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张桢广州市常虹房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 09:11发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终14851号

上诉人(原审被告,反诉原告):张桢,女,1973年6月16日出生,汉族,住广东省广州市番禺区。

委托诉讼代理人:张帆,国信信扬律师事务所律师。

被上诉人(原审原告,反诉被告):袁愁,男,1980年9月3日出生,汉族,住湖南省汝城县。

被上诉人(原审原告,反诉被告):梁谏容,女,1983年1月9日出生,汉族,住广东省广州市番禺区。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人:赖雪何,广东纬国律师事务所律师。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人:刘琦,广东纬国律师事务所律师。

原审第三人:广州市常虹房地产中介有限公司,住所地广东省广州市番禺区石楼镇新城莲港花园3号楼地下15号铺。

法定代表人:苏海锋。

原审第三人:珠海华润银行股份有限公司广州分行,住所地广东省广州市天河区珠江新城金穗路1号邦华环球广场第一层02-06单元;第二层01-05单元全层;第三十五层01-07单元全层。

负责人:张宏山。

上诉人张桢与被上诉人袁愁、梁谏容、原审第三人广州市常虹房地产中介有限公司(以下简称常虹中介公司)、珠海华润银行股份有限公司广州分行(以下简称华润银行广州分行)房屋买卖合同纠纷一案,上诉人张桢不服广东省广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初3800号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人张桢的委托诉讼代理人张帆、被上诉人袁愁、梁谏容及其共同委托诉讼代理人赖雪何到庭参加诉讼,原审第三人常虹中介公司、华润银行广州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人张桢上诉请求:1.撤销一审判决;2.驳回袁愁、梁谏容的诉讼请求;3.解除双方签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》;4.袁愁、梁谏容向张桢支付违约金215000元;5.一、二审案件受理费由袁愁与梁谏容承担。事实和理由:一、一审认定事实错误及遗漏部分。袁愁、梁谏容在履行房地产买卖合同(即第一份合同)时逾期10天提交贷款申请,构成根本违约。张桢在2017年2月7日时,依约享有解除权,但一审对此未作认定。张桢之所以愿意在袁愁、梁谏容根本违约的情况下与其继续交易,是因为双方变更了交易价格,由170万元变更为215万元,以此为前提张桢才与其共同签订良策按揭业务委托确认函和广州市存量房买卖合同(即第二份合同)。该两份文件于2017年2月7日签订,一审对该事实未作出认定。至此,两份合同同时存在,为了明确双方的履行依据,张桢于2017年2月16日发函告知袁愁、梁谏容解除第一份合同,但双方的交易继续进行。袁愁与梁谏容不同意双方按第二份合同履行,也不同意解除第一份合同,构成第二次根本违约,一审对此未作出认定。故张桢向银行反映袁愁、梁谏容骗得张桢签订了第二份合同,也欺骗了银行。在袁愁、梁谏容不愿意履行第二份合同的情况下,张桢没有义务配合其骗取银行贷款,该行为涉嫌刑事犯罪。至此双方的交易本应结束,因这已涉嫌犯罪,张桢无法继续与对方进行交易。对方在2017年3月23日发微信表示愿意一次性付款,要求张桢继续交易。但该微信内容却没有明确交易的价款和时间,一审对此微信内容也未作事实查明。而该微信内容是对方作为证据提交的材料,张桢对此也是予以认可的。为了明确一次性付款的时间和价款额,张桢于收到微信的当日(即2017年3月23日)发函给袁愁、梁谏容,要求其在付款之日起五天内仍按照215万元履行第二份合同,张桢即愿意与其继续交易。但是袁愁、梁谏容却于2017年3月27日委托律师发函表示仍然不同意按215万元价格履行合同,仅同意按170万元履行,并且也说明了是五天内履行。至此袁愁、梁谏容第三次构成根本违约,故张桢于2017年4月1日委托律师发函表明如对方不愿意履行第二份合同,则构成根本违约,张桢保留追究其违约责任的权利。并且如对方同意协商解决,双方就此终止交易的话,张桢愿意退回定金。一审对于发函的内容也未作查明,引述也不全面。后来双方在口头同意终止交易的情况下,张桢于2017年4月17日退回定金10万元。直至2017年10月11日,张桢才收到法院寄送的袁愁与梁谏容的起诉资料,而内容显示袁愁与梁谏容于2017年5月9日就立案。事隔半年时间,法院不作送达,半年是一个普通程序案件的审理审限,但一审法院却违反了民诉法关于五天内送达的规定,属明显的程序违法,导致实体不公。在此半年期间,张桢对房屋进行了装修并投入使用,一审对此也不作查明和认定。二、本案一审没有认定第二份合同的效力问题。张桢认为第二份合同合法有效,袁愁、梁谏容以签订该合同是为了骗取贷款为由,来否定其签名的法律效力,于法无据。张桢当时签订该合同就是为了按照该合同履行,而非是为了配合对方骗取贷款。故袁愁、梁谏容构成根本违约,双方的交易关系应予解除,且袁愁、梁谏容需承担违约责任。三、本案继续履行也早已过了双方发函所确认的五日履行期限,也过了2017年6月30日的期限。继续履行严重违反公平原则,使得审判的价值取向错误,使得袁愁、梁谏容因涉嫌骗取贷款而获益200万元,而张桢因诚信履行而受损200万元。最后,退一万步而言,本案是双方在履行两份合同时发生的争议,双方对于履行的是哪一份合同所约定的价款无法达成一致,该交易也无法继续,根据合同法的规定,也应是双方互不承责而解除合同。

