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广州梦庄酒店管理有限公司王红雨房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 09:20发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终14774号

上诉人(原审被告):广州梦庄酒店管理有限公司,住所地广州市白云区城南二路181-183号白云XX广场302室。

法定代表人:周圣蓬。

委托诉讼代理人:江显斌,广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张楠,广东广信君达律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):王红雨,女,1972年4月7日出生,汉族,身份证地址广州市白云区。

委托诉讼代理人:杨钊,广东盟睿律师事务所律师。

上诉人广州梦庄酒店管理有限公司(以下简称梦庄公司)与被上诉人王红雨房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市白云区人民法院(2018)粤0111民初5207号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人梦庄公司的委托诉讼代理人张楠、被上诉人王红雨的委托诉讼代理人杨钊到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

上诉人梦庄公司上诉请求:1.撤销一审判决;2.驳回王红雨的全部诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费用由王红雨承担。事实和理由:一、一审认定事实错误,王红雨关于解除合同的书面文件并未实际送达梦庄公司,故不应于2017年9月20日发生合同解除的效果。且王红雨所述的“商铺漏水”之解约理由及证据并不充分,涉案商铺从2014年4月交给王红雨装修、使用至2017年8月,期间从未听说存在漏水事宜。一直至梦庄公司起诉其追讨租金、管理费时,王红雨才忽然提出“商铺漏水”一事,事发时王红雨并未及时通知梦庄公司进行确认、修缮或自行救济,随即王红雨马上注销了正在经营的工商登记主体,全然放弃其投入的大笔装修成本,显然不符合常理。梦庄公司认为事实是王红雨经营不善,以漏水为借口单方提前撤场,违反双方签署的《租赁合同》。一审法院认定涉案商铺存在漏水的依据主要是王红雨提交的视频及电话录音,上述证据也表明,王红雨不当安装空调和装修亦是漏水的成因之一,对此一审法院完全予以回避,忽略王红雨对于漏水的产生亦负有责任。且王红雨提交的电话录音的通话对象并非梦庄公司的员工,无权代表梦庄公司表态,且梦庄公司已充分举证证明案外人“鄢总”在漏水时并非梦庄公司的员工,故梦庄公司由始至终均不知道涉案商铺漏水一事,一审法院以交易习惯为由推定案外人“鄢总”有权代表梦庄公司表态,以此认定王红雨存在违约行为而确认梦庄公司的单方解约行为,没有事实依据,对梦庄公司是不公平的。二、王红雨早在2017年7月底开始拖欠租金,该行为构成违约。根据《租赁合同》第九条的约定,梦庄公司有权没收其保证金不予返还。三、王红雨主张的营业损失依据不足,一审法院已予驳回,但王红雨主张的装修损失同样没有事实依据,一审法院对此并未充分查明。装修设计费的涉及总面积高达784平方米,明显超出王红雨承租的三件商铺的总面积,且无法分清哪些涉及面积属于涉案商铺,故设计费的计算不能简单的一概而论。其次,装修施工费针对的工程并非涉案商铺,而是嘉诺国际总部的施工,因此与本案无关,一审法院不应采纳作为装修损失的依据。综上,请求二审法院予以改判。

