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谯家军庄长廷租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 08:51发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终14976号

上诉人(原审被告):谯家军,男,1981年1月3日出生,汉族,住广东省广州市番禺区。

委托诉讼代理人:王心东,广东德法理律师事务所上海分所律师。

被上诉人(原审原告):庄长廷,男,1979年6月12日出生,汉族,住广东省普宁市。

委托诉讼代理人:涂吉伟,广东锐锋律师事务所律师。

原审第三人:凯华地产(中国)集团有限公司(原广州凯华城房地产开发有限公司),住所地广东省广州市海珠区金纺路2号F7001号商铺。

法定代表人:郑凯,职务:董事长。

委托诉讼代理人:汪秋萍,男,该公司职员。

上诉人谯家军与被上诉人庄长廷、原审第三人凯华地产(中国)集团有限公司(以下简称凯华公司)租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市海珠区人民法院(2018)粤0105民初35号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人谯家军的委托诉讼代理人王心东、被上诉人庄长廷的委托诉讼代理人涂吉伟、原审第三人凯华公司的委托诉讼代理人汪秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人谯家军上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回庄长廷的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由庄长廷承担。事实和理由:一、谯家军与庄长廷之间签订的《商铺租赁转让协议》中所转租的广州国际轻纺城二楼F2082号商铺的产权人是凯华公司,在凯华公司没有书面授权的情况下,庄长廷将涉案商铺转租给谯家军属于无权处分,且凯华公司亦表示未参与签署《商铺租赁转让协议》,即对庄长廷的转租行为不予追认,依据《合同法》第五十一条的规定,上述《商铺租赁转让协议》依法应当无效。二、凯华公司虽在庭审中表示庄长廷曾将转租事宜告知过凯华公司工作人员,并在之后按照凯华公司的操作流程先终止了凯华公司与庄长廷之间的租赁合同,后与谯家军签订租赁合同。但上述事实并非是一审所理解的凯华公司认可了转租行为,相反,正是因为凯华公司不认可转租行为,才坚持先解约再签约;三、本案中,凯华公司与庄长廷的租赁关系于2017年12月23日解除,即庄长廷从2017年12月24日起不再享有承租权,丧失了将涉案房屋转租给谯家军的来源,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定,一审法院认定《商铺租赁转让协议》有效,肯定谯家军与庄长廷关于2017年12月24日至2022年3月23日期间的转租的法律效力明显不当;四、双方在合同中并未约定保证金事项,庄长廷主张保证金没有合同依据,一审判决谯家军支付保证金94752元明显不当。综上,请求二审法院予以改判。

被上诉人庄长廷答辩称:一审判决查明事实清楚,适用法律正确,程序合法。谯家军的上诉请求及事实理由均不能成立,请求法院依法判决驳回谯家军的全部上诉请求。

原审第三人凯华公司述称:因一审并没有判令我方承担任何责任,故我方对于一审判决不发表意见。

2018年1月2日,庄长廷向一审法院起诉请求判令:1.谯家军支付商铺转让费700000元和押金94725元,利息从2017年12月7日起按照银行逾期贷款利息的150%计算至还清之日止;2.谯家军承担本案的诉讼费用。

一审法院经审理查明:广州凯华城房地产开发有限公司是海珠区金纺路2号F2082号铺的产权人。广州凯华城房地产开发有限公司于2016年11月30日名称变更为凯华地产(中国)集团有限公司。

2014年6月20日,凯华公司(甲方)与庄长廷(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》,约定甲方同意将坐落在是海珠区金纺路2号F2082号铺的房地产出租给乙方作商铺用途使用,租赁期限从2014年8月1日至2020年7月31日,月租金为31575元;乙方应在2014年6月30日前向甲方缴纳94725元作为保证金;等。同日,凯华公司(出租人)与庄长廷(承租人)签订《补充协议》,约定租金总额为2273400元;等。2014年6月27日,庄长廷支付保证金94725元给凯华公司。2016年9月2日,凯华公司(出租人)与庄长廷(承租人)签订《补充协议之二》,对补充协议附表二第4部分的修改如下:1、租赁期间自2014年8月1日至2020年7月31日止,基于对市场的判断,倘若承租人在原租赁期内不退租,则租赁期将延长至2022年3月23日……;2、对补充协议附表三第2部分的修改如下:租金总额2273400元,租金标准按月按套计算:2014年8月1日至2016年9月30日的月租金为31575元,2016年10月1日至2022年3月23日的月租金为22084.9元;等。

