律师咨询_法律援助_法律服务

王辉伍海生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 08:54发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终12280号

上诉人(原审被告):王辉,女,1984年12月13日出生,汉族,住广东省广州市黄埔区。

委托诉讼代理人:黄赞荣,广东经纶律师事务所律师。

委托代诉讼理人:何毅,系王辉丈夫。

被上诉人(原审原告):伍海生,男,1987年7月15日出生,汉族,住广东省广州市增城区。

委托诉讼代理人:毛日蒸,广东达盛律师事务所律师。

原审第三人:广州市锦意房地产代理有限公司,住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道301号首层部分。

法定代表人:温锦意。

上诉人王辉因与被上诉人伍海生及原审第三人广州市锦意房地产代理有限公司(以下简称锦意公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初2795号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人王辉委托诉讼代理人黄赞荣、何毅,被上诉人伍海生委托诉讼代理人毛日蒸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王辉上诉请求:1.撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回伍海生的诉讼请求;2.一、二审案件诉讼费、保全费、评估费由伍海生负担。事实与理由:(一)一审法院判决解除涉案合同理由有误,王辉同意解除合同的前提条件是违约方为伍海生,王辉无需承担违约责任。在(2017)粤0183民初3492号生效判决中伍海生主动承认无法如期支付购房款,故涉案合同无法实际履行,在此情况下,王辉同意解除合同,且系因伍海生的原因造成涉案合同无法履行,故违约方应为伍海生。一审判决中并未体现出王辉同意解除合同的前提条件,单方面认为王辉同意解除合同,且愿意承担违约责任,损害王辉的合法权益。(二)一审法院认为违约方为王辉,无事实与法律依据。违约方应为伍海生,王辉无需承担违约责任。王辉在履约过程中均依时参与锦意公司组织的签订按揭手续的计划,从未违约,但伍海生及其指定的第三方均没有到场,且应准备的办理按揭材料亦没有准备,此事实在(2017)粤0183民初3492号生效判决中以及王辉递交的黄某的《声明》均可体现。关于《房屋买卖合同》第十八条第2款的约定,王辉知悉该条款含义,但从签约到后面履约,伍海生从未向王辉透露该第三方是谁,2017年4月5日约定的办理按揭贷款当日该第三方亦不曾露面,且在(2017)粤0183民初3492号案中及一审庭审中,伍海生及锦意公司均承认:王辉是有依时到锦意公司处办理按揭手续,且伍海生及其指定的第三方均没有到达现场,锦意公司告知王辉在一些空白的文件上签字即可,无需伍海生及伍海生指定的第三方到场。在伍海生及其指定的第三方均未到场的情况下,王辉当然有权拒绝签署任何留有空白的文件。一审法院以此认定王辉违约,判决王辉承担违约责任,缺乏依据,违约方应为伍海生,伍海生诉请王辉支付违约金以及房屋增值部分损失于法无据。(三)一审法院已认定伍海生为从事房地产中介服务行业人员,但并不认定伍海生签署《房屋买卖合同》为“低买高卖”,属于认定事实不清。伍海生作为从事房地产中介服务行业的人员,自然熟悉如何通过“低买高卖”炒房,伍海生签署《房屋买卖合同》并非其真实意思表示,合同第十八条第2款的约定“卖方同意买方指定用第三方名义以银行按揭贷款方式购买此物业”即是证明,如伍海生系购买用于自住,根本无需添加该条款,且伍海生与锦意公司从未向王辉透露该第三方,并刻意隐瞒,可见在签订房屋买卖合同时该第三方仍然是不确定的。伍海生简单以《房屋买卖合同》锁定房源,随后去寻找真实买家,再加价将房卖给第三方。在伍海生无法找到买家后,恶意拖延办理相关手续,进而利用合同签订时留下的漏洞,进行恶意诉讼,追究王辉的违约责任,要求王辉赔偿高额的违约金及房屋增值损失,这种严重违背诚实信用原则的行为,是中介人员炒房的惯用手法。一审法院并未对伍海生的行为作深入了解,简单以王辉无法提供证据证明伍海生购买涉案房屋时是为了炒卖而不予采纳王辉的意见,认定事实不清。(四)锦意公司前后陈述矛盾,一审法院对锦意公司的陈述未加斟酌即全然采信,陷王辉于不利状态,请求二审法院对锦意公司的庭审陈述作仔细斟酌,认定违约方为伍海生。锦意公司的诉讼地位为第三人,但一审法院实际以证人的资格来看待该锦意公司,对于其所有陈述均以证人证言的方式加以采信。但是锦意公司的陈述前后多处矛盾,其陈述并不具有客观性和公正性。锦意公司在(2017)粤0183民初3492号案中陈述,合同中约定的第三方买受人为伍海生的亲戚,签订合同时并未明确说明第三方买受人是谁;而在本案一审庭审中,锦意公司陈述,伍海生明确要将涉案房屋过户到其堂哥名下,其前后陈述显然矛盾。锦意公司与伍海生作为利益共同体,其明知伍海生为中介,知道伍海生通过“低买高卖”炒房,但在一审庭审中陈述不清楚伍海生从事何行业。锦意公司的法律地位为无独立请求权的第三人,其与伍海生作为利益共同体,自然与伍海生如出一辙,一审法院对锦意公司的陈述并未认真考虑王辉的答辩意见,且未认真分析便全然采信,丝毫不考虑证人黄某的证人证言,由此认定王辉在履约过程中违约,与事实不符。(五)一审法院判决王辉承担违约金及赔偿损失无事实以及法律依据。在认定违约责任时,一审法院在(2017)粤0183民初3492号民事判决书中确实存在有关王辉是违约方的表述,但该份在先判决也同样认定了以下事实:即在王辉同意继续按合同约定履行合同的情况下,伍海生未能在一审法院指定的付款期限内交付尾款,一审法院据此认定伍海生无履行合同的能力。王辉愿意继续履行合同,而伍海生属于履行合同不能,是哪一方违约一目了然。本案一审法院采信了该院在先判决有关王辉是违约方的认定,而对于同一判决下认定伍海生无合同履行能力的结论,却故意忽略,明显缺乏公正。(六)伍海生本身就是房产中介人员,比其他人有更多关于二手房的信息,没有必要到其他中介公司购房,基于此伍海生与锦意公司是利益共同体,串通来损害王辉的利益,他们与王辉签订房屋买卖合同的目的就是为了赚取差价,就是为了炒房,因此涉案房屋买卖合同是无效合同。另外,伍海生并没有告知王辉其是中介人员的身份。综上,《房屋买卖合同》无法继续履行的原因在于伍海生无履行合同的能力,且伍海生对交易的真实情况进行隐瞒,过错方及违约方应为伍海生,请求二审法院支持王辉的上诉请求。