被上诉人王红雨答辩称:1、王红雨认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回梦庄公司的上诉请求,维持原判。2、关于漏水的事实,在2017年9月4日,103、104号商铺发生严重漏水事故后,王红雨把该事故向各方发出了通告,包括103、104号商铺的业主,以及也向梦庄公司进行了通告,但梦庄公司没有出面解决商铺漏水的事情,王红雨就商铺漏水事情所通报的人员多、跨度时间长,一直向要解决涉案商铺漏水的事情。在解决涉案商铺漏水事情时,只有梦庄公司没有参与,并且对王红雨采取了躲避、逃避的态度,上述情况王红雨提交了多方的电话录音、视频资料,对此已经向一审法院申请了XX物管中心处理涉案商铺漏水问题的保安记录以及与梦庄公司的沟通和联系。以上证据形成了完整的证据链并证明了商铺漏水情况是实际存在的。3、本案的商铺漏水并非是传统意义上的一点一点漏,而是墙和墙之间的像水管破裂导致水的灌流,在涉案商铺发生漏水发生后,王红雨安排了保安看守涉案商铺,防止损失扩大。发生严重漏水后,王红雨到了梦庄公司的公司电话联系均无法联系得上。在此之前王红雨也通过了租赁合同约定的地址向梦庄公司送达了王红雨要求维修的文件,该文件由梦庄公司退回。在梦庄公司和物管都无法解决漏水事故,导致王红雨无法正常开展经营的情况下,王红雨在2017年9月19日向梦庄公司发出了合同解除通知书。在2017年9月20日的解除通知到达梦庄公司处,并由梦庄公司签收。该解除通知王红雨实际上是寄到了梦庄公司的注册地址,另外还多发了一份到梦庄公司法定代表人的地址处。王红雨认为解除合同的意思表示已经充分完全的向梦庄公司表达,足以认定在2017年9月20日王红雨与梦庄公司之间的租赁合同关系达到了解除的效果。4、因为发生了解除的缘由在于梦庄公司拒不履行承租人义务,导致出现严重漏水后不积极解决问题、减少损失,故责任在于梦庄公司,所以王红雨要求退还保证金并要求梦庄公司承担因严重漏水所导致的损失是合法有据的。5、关于迟延支付租金的问题。梦庄公司在2017年3月份即由“鄢总”就双方付款的事情有过电话沟通,电话沟通的主要内容是梦庄公司变更收款账号,要求王红雨予以配合,王红雨与梦庄公司的工作人员“鄢总”在沟通后,双方签订了变更收款账号的补充协议,由此可证王红雨有足够的理由相信“鄢总”代表梦庄公司履行租赁合同,以及“鄢总”有权代表梦庄公司与王红雨就租赁合同的相关事务开展协商沟通和决定。在2017年7月份,梦庄公司的工作人员“鄢总”又通知王红雨要求再次变更收款账号,王红雨按照2017年3月份对此事的操作方式要求“鄢总”出具补充协议,双方签订补充协议确认变更收款账号的法律效力。在办理签订书面补充协议的过程中,梦庄公司的工作人员“鄢总”反复要求王红雨不要将租金付至原收款账号,要王红雨迟延支付8月份的租金及管理费,上述事实有双方的电话录音、2017年3月份签订的补充协议、2017年7月就迟延支付租金的电话录音予以佐证。由此可证,王红雨有充分的理由相信迟延付款是梦庄公司要求王红雨予以配合的,因此迟延支付租金的违约金王红雨不同意承担。6、关于损失的问题。王红雨所从事的是美体SPA行业,该行业对装修的要求较高、手续严格,王红雨因此在租赁涉案房产后投入了巨额装修经费。在发生严重漏水事故后,上述装修全部化为乌有,无法继续使用,损失是实际存在的。并且王红雨也向一审法院提交了施工合同、设计合同以及在履行施工合同和设计合同中,王红雨所支付的装修费、设计费在租赁期间没有使用的部分,应当作为王红雨的损失,由梦庄公司承担。7、从王红雨2014年租赁涉案房产之日起,王红雨每日如期缴纳租金及管理费,在2017年7月份之前没有发生拖缴的行为,王红雨在履行本案租赁合同中投入了极大的诚意。就梦庄公司所提及的装修空调影响漏水一事,王红雨特别强调的是本案所租赁的房屋发生的漏水是非常严重的,导致王红雨无法正常使用的漏水事故。基于以上的事实及理由,王红雨请求二审法院驳回梦庄公司的上诉请求。

2018年4月23日,王红雨向一审法院起诉请求判令:1.双方的租赁合同于2017年9月20日解除;2.梦庄公司返还租赁保证金39559.2元及利息8307.43元(按应返还金额的0.1%为标准按日收取,从2017年9月20日租赁合同解除之日起至实际返还之日止,现暂计至2018年4月18日);3.梦庄公司赔偿损失152383.44元(按建筑面积164.83㎡分摊计算装修损失和营业损失);4.本案全部诉讼费由梦庄公司承担。

一审法院经审理查明:2012年12月3日,梦庄公司与广州市白云XX广场XX路的519号103号商铺(以下简称涉案商铺)的所有人林海忠签订《商铺委托租赁协议书》,约定梦庄公司可对外将涉案商铺转租和经营,期限为十年。