2017年8月14日,庄长廷(甲方、出让方)与谯家军(乙方、受让方)签订《商铺租赁转让协议》,约定甲方将其向广州凯华城房地产开发有限公司承租的位于广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城二楼F2082号依法转租给乙方,现双方就甲方拥有的承租权利义务转让给乙方事宜充分协商,达成如下一致条款:甲方同意将自己承租的位于广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城二楼F2082号商铺转让给乙方使用,该商铺原为甲方与广州凯华城房地产开发公司签订了《租赁合同》,租期为2014年8月1日到2022年3月23日,甲方已交齐所有租金,并且所交租金已包含在此次转让款总额中,不另外退给甲方;甲方保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中所享有的权利和义务。双方同意商铺转让款为206万人民币,支付方式如下:2017年8月14日,乙方支付定金16万元人民币;经广州国际轻纺城审批后,乙方支付首期转让款120万人民币;甲方协助乙方完成过户的当天,乙方支付转让尾款70万人民币。双方征得广州国际轻纺城同意后,乙方交清首期转让款120万当天,甲方交付商铺给乙方使用,同时甲方交齐所有商铺的资料(包括原租赁合同原件,已缴租金收据或发票,营业执照,税务登记证与该商铺相关的材料)给乙方,甲方须配合乙方申请装修。如甲方逾期没交付商铺和商铺相关资料,或由于甲方原因导致商铺最终无法交付使用,乙方有权解除合同,并要求甲方赔偿乙方3倍定金,并返还定金和退还已收取的其他全部款项;等。合同签订后,谯家军于2017年8月15日向庄长廷支付16万元,于2017年8月30日向庄长廷支付120万元。

2017年12月7日,庄长廷(乙方)与凯华公司(甲方)签订《协议书》,订明甲乙双方同意自2017年12月23日起终止双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》和《补充协议之二》;等。

同日,凯华公司(甲方)与谯家军(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》,约定甲方同意将坐落在海珠区金纺路2号F2082号铺的房地产出租给乙方作商铺用途使用,租赁期限从2017年12月24日至2022年3月23日,月租金为22084.9元;乙方应在2017年12月17日前向甲方缴纳94725元作为保证金;等。同日,凯华公司(出租人)与谯家军(承租人)签订《补充协议》,约定保证金为94725元;租金总额为1126329.9元,在2017年12月17日前一次性预缴付清本合同全部租赁期限租金总额1126329.9元;等。

庄长廷为证明其诉讼主张,还提交如下证据:1、庄长廷于2017年12月7日向广州国际轻纺城有限公司提交的《商号变更申请书》,申请自2017年12月24日起将《广州国际轻纺城推广/贸促/咨询服务协议》中的商号由佳兴隆变更为巨采。2、收据、商铺图片。3、《广州国际轻纺城推广/贸促/咨询服务协议》、银行回单、《电子信息增值服务协议》、广州农村商业银行贷款期供查询清单。谯家军的质证意见:对证据1的真实性不予认可,因为该申请书是庄长廷本人所写;证据2没有原件,谯家军不予认可;对证据3的真实性不予认可,庄长廷没有原件,且该证据与本案无关。凯华公司的质证意见:证据1、2的真实性、合法性和关联性予以确认,证据3没有原件,真实性无法确认。

庄长廷于2018年1月2日提起本案诉讼。

一、诉讼中,凯华公司表示:庄长廷、谯家军之间转让涉案商铺的事情有和凯华公司说过,庄长廷、谯家军自认为是转让商铺承租权,但按凯华公司公司的操作流程,是凯华公司与庄长廷之间的租赁合同终止,凯华公司再与庄长廷指定的承租人即谯家军重新签订租赁合同,租赁期限为凯华公司与庄长廷之间的租赁合同的剩余期限。

二、庄长廷、谯家军及凯华公司均确认以下事实:庄长廷已将保证金和整个租赁期限的租金全部支付给了凯华公司,在庄长廷与凯华公司的租赁合同终止时,庄长廷、谯家军一起到凯华公司公司处办理了一个转移剩余租金的手续,直接将剩余的租金1126330元和保证金94725元转到谯家军名下,当作是谯家军支付给凯华公司的,凯华公司未实际向庄长廷退还该剩余租金和保证金。为证明该事实,凯华公司提交了《合同清算单》、谯家军签名的《收据》和庄长廷签名的《收条》予以证明。

