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邢立镛李晓敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 09:19发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终17633号

上诉人(原审原告):邢立镛,男,1986年4月25日,汉族,身份证地址广东省广州市番禺区。

委托诉讼代理人:钟浩威,广东国智律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):李晓敏,女,1976年4月25日出生,汉族,住广东省广州市天河区。

委托诉讼代理人:梁志强(系李晓敏配偶),身份证地址内蒙古通辽市。

委托诉讼代理人:钟玉婷,广东滳雄律师事务所律师。

上诉人邢立镛因与被上诉人李晓敏房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初13843号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人邢立镛及其委托诉讼代理人钟浩威、被上诉人李晓敏及其委托诉讼代理人梁志强、钟玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人邢立镛上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判李晓敏向邢立镛支付违约金35.4万元;3.案件受理费、保全费由李晓敏承担。事实和理由:(一)一审法院认为李晓敏有权解除案涉《存量房买卖合同》(以下简称《合同》)没有事实和法律依据。1.案涉《合同》签订时,邢立镛已披露了其有一套房的事宜,李晓敏对此知情。2.案涉《合同》已就无法申请足额贷款情形进行了约定,一审法院过度解读合同条款,属于认定事实错误。《合同》第三条第二款第(三)项约定,由邢立镛申请共计247万元的按揭贷款,贷款额以银行审批为准,银行实际贷款额与邢立镛申请贷款额之间差额由邢立镛取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给李晓敏。上述合同已明确约定了邢立镛无法获得银行足额贷款的情形下购房款的支付问题,一审法院认为这是以邢立镛依据政策和规定有可能申请七成银行按揭贷款为前提的,将合同双方并未产生的合意强加于双方当事人身上,明显违反了《中华人民共和国合同法》意思自治的原则。(二)李晓敏解除案涉《合同》没有合同依据。2017年5月19日,李晓敏委托律师向邢立镛发出《律师函》,单方解除案涉《合同》,李晓敏解除合同的依据是案涉《合同》第八条,但该条款并未就合同解除权进行约定,邢立镛一直都愿意购买案涉房屋并催告李晓敏履行合同,李晓敏单方解除合同,构成根本违约,其应当按照涉案《合同》第十六条的约定承担违约责任。(三)一审法院认为李晓敏有权行使不安抗辩权并依此解除合同没有事实和法律依据。1.邢立镛依据约定于过户当天支付贷款差额符合合同约定,在按揭公司确认邢立镛无法获得七成按揭贷款的情况下,邢立镛最终同意按照上述约定支付贷款差额,并未违反上述约定。2.根据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定,李晓敏在2017年5月19日发出的《律师函》中认为邢立镛无法办理70%按揭贷款导致合同目的无法实现。但邢立镛一直主张依据案涉《合同》的约定继续交易案涉房屋,并愿意按照约定补足贷款不足的金额,屡次要求李晓敏配合邢立镛办理网签和申请贷款手续。无论是该《律师函》,还是一审庭审过程中,李晓敏均未能提供确切证据证明邢立镛丧失或有可能丧失履行债务能力的确切证据。2017年4月17日按揭公司明确表示邢立镛可以办理四成的装修贷款,证明邢立镛有能力申请贷款支付上述贷款差额。在双方协商过程中,邢立镛亦表示愿意提前支付部分款项以解决李晓敏所述的其在中山购房的资金问题。邢立镛的上述行为,表明了无论通过融资还是自行支付,邢立镛均有意愿且有能力履行合同义务支付购房款项。况且,根据《合同》第三条第二款第(三)项的约定,购房款首期款及贷款银行批准的贷款差额支付是在过户当天同时履行的,李晓敏在房屋过户前未收到款项完全可以行使同时履行抗辩权不予配合办理过户手续,也不会对李晓敏的权利构成损害。李晓敏以其在中山购房事宜为由,在未能提供确切的证据证明邢立镛没有支付能力的情况下,不予履行网签、协助办理贷款手续等在先义务,不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定,李晓敏行使先履行抗辩权没有法律依据。(四)李晓敏单方解除合同,导致邢立镛遭受重大损失,由于李晓敏单方解除合同,邢立镛丧失了宝贵的购房机会,而案涉房屋同地段存量房单价已经上涨到每平方米6万元以上。自李晓敏单方解除合同以来,银行不断上调贷款利率,邢立镛再行置业成本不断增加。上述因李晓敏单方解除合同导致邢立镛的损失,应由李晓敏承担。(五)邢立镛在二审中补充提交了相关的银行存款、理财证明等材料,证明不存在合同履行不能的问题,也没有表示拒绝履行涉案合同,一审法院在李晓敏未提供明显证据证明邢立镛没有履行能力的情况下,仅以李晓敏害怕或觉得邢立镛没有支付能力为由,即认定李晓敏可以行使不安抗辩权和解除权,没有法律及事实依据。1.从交易流程上看,合同的履行是应先网签,李晓敏配合邢立镛办理贷款手续,等同贷书出来后再支付首期款以及办理过户申请手续。实际上,在办理过户申请手续前,无论是网签还是贷款手续,都对李晓敏对涉案房屋的权属不构成任何影响。在递件之前,只要邢立镛不能全额支付首期款和贷款差额,李晓敏随时可以拒绝办理过户。从这方面来看,李晓敏在网签前不存在权利损害或威胁,也就不具备不安抗辩权的构成条件。2.在李晓敏未提供证据证明邢立镛没有资金履行能力的情况下即不履行合同,根本无法保障交易的安全和效率。就本案而言,在李晓敏拒绝网签,且在没有约定的情况下要求邢立镛提出资金托管的程序没有依据。3.就李晓敏称其在中山购房需要用钱的事情,李晓敏在双方协商以及在一审中多次强调其需要银行给邢立镛贷款用于支付购房款来解决其在中山的购房问题。即使该事实是真实的,按照交易的流程,银行的贷款也需要过户完成后并且办理了抵押登记才会放款,该时间显然要晚于递件当天邢立镛支付首期款和贷款差额。李晓敏多次以此为由拒绝邢立镛按照合同约定在递件当天直接支付所有剩余房款的要求,其主张显然不合常理。综上,一审法院认定李晓敏能够行使不安抗辩权和解除合同的权利没有事实和法律依据,请二审法院予以改判。