伍海生辩称,(一)王辉以合同不能以第三方的名义进行办理按揭为由拒绝配合办理相关手续,即使其第一次有到达现场,但也没有提供相应的按揭资料。另外,在办理按揭之前,王辉也已经提出赔偿定金取消合同。而且,在第一次办理按揭之后,王辉在伍海生多次催促之后也没有配合办理,在中介向王辉发出书面催告函之后也拒绝履行相应义务,王辉没有配合办理按揭的违约行为是事实,一审法院也认定违约方是王辉。(二)法律并没有规定中介从业人员不能购买房屋,伍海生购买涉案房屋是为了居住,而非炒卖。在双方的记录当中也可以证明,伍海生一直向王辉表示要购买房屋,不想要赔偿。无论伍海生的身份如何也不能否认王辉在本次交易当中存在违约行为的事实。王辉是本次交易的违约方,一审法院查明事实清楚,适用法律正确,请求二审法院予以维持。

锦意公司经本院传票传唤未到庭,亦未提交书面意见。

伍海生于2018年4月16日向一审法院起诉请求:1.解除2017年3月9日签署的《房屋买卖合同》中伍海生与王辉的房屋买卖合同关系;2.王辉向伍海生返还房款50000元;3.王辉向伍海生支付涉案房屋楼价款10%的违约金139000元;4.王辉向伍海生补偿涉案房屋楼价升值部分损失50万元;5.本案诉讼费用由王辉承担。

