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广州市慧眼电子科技有限公司广州鼎千里置业投资发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 13:32发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤01民终10519号

上诉人(原审原告、反诉被告):广州市慧眼电子科技有限公司,住所地广州市白云区。

法定代表人:王立新,该公司总经理。

委托诉讼代理人:郑海,广东经国律师事务所律师。

委托诉讼代理人:余玉莲,广东经国律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告):广州鼎千里置业投资发展有限公司,住所地广州市白云区。

法定代表人:刘清河,该公司总经理。

委托诉讼代理人:张永明,广东敏锐律师事务所律师。

上诉人广州市慧眼电子科技有限公司(以下简称慧眼电子公司)因与被上诉人广州鼎千里置业投资发展有限公司(以下简称鼎千里置业公司)租赁合同纠纷一案,不服广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初25000号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

慧眼电子公司上诉请求:1.撤销一审判决第三、四项,依法改判慧眼电子公司无需支付鼎千里置业公司租金35988元,鼎千里置业公司按照二倍保证金向慧眼电子公司赔偿损失;2.鼎千里置业公司支付本案的全部诉讼费用。事实和理由:一、一审判决部分事实查明不清,对部分事实认定错误。一审虽认定慧眼电子公司与鼎千里置业公司所签《物业租赁合同》无效,且认定2019年4月18日鼎千里置业公司收到慧眼电子公司发出的书面《函告》,但仅以“双方未就合同无效事宜达成一致意见”从而认定慧眼电子公司实际占有使用涉案场地是错误的。慧眼电子公司经多次与鼎千里置业公司以手机短信、电话、微信等方式沟通无效后,才向鼎千里置业公司发出书面通知,明确要求全额退还合同押金等,但鼎千里置业公司均置之不理。涉案场地呈半开放状态,既没有慧眼电子公司经营所需水、电、门,又未交付涉案场地的钥匙等排他性占用涉案场地的证明,慧眼电子公司在并未实际占用情形下,“合同约定的租金”就成了无因之果。双方在洽谈合同无效、退还押金未果后,鼎千里置业公司在收到慧眼电子公司书面《函告》后应清楚慧眼电子公司的诉请,即不可能再租赁涉案场地。基于此,一审对于双方未就合同无效事宜达成一致意见归责于慧眼电子公司,无异于支持鼎千里置业公司明知合同无效且对方明确提出解除合同的意见仍怠于解决争议,还可以收取租金,如此显失公平。二、鼎千里置业公司恶意酿讼应承担全部责任。鼎千里置业公司是专业经营房屋租赁的机构,对于承租人承租的目的及租赁标的不符合法律强制性规定是明知的,但其仍与慧眼电子公司签约,欺诈意图明显,违反诚实信用原则。且故意放任损失扩大,鼎千里置业公司应承担慧眼电子公司因本案产生的诉讼费及其他损失,在其他损失无法确定时,应依法按照通常标准损失予以认定。综上,请二审依法查明事实后予以改判,支持慧眼电子公司的上诉请求。

鼎千里置业公司辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求二审予以维持。

慧眼电子公司于2019年7月9日向一审法院起诉请求:1.慧眼电子公司与鼎千里置业公司签订的《物业租赁合同》无效;2.鼎千里置业公司返还慧眼电子公司已经向鼎千里置业公司缴纳的保证金人民币53982元;3.鼎千里置业公司付给慧眼电子公司各项费用共计107964元;4.本案诉讼费由鼎千里置业公司承担。

鼎千里置业公司提出反诉请求:1.慧眼电子公司支付拖欠的租金(5月、6月)35988元及滞纳金32389元(从5月1日起计,每天处罚应交租金的2%);2.鼎千里置业公司没收慧眼电子公司已预交的保证金53982元;3.慧眼电子公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实:

2019年3月27日,慧眼电子公司(乙方)与鼎千里置业公司(甲方)签订《物业租赁合同》,约定:甲方提供广州市白云区xx镇xx号xx街一楼楼梯和二楼面积354.24㎡,三楼面积186.53㎡,出租给乙方作为网络文化用途使用,租金共计17994元,租金按每个月缴交,每个月的1日和2日为交租日,超过2天不交租金的,视为违约,每天处罚应交租金的2%滞纳金,超过5天不交租金的,责任乙方停止办公,并没收保证金,租赁期限从2019年3月27日起至2021年8月31日止,本合同装修及证件审批预计耗时3个月,甲方免收乙方第一个月租金,乙方一次性支付甲方履约保证金53982元,甲方协助乙方办理相关办公营业所需的证照手续,乙方应确保提供的资料真实准确,在处理证照办理过程中所需要的一切费用以及可能出现的无法获得审批的结果由乙方自行承担等。同日,鼎千里置业公司出具收据,载明收到王立新交来一楼楼梯、二楼、三楼办公楼保证金53982元整。一审诉讼中,慧眼电子公司还提交了个体户开业所需资料打印件、申请网络文化许可证所需材料清单网上截图、白云区公安分局备案所需材料网上截图、三份微信聊天记录打印件以及自行制作的卫生费、交通费、伙食费、误工费、住宿费、代理费打印件等证据材料,但均无法出示原件。