被上诉人李晓敏答辩称:一审法院查明事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法予以维持。李晓敏有权利要求解除涉案《合同》。一审法院已查明李晓敏是在2017年4月15日中介致电邢立镛时才得知邢立镛名下已有一套房屋,邢立镛隐瞒该事实与李晓敏签订买卖合同,故邢立镛的行为构成欺诈。李晓敏出卖涉案房屋的主要目的是能够按照合同约定收齐房款,李晓敏因信赖合同约定的付款方式才会签订涉案《合同》,《合同》第三条明确约定了付款方式,首付款是总房款的30%,剩余70%以按揭贷款的方式支付,且是以房屋作为担保,银行审批通过后直接由银行向李晓敏支付。邢立镛的贷款方案是以三成银行贷款加四成装修贷款的方式来实现,但因邢立镛名下已有一套房屋导致不能办理七成贷款申请,梁志强及李晓敏知道该事实后一直表示不同意上述方案。邢立镛提到双方在协商合同时已经预见到贷款额不足的问题,李晓敏从签订合同至办理按揭贷款之前都没有预见到贷款额不足的事实,李晓敏在2017年4月15日中介预约李晓敏办理按揭贷款时知道该事实后双方才对于贷款额不足协商如何解决。《合同》第三条第二款第(三)项的约定是建立在邢立镛能够申请到70%按揭贷款的前提下,该差额仅是银行评估价和247万元之间的差额,一般都是相差1万元左右的差额,而非是房屋总价40%(即146万元)的差额。因此邢立镛如果无法按照合同约定申请到247万元贷款,其在过户当天可以向李晓敏支付全款,或是以三成银行按揭及四成装修贷款向李晓敏支付房款,这不符合合同约定,也不符合双方的意思表示。从合同签订后至李晓敏发函要求解除合同期间,李晓敏一直积极履行合同,并配合邢立镛办理按揭贷款申请,当得知邢立镛贷款额度问题不足后也积极与对方协商。在邢立镛无法按照合同约定办理70%贷款以及邢立镛与李晓敏多次协商的情况下,最终李晓敏要求邢立镛办理资金托管或提供银行流水证明,但邢立镛均予以拒绝。李晓敏一直等到2017年5月12日三方一同当面协商,李晓敏要求在5月中旬一定要得到答复,但李晓敏在2017年5月15日电话联系邢立镛时,邢立镛均称其不用提供银行流水证明或无法去办理银行托管,并且要求将所有的款项在过户当天一次性支付给李晓敏。因为邢立镛在与中介协商过程中,中介已经多次与李晓敏说明邢立镛要筹集到几百万的资金需要很长的时间,而且100多万元并不能够在短时间内筹集到。中介说明现在主要的问题就是因为邢立镛没有资金能力,故对于后续的交易无法为李晓敏提供保障。所以李晓敏认为邢立镛诉讼中提供的银行流水证明不能证明在李晓敏要求解除合同前邢立镛具备支付能力。在一审庭审中,邢立镛也认为筹集几百万元的资金需要时间和成本,所以李晓敏是在多次协商邢立镛仍然无法提供流水证明或资金托管的情况下,由于邢立镛无法按照合同的约定方式履行付款,李晓敏才要求解除合同。邢立镛称房屋房价在上涨,但现在房屋房价并没有上涨,反而在小幅度的下跌,李晓敏只有涉案一套房屋,李晓敏出售涉案房屋是为了购买中山的房屋并用于资金周转,邢立镛的违约行为导致李晓敏无法购买中山的房屋,对李晓敏造成了很大的损害,李晓敏保留向邢立镛追究违约责任的权利。

2017年6月5日,邢立镛向一审法院起诉,请求判令:1.解除邢立镛、李晓敏于2017年4月8日签订的《合同》;2.李晓敏退还定金10万元,并支付上述款项的利息(以10万元为本金,按中国人民银行同期贷款利率的标准,自2017年4月8日起计至实际退还之日止);3.李晓敏依据《合同》第八条第l款的约定向邢立镛支付违约金35.4万元;4.李晓敏向邢立镛支付截止至2017年6月25日的房屋增值损失70万元(该金额已扣除第3项诉讼请求中的违约金35.4万元);5.案件受理费、保全费由李晓敏承担。一审诉讼过程中,邢立镛撤回第2项诉讼请求。

一审法院经审理查明:作为甲方/卖方的李晓敏、作为乙方/买方的邢立镛和作为丙方/经纪方的中原公司签订《中介服务三方协议》(该协议没有显示签订日期),约定:甲乙双方独家委托丙方就买卖案涉房屋提供中介服务事宜等条款。

作为甲方/卖方的李晓敏和作为乙方/买方的邢立镛签订《合同》(《合同》没有显示签订日期,邢立镛、李晓敏均称《合同》签订日期为2017年4月7日),约定:房地产地址为案涉房屋所在地址;建筑面积为70.7968平方米(以房产证面积为准);房屋类型(使用性质)为住宅;该房地产总成交价为354万元;(第三条)付款:甲乙双方经协商选择【自行交割√】【银行托管】的方式交割房款;甲乙双方一致同意由乙方按按揭付款支付楼款并办理交易手续;(1)签订本合同时支付10万元作为定金;(2)首期楼款(含定金)107万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清;银行同意贷款申请后5个工作日内,双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续;交易过户手续需在本合同签订后90天内完成(以付清双方交易税费为准);(3)247万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付;乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续,而甲方应全力协助乙方办理相关手续,包括提供资料、签署有关文件/合同等;该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号;贷款额以银行审批为准,银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方;(第八条)交易不成的违约责任:1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的,应当向乙方支付违约金,违约金为该房地产成交价的10%,并退回乙方已付的全部费用;2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的,应当向甲方支付违约金,违约金为该房地产成交价的10%;(第十条)逾期付款的违约责任:乙方未能按照本合同约定支付房款,或者未能按时履行合同约定的其他义务,应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金,逾期超过30日仍未支付的,甲方有权解除合同;甲方要求解除合同的,应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内,将乙方已支付的房款退还给乙方;(第十五条)送达约定:本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址;上述地址如有变更,应在变更后三日内书面通知有关当事人,否则一经发送至上述地址即视为送达;(第十六条)其他约定:……2.甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续,甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料,签署相关合同文件,以顺利完成交易;如一方原因导致不能进行网签及交易过户,则违约方需按本合同约定总成交价之10%赔偿另一方损失,如双方违约,则各自承担违约责任;……4.乙方知悉限购及贷款政策,确保可提交房符合资格文件(如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等)以办理过户及贷款手续;……6.如本合同与网签合同内容不一致的,以本合同内容为准等条款。

2017年4月7日,李晓敏出具收到邢立镛交来承购案涉房屋的定金10万元的《收款收据》。

2017年5月3日,李晓敏作出致邢立镛的《关于存量房买卖合同通知函》,其中包括:《合同》约定总房款为354万元;……首期应付房款(含定金)107万元;剩余楼款247万元由邢立镛以申请银行按揭贷款方式一次性支付,该笔楼款由贷款银行直接划入李晓敏银行帐号;在2017年4月17日中原公司的杜先生通知李晓敏去银行协助办理贷款手续,李晓敏积极配合,到达建设银行天河支行二楼中原公司按揭方,获知,李晓敏在还未收清首付楼款107万元(含定金)的情况下,剩余楼款247万元邢立镛要以分批次支付剩余房款(1.以银行审批按揭贷款额3成100万元;2.以装修合同的形式出第三笔款133万元,并且第三笔款133万元要求划转到第三方持卡人银行账户内,再提现金支付予李晓敏;3.剩余款14万元与首期楼款一并支付);李晓敏当下郑重说明,若按此方案,邢立镛将构成违约,将应承担相应的违约责任;此方案严重违反双方签订的《合同》第三条第2款和第3款;未能按照合同之约定履行,李晓敏不同意此方案,要求按双方签订的《合同》执行,邢立镛要严格按照签署合同协议的约定,按步骤,履行其职责;时至今日,邢立镛仍未按照合同约定,履行其职责;至此,李晓敏郑重函告:邢立镛须在本函发出之日起七天内(截止2017年5月10日内),完成以上合约约定之手续;若邢立镛在上述期间内仍未履行办理和完善相应合同约定之手续,李晓敏将视为邢立镛“已经放弃购买”和自愿“解除购买协议”;届时,李晓敏将解除《合同》,案涉房屋将另行出售他人;逾期的责任和风险由邢立镛自行承担等内容。李晓敏称其以邮寄方式向邢立镛送达上述函件,并提供“顺丰速运”详情单和邮件投递情况网络查询截图用于证明上述邮件于2017年5月4日妥投。邢立镛自认其已收到上述邮件,但认为李晓敏在《合同》约定的办理按揭贷款申请手续期限内没有配合邢立镛办理按揭贷款申请手续,李晓敏在自身构成违约的情况下要求邢立镛依约履行合同缺乏事实及合同依据。