一审法院经审理查明:位于广州市增城区新塘镇府前路29号锦绣新天地花园8座506房以及位于新塘镇府前路29号一期住宅地下车库地下层147号车位(以下简称涉案车位)登记的产权人均为王辉,其中上述房屋建筑面积90.65平方米,套内面积75.62平方米,登记字号为11登记12349027号;涉案车位的建筑面积12.13平方米,登记字号为增商字733516号。

2017年3月9日,王辉(卖方)、伍海生(买方)、锦意公司(经纪方)签订《房屋买卖合同》,载明“……第一条买卖之房屋(以下简称该物业)地址为新塘镇府前路29号锦绣新天地花园8座506房……第三条该物业按套销售,买卖双方同意该物业成交价为人民币壹佰叁拾玖万……第十一条(1)卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业成交价10%作违约金,……卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金,逾期30天,买方有权不再购买该物业,卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。……第十六条买卖双方的有效文书送达地址为本合同记载的联系地址为准,自邮寄之日起五天内视为送达。第十八条三方约定的其他事项(对合同条款及附件内容的修改或补充):1.卖方以139000元正出售此物业包车位增城区新塘镇府前路29号一期住宅地下车库地下层147号(00115996)。2.卖方同意买方指定用第三方名义的银行按揭贷款方式购买此物业。……(附件)买卖双方一致同意由买方按下述第2项支付楼款并办理交易手续……2.按揭付款(1)签订本合同时买方支付人民币伍万元作为定金。(2)银行由其同意贷款书后5个工作天内,买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续,首期楼款(不含定金)人民币伍拾叁万元应在递件并取得房管局交易中心收缴证件收据当天内付清,交易过户手续需在本合同签订后90天内完成……(3)楼款人民币捌拾壹万元以按揭方式支付,买方申请的按揭贷款于办妥他项权证登记后由贷款银行直接划入卖入的银行账号……”。同日,王辉出具《收款收据》给伍海生收执,载明王辉收到伍海生购买新塘镇府前路锦绣新天地花园8座506房定金伍万元。

2017年4月14日,锦意公司通过邮寄方式向王辉在《房屋买卖合同》中所留的联系地址寄送《关于继续履约函》,该函件内容为“……合同签署后伍海生先生按贵方要求去办理房屋贷款手续时,贵方却拒绝配合办理银行按揭手续,伍海生先生就双方应严格按合同约定履行的事宜与贵方多次沟通,贵方却不予理会。本公司认为,……贵方企图通过不配合及提供伍海生先生办理银行按揭所需材料文件的行为,以达到单方毁约之目的行为已经违反了合同的约定,……鉴此,本公司在此郑重函告:请贵方务必按照《房屋买卖合同》的约定继续履行合同约定的义务,并务必在本函发出之日起5日内提供伍海生先生办理银行按揭所需的相关材料文件。……”。王辉当庭表明没有收到锦意公司寄送的上述函件。同时,王辉还提供邮件查询打印件以及复印件各一份,拟证明王辉从未签收伍海生寄出的上述邮件。伍海生和锦意公司对王辉提供的上述证据的真实性不予确认。锦意公司称,其在2017年4月向王辉寄出上述《关于继续履约函》,该寄送的邮件不可能在寄出的5个月之后才退回,且锦意公司也没有收到快递公司退回的邮件,王辉提供的上述证据不合理。

