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广州雅恒房地产开发有限公司张莹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 08:45发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终23019号

上诉人(原审被告):广州雅恒房地产开发有限公司,住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。

法定代表人:郑重,总经理。

委托诉讼代理人:赵瑰丽,该公司职员。

委托诉讼代理人:黄其伟,北京德恒(广州)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):张莹,女,1985年5月22日出生,汉族,住广东省广州市黄埔区。

委托诉讼代理人:刘学彬,广东正大联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人:郑冬梅,广东正大联合律师事务所实习律师。

上诉人广州雅恒房地产开发有限公司(以下简称雅恒公司)因与被上诉人张莹房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省广州市黄埔区人民法院(2018)粤0112民初1172号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人雅恒公司委托诉讼代理人赵瑰丽、黄其伟,被上诉人张莹委托诉讼代理人刘学彬、郑冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

雅恒公司上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判驳回张莹全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费由张莹负担。事实与理由:(一)关于涉案房屋的装修标准双方的合意只存在一种情况,即按《广州市商品房买卖合同》(以下简称《商品房买卖合同》)附件六约定的按毛坯标准交付。洋房装修标准的约定不能对抗《商品房买卖合同》所约定装修标准。一审法院既认定涉案房屋装修标准确有较大可能约定是毛坯装修,又认为不能完全排除是带装修交付,认定错误。1.张莹认为《雅居乐富春居一期洋房装修交楼标准(悦然二街5号2~25层01单位悦然二街7号2~25层02单位)》(以下简称《洋房装修标准》)后于《商品房买卖合同》,而改变了合同对装修标准的约定,该主张既没有证据,也不符合事实。张莹在一审中诉称《商品房买卖合同》附件六约定了房屋装修前毛坯交楼标准,后双方另行了约定详细的《洋房装修标准》。张莹所提交的《洋房装修标准》既没有明确指向涉案房屋的房号,也无明确意思表示为变更《商品房买卖合同》的约定。《洋房装修标准》落款时间为2015年7月20日,与商品房买卖合同签订日期为同一天,张莹并未提供相应证据证明《洋房装修标准》后于《商品房买卖合同》签订。根据谁主张谁举证原则,即使双方事实上签订了《洋房装修标准》,该《洋房装修标准》也不能对抗或改变《商品房买卖合同》约定。2.一审法院认为《司法鉴定意见书》鉴定结论为《洋房装修标准》上雅恒公司合同专用章与样本印文是同一枚印章盖的,所以不能排除双方真实意思表示为《洋房装修标准》中约定的装修标准,据此认为该标准合法有效,该推理违背客观事实。即使《洋房装修标准》加盖的印章为真实的,但《洋房装修标准》形成合意的行为与印章加盖行为具有相对独立性,该装修标准的形成行为应是双方合意行为的反映形式,而印章加盖行为是双方确认双方合意即协议的行为,二者相互关联又相互独立。在《洋房装修标准》存在与众多证据和实际情况相矛盾的情况下,一审法院在没有综合全案证据,结合全案事实及日常经验法则的情况下,简单认为盖章是真实的就具有合法有效性,应当履行,是错误的。(1)张莹所提交的《洋房装修标准》与《商品房买卖合同》附件六约定装修标准不一致,对于为什么在同一天签订两份不同的房屋装修标准这一不合理的行为,张莹未作任何合理解释,雅恒公司有理由相信张莹是通过非法手段获取并使用印章。(2)《商品房买卖合同》除了加盖合同章外,还有委托代理人吴x科的签名。《洋房装修交楼标准》除了盖章并无任何授权人的签名。有经办人签名的《商品房买卖合同》更具有真实性。(3)《商品房买卖合同》经广州市国土资源和房屋管理局网签备案并进行了鉴证,《洋房装修交楼标准》并无进行网签备案及进行交易鉴证。从效力上看,经房管部门备案、鉴证的合同应具有更高的公信力和效力。3.张莹提供的《洋房装修标准》与《商品房买卖合同》附件六所签订的日期相同,约定相矛盾的情况下,应按照合同法第一百二十五条的规定,按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定合同条款的真实意思。本案根据不同协议之间的内在联系,以及协议中约定的权利义务分配的完整性,结合相关协议签订和成立的时间顺序,根据民法公平和诚实信用原则,确定协议最终的履行内容应按《商品房买卖合同》附件六约定履行。(二)一审法院认为涉案房屋装修标准确有较大可能约定的是毛坯装修,但也不能排除双方的真实意思表示是《洋房装修标准》。《洋房装修标准》本可以因显失公平而可撤销,只是因为当事人未在可撤销的时间内提出诉讼主张,所以导致该《洋房装修标准》具有了法律效力。这种推断和论证分析违背客观事实,存在逻辑和法律问题。首先,张莹主张按照《洋房装修标准》内容履行合同,证据不足,其应当承担举证不能的责任,而不应由雅恒公司承担该举证责任。一审认为“不排除双方的真实意思表示是《洋房装修标准》,实际上是将本应由张莹的举证责任,分配给雅恒公司,违反了关于举证规则的规定。其次,张莹依据《洋房装修标准》要求将房屋装修后交付依据不足,并不是因为《洋房装修标准》可变更、可撤销的问题。《洋房装修标准》自始至终不具备证明效力和合同约束效力。一审判决在明知《洋房装修标准》不是双方当事人真实意思表示的情况下,且在张莹已经获取了房价升值利益的情况下,还判令雅恒公司承担装修损失,利益失衡。(三)一审判决适用法律错误。本案并非合同撤销权的诉讼,张莹的诉讼请求是要求履行合同,案由是商品房买卖合同纠纷,双方争议的焦点是合同条款中关于装修标准的理解与适用。一审法院应围绕案由和双方争议的焦点,对双方争议的装修标准条款是否是双方合意和真实意思表示、合法有效性进行认定、说理和裁判,而非超出审理范围审理撤销权问题。综上,请求二审法院支持雅恒公司的上诉请求。

