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广州市恒洋物业有限公司胡发根物权纠纷二审民事判决书

2021-05-29 12:53发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终6597号

上诉人(原审被告):广州市恒洋物业有限公司,住所地广东省广州市荔湾区翠竹街36号。

法定代表人:许大加,经理。

委托诉讼代理人:雷晓云,北京斐石(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张志伟,广东金桥百信律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):胡发根,男,1983年3月19日出生,汉族,身份证住址北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:黄玉麟,广东欧胜律师事务所律师。

上诉人广州市恒洋物业有限公司(以下简称恒洋公司)因与被上诉人胡发根物权纠纷一案,不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初8074号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后,依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。

恒洋公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二项内容,并改判驳回胡发根全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由胡发根承担。事实与理由:一、恒洋公司与广州市恒利房地产开发有限公司(以下简称恒利公司)依法签订的《前期物业管理委托合同》合法有效,对胡发根具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定恒洋公司与恒利公司依法签订的《前期物业服务合同》合法有效,对业主(胡发根)具有约束力。本案《前期物业管理委托合同》第十九条第4款约定,“根据甲方提交的《同意收楼通知书》等购房业主档案资料,对业主提供的购房合同及缴纳房屋专项维修资金凭证审核后,与业主签订《房屋装修管理规定》《业主临时公约》及《装修协议》等,当业主和物业使用人装修物业时告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督,业主和物业使用人未按规定提供购房合同及装修设计图纸,未经审核符合规划、设计和有关文件要求的或不排除危害共用设施安全的,乙方有权利和义务制止业主的装修行为,确保楼宇安全。”当然适用胡发根。否则,胡发根就是故意违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定。

二、一审法院认定“因原告取得案涉房屋所有权的方式是司法拍卖,不同于一般的向恒利公司购买取得房屋所有权的业主,其收楼也非必须经恒利公司同意”。该认定实质是司法拍卖的房屋不是商品房买卖,无需交收楼手续,其认定是错误的。事实上,在房屋交易过程中无论是什么形式的交易,房屋都必须有交收楼的手续,特别是司法拍卖,除非竞拍人本身就已经占有使用竞拍房屋。法院拍卖公告明确“本院不负责交付场地”,不负责交付,不等于不需要交付。胡发根也多次在给恒洋公司及有关部门包括执行法院执行经办法官的书面函中要求办理收楼手续。办理交收楼手续,就是房屋从原权利人手中转交到新权利人。胡发根是必须办理交收楼手续的。一审法院认定司法拍卖的房屋不须恒利公司同意收楼的观点是错误的。事实上,恒洋公司作为一审被告的主体不适格,恒洋公司保留追究胡发根滥用诉权的赔偿责任。

三、一审法院认定“现被告以《前期物业管理委托合同》第十九条第4款为据,以原告不能提交该条提及的《同意收楼通知书》为由不与原告办理装修手续及不让原告进场装修,因原告取得案涉房屋所有移的方式是司法拍卖,不同于一般的向恒利公司购买取得房屋所有权的业主,其收楼也非必须经恒利公司同意,故本案情形并不适用该条约定”。其认定违反了最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定。基于翠竹苑小区建设的项目至今尚未完工,恒洋公司与建设单位恒利公司依法签订《前期物业管理委托合同》,对翠竹苑小区所有业主包括一手楼、二手楼、拍卖楼的业主均有约束力,没有例外。一审法院认定司法拍卖的房屋不适用《前期物业管理委托合同》第十九条第4款没有法律依据。恒洋公司依据《前期物业管理委托合同》第十九条第4款的约定去履行其权利义务职责是依法管理行为,无可指责,更不属于“侵权行为”。恒洋公司要求胡发根必须提交《同意收楼通知书》等材料才能签订各种协议合法。否则,胡发根就是横行侵害整个小区一千多户业主的人身安全的违法行为和侵害恒洋公司物业管理职责的违法行为。事实上,恒洋公司作为一审被告的主体不适格,恒洋公司保留追究胡发根滥用诉权的赔偿责任。退一万步,就算是一审法院认定司法拍卖不需要交收楼,不需要恒利公司同意,也只能从一审法院认定生效明晰后,恒洋公司不履行法院判决,坚持要求恒利公司或拍卖法院与胡发根办理交收楼,坚持不予胡发根办理装修手续,才可以认定为“侵权”。在一审判决生效之前的争议行为,基于法律和拍卖法院规定不明确【拍卖法院的《竞买公告》只是讲法院不负责交付场地,没有提到由谁来交付场地,并连胡发根也强调要求交收楼】,胡发根又不按《前期物业管理委托合同》第十九条第4款的约定履行,不能认定为侵权行为。