2017年5月25日,伍海生向一审法院提起诉讼,请求判令:1.王辉继续履行于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》;2.王辉配合伍海生办理增城区新塘镇府前路29号锦绣新天地8座506房的按揭手续,并在同贷书出具后配合伍海生办理该房屋的产权登记;3.王辉自2017年4月21日起按总楼价人民币139万元的千分之一支付违约金至王辉履行合同义务之日止,现暂计至起诉之日41700元;4.王辉向伍海生支付本次诉讼花费的律师费人民币20000元;5.王辉向伍海生支付因本次交易花费的中介费20000元;6.本案诉讼费由王辉负担。一审法院于当日立案受理,案号为(2017)粤0183民初3492号。2017年10月10日,该案庭审过程中,一审法院向伍海生释明,若该案支持伍海生第2项诉讼请求,伍海生是否同意一次性支付余下房款。伍海生回复表示同意。为此,一审法院告知伍海生,应在七个工作日内将购买涉案房屋的尾款存入其名下银行账户内,向一审法院提交存折及书面担保函,以及逾期不提交的法律后果。伍海生回复表示清楚。2017年11月14日,一审法院作出(2017)粤0183民初3492号民事判决书,该民事判决书查明事实部分载明以下内容:一、伍海生、王辉以及锦意公司提供三方谈话记录,在上述记录中,王辉以与谁签订合同,涉案房屋就出售给谁为由没有办理按揭手续。二、伍海生在审理中承诺可一次性付款,但在本案指定的期限内,并未将尾款证明交付到一审法院。在法庭辩论终结后,伍海生申请变更诉讼请求为解除《房屋买卖合同》、王辉返还已支付的购房款5万元等。对此,王辉明确表示不同意伍海生变更诉讼请求,认为伍海生在法庭辩论终结后变更诉讼请求,没有依据,同时伍海生也没有按照法院指定期限内提交尾款证明。三、伍海生陈述,办理按揭时,锦意公司告诉伍海生,王辉拒不配合签名,伍海生不用来了。四、王辉陈述以下事实,1.由于过户手续繁琐,王辉曾与伍海生协商不继续交易;2.后来王辉愿意继续交易,也约了三方签按揭合同,王辉也到场了,但是伍海生未到;3.王辉对合同的理解有歧义,王辉签订合同时同意以第三方的名义借款,但是不同意过户至第三方名下,伍海生也没有明确过户至何人名下,王辉不敢签字;而伍海生的态度是王辉负责签字就可以了,不需要告知第三方的身份。五、锦意公司陈述以下事实,1.王辉不同意用第三方名义以银行按揭贷款的方式交易及过户;2.锦意公司的员工与王辉一起前往办理按揭,但是王辉听完按揭公司人员说完后,就不同意签名,当时锦意公司告知王辉,伍海生有事情可能会迟一点,但是王辉不同意签字,就走了,且王辉当时没有携带任何资料到按揭公司;3.合同中约定的第三方是伍海生的亲戚,但在签订合同时并未明确说明第三方是谁;4.之后,伍海生和王辉协商过,伍海生坚持继续交易,但是王辉一开始说愿意赔偿5万元和平解决,实在不行随伍海生怎么处理。上述民事判决书认定王辉拒不配合伍海生办理涉案房屋按揭贷款手续的行为违约;但是伍海生在一审法院指定的交付尾款期限内未能提供缴存证明,在法庭辩论终结后,又申请变更解除合同、赔偿损失的诉讼请求,伍海生的上述行为表明已无能力继续履行合同,在此情况下,涉案合同已无法继续履行,故伍海生要求继续履行合同的请求不予支持,伍海生基于继续履行合同为前提所主张的违约金、律师费均不予支持;王辉为违约方应依《房屋买卖合同》第九条约定承担相应的责任,故伍海生要求王辉赔偿中介费的诉讼请求予以支持;最终判决王辉赔偿伍海生中介费20000元,驳回伍海生其他诉讼请求。判决后,伍海生、王辉均未提起上诉,(2017)粤0183民初3492号民事判决书已生效。

