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宋腊翠秦慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-29 13:00发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤01民终25960号

上诉人(原审被告):宋腊翠,女,1976年7月6日出生,汉族,身份证住址广东省广州市番禺区。

委托诉讼代理人:李军,广东为峰(白云)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:彭杞盛,广东为峰(白云)律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告):秦慧,女,1992年9月18日出生,汉族,身份证住址湖北省武汉市江夏区。

委托诉讼代理人:廖家来,广东领前律师事务所律师。

委托诉讼代理人:郭凤睿,广东领前律师事务所律师。

原审第三人:广州市中飞房地产中介有限公司,住所地广东省广州市南沙区南沙街云泽西二街4号11××房。

法定代表人:李慧英,该公司经理。

委托诉讼代理人:周卫,该公司员工。

原审第三人:广州汇和按揭代理有限公司,住所地广东省广州市越秀区豪贤路1××2号1××09室、1×1××室。

法定代表人:邓美华。

委托诉讼代理人:孙曹太,该公司员工。

上诉人宋腊翠因与被上诉人秦慧、原审第三人广州市中飞房地产中介有限公司(以下简称中飞公司)、广州汇和按揭代理有限公司(以下简称汇和公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省广州市南沙区人民法院(2020)粤0115民初484号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

宋腊翠上诉请求:1.撤销一审判决第二项,改判宋腊翠无需双倍返还定金620000元;2.一二审诉讼费均由秦慧承担。事实与理由:一、本案履行的合同是《房屋买卖合同》(包含《付款方式条款》)、《广州市存量房买卖合同》,而非一审认定的仅仅是《房屋买卖合同》。(一)双方同日签订了上述两份合同,且未约定合同条款产生争议时适用哪份合同,故两份合同均是成立并发生法律效力的。《广州市存量房买卖合同》作为备案合同,具有公示的法律效力,且在签订《房屋买卖合同》后网签的合同,故应结合两份合同的约定及后续沟通、履约行为判断双方的真实意思表示。(二)双方均确认两份合同均在履行的意思表示,一审认定只履行《房屋买卖合同》,没有遵循双方意思表示。关于本案房屋交易价格,《广州市存量房买卖合同》的约定高于《房屋买卖合同》,实际双方是按照总房价2130000元履行,应依照《房屋买卖合同》约定。当两份合同约定不同时,应按照有利于推进交易的原则进行,其中关于过户截止时间,《房屋买卖合同》约定是在2019年1××月20日前,但《广州市存量房买卖合同》是2019年12月31日前,双方在履约中未就履约截止时间达成过一致时,应以2019年12月31日为准。二、宋腊翠没有提供房产证首页不构成违约。双方签订两份合同时,宋腊翠手上只有一份盖有银行印章的不动产权证复印件(没有首页),中飞公司、汇和公司均知情但未提出必须要房产证首页。宋腊翠的房产证原件抵押在银行,但还积极配合到银行及相关部门调取,并不存在违约。一审法院裁判思路并非基于当事人的履约行为客观分析判断,导致认定宋腊翠违约,属于错误裁判。三、宋腊翠有权中止交易,秦慧应承担拉高房价导致的不利法律后果。《个人二手房贷款初审结果通知书》显示如高评、高贷,银行有权不予放款或收回贷款。本案中导致宋腊翠收不到房款或收到房款被追回的风险由秦慧造成。宋腊翠配合秦慧拉高房价存在过错,但在履约通知中,要求撤销原网签,按照真实交易价格进行交易,并愿意承担由此带来的收款更延迟的后果,理应受到肯定并予以保护。秦慧作为不合规交易主要责任人,应承担宋腊翠将来要求合规交易带来的不利后果。《房屋买卖合同》约定一次性付款,但双方履行时却在办理按揭手续,宋腊翠有权要求履行《房屋买卖合同》中一次性付款的约定是按合同条款执行的行为。四、秦慧作为未谨慎履行合同导致交易不能进行的过错方,理应承担违约责任。秦慧于2019年11月15日在未能完成递件的情况下,于11月22日起诉至法院要求解除合同,且在接到《履约通知》后未撤回起诉,秦慧不当行使合同解除权是交易无法完成的决定性原因,理应承担违约责任。五、宋腊翠履约行为积极主动、配合,在交易迟迟不能进行、多次要求更换银行后,表示“不卖了”,并非行使合同解除权,而是要求重新协议。综上,一审认定事实与责任过于简单,且未对拉高交易价格的行为与法律责任作出评析,未区分宋腊翠守约与违约的界限及要求合规交易的法律意义,作出的判决存在错误,请求二审予以纠正。

