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广州黄沙铁路房地产开发有限公司郭柯婷商品房销售合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 08:56发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终2595号

上诉人(原审原告、反诉被告):广州黄沙铁路房地产开发有限公司,住所地广东省广州市荔湾区多宝路13号首层。

法定代表人:冼岩,职务:执行董事。

委托诉讼代理人:何妙辉,男,该公司职员。

委托诉讼代理人:李靖飞,男,该公司职员。

上诉人(原审被告、反诉原告):郭柯婷,女,1990年2月10日出生,汉族,住广东省揭阳市榕城区。

委托诉讼代理人:王历,北京斐石(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:宋玉才,北京德和衡(广州)律师事务所律师。

上诉人广州黄沙铁路房地产开发有限公司(以下简称黄沙房产公司)、郭柯婷因商品房销售合同纠纷一案,均不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初6125号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄沙房产公司委托诉讼代理人李靖飞,上诉人郭柯婷委托诉讼代理人王历、李碧燕(郭柯婷于2019年5月9日向本院提交撤销授权委托书,终止对李碧燕律师的授权,并委托宋玉才律师作为其诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黄沙房产公司上诉请求:1.撤销一审判决第四项,改判郭柯婷向黄沙房产公司支付违约金368万元和房屋占用费812500元,合计4492500元;2.一、二审诉讼费由郭柯婷负担。事实与理由:(一)本案并无证据证明黄沙房产公司有任何的违约情形和过错,郭柯婷拒绝支付剩余房款的违约事实清楚,其应当承担全部违约责任。(二)一审判决认定合同解除的原因是双方对于以抵款方式支付购房款的约定不明,不能完全归责于郭柯婷,与事实不符。本案合同解除的根本且唯一的原因是郭柯婷未按时支付房价款,一审判决将部分原因归责于黄沙房产公司,对黄沙房产公司明显不公。(三)本案发生的根本原因是郭柯婷拒绝支付余下购房款,导致合同目的不能实现。一审判决却在没有任何证据证明黄沙房产公司存在过错的情况下,就认定合同解除不能完全归责于郭柯婷。即使合同双方当事人均有过错,也应按照公平原则各自承担相应责任。然而,一审判决却令恶意违约的郭柯婷无需承担任何违约责任,守约的黄沙房产公司却要承担全部违约责任,况且黄沙房产公司没有任何过错。(四)根据郭柯婷一审提交的证据,其向黄沙房产公司高层领导申请以其他款项支付购房款。从字面意思理解,该文件并非补偿协议,实际是变更支付余下楼款的书面申请。黄沙房产公司领导顾及其与陈友标的私人关系同意了郭柯婷的书面申请,同意变更剩余楼款支付来源及方式,但郭柯婷及实际购房人陈友标利用其与黄沙房产公司高层的关系,在申请获得黄沙房产公司领导批准后,进行收楼和网签登记。在办理网签收楼之后,黄沙房产公司多次以各种不同形式催促郭柯婷支付相应款项,郭柯婷以各种方式拒绝配合,致使黄沙房产公司的债权迟迟不能实现。黄沙房产公司已经尽到通知郭柯婷尽快支付款项的义务,郭柯婷的其他债务人并非黄沙房产公司的债权人,黄沙房产公司没有协助郭柯婷支付相应款项的义务。郭柯婷在获得黄沙房产公司领导同意之后,应当尽快向黄沙房产公司支付相应款项,但郭柯婷一直逃避其应尽的义务。郭柯婷将其负有的协调和促成其他债务人向黄沙房产公司付款的义务转移给黄沙房产公司于法于理不合。综上,请求二审法院支持黄沙房产公司的上诉请求。