张莹辩称,(一)雅恒公司上诉主张缺乏证据支撑,属于雅恒公司单方面的主观臆测和推断,其上诉请求没有事实根据,依法应当驳回。《洋房装修标准》合法有效,依法应当得到法律保护。(二)一审判决适用法律正确。法律适用是不受当事人诉讼请求限制的,所以一审法院适用合同法第五十四条的规定无可非议。(三)张莹虽然基本胜诉,但一审法院判决张莹承担大部分诉讼费又不支持违约金,张莹本来是要上诉的,但张莹考虑到要居住在涉案小区,要长期接受雅恒公司的服务,故张莹才没有上诉。

张莹向一审法院起诉请求:1.雅恒公司履行约定的装修义务后交付房屋;2.雅恒公司按总房价款每日万分之一标准,自2016年4月16日起至实际按约定交房之日止,支付延期交房违约金(现暂计至2017年4月16日,即暂计189070元);3.雅恒公司承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明:2015年7月20日,张莹(乙方、买方)与雅恒公司(甲方、卖方)签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》,约定:乙方所购商品房为雅居乐富春居自编号E-25、E-26、C-27、C-28、G-29、B-30、B-31、32、33、34、35、36第自编C-27栋幢13层1301号房,门牌地址:广州开发区悦然二街5号1301房(以下简称涉案房屋),该商品房产权登记建筑面积292.1平方米,其中套内建筑面积249.38平方米。第六条、计价方式和价款:该商品房按总价交易,总金额5180000元。第十一条、房屋交付:甲方应当在2016年4月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时,应当向乙方发出收楼通知书,甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的,物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十二条、延期交房的违约责任:甲方如未能按本合同规定的期限交房,按下列第2种方式处理:2.甲方如未能按合同规定的期限交房,自本合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,甲方按总房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止(但乙方未付清房价款及面积差价款时,不得要求甲方承担逾期交房的违约责任),合同继续履行。由于乙方原因,导致未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:详见补充协议第七条。第十三条、交付时的验收:乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的,应一次性提出异议,甲方在接到乙方异议后,应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见,逾期不予答复及处理的,视为乙方异议事实成立,该商品房视为未交付。第十四条、房屋交付时的有关资料:甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料,供乙方查证:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》,(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》,(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证,(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料,(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件,(六)《房地产(住宅)质量保证书》,(七)《房地产(住宅)使用说明书》,(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供加盖公章的原件;(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十五条、风险责任转移:乙方对甲方所交付的房地产进行验收后,无异议或异议部分经协商处理同意收楼的,该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后,乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的,甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十八条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任:甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的,乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理,3.按本合同附件六中有关约定负责更换。