2017年5月10日,邢立镛作出致李晓敏的《催告函》,其中包括:邢立镛已于签约当天交付定金10万元;根据《合同》第三条第2款要求:甲方应全力协助乙方办理按揭贷款申请相关手续,包括提供资料、签署有关文件/合同;4月17日,邢立镛携带相关资料赴汇瀚按揭中心办理相关手续,同时按《合同》规定递交资料、签署网签合同,而李晓敏到达按揭中心后拒绝在网签合同上签名,且未提供办理按揭贷款相关资料,导致邢立镛按揭贷款无法如期办理;李晓敏未与邢立镛办理产权交易手续及邢立镛购买案涉房屋的按揭贷款手续,系违反《合同》规定的主要义务,已构成违约;邢立镛郑重催告李晓敏:1.限李晓敏于收到本函5个工作日内协助邢立镛办理按揭贷款申请相关手续;2.邢立镛保留追究李晓敏违约责任的权利;如果于上述时限内李晓敏仍未履行,邢立镛有权选择:一、通知解除《合同》,并依法主张以下权利,包括但不限于:1.要求返还定金;2.要求支付违约金;3.要求赔偿损失,包括但不限于:(1)定金利息;(2)贷款利率上浮部分产生的利息;二、要求继续履行《合同》,并依法主张以下权利,包括但不限于:……邢立镛诚望李晓敏……在收到本函后及时与邢立镛联系并作出明确答复并协商处理等内容。邢立镛称其以邮寄方式向李晓敏送达《催告函》。李晓敏自认其于2017年5月12日收到上述邮件,但认为无法依照《催告函》履行,并于当天向中原公司表示要求进行三方协商。

2017年5月19日,受李晓敏委托的广东江盈律师事务所指派的律师钟玉婷作出致邢立镛的《律师函》,其中包括:签订《合同》时,由于李晓敏将用出卖的房款在中山购买房屋,李晓敏特意嘱咐邢立镛及中介必须按照合同约定履行才会出卖案涉房屋;2017年4月17日,李晓敏配合邢立镛到达按揭中心准备办理按揭贷款手续,但是邢立镛表示其已在广州市拥有其他房产,不能按照合同约定支付按揭款项,需变更按揭付款方式,且需分四次支付,其中第一笔按揭款100万元以银行审批后直接支付给李晓敏;第二笔按揭款133万元,以装修贷款的形式支付,且需划拨到第三方银行账户后,邢立镛直接提现支付;第三笔款项14万元于支付首期款时一并支付;李晓敏当即表示不同意该按揭付款方式,需按照《合同》第三条第二项按揭付款的约定支付按揭贷款,如按照上述按揭付款方式进行履行,李晓敏表示无法继续签署网签合同和办理相关按揭贷款手续;2017年5月3日,李晓敏发函给邢立镛再次要求按照合同约定履行按揭贷款手续,且要求邢立镛在七日内与李晓敏联系;直到李晓敏收到邢立镛发送的《催告函》,邢立镛对是否按照合同约定办理按揭贷款手续未予答复;2017年5月13日,李晓敏主动与邢立镛协商,表示李晓敏于2017年4月8日已根据双方签订的合同在中山购买了另一套房屋,请尽快按照合同约定的按揭贷款方式履行合同以便李晓敏能够按时收取房款,如果邢立镛无法按合同约定履行的话,李晓敏将解除合同并将案涉房屋进行抵押周转资金;当天,双方经过协商,邢立镛明确表示无法按照合同约定的按揭贷款方式履行,且重新提出新的按揭付款方式,具体为:由银行按揭贷款30%的房屋总价,剩余70%房屋总价在房管局提交交易过户手续当天一次性现金支付;李晓敏表示该付款方式直接变更之前的合同约定,不同意该按揭付款方式;后李晓敏表示如果变更按揭付款方式需对不能按照合同约定按揭贷款部分金额也就是房款的40%提供相关担保或者保证,但是邢立镛表示无法提供担保或保证;截止到目前为止,邢立镛都没有按照《合同》第三条第二项按揭付款的约定去办理银行按揭贷款,对不能按揭部分40%的房款也无法提供担保或者保证;邢立镛在签订合同时故意隐瞒其在广州已有一套房屋的事实,且明知按照广州贷款政策购买第二套房屋无法申请到房屋总价70%的按揭贷款,邢立镛仍与李晓敏签订《合同》约定剩余房款70%由申请银行按揭贷款方式支付,邢立镛在签署合同时已构成欺诈,直接导致合同从签订开始就无法按照合同条款履行;且邢立镛明知李晓敏出卖案涉房屋的目的就是为了支付在中山购买的房屋款项,也就是从签订合同时,邢立镛已违约且导致李晓敏出卖案涉房屋的目的无法实现,根据《中华人民共和国合同法》的规定,李晓敏已有权利解除合同;后邢立镛表示变更按揭付款方式,李晓敏要求邢立镛提供相关担保或者保证,但是邢立镛在李晓敏多次催促的情况下,仍无法提供相关的担保,根据《合同》第八条和《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定,李晓敏有权利要求解除合同,合同解除后,依据《合同》第八条约定,邢立镛应当赔偿李晓敏成交价10%的违约金;郑重告知邢立镛:自邢立镛见函之日起解除与邢立镛签署的《合同》并支付成交价10%的违约金等内容。邢立镛自认其于2017年5月21日收到《律师函》,并据此认为李晓敏单方解除合同、明确表示不再履行合同义务构成根本违约。李晓敏则称其是因邢立镛一直不回复李晓敏且没有依约履行义务才发函要求解除合同。