2019年4月18日,中天法律(广州)中心向鼎千里置业公司寄送函告一份,载明我方要求贵公司提供该出租屋的房产证明或建设规划验收合(格)证未能实现,由于贵公司提供的是宅基地证明至我公司登记注册失败……属无效合同,贵公司应全额退还合同押金……望收到本函之次日起3天与我方取得联系,协商处理相关事宜等。该函告寄至鼎千里置业公司住所地,于2019年4月20日由他人签收。鼎千里置业公司称其未收到上述函告,北区同太营业部快递员刘xx出具投递过程证明,载明客户要求将邮件直接放租售中心前台代收等。

一审诉讼中,鼎千里置业公司提交穗龙字第NO.xxxx号农村(墟镇)宅基地使用证一份,载明该证使用人为永兴第十六经济社,宅基地坐落于永兴村社,建筑面积伍佰叁拾柒平方米等。

2019年6月24日,鼎千里置业公司向慧眼电子公司发送律师函,要求慧眼电子公司依约向其交纳全部拖欠的租金及滞纳金等,慧眼电子公司确认收到该律师函。

一审庭审中,双方确认房屋现处于空置状态,慧眼电子公司支付了保证金,未支付过租金,免租期为一个月;鼎千里置业公司确认从5月份开始收取租金,涉案场地无合法规划报建手续,未办理房产证;经一审法院释明合同效力后,双方均称坚持原诉讼请求,但鼎千里置业公司在笔录中要求支付4-9月期间的占用费。以上事实,有《物业租赁合同》、收据、函告、宅基地使用证、律师函及双方当事人陈述等证据证实。

一审法院认为:

关于涉案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,鼎千里置业公司确认涉案场地未进行合法规划报建手续,因此涉案场地的租赁合同应属无效。鼎千里置业公司将无合法规划报建的房屋出租给慧眼电子公司,而慧眼电子公司对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务,故双方对合同无效均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”由此,因合同无效,鼎千里置业公司收取的保证金53982元依法应当予以返还,故一审法院对慧眼电子公司关于确认涉案合同无效并返还保证金的诉请予以支持,对鼎千里置业公司主张没收慧眼电子公司已预交的保证金的诉请不予支持。关于慧眼电子公司主张鼎千里置业公司给付各项费用损失107964元的问题,由于慧眼电子公司对合同无效有一定的过错,且其提交的证据不足以证实其主张的各项损失,故一审法院不予支持。

关于鼎千里置业公司要求慧眼电子公司支付拖欠的租金及滞纳金的诉请。慧眼电子公司向鼎千里置业公司住所地寄送的函告,有相应的投递记录及投递证明,一审法院视为鼎千里置业公司已收到,但双方并未就合同无效事宜达成一致意见,慧眼电子公司亦未举证证实已将涉案场地在免租期内退还给鼎千里置业公司,故一审法院确认慧眼电子公司有实际占有使用涉案场地。涉案的房屋租赁合同虽无效,但慧眼电子公司仍应按照合同约定的租金标准即每月17994元向鼎千里置业公司交纳占用涉案场地期间的使用费。根据涉案合同约定一个月的免租期及慧眼电子公司已于2019年7月9日提起本案诉讼主张,根据公平原则及考虑到鼎千里置业公司对涉案合同无效存在过错,故一审法院认定慧眼电子公司应向鼎千里置业公司支付2019年5月、6月的房屋使用费共计35988元,对于鼎千里置业公司提出支付4-9月期间的费用不予支持。另鼎千里置业公司根据无效合同的约定主张滞纳金,欠缺合同依据,故对该项诉请一审法院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院于2020年1月6日作出如下判决:一、确认慧眼电子公司与鼎千里置业公司于2019年3月27日签订的《物业租赁合同》无效;二、于本判决生效之日起五日内,鼎千里置业公司向慧眼电子公司退还保证金53982元;三、于本判决生效之日起五日内,慧眼电子公司向鼎千里置业公司支付房屋使用费35988元;四、驳回慧眼电子公司的其他诉讼请求;五、驳回鼎千里置业公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2460元,由慧眼电子公司负担1640元,由鼎千里置业公司负担820元(于本判决生效之日起三日内直接支付给慧眼电子公司);反诉受理费1373.6元,由慧眼电子公司负担404元(于本判决生效之日起三日内直接支付给鼎千里置业公司),由鼎千里置业公司负担969.6元。

