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赵久芹钟灿明租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 13:27发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤01民终22386号

上诉人(原审原告):赵久芹,女,1965年3月14日出生,汉族,身份证住址辽宁省凌源市。

委托诉讼代理人:廖茂文,广东茂文律师事务所律师。

委托诉讼代理人:关虹敏,广东茂文律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告):钟灿明,男,1970年8月26日出生,汉族,身份证住址广东省广州市。

委托诉讼代理人:陈俏丹,广东旭瑞律师事务所律师。

上诉人赵久芹因与被上诉人钟灿明租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市天河区人民法院(2019)粤0106民初3046号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

赵久芹上诉请求:1.撤销一审判决,改判钟灿明立即向赵久芹赔偿装修损失100万元;2.一、二审案件受理费由钟灿明承担。事实和理由:一、一审关于赵久芹装修损失的认定事实错误。(一)赵久芹已提交装修预算报价、现场视频、中介方说明等证据,并申请证人出庭作证,但一审未同意并认定提交的不足以证明主张装修损失是错误的。虽赵久芹未能提交装修工程合同、转款收据等证据,但一审也应结合民间装修多是依据工程进度、多次支付的惯例加以考虑。本案装修款大部分是以现金支付,未提供有关收款凭证亦符合民间装修承包工程的结算习惯。结合中介方出具的《情况说明》及涉案房屋租赁面积、市场装修价格等情况,赵久芹主张的装修费应予采信。(二)关于涉案房屋留下的装修是赵久芹还是上一手租户添附的问题。钟灿明认为现场装修系上一手承租人留下的,但未提交证据证明。虽赵久芹使用了上一手承租人添附的部分装修,但也支付了对价,因二者经营业务不同,赵久芹仍需花巨资装修改造。(三)一审认定的装修费用远低于同期装修市场价格。赵久芹认为尽管涉案房屋已交还产权人,但现场留下的装修客观存在,如法院不认可赵久芹主张的费用,可通过鉴定对涉案房屋的装修予以评估,以此作为认定装修损失的依据。(四)一审法院未释明如不作鉴定即以现有证据作出一审判决存在错误。二、双方就合同部分无效的责任承担认定问题。一审认为双方就租赁合同部分无效均有过错,认定钟灿明承担60%损失的比例过低。钟灿明明知租期即将到期、产权方多次要求停止对外招租,仍对外招租,导致包括赵久芹在内的多名租户在不知情的情况下上当受骗,与钟灿明签下严重超出其与产权方约定租期的租赁合同,无论是在本案或是在(2017)粤0106民初14731号案中,钟灿明均未提供证据证明其向赵久芹告知过涉案房屋的真实情况,可见钟灿明刻意隐瞒了相关真实情况,故合同部分无效责任全在钟灿明,因此给赵久芹造成的损失应全由钟灿明承担。综上,一审认定事实、判决结果均存在错误,请求二审改判支持赵久芹的上诉请求。