2017年10月12日,李晓敏以银行转账方式向邢立镛退还邢立镛承购案涉房屋的定金10万元。

另,邢立镛和李晓敏的丈夫梁志强还存在以下微信往来记录(包括但不限于):双方于2017年4月8日00时01分加为微信好友;梁志强于2017年5月3日18时55分发送内容为“邢老弟……关于咱们的房屋买卖合同你现在到底是怎么考虑的按合同的方式您能不能筹到款呀不能的话也要沟通商量个办法时间长了对咱们都不好呀成交或终止合同中山那已经发函给我了我把他们发的也转发你了你看看实在没有那么多钱就过来我这里商量解除我也好想办法筹钱处理中山那边的事……”的微信,邢立镛于当天22时03分回复内容为“梁哥您好,……关于房子的事情,我想大家还是尽可能互相体谅一下对方,把事情进行下去,毕竟已经签了协议,也谈得挺好。一开始是中介说的那个方案,跟我们这么说,我们同意了。但到您这您不同意配合,导致事情搁置了,您现在那边也急,但是如果说要我们将所有提到前面我们也会涉及到一些成本。或者您看这样行不行,我们先帮你想办法,先提前付部分款项给您,把中山的燃眉之急解决了,后续还是按原方案进行,您看可好?”的微信;梁志强于2017年5月4日12时33分发送内容为“……过来见面谈电话和信息说不清楚……”的微信;邢立镛于2017年5月9日23时19分发送内容为“梁哥,您那边是否决定不再进行合同了。家里还是挺希望能促成这事的”的微信,梁志强于当天23时25分回复内容为“关键按合同你做不到7成按揭又要改合同到你家老人名下还要等很长时间大家都等不起合作不成就好聚好散多好”的微信和于当天23时31分回复内容为“没有信心的合作还不如协商怎样善后这是理性的做法对不”的微信,邢立镛于当天23时50分回复内容为“我们商量过了,只要您进行网签,我们是可以按照合同的约定按时付款到位的。本周内能否履行合同,进行网签?”的微信,梁志强于当天23时59分回复内容为“首付3成,一次性按揭贷款7成,你能做到话”的微信;邢立镛于2017年5月10日00时10分发送内容为“我们每一步都会按照合同来,做到按合同规定付款,确保你按时按规收款。也请您尽快确定网签的时间。我们已经签了,一直在等您签署”的微信,梁志强于当天00时20分回复内容为“要是能按合同合规合矩能完成也不用叫我们等这么久……”的微信及于当天00时24分回复内容为“要不是你们和中介没有隐瞒你名下已有房产导致做不了按揭七成非搞个3成按揭4成装修合同会导致拖这么久吗”和“搞的大家都心有余悸彼此的不信任皆因如此不是吗”等微信,邢立镛于当天00时36分回复内容为“但是贷款方案的放款方式我们也是跟您同时得知,之前确实不清楚细节。或者您确实不想卖的话就告诉我们吧,我们也断了这个心重新找”的微信;梁志强于2017年5月12日14时03分发送内容为“……明天是周六上午或下午到中原地产美林店商谈合约具体情况时间是几点看你方便……”的微信;梁志强于2017年5月19日17时52分发送内容为“邢先生,我方在签订合同时已明确表示我方出卖该房屋就是为了在中山买卖房屋,后得知你方在广州已有一套房屋,在多次联系你方要求按照合同约定履行按揭贷款,但是贵方一直表示无法履行,也无法提供任何担保或者保证,由于我方在签订合同后,我方已经根据该合同的履行情况在中山购买了房屋,现在急需该房屋的房款来支付中山的房款,但是为了能够继续履行合同,2017年5月16日,我方再次要求面谈,到目前为止,你方一直无法按合同约定履行也无法提供担保或者保证,现我方要求解除合同,并会将房屋进行抵押用于支付中山的房款。且案涉房屋我已委托广东江盈律师事务所钟玉婷律师处理,以后有关房屋事宜请联系钟玉婷律师138××××6110”的微信。邢立镛认为上述微信往来记录证明其一直主张按《合同》的约定履行,并要求李晓敏协助办理网签手续,但李晓敏一直不予理会且单方解除合同。李晓敏则认为上述微信往来记录可证明邢立镛在签订《合同》时知道李晓敏出卖案涉房屋是用于购买中山市的房屋,且邢立镛还于2017年5月3日以微信方式提出由其先支付一部分款项给李晓敏用于支付李晓敏在中山市购买房屋的购房款的方案;邢立镛一开始就知道其无法申请到案涉房屋成交价70%的按揭贷款,但跟经纪方协商好用装修贷款的方式做按揭贷款。

对当事人有争议或涉及案外人的事实和证据,一审法院认定如下:

1.对于邢立镛提交的“链家”网页截图(打印件;内容为案涉房屋所在小区的二手房信息,三套房屋的面积为79.39平方米至83.71平方米之间、单价为61524元/平方米至62981元/平方米之间),该证据用于证明案涉房屋已经增值超过70万元,邢立镛因李晓敏单方解除合同遭受上述增值损失。李晓敏发表以下质证意见:对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认;该证据不能证明案涉房屋的市场价格上涨,且李晓敏要求解除合同的原因并不是房价上涨,而是邢立镛没有依约履行义务且隐瞒其贷款额度不足导致双方丧失信任及李晓敏无法按时收齐购房款。由于该证据显示的内容是网络发布的信息,并非具有评估资质的机构作出的评估结论,因此,一审法院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。

2.对于李晓敏提交的作为卖方的案外人齐锐、作为买方的李晓敏和作为经纪方的案外人中山市大信恒兆房地产服务有限公司(以下简称大信公司)于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》[含附件;约定:李晓敏向齐锐购买中山市石岐区兴盛路5号E区20幢201房(以下简称201房);成交价为150万元;李晓敏在收到出售案涉房屋的首期款务必在10个工作日内将60万元转入齐锐指定的账户上;李晓敏按注销抵押一次性付款方式支付楼款:签订本合同时支付5万元作为定金,于2017年6月10日前支付楼款(不含定金)60万元,于交易过户完成当天(以出示收缴证件回执为准)付清楼价余款85万元等条款]、齐锐的居民身份证正反面复印件、201房的权属证书、齐锐于2017年4月10日出具的收到李晓敏交来承购201房定金5万元的《收据》和大信公司于2017年4月10日出具的收到李晓敏交来承购201房的中介服务费2万元的《收款收据》(复印件)及《中汇支付客户存根》(共2张;均为复印件;显示:商户名称均为“中山市恒兆地产”,卡号均为62×××06,发卡行均为建设银行,交易类型均为消费,日期均为2017年4月10日,金额分别为2万元和5万元等内容),该组证据用于证明李晓敏在与邢立镛签订《合同》后,根据《合同》关于付款的约定于2017年4月10日购买201房,并约定李晓敏以案涉房屋的售房款向齐锐支付201房的购房款;李晓敏已分别向齐锐支付购买201房的定金5万元和向大信公司支付购买201房的中介服务费2万元。李晓敏已出示该组证据中201房的《房屋买卖合同》原件、权属证书原件和定金5万元的《收据》原件。邢立镛发表以下质证意见:对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可,该组证据与本案所涉房屋买卖合同关系没有法律上的因果关系和利害关系。一审法院采信李晓敏关于其于2017年4月10日签订购买201房的《房屋买卖合同》的陈述。