本院二审期间,慧眼电子公司补充提交了其法定代表人与鼎千里置业公司工作人员聊天记录、双方签约时涉案场地的照片及2020年1月16日拍摄的涉案场地情况,拟证明在2019年4月15日双方已就涉案场地租赁合同无效问题进行协商,且涉案场地由三间互通房屋构成,无水电、无门框等,至一审诉讼完成后仍然无门框、无水电安装。鼎千里置业公司经质证认为,涉案场地已交付给慧眼电子公司使用且在签订涉案租赁合同当天已将钥匙交予慧眼电子公司。二审庭询中,鼎千里置业公司确认收到慧眼电子公司的函告,但辩称该函未明确解除合同、终止合作的意思。

本院经二审审查,确认一审法院查明的基本事实。

本院认为,涉案场地未进行合法规划报建手续,一审据此认定涉案租赁合同无效于法有据,本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条,“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”,依据慧眼电子公司的上诉主张,结合双方的诉辩意见,本案二审争议焦点为涉案租赁合同被认定无效后,慧眼电子公司是否应向鼎千里置业公司支付2019年5月及6月的占有使用费35988元及鼎千里置业公司是否应赔偿慧眼电子公司主张的损失。对此,本院分析如下:

一、关于占有使用费的问题。首先,从本案已查明的事实来看,慧眼电子公司在涉案租赁合同约定的免租期内向鼎千里置业公司致函明确表示了涉案租赁合同无效,要求退还合同押金,协商处理相关事宜,而合同无效的法律后果即合同自始无法律约束力,终止履行,可见慧眼电子公司已明确表达了其不再承租涉案场地的意思;鼎千里置业公司抗辩该函未表达解除合同和终止合作的意思理据不足,本院不予采纳。其次,从双方一审提交证据、一审及二审的庭审陈述,可以认定慧眼电子公司并无实际使用涉案场地。根据慧眼电子公司一审提供的照片,涉案场地并无装修,鼎千里置业公司主张交付涉案场地与慧眼电子公司使用时有门有锁,但并未提供证据证实,本院对此不予采信。综合涉案场地情况、双方租赁合同约定装修及证件审批预计时间三个月且约定一个月免租期的情况,慧眼电子公司主张接收涉案场地时为无门框、无装修、可自由出入更符合常理。故此,在慧眼电子公司表示租赁合同无效,要求退还保证金的情况下,鼎千里置业公司已可以随时收回、控制场地,鼎千里置业公司主张慧眼电子公司没有交还场地与场地实际情况不符,本院不予采纳。因慧眼电子公司在免租期内已表示租赁合同无效,已终止履行,鼎千里置业公司也没有提供证据证明慧眼电子公司在免租期后可以排他性的占有、使用涉案场地,故慧眼电子公司无须支付2019年5月及6月的占有使用费35988元。一审对此处理不当,本院予以纠正。

二、关于慧眼电子公司主张的损失赔偿问题。慧眼电子公司承租涉案场地经营网吧,有义务在签订租赁合同前即了解办理相关证照条件、涉案场地是否适租等必要信息,慧眼电子公司未举证证明已履行相应审查义务,一审认定慧眼电子公司对涉案租赁合同存在一定过错有理,本院予以确认。鉴于慧眼电子公司对合同无效存在一定过错,且没有提供切实证据证明其具体损失,其上诉请求鼎千里置业公司按保证金两倍赔偿损失没有事实依据,本院不予支持。

综上所述,慧眼电子公司的上诉请求部分成立,一审判决认定事实部分错误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第(二)项之规定,判决如下:

一、维持广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初25000号民事判决第一项、第二项;

二、撤销广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初25000号民事判决第三项、第四项、第五项;

三、驳回广州市慧眼电子科技有限公司其他诉讼请求;

四、驳回广州鼎千里置业投资发展有限公司全部反诉请求。

一审案件本诉受理费2460元,由广州市慧眼电子科技有限公司负担1640元,由广州鼎千里置业投资发展有限公司负担820元;反诉受理费1373.6元,由广州鼎千里置业投资发展有限公司负担。二审案件受理费3179.04元,由广州市慧眼电子科技有限公司负担2479.04元,由广州鼎千里置业投资发展有限公司负担700元。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  刘 卉

审判员  白小云

二〇二〇年六月二十八日

法官助理白晶

刘丹红

书记员苏劲丹

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