秦慧辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审予以维持。一、网签备案仅是不动产登记部门的行政管理手段,并不能因此认定网签合同是新合同。两份合同均是双方真实意思表示,虽然《广州市存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》约定房屋价格存在差异,但该差异并不使宋腊翠当然享有合同解除权。二、宋腊翠没有提交完整的不动产权证,其构成明显违约。宋腊翠明确拒绝出售房屋是经过深思熟虑的。秦慧在宋腊翠多次违约且在合同履行期内拒绝继续出售的情况下,通过诉讼行使合同解除权是合法的。综上,请求二审维持原判。

中飞公司、汇和公司述称,不同意宋腊翠的意见,同意秦慧的意见。一审判决正确,请求二审予以维持。

秦慧于2020年1月13日向一审法院起诉请求:1.解除秦慧与宋腊翠于2019年9月11日签订的《房屋买卖合同》;2.宋腊翠向秦慧双倍返还定金620000元;3.宋腊翠赔偿秦慧所支付的中介费21300元、按揭费2820元等各项经济损失共计24120元;4.本案的诉讼费用由宋腊翠承担。

一审法院认定事实:位于广州市南沙区某某一街XX号XXXX房(下称涉案房屋)的登记产权人为宋腊翠,占有部分为全部,抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行。

2019年9月11日,宋腊翠(卖方)、秦慧(买方)与中飞公司(经纪方)签订编号为20190911-001号《房屋买卖合同》,约定物业地址为南沙区某某一街XX号XXXX房,成交价为2130000元,付款方式详见《付款方式条款》,卖方交付物业予买方使用之日期为过户后交付,时间买卖双方自行商量。卖方有权向经纪方询问该物业交易的进展情况,经纪方必须如实告知;卖方保证所填写该物业的产权权属情况真实,保证所提供该物业的有关产权资料等是真实完整、合法准确的、保证及时提供与该物业交易有关的完整资料,且配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续,缴交该次交易所需支付的各项费用,直至该物业交易过户完毕为止。买方有权向经纪方询问该物业交易的进展情况,经纪方必须如实告知;买方保证在该物业交易中所提供的资料是真实完整、合法准确的、保证及时提供与该物业交易有关的完整资料,且配合卖方、经纪方签署相关文件及办理相关手续,缴纳该次交易所需要支付的各项费用,直至该物业交易过户完毕时止;买方保证依照本合约的约定按时支付足额楼款。经纪方应根据诚实信用原则为买卖双方提供服务;经纪方有权向买卖双方收取中介服务费及咨询费,以及要求买卖双方支付从事中介活动支出的必要费用(如交通费);买卖双方同意授权委托经纪方协助买卖进行有关该的物业交易事宜。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务,并促成买卖双方签署本合约,买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介服务费及咨询费;买方需向经纪方给付的中介服务费及咨询费为该物业售价的1%,即21300元,此中介服务费及咨询费即使买卖双方一方违约签不成,经纪方也不须退回,守约方向违约方直接追讨。本合约签订后,若卖方有以下情形之一,视为违约。届时,卖方除需退还收取买方已付款项外,还应赔偿该房地产成交价的1××%的违约金给买方以弥补买方之损失,另买方有权解除本合约:(1)卖方拒绝收取经纪方转交之定金;(2)卖方收取定金后拒不收取买方(或经纪方)依照本合约约定按时支付(或转交)之楼款、或拒绝出售该物业;(3)卖方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形,从而导致本合约的目的不能实现;(4)卖方在买方、或有关政府部门、或银行其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天内,仍不履行本合约之条款时;(5)卖方包括但不限于无故终止本合约、或拒绝出售该物业、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形,从而导致本合约无法履行。本合约签订后,若买方有以下情形之一的,即视为违约。届时,卖方有权没收或追讨买方赔偿该房地产成交价的1××%的违约金以弥补卖方之损失,还有权解除本合约并有权将该物业另售予任何人:(1)买方拒绝支付定金或支付定金不足额时;(2)买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额楼款、或拒绝购买该物业;(3)买方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形,从而导致本合约的目的不能实现;(4)买方在卖方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天内,仍不履行本合约之条款时;(5)买方包括但不限于无故终止本合约、或拒绝购买该物业、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形,从而导致本合约无法履行。三方约定的其他事项:经甲乙双方约定2019年1××月20前过户。付款方式条款(附件),载明:买卖双方就房款的支付方式达成一致协议如下:签订合同时由买方支付31××000元给卖方作为定金,其余房款一次性付款,在房管局成功办理房屋转移登记过户完税当天付清给卖方。同日,宋腊翠(甲方、卖方)与秦慧(乙方、买方)网签《广州市存量房买卖合同》(合同编号:穗存量房合字××号),约定房地产价款总金额为2600000元,签订本合同时,乙方向甲方支付40000元作为购房定金,并按照按揭付款方式付款,首期款:乙方应于2019年12月31日前向甲方支付780000元,剩余房款1820000元,由乙方于2019年12月31日前,甲乙双方自行申请办理银行按揭手续,按照按揭方式付款,按揭的方式为商业贷款。

宋腊翠分别于2019年9月7日、2019年9月11日和2019年9月13日收取秦慧支付的11××000元、1××0000元和1××0000元定金,合计31××000元。