四、一审法院认定“关于被告不办理装修手续和阻挠原告及装修人员上门”等问题,没有任何事实依据和法律依据,其认定严重违反了法律规定。1.一审法院的认定混淆了物业依法依约的管理行为与民事故意侵权行为的性质,将依法不予办理装修手续等同于阻挠装修。胡发根需要装修,必须依法提供《同意收楼通知书》及提供物业管理规范性文件所需材料或方案,办理有关手续【具体见附件《和解协议书》第二条、第三条、第六条、第十一条、第十二条可证实】。否则,该小区一千多户业主人身安全必会受到侵害。而且,一审法院认定“在装修房屋前需事先告知物业管理公司”即可装修,其认定实质是严重违反了《广州市物业管理暂行办法》第八十六条规定、严重违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条规定。事实上,胡发根除了伪造装修合同外,涉案房产也绝对没有装修人员上门过,并且胡发根没有提交《同意收楼通知书》,又没有提交拍卖法院责令恒洋公司交收楼的手续,以及没有提供装修需要的相关材料或方案,恒洋公司根据合法有效的《前期物业管理委托合同》及《广州市物业管理暂行办法》《住宅室内装饰装修管理办法》等规定,理所当然拒绝为其装修办理手续。恒洋公司依法行使物业管理职责的合法合规行为,却被一审法院认定是错误的;2.一审法院偏袒胡发根。一审法院查明事实部分,引述了荔湾区住建局对胡发根反映情况的复函不是荔湾区住建局的说法,而是胡发根于2018年8月2日要求荔湾区住建局进行回复所提出的问题,是其单方说辞,不能证明恒洋公司存在阻挠装修的行为。一审法院认定恒洋公司侵权没有证据支撑,是错误的;3.一审法院认定“被告阻挠原告进行装修的行为给原告造成了不能正常使用案涉房屋的损失,该损失可参照租金损失计算,应由被告承担”,其认定没有事实和法律依据。首先,胡发根在向恒洋公司口头讲要装修,因其未能提供装修所需的书面申报材料遭恒洋公司拒绝后,干脆自行破锁进入,早将房屋门锁全部更换。至此,该房屋的所有权、占有权、使用权已经掌握在胡发根手中。事实上,胡发根根本就没有打算过装修(装修合同都是伪造的),没有进行过任何实质性的装修行为。其次,何谓“不能正常使用”?没有装修过的房屋不一定就不能正常使用,房屋租赁市场就有不少的出租房屋是未经装修,一样可以出租。一审法院认定未装修过的房屋不能正常使用,就要按租金损失计算赔偿,这种认定显然非常随意,主观臆断,没有事实和法律依据。再次,胡发根伪造《施工合同》,伪造《工程报价预算表》以及伪造《收款收据》等重要证据,企图以此诬陷恒洋公司阻挠其装修,达到谋取高额赔偿的目的。胡发根的行为已经严重触犯了民事诉讼法第一百一十一条第一款第(一)项规定“伪造、毁灭重要证据,妨碍人民法院审理的”,应该给与罚款或拘留。但一审法院对此只字不提。

综上所述,胡发根没有提交《同意收楼通知书》,又没有提交拍卖法院责令恒洋公司交收楼的手续,及没有提供装修需要的相关材料或方案,并且不按规定与恒洋公司签订装修各种协议,恒洋公司不予胡发根办理装修手续是依法履行物业管理服务职责的合法管理行为,该管理服务行为不等于阻挠装修侵权行为,恒洋公司没有任何过错。而且胡发根到处无理告状,欺骗政府部门及欺骗法院,造成了极坏的影响。事情的真相实质上并不是恒洋公司阻挠了胡发根的装修行为,而是胡发根恶意妨碍了恒洋公司的正常管理服务行为。在胡发根明显没有证据证明其进行了装修及恒洋公司实施了阻挠其装修的情况下,一审法院认定恒洋公司实施了阻挠装修行为,这完全是认定事实错误。在认定事实错误的前提下,适用《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条判决上诉人承担赔偿责任自然是适用法律错误。