郭柯婷针对黄沙房产公司的上诉请求辩称,涉案商品房买卖合同的订立仅仅是交易手段,涉案房款已经约定抵销而支付完毕。郭柯婷不存在任何欠付房款的事实,无须依据买卖合同的约定来承担违约责任。郭柯婷有权合法占用、使用房屋,故不应支付使用费。朱庆伊在本案中作出约定抵销的意思表示属于债的加入,该意思表示一经作出即发生法律效力,而无须其他任何手续予以辅助来证明涉案款项已经支付完毕。黄沙房产公司也据此与郭柯婷网签购房合同,并将房屋交付给郭柯婷至今已经将近三年。黄沙房产公司目前所主张的合同解除均是其受房屋升价趋势而违背其当时约定抵销这一客观事实的表现,对于其所述的上诉理由郭柯婷不认可。一审庭审当中,黄沙房产公司认可以抵债方式来还款支付涉案房屋房款,同时也认可由广东新南方集团有限公司向其履行义务,与郭柯婷无关。

郭柯婷上诉请求:1.撤销一审判决第一、二、三、五项,改判黄沙房产公司协助办理位于广州市荔湾区黄沙大道华禧二街x号3201房的不动产权证;2.一、二审诉讼费由黄沙房产公司承担。事实与理由:(一)涉案商品房买卖合同的签订仅仅是约定抵债的手段,合同内容并非双方的真实意思表示,郭柯婷与黄沙房产公司不存在商品房买卖合同关系。一审法院以本案存在商品房买卖合同关系为前提对本案进行审理,属于认定基本事实和适用法律错误。1.根据郭柯婷一审提交的证据,陈友标与由朱x伊(又名朱x之)控制的广东新南方建设集团有限公司(以下简称新南方建设公司)、广东新南方酒业有限公司(以下简称新南方酒业公司)、广东新南方集团有限公司(以下简称新南方集团公司)存在债权债务关系。陈x标于2015年开始分别向新南方建设公司和新南方酒业公司转让所持有的广东华业包装材料有限公司(以下简称华业包装公司)33%和7%的股权,新南方集团公司对新南方建设公司和新南方酒业公司的履约行为承担连带保证责任。股权转让款中的4580万元由涉案房屋抵偿。2.朱x伊(又名朱x淞)作为涉案房屋权利人及朱x伊的胞兄,自愿以其享有完全处置权的涉案房屋抵偿其胞弟欠付陈x标华业包装公司的股权转让款中的4580万元,由陈x标委托郭柯婷与朱x伊实际控制的黄沙房产公司签订涉案认购书并支付100万元定金,再由郭柯婷提出抵款申请,朱x伊签名确认后交黄沙房产公司,黄沙房产公司与郭柯婷签订涉案商品房买卖合同并办理网签手续,郭柯婷接收房屋后抵款手续完成。朱x伊作为涉案房屋的实际权利人同意并确认涉案房屋剩余房款已经经其他款项抵款。黄沙房产公司在一审两次庭审中均对朱x伊系黄沙房产公司的高层领导、朱x伊就涉案房屋享有处置权予以认可。同时,黄沙房产公司就涉案房屋剩余房款用以抵偿新南方集团公司欠付陈x标股权转让款的事实予以确认,还明确了涉案房屋剩余房款在财务上的抵扣手续应由新南方集团公司协同黄沙房产公司共同办理,与郭柯婷无关。郭柯婷依照陈x标与新南方集团公司、朱x伊、朱x伊的口头约定,支付100万元定金、签订网签合同(即涉案商品房买卖合同)并提出书面申请、接收涉案房屋,完成抵款义务。