本案诉讼过程中,伍海生向一审法院申请诉讼财产保全,一审法院依法作出(2018)粤0118民初2795号民事裁定书,采取保全措施。查封了王辉名下的涉案房屋。

本案审理过程中,一、王辉提供网络截图打印件,“伍海生”的名片、广州向东房地产中介有限公司的企业信用信息公示报告,拟证明伍海生为从事炒房的中介人员,伍海生与王辉签订《房屋买卖合同》是典型的锁房源找买家行为。经查看,网络截图打印件的内容是“伍海生”作为广州向东房地产代理有限公司的房产经纪人员,销售二手房的相关截图,截图中并无放盘销售涉案房屋的相关信息;名片内容为“伍海生”是广州市向东房地产代理有限公司客户经理等内容;广州向东房地产中介有限公司的企业信用信息公示报告载明自2018年5月29日起该公司的股东及法定代表人等均变更为伍海生。伍海生对网络截图打印件、名片的真实性不予确认,对广州向东房地产中介有限公司的企业信用信息公示报告的真实性认可。伍海生主张,其是在2018年5月29日才变更登记为广州向东房地产中介有限公司的法定代表人,在买卖涉案房屋之前,伍海生确有接触中介行业,但伍海生购买涉案房屋确是用于居住,并非用于炒卖,伍海生是想卖了原有的房屋之后再购买涉案房屋用于居住,而且法律也没有限制中介行业人员不能购买房屋。锦意公司对网络截图打印件的真实性无法确认,对名片和广州向东房地产中介有限公司的企业信用信息公示报告真实性予以认可,锦意公司不清楚伍海生从事何行业,但在签订涉案买卖合同时,伍海生表明购买涉案房屋是用于居住。

二、王辉提供《委托书》复印件、《声明》复印件以及黄某的房产中介证书复印件,拟证明黄某是涉案房屋交易的在场知情人之一,黄某以王辉代理的人身份参与涉案房屋的交易,黄某的《声明》可证实伍海生在办理按揭手续时未到场,伍海生未予配合,违约方是伍海生。经查看,《委托书》复印件的内容是王辉委托黄某代理出售涉案房屋;《声明》复印件的内容为黄某对买卖双方协商、签约、签约后的部分履行等过程的陈述,还有王辉配偶何先生告知黄某,伍海生在2017年4月5日未到场办理按揭手续等内容。伍海生对王辉提供的上述三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。锦意公司对《委托书》没有意见,《声明》内容部分属实。锦意公司称黄某确实是从事中介行业,涉案房屋的房源是黄某介绍,王辉是黄某的客户,伍海生是锦意公司的客户,由于伍海生想购买涉案房屋,遂通过锦意公司与黄某接洽,由锦意公司和黄某促成了伍海生、王辉买卖涉案房屋,且伍海生、王辉签订买卖合同时,王辉与黄某都在场。

二、伍海生陈述:1.伍海生、王辉以及锦意公司约好在2017年4月5日到按揭公司处办理按揭贷款手续,但在伍海生未来得及赶到现场时就接到锦意公司工作人员的电话,说王辉没有配合提交按揭手续的资料就已离开。2.在2017年4月5日之前,王辉曾向伍海生提出过解除合同,但伍海生不同意,要求继续履行合同,之后经多次联系,王辉只在2017年4月5日到过按揭公司一次,此后王辉又提出要求解除合同。

三、王辉陈述:2017年4月5日,在伍海生未到场之前,王辉要求锦意公司打电话给伍海生,问清楚伍海生有没有准备好办理按揭贷款的资料,锦意公司打电话问伍海生,伍海生回应只准备了收入证明,其他资料未准备;而且锦意公司又提供了空白的按揭文件要求王辉签字,在王辉不清楚伍海生是以何人名义办理按揭的情况下,王辉认为有欺诈嫌疑,所以王辉就先行离开了。