2014年3月29日,梦庄公司(出租方,甲方)与王红雨(承租方,乙方)签订了《租赁合同》,约定:甲方将涉案商铺出租给乙方,经营商品类别为美容,租期自2014年4月5日起至2019年4月4日止,甲方同意在2014年4月5日将该商铺按届时现状移交给乙方。该商铺租金2014年4月5日至2015年4月4日为19779.6元/月,2015年4月5日至2016年4月4日,租金标准为21362元/月,2016年4月5日至2017年4月4日,租金标准为23071元/月,2017年4月5日至2018年4月4日,租金标准为24916.7元/月,2018年4月5日至2019年4月4日,租金标准为28405元/月。自计租日起,每一个自然月为一个交租期,乙方应在本合同签署当日内支付第一个交租期租金,之后应在每个月25日支付下一个交租期租金。乙方应在本合同签署当日内支付首月物业管理费1648.3元给予甲方,之后须于每月25日前向甲方缴纳下一个交租期管理费。保证金作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保,乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于2个月的租金的租赁保证金即39559.2元。如乙方未能如约交纳租金或管理费,或违反本合同项下承租人承诺、造成损失,甲方有权从租赁保证金或物业管理费押金中直接扣除欠租或损失赔偿金,不足部分仍有权向乙方追索。乙方逾期交纳租金或管理费等费用,每逾期一日,应向甲方支付应付未付金额的0.1%的迟延履行违约金,乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等超过15日的,甲方有权解除合同。因乙方违约导致合同解除的,甲方有权不返还押金及乙方已缴纳的其他款项。因甲方违约导致合同解除的,租金、物业服务费、能源费等按实际发生租期结算,甲方应返还押金。本合同终止后7日内,乙方应将该商铺恢复到进场日状态(正常使用及时间因素损耗、拆除将导致该商铺墙面、地面、天花受损的装修部分除外),以清洁状态交还甲方。乙方未能按约定交还商铺,每延期一天,应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费,且甲方有权采取封门、自行清离商铺内物品等强制措施,因此导致损失和责任由乙方承担。甲乙双方按照下列内容向对方发出通知或文件,视为有效送达对方:甲方联络地址:广州市白云区云城西路730号,乙方联络地址:广州市白云区机场路利民南街9号402房。任何一方变更以上内容,应当及时书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。等等。

上述合同签订当日,王红雨向梦庄公司交纳了履约保证金39559.20元、首月租金19779.60元。2014年4月17日,梦庄公司将涉案商铺交付王红雨使用,王红雨将涉案商铺与广州市白云XX广场XX路的519号102号、104号商铺一起用于经营广州市白云区三元里靓纷美容院。其中102号商铺的面积为137.16平方米,103号商铺的面积为164.83平方米,104号商铺的面积为232.33平方米。

2014年11月1日,王红雨以公司统一财务缴费日期为当月5号为由向梦庄公司申请5号交租,梦庄公司在王红雨的申请函上盖章并注明“同意暂按本申请执行”。

2017年3月29日,梦庄公司向王红雨发出委托声明,声明从即日起以户名为赵沛柒的个人账户代收相关款项。王红雨就梦庄公司变更收款账户向梦庄公司提出异议,双方于2017年4月18日签署《租赁合同之补充协议》,约定王红雨以转账方式支付梦庄公司租金及管理费,变更后的梦庄公司收款账户户名为赵沛柒。

2017年7月27日,梦庄公司再次向王红雨发出变更账户通知,通知从2017年7月28日起,原梦庄公司使用的往来款银行账号取消,启用以户名为林小文的个人账户收取款项。

王红雨向梦庄公司支付租金和管理费至2017年7月31日,2017年8月1日以后的租金和管理费未支付。

2017年9月初,涉案商铺发生严重漏水,王红雨与涉案商铺的物业管理公司的工作人员就商铺漏水的维修进行沟通,物业管理公司的工作人员表示维修需要业主配合。2017年9月14日,王红雨向梦庄公司发出通知,通知的主要内容是涉案商铺发生漏水导致大面积停电,要求梦庄公司对涉案商铺进行维修。上述通知通过EMS快递邮寄至梦庄公司在《租赁合同》中所留的联络地址即广州市白云区云城西路730号,相关邮件被快递公司退回,退回原因为“已倒闭”。2017年9月19日,王红雨向梦庄公司发出《解除房屋租赁合同通知书》,主要内容是涉案商铺因墙体伸缩缝渗漏原因导致王红雨营业店面出现大面积渗漏与断电,无法正常营业与使用。事件发生后王红雨积极与梦庄公司联系要求梦庄公司进行维修,但梦庄公司未有任何答复,也未安排人员联系或出面解决。鉴于梦庄公司拒不履行修缮义务,租赁场地安全隐患不断扩大,已造成场地无法正常使用,故通知解除双方就涉案商铺签订的租赁合同,自解除通知到达之日起生效,王红雨并保留向梦庄公司追讨损失的权利。王红雨通过EMS快递将上述解除合同通知书分别寄送至梦庄公司在《租赁合同》中所留的联络地址即广州市白云区云城西路730号和梦庄公司注册地址广州市白云区城南二路181-183号白云XX广场302室,快递公司出具的投递证明显示,寄送至广州市白云区云城西路730号的邮件于2017年9月20日由他人签收;寄送至广州市白云区城南二路181-183号白云XX广场302室的邮件投递员于2017年9月20日派送,收件人周圣蓬拒收该件,故无法派送退回寄件人。