三、谯家军和凯华公司均确认双方签订合同后,谯家军未再向凯华公司支付过任何费用。

四、关于庄长廷协助谯家军完成过户的时间,庄长廷表示为2017年12月23日左右,谯家军和凯华公司表示为2017年12月24日。

一审法院认为,根据当事人提交的证据和当事人陈述可以认定以下事实:在庄长廷转租涉案房屋给谯家军时,有告知凯华公司,并且按照凯华公司的操作流程,分别终止了庄长廷与凯华公司之间的租赁合同及重新签订了凯华公司与谯家军之间的租赁合同,将庄长廷与凯华公司租赁合同约定的剩余租赁期限、庄长廷已支付的剩余租赁期限的租金1126330元和保证金94725元直接转给了谯家军。故庄长廷、谯家军签订的《商铺租赁转让协议》是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、法规的强制性规定,应为有效合同,双方均应按约定全面履行自己的义务。《商铺租赁转让协议》约定商铺转让款为206万元,庄长廷协助谯家军完成过户的当天,谯家军支付转让尾款70万元。根据谯家军自认和凯华公司陈述,涉案房屋已于2017年12月24日完成过户,庄长廷提交的《商号变更申请书》亦证明庄长廷申请于2017年12月24日变更商号。故对该时间予以认定。2017年12月24日,庄长廷已履行协助谯家军过户的义务,谯家军应当支付转让尾款70万元给庄长廷。故庄长廷要求谯家军支付转让款70万元及利息(以70万元为本金,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算)有理,予以支持。但利息应从2017年12月25日起计至谯家军实际支付之日止。该利息实为违约金,故总额应以本金为限。关于保证金94725元,已由庄长廷代谯家军支付给凯华公司,故庄长廷要求谯家军支付该保证金94725元合法有理,予以支持。但合同并无约定保证金的支付时间,故庄长廷要求谯家军支付该款项的利息缺乏依据,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,一审法院于2018年6月7日作出如下判决:一、谯家军在本判决生效之日起10日内,向庄长廷支付剩余转让款70万元和逾期支付转让款的利息(以70万元为本金,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算,从2017年12月25日起至谯家军实际支付之日止;总额以谯家军所欠转让款为限);二、谯家军在本判决生效之日起10日内,向庄长廷支付保证金94725元;三、驳回庄长廷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11747.3元,由庄长廷负担47.3元,谯家军负担11700元。上述受理费已由庄长廷预交,庄长廷同意谯家军在履行判决时将其应负担的部分直接支付给庄长廷。

本院二审期间,各方当事人均未提交新的证据。

经二审审查,一审法院查明事实无误,本院予以确认。

二审中,凯华公司陈述以下意见:庄长廷向我方提出转让申请,由我方对作为次承租人的谯家军进行审核。对于谯家军与庄长廷之间的商铺转让,我方认为是商铺的转名。谯家军的租金、保证金我方没有收取,以庄长廷此前向我方缴纳的租金、保证金相抵,租赁期限就是庄长廷合同租赁期限的剩余部分。

谯家军主张:《商铺租赁转让协议》无效,理由是凯华公司未予以认可,违反合同法第五十一条的规定。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对谯家军的上诉请求,本院分析认定如下:

关于《商铺租赁转让协议》效力的问题。本案庄长廷与谯家军于2017年8月14日签订《商铺租赁转让协议》后,庄长廷已按照凯华公司的操作流程,终止庄长廷与凯华公司的租赁合同,之后,凯华公司再与谯家军重新签订租赁合同。而且,凯华公司也确认谯家军应当支付给凯华公司的租赁期限全部租金以及保证金已由庄长廷此前向其缴纳的租金、保证金相抵,谯家军并无实际支付。因此,庄长廷与谯家军之间的协议已经得到履行,谯家军也达到其合同目的。经查,《商铺租赁转让协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形,故谯家军上诉认为《商铺租赁转让协议》无效,缺乏依据,本院不予采纳。一审法院判处谯家军向庄长廷支付剩余70万元及利息正确,本院予以维持。

关于保证金的问题,本案中三方均确认剩余租金1126330元及保证金94725元已转至谯家军名下,以作为谯家军支付给凯华公司的租金、保证金。即保证金已由庄长廷代谯家军支付给凯华公司,故一审判决谯家军向庄长廷返还保证金94725元并无不当,本院予以维持。

综上所述,谯家军上诉理由不成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费11700元,由谯家军负担。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  闫 娜

二〇一八年十月二十二日

书记员  张 旭

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