钟灿明辩称,不同意赵久芹的上诉请求,请求二审予以驳回。一、一审错用生活经验法则和高度盖然性原则,判决钟灿明酌情赔偿5万元装修损失明显没有证据支持。(一)赵久芹未能提供任何证据证明其实施了装修行为以及所支出的装修费用,一审对赵久芹提供的证据也全部未予采信,却仅以“结合日常生活经验法则,不能排除…”等没有依据的推断认定赵久芹可能实施了装修,对钟灿明不公平。赵久芹于签订涉案合同时,已经出具《承诺书》确认涉案房屋内的装修是案外人林XX实施的。赵久芹在现场勘查笔录中陈述的装修内容,也与其提供的所谓《预算报价表》不一致,由此可见其前后矛盾、虚假陈述,捏造对涉案房屋事实装修的事实。(二)一审以“不能排除赵久芹向上一手承租人受让原有装修及设备花费了一定对价”为由,认定钟灿明需酌情承担赔偿责任,处理不当。赵久芹无法提供证据证明曾向案外人林XX支付30万元。赵久芹在庭审中已明确表示,所主张的损失不包括该30万元。根据钟灿明与林XX签订的《租赁合同》第六条第(四)点的约定,租赁期限届满后,“现有房屋内的装修和基建”就归钟灿明所有,不再属于林XX。因此,事实上林XX并无权转让涉案房屋的装修,即便转让其使用权,期限也只到2016年3月3日,而赵久芹已使用涉案房屋至2017年3月31日。另外,赵久芹及林XX私下转让的行为钟灿明并不知情,也未参与,转让费也并非钟灿明收取的,所谓的转让费损失与钟灿明无关,也无权要求钟灿明赔偿。一审认定钟灿明对合同超期部分应承担60%的过错责任,也是不成立的。本案中,钟灿明不存在任何过错,无需承担任何责任。钟灿明与赵久芹签订的涉案合同中第六条第(三)款已经明确载明涉案房屋可能被广州广纺联集团有限公司(简称广纺联公司)收回的情况,且约定了若因广纺联公司收储等问题收回场地的,赵久芹需无条件交回场地,其经济损失由其自身承担。涉案合同第五条第(四)款的约定,赵久芹装修是需要经钟灿明同意的,在未经钟灿明同意的情况下,不管赵久芹是否实施了装修行为、是否存在损失,也不能认定为钟灿明对此存在过错。即便按照一审的责任认定,若钟灿明应酌情赔偿赵久芹5万元,该金额也明显过高。二、一审法院存在法律适用错误问题。(一)一审认定本案不适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,明显是对法律的错误解读。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条的相关规定,租赁合同无效时,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。本案钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》被另案生效判决认定为部分无效,属于合同无效的其中一种情况,应适用上述法律规定。(二)一审以涉案合同超期部分无效为由,认定赵久芹无需接受合同其它条款的约束,违背法律的相关规定。根据合同法第五十六条相关规定,涉案合同超期部分虽然无效,但合同部分无效并不影响合同其它条款的效力。涉案合同第五条第(四)款明确约定了赵久芹只能进行简单的装修,且装修方案须报钟灿明同意,该条款属于生效条款,对双方均有约束力。因此,一审以涉案合同超期部分无效为由,认定本案既不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,也不适用生效的合同条款,存在错误。三、赵久芹提起上诉的事实与理由也明显缺乏事实和法律的依据。赵久芹未在举证期限内申请证人出庭作证,在本案一审经历了三次庭审的情况下,也均未带证人出庭作证,根据法律规定,应自行承担举证不能的不利法律后果,以此作为上诉的理由是不成立的。一审过程中,赵久芹在递交鉴定申请后,又自行表示不再申请鉴定,现又以此为由提起上诉,也是不成立的。赵久芹作为公司的经营者,具备一定的风险和财务意识,涉及总额86万余元的装修均为现金支付,且没有具体的施工图纸和方案、收款凭证等,是不符合交易习惯和常理的。综上,赵久芹的上诉理由不能成立,请求二审依法查明事实,驳回赵久芹的全部上诉请求。

赵久芹于2019年1月31日向一审法院起诉请求:1.钟灿明立即向赵久芹赔偿装修费损失100万元;2.本案诉讼费由钟灿明承担。

一审法院认定事实:广州市XX区××号大院自编45,46,48,56,59,61,63共7幢的产权人是案外人广纺联公司,产权登记时间2013年8月21日。

2014年12月4日,广纺联公司(甲方/出租人)、钟灿明(乙方/承租人)签订《临时续租合同》,约定:甲方将××号大院原广英公司曾租用的厂房及草地等场所按现状继续出租给乙方作办公使用,租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。期满后,如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的,且乙方没有违约行为或没有违反甲方相关规定,乙方可提前一个月书面申请续租并经甲方审批同意,则重新签订租赁合同,否则本合同无条件终止。租赁期中,遇到进行开发回收的,甲方提前2个月通知乙方,双方同意无条件终止合同等。

2015年9月1日,赵久芹向钟灿明支付租赁保证金88566元。

2015年9月1日,钟灿明(甲方/出租方)与赵久芹(乙方/承租方)签订《租赁合同》,约定:甲方将××号大院自编45号之XX房号的厂房(以下简称涉案房屋)按现状转租给乙方,租赁期限2015年9月1日至2017年8月31日,租期满后,如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的,双方就续租事宜协商一致时则重新签订租赁合同,租赁期内,遇到进行开发回收的,甲方提前2个月通知乙方,双方同意无条件终止合同,2015年9月1日至2016年8月31日期间租金为44283元/月,卫生费为500元/月;2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为46497元/月,卫生费为500元/月。乙方在租赁期内只能进行简单间墙及室内装修、适当的消防、水电设施,其装修方案及外立面改造方案须报甲方备案,经甲方同意方可施工,施工过程无条件接受甲方监督。乙方不得违建、加建、改变房屋承重柱、承重墙,绝不能在公共场所扩建、加建或独家占用,违反者甲方有权无条件收回租赁物业,并没收租赁保证金。租赁期内,如因国家政策变化和政府行为,或遇不可抗力的自然灾害,政府或广州纺织工贸企业集团有限公司开发收回租赁场所等,本合同自行终止,乙方无条件交出租赁场所,甲方退还乙方租赁保证金,甲乙双方各自承担自身的经济损失和法律责任,且互不追究造成经济损失的责任,乙方不得向甲方或甲方地块的开发合作单位要求任何赔偿和补偿。乙方须在本合同终止或者解除合同当天内将租赁场所交还甲方,对现有房屋结构的装修或基建,乙方不能拆除,归甲方所有,甲方不予补偿;如乙方违反,则甲方有权没收租赁保证金及要求乙方赔偿损失。合同终止或者解除合同后,若乙方逾期三日内不迁出,甲方有权无条件没收场地,场地内所有物品视为乙方废弃物,甲方有权处理,并不作任何补修或赔偿,乙方清楚后果,表示接受等。