2017年10月6日,王红雨与102号商铺业主赖海山签订《解除租赁合同协议书》,解除双方就102号商铺签订的《租赁合同》。

2017年10月19日,广州市白云区国家税务局出具《税务事项通知书》,准予注销广州市白云区三元里靓纷美容院的税务登记。2017年11月17日,广州市白云区工商局行政管理局向王红雨出具《准予注销登记通知书》,决定准予注销广州市白云区三元里靓纷美容院的登记。

2017年12月4日,广州市白云XX广场XX路的519号102号、103号、104号商铺业主与梦庄公司代表共同签署了《关于519号102、103、104商铺租户撤场达成一致意见》,对三间商铺之间恢复砌墙、103号商铺恢复大门、三间商铺水电设施独立划分分隔到每户等问题达成一致意见。该意见书中注明“以上三户业主”和“梦庄物业公司”都同意原租户“卡纷”撤场。

为证明其装修损失,王红雨提交了《建筑装饰工程施工合同》、银行转账受理单(装修费)、《装饰设计合同》、收据(装饰设计费)。其中《建筑装饰工程施工合同》中发包方为案外人广州市卡纷投资管理有限公司(王红雨作为该公司的签约代表),承包方为广州康联装饰设计有限公司,工程名称为嘉诺国际总部办公室及卡纷SPA会所(XX店),合同价款为855000元,工程款分五期支付,第一期至第三期每期支付256500元,第四期(竣工验收后第7天)支付42750元,第五期(竣工验收当天起半年内)支付42750元。王红雨提交的银行转账受理单显示,付款账户户名为案外人黄款琳,收款人为谢灼汉,付款账户分别于2014年6月17日、2014年7月26日、2014年8月22日向收款账户转账支付256500元、242654元、255758元,转账用途分别为康联设计、康联第二期工程款、康联第三期工程款。王红雨提交的《装饰设计合同》(签订日期为2014年3月21日),委托方为王红雨,承接方为广州品龙装饰设计有限公司,项目名称为广州XX卡芬女士SPA护肤中心,总设计费150000元。王红雨同时提交加盖广州品龙装饰设计有限公司公章的《收据》一张,内容为:今收到广州卡纷女士SPA护肤中心(XX店)设计费150000元。为证明其营业损失,王红雨提交税务事项通知书,该通知书显示广州市白云区三元里靓纷美容院,每月应纳税经营额为29126元,并表示其另寻觅可暂营业地点开业的合理期间为两个月,故营业损失为58252元。王红雨表示因梦庄公司原因导致租赁合同解除,虽然其装修使用的房屋包括102号商铺,但在103号、104号商铺无法正常使用的情况下,102号商铺无法单独使用,故梦庄公司应承担全部装修损失和营业损失,按建筑面积比例分摊,103号商铺建筑面积为164.83㎡,104号商铺建筑面积232.33㎡,故103号商铺的损失计算方式为(855000元 150000元 29126元/月×2月)×561天÷(5年×365天)×164.83㎡÷(232.33㎡ 164.83㎡)=152383.44元

另查明,梦庄公司以王红雨为梦庄酒店于2018年3月16日向一审法院提起诉讼,提出要求确认双方《租赁合同》于2017年12月29日解除等诉讼请求,该案案号为(2018)粤0111民初3412号。