3.对于李晓敏提交的其丈夫梁志强与微信昵称为“杜家名”的人员(李晓敏称该人员是中原公司负责本次交易的工作人员杜家名)的微信往来记录[显示:梁志强于2017年4月11日17时25分发送内容为“兄弟,银行评估的还没有到,家里的人在等着,看一下,联系一下,抓紧过来,再晚了又看不了,又顺延下来了,还有就是快”的语音微信;梁志强于2017年4月12日11时13分发送内容为房地产权证的照片(共5张)的微信和内容为“杜老弟,你看一下,刚才家里人拍的照片,你看行不行,能不能用,不能用到时你再给我来个信”的语音微信,对方于当天11时17分回复内容为“我这样发给银行,应该可以,我看到很清晰了”的语音微信和于当天11时27分发送内容为“梁先生,你发原图,发原图,这个打印出来还是有点模糊,点击发送时旁边有浏览的按键,点击浏览可以发过来”的语音微信及于当天11时30分发送内容为“发原图,或者叫你老婆拿下来可以吗?我直接扫描一份给他这样最好了”的语音微信,梁志强发送内容为房地产权证的照片(共3张)的微信和内容为“可以了吧原图”的微信,对方于当天11时36分回复内容为“可以了,应该可以”的语音微信;对方于2017年4月17日15时08分发送内容为“梁生,资料:夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、中信银行卡,时间:明天中午1点半,地址:天河区岗顶壬丰大厦建行门口上去二楼汇瀚按揭:经办梁裕生136××××5303”的微信;梁志强于2017年4月18日10时04分发送内容为“今天下午有多少款到账”的微信,对方于当天10时31分回复内容为“今天是没有钱收的,今天不是过户,主要是银行办理按揭,按揭批下来,过户当天你收三成首付,等放款,等8个工作日后出房产证,放第一笔款三成,再过十天八天左右,再放第二笔款四成,一共有三笔款,第一笔三成,第二笔三成,第三笔四成”的语音微信;对方于2017年5月16日12时06分发送内容为“你是几点钟到?我要跟人家说一声,我和他说一点钟上去的”和“我要提前,或者说是几点钟,你和我说一下时间,我要叫他安排一下,因为他们工作要提前安排,因为他们要去很多地方的”两条语音微信,梁志强回复内容为“1.30点前”的微信,对方回复内容为“好啊,我就叫他一点半左右到,一点半左右到”的语音微信;对方于2017年5月18日17时03发送内容为“梁生,你好!评估价出来了,明天可以安排签按揭”和“你有时间吗”两条微信;梁志强于2017年5月19日17时53分发送内容与其于2017年5月19日17时52分发送给邢立镛的微信内容一致的微信],该证据用于证明李晓敏在签订《合同》后积极履行合同义务。李晓敏已出示存储该证据原件的手机。邢立镛确认杜家名是中原公司负责本次交易的工作人员,并发表以下质证意见:该证据是李晓敏与经纪方的聊天记录,邢立镛没有参与,该证据与邢立镛和本案无关。一审法院认定梁志强发送的微信代表李晓敏的意思表示,但由于邢立镛没有参加微信聊天,一审法院将结合本案查明的事实和其他证据作出认定。

4.对于李晓敏提交的案外人梁裕生的名片(显示梁裕生为案外人广州市汇瀚顾问有限公司业务二部的高级信贷专员;李晓敏称梁裕生是负责本次交易的按揭公司的工作人员)、按揭业务详细信息[打印件;显示:物业地址为案涉房屋所在地址,“是否网签”一项选择“否”,“按揭种类”一项选择“商业”,“意向申贷金额”一项为“247万元(商业)”等内容;上方空白处还显示“中原地产第一次评估后,按揭申请方案(3 4)”的手写内容],该组证据用于证明李晓敏于2017年4月18日依约到按揭公司协助办理按揭贷款申请手续时才得知邢立镛无法按照合同约定办理成交价70%的按揭贷款。李晓敏没有出示该组证据原件。邢立镛确认梁裕生是负责本次交易的按揭公司的工作人员,并发表以下质证意见:对该组证据的真实性、合法性均无法确认,该组证据与邢立镛和本案无关,也无法证明李晓敏的上述主张。一审法院将结合本案查明的事实和其他证据作出认定。