该《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》的附件六、装饰、设备标准约定,雅居乐富春居一期悦然一、二、三街洋房毛坯交楼标准,外墙:优质外墙砖。门窗:铝合金窗,配玻璃。电梯大堂:墙地面铺贴瓷砖,部分石材,天花吊顶刷乳胶漆及设电梯,每户设有专用信箱。大门:木饰面门配锁及防盗眼。客饭厅:地面水泥砂浆找平,内墙抹灰。房间:地面水泥砂浆找平,内墙抹灰。卫生间:地面柔性防水表面做砂浆保护层,墙身抹灰,预留排水接驳位。厨房:地面原浆收光,墙身抹灰,预留给排水接驳位。阳台:地面原浆收光,墙身贴外墙砖,栏杆,天花刷双飞粉。电气线路:电气线路均铺设到户内配电箱。管道燃气:预留燃气管道到户。电视电话:每户均铺设到户内弱电箱(电视、电话由买受人到相关部门报装,费用由买受人承担)。智能化系统:小区闭路监控系统、IC“一卡通”智能管理系统、小区防范系统、每户配可视对讲系统。注:发展商保留一切权利,发展商可按实际情况需要以同等质素之建筑用料及设备代替上述所列各项。

该《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》附件七本合同补充协议第六条第4款约定:为避免室内装修对其他买受人造成影响,若合同附件六内容约定为毛坯交楼的,应于收楼后6个月内完成室内装修工程。第七条第2款约定:乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议,若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的,乙方应该收楼,甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮,履行《房地产(住宅)质量保证书》规定的义务;修缮期间,乙方同意不向甲方主张赔偿。第八条约定:双方同意对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定:1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后,且在乙方办理收楼手续时,向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》,即视为符合交付标准,乙方同意办理收楼手续;2.对于水电气方面的约定如下:小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准,乙方同意甲方以临时设施或服务取代,以不影响乙方使用为前提。在提供临时服务的期限内,甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额(由甲方直接将差额支付给相关单位,不直接支付给乙方),乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第十条约定:甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第十八条的约定,并增加补充条款:乙方在第一次收楼时发现的房屋质量、装饰、设备有瑕疵时,应一次性在收楼验收表中提出存在的问题,甲方在30天内对乙方一次性提出的质量问题进行修理、更换,并承担费用,修理完成后再行交付,乙方不得再次以轻微的瑕疵(外墙及楼板渗水、开裂除外)为由拒绝收楼,但甲方须按《房地产(住宅)质量保证书》的要求履行保修义务。第十二条约定:对《商品房买卖合同》第二十四条双方同意约定为:《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函,均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以邮件邮递形式进行,应以特快专递或平信邮寄方式寄送,以邮局盖收邮戳之日为发出日,自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或联系电话,应及时书面通知甲方,否则以按原通讯资料传送视为送达。

张莹已经按约交齐房款,雅恒公司对此无异议。

2016年4月1日,雅恒公司向张莹邮寄《收楼通知书》,通知张莹收楼,快递回执显示“收件人为张莹”,邮件于次日签收,显示“当前处理:妥投(他人收)”。2017年9月11日,雅恒公司向张莹邮寄发出《收楼催收函》,收件地址为“广东省广州市天河区兴华路1号25栋2楼鼎熙通信”,催收函载,就张莹于2016年4月15日办理收楼手续时提出该单位存在的相关问题回复如下:房屋已于《商品房买卖合同》约定的交楼时间前达到约定的交楼标准,张莹所提出的异议均不属于房屋质量问题,不影响收楼入住。通知张莹于2017年9月21日前办理收楼手续。

