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赖金美周慈月房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 12:51发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤01民终2575号

上诉人(原审被告):赖金美,男,1978年9月24日出生,汉族,身份证住址广东省普宁市。

委托诉讼代理人:吴燕玲,广东创盟律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张俊贤,广东创盟律师事务所律师。

上诉人(原审被告):周慈月,女,1983年10月18日出生,汉族,身份证住址福建省政和县。

委托诉讼代理人:林广清,广东韬普律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄晓燕,广东韬普律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告):广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心),住所地广东省广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。

法定代表人:蒋祖生,所长。

委托诉讼代理人:胡颖怡,广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈思伺,广东广信君达律师事务所实习律师。

上诉人赖金美、周慈月因与被上诉人广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)(以下简称房管所)房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初33189号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后,依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

赖金美上诉请求:1.撤销一审判决第三、四、五项并依法予以改判;2.一、二审诉讼费由房管所、周慈月承担。事实与理由:一、一审对承担支付租金的主体认定错误,应判决周慈月、赖金美共同支付合同解除前的租金。赖金美于2018年5月25日与房管所签订了涉案租赁合同,因租金较贵等因素,于2018年7月1日低于原租金与周慈月签订了租赁合同,涉案房屋实际上一直由周慈月使用收益,但周慈月自2019年5月1日起至今未向赖金美支付租金,导致赖金美无法向房管所支付租金;同时周慈月在一审庭审中也表示同意交纳拖欠的租金,故应判决周慈月、赖金美共同支付合同解除前的租金,即使要我方支付租金也应冲抵我方已支付的押金44865元。二、合同解除后的占用费应由周慈月支付,因为涉案房屋由周慈月实际占用和收益。赖金美同意交付涉案房屋,但涉案房屋实际不能交付的原因在于周慈月实际占用和收益。三、一审判决赖金美支付自2019年9月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费及支付自2019年11月1日起至赖金美实际返还涉案房屋之日止的逾期退房违约金,我方认为过高过重,不应支付。涉案房屋一直由周慈月使用收益,赖金美并未占有使用,应由实际使用人周慈月支付占有使用费和逾期退房违约金,赖金美可以予以配合。同时,涉案房屋占有使用费及逾期退房违约金的计算标准过高,且时间上存在重合部分,属于多重支付。综上,一审判决事实认定错误,法律适用存在错误,请求二审依法改判,支持赖金美的上诉请求。

周慈月上诉请求:1.撤销一审判决第一、二项,发回重审或改判房管所、赖金美继续履行涉案租赁合同、周慈月无须腾空返还广州市白云区××号××1房屋(以下简称涉案房屋);2.一、二审诉讼费用由房管所、赖金美承担。事实与理由:一、赖金美未告知周慈月其与房管所就涉案房屋签订了租赁合同,也未明确告知房管所才是涉案房屋的权属人且涉案租赁合同中也明确约定不得转租。周慈月是在一审诉讼前,即房管所送达通知才知晓涉案房屋不得转租的事实,对此赖金美存在过错。根据合同相对性原则,一审判决赖金美承担租金及违约金符合法律规定。二、一审判决周慈月腾空返还涉案房屋属于认定事实错误,适用法律错误。房管所与赖金美在2018年5月25日签订的涉案租赁合同中约定租赁期限从2018年6月1日至2023年5月31日止;而周慈月与赖金美在2018年7月1日签订的转租合同中约定租赁期限从2018年7月1日至2023年5月30日止,转租合同的租赁期限未超过租赁合同,合法有效。周慈月与赖金美签订转租合同的事实自2018年7月开始到现在将近一年多,房管所应知道转租事实。在转租合同有效的情况下,如次承租人愿意代承租人支付欠付租金及违约金的,可以对抗出租人的合同解除权。因此在没有证据证明转租合同存在无效,租赁合同的租赁期限未到期的情况下且我方愿意交纳拖欠的房租的情况下,涉案租赁合同关系不应解除,故一审判决房管所与赖金美涉案租赁合同关系于2019年9月29日解除属于认定事实错误,适用法律错误。另,周慈月当时没有继续交租给赖金美,是由于当时找不到赖金美。综上,请求二审发回重审或依法予以改判。