2019年9月11日,秦慧向中飞公司支付中介服务费21300元,同日,秦慧向汇和公司支付按揭代理费2820元。

中飞公司为证明:1.2019年9月7日就已经明确告知宋腊翠办理按揭手续所需的相关资料;2.2019年9月23日就协调汇和公司人员与宋腊翠办理按揭手续事宜;3.2019年11月7日就告知宋腊翠按揭银行审批结果;4.2019年11月12日下午宋腊翠表示不卖房子了,除非买方能一次性付款;5.2019年11月13日上午宋腊翠明确表示“现在我确定不卖了,你联系买家吧”;6.2019年11月15日预约过户成功,但宋腊翠拒绝继续过户;在庭审中向一审法院提交了宋腊翠与中飞公司员工的微信聊天记录。主要聊天记录如下:(2019年9月9日)中飞公司员工:“卖家:夫妻双方身份证、夫妻双方户口本、结婚证、房产证、农业银行存蓄卡(一类卡)、物业产权查册”,宋腊翠:“没有农行卡”,中飞公司员工:“去办一张”;中飞公司员工:“必须要农行卡,做农行贷款,到时这张卡是你来收款的”,宋腊翠:“转到我老公农行卡行不行呢”,中飞公司员工:“不行的,是来放款给你的,房产证是你名字,是农行放款给你,182万不是一点点钱”;(2019年9月17日)中飞公司员工:“宋姐,你问下银行要首页”,宋腊翠:“银行申请复印件也需要一周时间”,中飞公司员工:“不是一定要复印件,你叫他拍个照给你,就首页那里拍个照给你都可以啦,他拍个照发给你都行的,实在不行你就去房管局调个档案就行了,因为一定要首页那张”;(2019年9月23日)宋腊翠:“我今天上午过来啊,十点钟左右到,您看看能不能提前去帮我拿个号,还需要怎么调的,我不是很清楚,所以你自己过去吧,问一下那个”,中飞公司员工:“好的可以”;(2019年11月7日)中飞公司员工:“贷款是批下来了批了155万,我看下叫客户去借点钱吧”;(2019年11月12日)宋腊翠:“那个周先生好,我,现在我在那个不准备卖了。你我一直这样拖着,没有意思,我想想我要是我这个价格卖给他,然后这么久了没收到钱。我还卖什么,然后呢,房贷又下不来,现在房贷下来你还不给钱,这样没意思吗,哈哈,两天内吧,这一周两天内,如果两天内他没有钱不搞那就不卖了好吧,让他给个账号给我,我把钱转给他啊。我不想发脾气的,你也不要说我不想卖就不想卖的,我不想卖他就可以不想卖。你可以叫他去告我去,我就告诉她,给她两天时间,我不想多说了,两天时间给钱,这个房贷下来过户。没钱OK就不买,我也不卖给个账号,我把钱还给他,是不是。就这样讲了啊”,中飞公司员工:“没有拖,谁告诉你的两天内可以过户啊这个东西。谁偷了你的时间?是你在拖时间啊之前。我叫你去招商银行拿那个东西你又拿不出来,必须等你的房产证出来才能提交同贷东西,这东西本身就是你自己违约,都没说你违约,你现在说违约。你的图像资料什么时候可以拿到里面可以拿给你,结果1××月1××号来到,1××月1××号你拿到房产证才可以提交。