2015年11月30日,广纺联公司发出《关于清退××号大院(二棉厂)临时性租户的通告》,表示XX街XX号大院二棉厂区属于市政府要求尽快收储的地块,并须做好土地移交前的租户清理工作,按照租赁合同要求,自本通告发出之日起2个月内(即到2016年1月31日止),由广纺联公司清退其直接签约的租户,由各大租户清退其对应签约的租户。

2015年12月24日,广纺联公司向××号大院租赁客户发出《通知书》,表示根据其与直接签约租户签订的租赁合同中租赁期限的情况,对租赁期满的场地不再出租,具体为:1.对在2015年下半年租赁合同已经到期,没有续签的不定期合同及2016年1月、2月分别到期的合同,租赁合同的终止时间统一为2016年2月29日;2.对在2016年3-6月到期的租赁合同,按该租赁合同的自然到期时间终止合同(其司与大租户的合同期最迟为2016年6月30日);请所有租户(包括次承租人)做好租赁合同终止及移交场地工作。

2016年3月15日、7月7日,广纺联公司两次向钟灿明发出《通知》,表示曾于2015年11月30日、2015年12月24日发出文件,要求清退租户和对租赁期满的场地不再进行出租,同时也曾多次向钟灿明提出不能对空置场地出租,但近期广纺联公司在日常巡查中仍发现钟灿明将暂空置场所再次出租,特此再次要求钟灿明立即停止一切招租行为。

2016年7月20日,广纺联公司发出《告知书》,告知园区内各租户、实际使用人,广纺联公司与大租户的所有合同已于2016年6月30日前终止,双方租赁关系已终止,根据情况可以给予小租户(实际使用人)清退过渡期,广纺联公司将直接与租赁物业的各小租户(实际使用人)就租赁物业的清退、交还事宜进行协商。

2016年8月17日,广纺联公司发出《告知书》,告知各大租户租赁关系终止后应交还租赁物业,配合交还的,租金、占用费按原租赁期间的合同租金标准结算至2016年6月30日止,不配合交还的,按照原租赁合同计算收取物业占用费,各大租户需补交差额部分;如各大租户配合广纺联公司与小租户(实际使用人)签订清退过渡期协议,将视为大租户已履行了清退、交还责任;对于大租户未清退、未交还租赁物业及(或)小租户(实际使用人)又没有与广纺联公司签订清退过渡期协议的,各大租户应承担租赁物业清退、交还等的法律责任。