综上,涉案商品房买卖合同仅为实现债务抵偿及办理不动产权证所设立,郭柯婷与黄沙房产公司之间不存在商品房买卖法律关系。一审法院对于郭柯婷申请追加朱x伊、珠光控股集团有限公司作为本案第三人参加诉讼的申请未予接纳,对于申请传唤朱x伊作为证人出庭的申请亦未予以接纳,导致认定事实和适用法律错误。(二)涉案房屋的权利人是朱x伊而不是黄沙房产公司,黄沙房产公司不是本案适格原告。涉案房屋所在的黄沙项目由广州珠光投资有限公司(以下简称珠江投资公司)和某公司合作开发,双方订有合作发展协议和两份补充协议,黄沙房产公司是根据合作发展协议所成立的项目公司。根据合作发展协议,某公司提供黄沙项目的土地使用权,珠光投资公司负责筹集开发黄沙项目所需的资金,黄沙项目由珠光投资和某公司共同管理的项目公司即黄沙房产公司开发。珠光投资公司拥有黄沙项目75%的权益,某公司享有余下25%的权益。黄沙项目第一期八栋住宅楼宇分配给某公司,另外三栋住宅楼宇分配给珠光投资公司。2014年12月17日前朱x伊已完成收购珠光投资所有的第一期住宅楼宇,朱x伊对该涉案房屋有处置收益权利,其有权以其个人名义向郭柯婷表示就未付房款与其他应付款项作抵销处理。(三)涉案房屋剩余房款已经抵款完成,郭柯婷无需向黄沙房产公司交还房屋,黄沙房产公司依法应协助郭柯婷办理涉案房屋的不动产权证。1.根据郭柯婷一审提交的证据及黄沙房产公司一审庭审陈述可知,涉案房屋权利人朱x伊及黄沙房产公司均确认郭柯婷就涉案房屋剩余房款的抵款已完成,财务手续交由黄沙房产公司及新南方集团公司交接,与郭柯婷无关。2.根据黄沙房产公司提交的证据及庭审陈述可知,郭柯婷己完成涉案剩余房款的抵款手续,黄沙房产公司向郭柯婷出具购房发票并向郭柯婷发出《业主收楼通知函》,郭柯婷于2016年7月11日按照黄沙房产公司的流程要求交齐购房发票等材料后接收涉案房屋至今已逾二余年之久。黄沙房产公司作为国内领先的大型房地产开发商,在房价双倍攀升的利益驱动下至今才来向郭柯婷索要涉案房屋、房屋占用费、违约金等缺乏依据,也不符合商业习惯。3.郭柯婷向一审法院申请向广州市荔湾区税务局调取黄沙房产公司向郭柯婷开具的购房发票、并在庭审过程中及判决出具前向法院申请律师调查令,一审法院均以购房发票不得作为付款凭证,不影响本案判决为由予以驳回。而后,一审法院又以郭柯婷不持有出卖人开具的收款凭证为由认定郭柯婷抵款不成功,判决郭柯婷向黄沙房产公司退还涉案房屋。(四)一审法院罔顾本案基本事实,以不合理理由驳回郭柯婷依法追加第三人及调查取证申请,甚至在郭柯婷要求出具律师函自行调查取证的情况下,也未给予郭柯婷合理的解释或法律阐明。此后,一审法院以郭柯婷不具有抵款完成证据及不持有黄沙房产公司出具的收款凭证为由,作出郭柯婷向黄沙房产公司交还房屋且黄沙房产公司无需协助郭柯婷办理涉案房屋的不动产权证等判决,程序不当,认定事实和适用法律错误。综上,请求二审法院支持郭柯婷的上诉请求。