被上诉人袁愁、梁谏容答辩称:1.我方同意一审查明的事实及最终的判决,双方虽然签订了两份房屋买卖合同,但真正履行的是第一份房屋买卖合同,第一份合同是在中介人员参与的情况下经三方充分协商后签订的,对于房屋的价款及定金、合同履行的具体事项都有充分的约定。并且在第一份合同第10条中明确约定了:本合同在双方的谈判中有理解和承诺不一致的地方以本合同约定的为准,双方签订的房地产买卖合同约定的事项不一致时,应以本合同为准。所以双方后面所签订的第二份合同与第一份合同约定不一致时,应以第一份合同约定的内容为准。2.从张桢2017年2月16日发出的解除合同通知书的内容可知,张桢解除合同的理由并非是因双方签订了新的合同,要求以新的合同为双方履行房屋买卖的真实合同,其内容是以袁愁、梁谏容于7天内没有向银行提交贷款申请,并经张桢多次催促,已经逾期超过10天,所以张桢要求解除合同。但在该通知书发出之前,双方已经在2月7日签订了网签合同,并办理了按揭手续,所以张桢多次通过各种貌似合法的形式要求解除合同的真正目的是因为番禺区的房价在2017年初出现涨价的情况,并且双方签订的合同是跨过了春节,所以张桢后来是因为房价上涨而反悔,想借机撕毁双方所签订的买卖合同。3.张桢称双方真实交易的价格是215万元,这与涉案案件的真实情况不符。双方是在2017年1月27日签订了房屋买卖合同,约定的房价款是170万元。在2017年2月7日签订网签合同,仅过了半个月的时间,涉案房屋的房价已经涨价了45万元,张桢在一审庭审中也无法合理解释双方就增加房价款有作出协商。并且该网签合同与第一份合同在定金、户口迁移等其他细则方面也没有作出约定,所以该网签合同仅是为了双方到房屋管理部门作登记备案,也不是双方真实履行的合同。4.袁愁与梁谏容在2017年2月22日获得了银行的同贷书,双方签订的合同是具备履行条件的,但张桢为了毁约,其多次到银行投诉,最终导致银行将同贷书撤销,但袁愁、梁谏容也及时通过短信和律师函的方式同意选择一次性付款的方式与张桢继续履行合同,但张桢借机抬高房价,将房价升至215万元才肯继续履行合同。我方认为张桢这种行为是明显缺乏诚信,并作出了合同违约的行为。综上,请求法院驳回上诉,维持原判。