2017年1月25日,广纺联公司发出《通告》,表示将于2017年3月31日后关闭园区,不再保证水电供应,请各租户配合清退,4月1日前搬离园区并做好场地移交工作。

2017年6月21日,钟灿明以赵久芹、广纺联公司为被告向一审法院提起诉讼[案号(2017)粤0106民初14731号],要求赵久芹支付租金卫生费及相应滞纳金,没收保证金,广纺联公司对上述诉请承担共同连带责任等。2018年4月25日,一审法院作出(2017)粤0106民初14731号民事判决(简称14731号判决)。一、该判决查明分部其中载明:钟灿明表示在与赵久芹签订《租赁合同》时曾向赵久芹出示其与广纺联公司签订的《临时续租合同》,并告知赵久芹称广纺联公司随时可能收回涉案房屋;赵久芹对此不予确认,辩称其在与钟灿明签订《租赁合同》时,钟灿明仅剩余3个月的承租期,却与赵久芹签订了两年的合同,隐瞒了重大的事项,导致其做了大量装修产生费用。赵久芹提供(2016)粤71行初58号行政判决书,表示钟灿明明知从2016年起不能分租及收租,赵久芹并提供《协议书》(2016年3月7日签订,其上载明钟灿明同意赵久芹用两个月租金抵2015年12月和2016年1月租金,广纺联公司为见证人),表示其与钟灿明已就押金处理达成协议。经质证,钟灿明对上述(2016)粤71行初58号行政判决书及《协议书》的真实性予以确认。对于为何与赵久芹约定的租赁期限超出钟灿明的承租期限,钟灿明表示其自2012年开始就与广纺联公司签订租赁合同,一年一签,2013年至2016年均没有发生任何纠纷,钟灿明认为只要不是市政府或工贸集团存在收储及开发的情况,广纺联公司就会与其进行续签,所以才会有其继续向广纺联公司缴纳场地使用费的事实。广纺联公司确认在其与钟灿明约定的《临时续租合同》的租赁期限内钟灿明有转租权,在《临时续租合同》约定的合同期满后钟灿明没有取得广纺联公司的同意进行转租,也没有告知广纺联公司转租分租的情况,其已告知钟灿明停止对外转租,但钟灿明仍支付场地使用费至2017年3月31日,广纺联公司不认可钟灿明的占用方式,认为属非法占用。钟灿明表示赵久芹使用涉案房屋至2017年3月31日,钟灿明已在当日将涉案房屋交付给广纺联公司,广纺联公司予以确认。赵久芹表示其于2016年10月底离场,但没有与钟灿明办理书面交接手续,涉案房屋于2016年11月就已无法正常使用,对此并未举证予以证明。二、该判决认为:钟灿明与广纺联公司签订《临时续租合同》约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日,其后并未续签,而钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日,超出部分即2016年1月1日至2017年8月31日的租赁期限的约定应为无效。钟灿明主张赵久芹使用涉案房屋至2017年3月31日,一审法院予以采信。广纺联公司确认钟灿明已向其支付涉案房屋的场地使用费至2017年3月31日并于当日将涉案房屋交还给广纺联公司,虽钟灿明与赵久芹之间关于2016年1月1日至2017年8月31日期间的租赁期限的约定为无效,但赵久芹作为实际使用人仍使用涉案房屋至2017年3月31日,亦向钟灿明支付场地使用费至2016年10月31日,在广纺联公司未与赵久芹签订租赁合同或要求赵久芹直接向其支付场地使用费且钟灿明未向广纺联公司交还涉案房屋并已支付了场地使用费的情况下,支持了钟灿明要求赵久芹向其支付2016年11月1日至2017年3月31日的场地使用费及卫生费的诉请。故判令赵久芹向钟灿明支付场地使用费、卫生费及上述费用的利息,并驳回钟灿明的其他诉讼请求。

赵久芹不服上述一审判决,提起上诉。2018年8月14日,广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终12238号民事判决(简称12238号判决),确认一审法院查明的事实,并判令驳回上诉,维持原判。

2019年1月31日,赵久芹提起本案诉讼。

2019年6月21日,广东省高级人民法院作出(2019)粤民申3079号民事裁定,裁定驳回赵久芹因不服12238号判决提出的再审申请。

一审庭审中钟灿明表示:赵久芹已于2017年3月31日搬离涉案房屋,钟灿明也于该日将涉案房屋收回并交还给业主。赵久芹表示:业主于2017年3月31日在涉案房屋上锁,强行收回。