没房产证,人家同贷的提交体检资料,你都拖了人家很长时间,是你拖了买家的时间,不是买家拖你的时间。那就打官司”,宋腊翠:“周先生哈,你是逼着我骂人了哈,你这样讲的话那就那个吧,你叫他那个吧。不收钱就打官司吧,好吧啊,这样我就不卖了,我就告诉你确定我不卖了”;(2019年11月13日)中飞公司员工:“在约交税,你那边之前的房产首页一直没拿到提不了件。”宋腊翠:“现在我确定不卖了,你联系买家吧”,中飞公司员工:“姐你说违约现在没有谁违约,你的房产证1××月1××号才拿到,买家二话没说,他那边不是贷不下款,只是贷了155万,这边他也借到钱了,随时可以约过户,你说打官司,买家肯定缠着你不放的,其实打官司对我没有影响的,但是耽误你们双方的时间,你们两个都耽误时间的,你的房产首页1××月1××日才给的,你自己算下时间怎么可能1××月20日过户。”;(2019年11月15日上午9:48)中飞公司员工:“你叫我约过户核税,已经出来了,随时可以过户,今天下午都可以过户”;(2019年11月15日下午15:57)中飞公司员工:“你这边还要多久宋姐”,宋腊翠:“我在路上有点堵车,你先182万打到我的银行账户就可以了,之前转定金的招商银行账户,我到了就不会耽误时间”,中飞公司员工:“蒋先生贷款贷了155万,怎么要给你182万呢?你这边说过来你一直没过来,5点房管局就下班了”;(2019年11月15日下午16:23)中飞公司员工向宋腊翠微信发送预约排号表,并告知宋腊翠已经过号,并询问宋腊翠是否过来。(2019年11月15日下午16:36)中飞公司员工:“房管局这边5点钟下班”;(2019年11月15日下午16:40)宋腊翠:“我到了,你在哪里”,中飞公司员工:“我就在二楼,二楼二楼,你上来”;(2019年11月21日下午16:44)中飞公司员工:“宋小姐,你那边是一定要跟蒋先生打官司是吧”;(2019年12月19日)宋腊翠:“秦慧,《履约通知》按合同约定地址寄送,但您于2019年12月16日拒收,依照法律规定,视为您于拒收当日收件,通知您收件后第6天去交易(节假日顺延),因此2019年12月23日15:30至下班时间,就前往南沙政务中心进行交易,为此,特微信给你《履约通知》,请按约履行,如有其它意见,请发函或发信息给我,谢谢,宋腊翠,2019年12月19日”,中飞公司员工:“收到”;(2019年12月23日)宋腊翠:“秦慧、中飞公司:鉴于合同价高于实际交易价,并于2019年12月14日发函通知你方,要求撤销网签后重新按照实际交易价格网签,今天是本人约你们前往经办上述事项的时间,怕你方忘记,特此提醒,今天下午带齐身份证、合同前往南沙政务中心重新网签事宜。通知人:宋腊翠”,中飞公司员工:“发这些给我没用宋姐,是你违约不肯过户的,现在买家要和你法庭上见了,我早就和你说过了,你们双方都有律师可以律师跟律师之间沟通的”,宋腊翠:“我已经到了,请周先生协助”,中飞公司员工:“我该说的我都说了,我也尽力了”。