房管所辩称,一、赖金美违反合同约定擅自转租涉案房屋且从2019年5月起拖欠租金,经催告后仍不付清,已构成根本违约,房管所要求解除合同,合理有据。赖金美作为承租人应向房管所支付所欠租金及违约金并返还案涉房屋。二、涉案租赁合同对房屋占用费以及逾期退房违约金已有明确约定,是双方真实的意思表示。赖金美迟迟不退还案涉房屋,已侵害房管所占有使用案涉房屋的合法权利,理应为此承担相应的法律责任和后果。否则,将对房管所有失公平并将造成国有资产的流失。综上,赖金美和周慈月的上诉请求没有事实和法律依据,恳请二审依法驳回周慈月、赖金美的全部上诉请求。

房管所于2019年10月11日向一审法院提起诉讼,请求判令:1.解除涉案房屋租赁关系;2.赖金美、周慈月立即腾空涉案房屋并将该房屋交还房管所;3.赖金美向房管所支付拖欠的租金59820元(从2019年5月起计算至2019年8月,每月租金为14955元)以及逾期交租违约金(每逾期一日,赖金美应按拖欠租金额的百分之三向房管所支付违约金,违约金自租金应付期限届满的次日起计算至拖欠租金实际还清之日止);4.赖金美、周慈月向房管所支付房屋占用费,占用费参照租金按每月14955元计算,从2019年9月1日起计算至赖金美、周慈月实际交还房屋给房管所之日止;5.赖金美、周慈月向房管所支付逾期退房违约金,违约金参照房屋占用费每月14955元计算,从2019年10月1日计算至赖金美、周慈月实际交还房屋给房管所之日止;6.赖金美、周慈月承担本案的全部诉讼费用。

一审法院经审理认定事实如下:

2001年8月3日广州市国土局房管局批准由广州市机关用房管理所接管位于白云区××号××1的房屋。2005年4月22日,广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。

2018年5月25日,房管所(甲方,出租人)与赖金美(乙方,承租人)签订《广州市直管房(非住宅)租赁合同》,约定:第一条、甲方同意将坐落在白云区某某某路81-101号之一(以下简称涉案房屋)出租给乙方作非住宅(除餐饮和有关法律、政策规定不允许经营的行业外)用途使用,建筑面积126.1296平方米。第二条、租赁期限为自2018年6月1日起至2023年5月31日止;每月租金为人民币14955.00元。租金按月结算,每月的第20日前将当月的租金向甲方一次性支付。第四条、依时缴纳租金、逾期交纳租金的,每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金;如逾期1个月,甲方有权解除本合同并收回房屋,并有权追讨乙方拖欠的租金、违约金和以下第2点的费用。由此造成的损失,由乙方承担。第二十一条、租赁期届满或者合同因故解除、终止时,甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋,乙方拒不交出承租房屋的,甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照租金收取)外,并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。

2018年7月1日,赖金美(出租人,甲方)与周慈月(承租人,乙方)签订《广州市(非住宅)租赁合同》,约定:第一条、甲方同意将坐落在某某某路81号101之1(以下简称涉案房屋)出租给乙方作非住宅(除餐饮和有关法律、政策规定不允许经营的行业除外)用途使用,建筑面积126.1296平方米,产别为代管产(经租、代管产可能涉及房屋发还)。第二条、租赁期限为2018年7月1日至2023年5月30日,59个月,租金为13000元/月。租金按月结算,每月的第5日前将当月的租金以银行划账方式向甲方一次性支付。第四条、依时缴纳租金、逾期交纳租金的,每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金;如逾期1个月,甲方有权解除本合同并收回房屋,并有权追讨乙方拖欠的租金、违约金和以下第2点的费用。由此造成的损失,由乙方承担。第十九条、租赁期届满或者合同因故解除、终止时,甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋,乙方拒不交出承租房屋的,甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照租金收取)外,并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。

根据房管所提供的发票显示,赖金美缴纳了2019年4月的租金共14955元。赖金美确认其交租到2019年4月,并愿意向房管所支付2019年5月至8月期间的租金,2019年9月以后的租金应由周慈月承担。