关于14731号判决生效后的执行情况,一审庭审中钟灿明表示其已申请强制执行,赵久芹表示其已将全部执行款项交至法院。

赵久芹为证实其诉请,提供以下证据:1.预算报价表。该表载明:①大门口花基打地台,包括机械人工费金额75000元;②水泥钢筋,混凝土,包括人工费及水泥清干面金额86000元;③室内天花粉刷立邦漆,包括人工费及材料1200平方米,单价75元,金额90000元;④墙面扇灰底三次,包括人工费及材料4500平方米,单价35元,金额157500元;⑤墙面灰底人工费打磨4500平方米,单价18元,金额81000元;⑥墙面粉刷立邦漆,包括人工费及材料4500平方米,单价35元,金额157500元;⑦二楼安装铝合金更墙金额75000元;⑧一楼拆玻璃更墙,人工费金额25000元;⑨一楼安装玻璃更墙办公室包材料金额36000元。总计783000元,管理费10%即78300元,合计861300元。表格下手写注明2015年9月6日开工,确定工程价格为78万,首付工程款30万,完工结清。表格末尾有甲方赵久芹,乙方案外人王某手写签名。2.涉案房屋现场照片和视频(光碟,包括现场视频多个及现场照片多张,为无照明情况下的拍摄,反映撤场后的房屋状况),拟证明对涉案房屋进行了装修。3.杨X凯签名及广州市凯圆地产代理有限公司盖章的《情况说明》。该说明载明:2015年9月1日经广州市凯圆地产代理有限公司杨X凯经理介绍,赵久芹与钟灿明签字了广纺联创意园三资别院的二年期合同,租期2015年9月1日至2017年8月31日;三资别院原承租人叫林XX,林XX通过中介公司介绍与赵久芹协商,赵久芹出资30万元转让费给林XX,林XX把三资别院所有的装修设备及办公家具都转让给赵久芹;中介费收取半个月的租金2万元;租金付完一年多的时间,每次只给几千元,中介公司没有开收据;另外,杨X凯经理介绍了她朋友王X福给赵久芹装修三资别院,具体的装修事我们自己对接的,中介公司及个人均没有参与。杨X凯另手写注明:本人介绍赵久芹承接位于广纺联创意园三资别院的装修设备及办公家具,促成他们之间的合作。4.微信朋友圈截图,拟证明对涉案房屋装修后,用于经营车行。钟灿明对上述证据均不予确认。

钟灿明提交以下证据:1.钟灿明与案外人刘X军2013年3月4日签订的租赁合同。该合同约定:租期2014年3月4日至2016年3月3日,乙方在租赁期内只能进行简单的间墙及室内装修、适当的消防、水电设施,其装修方案及外立面改造方案须报甲方备案,经甲方同意方可施工,施工过程无条件接受甲方监督;乙方不得违建、加建、改变房屋承重柱、承重墙,决不能在公共场所扩建、加建或独家占用,违反者甲方有权无条件收回租赁物业,并没收租赁保证金。2.刘X军出具的《承诺书》。该《承诺书》载明:刘X军为承租广州市XX区××号大院内自编45号之112房号的租户,承诺:①装修前须提供平面图、立面图、电路系统布置图、给排水设计图给物管处审核,审核后提前一天办理儿场装修资料;空调安装、送排风系统安装等须提前通知物管处,由物管处确定安装位置,并按指定位置安装。②装修过程中做好墙体加固、结构加固措施,同时,承诺保证施工期间施工安全,做好防范安全措施,期间出现任何问题均与出租方无关,若违反该承诺,出租方均可无条件解除租赁合同以及没收租赁保证金。③保证施工过程中做好建筑余泥清理,及公共区域整洁干净。若违反该承诺,出租方可另雇人进行清理并且承租房须付双倍清洁费作为罚款。④收取500元作为装修按金,物业装修完工后若无上述情况可退回。3.装修保证金收据,显示2014年3月5日收到刘X军交来租112号装修保证金500元。证据2、3拟证明涉案房屋的装修实际是由刘X军及林XX装修的。4.落款时间2015年9月1日、落款人赵久芹的《承诺书》一份,载明本人承租位于××号大院自编45号之112房物业,此物业屋内所有装修均为上一任租户林XX全部装修,若涉及到装修费、质量等问题均由本人承担。承诺人处有赵久芹手写签名及指印手写落款日期2015年9月1日。5.微信朋友圈截图,拟明涉案房屋的装修在赵久芹承租前已经存在,由林XX一方装修。赵久芹对上述证据均不予确认,并认为证据4的承诺书非其本人签名按印,并申请笔迹鉴定,该证据内容不会对案件产生重大影响,故由法庭确认是否需要鉴定。

关于涉案房屋装修经过。一审庭审中赵久芹表示:租赁合同落款时间是2015年9月1日是倒签的,实际签约时间是2015年9月11日;签约之后我方进场并寻找装修公司,2015年9月6日王叶福与我方签订预算报价表并进行装修(装修款78万元,首付30万元),实际装修期两个月,我方实际付款78万元,该款项均以现金方式支付,王叶福也没有开具收据;装修完工之后,由广纺联公司进行验收,申请装修和验收证据都在广纺联公司处,我方没有相应的证据;我方承租前,上一手是经营商贸公司,而我方是经营车行,实际经营了一年多时间;我方承租期间,经常被业主方和钟灿明断水断电;2015年12月30日接到广纺联公司要求搬迁的通知,当时我方车行还没有正式开业,我方深圳的投资人投入了2000万元,双方还在洽谈合作细节;由于我方没有实际经营,收到该通知之后,我就分别找到广纺联公司和钟灿明,经协商,广纺联公司承诺允许我方经营一年,在此情况下我方交纳了一年的租赁费用;当时广纺联公司还与钟灿明补签一份合同,保证我方营业一年不受影响,但钟灿明经常断水断电要求我方向广纺联公司闹事;我方装修也是按照车行的用途进行装修,二楼是办公,一楼是摆放汽车,主要品牌有奔驰、宝马、奥迪等,外国品牌、中国品牌都有;关于签约前的装修,上一手租户林XX是做办公用途,我方进场后对内部进行装修,外墙没有改变。钟灿明表示:赵久芹所述的装修过程完全不属实,根据我方提供的微信记录载明的现场照片,结合赵久芹提供的视频和照片,装修完全一致;赵久芹证据也完全无法看出用于经营车行的用途;我方在朋友圈发布的招租照片可以看出连门口都是与现状一致,且门口原来有花坛,但赵久芹在未经我方同意的情况下把花坛砸掉。

