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钟厘林文举租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 09:29发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终14123号

上诉人(原审原告,反诉被告):钟厘,男,1965年3月16日出生,汉族,住广东省茂名市茂港区。

委托诉讼代理人:吴水良,广东粤鑫律师事务所律师。

被上诉人(原审被告,反诉原告):广州市南沙区文轩幼儿园,住所地广东省广州市南沙区南沙街金岭南路414号。

法定代表人:潘锦烨。

被上诉人(原审被告):林文举,男,1973年5月9日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人:池旭涛,广东尚之信律师事务所律师。

原审第三人:广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司,住所地广东省广州市南沙区金岭南路362号。

法定代表人:黎伟潮,职务:主任。

委托诉讼代理人:林少华,广东恒博律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄阳庆,广东恒博律师事务所律师。

上诉人钟厘与被上诉人广州市南沙区文轩幼儿园(以下简称文轩幼儿园)、林文举、原审第三人广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司(以下简称大涌公司)租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初1983号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟厘及其委托诉讼代理人吴水良,被上诉人文轩幼儿园的法定代表人潘锦烨及文轩幼儿园与林文举的共同委托诉讼代理人池旭涛,原审第三人大涌公司的委托诉讼代理人林少华、黄阳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人钟厘上诉请求:1.撤销一审判决,改判支持钟厘的一审诉讼请求;2.本案一、二诉讼产生的一切费用由文轩幼儿园、林文举及大涌公司连带承担。事实和理由:一审法院判决事实不清、证据不足,适用法律错误。一、案涉出租物厂房无建设工程规划许可证,就该厂房缔约的所有租赁合同均是无效;钟厘投入装修款项应由违法出租人全部承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。经一审法院到广州市南沙区国土资源和规划局的调查,案涉厂房不具有建设工程规划许可证,因而就该厂房而缔约的租赁合同无效。而根据该解释第九条规定:已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中导致合同无效或者解除应归责于出租人,因此关于钟厘对厂房的装饰装修、消防设计安装、办证费等各项损失合计684260元应全部由违法出租人承担。二、大涌公司导致钟厘合同无法继续履行,钟厘的厂房租金应予免收,并且应由大涌公司及文轩幼儿园、林文举赔偿钟厘所有的损失。本案中钟厘租赁案涉厂房的唯一原因就是利用厂房对外招租,直接获取差额租金,也就是说,对外招租是钟厘与文轩幼儿园签订租赁合同的合同目的。但大涌公司先是张贴告示,对外告知厂房不再适合租赁,令租户纷纷撤场;其次采取非法手段强行拆除厂房,导致钟厘不可能再利用厂房对外招租,此时钟厘空守厂房却无法进行任何经营行为,已无法实现合同目的,租赁厂房已无任何的意义,因此钟厘不应再支付租金。三、钟厘被迫“解除合同”,主张的预期收入是有依据的。与实物生产经营不一样的是,出租经营收入是能预计的。钟厘与文轩幼儿园签订一份长达12年的租赁合同,历经四年,钟厘对厂房进行了大规模的修整,满足了政府“三旧改造”的要求,同时亦对外招租。这时文轩幼儿园及大涌公司却张贴公告,赶跑租户,破坏钟厘对外招租的经营计划,直接造成钟厘严重的经济损失。钟厘有见及此,被迫提前解除合同,但文轩幼儿园及大涌公司的行为早已对钟厘的合法权益造成了侵害,其也必须承担相应的法律责任,赔付钟厘的预期收入的损失。四、文轩幼儿园、林文举林文举伪造公章、文轩幼儿园、林文举文轩幼儿园及大涌公司张贴拆迁公告、大涌公司出租无建设工程规划许可证的厂房,三方共同严重地损害钟厘的利益,应对钟厘的损失予以赔偿。1.2012年8月8日,林文举以文轩幼儿园的名义将厂房转租给钟厘,但2013年8月9日文轩幼儿园才正式成立,也就是说林文举伪造公章,欺骗钟厘与其签订转租合同;2.文轩幼儿园及大涌公司张贴拆迁公告,使钟厘的租户纷纷撤场,中断钟厘的对外招租收入。3.大涌公司出租无建设工程规划许可证的厂房,存在缔约过失责任,应负相应法律责任。三方的行为共同对钟厘造成直接的经济损失,因此三方当事人均需赔偿钟厘全部的经济损失。五、一审判决不公不义。1.一审法院歪曲事实,根据广州市南沙区国土资源和规划局的回函内容:“贵院提供的1998年94969号《建设工程规划许可证》,我局未查询到相关档案”。而一审认为:案涉厂房具有建设工程规划许可证”,明显违背事实,颠倒黑白。2.2017年4月19日钟厘通过诉讼解除与文轩幼儿园的合同,法院判令双方解除合同,即2017年4月19日后,文轩幼儿园已无理据向钟厘索要租金。而一审法院仍依据双方合同判令钟厘交付租金,有违合同相对性原则。3.本案中大涌公司(出租人)随意解除有固定期限的租赁合同,对承租人(文轩幼儿园)负有违约责任,但却对次承租人(钟厘)不用负任何责任,这是大涌公司规避法律风险的行为。由始至终,造成损失的就只有钟厘,大涌公司及文轩幼儿园均无任何损失,但一审法院却支持大涌公司及文轩幼儿园的行为,有失公正。4.一审判令钟厘承担的诉讼费用畸高,是明显偏袒文轩幼儿园、林文举。本案的提起是因文轩幼儿园、林文举严重破坏钟厘的经营活动,导致钟厘血本无归,但一审法院最终判决时几乎将所有的诉讼费用都由钟厘承担,这是极度不公平。六、案涉出租厂房不具有建设工程规划许可证等合法的出租条件,缔约的过失责任是文轩幼儿园、林文举及大涌公司,一审法院应在已经查明事实的基础上判决租赁合同无效,文轩幼儿园、林文举及大涌公司所得的非法租金收入返还给钟厘(己交58个月租金共计3624040元),并且根据过错判决文轩幼儿园、林文举及大涌公司赔偿钟厘的所有损失。七、涉案评估报告已经按照当年的基准日进行了打折,但一审法院在评估结论上又进行了打折,因此不同意一审判决。钟厘主张装修损失就是40多万元,消防方面的损失是69万元。综上,请求二审法院予以改判。