四、锦意公司陈述:1.认可伍海生上述陈述内容,对王辉上述陈述内容不予认可。2.在伍海生、王辉未签订买卖合同协商交易细节之时,伍海生已明确告知王辉,因伍海生名下有房屋,无法贷到七成款项,所以伍海生先将原有房屋出售后,才可以办理涉案房屋的按揭贷款及过户,王辉知道该情况后,表示同意伍海生可以他人名义申请按揭贷款,并将涉案房屋过户到他人名下;在双方就上述情况协商好之后,伍海生、王辉才签订了《房屋买卖合同》;但在签约后,王辉又反悔。3.2017年4月5日,是王辉先到锦意公司处,锦意公司就带王辉到按揭公司处等伍海生到来,在等待过程中,锦意公司又告知王辉,伍海生是用其他人名义办理按揭贷款,并将涉案房屋过户到他人名下,但王辉只同意以伍海生名义办理按揭贷款,不同意将涉案房屋过户到他人名下;由于王辉当天并未带资料过来配合办理按揭贷款手续,又以其他理由先行离开了按揭公司,锦意公司遂打电话给伍海生,告知王辉已离开的情况。4.在履约过程中,王辉从来没有来电催促过锦意公司尽快办理交易手续,但伍海生有要求锦意公司催促王辉尽快履行合同。

五、伍海生基于第4项诉讼请求,申请对涉案房屋以及涉案车位在2017年10月19日的市场价值进行评估,为此,一审法院根据当事人申请,摇珠选定了广东均正房地产与土地估价有限公司进行了评估,伍海生为此支付了评估费7050元。广东均正房地产与土地估价有限公司经到涉案房屋及车位现场勘察后,于2018年12月4日出具的《房地产估价报告》,载明涉案房屋及车位在评估基准日即2017年12月19日的市场价值分别为1611757元、103000元,合计1714757元。各方当事人对上述估价报告均无异议。

一审法院认为,伍海生、王辉与锦意公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,依法有效,双方当事人均应恪守履行。

关于伍海生、王辉在签订《房屋买卖合同》后,王辉在履约过程中存在拒不配合伍海生办理涉案房屋按揭贷款手续的违约行为等有相应的已生效(2017)粤0183民初3492号民事判决书所认定,一审法院不予赘述。

伍海生诉请解除《房屋买卖合同》中伍海生、王辉的房屋买卖合同关系,王辉答辩同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款:“当事人协商一致,可以解除合同。”的规定,伍海生该项诉讼请求,于法有据,一审法院予以支持。

王辉抗辩其并未拒绝配合伍海生办理相应手续,是伍海生不予配合导致相关手续无法顺利完成,违约方是伍海生。一审法院对此不予采纳,理由如下:锦意公司陈述,在伍海生、王辉未签订买卖合同协商交易细节之时,王辉已同意伍海生可以他人名义申请按揭贷款,并将涉案房屋过户到他人名下。《房屋买卖合同》第十八条第2款明确约定:“卖方同意买方指定用第三方名义以银行按揭贷款方式购买此物业”。可见,王辉在签订合同时已知悉并同意伍海生以第三方的名义办理按揭贷款手续,并将涉案房屋过户至第三方名下。但是,根据王辉在(2017)粤0183民初3492号案中陈述的内容,王辉在签约后曾以过户手续繁锁的理由向伍海生提出不继续交易。即使王辉后来愿意继续交易,但王辉在2017年4月5日以伍海生要将涉案房屋过户到第三方名下为由拒绝配合伍海生办理按揭贷款手续。由此可见,王辉存在拒绝配合伍海生办理按揭贷款手续的违约行为。此外,王辉陈述伍海生在2017年4月5日未到场之前,经锦意公司打电话问伍海生,伍海生回应只准备了收入证明,其他资料未准备。但锦意公司对王辉上述陈述内容不予认可,王辉在本案中提供的相关证据亦无法予以证实,故一审法院对于王辉上述陈述内容不予采信。综上,在王辉无法举证证明伍海生存在不予配合办理相关手续的情况下,王辉上述抗辩缺乏理据,一审法院不予采纳。