5.对于李晓敏提交的微信群聊往来记录[李晓敏称参与群聊的人员包括邢立镛、李晓敏的丈夫梁志强、杜家名和微信昵称为“美林海岸张素云664200”的人员(李晓敏称该人员是中原公司负责本次交易的工作人员张素云);显示(包括但不限于):邢立镛于2017年5月7日12时00分邀请梁志强、杜家名加入群聊,并发送内容为“梁哥,小杜,昨晚我已经回到广州,本来想今天过去下美林,但是一早起床大暴雨过不去,关于房子的事情我们商量过了,就按合同继续进行吧”的微信,梁志强于当天13时01分回复内容为“那是不是按照合同在银行办理一笔7成按揭贷款?”的微信(邢立镛对此没有回复);邢立镛于2017年5月9日16时15分向梁志强发送内容为“梁哥,您大概几点能到家呢,或者我晚点七点半八点的样子到可以吗”的微信,梁志强于当天16时18分回复内容为“我在中山等下回来应该能赶回来”的微信,邢立镛回复内容为“那您出发告诉我一声?我估计下时间过去”,梁志强于当天16时24分回复内容为“好见面谈”的微信;邢立镛于2017年5月11日10时13分向梁志强发送内容为“梁哥,昨天您在中山忙就没过去,我也给您发了函件,……您记得查收下”的微信;梁志强于2017年5月12日中午12时59分邀请张素云加入群聊,于当天13时04分发送内容为“邢立镛老弟明天是周六上午或下午到中原地产美林店商谈合约具体情况时间是几点看你方便我今天到广州明天面聊”的微信,邢立镛于当天15时30分回复内容为“……明天早上我可能要去珠江新城再查一次册,之前的过期了。您明天在的话,我看下天气情况,过去前我给你们信息”的微信,梁志强于当天16时05分发送内容为“查谁的产权情况是邢老弟你在广州名下得那个房产还是我的名下的”的微信,邢立镛于当天16时53分回复内容为“查我自己的,只能查我自己的”的微信,梁志强于当天17时20分向邢立镛发送内容为“那好下午过来”和“明天过来时”两条微信;梁志强于2017年5月13日12时18分发送内容为“邢立镛老弟,你上午去房管交易中心查册后,下午几点过来,我和那个张店长和小杜约好了下午在等你”的微信,邢立镛于当天12时26分回复内容为“……一点钟可好?”的微信,梁志强回复内容为“……可以的”的微信;邢立镛于2017年5月15日19时42分发送内容为“【自行交割√】【银行托管】”和“贰佰肆拾柒万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。……银行实际贷款与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方”的《合同》中的条款的两条截图微信,梁志强于当天21时05分回复内容为“第三方托管只是为了保障双方顺利放心按时交易若果双方有诚意的确实已经筹够除实际银行按揭贷款额以外的房款在双方明确附件合同是以在去房管局办理递件手续之前付清按揭款以外的剩余房款第三方托管只是个辅助仅供参考而已并没有对双方有什么损失难道管理部门都建议使用的方案会有错误吗”的微信及于当天21时10分发送内容为“按揭前加注附件明确时间和交易的先后顺序有什么不对难道我一直在退由首付3成现在考虑邢先生的方案现金7成不是在诚心把交易做了你看不到吗”和“只是要考虑确认你资金是否到位究其原因就是不想拖来拖去”两条微信和于当天21时21分发送内容为“做个第三方监管或资金流水证明不也是证明邢老弟有诚意”的微信,邢立镛回复内容为“合同以2选1的形式列举,证明实际都具有可行性,为何要违背合同去做呢?如果真有诚意,就请尽快完成网签流程,不要再找理由不执行合同”的微信,梁志强于当天21时32分回复内容为“如果你能做到银行按揭一次性打到我们账户上,这是严格按照合同的付款方式,这笔钱是房产做抵押,你改为现金给我们,没有任何抵押或者绝对安全,请理解我们的担心。配合我们”和“我们有权利维护自己的利息,希望你能理解”两条微信,邢立镛于当天21时51分回复内容为“我们会严格按照合同的要求执行,贷款款项会由贷款银行直接划入您的银行账号,剩余金额会在取得房地产交易中心收缴证件收据当天以首付形式支付”的微信,梁志强于当天21时59分回复内容为“邢先生说的,剩余金额会在取得房地产交易中心收缴证件收据当天以首付形式支付。这种方式,就是我所认为不绝对安全的,这笔现金不像银行按揭贷款有房产做抵押,让我们感到不安全”的微信,邢立镛回复内容为“若资金未到,交易则无法达成,我将承担违约风险,合同即是最好的保障”和“而且一切流程都是严格按照合同的流程,如果梁先生坚持觉得这是不安全,那我确实不知道怎样满足梁先生的安全感,我只能理解为梁先生不愿意执行合同”两条微信,梁志强于当天22时19分回复内容为“我今天还在催中介,问他们为什么没有来评估,他们说银行第一天上班没有那么快要明天,然后我就给你打个电话,跟你确认一下明天是不是过来做按揭这是不愿意交易吗周六谈的时候你也同意在递件当天支付完余款就马上过户怎么理解呢”的微信,邢立镛于当天22时34分回复内容为“明天做网签我们这边没有问题”的微信和于当天23时05分回复内容为“……资料我带着,等你们通知”的微信(梁志强对此没有回复);杜家名于2017年5月16日10时51分向梁志强发送内容为“梁生,今天中午两点半可以上去评估吗”的微信及于当天11时05分向梁志强发送内容为“一点也可以”和“打你电话没接联系不上你”两条微信,张素云于当天12时15分向梁志强发送内容为“梁生,银行那已安排了评估公司一点钟过去你家评估,打你几次电话没接”的微信,梁志强于当天15时29分回复内容为“评估人来过了”的微信;梁志强于2017年5月19日17时52分发送内容与其于2017年5月19日17时52分发送给邢立镛的微信内容一致的微信],该证据用于证明李晓敏得知邢立镛隐瞒贷款额度不够的事实后仍与邢立镛及经纪方协商继续履行合同事宜,并约定于2017年5月13日办理托管手续,但邢立镛不同意,李晓敏表示邢立镛提供资金流水证明也可以,但邢立镛还是坚持按照合同履行。李晓敏已出示存储该证据原件的手机。邢立镛对该证据中显示由其发送的微信的真实性没有异议。一审法院认定梁志强发送的微信代表李晓敏的意思表示,并采纳邢立镛和梁志强发送的微信作为认定本案事实的依据。

6.对于李晓敏提交的录音及其书面整理材料(李晓敏称该录音是其丈夫梁志强与杜家名于2017年4月20日的对话录音),该组证据用于证明李晓敏得知邢立镛的贷款额度不够的事实后,邢立镛提出要求以装修贷款方式支付成交价40%的房款,李晓敏找经纪方协商如何解决问题;从协商过程可知邢立镛和经纪方在签订合同时均没有将邢立镛在广州市已有一套未还清按揭贷款的住宅的情况告知李晓敏,李晓敏在2017年4月20日明确要求经纪方必须在2017年5月中旬完成案涉房屋的交易并表示如果邢立镛无法在2017年5月中旬完成筹款则李晓敏在中山市的房屋买卖交易中将构成违约。李晓敏已出示存储该证据原件的手机。邢立镛以其没有参加对话为由对该组证据不予确认,并认为经纪方的观点不代表邢立镛的观点,邢立镛不确认经纪方所述的关于邢立镛的一切观点。一审法院认定梁志强的陈述代表李晓敏的意思表示,并采纳录音对话中梁志强的陈述作为认定本案事实的依据,但考虑到经纪方的工作人员没有出庭作证,且邢立镛没有参加对话,一审法院将结合本案查明的事实和其他证据作出认定。

7.对于李晓敏提交的录音及其书面整理材料(李晓敏称该录音是其丈夫梁志强与杜家名于2017年5月12日的对话录音),该组证据用于证明李晓敏在收到邢立镛发出的《催告函》之后与经纪方协商,要求邢立镛于次日将问题落实清楚,且希望邢立镛、李晓敏能就所有交易环节协商一致。李晓敏已出示存储该证据原件的手机。邢立镛以其没有参加对话为由对该组证据不予确认,并认为经纪方的观点不代表邢立镛的观点,邢立镛不确认经纪方所述的关于邢立镛的一切观点。一审法院认定梁志强的陈述代表李晓敏的意思表示,并采纳录音对话中梁志强的陈述作为认定本案事实的依据,但考虑到经纪方的工作人员没有出庭作证,且邢立镛没有参加对话,一审法院将结合本案查明的事实和其他证据作出认定。

8.对于李晓敏提交的录音证据及其书面整理材料[李晓敏称该录音是李晓敏及其丈夫梁志强、邢立镛、中原公司的工作人员等人员于2017年5月13日的对话录音;该段录音记录(包括但不限于):在该次协商,李晓敏及梁志强提出在银行作出同贷书之后3天内、由邢立镛将剩余购房款交由银行托管,之后再办理过户递件手续的方案,且要求在2017年5月22、23日完成交易;邢立镛则表示其需要回去向银行了解一下之后再答复等内容],该组证据用于证明邢立镛、李晓敏和经纪方经协商约定邢立镛、李晓敏于2017年5月15日办理完毕案涉房屋的所有手续、于同贷书作出后3天内将购房款交由银行托管,并在案涉房屋过户之后由三方一起到银行解冻取出托管的购房款。李晓敏已出示存储该证据原件的手机。邢立镛发表以下质证意见:对该组证据中的录音的真实性没有异议,但书面整理材料与录音内容不一致;李晓敏在与邢立镛协商的初期已有解除合同的意向;从录音内容可知,邢立镛从未表示同意资金托管,仅表示在未违背合同约定的前提下回去了解清楚后再决定;但考虑到银行托管造成的经济压力和李晓敏不履行合同造成的资金损失的问题,以及在发现李晓敏提出的银行托管方式支付剩余购房款是根本变更合同的履行方式的问题后,邢立镛最终不同意李晓敏的建议,并于2017年5月15日通过电话和微信方式答复李晓敏表示不同意以银行托管方式支付银行审批同意的贷款额与约定的成交价70%的贷款之间的差额部分;该录音证据不能证明邢立镛、李晓敏已经协商一致变更合同约定。