关于涉案房屋现状。一审庭审中赵久芹称:2019年春节前曾到现场查看,装修基本上还是保留原样,因为当时只是站在外面看,没有进入里面。钟灿明称:从视频可以看出赵久芹是有进入涉案房屋里面拍摄。钟灿明2019年11月6日提交情况说明,称:广纺联公司目前已将包括涉案房屋在内的整个场地交由同为市国资委属下单位广州广电集团有限公司进行整体项目开发改造,目前已围蔽,无法进入该场地,与赵久芹承租时完全不一样,现已不具备鉴定的条件。

关于要求钟灿明赔偿装修损失的合同依据及法律依据。赵久芹表示:租赁合同约定租期是2015年9月1日至2017年8月31日,由于钟灿明的欺诈行为导致双方租赁合同超出钟灿明与上一手业主方的租赁合同期限,超期部分被法院认定无效,钟灿明应对该部分合同无效承担全部责任,且造成我方其他经济损失;法律依据是合同法关于合同无效的相关法律规定。钟灿明则表示:1.我方不存在欺诈情况。签订合同时,我方已将与广纺联公司的合同期限告知赵久芹,因为广纺联公司与钟灿明的租赁合作很长时间,基本上都是到期就会续签合同,这次因为土地收储,广纺联公司才会把土地收回,不再续签。2.根据租赁合同约定,如果赵久芹需对涉案房屋进行装修的,需经我方同意并提供相关的装修方案,且已明确约定只能进行简单装修。赵久芹称在没有经过我方同意的情况下对涉案房屋投入了高达80多万元的装修,并非事实,也与合同约定不符。根据租赁合同约定,赵久芹需无条件返还涉案房屋,无权要求任何赔偿和补偿。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定,租赁合同无效时,承租人要求赔偿装修损失的前提是该装修经过我方同意,赵久芹没有证据证明其装修经过我方同意,无权要求我方进行赔偿,且其所说的装修根本不存在。

在一审法院2020年3月5日的庭询中,赵久芹表示:1.关于2015年9月1日落款人赵久芹的《承诺书》,我方当时没有签订过该《承诺书》,是否启动笔迹鉴定由法院依法处理;2.关于装修评估事宜,经慎重考虑,我方认为我方举证真实充分,同意由法院根据现有证据依法判决。

一审法院于2020年5月27日会同双方当事人到涉案房屋现场勘查,一审法院对现场情况拍摄照片多张。现场可见涉案房屋被U型锁锁住,赵久芹找广纺联公司工作人员开锁,入内后赵久芹指出:1.我方装修改动了一楼前台,做了“凯道汽车”的背景墙;地面重新刷漆;中庭打掉原有砖结构的墙,变成中心展厅;大厅全部拆掉原有建筑,变为停车位,其中隔断了一大房、两小房,重新粉刷了墙面,顶层加固了钢结构。2.二楼原为一整层打通的大厅,间隔成十几个小办公室,重新粉刷墙面并进行加固。3.门前原为花坛,改成水泥面的停车场;现黄色外墙是我方粉刷的,并加装“凯道汽车”招牌。钟灿明则表示:1.涉案房屋外观没有任何变化,赵久芹称外墙黄色部分是其重新粉刷与事实不符。2.关于内部装修,从地板颜色到天花、天花吊灯、白色前台均与原来装修完全一致。入内后左手边的玻璃幕墙是赵久芹擅自拆除,地面仍有一个缺口,上方还有槽口,均未修复。3.上一手租户经营的是服装相关业务,所以楼下是展厅,墙面上装有镜子及射灯,与现场所见完全一致。4.二楼原为一间间的办公室,赵久芹没有作改动。5.赵久芹一审庭审中称9月6日进场装修,如赵久芹称其进行大量装修属实,9月25日不可能是正常营业状态。