2019年1××月1××日,宋腊翠向汇和公司员工微信发送房产证复印件。2019年11月13日,中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行向秦慧出具《个人二手房贷款初审结果通知书》,载明:该行将按照《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款1550000元。

2019年11月13日,秦慧的配偶蒋某与宋腊翠电话聊天,主要内容如下:蒋某:“今天那个周卫跟那个按揭公司的人打电话给我,说您那边是沟通的有问题还是怎么样,我打电话跟您了解一下情况。”宋腊翠:“因为按揭公司告诉我,要下个月才放款,所以我说不卖了,我拖了很久了,之前我们约定是1××月份就过户收钱的,我现在说实在的,本来在这边我也想快速的钱拿到手,我也有我的用途,如果我没有用途的话,我就不会那么急的把那个房子卖了,我卖的目的是要拿到钱,但是拖着我两三个月,我现在也不需要这笔钱了,我就不卖了,因为你们违约在先,一直在拖,银行换了三家,我本来想算了,拖这个把月我也就算了,但是一而再再而三的,你从农行换到工行,工行再叫我换到光大银行,我就告诉他我不卖了,这样你们出尔反尔,一而再再而三,是不是啊。”蒋某:“我当时买你房子的前提,当时包括直接给你那个首付给你,是中介公司说我一定能贷到182万,我给了你31嘛,一共是213,我一定能贷到这么多钱,所以这才是构成我买你这个房子,因为要不然的话,我也可能没有那个能力去做这个事儿,然后第二个就是你提到的这个时间的问题,我们当时买这个房是希望赶到这个1××月8号新的那个贷款政策之前,所以当时我们去想,按那个政策来,后来我们问到那个按揭公司是因为好像那个什么房产证的首页的那个信息没有拿到,所以当时资料没有赶在1××月8号之前去提交,然后其实这些问题可能人家在过程当中才会发现,现在就是不管这个过程当中,双方有什么问题,您最终的决定如果说是不卖了,然后我就不要再浪费您的时间去说这些其它的事儿了,如果说是要卖的话,大家就看看怎么样克服双方的问题,把这个事情办成,现在我们所有的手续都己经准备好了。”宋腊翠:“我说这个这样的话,你还下不来,就算下来了,什么时候能过户,我拿到手都什么时候能拿到钱,他说恩,就算同贷下来,也要1××个工作日,就是两周之后才可以过户,过完户20个工作日收到钱,我说那这样的话,20个工作日再加1××个工作日就是一个半月,我说一个半月的时间,算了,我们也都互相不浪费了,那我就不卖了,我这么急着用,要,要钱用的,你这样,我本来是1××月份要拿到钱的,你现在,我是11月,那我要到1月,哦,12月底才能拿到钱,OK,那我说就算了,我不卖了,就告诉他,也不要说什么那个,我说不卖了,然后那个周卫就是那个小周,一个劲的说,OK,好,你不卖啊,我就告你去,好,我说那去告吧,我今天我就拿着我的合同,我去找到这律师事务所,我就说他现在去告,律师说你等他去告吧,你去告,他把钱赔你还要还要那个,我说那行,那我就,我现在只能这样了,我就明确的告诉周卫,我不卖了,然后那个也告诉了按揭公司的,我不卖了,然后那天我,我也给你留言,我想找你跟你沟通一下,你也一直没回我。”蒋某:“我知道,我知道当时那个按揭公司没有你那个资料。按揭公司没办法提交资料的,我知道的消息是这个。”宋腊翠:“当时我给了他说实在的。”蒋某:“差个首页,对吧。”宋腊翠:“不是,那个银行复印件是等同于房产证的,因为盖了银行公章的,我不知道他是什么原因。”蒋某:“他不是说还差个首页吗?”宋腊翠:“差什么首页,那我1××号把所有房产证都给他了,我1××月1××号。”蒋某:“我知道就是您给他房产证之前应该是,您给他房产证是1××月1××号嘛,那个之前的他提交的时候应该是要一个首页的资料的,我知道的消息是这样,我知道的消息是这个。”宋腊翠:“这样吧,我过几天过去,你把那个网签消除掉我把那个钱还给你吧,我也不想讹你这个钱,没意思,啊,你就在另寻买家吧,另寻一间屋吧,因为你违约,我可以把这个钱,我要是合法律程序,我钱可以不给你的。”蒋某:“没有,姐,我还是希望买你这个房子,我现在我所有的手续都已经准备搞好了,而且那个贷款差的部分的钱我们也已经凑到了,就是这个钱我们可以随时给你。”宋腊翠:“我太久了,不想卖了,真的不想卖了,好吧,因为你们违约了。蒋先生,我是这样的,那个时候出手的目的我就想快速的在这边买套房子,而我跟你讲嘛,我也算刚需的。但是呢,一直拖拖拖拖拖的,我这边也定不下来了买不到了,那我就算了吧,是不是,我不想买房子,我房子干嘛要卖呢?是不是,所以现在你们违约在先。”,蒋某:“额,那现在您最终的决定是不卖了对吧?”宋腊翠:“额,我不卖了,不卖了,好吧。”蒋某:“额,好的,嗯,那就这样吧。”