原审第三人常虹中介公司、华润银行广州分行经本院依法传唤未到庭发表意见。

2017年5月9日,袁愁、梁谏容向一审法院起诉请求判令:1.张桢继续履行《房屋买卖合同》,编号000623;2.张桢协助袁愁、梁谏容办理广州市番禺区石楼镇××大道××房屋过户登记手续;3.袁愁、梁谏容直接向第三人华润银行广州分行还清抵押贷款,第三人华润银行广州分行协助袁愁、梁谏容办理抵押权涂销手续;4.张桢按房屋总价每日千分之一的标准向袁愁、梁谏容支付违约金,暂计至起诉之日为64,600元(1,700,000元×1‰×38天);5.张桢承担查封担保费4,500元;6.本案诉讼费、保全费由张桢承担。

2017年12月8日,张桢向一审法院反诉请求判令:1.确认张桢与袁愁、梁谏容的房屋买卖合同关系已于2017年3月29日解除,即双方于2017年1月21日签订的房地产买卖合同和2017年2月7日签订的广州市存量房买卖合同均于2017年3月29日解除;2.袁愁、梁谏容向张桢支付违约金215,000元;3.袁愁、梁谏容承担本诉及反诉的全部诉讼费用。

一审法院经审理查明,张桢是位于广州市番禺区石楼镇××大道××房(以下简称涉讼房产)的产权人。2017年1月21日,袁愁、梁谏容(作为买方)与张桢(作为卖方)及常虹中介公司签订《房地产买卖合同》,约定袁愁、梁谏容向张桢购买涉讼房产。上述合同第二条约定“买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰柒拾万元整(¥1,700,000元)。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用(包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等)。有关付款方式详见附件或相关备注。本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化,则由买方承担。”第六条B项约定“1.定金人民币伍万元整(¥50,000元),买方应在签署本合同时自行交付给卖方……3.卖方收取定金后7天内到房管局部门申请晒图。4.买方需于签署本合同后7天内向银行提交贷款申请(建议不超过七天),并于提交申请后十五日内备齐所需贷款资料,不能以此理由拖延交易时间。贷款审批结果须于2017年4月30日前明确告知卖方。5.买方申请银行贷款获批和卖方涂销抵押、出宗地图、分户图后7天内买卖双方到房管部门办理递件过户手续……8.本次交易须在2017年6月30日之前办理完结。9.其他约定:本按做转按。”第七条约定“因买方或卖方违反本合同约定,如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同以下义务,则:(1)逾期未超过十天的,违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双方返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价百分之十的违约金,守约方应向违约方发出解除合同通知书,已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。(3)逾期超过十天仍未履行的,但守约方同意继续履行合同的,守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的,以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。”第八条第一款约定“基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务,并促成买卖双方签署本合同,买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费,其中……(2)买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币贰万元整(¥20000.00元);或详见本司《买卖代理费支付承诺书(买方)》。”第十条约定“本合同与任何在此之前任何一方在谈判中声称、理解、承诺及协商不一致时,以本合同为准。买卖双方签订的《广州房地产买卖合同》与本合同具同等效力,不一致时以本合同为准……”双方还在备注条款中约定“经双方友好协商,卖方户口在2018年8月30日前迁出,如在规定日期内未迁出,买方有权追偿。加人民币伍万元整(¥50,000元)定金。”上述合同还约定了其他条款。同日,袁愁、梁谏容支付定金100,000元给张桢。