张莹提交了一份落款日期为2015年7月20日的《洋房装修标准》,载明,外墙:优质外墙砖。铝合金门窗:铝合金窗配玻璃。电梯大堂:石材等装饰材料,设电梯,每户设有专用信箱。大门:木饰面门配锁及防盗眼(仅限入户门)。玄关:地面铺石材,内墙贴墙纸、或部分木饰面、或部分镜饰面,地脚线,天花批灰油乳胶漆,灯饰,入墙鞋柜,入墙衣柜。餐厅、客厅:地面铺石材、或部分木地板,配地脚线,内墙墙纸、或部分木饰面、或部分贴石材,天花批灰油乳胶漆,灯饰,中央空调,电视柜,壁柜。卧室、主卧室:门,地面铺木地板配地脚线,内墙贴墙纸、或部分木饰面,天花批灰油乳胶漆,灯饰,衣柜(其中3个卧室有),书柜(其中1个卧室有),中央空调。工人房:门,地面铺地砖配地脚线,内墙批灰油乳胶漆,天花批灰油乳胶漆,灯饰,空调(分体)。工人房卫生间:门,地面铺地砖,内墙贴瓷砖,天花批灰油乳胶漆,灯饰,座厕,洗脸盆,龙头,五金配件,排气扇,地漏。卫生间:门,地面铺石材,内墙贴石材,或部分镜饰面、或部分马赛克,天花批灰油乳胶漆,灯饰,座厕,洗脸盆,洗手台,浴缸或淋浴格,龙头,五金配件,排气扇,地漏。厨房:趟门,地面铺石材,内墙贴石材,天花批灰油乳胶漆,灯饰,组合橱柜连台面,星盆连龙头,煮食炉,抽油烟机,冰箱,微波炉,消毒柜。阳台:地面铺地砖,天花批灰油乳胶漆,栏杆,灯饰,地漏。管道燃气:预留燃气管道到户。电气工程:每户设有独立电表,分户配电箱、管线及开关、插座、灯饰均安装完成。给排水工程:每户设有独立水表,管道铺设到户,给排水管道、洁具、热水器均安装完成。有线电视及电话:每户均铺设到户内弱电箱(电视、电话由买受人到相关部门报装,费用由买受人承担)。智能化系统:小区闭路监控系统,IC“一卡通”智能管理系统,小区周边防范系统,每户配可视对讲系统。备注:①上述所列的灯饰均不含吊灯。②发展商保留一切权利,发展商可按实际情况需要以同等质素之建筑用料及设备代替上述所列各项。甲方落款处有“广州雅恒房地产开发有限公司合同专用章”印章。乙方落款处有“张莹”手写签名。张莹主张涉案房屋应当按照该《洋房装修标准》交付。雅恒公司对该《洋房装修标准》中的印章不予确认,申请对印章的真实性进行鉴定。一审法院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对《洋房装修标准》中的印章,与雅恒公司、张莹均持有的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》以及张莹持有的《雅居乐富春居认购书》中的印章进行比对鉴定,该鉴定所于2018年7月26日作出穗司鉴18010080600372号《司法鉴定意见书》,鉴定意见为《洋房装修标准》中的印文与《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》《雅居乐富春居认购书》中的印文为同一枚印章盖印。雅恒公司预交了鉴定费3600元。

雅恒公司提交了涉案房屋上下相邻的门牌地址为广州开发区悦然二街5号1001、1401、1501、1601房的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》,合同签署时间分别为2015年7月30日、2015年7月28日、2015年7月12日、2015年7月25日,合同约定上述房屋的建筑面积均为292.1平方米。其中1401、1501、1601房的房屋总价均为5180000元,1001房的房屋总价为6390768元。上述1001、1401、1501、1601房的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》附件六装饰、设备标准均有约定与涉案房屋合同附件六装饰、设备标准一致的内容,但1001房在上述装饰、设备标准后另记载了张莹提交的《洋房装修标准》的内容。雅恒公司主张1001房为精装修房屋,所以合同中的装修标准有所不同,相应的房屋总价也不同,而且精装修标准是附入《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》内,而非单独另行签署。雅恒公司还提交了1401房、1501房的《业主文件/钥匙签收表》《前期物业服务协议》《装修申请表》以及装修公司的营业执照、资质证书、施工图(报建图)等,拟证明1401房及1501房为毛坯交付并申请了装修,雅恒公司称1601房目前尚未收楼,未申请装修,故无收楼及装修申请资料。