蒋某与宋腊翠微信聊天记录主要内容如下:(2019年12月6日)宋腊翠:“蒋先生早上好,我通知中介公司说今天去过户,刚刚她告诉我说你不愿意去过户,你能说个原因吗”,蒋某:“关于我们之前的纠纷已委托廖律师处理,你跟我的律师沟通吧,谢谢”;(2019年12月19日)宋腊翠:“秦慧,《履约通知》按合同约定地址寄送,但您于2019年12月16日拒收,依照法律规定,视为您于拒收当日收件,通知您收件后第6天去交易(节假日顺延),因此2019年12月23日15:30至下班时间,就前往南沙政务中心进行交易,为此,特微信给你《履约通知》,请按约履行,如有其它意见,请发函或发信息给我,谢谢,宋腊翠,2019年12月19日”,蒋某:“宋小姐,之前你说过什么话,做过什么事,你心里最清楚。按揭公司、中介公司和我方均有相关证据证明。我方已经于2019年11月22日向广州南沙人民法院提起了诉讼,对于一个言而无信,出尔反尔的人,我们选择拿起法律武器来维护自身的合法权益,正义会迟到但不会不到!”(2019年12月23日)宋腊翠:“秦慧、中飞公司:鉴于合同价高于实际交易价,并于2019年12月14日发函通知你方,要求撤销网签后重新按照实际交易价格网签,今天是本人约你们前往经办上述事项的时间,怕你方忘记,特此提醒,今天下午带齐身份证、合同前往南沙政务中心重新网签事宜。通知人:宋腊翠”,宋腊翠:“蒋某先生,我已经到了南沙政务中心二楼房产交易中心,我们约定下午3:30分一起撤销买卖合同网签,合同编号是190××××2188,以真实交易价格重新网签,你什么时间到此地点一起配合重新网签,请你尽快做出意思表示。告知人:宋腊翠”。