一审法院认为:梦庄公司与王红雨于2014年3月29日就涉案商铺签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。本案双方争议的焦点是双方租赁合同于何时解除。根据本案查明的事实,王红雨于2017年9月19日向梦庄公司发出《解除房屋租赁合同通知书》,王红雨提交的快递底单及投递证明显示王红雨已将上述《解除房屋租赁合同通知书》寄送至梦庄公司在《租赁合同》中所留的联络地址和梦庄公司注册地址,其中寄送至《租赁合同》中所留的联络地址的邮件已于2017年9月20日由他人签收,寄送至梦庄公司注册地址的邮件,投递员于2017年9月20日派送,收件人周圣蓬拒收该件,故无法派送退回寄件人,故上述两封邮件均应当视为已经送达给梦庄公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”本案中,王红雨的解除合同通知已于2017年9月20日送达梦庄公司,由于双方在合同中没有约定异议期间,梦庄公司对王红雨解除合同有异议的,应在上述解除合同通知到达之日起三个月内行使异议权。但梦庄公司至2018年3月16日才向法院起诉要求确认双方租赁合同于2017年12月29日解除,并未在法定的三个月异议期限内提起诉讼,故应当认定双方《租赁合同》已于王红雨解除租赁合同的通知到达梦庄公司之日即2017年9月20日解除,王红雨要求对此予以确认的诉讼请求予以支持。对于王红雨要求返还租赁保证金39559.2元及支付利息的诉讼请求。本案双方《租赁合同》是由于王红雨以梦庄公司未履行维修义务,由王红雨向梦庄公司发出《解除房屋租赁合同通知书》而解除,故双方《租赁合同》是由于梦庄公司的违约行为被解除,根据双方合同约定,王红雨妥善履行合同约定,梦庄公司应当在合同终止、王红雨办完撤场手续后15日内,将相关保证金余额无息返还给王红雨,故王红雨要求梦庄公司向其退还保证金39559.2元的诉讼请求予以支持。对于保证金的利息,由于王红雨在合同解除时存在未付租金及管理费,其在合同解除后及撤场时未及时与梦庄公司结算,故其主张保证金利息不予支持。对于王红雨主张的赔偿装修损失和营业损失152383.44元的诉讼请求。首先对于营业损失,王红雨提交的税务事项通知书仅显示广州市白云区三元里靓纷美容院每月应纳税经营额为29126元,因营业损失应以利润作为核算标准,利润应当在营业额基础上扣除其房屋租金、人工等成本,王红雨以应纳税经营额为依据主张其营业损失依据不足;同时王红雨主张其另觅可暂营业地点开业的合理期间至少为二个月,但其未举证证明其已另觅其他营业地点开业,故无证据证实其营业损失实际发生,故对王红雨主张的营业损失不予支持。对于王红雨主张的装修损失,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。……”,本案中因梦庄公司对王红雨对涉案商铺进行过装修的事实并无异议,案涉租赁合同因梦庄公司违约导致合同解除,王红雨有权要求梦庄赔偿其装饰装修残值损失。确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。对于涉案商铺的装修费用,王红雨提交《建筑装饰工程施工合同》、装修费银行转账受理单、《装饰设计合同》、收据(装饰设计费)拟证明102、103、104号商铺的装修工程款855000元、设计费150000元。其中对于装修工程款,虽然王红雨提交的银行转账受理单显示的付款账户户名为案外人黄款琳,收款人为谢灼汉,但付款的金额、频次及备注的转账用途等与《建筑装饰工程施工合同》的约定相互对应,一审法院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认,由于《建筑装饰工程施工合同》约定工程款855000元并非双方最终结算的工程款的金额,装修工程款应当以实际支付即以王红雨提交的装修费银行转账受理单显示的总金额为准,合计754912元。王红雨提交的《装饰设计合同》、收据(装饰设计费),梦庄公司虽对该两份证据提出异议,但其未能提供反驳证据,故一审法院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。因此,102、103、104号商铺的装修费用合计904912元,按照面积所占比例分摊至103号即涉案商铺的装修费用为279152.28元[904912元×164.83㎡÷(232.33㎡ 164.83㎡ 137.16㎡)]元。王红雨主张102号商铺的装修损失亦应当由梦庄公司承担,对此一审法院认为,王红雨将102号、103号、104号商铺打通后作为一个整体进行经营,此后商铺内发生漏水,现无法证实相应漏水仅发生于103、104号商铺,故王红雨主张102商铺的装修残值损失亦应当由梦庄公司承担依据不足。双方租赁合同期限为2014年4月5日起至2019年4月4日,合计1826天;双方合同于2017年9月20日解除,剩余租赁期合计561天,故涉案商铺的装修残值损失应为85763.65元[279152.28元×561天÷1826天],王红雨主张的超出部分一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院于2018年6月12日作出如下判决:一、确认王红雨与梦庄公司之间于2014年3月29日签订的《租赁合同》于2017年9月20日解除;二、在本判决生效之日起三日内,梦庄公司向王红雨返还租赁保证金39559.2元;三、在本判决生效之日起三日内,梦庄公司向王红雨赔偿装修损失85763.65元;四、驳回王红雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2151.9元,由王红雨负担748.67元,梦庄公司负担1403.23元(上述受理费2151.9元已由王红雨预交,王红雨同意由梦庄公司在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给王红雨,一审法院不作退回)。