2017年2月7日,张桢(作为甲方)与袁愁、梁谏容(作为乙方)及广州市良策房地产代理有限公司就涉讼房产的买卖再签订《广州市存量房买卖合同》,该合同第一条第8项约定“该房地产以现状售予乙方,乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产:……(3)无户口。”第二条约定“甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款:1.该房地产按整套出售并计价,总金额(人民币)¥2,150,000元整……”第三条第三款约定“签订本合同时,乙方向甲方支付(人民币)¥50,000元整(大写:伍万元)作为购房定金(首次支付房款时自动转为房款的一部分),并按照按揭方式付款方式按期付款:首期款:乙方应过户当天向甲方支付房款(人民币)¥650,000元整(大写:卢拾伍万元)。剩余房款:除前述房款外,剩余房款(人民币)¥1,500,000元整(大写:壹佰伍拾万元),由乙方于2017年2月15日前,委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续,按照按揭方式付款,按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。”第七条第1项约定“丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后,当事人应当买卖双方自行协商向丙方支付中介服务费,其中:(1)甲方应向丙方支付中介服务费(人民币)¥0元(大写:零元)。(2)乙方应向丙方支付中介服务费(人民币)¥0元(大写:零元)。”上述合同还约定了其他条款。同日,双方签署良策按揭业务委托确认函,共同委托广东良策按揭服务有限公司代办银行按揭手续。2017年2月16日,张桢向袁愁、梁谏容发出解除合同通知书,内容为“袁愁先生、梁谏容女士:根据贵我双方于2017年1月21日签订《房地产买卖合同》的约定,贵方应于签署合同后7天内向银行提交贷款申请,并备齐所需贷款资料。然而,经我方多次催促,贵方均一直拖延不办,现逾期已超过10天,按照约定我方有权解除合同。鉴于此,特通知贵方,《房地产买卖合同》自本通知发出之日解除。”2017年2月22日,袁愁、梁谏容取得中国银行出具的同意购房抵押贷款意向书。后因张桢多次向银行投诉,导致银行撤回了上述文件。2017年3月23日,张桢向袁愁、梁谏容发出关于要求尽快一次性全面履行合同义务的函,内容为“梁谏容女士、袁愁先生:请阁下二人尽快一次性全面履行《广州市存量房买卖合同》(合同编号:穗存量房合字17020047431)(下简称‘《买卖合同》’义务相关事宜,郑重致函如下:2017年2月7日,阁下二人与本人于网上签订《买卖合同》,约定阁下二人向本人购买位于番禺区石楼镇××大道××房房屋(下简称‘该房产’),产权证号为0220486073,建筑面积为208.9456平方米。该房产按整套出售并计价,总金额(人民币)¥2,150,000元整(大写贰佰壹拾伍万元)。由于银行撤销同贷书,本人现要求阁下二人:1.在收到本函之日起5日之内,按《买卖合同》约定的215万元价格,一次性付款。本人之前收取的10万元款项,从总房价款中扣除。在阁下205万元的款项打到原业主张桢本人指定账户的同时,本人协助阁下二人办理房屋过户手续。2.若阁下二人在收到本函之日起5日届满后,仍未一次性付清购房款,则视为《买卖合同》解除,由阁下二人在收到本函之日起第6日,与本人共同办理网签合同解除手续,并由阁下二人向本人提供收款银行账户,本人将全额退还已收取的10万元款项。特此函告!”2017年3月27日,袁愁、梁谏容委托律师回函给张桢,同意按照1,700,000元的总价继续履行合同。2017年4月1日,张桢再委托律师发函给袁愁、梁谏容,拒绝按照1,700,000元的价格继续履行合同。同日,张桢将涉讼房产抵押给华润银行广州分行,获得贷款1,820,000元。华润银行广州分行经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,亦未提交任何书面意见,在本院致函该银行询问有关贷款具体情况后,也一直未给予任何回复。2017年4月17日,张桢自行将收取的定金100,000元退回给了袁愁、梁谏容。后因双方未能进一步协商达成一致意见,引致本案诉讼。

一审另查明,在本案审理过程中的2018年2月3日,袁愁、梁谏容向本院提出财产保全申请,要求查封张桢名下价值1,700,000元的财产,其以广东泓盛融资担保有限公司担保函提供担保并因此支付担保费4,500元。本院已依法采取了财产保全措施,查封了涉讼房产。

一审再查明,2018年4月18日,袁愁、梁谏容向一审法院提存了2,150,000元。

以上事实,有房地产买卖合同、房地产权证、产权查册情况表、广州市存量房买卖合同、收款证明、解除合同通知书、同意购房抵押贷款意向书、往来函件、银行交易流水、转账凭证及当事人陈述等证据予以证实。