被上诉人文轩幼儿园答辩称:1.涉案标的物是有报批的,是合法的建筑物,这一事实一审法院已经向相关的政府部门予以核实。2.本案诉争时,大涌公司尚未实施强制拆除及收回物业的行为,涉案物业仍可正常经营时,我方仍向大涌公司缴纳租金。是钟厘擅自主张解除合同,而文轩幼儿园对于钟厘违约解除、拒不付租金的违约行为提起了相应的反诉。在本案第一次庭审时,在法庭的主持下双方确认同意解除合同,但文轩幼儿园同意解除的合同是认为钟厘违约,根据合同约定依约解除。并且在庭上法院多次庭审中询问钟厘是否先把租赁物业交还给文轩幼儿园,但钟厘都拒绝交还。综上所述,本案文轩幼儿园不存在过错,是钟厘违约在先,并且在合同同意解除的前提下,一直拒绝交还涉案物业,由此扩大的损失应由钟厘承担。现在,涉案物业被大涌公司违约拆除,但自始至终钟厘都没有交还过物业给文轩幼儿园。

被上诉人林文举答辩称:我方并不是合同的当事人,这一事实在钟厘与文轩幼儿园以及大涌公司的相关协议中已经予以确认。

原审第三人大涌公司述称:1.一审法院查明事实清楚,适用法律正确,应当予以维持,请求二审法院驳回钟厘的上诉请求。2.涉案租赁物是合法建筑物,具有建设工程规划许可证。结合文轩幼儿园所述也是具有报批手续,故涉案租赁物由大涌公司出租给文轩幼儿园是合法有效的,与钟厘之间不存在任何的合同关系。3.不是大涌公司的原因导致钟厘与文轩幼儿园之间的合同无法履行。根据大涌公司与文轩幼儿园的合同约定,我方是在达成合同解除条件后,依据合同约定提前并多次通知解除合同,是符合合同法第93条规定。所以在本案中大涌公司并无过错。4.钟厘是因其自身判断错误,及对其经营不善而擅自解除合同的,与我方无关。另补充:1.从涉案租赁物上而言,该租赁物已经清楚是具备规划许可证的,所以钟厘的主张没有规划许可证是违背事实的。另外,通过钟厘所提交的消防验收证明来看,也可反映出涉案建筑物是具备规划许可证,否则不可能通过消防验收。2.造成不能履行合同的原因并非是大涌公司,在大涌公司以林文举所签订的厂房租赁合同中也明确约定了解除合同事由。在本案一审文轩幼儿园所提供的林文举与我方所签署的厂房租赁合同第五页第10条约定了解除事由及解除的后续处理方案。3.如果钟厘与文轩幼儿园在签署厂房租赁合同时已经知道大涌公司与林文举之间的约定,该约定的具体解除事由,也就是说钟厘签署合同时已经知晓该解除事由的话,文轩幼儿园不应赔偿钟厘的损失。如果钟厘已经知晓解除事由而继续签署涉案合同的话,那么代表钟厘已经清楚该经营风险。所以我方认为本案的关键点就是钟厘与文轩幼儿园在签订厂房租赁合同时,钟厘是否知晓大涌公司与林文举之间的约定。

2017年4月19日,钟厘向一审法院起诉请求判令:一、解除钟厘与文轩幼儿园、林文举于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2014年6月6日签订的《补充协议》;二、文轩幼儿园、林文举、大涌公司连带赔偿钟厘损失910万元(包括钟厘已实际投入的损失200万元、已直接造成钟厘转租的承租人所投入的装修费损失40万元、8年剩余租赁期内钟厘预期可得利益的损失670万);三、文轩幼儿园、林文举、大涌公司承担本案全部诉讼费用。