邢立镛、李晓敏还就相关问题陈述如下:1.邢立镛、李晓敏均确认买卖双方的权利和义务应以《合同》的约定为准;双方于2017年4月17日共同到按揭公司办理网签手续和按揭贷款申请手续,但由于李晓敏不同意按揭公司提出的以三成银行按揭和四成装修贷款(即在案涉房屋完成过户之后以装修案涉房屋的名义将装修款支付至第三方即装修承包人的账户,再由邢立镛提现后支付给李晓敏)的方案实现七成贷款,因此,当天没有办妥网签手续和按揭贷款申请手续;李晓敏表示不同意由邢立镛或李晓敏指定接收装修款的第三方账户,也不同意邢立镛提出的关于将案涉房屋的买方变更为邢立镛的母亲的方案。2.邢立镛自认在购买案涉房屋之前其名下已有一套住宅且未还清贷款。3.关于为何在《合同》中约定成交价70%的房款以银行按揭贷款方式支付的问题。邢立镛称其在签订《合同》前已告知李晓敏及中原公司关于其在广州市有一套住宅且未还清贷款的情况,但中原公司表示因为政策刚刚实施、还处于交接期,按揭公司可以与合作银行协调实现七成贷款,其也是于2017年4月17日到按揭公司办理网签手续和按揭贷款申请手续时才知悉七成贷款是以三成银行按揭贷款和四成装修贷款的形式实现的。李晓敏则称限购限贷政策在《合同》签订之前已出台并实施,邢立镛在签订《合同》时故意隐瞒其名下房地产情况。4.关于邢立镛在签订《合同》前是否告知李晓敏关于邢立镛在广州市有一套住宅且尚未还清贷款的问题。邢立镛称在签订《合同》前,邢立镛在邢立镛、李晓敏和中原公司协商具体买卖事宜时已向李晓敏和中原公司告知上述情况。李晓敏于庭审中称杜家名于2017年4月15日致电梁志强才称由于邢立镛名下有一套住宅、无法做到七成银行按揭贷款,邢立镛的贷款是以三成银行按揭贷款和四成装修贷款的形式实现,梁志强此时才知悉上述情况并立即表示不同意上述方案,杜家名表示立刻与邢立镛协商其他方案;但李晓敏和梁志强于2017年4月17日到按揭公司办理网签手续和按揭贷款申请手续时,按揭公司仍提出上述贷款方案,梁志强就跟邢立镛说暂时不办理上述手续,待其向中原公司了解清楚之后再说。邢立镛对其上述陈述未能举证证明。5.李晓敏称其在双方协商过程中曾提出银行托管或邢立镛向李晓敏提供资金流水以证明邢立镛具备付款能力的方案,但邢立镛均未能做到。邢立镛则称筹集资金需要成本,在李晓敏未协助其办理网签手续和贷款申请手续的情况下,其不可能先筹集资金,其在2017年4月17日至2017年5月3日期间(具体日期记不清楚)曾提出由邢立镛在办理过户递件手续当天一次性向李晓敏支付成交价70%的购房款(邢立镛认为该方法符合《合同》中关于“银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方”的约定)。李晓敏称其是因担心和知道邢立镛没有付款能力才没有协助邢立镛办理网签手续。6.关于邢立镛要求解除《合同》的理由和依据问题。邢立镛称其于2017年5月21日收到李晓敏发出的关于要求解除《合同》的《律师函》后,邢立镛对李晓敏解除《合同》的要求予以同意,遂提起本案诉讼。7.邢立镛表示不申请对案涉房屋的市场价值进行评估。

一审法院于2018年5月25日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明:案涉房屋的建筑面积为70.7968平方米,使用性质为居住用房,产权人为李晓敏;案涉房屋没有他项权利登记;本案于2017年6月15日查封案涉房屋等内容。

另,李晓敏在本案中曾提出反诉,但李晓敏未在一审法院送达反诉受理费预交通知单七日内预交本案的反诉受理费,一审法院已口头裁定按李晓敏撤回反诉处理。

一审法院认为,邢立镛在本案中撤回关于要求李晓敏退还定金10万元并支付上述款项的利息的诉讼请求,属于邢立镛对自身诉讼权利的合法处分,一审法院予以准许。

邢立镛、李晓敏签订的《合同》合法有效,双方当事人均应依约履行。

邢立镛在签订《合同》之后已向李晓敏支付定金10万元。《合同》第三条约定,247万元(即案涉房屋成交价的69.78%)由邢立镛申请以银行按揭贷款方式支付;邢立镛应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续,而李晓敏应全力协助邢立镛办理相关手续,包括提供资料、签署有关文件/合同等。邢立镛、李晓敏均确认双方曾于2017年4月17日到按揭公司办理网签手续和按揭贷款申请手续,并确认因邢立镛在广州市已有一套住宅且未还清贷款导致无法办理《合同》约定的七成银行按揭贷款,李晓敏当时不同意以三成银行按揭贷款和四成装修贷款的形式实现七成贷款并表示不同意于当天办理网签手续和贷款申请手续,导致当天未能办妥上述手续。一审法院认为,邢立镛虽称其在签订《合同》前已告知李晓敏关于邢立镛名下在广州市已有一套住宅且未还清贷款的情况,但李晓敏对此不予确认,在邢立镛未能举证证明其上述陈述的情况下,一审法院对邢立镛上述陈述不予采信,并据此认定李晓敏在签订《合同》时不知道上述情况。依据《合同》第三条的约定,247万元是于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入李晓敏银行帐号;但三成银行按揭贷款和四成装修贷款的方案中四成装修贷款并非直接划入李晓敏的银行帐号,不符合《合同》的上述约定,李晓敏有权拒绝该付款方案。《合同》第三条约定“贷款额以银行审批为准,银行实际贷款额与邢立镛申请贷款额之间差额由邢立镛取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给李晓敏”,这是以邢立镛依据政策和规定有可能申请七成银行按揭贷款为前提的,但广州市在2017年3月17日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》已规定“居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的,购买普通商品住房首付款比例不低于70%”和“以上政策规定自2017年3月18日起执行”,《合同》是于2017年4月上旬签订的,且《合同》第十六条第4款已约定“邢立镛知悉限购及贷款政策,确保可提交合资格文件(如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等)以办理过户及贷款手续”,即邢立镛在签订《合同》时应当知道其不可能申请到七成银行按揭贷款及按照上述政策其购买案涉房屋最多只能申请三成银行按揭贷款,即《合同》约定的四成银行按揭贷款合计约141万元是不可能以银行按揭贷款方式支付的,李晓敏以邢立镛在签订《合同》时隐瞒其名下房地产情况导致其对邢立镛丧失信任及担心邢立镛没有能力以现金方式支付相当于四成银行按揭贷款金额的购房款符合常理。《合同》第三条虽约定“贷款额以银行审批为准,银行实际贷款额与邢立镛申请贷款额之间差额由邢立镛取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给李晓敏”,但在上述情况下,邢立镛负有向李晓敏证明其具备以现金方式支付相当于四成银行按揭贷款金额的购房款的义务(非提前支付该款项)。但在李晓敏要求邢立镛将资金交由银行托管以保障双方的资金安全和双方的利益或由邢立镛提供资金流水证明邢立镛具备付款能力两种方案后,邢立镛均予以拒绝,在此情况下,李晓敏拒绝配合办理网签手续和三成银行按揭贷款申请手续属于邢立镛行使不安抗辩权,并无不妥。关于李晓敏于2017年5月19日向邢立镛发送微信和邮寄《律师函》要求解除《合同》的问题,一审法院认为,邢立镛经双方多次协商后一直未能证明其具备上述付款能力,李晓敏有权解除《合同》。邢立镛、李晓敏之间关于案涉房屋的买卖合同关系已于微信和《律师函》送达给邢立镛之日解除。由于《合同》在邢立镛提起本案诉讼之前已解除,邢立镛主张解除《合同》,一审法院不予支持。