雅恒公司另提交了上述1001、1401、1501、1601房及涉案房屋的《雅居乐富春居认购书》,认购日期分别为2015年6月11日、2015年6月14日、2015年6月14日、2015年6月24日、2015年6月14日,记载:1401、1501、1601房的物业装修标准为毛坯交楼,其中1601房认购书中的装修标准为从“标准装修”打印字迹修改为“毛坯交楼”手写字迹(上盖雅恒公司印章);1001房的装修标准为豪华装修;涉案房屋的装修标准为毛坯装修(上盖雅恒公司印章),但其中“毛坯”装修字迹为在“标准”装修打印字迹上添加的手写字迹。张莹提交其持有的涉案房屋的《雅居乐富春居认购书》,其中装修标准为“标准装修”打印字迹,其中交付使用时间处有手写修改,由“2016年3月20日”修改为“2016年4月15日”,并盖有雅恒公司印章。

涉案房屋于2013年9月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,其中工程竣工验收备案文件目录有“工程竣工验收报告,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件,商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,备案机关认为需要提供的有关资料”等内容。张莹在庭审中确认涉案房屋在2016年4月15日已满足毛坯交楼的标准。

以上事实,有《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》《洋房装修标准》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《收楼通知书》《收楼催收函》《司法鉴定意见书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。

一审法院认为,本案争议的焦点为雅恒公司与张莹对涉案房屋装修标准的约定的真实意思,以及在该真实意思下《洋房装修标准》的效力。

首先,雅恒公司提交了与涉案房屋相邻的1401、1501房的《雅居乐富春居认购书》《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》以及收楼文件、装修申请文件等资料,确实可以证明上述两房屋装修交付标准确为雅恒公司所称的毛坯交付。上述两房屋的与涉案房屋均位于开发区悦然二街5号,楼层相邻,房号均为01房,房屋建筑面积也均为292.1平方米,房屋售出总价亦均为518万元,房屋的认购时间均在2015年6月期间,《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》的签订时间均在2015年7月期间,上述房屋并无存在明显的交易时间、户型、朝向等因素的不同,根据一般的房地产交易习惯,对于交易价格相同的上述房屋,装修标准不至于存在过大的差异。故雅恒公司所主张的涉案房屋装修标准与1401、1501房的装修标准相同,存在一定的合理性,即涉案房屋装修标准确有较大可能约定的是毛坯装修。

因《洋房装修标准》中雅恒公司的印章已经中国广州分析测试中心司法鉴定所鉴定比对为真实,一审法院对该《洋房装修标准》的真实性予以确认。虽然双方的真实意思确较大可能为毛坯交楼,在此种前提下,雅恒公司却因自身的原因将《洋房装修标准》误签并交予张莹,对于该错误表示(重大误解)以及其主张的《洋房装修标准》显失公平,雅恒公司本可基于对该《洋房装修标准》所享有的法定撤销权申请撤销该《洋房装修标准》,但雅恒公司并未依法提请撤销该《洋房装修标准》。同时,雅恒公司答辩中称其通知张莹前往收楼,张莹也已经到现场收楼,双方仅因装修的问题没有达成一致意见,可以看出在张莹应收楼通知的要求前往收楼之时,雅恒公司已经知晓张莹主张的交楼标准及该《洋房装修标准》,直至张莹提起本案诉讼,雅恒公司所享有的撤销权已过除斥期间而归于消灭。故在《洋房装修标准》未被依法撤销的前提下,其约定的内容合法、有效。

其次,虽然如上所述涉案房屋装修标准确有较大可能约定的是毛坯装修,但并不能排除双方真实意思为《洋房装修标准》中约定的装修标准。张莹提交的涉案房屋的《雅居乐富春居认购书》,其中装修标准为“标准装修”而非雅恒公司主张的毛坯装修。虽然雅恒公司亦提交涉案房屋的《雅居乐富春居认购书》,但其持有文本中对“标准装修”打印字迹手写修改为“毛坯装修”,且未有张莹的签名确认。同时房地产交易市场中确存在每套房屋均有其独立于其他房屋交易价格的现象,另相互独立的购房者自身对房屋交易中的议价能力也有所不同。故涉案房屋虽然与1401、1501房有着相同的户型及面积等,且售价相同,但确无法完全排除涉案房屋与1401、1501房存在不同的装修标准的可能。故雅恒公司与张莹的真实意思也有可能是《洋房装修标准》中约定的装修标准,在此前提下《洋房装修标准》亦合法、有效。

