案商铺买受人承担责任的主体。本院分析如下:

一、关于损失的计算标准问题。郑文晖与出卖人签订的商铺买卖合同已明确约定所购商铺已出租给盛贤公司经营使用至2014年12月31日,租赁期满后由买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜,双方亦确认房管部门出具权属人为买受人的房产证视为出卖人已交付商铺。各方当事人均确认和同意本案案由为物权保护纠纷,郑文晖在本案要求赔偿其所购商铺自2015年1月1日起被侵占而无法正常使用收益的损失,其主张的权利基础是物的占有损害赔偿,并非合同上的违约责任。虽然商铺买卖合同有约定出卖人以商铺房价款作折扣优惠以补偿买受人2014年12月31日前的商铺收益损失,但合同并未明确约定租金标准,且租赁到期后由买受人与承租人自行商议是否续约,可见,不论是商铺出卖人,还是商铺承租人均没有必须继续建立租赁关系的合同义务,也没有对涉案商铺在2015年1月1日以后的经营情况和租金收益作出任何承诺或担保。由于商铺租金水平容易受营销管理和市场行情等因素影响而产生变化,郑文晖没有提供证据证实涉案商铺在被超期占用期间的实际租金水平可达到或超过按抵扣金额计算的标准,因此郑文晖上诉要求按优惠抵扣金额计算得到的租金标准计算租金损失并无充分事实和法律依据,本院不予支持。至于郑文晖主张盛森公司等交涉过程中曾承诺按228元每平方米的标准赔偿,经查,郑文晖提交的由盛森公司盖章的公告记载内容包括:“由于在办理相关资料审核而导致装修工期延误,未能按所定时间交铺,所延期交铺时段按购铺合同面积计算,228元每平方米每月,补偿金额到实际交铺日期止。请各业主在2015年1月30日前带齐证件到我司负一层进行现场登记,逾期未登记作自动弃权,如对补偿方案有异议则按合同进行解决”。可见,该公告的228元每平方米的标准只是盛森公司的建议或要约邀请,只有在业主同意并登记的情况下才能产生相应的约束力。郑文晖并未提供证据证明盛森公司或出卖人已与郑文晖达成具有约束力的赔偿协议或作出有约束力的承诺。因此,在郑文晖并未举证证实其商铺被占用期间的实际租金损失,而盛贤公司、盛森公司等对其主张的损失赔偿计算标准不予确认的情况下,一审法院判令参照房管部门公布的同时期同地段商铺租金参考价计算买受人的收益损失公平合理,并无不当,本院对该标准予以确认和维持。

二、关于承责主体问题。分别论述如下:

关于陈仕伟、牛现勇、吴序新是否需要承担责任。如前所述,涉案商铺买卖合同已明确约定买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜,买受人获得房产登记即视为出卖人已交付商铺。因此陈仕伟、牛现勇、吴序新作为出卖人已完成交付义务,无需对约定租赁期满后的商铺交还承担责任。租赁期满后,陈仕伟、牛现勇、吴序新亦未实际占有该商铺,因此郑文晖上诉要求陈仕伟、牛现勇、吴序新承担责任,本院不予支持。

关于宋韬的地位与责任问题。宋韬与陈仕伟、牛现勇、吴序新以及盛贤公司等就涉案场地负一层共199套商铺签订商铺买卖合同,同时约定由宋韬受让其他已出售商铺(包括郑文晖购买的涉案商铺)的租赁权及租金收益权、物业管理权及收益权,并自行负责该商铺交还业主时恢复交付标准的装修费用等。但该合同的相关当事人并未将该合同内容告知郑文晖等买受人,宋韬依据该合同约定承担的有关商铺交还装修费用的义务仅在合同当事人之间产生法律效力。宋韬并不负有直接对郑文晖承担恢复装修标准并如期交还的义务。在2015年1月1日后,宋韬进场装修是在盛森公司的要求下进行的,应由盛森公司承担责任。因此郑文晖上诉要求宋韬承担责任,依据不充分,本院亦不予支持。

关于盛贤公司的地位与责任问题。按照郑文晖商铺买卖合同约定,涉案商铺出卖时已出租给盛贤公司经营管理,租赁期满后由承租人即盛贤公司协商是否续约及办理交接手续。虽然盛贤公司不是郑文晖买卖合同的签订主体,但根据盛贤公司与陈仕伟、牛现勇、吴序新、宋韬等人共同签订的商铺买卖合同,盛贤公司对郑文晖等小业主购买商铺并接受原租赁关系的情况是明知且认可的,况且盛贤公司在陈仕伟、牛现勇、吴序新成为权利人之前是涉案场地的产权人,商铺出售前后一直对涉案商铺所在场地进行对外租赁经营管理,收取租金,是涉案场地的整体承租人和实际管理人。因此盛贤公司负有租赁期满后直接向买受人交付商铺的义务。虽然盛森公司出具交接确认函写明盛贤公司已将商铺及场地腾空并交接给盛森公司,但盛贤公司没有将涉案商铺交还给权利人郑文晖,理应与盛森公司共同承担未能按期交还、超期占用的赔偿责任。因此,盛贤公司上诉主张无需承担赔偿责任,本院不予支持。

综上所述,原审认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,应予维持。上诉人郑文晖及盛贤公司的上诉理由均不成立,对其上诉请求,本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费731.6元,由广州盛贤大沙头旧货市场有限公司负担365.8元,由郑文晖负担365.8元。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  李 静

审判员  张 怡

二〇一九年六月二十四日

书记员  张永亮

马婷婷

郭蔚琳

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