一审法院认为:已生效的14731号判决中认定钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日,超出钟灿明与广纺联公司签订的租赁合同约定的租期部分即2016年1月1日至2017年8月31日租赁期限的约定部分应为无效。赵久芹早已撤场,钟灿明确认其早已收回房屋并交还给业主方,双方合同已终止,现赵久芹针对涉案房屋的装修损失提起本案诉讼,本案涉及合同部分无效后的法律后果的处理。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,一方面,作为钟灿明而言,其明知其未就涉案房屋与广纺联公司签订租期为2016年1月1日后的租赁合同的情况下,仍然与赵久芹签订租期为2015年9月1日至2017年8月31日的《租赁合同》,钟灿明对于该合同超期部分无效负有过错,依法应承担相应责任。另一方面,作为赵久芹而言,其作为完全民事行为能力人,明知钟灿明为二房东,在对钟灿明与上一手业主方的租赁合同期限事宜未审慎审查的情况下便与钟灿明签订租期2015年9月1日至2017年8月31日的租赁合同,且涉案房屋所在的广纺联公司场地情况在当地应属公开信息,赵久芹本身未尽审慎审查义务,对合同超期部分无效本身也负有过错,亦应依法承担相应法律责任。综合本案案情,一审法院认定钟灿明对合同超期部分无效应承担60%的责任,赵久芹负40%的责任。赵久芹将合同超期部分无效全部归咎于钟灿明,有失偏颇,一审法院不予采信。

关于赵久芹要求钟灿明赔偿其装修损失100万元的诉请。第一,合同约定赵久芹仅能对涉案房屋进行简单装修,且装修方案须经钟灿明同意,但本案无证据表明赵久芹就涉案房屋装修事宜向钟灿明申请并征得其同意。本案中赵久芹对其装修事实未提供装修施工合同、施工图纸、转账凭证、工程款收款收据或发票等证据予以证实,赵久芹称其对涉案房屋的装修支出高达78万元,缺乏理据,也显然不合常理,一审法院不予采信。根据一审法院现场勘查情况,结合日常生活经验法则,本案不能排除赵久芹进场后为经营需要对涉案房屋装修进行局部装修、整饬的情形。第二,本案中赵久芹凭案外人出具的《情况说明》拟证明其向上一手承租方林XX支付了转让费30万元,受让涉案房屋的原有装修设备及办公家具,但赵久芹未提供转让合同、转账凭证、收款收据等证据予以证实,赵久芹称上述款项为现金支付,也与常理不合,一审法院不予采信。但亦基于常理,本案并不能排除赵久芹向上一手承租人受让原有装修及设备花费了一定对价。第三,根据合同约定、现场勘查、赵久芹提供的现场照片、视频及钟灿明自身举证,涉案房屋为两层房屋,面积达600多平方米,钟灿明对涉案房屋原有装修是知情及同意的,该装修花费一定金钱及赵久芹撤场后该装修上仍有一定残值应属客观事实。合同约定合同终止后涉案房屋装修不作任何补偿是基于合同全部有效,但鉴于本案合同为超期部分无效,且在一审法院认定钟灿明对合同超期部分无效应承担60%的责任的情况下,《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于出租人同意承租人装修且租赁合同无效的情形下装饰装修部分如何处理的规定并不完全适用于本案,综合本案案情,遵循公平合理、等价有偿原则,一审法院酌情判令钟灿明赔偿赵久芹装修损失50000元。一审法院对赵久芹主张的超出上述金额的装修损失不予支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定,于2020年6月19日作出如下判决:一、自本判决发生法律效力之日起10日内,钟灿明赔偿赵久芹装修损失5万元;二、驳回赵久芹的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元,由赵久芹负担12750元,钟灿明负担1050元。

二审期间,赵久芹补充提交了两份证据材料:一、《确认书》,拟证明赵久芹通过其合作伙伴案外人林X云账号向涉案房屋的上一手承租人林XX支付了30万元顶手费;二、《安全隐患整改通知书》,拟证明广纺联公司曾到涉案房屋通知赵久芹对涉案房屋进行装修整改。经质证,钟灿明对该两份证据的三性均不予认可,认为确认书只是载明赵久芹向钟灿明支付首期租金等费用的账号,与赵久芹向林XX支付所谓顶手费没有任何关联,即便赵久芹向林XX支付过顶手费,但该费用亦与钟灿明无关。另,整改通知书也只是要求赵久芹不得在二层结构场所进行大型集会,以免发生安全事故,并没有体现任何要求其整改以及整改的内容,亦无法证明赵久芹是否实施了装修行为及所支出的费用。故该两份材料均与本案没有关联。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的,不予审理”的规定,结合双方的诉辩意见,本案二审的争议焦点是赵久芹关于涉案房屋的装修损失如何认定。对此,本院评析如下:

一、关于赵久芹主张其向涉案房屋上一手承租人林XX支付30万元顶手费的问题。

首先,根据钟灿明与赵久芹签订的涉案租赁合同来看,该合同中并无关于赵久芹应向林XX支付30万元顶手费的约定。赵久芹也未能提供其与林XX签订的转让合同及其向林XX支付30万元顶手费的转账凭证、收款方开具的收据或发票等证据予以证明。其次,虽然赵久芹二审中主张其是通过案外人林X的账号向林XX支付了30万元顶手费并提交《确认书》予以证明,《确认书》正文部分为“关于我承租出租人钟灿明(代理人:余X)位于××号大院自编45号之112房的首期租金、卫生费及房屋租赁按金合计¥133349.00(大写:壹拾叁万叁仟叁佰肆拾玖元整),是通过林X云的账号(账号:62×××10)代为支付给出租人代理人,出租人代理人收到租金后,已向我承租人开具收据,无任何争议。若林X云有任何异议,我承租人负责处理,与出租人及代理人无关。确认人:赵久芹。日期:2015年9月1日,”该《确认书》空白之处手写“该帐号是顶手费30万元的打款帐号”。因该《确认书》仅为赵久芹本人签署,且只在《确认书》空白之处手写“该帐号是顶手费30万元的打款帐号”,并无其他人员对赵久芹向林XX支付30万元顶手费予以确认,故在钟灿明不予确认的情况下,一审法院不予支持赵久芹要求钟灿明赔偿30万元顶手费的主张正确,本院予以确认。

二、关于赵久芹主张涉案房屋装修损失的问题。

根据本案证据以及双方当事人的陈述,钟灿明与赵久芹签订的涉案租赁合同约定的租赁期限超出钟灿明与广纺联公司所约定的租赁期限,一审认定超出部分无效正确,本院予以认可。由此造成合同无效,钟灿明作为出租人具有过错,而赵久芹作为承租人,在承租前理应充分了解租赁物的合法性、用途、出租人的权限范围等重要信息,赵久芹未尽审慎义务,对于合同部分无效亦负有过错,一审根据双方的过错以及合同履行情况,认定钟灿明对合同超期部分无效承担60%的责任、赵久芹承担40%的责任,并无不妥,本院予以确认。关于赵久芹主张涉案房屋装修损失的认定问题。首先,赵久芹主张其对涉案房屋实施了装修行为并为此支付了78万元的装修费用,但其未能提供装修施工合同、转账、收款收据等凭证予以证明。赵久芹作为商事活动主体,应具备一定的风险防范意识,对于78万元装修款项的支出,未签订书面装修施工合同且主张全部以现金支付却未要求装修施工方开具相关收款凭证,该行为明显不符合商事活动交易习惯。其次,虽赵久芹二审中主张广纺联公司曾到涉案房屋通知赵久芹进行装修整改并提交有《安全隐患整改通知书》,拟证明其对涉案房屋进行过装修,但该通知书的内容是二层结构未经安全鉴定,要求不得在二层结构场所内举行大型集会,以免发生安全事故,其中并无装修整改的要求,也不能证明其对涉案房屋进行了大幅度的装修。在根据现有证据并结合现场勘查情况不能证明赵久芹对涉案房屋投入了大量装修的情况下,一审法院根据合同部分无效及双方的过错程度,基于不能排除赵久芹为承顶涉案房屋支付了一定对价的常理,以及赵久芹对房屋进行了部分装修投入且存在装修残值的客观事实,酌情判令钟灿明向赵久芹赔偿装修损失5万元,并无明显不妥,本院予以维持。

至于赵久芹主张一审法院未向其释明不进行涉案房屋装修损失鉴定后果的问题。据二审审查,赵久芹在一审中提交鉴定申请后又自行表示不再申请鉴定,同意由法院根据现有证据依法判决,系其对自身权利进行处分的行为,理应自行承担相应法律后果。

综上所述,赵久芹的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无明显不当,可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费13800元,由赵久芹负担。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  刘 卉

审判员  戴俊英

二〇二〇年十一月三十日

法官助理刘丹红

书记员郭蔚琳

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