黄沙房产公司针对郭柯婷的上诉请求辩称,与黄沙房产公司的上诉理由相同。

黄沙房产公司向一审法院起诉请求:1.判令黄沙房产公司、郭柯婷签订的广州市商品房买卖合同(一手房现售)解除;2.郭柯婷支付违约金368万元和房屋占用费812500元,合计4492500元;3.郭柯婷在合同解除之日起5日内办理退房手续并从房屋搬离;4.郭柯婷在合同解除之日起7日内协助办理注销合同网签备案登记;5.本案诉讼费用由郭柯婷承担。

郭柯婷向一审法院反诉请求:1.请求法院依法判令黄沙房产公司办理位于荔湾区黄沙大道华禧二街x号3201房的不动产权证;2.诉讼费用由黄沙房产公司承担。

一审法院经审理查明:2015年9月23日,黄沙房产公司(作为甲方)与郭柯婷(作为乙方)签订《珠光?御景壹號楼宇认购书》,约定乙方认购珠光?御景壹號(睿薇御景花园)B9座32层3201号住宅,房屋总价款为4680万元,建筑面积为654.31平方米,套内建筑面积562.35平方米,优惠后总房价为46800000元,乙方在签订认购书时交付100万元定金,在2015年10月2日前付清2340万元,在2015年10月12日前付清2340万元。

2015年12月24日,黄沙房产公司(作为甲方)与郭柯婷(作为乙方)签订《广州市商品房买卖合同》(一手房现售)及附件一至七,约定甲方取得位于黄沙大道(原广铁南站)地段(地块一、二、三、四)编号为2、2、2、20的地块的土地使用权,经批准在该地块上投资建设睿薇御景花园,乙方所购商品房为睿薇御景花园自编B9栋32层3201房,门牌地址:荔湾区黄沙大道华禧二街x号3201房(复式单元),该商品房的用途为住宅,产权登记建筑面积656.5597平方米,其中套内建筑面积560.2298平方米,共有分摊面积96.3299平方米,该商品房总价46800000元,乙方在2015年10月12日前支付全部房价款,经甲方催告,逾期超过60日,乙方仍未按约定支付的,甲方有权解除合同,甲方应当自本合同签订之日起90日内(不超过90日)到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续,并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方;甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用,甲方向乙方交付房屋时,应当向乙方发出收楼通知书;附件七约定,合同双方保证填写的通信地址准确,并能通邮,任何一方通信地址的改变,应立即书面通知对方,如任何一方提供的通信地址不准确或不能通邮,造成邮件投递不能、投递错误或延迟的,所产生的一切责任由其承担,双方的所有通知必须以书面形式为准;因乙方违约导致合同不能履行或解除的,乙方应向甲方支付总房款的10%作为违约金;合同解除的,双方在七日内配合办理退房手续,若乙方已经收楼的,乙方应在五日内全部搬离等。

合同签订后,郭柯婷支付了定金100万元,双方办理了房屋买卖合同的网签手续。黄沙房产公司于2016年5月27日向郭柯婷发出《业主收楼通知函》,郭柯婷于2016年7月11日办理相关收楼手续。2018年3月22日,黄沙房产公司按合同约定的通信地址向郭柯婷邮寄《催告函》,要求郭柯婷支付购房款46800000元及违约金4141800元等。该邮件因多次投递不成功退回。

本案中,郭柯婷主张未付房款已通过抵款方式抵销,提供了以下证据:

1.郭柯婷于2015年12月25日书写的字据一份,内容有:本人认购珠光御景壹号B9栋3201房,成交价4680万元整,已交定金100万元,现向贵公司申请,余下楼款4580万元整,已其它款项抵款,望贵公司批准。该字据有朱某某签名同意,郭柯婷称该签名者为朱x伊。

2.珠江控股集团有限公司公告。

3.住宅质量保证书。

4.股权转让合同、补充协议,上述协议反映陈x标将广东华业包装材料有限公司的股权分别作价转让给广东新南方建设集团有限公司和广东新南方酒业有限公司,由广东新南方集团有限公司作为保证人。

5.上述相关公司的企业信用信息公示报告。

6.陈x标关于股权转让情况,股权转让款与房款抵偿所作的情况说明。

一审庭审中,黄沙房产公司陈述,朱x伊按照合作协议对涉案房地产项目享有相应的权益,但其不是黄沙房产公司的股东和法定代表人;承认郭柯婷及陈x标曾申请以其对第三人的债权偿付购房款,我方的高层领导同意其申请,但第三人并没有将款项转到我司的账户中以抵购房款,所以没有完成抵扣房款。

一审法院认为,黄沙房产公司与郭柯婷签订的《广州市商品房买卖合同》(一手房现售)及附件没有违反法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法有效。本案争议的焦点集中于郭柯婷是否已通过抵款的方式履行支付购房款的义务。