王辉抗辩从未收到继续履约函件,伍海生通过不合理且疑似伪造的通知方式以达到非法目的。一审庭审中,锦意公司承认是其向王辉寄送了《关于继续履约函》。锦意公司向王辉寄送《关于继续履约函》邮件的地址是王辉在《房屋买卖合同》所留的联系地址。《房屋买卖合同》第十六条约定,买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准,自邮寄之日起五天内为送达。王辉答辩称其长期居住在广州。但是王辉却在《房屋买卖合同》中留下湖南省浏阳市的联系地址,且王辉也未举证证明其有向伍海生或锦意公司表明变更《房屋买卖合同》联系地址。因此,锦意公司根据《房屋买卖合同》约定向王辉寄送《关于继续履约函》并无不当,即使王辉未能收到锦意公司寄送《关于继续履约函》的邮件,也是王辉的原因造成。此外,王辉在本案中也未能举证证明伍海生存在为达非法目的伪造通知方式的行为。综上,王辉该项抗辩,理据不充分,一审法院不予采纳。

王辉抗辩伍海生是从事炒房的中介人员,伍海生签署《房屋买卖合同》是为了“低买高卖”,并非其真实意思表示。伍海生对此不予认可,锦意公司亦陈述伍海生购买涉案房屋是用于居住。且王辉提供的证据只能证明伍海生是从事房地产中介服务行业,无法证明伍海生购买涉案房屋是为了炒卖。因此,王辉该项抗辩,于法无据,一审法院不予采纳。

王辉抗辩伍海生在(2017)粤0183民初3492号案中未能在法院指定的付款期限内交付尾款,造成解除合同的原因是伍海生自身无能力继续履行造成,伍海生诉请的房款、违约金、房屋增值损失应予驳回。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见,法律规定了作为违约方应当承担的违约责任的方式,也同时赋予了守约方可以选择的权利,但是法律并未规定上述违约责任承担方式的选择具有唯一性。伍海生在(2017)粤0183民初3492号案件中要求继续履行合同。同时,(2017)粤0183民初3492号民事判决中已认定王辉是违约方。在此情况下,伍海生要求继续履行合同的主张是符合法律规定的。但是,在法院行使释明权后,由于伍海生未能够提供相应证据证明其具备一次性支付涉案房屋款项的能力,一审法院才驳回伍海生要求继续履行合同的诉讼请求。伍海生在(2017)粤0183民初3492号案件的诉讼请求被驳回,既不是伍海生在履行合同中具有过错导致合同无法履行,也不是肯定王辉作为违约方无需承担相应的责任,只是基于公平原则保证王辉作为房屋权属人仍能享有收取涉案房屋对价权利的考虑。据此,伍海生在本案中要求解除双方的房屋买卖合同关系,清结双方合同权利义务,是符合法律规定的。在解除伍海生、王辉的房屋买卖合同关系时,作为对造成合同无法继续履行的违约方,本案王辉还需要承担相应的违约责任。综上,王辉上述抗辩理据不成立,一审法院不予采纳。基于王辉在履行过程中存在违约,故伍海生主张王辉返还已付房款50000元,以及依据《房屋买卖合同》第十一条第(1)项约定要求王辉支付涉案房屋交易价10%的违约金139000元的诉讼请求,理据充分,一审法院予以支持。

关于伍海生主张的房屋升值损失的问题。参考广东均正房地产与土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》,涉案房屋及车位在2017年12月19日的市场价格合计为1714757元,可见涉案房产及车位的市场价值确已上涨,现涉案房产的买卖系因王辉违约导致无法履行,伍海生主张的违约金确实不足以弥补因王辉违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定,伍海生主张王辉赔偿房屋差价损失亦属合理。综合上文分析,对于伍海生主张的损失,参考涉案房产市场价格的上涨情况,结合《房屋买卖合同》约定的履行期限,兼顾买卖双方的实际履约情况以及卖方违约的过错程度等综合因素,为避免当事人之间利益失衡,根据公平原则和诚实信用原则,一审法院酌定王辉应向伍海生赔偿损失100000元;对于伍海生主张的损失超出上述金额的部分诉讼请求,一审法院不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第(一)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,于2019年2月28日判决:一、解除伍海生与王辉于2017年3月9日签署的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。二、王辉于判决发生法律效力之日起十日内向伍海生返还购房款50000元。三、王辉于判决发生法律效力之日起十日内向伍海生支付违约金139000元。四、王辉于判决发生法律效力之日起十日内向伍海生赔偿损失100000元。五、驳回伍海生的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23432元、保全费3945元,由伍海生负担5267元,王辉负担22110元。评估费7050元,由伍海生负担1356元,王辉负担5694元。