胡发根答辩称不同意恒洋公司的上诉请求,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

因本案纠纷,胡发根于2018年11月8日向一审法院提起本案诉讼,请求判令:1.恒洋公司停止阻挠胡发根对涉案物业进行装修,将私自拆除的水表恢复原样,保持水电正常供应;2.恒洋公司赔偿胡发根2017年7月18日至判决生效之日的租金和利息损失,租金按照广州市房地产中介协会2018年9月公布的广州市住宅租金检测报告所给出的荔湾区租金标准为每平方米60.31元即9854元/月的标准,利息按照同期贷款利率的标准计算,从当月的第30日开始计算至实际支付之日止;3.恒洋公司承担胡发根装修违约损失10000元;4.恒洋公司承担诉讼费。

一审法院经审理认定事实如下:

广州市荔湾区翠竹街XX房建筑面积163.43平方米,原是广州市恒利房地产开发有限公司名下的房产。因该司未履行生效法律文书确定的义务,2017年6月19日,胡发根通过司法拍卖竞得上述房屋。2017年7月18日,上述房屋登记在胡发根名下。

恒洋公司是案涉房屋所在小区的物业管理公司。2016年1月1日,恒利公司(甲方、物业建设单位)与恒洋公司(乙方、物业管理公司)签订《前期物业管理委托合同》,约定:甲方将翠竹苑小区(物业名称)委托乙方实行物业管理,其中,第十九条乙方权利义务有:……4、根据甲方提交的《同意收楼通知书》等购房业主档案资料,对业主提供的购房合同及缴纳房屋专项维修资金凭证审核后,与业主签订《房屋装修管理规定》、《业主临时公约》及《装修协议》等,当业主和物业使用人装修物业时告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督,业主和物业使用人未按规定提供购房合同及装修设计图纸,未经审核符合规划、设计和有关文件要求的或不排除危害共用设施安全的,乙方有权利和义务制止业主的装修行为,确保楼宇安全……。

2018年6月26日,广州市荔湾区住房和建设局作出《广州市荔湾区住房和建设局关于12345政府热线工单:201806250205XXXX的回复》,对胡发根要求的在2017年末致电政务热线(工单201711070500XXXX)反映的恒洋公司不开通水电及阻拦市民装修房屋的回复情况函复如下:“2017年11月13日10:35,我局工作人员与信访人电话沟通:1、物业公司按合同约定为业主提供物业管理服务,开发商、物业公司在无约定的情况下均无权采取停水停电方式解决纠纷;2、如对业主造成财产损失,业主可通过司法途径要求赔偿;3、我局已再次督促物业公司协调开发商进行调处,加强与业主沟通,妥善解决停水停电问题。信访人表示理解”。

2018年7月18日,胡发根委托广东中泽律师事务所向恒洋公司发出《律师函》,要求恒洋公司办理入住和停止阻挠装修事宜等。

2018年8月2日,广州市荔湾区住房和建设局作出《广州市荔湾区住房和建设局关于12345政府热线201807060102XXXX工单的回复》,内容包括对胡发根曾通过政务热线处理的两个情况反映(12345工单201709150504XXXX和201711070500XXXX)的处理内容及对胡发根提出的恒洋公司无故对案涉房屋停水停电和无故阻止胡发根进行装修的处理方法的书面回复。其中,12345工单201709150504XXXX的回复记录是:“信访人2017年9月25日下午与物业科电话沟通,我科履行物业管理职责,监管恒洋物业不得违反物业管理条例停水停电,恒洋物业反映:25日上午物业已开通该该房屋的水电,但开发商在该小区仍有在售项目,也持有水电房的钥匙,在物业开通水电后是开发商再次关停。物业科将监管恒洋物业的物业管理服务,请房地产业管理科协助监管开发商,该房屋经法院拍卖,新业主办理完成和持有不动产登记证,属于合法的产权人,开发商应循法律途径处理与业主的税费争议”。对恒洋公司无故停水停电行为的处理方法是:“……我局未能取得恒洋物业违反法规的确实证据……”。对恒洋公司无故阻止装修的处理方法是“……建议通过法律途径处理……”。