综上,一审法院确认雅恒公司与张莹签署的《洋房装修标准》合法、有效,双方均应恪守履行,鉴于双方当事人未就涉案房屋办理交付手续,故张莹要求雅恒公司按照《洋房装修标准》交付涉案房屋,一审法院予以支持。

关于张莹主张的雅恒公司逾期交房的违约责任,一审法院认为,《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》第十一条房屋交付约定:甲方(雅恒公司)应当在2016年4月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方(张莹)使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。雅恒公司于2016年4月1日已向张莹邮寄收楼通知书,张莹亦确认涉案房屋在2016年4月15日之前已满足上述基本的交付条件,张莹应当按照收楼通知书的收楼时间接收房屋。关于张莹主张的涉案房屋的装修标准不符的问题,《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》并无约定装修标准作为收楼的基本条件,张莹以房屋装修标准不符拒绝收楼无合同依据。故对于张莹主张的逾期交楼违约金,一审法院不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条,第六十条第一款之规定,于2018年10月15日判决:一、雅恒公司于判决发生法律效力之日起三个月内按照《雅居乐富春居一期洋房装修交楼标准(悦然二街5号2~25层01单位悦然二街7号2~25层02单位)》向张莹交付广州开发区悦然二街5号1301房;二、驳回张莹的其他诉讼请求。案件受理费4081.4元,由张莹负担3981.4元,雅恒公司负担100元。鉴定费3600元,由雅恒公司负担。

二审期间,雅恒公司提交一份关于张莹购买涉案房屋时同户型同一时间的价格对比表,拟证明张莹所购买的房屋当时双方真实意思表示为毛坯房销售。经质证,张莹的意见为:首先,该证据不属于新证据。其次,该份证据所涉及的房号与本案无关。该份证据系雅恒公司单方制作,对其内容的真实性无法确认。即使该份证据的内容是真实的,也反映了相似的户型不同的价格,这种差别的原因在一审判决中已经阐述的很清楚。在房地市场中存在每套房屋均有独立于其他房屋交易价格的现象。

经审查,本院对于一审判决查明的事实予以确认。

本院二审查明,雅恒公司为证明涉案房屋的交付标准为毛坯,为此向一审法院提交了涉案房屋同栋楼同户型同朝向的1001、1401、1501、1601房的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》,为核实雅恒公司所提交合同的真实性,本院依法向房屋所在地广州市开发区城市建设和房地产档案馆调取了该五份合同。经质证,张莹对该五份合同的真实性予以确认。经核对,该五份合同所涉五套房屋中除1001房的装修标准为洋房外,其余四套均为毛坯交付,1001房的合同价为6390768元,1301、1401、1501、1601房的合同价均为518万元。1301房即为涉案争议的房屋。

关于雅恒公司与张莹之间是否存在其他关系的问题,经本院询问,雅恒公司、张莹均称双方之间除房屋买卖关系之外,没有其他关系。

张莹原审诉称:合同签订后,张莹依约支付了所有房款以及各项税费,2016年1月12日,张莹取得房屋《不动产权证书》。但张莹按约定准备收楼时竟发现雅恒公司所交付房屋仅为毛坯房,完全不符合双方最后约定的“洋房装修交楼标准”,却被不合理、不对等地要求履行诸多义务。张莹遂拒绝履行收楼及后续义务,并向雅恒公司提出交涉,要求其继续履行相关约定装修义务后交付,但雅恒公司一直推诿、拖延以至拒绝。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据雅恒公司的上诉及张莹的答辩意见来看,本案的争议焦点问题为:一、涉案房屋的交付标准是毛坯交付,还是洋房装修标准交付。二、雅恒公司是否存在逾期交楼的问题。三、雅恒公司在涉案房屋交易过程中是否存在过错。