本院二审期间,梦庄公司向本院提交了如下证据:1、询问笔录(附光盘),拟证明2018年8月初,石明洪就其在2018年1月初受雇为梦庄公司拆除装修设备、恢复现场一事接受问询,确认其工程实施的内容为:拆除天花、墙壁、线路,消防改造,大门拆除并负责现场的垃圾清理。2、收款收据,拟证明2018年3月5日,石明洪确认收到梦庄公司支付的清理搬迁费169710元,其中103号铺的清理搬迁费为71890元,104号铺子的清理搬迁费为97820元。3、石明洪的证人证言及视频。

王红雨质证称:梦庄公司提交的二审证据不属于上诉期间所产生的新证据,王红雨对于该几份证据不予认可,也不同意质证。对于证据1的询问笔录,是梦庄公司的代理人与其所称的石明洪内部所作出的文件,对其关联性、真实性、合法性均不予认可。石明洪的身份证仅是复印件,并没有原件予以核对,对其关联性、真实性、合法性均不予认可。对于证据2的收款收据的真实性、合法性、关联性均不予认可,因与本案无关。对于施工合同的问题,梦庄公司与王红雨在租赁合同中已经明确约定了店铺的交付方式为无需拆除天花、墙壁,具体详见合同第7条约定。也就是说王红雨搬走可移动物品后,不得损害涉案商铺的天花、墙面、地面部分并交付给梦庄公司。在本案中,王红雨已经履行了交付义务,并不会产生梦庄公司所提及的清理费、搬迁费。

经二审审查,一审法院查明事实无误,本院予以确认。

本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见,本案二审的争议焦点为:(一)双方合同何时解除以及责任归责;(二)梦庄公司应否向王红雨返还保证金、应否向王红雨赔偿装修损失。

关于焦点(一)。根据本案的证据显示,涉案商铺因发生严重漏水导致大面积停电,王红雨向梦庄公司发出通知要求梦庄公司对涉案商铺进行维修,梦庄公司对此并未理睬,对此王红雨提交了视频及电话录音予以证明。梦庄公司二审抗辩视频内容及电话录音无法证明漏水事宜,即便漏水也是因王红雨装修不当造成,且其并不知道涉案商铺漏水一事,但对其主张未提交相反证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此梦庄公司未对涉案商铺进行维修导致涉案商铺无法正常使用已构成违约。王红雨有权解除合同。另,因梦庄公司多次变更收款账户,未与王红雨达成一致协议,王红雨在与梦庄公司协商未果的情况下暂停支付租金和管理费不能认定为违约,故梦庄公司要求王红雨承担逾期支付租金和管理费的违约责任,本院不予支持。本案中,王红雨于2017年9月19日已将《解除房屋租赁合同通知书》分别寄至梦庄公司在《租赁合同》中所留联系地址,以及梦庄公司的注册地址。前者显示已于2017年9月20日由他人签收,寄至注册地址的邮件显示周圣蓬拒收,该邮件退回。梦庄公司抗辩称解除通知书未送达至梦庄公司与其签收记录相互矛盾,本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,一审认定双方合同于2017年9月20日解除并无不当,本院予以支持。梦庄公司上诉主张双方合同于2017年12月29日解除,理据不足,本院不予支持。

关于焦点(二)如上所述,双方合同因梦庄公司违约而解除,故梦庄公司主张王红雨承担违约责任,不能成立。一审判处梦庄公司向王红雨退还保证金,并无不当。对于涉案商铺的装修费用,王红雨已提供《建筑装饰工程合同》、装修费银行转账受理单、《装饰设计合同》、收据(装饰设计费)予以证明,在梦庄公司未提交相反证据予以证明的情况下,一审法院结合已上证据,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具人应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,判处梦庄公司赔偿王红雨的装修残值损失并无不当,本院予以支持。

综上所述,一审认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2806.46元,由上诉人广州梦庄酒店管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  闫 娜

二〇一八年九月二十一日

书记员  张 旭

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