一审庭审中,胡发根表示:1.关于收楼,胡发根于2017年6月27日即收到(2016)粤01执76号之二执行裁定书之日已收楼,胡发根到现场发现案涉房屋是毛坯房,没有锁,故胡发根上了锁。2.不清楚案涉房屋是否通水通电,但水表曾被拆除,胡发根最后一次即2018年12月3日查看时水表又是装上的,从录像推断拆除是恒洋公司所为。3.恒洋公司阻挠胡发根装修的行为具体有:阻止胡发根及装修工作人员上门、进场;不与胡发根办理装修手续,包括签订装修协议和缴纳装修押金等;未经胡发根同意拆除水表。4.因胡发根与恒利公司就税费问题存在争议,故恒洋公司不与胡发根办理装修等手续。恒洋公司表示:恒洋公司没有以税费为由拒绝与胡发根办理装修手续,因胡发根未提交《同意收楼通知书》,恒洋公司依据《前期物业管理委托合同》第十九条第4项无法与胡发根办理装修等手续。

胡发根为证明恒洋公司因胡发根没有向恒利公司交纳税费而不予办理装修手续,提供了光盘(录音、录像)及2017年9月9日、2018年7月28日与2018年8月11日的报警回执作为证据。恒洋公司对光盘中的录音、录像三性不予确认,并认为报警回执不能证明报警事由及处理结果。胡发根为证明恒洋公司造成的装修违约损失,提供了2017年7月22日胡发根与案外人广州百变装饰设计工程有限公司签订的《施工合同》及同日该司出具的装修订金10000元的《收款收据》。恒洋公司质证认为该装修公司于2018年3月28日才登记成立,胡发根提交的上述证据均是伪造的,且胡发根没有提供支付凭证,现金支付与合同约定不符,另仅凭收据也不能证明胡发根的订金已被没收。

一审法院认为:胡发根作为案涉房屋的物权人,依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利,对妨害物权的行为,可以请求排除妨害,对于侵害物权、造成权利人损害的行为,可以请求损害赔偿。

从一审法院查明的事实来看,胡发根因案涉房屋不能装修而无法正常使用。胡发根认为不能装修的原因在于恒洋公司因胡发根没有向恒利公司交纳税费而拆除水表、阻挠胡发根及装修工作人员上门和不办理装修手续。关于水表,庭审中,胡发根自述不确定案涉房屋是否通水通电,且胡发根最后一次查看时水表已经装上,加之广州市荔湾区住房和建设局的回复函也说明未能取得恒洋公司违规停止水电的确实证据,胡发根提交的录像、照片等其他证据也并不足以证实水表是恒洋公司拆除,故胡发根要求恒洋公司将私自拆除的水表恢复原样并保持水电正常供应的诉讼请求,依据不足,一审法院不予支持。

关于恒洋公司不办理装修手续和阻挠胡发根及装修工作人员上门,胡发根作为业主,有权依法对自有房屋进行装修,在装修房屋前需事先告知物业管理公司,恒洋公司作为案涉房屋的物业管理公司,应对业主提供物业服务,对业主负责,在业主需要装修时,理应将装修中的禁止行为和注意事项告知业主,配合业主办理装修手续。现恒洋公司以《前期物业管理委托合同》第十九条第4款为据,以胡发根不能提交该条提及的《同意收楼通知书》为由不与胡发根办理装修手续及不让胡发根进场装修,因胡发根取得案涉房屋所有权的方式是司法拍卖,不同于一般的向恒利公司购买取得房屋所有权的业主,其收楼也非必须经恒利公司同意,故本案情形并不适用该条约定。综上,胡发根要求恒洋公司停止阻挠胡发根对案涉房屋进行装修的诉讼请求,一审法院予以支持。

恒洋公司阻挠胡发根进行装修的行为给胡发根造成了不能正常使用案涉房屋的损失,该损失可参照租金损失计算,应由恒洋公司承担。胡发根主张按广州市房地产中介协会2018年9月公布的广州市住宅租金动态监测报告所给出的荔湾区租金标准60.31元/平方米/月即9856元/月的标准计算租金,依据不足,一审法院不予准许。双方应共同委托有资质的评估机构,参照广州市房屋租金参考价,对同时段涉案房屋的租金进行评估,该评定数额以胡发根主张的月租金额9856元为限。关于该损失的起算时间,因恒洋公司无法确认最早拒绝与胡发根办理装修手续的具体时间,而现有证据显示该最早时间是2017年11月7日(胡发根致电政务热线工单201711070500XXXX反映恒洋公司阻拦装修房屋),考虑到案涉房屋是毛坯房、建筑面积较大,该房屋需经过一定的装修才能正常使用,一审法院酌定合理的装修期限为三个月,即恒洋公司应承担2018年2月7日起的损失。至于上述租金损失的利息损失,胡发根该主张依据不足,一审法院不予支持。