一审法院认为:民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

首先,袁愁、梁谏容、张桢实际履行的是《房地产买卖合同》,理由如下:1.双方在《房地产买卖合同》中约定的定金为100,000元,袁愁、梁谏容也已按该约定支付了定金,《广州市存量房买卖合同》中关于定金为50,000元的约定与袁愁、梁谏容实际付款金额不符,而该合同亦未对此作出说明,显与常理不符;2.《房地产买卖合同》中约定的中介费为20,000元,而后来的《广州市存量房买卖合同》却约定中介费为0元,明显违背日常生活经验法则;3.《房地产买卖合同》约定的成交价为1,700,000元,《广州市存量房买卖合同》则增加为2,150,000元,在合同履行条件、方式等没有大变化的情况下,张桢关于合同价款变更问题的解释无法令人信服;4.《房地产买卖合同》中关于张桢落在涉讼房产上的户口如何处置作出了明确约定,而《广州市存量房买卖合同》中却说涉讼房产上无户口,与事实不符;5.在双方签署《广州市存量房买卖合同》后,张桢向袁愁、梁谏容发出解除合同通知书,要求解除双方签订的《房地产买卖合同》,若双方实际履行的是《广州市存量房买卖合同》,张桢的该行为明显不合逻辑;并且,张桢提出解除合同的理由是袁愁、梁谏容未在《房地产买卖合同》约定的期间内提交贷款申请,而《广州市存量房买卖合同》对袁愁、梁谏容提出贷款申请的时间重新作出了约定,且袁愁、梁谏容也已在签署《广州市存量房买卖合同》的同一天委托了按揭服务机构申请贷款,张桢在此后仍以袁愁、梁谏容未按《房地产买卖合同》的约定提交贷款申请为由要求解除双方签订的《房地产买卖合同》,令人费解。据上,袁愁、梁谏容关于双方实际履行的应为《房地产买卖合同》的主张更为合理、可信,一审法院对张桢关于双方实际履行的是《广州市存量房买卖合同》的主张不予采信。

其次,张桢应承担违约责任,理由如下:如前所述,双方实际履行的是《房地产买卖合同》,虽然袁愁、梁谏容确实未在该合同约定的时间内提交贷款申请,但张桢对此并未提出异议且其在2017年2月7日还配合袁愁、梁谏容共同办理了委托按揭服务机构申请贷款的手续,应视为张桢同意袁愁、梁谏容迟延提交贷款申请,但张桢在此后的2017年2月16日却以此为由向袁愁、梁谏容发出解除合同申请书,明显有违诚信,其发出的解除合同通知书不发生合同解除的效力,双方仍应按照《房地产买卖合同》的约定履行。在袁愁、梁谏容取得中国银行同意购房抵押贷款意向书后,张桢多次向银行投诉导致银行撤回了上述文件,且不论张桢向银行投诉的动机如何,在银行撤回同意购房抵押贷款意向书后,张桢要求袁愁、梁谏容按2,150,000元的价格一次性付款明显缺乏依据,在袁愁、梁谏容明确表示愿意按1,700,000元的成交价一次性付款的情况下,张桢仍以种种理由拒绝继续履行合同,并在2017年4月1日将涉讼房产抵押给华润银行广州分行,又在2017年4月17日自行退回已收取的定金100,000元,其显已违约且违约恶意明显。

关于《房地产买卖合同》能否继续履行的问题。袁愁、梁谏容已向一审法院提存了2,150,000元,证明其具备一次性支付全部购房款的能力。华润银行广州分行虽在涉讼房产上设定了抵押权,但法定抵押权存在的目的在于保障债权人债权的有效实现,华润银行广州分行在涉讼房产上设定的抵押权担保的债权本金为1,820,000元,袁愁、梁谏容已向一审法院提存了2,150,000元,足以保障华润银行广州分行债权的实现。并且,华润银行广州分行作为抵押权人,在一审法院两次传票传唤并书面发函询问的情况下,既不出庭亦不回函,甚至不提交任何书面意见,其“躺在权利上睡觉”的行为不应得到纵容。故,一审法院认为,华润银行广州分行虽未明确表态,但其在涉讼房产上设定的抵押权不成为本案合同继续履行的障碍。此外,本案合同亦不存在其他不适合继续履行的法定情形。综合以上分析,《房地产买卖合同》继续履行不存在障碍,对袁愁、梁谏容起诉要求继续履行双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求,予以支持。为保障本案合同顺利履行,一审法院现依职权涂销华润银行广州分行在涉讼房产上设定的抵押权,华润银行广州分行的债权可通过履行一定手续后由袁愁、梁谏容提存于一审法院的款项优先清偿。