文轩幼儿园向一审法院反诉请求判令:一、解除2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》;二、钟厘支付文轩幼儿园20172017年6至7月的租金、水电费共122493元及滞纳金(按照每日5‰的标准、从提起该项反诉请求之日即2017年7月10日起计算至款项付清之日止);三、钟厘支付文轩幼儿园2017年8月至2018年3月的租金529760元;四、文轩幼儿园没收钟厘的合同保证金180600元;五、钟厘将案涉厂房腾空交还给文轩幼儿园。

一审法院经审理查明:文轩幼儿园于2013年8月9日取得《民办学校办学许可证》,原登记的举办者是林文举,现登记的举办者和法定代表人均为潘锦烨,住所地为广州市南沙区南沙街金岭南路414号,业务范围为学前教育。

2011年7月11日,林文举与大涌公司签订《厂房租赁合同》,由林文举承租位于广州市南沙区南沙街金岭南路414号、面积为6445平方米的厂房宿舍,租赁期为2011年7月1日至2026年9月30日。2012年12月3日,林文举与大涌公司就上述合同签订《<厂房租赁合同>补充协议书》。文轩幼儿园成立后,大涌公司、文轩幼儿园、林文举于2014年5月27日签订《<厂房租赁合同>补充协议(二)》,约定由文轩幼儿园自该协议签订之日起承担原合同中承租方的全部权利义务。

2012年8月8日,林文举(甲方、加盖“文轩幼儿园”公章)将其向大涌公司承租的租赁物业中建筑面积为4300平方米的厂房宿舍(即案涉厂房)出租给钟厘(乙方)作“商业用途”使用并签订《厂房租赁合同》,约定合同期限自2012年8月9日起至2024年8月8日止,在每月的第10日前按现金或转账付款方式缴付当月的租金,其中2015年8月9日至2018年8月8日期间的租金为66220元/月,租赁保证金为180600元。同时,该合同约定:“第七条乙方的权利和义务:……2.乙方应负的修缮责任:A、修复因不当使用造成厂房及附属设施、厂区路面等的损坏处。B、修复因使用造成电梯、防雷、消防、电力总计量柜及以上设备设施等的损坏处。C、承担上述修缮费用。……7.方按政府工作流程尽快将厂房建筑面积约4300平方米以‘三旧改造’形式改为商业用途,申报及改造费用由乙方支付。8.乙方负责对厂房、宿舍的消防申报和安装,以及污水处理系统建造等费用。第八条甲乙双方权利义务的其他约定:1.……甲方提供给乙方的厂房、宿舍、供水、供电、消防、防雷及人货梯等设施,在租赁期间有关维修、保养、年审,损坏均由乙方负责,费用由乙方支付。2.甲乙双方确认签订合同前乙方已查看厂房性质,按厂房现状为交付厂房标准,乙方已充分了解厂房的现状,包括所有权及使用权的归属、厂房用途、用电用水,消防,电梯等现况。乙方缴纳合同保证金之日视为厂房已交付使用。(电梯已损坏、电缆遗失,甲方不得向乙方追究)。3.乙方负责对厂房、宿舍装饰,电线路,水管道和消防设备安装申报等,费用由乙方支付。……第九条违约责任1.租赁期间,任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规,经催告后在合理期内仍未履行的,造成的损失由责任方承担。2.租赁期间,乙方逾期交纳租金超过二个月,甲方有权没收乙方保证金,乙方同意甲方除有权按照本条规定的标准收取乙方违约金外,有权单方解除本合同并收回该厂房使用权。3.乙方须按合同约定的时间和方式履行租金的付款义务,乙方未能依约按时支付租金,每逾期一日须按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金。4.甲方同意乙方转租分租管理物业。5.乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回租赁物,乙方已缴纳的租金不予退回,并无权要求返还合同保证金,造成甲方损失的,由乙方负责赔偿:(1)擅自将租赁物转让、转借或抵押的……第十条租赁期内,因上级政府行政行为或不可抗力致使合同无法履行的,甲方不承担违约责任。”合同签订后,钟厘依约支付了租赁保证金180600元,林文举出具了收款收据,收据内容为“收到梁红梅交来南沙金岭南路414号厂房按金180600元”。2014年6月6日,林文举、钟厘与文轩幼儿园就租赁事宜订立《补充协议》,约定:文轩幼儿园自协议签订之日继受上述《厂房租赁合同》中出租方的全部权利义务,钟厘支付的租赁保证金由林文举直接转账至文轩幼儿园的指定账户。