一审法院认为:秦慧和宋腊翠及中飞公司签订的《房屋买卖合同》中包含房屋买卖合同关系和居间合同关系,其中的房屋买卖合同关系是秦慧和宋腊翠的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效。

虽然双方在《房屋买卖合同》中约定一次性付款,但从该合同签订前后宋腊翠与中飞公司、汇和公司、蒋某的聊天记录,以及宋腊翠提供的按揭资料等事实可以证明,双方实际履行的付款方式为按揭贷款。

本案的争议焦点在于秦慧是否享有房屋买卖合同关系的解除权及房屋买卖合同解除的过错方。《房屋买卖合同》约定卖方所提供的资料不完整而导致合同目的不能实现和卖方在经纪方发出办理相关手续通知后五天内不履行合同条款,以及卖方拒绝出售该物业导致合同无法履行,买方均有权解除合同。中飞公司于2019年9月17日通知宋腊翠补交房产证复印件首页,但宋腊翠直至2019年1××月1××日才提供。《房屋买卖合同》约定过户截止时间是2019年1××月20日前,而《广州市存量房买卖合同》约定过户截止时间是2019年12月31日前,但即使是依据过户截止时间是2019年12月31日前的约定,但在履行过程中,宋腊翠多次对中飞公司、按揭公司及蒋某明确表示拒绝出售涉案房屋,并在2019年11月15日约定办理过户手续前要求秦慧一次性支付剩余房款,实则要求变更款项支付方式,并在预约号过号后才到达房管局,导致未能办理过户手续。综上,宋腊翠违反《房屋买卖合同》多项约定的义务,达到合同约定解除权的条件,宋腊翠在合同履行过程中明确拒绝履行过户的主合同义务,秦慧同时享有《房屋买卖合同》的法定解除权。虽然宋腊翠其后要求秦慧撤销网签合同并重新网签,但是并不影响秦慧行使合同解除权,故秦慧诉请解除涉案房屋买卖合同关系,于法有据,一审法院予以支持。涉案房屋买卖合同因宋腊翠违约解除,宋腊翠对此存在过错,宋腊翠应当承担相应的违约责任。根据定金罚则,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。秦慧已向宋腊翠支付31××000元定金,故秦慧诉请宋腊翠双倍返还定金620000元,于法有据,一审法院予以支持。秦慧所主张的中介费21300元、按揭费2820元均属于宋腊翠违约所造成的损失,双倍返还的定金所获得补偿已经能覆盖上述损失,秦慧主张宋腊翠赔偿上述中介费和按揭费的诉请,理据不足,一审法院不予支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定,于2020年1××月28日作出如下判决:一、解除秦慧与宋腊翠于2019年9月11日签订的《房屋买卖合同》(编号20190911-001号)中的房屋买卖合同关系;二、宋腊翠应于本判决发生法律效力之日起十日内向秦慧双倍返还定金620000元;三、驳回秦慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1××341元,由秦慧负担383元,由宋腊翠负担9958元。

二审期间,各方当事人没有提交新证据。

经审查,本院对一审查明的基本事实予以确认。经询问,双方均确认不再继续履行涉案房屋的买卖交易。

二审中,经秦慧申请并由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供保单保函担保,本院裁定查封、冻结宋腊翠名下价值人民币620000元的财产,秦慧为此预交了财产保全费3620元。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定,“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”,本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。一审判决解除三方签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系,买卖双方均无提出异议,本院予以维持。针对宋腊翠的上诉请求及各方意见,本案的争议焦点是解除涉案房屋买卖合同关系违约责任的认定问题。对此,本院评析如下:

首先,关于两份合同文本的认定问题。宋腊、秦慧及中飞公司于2019年9月11日签订了《房屋买卖合同》(下称三方协议),同日双方签订了《广州市存量房买卖合同》(下称网签合同)。其中三方协议约定房屋总价款为2130000元,定金31××000元,剩余款项1820000元的付款方式是一次性付清,卖方的违约责任是除需退还收取买方已付款项外,还应赔偿该房地产成交价的1××%的违约金给买方;付款方式条款中载明:买卖双方就房款的支付方式达成一致协议如下:签订合同时由买方支付31××000元给卖方作为定金等;网签合同中约定房屋总价款2600000元,首付780000元,剩余1820000元按揭方式支付。从上述两份合同的签约目的、付款履行方式的审查来看,可以认定三方协议与网签合同均在履行,双方均确认房屋总价款为2130000元,已支付定金31××000元。根据秦慧及其配偶蒋某与宋腊翠沟通的聊天内容,宋腊翠亦配合秦慧提供办理按揭贷款手续的材料等,双方均同意以按揭方式支付剩余房款的解释更符合双方真实意思表示。一审法院认定双方系以按揭方式支付剩余房款正确,本院予以确认。宋腊翠根据三方协议要求秦慧一次性支付剩余款项的主张,与其自愿签订网签合同的事实存在矛盾,本院不予采纳。

其次,关于房产证首页提供时间的问题。宋腊翠主张其没有及时提供房产证首页办理按揭贷款手续的行为不构成违约。本院认为,第一,宋腊翠与秦慧在签订三方协议及网签合同时均知晓涉案房屋存在抵押且宋腊翠方没有房产证首页。在中飞公司、汇和公司于2019年9月17日、9月19日告知宋腊翠需要房产证首页后,宋腊翠需要花费时间向银行或相关行政部门申请调取,其亦于2019年1××月1××日提供了房产证首页。且从双方后续的沟通与协调来看,宋腊翠在提供房产证首页方面并无明显过错,应不构成重大违约。但根据各方提交的证据和当事人陈述,宋腊翠明确于2019年11月13日拒绝继续履行出售涉案房屋的义务,11月15日宋腊翠亦要求秦慧一次性付清剩余房款才会配合办理按揭贷款手续,并在当日预约号过号后才到达房管部门,致使双方未能办理成过户手续,其违反了出卖人的义务,已经构成违约。宋腊翠虽于2019年12月14日向秦慧发送《履约通知》,要求秦慧与宋腊翠协商撤销网签并补充重新网签购房合同,但秦慧已于2019年11月22日提起本案一审诉讼,要求解除两份合同。据此,宋腊翠在合同履行过程中明确拒绝履行按揭手续及过户登记的合同义务,属于违约行为,秦慧提起本案诉讼要求解除合同,一审法院予以支持,于法有据,本院予以维持。

再次,关于解除合同的责任问题。因双方纠纷的产生主要由宋腊翠一方拒绝继续交易造成,宋腊翠应当承担违约责任。秦慧根据定金罚则要求违约方宋腊翠双倍返还定金,一审予以支持,并无不当,本院予以维持。

至于宋腊翠主张秦慧抬高涉案房屋价格办理按揭贷款,属不合规交易,应承担不利后果。本院认为,宋腊翠明知秦慧存在该行为却依然予以配合,也应承担相应不利后果。对于双方虚构涉案房屋价款以套取贷款,从而规避金融机构相关政策的行为,应由贷款机构及相关行政管理机关审查处理。

综上所述,宋腊翠的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,处理并无不当,可予维持,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1××000元、财产保全费3620元,均由宋腊翠负担。

本判决为终审判决。

审判长  邓娟闰

审判员  刘 卉

审判员  戴俊英

二〇二一年三月五日

法官助理刘丹红

书记员郭蔚琳

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