一审庭审中,房管所提交了照片,拟证明其于2019年8月13日到涉案房屋送达了《通知》,告知赖金美收到通知之日起10日内到房管所处缴纳拖欠的租金和违约金。如逾期仍未缴付,房管所将依法追究赖金美的法律责任并终止涉案房的租赁合同。目前涉案房屋由周慈月使用。

一审法院认为:

房管所与赖金美签订的《广州市直管房(住宅)租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,该《广州市直管房(住宅)租赁合同》合法有效。现赖金美未按照合同约定按时支付租金,根据《广州市直管房(住宅)租赁合同》第四条的约定,房管所有权解除《广州市直管房(住宅)租赁合同》,现房管所主张解除租赁关系、收回涉案房屋并支付占有使用费的诉请予以支持。现涉案房屋由周慈月实际占有使用,周慈月应协助将涉案房屋腾空返还给房管所。鉴于房管所仅将《通知》送达到涉案房屋处,并未举证证实赖金美收到上述《通知》,且赖金美一审庭审中称没有实际使用房屋,对房管所是否有张贴通知并不清楚的事宜,故解除租赁关系的时间以赖金美收到起诉状及证据材料之日即2019年9月29日解除。因赖金美确认拖欠房管所自2019年5月起至今的租金,故赖金美应向房管所按租赁合同约定的租金标准即14955元/月支付自2019年5月起至赖金美、周慈月返还涉案房屋之日止的占有使用费。

关于逾期交租违约金,根据《广州市直管房(住宅)租赁合同》之约定,乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方,逾期交付租金的,每逾期一日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金。赖金美通过抗辩形式请求对违约金进行调整,一审法院酌情将违约金调整为年利率6%为宜。故赖金美应向房管所支付逾期交租违约金以当月应付租金14955元/月为本金,自当月21日起计至赖金美实际支付之日止。对于房管所主张的超出部分,一审法院不予支持。

根据《广州市直管房(住宅)租赁合同》约定,租赁关系解除,房管所要求收回涉案房屋,赖金美拒绝交出的,房管所有权要求赖金美按占用期间房屋占用费总额100%即14955元/月收取违约金。赖金美于2019年9月29日收到起诉状及副本,考虑到给予赖金美一个月左右的搬迁日期较为合理,故赖金美应向房管所支付自2019年11月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的逾期退房违约金。对于房管所主张的超出部分,一审法院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院于2019年11月15日作出如下判决:一、广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)与赖金美关于位于广州市白云区××号××1的房屋租赁关系于2019年9月29日解除;二、自本判决生效之日起三十日内,赖金美、周慈月共同将位于广州市白云区××号××1房房屋腾空并返还给广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心);三、自本判决生效之日起十日内,赖金美向广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)支付自2019年5月起至2019年8月期间的租金共计59820元及违约金(违约金以当月应缴租金14955元为本金,按照年利率6%的标准,自当月21日起计至赖金美实际付清之日止);四、自本判决生效之日起十日内,赖金美向广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)支付自2019年9月1日起至赖金美、周慈月实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费(以14955元/月的租金标准支付);五、自本判决生效之日起十日内,赖金美向广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)支付自2019年11月1日起至赖金美实际返还涉案房屋之日止的逾期退房违约金(以14955元/月的租金标准支付);六、驳回广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)的其他诉讼请求。一审案件受理费648元,由赖金美负担。

本院二审期间,各方均没有提交新证据。

本院经二审审查,确认一审法院查明的基本事实。

二审期间,周慈月陈述已于2020年2月25日腾空涉案房屋,将钥匙交还给房管所工作人员并进行了登记,但未提交证据证明时间。房管所确认涉案房屋已收回,但认为收回的时间为2020年2月28日。房管所与赖金美均确认赖金美向房管所缴纳了履约保证金44865元,赖金美要求抵扣租金和使用费,房管所认为因赖金美违约导致合同解除,根据合同约定,保证金不予退回,因此不同意抵扣。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。针对赖金美、周慈月及房管所的诉辩意见,本院分析如下:

关于合同解除的时间及责任问题。一审已作分析论述,本院予以认可,不予赘述。

关于涉案房屋的腾空交还问题。周慈月主张已于2020年2月25日将涉案房屋交还房管所,但未提交证据证明具体交接日期。因此,本院根据房管所自认认定涉案房屋的交还时间是2020年2月28日。鉴于涉案房屋已经交还,一审判决第二项予以撤销。

关于涉案房屋租金和使用费的问题。房管所与赖金美的租赁合同解除前,应由赖金美负责向房管所交纳租金。一审判决赖金美承担租金支付责任并无不当。房管所与赖金美的租赁合同解除后,赖金美没有将租赁房屋交还,应向房管所交纳占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。周慈月作为实际占有房屋的次承租人,在房管所因赖金美欠租而要求解除合同,赖金美亦同意解除合同的情况下,收到房管所通知后却以与赖金美的纠纷没有解决为由继续占有使用涉案房屋,应对合同解除后的占有使用费向房管所承担相应责任。房管所在一审诉请赖金美、周慈月共同支付占有使用费,赖金美上诉请求由周慈月支付占有使用费,本院认为由周慈月对赖金美支付占有使用费的债务承担连带责任为宜。另,一审认定租赁合同于2019年9月29日解除,但在支付租金和使用费的起止期限上存在错误,本院予以纠正。赖金美应按14955元/月向房管所支付2019年5月起至2019年9月期间的租金。赖金美应参照14955元/月的标准向房管所支付2019年10月起至2020年2月期间的占有使用费,周慈月对该期间占有使用费承担连带责任。

关于逾期退房违约金的问题。根据涉案租赁合同约定,合同解除后,赖金美逾期退房的,房管所有权要求按占用期间房屋占用费总额100%收取违约金。赖金美认为该违约金过高请求予以调整,本院综合考虑全案情况并参照一审酌情调整逾期交租违约金情况,将逾期退房违约金调整为占用期间涉案房屋占用费总额按年利率6%计算。一审给予一个月搬迁期限,房管所亦无异议,本院予以确认。赖金美应支付自2019年11月起至2020年2月的逾期退房违约金,违约金以每月14955元为本金,按照年利率6%的标准,自当月1日起计至实际付清之日止,周慈月对此承担连带责任。据此,本院对一审相关判项予以调整。

关于履约保证金问题。房管所与赖金美双方均确认赖金美向房管所缴纳了履约保证金44865元,但根据涉案租赁合同约定,因赖金美违约导致合同解除,保证金不予退回,房管所不同意退回或抵扣租金,因此赖金美上诉要求用保证金抵扣租金和使用费,本院不予支持。

至于赖金美与周慈月之间的租赁合同关系,双方应另循法律途径解决。

综上所述,一审判决后周慈月已交还涉案房屋,二审事实发生部分变更,一审判决认定事实部分有误,实体处理部分不当,应予纠正。赖金美的部分上诉请求成立,本院予以相应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定,判决如下:

一、维持广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初33189号民事判决第一项;

二、撤销广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初33189号民事判决第二、六项;

三、变更广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初33189号民事判决第三项为:自本判决生效之日起十日内,赖金美向广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)支付自2019年5月起至2019年9月期间的租金共计74775元及违约金(违约金以当月应缴租金14955元为本金,按照年利率6%的标准,自当月21日起计至赖金美实际付清之日止);

四、变更广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初33189号民事判决第四项为:自本判决生效之日起十日内,赖金美向广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)支付自2019年10月起至2020年2月期间的房屋占有使用费共计74775元(以14955元/月的标准计付),周慈月对此承担连带责任;

五、变更广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初33189号民事判决第五项为:自本判决生效之日起十日内,赖金美向广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)支付自2019年11月起至2020年2月的逾期退房违约金(违约金以每月14955元为本金,按照年利率6%的标准,自当月1日起计至实际付清之日止),周慈月对此承担连带责任;

六、驳回广州市房屋安全管理所(广州市物业专项维修资金管理中心)的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费648元,由上诉人赖金美负担;二审案件受理费1495.5元,由上诉人赖金美负担1295.5元、周慈月负担200元。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  刘 卉

审判员  白小云

二〇二〇年三月三十日

法官助理刘丹红

书记员郭蔚琳

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