2016年11月17日,北京市大成(广州)律师事务所受文轩幼儿园委托,向钟厘发出“关于尽快腾空场地并办理费用结算事宜”的律师函,以钟厘逾期支付租金为由,要求解除双方的租赁合同。经协商,文轩幼儿园与钟厘于2016年11月23日达成《关于同意继续履行合同的协议》,内容为:钟厘同意每月10日前按照合同规定的租金金额向文轩幼儿园交纳租金,逾期一天则视为其自愿解除租赁合同并于拖欠当月30日前无条件撤离所租赁场地,并向文轩幼儿园赔偿所拖欠租金及相应违约金等。其后,钟厘交纳了所欠的费用,双方继续履行合同。

2016年12月8日,大涌村委会向文轩幼儿园发出《通知》,以其因自身情况需要为由,决定于2017年6月30日提前终止与文轩幼儿园的租赁合同关系。2017年1月20日,大涌村委会、大涌公司联合向文轩幼儿园发出了《关于大涌村厂房合同期满不再续约的通知函》(下称《不再续约的通知函》),函告其将对村工业园地块统一进行“货币加物业”开发,拆除所有厂房,重新规划,建设商住楼盘,另其与文轩幼儿园的租赁合同关系提前终止时间延长至2017年8月31日。文轩幼儿园称其按照大涌村委会的要求将《通知》、《不再续约的通知函》直接送达给钟厘,因钟厘不签收而在案涉厂房处张贴。钟厘确认文轩幼儿园在2017年1月向其送达了《通知》,因其要求文轩幼儿园以自己的名义向其送达,但文轩幼儿园不同意而将《通知》张贴在案涉厂房;钟厘不认可文轩幼儿园有向其送达或在案涉厂房张贴过《不再续约的通知函》的事实。因上述事由,钟厘于2017年3月26日与文轩幼儿园的法定代表人潘锦烨进行电话沟通,钟厘在电话中表示因文轩幼儿园在案涉厂房张贴《通知》一事导致其转租户纷纷撤场,故提出“终止合同”或“减少租金”等要求,但潘锦烨表示不同意。同月29日,钟厘就此事委托广东粤鑫律师事务所向文轩幼儿园、潘锦烨发出“律师函”,记载因文轩幼儿园和潘锦烨恐吓和告知其客户称案涉厂房将在2017年6月份拆迁而导致其承租户纷纷离开,该行为已经构成违约,要求“请贵方立即停止对委托人的损害行为,假如租赁物真的要拆迁,贵方应收到此律师函三天内前来商量,把委托人的合法利益谈妥……”。文轩幼儿园确认收到该律师函。

大涌公司分别于2017年5月10日、8月11日出具《说明》与《关于文轩幼儿园的租赁情况说明》。其中,《说明》载明了“为做好拆迁解约工作,我村分别于2016年12月8日与2017年1月20日向文轩幼儿园发出通知,告知其相关决定。并且要求文轩幼儿园向租户做好解释和告知工作”等内容;《关于文轩幼儿园的租赁情况说明》的内容是:“……2012年8月1日,文轩幼儿园根据《厂房租赁合同》向我司申请将部分物业转租给第三方。我司经研究同意其申请。2012年8月8日,文轩幼儿园将部分物业转租给钟厘。因我村发展需要,于2016年12月8日书面通知文轩幼儿园关于我司提前在2017年6月30日终止《厂房租赁合同》的事宜。……期间第三方租赁者钟厘到我村委会咨询了解情况,我司负责人如是告知钟厘因我村发展需要提前终止与文轩幼儿园签订的《厂房租赁合同》……”

钟厘交纳租金至2017年5月份,并代文轩幼儿园交纳了两个月电费分别为5094元、5469元,尚欠文轩幼儿园2017年6月、7月的水费分别为351元、265元。

2017年11月23日,一审法院组织当事人到案涉厂房现场进行现场勘查。经勘查,双方确认:案涉厂房位于广州市南沙区南沙街金岭南路414号,为一栋四层框架结构的建筑物,场地现为空置状态没有出租,第二层部分机器设备由东莞法院查封,案涉厂房尚未交还给文轩幼儿园。一审法院在询问钟厘是否同意交还案涉厂房时,钟厘表示将书面答复但一直未作答复。

在现场勘查后,钟厘委托了深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司就“案涉厂房的装修及设备一批”的市场价格进行评估。该评估公司于2018年1月30日出具了深世鹏评字第ZPFS20180130001号《资产评估报告》。《资产评估报告》以2017年12月9日为评估基准日,采用成本法进行评估,评估价值为498360元,评估结论使用有效期限从2017年12月9日起至2018年12月8日止,深圳市财政委员会出具深财资备案[2017]028号对该评估公司进行了备案。经质证,钟厘认为该评估报告的价格偏低,其中的地砖、砌墙的评估价格达不到市场的人工成本,平时投入的维修价值无法在评估报告中体现,厂房一楼的电线因“被盗”而无法评估。文轩幼儿园对于评估的价格没有异议,但认为二楼的设施是由钟厘的承租户衡通电子公司投入。