关于袁愁、梁谏容主张的违约金。本案成讼确系因张桢拒绝依约履行所致,袁愁、梁谏容提出的违约金主张虽然符合双方的合同约定,但违约金计算标准明显畸高,结合本案的实际情况,一审法院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算,基于双方明确约定本案交易须在2017年6月30日之前办理完结,故违约金应从2017年7月1日起算为宜。

关于袁愁、梁谏容提出的查封担保费主张。因双方并未对该费用的负担作出明确约定,袁愁、梁谏容的该项主张缺乏依据,不予支持。袁愁、梁谏容的其余诉讼请求,因缺乏事实和法律依据,不予支持。因本案合同未能按约定履行系张桢违约所致,其提出的全部反诉请求,缺乏事实和法律依据,均不予支持。华润银行广州分行经一审法院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃相关诉讼权利,依法缺席判决。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零一条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,一审法院于2018年4月25日作出如下判决:一、袁愁、梁谏容与张桢及常虹中介公司在2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》继续履行;二、涂销广州市番禺区石楼镇××大道××房的抵押权人华润银行广州分行的抵押登记,注销该房屋的他项权证;三、张桢在本判决发生法律效力之日起三十日内协助将广州市番禺区石楼镇××大道××房过户至袁愁、梁谏容名下,过户过程中的一切税费均由袁愁、梁谏容负担;四、张桢在本判决发生法律效力之日起十日内向袁愁、梁谏容支付违约金(违约金自2017年7月1日起以1,700,000元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计至实际付清之日止);五、驳回袁愁、梁谏容的其余诉讼请求;六、驳回张桢的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费36,117.5元(其中本诉案件受理费20,100元、财产保全费5,000元、反诉案件受理费11,017.5元),均由张桢负担。

本院二审期间,各方当事人均未提交新证据。

经二审审查,一审法院查明事实无误,本院予以确认。

二审中,张桢陈述:其签订第二份合同是认为215万元的交易价款更符合市场价,是为了按照该价格交易,而非配合袁愁、梁谏容骗取银行贷款;其发函解除合同是明确解除第一份合同,而非解除第二份合同,其意思是表示要求履行第二份合同;其向银行投诉,并非要求银行撤销袁愁、梁谏容的按揭手续,而是其向袁愁、梁谏容发函后,袁愁、梁谏容表示并要求按照170万元履行,如袁愁、梁谏容不同意按照215万履行的话,那么双方签订的第二份合同涉嫌骗取银行贷款的刑事犯罪,因此其向银行投诉,告知银行双方之间存在两份合同,交易金额不一致,而袁愁、梁谏容不同意按照215万元履行合同。银行撤销同贷书是银行自行作出的判断和决策;其于2017年4月1日将涉案房屋向华润银行广州分行办理抵押,是由于涉案房屋在交易前就存在抵押,双方签订合同后,其已经向银行申请了提前还贷手续,该手续是有期限的,故其先办理提前还贷并涂销抵押,在对方不同意按照215万元履行的情况下,其又将房屋抵押;其将定金退还给袁愁、梁谏容是因双方在履行过程中出现争议,也就是说双方已经不可能继续履行,交易也无法继续,其愿意与对方终止交易,故将定金退还。

袁愁、梁谏容陈述:双方于2017年2月7日网签合同时,确已超过第一份合同约定的十天有权解除合同的期限,但双方对此另有协商,口头约定在春节后一同去银行办理贷款手续;对于为何第二份合同的价款远高于第一份合同,是由于中介方称该房屋评估金额会更高,可取得更多的银行贷款;对于银行撤销同贷书的原因,银行称买卖双方对于买卖合同存在争议,交易价格与申请贷款的价格不相符;其于2017年3月23日向张桢发出微信要求一次性付款,是要求按照170万元付款,其当时已经具备付款能力,但其银行存款不足170万元,不足部分可向亲戚借款,且有一套番禺区房产可抵押。