对争议的焦点,一审法院分析如下:一、黄沙房产公司是涉案房地产项目的建设单位,是涉案房屋的物权所有人。虽然双方承认朱x伊与黄沙房产公司有一定关联,但法律上二者属于不同的独立主体,没有证据显示朱x伊已办理取得涉案房屋的物权,故即使如郭柯婷所述抵款经过朱x伊同意,但对黄沙房产公司并不必然产生约束力。二、郭柯婷所提供的字据虽显示“现向贵公司申请,余下楼款4580万元整,已其它款项抵款,望贵公司批准”,但对于以什么款项抵款、抵款手续如何办理等没有进行约定,相关的债权人和债务人也没有进一步对债权债务进行确认。现黄沙房产公司承认双方曾协商以其他款项抵房款,但认为需由第三人转款到公司的账号才完成抵扣房款,而郭柯婷认为根据抵款的字据结合交付房屋等行为,视为已履行房款支付义务。可见双方关于抵款问题存在约定不明确,又不能达成补充协议。三、合同法规定,对于合同的内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照商品房的一般交易习惯,如买受人已履行支付房款义务的,一般应持有出卖人开具的收款凭证。作为一笔涉及金额高达4580万元的房款,双方更应审慎注意,完善相关手续。本案郭柯婷未能提供黄沙房产公司确认其已支付房款的凭证,且涉案房屋尚未办理过户,仅凭抵债字据及房屋交付不足以证明郭柯婷已履行支付房款义务。

综合以上分析,一审法院认定郭柯婷尚未履行支付房款义务,现双方对支付房款问题无法协商一致,合同目的无法实现,黄沙房产公司要求解除合同、办理退房手续及注销网签备案登记合法有据,一审法院予以支持。但合同解除的原因是双方对以抵款方式支付购房款的约定不明,不能完全归责于郭柯婷,黄沙房产公司要求支付违约金和房屋占用费的请求依据不足,一审法院不予支持。由于合同解除,郭柯婷反诉要求办理不动产权证没有依据,一审法院不予支持。至于郭柯婷所称的股权转让款及相关抵款约定,可由相关当事人依相应法律关系另行主张权利,本案不予审查处理。

为此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第四项、第九十七条的规定,于2018年12月12日判决:一、解除黄沙房产公司与郭柯婷于2015年12月24日签订的《广州市商品房买卖合同》(一手房现售)及附件;二、在判决发生法律效力之日起五日内,郭柯婷将广州市荔湾区黄沙大道华禧二街x号3201房(复式单元)腾空退还给黄沙房产公司;三、在判决发生法律效力之日起七日内,郭柯婷协助黄沙房产公司办理注销上述《广州市商品房买卖合同》的网签备案登记手续;四、驳回黄沙房产公司的其他诉讼请求;五、驳回郭柯婷的反诉请求。如未按判决指定期间履行给付义务的,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费275800元,由黄沙房产公司、郭柯婷各负担137900元;反诉案件受理费50元,由郭柯婷负担。

经审查,本院对于一审判决查明的事实予以确认。

二审期间,各方当事人均未提交新证据。

二审查明:关于朱x伊的身份,黄沙房产公司确认朱x伊为其公司高层。根据郭柯婷原审提交的珠光控股集团有限公司2014年12月17日对外购买位于广州之该等物业及终止四月谅解备忘录公告的记载,买方为珠光控股集团有限公司全资附属公司,卖方为广州黄沙铁路房地产开发有限公司。买方与卖方就收购事项订立认购书,买方有条件同意购买及卖方有条件同意出售该等物业。代价为人民币1106820000元。该等物业为董事会主席朱x淞先生收购之被收购权利相关权益之部分,因此根据上市规则第十四A章,收购事项亦构成本公司之关联交易,并须遵守上市规则。将予收购之资产:黄沙项目下之该等物业,该等物业之资料为:本公告日期,黄沙项目第一期(包括11栋建筑面积约199743平方米之住宅楼宇及建筑面积约5392平方米之商业区)已大部分完成;以及八栋第一期住宅楼宇已分派及分配予独立业务合伙人,及三栋第一期住宅已分派及分配予珠光投资等。该公告的落款为代表董事会珠光控股集团有限公司主席朱x淞。该公告末尾处注明朱x淞,又名朱x伊。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。经审查,一审法院将本案纠纷确定为商品房销售合同纠纷并无不当,本院予以确认。根据黄沙房产公司、郭柯婷分别的上诉理由及各自的答辩意见来看,本案的争议焦点问题为:一、郭柯婷是否已通过抵款的方式履行支付购房款的义务;二、黄沙房产公司要求郭柯婷支付涉案房屋占用费及违约金是否应予支持。