大涌公司出租给文轩幼儿园的位于广州市南沙区南沙街金岭南路414号的面积为6445平方米的厂房宿舍至法庭辩论终结前尚未办理产权登记。文轩幼儿园向一审法院提交了其从大涌村委会复制的用于办理幼儿园消防工程等的建设用地批准书(及附图)、建设工程规划许可证。一审法院于2017年11月15日向广州市南沙区国土资源和规划局发出征询函,该局于2018年3月7日复函一审法院,称:“一、涉及地块已核发建设用地规划许可证(地许字[1996]3627号)。因档案中无该许可证原件,现提供审批记录给贵院。二、贵院提供的1998年04060号《建设工程规划许可证》,我局未查询到相关档案。”

钟厘在2018年3月16日的庭审中明确表示不同意腾空交还案涉厂房,称案涉厂房事实上因文轩幼儿园违约而于2017年8月便无法使用,也不存在交接的问题。同时,钟厘在庭审中称大涌公司于2018年3月19日对案涉厂房进行了拆除,其于同月22日作了报警处理。一审法院于2018年4月3日下午14时30分再次到案涉厂房勘查,案涉厂房的大门被锁并有人看守,且案涉厂房的门窗都已经被拆除。一审法院据此依法追加大涌公司作为本案第三人参加诉讼。大涌公司确认约于2018年3月19日由星河地产对案涉厂房进行拆除工作。案涉厂房目前已被全部拆除。

当事人对以下事实存在争议:钟厘为证明对案涉厂房的投入、出租厂房的收支情况及损失,向一审法院提交了证据和材料:1.租赁物收支情况汇总一份、收款收据十九份。租赁物收支情况汇总由钟厘自行制作,金额与项目与收款收据的记载一致,金额为596045.5元;于2014年6月16日的消防用品3842元的收据抬头为记载了“广州市海珠区安新消防器材经营部”及其相关地址、联系电话等并加盖了公司公章;于2014年8月8日的电梯拆旧换新收款收据加盖了“广州佳菱电梯有限公司工程部”专用章;于2014年11月28日消防设计安装及办证费186000元加盖了“广州汝安消防安全服务有限公司”公章;其他收款收据均为普通的个人填写收据。2.于2013年7月27日签订的《退伙协议书》一份。内容为梁红梅将其与钟厘共同合伙经营的案涉厂房所持有股份以22万元转让给钟厘。3.租赁物收支情况汇总一份。由钟厘自行制作,内容为案涉厂房出租2015年1月至2017年4月期间的收入支出情况,其中收入为“盛杰丰电子有限公司、福昕电子有限公司、铁皮房、二楼、三楼、竞国电子有限公司”共六处的租金,支出为“保安工资、卫生费、电费、租金(向文轩幼儿园支付)”,2015年1月至2016年1月、2016年3月-2016年9月为盈利,其他月份为亏损,2015年度的盈利为495061.58元、2016年度的盈利为537899.64元,2017年度1月至4月亏损180189.19元。4.租赁可得利润(损失)汇总表一份。由钟厘自行制作,内容是2016年11月至2017年7月损失共计321404.32元,其正常收入为每月7-8万元,剩余合同期限为96个月,每月按7万元计算,可得利益损失为672万元。5.四个租户装修费、搬迁费汇总表一份、收款收据八张。其中四个租户装修费、搬迁费汇总表由钟厘自行制作,内容为竞国电子有限公司装修费85000元、搬迁费28000元,福昕电子有限公司装修费95000元、搬迁费28000元,黄炳强装修费41300元、搬迁费8100元,罗久林装修费163000元;收款收据中有三张的内容为搬迁费,一张加盖有“深圳市胜运达吊装搬运有限公司”的公章,内容为“南沙搬钻机到高明运费28000元”,另两张均为手写件,内容分别为“客户名称:黄炳强,搬厂费用8100元,收款人李”“南沙搬厂到高明运费28000元”,其他收据记载是装修款,均为由个人填写的普通收款收据;钟厘在庭审中确认其尚未有对上述租户所支出的费用给予赔付。6.银行交易流水明细清单。其中,中国银行交易流水明细清单中显示有黄炳强、盛杰丰向钟厘的账户付款,农业银行个人明细对账单显示钟厘账户向潘锦烨账户支付款项,其他银行流水清单无法看到付款人的情况。