经审查,本院对于一审判决查明的事实予以确认。

二审期间,王辉提交了广州推推99网站网页打印资料,拟证明根据推推99网站“广州房产经纪人”栏目的网页资料显示,伍海生自2013年起就是房地产中介人员,一直不间断从事房地产经纪业务。经质证,伍海生的意见为:对真实性无异议,对关联性有异议;无论伍海生的身份地位怎样都不能否认王辉违约的事实,且王辉提交的证据已经过了举证期限。

另查明,伍海生称涉案房屋是锦意公司介绍给伍海生的,当时伍海生在其他中介公司工作,并非在锦意公司工作;伍海生在签订合同时具备购房资格,因为担心贷款批不下来,所以就约定用第三人的名义办理贷款及相关手续;在签订合同时双方已经说好用第三人的名义贷款,只是没有确认第三人是谁;用第三人的名义贷款意味着房屋只能过户到贷款人名下。

王辉在(2017)粤0183民初3492号案庭审中陈述称其对合同的理解有歧义,王辉签订合同时,同意以第三方的名义借款,但是不同意过户至第三方,认为可能违反法律的限购政策,但是没有表示坚决不同意过户给第三方,伍海生没有明确过户给何人,王辉不敢签字。

王辉二审中同意按照合同价格将涉案房屋出售给伍海生。伍海生认为涉案合同已经无法交易,不同意继续购买涉案房屋。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据王辉的上诉及伍海生的答辩意见,本案的争议焦点问题为:王辉是否需承担涉案《房屋买卖合同》解除的违约责任。

关于本案的争议焦点问题。伍海生主张王辉未配合其办理按揭贷款手续构成违约,王辉主张其对合同条款的理解是可以用第三方名义贷款,而非过户至第三方名下。对此,本院认为,首先,涉案《房屋买卖合同》中约定“卖方同意买方指定用第三方名义的银行按揭贷款方式购买此物业”,涉嫌规避政府的限购或限贷政策,不应得到提倡。其次,该条款约定“指定用第三方名义的银行按揭贷款方式购买此物业”,并未明确说明需要过户至卖方指定的第三方名下的后果,亦未明确该第三方的具体信息。王辉因未能充分理解该条款的含义,在办理按揭过程中对过户至第三人名下的交易方式产生不安及质疑,王辉虽自身存在过错,但伍海生作为房地产中介公司从业人员,对该条款有更专业的理解,理应在签订合同时对该条款的含义及后果向王辉作出清晰的解释与说明。因对该条款理解的争议导致合同履行过程中产生纠纷,双方均负有一定的过错。最后,(2017)粤0183民初3492号案中未支持伍海生继续履行合同的请求系因伍海生在该案中承诺可一次性付款,但又未提供证据证明具备继续履行合同的能力所致,伍海生对于合同未能继续履行也负有一定过错。综上,在双方未能对合同继续履行达成一致意见的情形下,一审法院支持伍海生解除合同的诉讼请求并无不当。涉案《房屋买卖合同》解除不可完全归责于一方,双方对此均有过错,本院对于伍海生要求王辉支付违约金并赔偿损失的请求不予支持。合同解除后,王辉应将收取伍海生的50000元定金返还。一审法院判令王辉向伍海生支付违约金并赔偿损失,处理失当,本院予以纠正。

综上所述,王辉部分上诉请求成立,本院予以支持;一审法院对于涉案《房屋买卖合同》解除的原因认定有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初2795号民事判决第一、二项;

二、撤销广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初2795号民事判决第三、四、五项;

三、驳回伍海生的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费23432元,保全费3945元,由伍海生负担8415元,王辉负担18962元;评估费7050元,由伍海生负担。二审案件受理费23432元,由伍海生负担7264元,王辉负担16168元。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  李 民

审判员  黄春成

二〇一九年七月二十六日

书记员  甄雪皓

肖晓桐

赞赏支持