关于装修违约损失,因胡发根提交的《施工合同》及《收款收据》等证据不足以证明胡发根已经承担了装修违约责任,故对于胡发根该项诉讼请求一审法院亦不予支持。

综上,根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《物业管理条例》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,一审法院于2019年1月9日作出如下判决:一、广州市恒洋物业有限公司不得阻止妨碍胡发根对广州市荔湾区翠竹街XX房进行装修施工;二、自本判决发生法律效力之日起10日内,胡发根与广州市恒洋物业有限公司共同委托有资质的评估机构,参照广州市房屋租金参考价,对广州市荔湾区翠竹街XX房(建筑面积163.43平方米)在同时段的月租金进行评估,评估费用由胡发根及广州市恒洋物业有限公司各负担一半。自取得评估结果的15日内,广州市恒洋物业有限公司按照评估的月租金金额向胡发根支付广州市荔湾区翠竹街48号2508房从2018年2月7日起算至本判决发生法律效力之日止的损失赔偿金,若评估结果高于每月9854元的,以每月9854元为限;三、驳回胡发根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1728元,由胡发根负担762元,广州市恒洋物业有限公司负担966元。

本院二审期间,双方没有提交新证据。对于一审查明的事实,胡发根没有异议。恒洋公司认为一审没有对证据进行确认,存在未查明的事实,对于事实的异议详见其上诉意见。

本院经二审审查,确认一审法院查明的基本事实。

二审另查明,涉案物业建设单位恒利公司与胡发根及同一楼盘同一批次司法拍卖的买受人郑某某等因房屋过户的税费负担问题产生争议并成讼,本院就恒利公司与郑某某拍卖合同纠纷上诉一案,于2019年6月27日作出2019(粤)01民终7049号民事判决,判决买受人郑某某应向恒利公司支付拍卖房屋的过户所涉税费等。

另查明,广州市房地产租赁管理所2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示,涉案房屋所在地段翠竹苑小区电梯楼租金参考价为每月每平方米34元。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据恒洋公司的上诉意见及胡发根的答辩意见,本案二审的争议焦点是:恒洋公司依据前期物业管理委托合同不配合胡发根办理装修入住手续应否承担法律责任问题。

一、司法拍卖取得房屋是否需要提供《同意收楼通知书》的问题

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案涉案房屋所在物业小区的建设单位恒利公司(甲方)与恒洋公司(乙方)签订的《前期物业管理委托合同》第十九条第4款约定,“根据甲方提交的《同意收楼通知书》等购房业主档案资料,对业主提供的购房合同及缴纳房屋专项维修资金凭证审核后,与业主签订《房屋装修管理规定》、《业主临时公约》及《装修协议》等,当业主和物业使用人装修物业时告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督,业主和物业使用人未按规定提供购房合同及装修设计图纸,未经审核符合规划、设计和有关文件要求的或不排除危害共用设施安全的,乙方有权利和义务制止业主的装修行为,确保楼宇安全。”恒洋公司据此认为胡发根作为业主办理装修入住手续,也必须提交同意收楼通知书等资料。

本院认为,胡发根通过司法拍卖竞价成交,成为涉案房屋的所有权人,依据物权法的规定,对涉案房屋享有占有使用收益和处分的权利。恒洋公司作为小区物业服务企业,应当配合协助胡发根行使业主的合法权益,包括办理装修入住手续。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,胡发根作为业主,应当受前期物业服务合同的约束,接受恒洋公司提供的物业服务并按标准缴纳物业服务费用等,不得以未与恒洋公司签订合同、不是合同当事人为由予以抗辩。但这种约束并不意味着前期物业管理委托合同的所有条款都对业主产生法律约束力。如前期物业管理委托合同的条款内容违反法律规定或将导致业主合法权利受到损害的,则不具有约束力。