经质证,文轩幼儿园、林文举仅认可银行交易流水明细清单的真实性,对其他证据的真实性均不认可。

一审法院认为,案涉厂房具有《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》,案涉当事人之间就案涉厂房所签订的《厂房租赁合同》《补充协议》《关于同意继续履行合同的协议》均是当事人的真实意思表示,内容未违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,当事人均应诚信履行。关于责任主体问题。案涉《厂房租赁合同》虽然是由钟厘与林文举于2012年8月8日签订,但在文轩幼儿园成立后,钟厘、林文举及文轩幼儿园三方于2014年6月6日签订的案涉《补充协议》中已明确约定“由文轩幼儿园自协议签订之日继受上述《厂房租赁合同》中出租方的全部权利义务”。因此,钟厘在明知《厂房租赁合同》中出租人林文举的权利义务已经一并转让给文轩幼儿园的情况下,在本案中再将林文举列为被告要求其承担合同责任,显然于法无据。本案为租赁合同纠纷,大涌公司与钟厘之间并不存在租赁关系,根据合同相对性的原则,钟厘在本案中要求大涌公司就其与文轩幼儿园之间的合同纠纷问题承担连带清偿责任,同样于法无据。至于钟厘认为大涌公司采取非法手段强行拆除案涉厂房,侵害其合法权益的意见,不属于本案处理的范围,钟厘可另循法律途径解决。综上,林文举、大涌公司的相关抗辩意见成立,一审法院对钟厘要求林文举、大涌公司承担连带责任的主张不予支持。关于合同解除问题。在诉讼过程中,当事人虽对谁拥有合同解除权、解除事由等各执一词,但对租赁合同关系应当予以解除的意见是一致的。考虑到双方已丧失信任关系,合作基础已经破裂,且案涉厂房已经被拆除,租赁合同实际上已无法继续履行,一审法院对当事人主张的解除于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》、于2014年6月6日签订的《补充协议》以及于2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》的诉讼请求予以支持。关于当事人的合同解除权和解除事由的认定问题。一审法院阐述如下:1.因案涉厂房属于文轩幼儿园向大涌公司承租物业的一部分,故文轩幼儿园在收到大涌公司、大涌村委会发出的《通知》《不再续约的通知函》后将相关事项告知钟厘,属于履行其出租人的通知义务,其行为并无不当。钟厘关于文轩幼儿园采取非法手段恐吓其租户使其租户纷纷离开,从而导致合同无法继续履行的意见,缺乏相应证据证实,不予采信。2.文轩幼儿园并没有以大涌公司提前终止合同为由而提出与钟厘解除合同,相反,根据钟厘的陈述,其在向文轩幼儿园提出终止合同或减少租金等要求时,遭文轩幼儿园拒绝,可见,文轩幼儿园并无提前终止其与钟厘租赁合同关系的意思表示。另外,在上述通知发出后,文轩幼儿园继续按月收取钟厘支付的租金,故亦不存在其以实际行为表示不再继续履行合同的事实。3.虽然大涌村委会、大涌公司向文轩幼儿园发出提前终止合同收回租赁厂房的书面通知,但并不必然导致文轩幼儿园与钟厘之间租赁合同关系的解除。钟厘在上述通知发出后,提出终止双方租赁关系不再继续履行合同所剩余租期的要求,是其根据自身的经营状况和风险预测所作出的选择,故其在选择了解除合同的情况下,又主张剩余租期内的预期收益,有欠理据,不予支持。4.合同当事人因合同履行问题发生争议,起诉到人民法院后,对于该合同的履行问题,应当由人民法院依法作出认定。由于钟厘在本案中已起诉要求解除合同,故对于合同是否解除及相应的权利义务问题,均应当由一审法院审查后确定,在此过程中,文轩幼儿园以钟厘在起诉后迟延交纳租金为由,而要求其承担违约责任,显然有失公平,不予支持。综上分析,并结合本案所查明的事实,一审法院对当事人的相关诉请评判如下:1.关于剩余租期可得利益损失问题。如前所述,因本案系由钟厘起诉要求解除合同,故其主张该项损失于法无据,不予支持。2.关于投入损失问题。钟厘将其受让股份所支出的费用及其租户的装修费、搬迁费作为其损失,缺乏事实和法律依据,对此不予支持。依据合同约定,案涉厂房的消防设备安装申报和费用均由钟厘负责,故消防设计及办证费用属于已经发生的费用,而该笔费用亦未包括在案涉厂房的装饰装修评估中。钟厘提交了加盖消防设计单位的收款收据,其收据记载的消防设计安装及办证费186000元亦不存在畸高的情形,故予以采信。对于案涉厂房的装饰装修损失,钟厘已经委托了具备相应资质的评估机构进行评估,并出具了评估报告。对于评估结果文轩幼儿园没有异议,钟厘虽持有异议,但未能就此提出相反证据,故一审法院对该评估结果予以采纳,即确认案涉厂房的装饰装修损失为498360元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”的规定,一审法院确定对上述装饰装修损失、消防设计安装及办证费由钟厘与文轩幼儿园各半分担342180元。对于钟厘主张的其他损失,因缺乏证据证实,不予支持。3.关于租赁费用问题。钟厘虽向法院诉请解除合同,但其仍一直占用案涉厂房,并直至案涉厂房被拆除时(2018年3月19日)仍未予交还给文轩幼儿园,故其应向文轩幼儿园支付该期间所欠付的租金。一审法院对文轩幼儿园主张的2017年6月至2018年3月19日的租金636566.45元(66220元×9个月+66220元÷31天×19天)及钟厘亦予确认的2017年6月、7月水费616元予以支持,该费用在折抵双方确认的由钟厘代交的电费10563元(5094元+5469元)后,钟厘还需向文轩幼儿园支付的租赁费用共计626619.45元。4.关于违约金及保证金问题。如前所述,在钟厘提起本案诉讼后,文轩幼儿园再以钟厘迟延交纳租金构成违约为由要求钟厘支付违约金、没收保证金的诉请于法无据,不予支持。鉴于钟厘在本案中并未提出返还租赁保证金的诉请,故本案对此不作处理,钟厘可另行主张解决。5.关于腾空交还场地问题。合同解除后,钟厘应腾空交还案涉厂房给文轩幼儿园,但鉴于案涉厂房已由大涌公司交由开发商拆除,故已不存在再由钟厘腾空交还的问题。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十五条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定,一审法院于2018年5月29日作出如下判决:一、解除林文举、钟厘于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》,解除林文举、钟厘、文轩幼儿园于2014年6月6日签订的《补充协议》,解除钟厘、文轩幼儿园于2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》;二、文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付342180元给钟厘;三、钟厘于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月至2018年3月18日的租金和2017年6、7月的水费共626619.45元给文轩幼儿园;四、驳回钟厘的其他诉讼请求;五、驳回文轩幼儿园的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费75500元,由钟厘负担72661元,由文轩幼儿园负担2839元;反诉受理费6064元,由文轩幼儿园负担1502元,由钟厘负担4562元。