李晓敏行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定,不构成违约,邢立镛主张李晓敏支付违约金35.4万元和截止至2017年6月25日的房屋增值损失70万元,均没有依据,一审法院均不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十八条第一款第(四)项、第六十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定,于2018年7月6日作出如下判决:驳回邢立镛的诉讼请求。案件受理费43550元和保全费5000元,均由邢立镛负担。

经审查,本院对于一审法院查明的事实予以确认。

本院二审期间,邢立镛提交17份证据:1.广发证券广州洛溪新城营业部普通账户对账单,拟证明邢立镛2017年4月28日证券资产超25万元。2.独生子女优待证;3.结婚证书;4.户口本;证据2-4拟共同证明邢崇与邢立镛是父子关系,邢立镛购买涉案房屋也是由父亲支持购买。5.广发证券广州洛溪新城营业部对账单(邢崇);6.中国农业银行卡交易明细清单;7.借记卡账户历史明细清单;8.个人理财交易账户余额查询;9.房地产权证;10.邢崇与蔡美华出具的《声明》;上述证据5-10拟证明涉案合同发生纠纷时,邢立镛父亲的存款、银行理财、证券等资产合计超过250万元,另有房产可以抵押变现,可以资助邢立镛用以支付涉案房屋的购房款。11.网签合同,拟证明邢立镛于4月18日依约去按揭公司办理按揭并在按揭需要的相关合同上签字。12.按揭过户资料,拟证明邢立镛于4月18日依约去按揭公司办理网签,并在网签合同上签字。13.邢立镛与中原地产杜家名于2017年5月7日微信聊天记录,拟证明邢立镛积极与中介进行沟通贷款相关事宜推进合同的履行,且邢立镛同意按照首付七成办理。14.邢立镛与李晓敏微信聊天记录,拟证明李晓敏在提出资产托管、流水证明之前已经多次提出解除合同,邢立镛不予同意。15.邢立镛与中原地产张素云于2017年5月16日微信聊天记录,拟证明邢立镛积极与中介沟通,推进合同进行。16.邢立镛与中原地产张素云于2017年5月17日微信聊天记录,拟证明李晓敏通过无实质推进意义的交谈设套取证,目的是解除合同。17.邢立镛与中原地产杜家名于2017年5月19日微信聊天记录,证明李晓敏拒接中介电话,无视中介办理网签、按揭手续的电话。

针对邢立镛二审提交的上述17份证据,李晓敏质证称:确认证据1的真实性、合法性,对其关联性不予认可,因证券的资金账户不能够直接兑现。对证据2、3、4因无原件由法院认定,且邢立镛在合同履行过程中以及一审庭审中也没有提及由其父亲资助购买。对于证据5的真实性、合法性无异议,对其关联性有异议,邢立镛父亲的证券对账单与本案无关。对于证据6、7、8的真实性、合法性没有异议,对其关联性有异议,该银行流水也与本案无关。对于证据9没有原件,无法核实其真实性。在合同履行过程中,李晓敏多次要求邢立镛提供银行流水证明,但邢立镛均未提及过其父母支持其买房,也没有提供银行流水证明给李晓敏,即便采信邢立镛提交的证据,上述证据的金额加起来都不足以支付房价全款。证据13、14、15、16、17邢立镛在一审中已经提交,并经双方质证,且一审判决书中已经摘录证据13、14、15、16、17的内容,因此该证据不属于新证据。对于证据11的真实性、合法性关联性均不予确认,确认网上有该网签合同,但李晓敏没有签名,因为当时双方去做按揭时,李晓敏就是因为邢立镛无法办理七成的按揭贷款而没有签订网签合同。对于证据12,李晓敏当时是有去按揭公司配合邢立镛办理按揭贷款的,但由于按揭公司称邢立镛做不到七成的按揭贷款手续,所以没有具体的办理,邢立镛提交的这些材料都是给邢立镛进行签字的,与李晓敏无关。对于证据13、15、16、17都是邢立镛与中介人员之间的对话,没有李晓敏的参与,不能真实反映出双方协商的过程。对于证据14,该证据已经在一审中质证过,当时李晓敏询问邢立镛能否办理七成按揭,做不到的话就好聚好散。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据邢立镛的上诉以及李晓敏的答辩意见来看,本案争议的焦点问题为:李晓敏是否构成违约,是否应向邢立镛支付违约金。

房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付房价款的合同。本案的李晓敏、邢立镛就涉案房屋签订《合同》,邢立镛作为房价款的付款义务人,应对自己的付款能力、付款方式做出合理预判,以确保《合同》得以顺利履行。涉案《合同》明确约定房价款中的247万元,由邢立镛以银行按揭贷款的方式支付,该约定是双方当事人的真实意思表示,合法有效,对双方均有约束力。邢立镛因自身原因无法办理247万元的银行按揭贷款,其提出办理四成装修贷款的方式,与合同约定不符,李晓敏有权拒绝。在邢立镛无法按照合同约定的付款方式付款的情况下,李晓敏出于交易安全的考虑,提出要求邢立镛对购房资金做第三方监管或提供资金流水证明,该要求合理合法,但邢立镛对此未作出正面回应。在李晓敏对交易安全提出质疑的情况下,邢立镛在履行过程中一直未向李晓敏出示其有付款能力的证据。在房价款能否支付处于不确定的情况下,李晓敏的合同权利处于难以保障的状态,其有权行使不安抗辩权,并要求解除合同。李晓敏发出解除合同的《律师函》符合《中华人民共和国合同法》第六十八、第六十九条的规定,该《律师函》发生解除合同的法律效果。邢立镛上诉主张李晓敏解除涉案合同没有事实和法律依据,缺乏理据,本院不予支持。因涉案买卖合同在2017年5月21日已发生解除合同的法律效果,邢立镛二审提交的拟证明其具备付款能力的证据已无意义,邢立镛据此主张李晓敏构成违约并应支付违约金,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上,邢立镛的上诉请求及理由均不成立,本院不予支持。一审法院查明事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6610元,由上诉人邢立镛负担。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  闫 娜

审判员  黄春成

二〇一八年十一月二十八日

书记员  颜旭怀

彭诗敏

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