胡发根并非与建设单位恒利公司经过自愿协商签订房屋买卖合同,而是通过司法强制执行拍卖获得涉案房屋。虽然涉案房屋产权是自恒利公司名下转移到到胡发根名下,但房屋在拍卖前处于空置状态,胡发根竞买成功后根据具有强制效力的执行裁定即可直接办理产权过户登记,不需要恒利公司协助过户,亦不需要恒利公司同意交付即可占有。因此,不存在恒利公司向胡发根发出收楼通知书、胡发根签署同意收楼通知书的必要和可能,恒利公司亦不可能向恒洋公司提供该通知书。因此,恒洋公司主张胡发根应符合前期物业服务合同的上述条款才能办理装修入住手续,与司法拍卖的强制性不符,有损胡发根作为司法拍卖买受人及产权人的合法权益。因此,胡发根作为司法拍卖的买受人,应不受前期物业服务合同有关同意收楼通知书等条款的约束。

二、物业公司不配合业主装修如何承担责任的问题

本案中,恒洋公司虽然是受建设单位的委托而对涉案小区进行物业管理,但物业服务合同权利义务关系是物业企业与业主之间的权利义务关系,物业企业的职责是为业主提供服务,而不是为开发商提供服务。胡发根成为业主后,恒洋公司作为小区物业服务方,应当配合协助胡发根办理装修入住手续,保障其享有和行使业主的合法权益。恒洋公司不予配合,则妨害了胡发根的正当权利行使。恒利公司与胡发根之间的税费负担的争议不足以成为恒洋公司不履行其物业服务义务的正当抗辩理由。

根据胡发根在一审提交的证据及恒洋公司在一二审的陈述,足以认定恒洋公司不同意胡发根在没有同意收楼通知书的情况下进行装修及入住,其不仅存在不配合办理装修入住的消极不作为行为,亦存在直接阻扰、妨碍胡发根准备装修入住的积极妨害行为,构成对业主物权行使的妨害,应当承担相应的法律责任。恒洋公司上诉认为其并无阻挠和妨碍行为,本院不予采纳。

根据物权法第三十五条的规定,“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”因恒洋公司的行为,导致胡发根不能正常装修使用涉案房屋,胡发根诉请恒洋公司停止阻扰其对涉案房屋装修并赔偿相应损失,应予以支持和确认,恒洋公司应积极配合、协助胡发根办理装修入住的必要手续。但由于恒洋公司的阻扰和妨害的积极行为并非一直处于持续状态,而其不配合的消极状态的停止则需要胡发根重新提出办理装修入住的请求,一审判令恒洋公司不得阻止妨害胡发根进行装修施工,将消极义务作为判项内容,实际不具有可执行性或执行必要性。而恒洋公司的配合协助行为亦非单方履行行为,亦不宜直接通过判项来强制执行。因此本院对一审判决第一项予以撤销。恒洋公司阻止胡发根对涉案房屋进行装修,导致胡发根损失,理应承担相应的法律责任,赔偿胡发根因此造成的损失。关于损失的计算问题,可以参照相关部门公布的同时期同地段房屋租金参考价计算胡发根不能正常装修入住期间的损失。涉案房屋建筑面积163.43平方米,根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市房屋租赁参考价涉案地段租金参考价为每月每平方米34元,恒洋公司应按5556.62元/月的标准赔偿,从2018年2月7日起算至本判决发生法律效力之日止。本判决生效后,如胡发根符合装修条件的情况下,恒洋公司仍不配合办理装修,胡发根可再次主张损害赔偿。

综上所述,恒洋公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,但判项处理不甚妥当,本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:

一、撤销广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初8074号民事判决第一项、第三项;

二、变更广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初8074号民事判决第二项为:自本判决发生法律效力之日起10日内,广州市恒洋物业有限公司向胡发根支付广州市荔湾区翠竹街XX房从2018年2月7日起算至本判决发生法律效力之日止的损失赔偿金,以每月5556.62元计算。

三、驳回胡发根的其他诉讼请求。

一审案件受理费1728元,由胡发根负担762元,广州市恒洋物业有限公司负担966元。二审案件受理费3456元,由广州市恒洋物业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  李 静

审判员  张 怡

二〇一九年七月三十日

书记员  张永亮

马婷婷

郭蔚琳

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