本院二审期间,钟厘向本院提交如下证据:1、《说明》,拟证明钟厘在2017年8月底已经把租赁场地的电费、水费结清、交还电房钥匙给广州市南沙区文轩幼儿园,已经不再使用租赁场地,不存在占用租赁场地的情形,实质上广州市南沙区文轩幼儿园已经同意接收回该场地等事实。2、《消防工程合同》、《建设工程消防设计备案凭证》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、收款收据,拟证明钟厘对涉案的租赁场地进行办理消防设施安装及办证费用共花费186000元等事实。

文轩幼儿园、林文举质证认为:我方认为证据1、2的提交已经超过了举证期限。对于证据1的真实性无异议,发生诉争时,文轩幼儿园整个物业的电费及水费都是由上诉人去负责缴纳的,但诉争发生后上诉人不缴纳租金及水电费,而文轩幼儿园仍是正常营业,因此后来的水电费由我方来缴纳,故这并不代表上诉人已经将物业交还给我方,上诉人已经多次表示拒绝交还物业给我方,其表示要将物业交还给村里。对于证据2的消防工程合同的真实性由法庭审核,我方无法确认。对于证据2中的建设工程消防设计备案凭证的真实性无法确认,但该凭证中第五点已经明确规定了需提交建设规划许可证原件或城乡规划部门提供的临时证明文件,这一证据恰好证明了涉案物业的合法性,并非是违法建筑物。

大涌公司质证称:1、根据该两组证据的形成时间来看,早已在一审起诉前已经形成,上诉人在二审中才提交违反了证据规则,不应当组织双方质证。2、即使要质证的话,我方也无法核实该两组证据的真实性。其他质证意见与被上诉人一致。

文轩幼儿园、林文举向本院提交涉案物业相关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

钟厘质证称:文轩幼儿园、林文举及大涌公司一直都没有原件,无论是一审还是二审。当年好像大涌公司有提供过一份给法院,后来法院向相关建设工程调档,但调档出来的材料并没有文轩幼儿园、林文举今天提交的证据,因此文轩幼儿园、林文举和大涌公司提交的证据是不足以采信的。文轩幼儿园、林文举称我方提交的新证据涉及到规划,但该材料是向消防部门走后门做的,这与我方无关。

大涌公司述称该几份许可证原件已经由一审法院到其处调取并复印。

经二审审查,一审法院查明事实无误,本院予以确认。

二审庭后,钟厘向本院提交《对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的质证意见》:(2018)0115民初4153号案件的庭审中,大涌公司向法庭提供了建设用地规划许可证和建工程规划许可证,一共五个证件。现对这些证件质证以下:1.是原件(初步判断)。2.该证据合法性、关联性不予认可。因为在(2017)0115民初1983号案件中,法院向广州市南沙区国土资源和规划调查,得到回复是:建设用地规划许可证没有原件、建设工程规划许可证没有档案、南沙区南沙街金岭南路414号没产权登记档案信息。铁的事实证明涉案租赁物是没有合法证照的。3.对于五个证件的合法来源大涌公司没有能够陈述清楚出来。4.五个证件涉及到的建设用地、建设工程范围各不相同,大涌公司没有证明哪个具体证件就是涉案租赁物的范围内的土地和工程。

本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据当事人的上诉、答辩意见,本案争议焦点为:(一)钟厘主张涉案租赁合同无效的主张能否成立;(二)涉案租赁合同解除的责任归责;(三)钟厘主张文轩幼儿园其投入损失、剩余租期的可得利益损失应否支持;(四)钟厘主张租金应予以免收能否成立。本院认定如下:

关于第一个焦点问题。关于涉案租赁物产权情况,文轩幼儿园向一审法院提交了其从大涌村委会复制的用于办理幼儿园消防工程等的建设用地批准书(及附图)、建设工程规划许可证。一审法院并向广州市南沙区国土资源和规划局发出征询函,该局于复函一审法院:“涉及地块已核发建设用地规划许可证(地许字[1996]3627号)。贵院提供的1998年04060号《建设工程规划许可证》,我局未查询到相关档案。”二审中,文轩幼儿园、林文举提交涉案物业相关的三份《建设用地规划许可证》复印件,大涌予以确认,钟厘也在庭后向本院表示其在另案庭审中见到大涌公司提交的五份建设用地许可证和建设工程规划许可证的原件。因此,一审法院认为涉案租赁物具有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,租赁合同合法有效,并无不当。钟厘上诉认为租赁合同无效,依据不足,本院不予采纳。

关于第二个焦点问题。从本案的事实看,文轩幼儿园就涉案租赁物的转租行为已征得大涌公司的同意,且钟厘与文轩幼儿园之间的租赁合同期限(2012年8月9日至2024年8月8日)未超出文轩幼儿园与大涌公司租赁合同的期限(2011年7月1日至2026年9月30日),但在合同期限远未届满的情况下,2016年12月8日,大涌村委会即向文轩幼儿园发出通知,以其自身情况需要为由,决定提前终止于文轩幼儿园的租赁合同关系。更为甚者,在本案一审诉讼期间,涉案租赁物已由大涌公司于2018年3月19日进行拆除。虽然本案确因钟厘提起诉讼要求解除合同引发的,且文轩幼儿园也未向钟厘明确表示解除双方的租赁合同,但是,大涌公司上述行为已经表明文轩幼儿园与大涌公司之间的租赁合同必将解除,在此情况下,钟厘与文轩幼儿园之间的转租合同也无法继续履行。因此,钟厘提起本案诉讼主张解除其与文轩幼儿园之间的租赁合同并无不当。涉案租赁合同的解除,系因出租人的原因导致的,根据合同相对性的原则,本案应由出租人文轩幼儿园向钟厘承担违约责任。至于林文举及大涌公司应否承责问题。钟厘、林文举及文轩幼儿园三方已通过补充协议的方式约定由文轩幼儿园继受租赁合同中出租方的全部权利义务,因此,一审不予支持钟厘要求林文举承责的主张,并无不当。另,因大涌公司并非涉案租赁合同的当事人,故一审法院依据合同相对性的原则,不支持钟厘要求大涌公司承责的主张,亦无不当。

关于第三个焦点问题。关于钟厘主张的投入损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持”,一审法院根据钟厘的举证情况,确认涉案厂房消防设计及办证费186000元以及涉案厂房装饰装修损失498360元,并无不当。上述损失共684360元,按照剩余租赁期限计算为684360*53.5%=366132元(自2018年3月20日至2024年8月8日共约6年5个月,占总租赁期限12年的53.5%),文轩幼儿园应向钟厘赔偿上述损失。至于钟厘主张的其他投入损失,依据不足,本院不予支持。关于钟厘主张的剩余租赁期限的可得利益损失问题。如上所述,钟厘与文轩幼儿园之间的租赁合同确因文轩幼儿园违约而解除,但是,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后,对方应当采取适措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定,本案在大涌公司发出与文轩幼儿园终止合同关系的通知后,钟厘应当清楚其与文轩幼儿园之间的租赁合同无法继续履行,故钟厘应当积极采取适当措施防止损失的扩大。从本案的事实看,钟厘并没有采取有效措施积极减损,且在一审过程中,也不交还涉案厂房。综上,根据本案合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素,本院酌定文轩幼儿园赔偿钟厘相当于三个月租金即198660元的损失。

关于第四个焦点问题。本案钟厘虽向法院诉请解除合同,但其仍一直占用案涉厂房,并直至案涉厂房被拆除时(2018年3月19日)仍未予交还给文轩幼儿园,故一审认为其应向文轩幼儿园支付该期间所欠付的租金,并无不当。钟厘上诉认为应当免收租金,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。

综上所述,一审查明事实清楚,但适用法律错误,本院予以改判。为此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、维持广东省广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初1983号民事判决第一、三、五项;

二、撤销广东省广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初1983号民事判决第四项;

三、变更广东省广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初1983号民事判决第二项:广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付366132元装修损失给钟厘;

四、广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付198660元损失给钟厘。

五、驳回钟厘其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费75500元,由钟厘负担66067元,由广州市南沙区文轩幼儿园负担9433元;反诉受理费6064元,由广州市南沙区文轩幼儿园负担1502元,由钟厘负担4562元。二审案件受理费73105元,由钟厘负担68488元,由广州市南沙区文轩幼儿园负担4617元。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  闫 娜

二〇一八年十月十一日

书记员  张 旭

彭诗敏

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