本院认为,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此,针对双方的上诉、答辩意见,本案争议的焦点为:涉案房屋交易价款的认定以及双方之间房屋买卖合同能否继续履行、应否解除的问题。

本案双方就涉案房屋先后签订了两份房屋买卖合同,第一份合同交易价款为170万元,第二份合同为网签合同交易价款为215万元。袁愁、梁谏容认为实际履行的是第一份合同,第二份合同是网签合同,不是真实履行的合同;张桢则认为其签订第二份合同是基于袁愁、梁谏容已经违反第一份合同的约定,逾期办理银行按揭手续,张桢有权解除合同,故在双方重新协商的情况下提高交易价格。本院认为,首先,虽然第一份合同约定“买卖双方签订的《广州房地产买卖合同》与本合同具有同等效力,不一致时以本合同为准”,但房屋交易价款系房屋买卖合同的关键要件,是办理按揭贷款、缴纳过户税款的重要依据,买卖双方所签订的网签合同约定的交易价款与真实交易价款不一致的,构成“阴阳合同”可能存在逃避税款、套取银行贷款的情形,违反相关法律、法规的规定,也违反诚实信用原则,不应得到支持。本案袁愁、梁谏容也承认第二份合同交易价款215万元是为了可以得到更多的银行贷款,故袁愁、梁谏容出于多套取银行贷款的目的于网签合同提高交易价款的行为不应得到支持。其次,袁愁、梁谏容确认双方2017年2月7日签订第二份合同时,袁愁、梁谏容确已违反第一份合同“买方需于签署本合同后7天内向银行提交贷款申请”的约定,且逾期十天张桢有权解除合同。故不能排除张桢所称的双方重新协商交易价款而继续交易的可能性。再次,根据本案的证据显示,在银行撤销袁愁、梁谏容的同贷书后,双方均要求按照一次性付款的方式履行合同,但双方对于交易价款发生争议,最终导致合同未能继续履行。之后,张桢将收取的定金100000元退回给袁愁、梁谏容,虽袁愁、梁谏容不认可张桢所述的双方已经口头协商不再履行合同,但袁愁、梁谏容并没有就此向张桢提出异议。综上分析,袁愁、梁谏容所称的第二份合同仅为网签合同不是真实履行的合同不能得到支持,其应承担相应的法律后果;而张桢亦未能提供充分证据证实交易价款215万元系双方重新协商一致的最终结果。鉴于张桢对于其为何签订第二份合同、发函解除第一份合同以及向银行投诉的解释虽缺乏充分证据证实,但不排除一定的合理性。因本案存在两份合同且约定不同的交易价款,而双方的主张均没有充分证据予以证实,故本院认为双方对于涉案房屋的交易价款存在争议且无法达成合意,双方对此均具有过错,应承担各自的责任。在此情况下,双方之间的房屋买卖合同因缺乏“明确交易价款”的关键要件无法继续履行,张桢要求解除双方房屋买卖合同关系应予以支持。双方对合同无法继续履行均有过错,故双方要求对方承担违约责任的主张均不能得到支持。

综上所述,张桢的上诉理由成立,本院予以支持。一审判决认定事实错误,本院在查明事实的基础上予以改判。为此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

一、撤销广东省广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初3800号民事判决;

二、双方于2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》、2017年2月7日签订的《广州市存量房买卖合同》予以解除;

三、驳回袁愁、梁谏容全部的诉讼请求;

四、驳回张桢的其他反诉请求。

一审本诉案件受理费20100元、财产保全费5000元均由袁愁、梁谏容负担。反诉案件受理费11017.5元由张桢负担;二审案件受理费20100元,由袁愁、梁谏容负担10050元,由张桢负担10050元。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  闫 娜

二〇一八年十月二十二日

书记员  张 旭

彭诗敏

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