关于第一个争议焦点问题,郭柯婷作为非物权人占用涉案房屋的依据为其与黄沙房产公司之间签订的房屋买卖合同及2015年12月25日由郭柯婷手写、由朱某某签名“同意”的申请书,除此之外,在本案中没有提供其他凭证。关于申请书中“朱某某”的身份,郭柯婷主张为黄沙房产公司朱x伊,黄沙房产公司对此没有否认,并确认朱x伊为其公司高层,也确认该高层同意郭柯婷的申请,只是因为抵债所涉的第三人没有将款项划入其账户,所以没有完成抵扣房款的程序。对此,本院认为,虽然双方均确认朱x伊与黄沙房产公司有一定关联,但即使朱x伊有权代表黄沙房产公司与郭柯婷达成以房抵债的意思表示,从该申请中载明的“现向贵公司申请,余下楼款4580万元整,已其它款项抵款,望贵公司批准”内容来看,没有明确“其它款项”的性质、数额,也没有载明抵款手续如何办理等合同成立所必备的主要条款,且与此相关的债权人和债务人也没有进一步对该债权债务进行确认。从诉讼中黄沙房产公司主张该款项需由第三人转款到公司账号才完成抵扣房款,而郭柯婷则认为根据抵款的字据结合交付房屋等行为视为已履行房款支付的义务来看,即使本案纠纷进入诉讼,双方就如何以第三方的债权抵偿郭柯婷涉案房屋的款项也未能达成一致意见。由于郭柯婷提供的证据不足以证明就涉案房屋其已完全支付了款项给黄沙房产公司,因此依照双方当事人签订的房屋买卖合同的约定,黄沙房产公司有权解除涉案合同,并要求郭柯婷腾退涉案房屋。

关于第二个争议焦点问题,虽然郭柯婷提供的证据不足以证明就涉案房屋其已完全支付了款项给黄沙房产公司,但从黄沙房产公司确认朱x伊作为其公司高层同意郭柯婷的申请及在郭柯婷申请以其他债权抵偿涉案房屋款项尚未完成的情况下将该房屋于2016年7月11日交付给郭柯婷使用的情况来看,黄沙房产公司或黄沙房产公司的实际控制人对于该“其它债权”应该是清楚而且确定的。因为,若郭柯婷申请中的“其它债权”不具体、不确定,那么依照日常生活经验法则,黄沙房产公司不可能将一套价值4680万元的房屋交付给与其无任何利益关系的郭柯婷使用。因此,一审法院认定郭柯婷、黄沙房产公司以抵款方式支付购房款的约定不明导致合同解除的责任不能完全归责于郭柯婷,黄沙房产公司要求支付违约金和房屋占用费的请求依据不足正确,本院予以维持。

关于涉案合同解除后的其他问题,由上述分析可知,郭柯婷、黄沙房产公司对于涉案合同的解除均有过错,因此对于合同解除后的其他问题,双方可先自行协商,协商不成则可另行通过法律途径予以解决。

综上所述,黄沙房产公司、郭柯婷的上诉请求均不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费318590元,由上诉人广州黄沙铁路房地产开发有限公司负担42740元,上诉人郭柯婷负担275850元。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  李 民

审判员  黄春成

二〇一九年五月十三日

书记员  甄雪皓

肖晓桐

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