关于第一个争议焦点问题,关于涉案房屋的交付标准,涉案合同附件六的约定为“毛坯交楼”,且该附件中对于毛坯交付的标准也明确为:大门木饰面门配锁及防盗眼、客饭厅地面水泥砂浆找平及内墙抹灰、房间地面水泥砂浆找平及内墙抹灰、卫生间地面柔性防水表面做砂浆保护层及墙身抹灰、厨房地面原浆收光墙身抹灰等。张莹为证明涉案房屋为洋房装修标准,为此提交的《洋房装修标准》载明的房屋交付标准则为:大门木饰面门配锁及防盗眼(仅限入户门)、玄关地面铺石材、内墙贴墙纸或部分木饰面或部分镜饰面及地脚线、天花批灰油乳胶漆、灯饰、入墙鞋柜、入墙衣柜,餐厅、客厅则为地面铺石材或部分木地板配地脚线,内墙墙纸或部分木饰面……中央空调等。由前述雅恒公司、张莹签订的涉案合同约定的交房标准与张莹提供的加盖有雅恒公司合同专用章的交房标准来看,差异明显。而根据本案所调取的与涉案房屋同栋楼同户型同朝向的1001、1401、1501、1601房交易价格来看,毛坯与洋房交易的价格相差1210768元。况且,从张莹提交的《洋房装修标准》的内容来看,是涉案楼盘5号2-25层01单位、7号2-25层02单位洋房装修的一个格式性文本,并未明确载明涉案房屋为洋房装修标准,且从本案二审查明的事实来看,与涉案房屋同栋楼的1401、1501、1601房均为毛坯交付。张莹未提供充分证据证明双方变更了涉案合同约定的交房标准。因此,根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第(四)项:“下列事实,当事人无须举证证明:……根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。”之规定,在张莹不能举证证明双方已变更合同约定的交房标准,也不能举证证明其与雅恒公司之间因存在特殊关系,或者依据相关法律法规政策其应该享受该优惠的情况下,本院认定雅恒公司以518万元出售给张莹的涉案房屋系毛坯标准交付,而非洋房装修标准交付。因此,本院对于雅恒公司主张涉案房屋的交付标准为毛坯交付,予以支持。一审法院在张莹举证责任尚未完成的情况下,认为雅恒公司在除斥期间内未对《洋房装修标准》行使撤销权,属于认定事实错误。

关于第二个争议焦点问题,涉案合同约定的交房时间为2016年4月15日前,雅恒公司于2016年4月1日向张莹邮寄《收楼通知书》,寄送的地址为涉案合同约定的通讯地址,通知张莹收楼,快递回执显示“收件人为张莹”,邮件于次日签收,显示“当前处理:妥投(他人收)”。张莹称其没有收到,但在起诉状中又称“2016年1月12日,张莹取得房屋《不动产权证书》。但张莹按约定准备收楼时竟发现雅恒公司所交付房屋仅为毛坯房,完全不符合双方最后约定的洋房装修交楼标准”。鉴于此,本院对于雅恒公司主张其于2016年4月2日已通知张莹收楼予以采信。张莹在雅恒公司交付给其的房屋标准符合合同约定的情况下拒绝收楼,故本院对于张莹主张雅恒公司逾期交楼不予支持。

关于第三个争议焦点问题,由前述第一个争议焦点分析可知,涉案房屋的交房标准为毛坯交付。在涉案房屋约定为毛坯交付标准的情况下,张莹是通过何种方式取得加盖有雅恒公司合同专用章的《洋房装修标准》。对此,雅恒公司和张莹各执一词。由于雅恒公司没有提供证据证明张莹系通过非法途径取得了该《洋房装修标准》,故可推定系雅恒公司内部管理出现问题从而导致其在履行合同过程中出现失误。因此,雅恒公司应基于履行合同过程中的过失赔偿张莹由此产生的损失。至于张莹的损失,由于非本案审理范围,故本院在本案中不予调处。对此,张莹可先行与雅恒公司进行协商,协商不成,则张莹可另寻法律途径解决。

综上所述,雅恒公司上诉请求有理,本院予以支持。关于一、二审案件受理费,鉴于雅恒公司、张莹对于本案纠纷的发生均有责任,故案件受理费各负担一半,一审印章鉴定费则由雅恒公司自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第(四)项、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院(2018)粤0112民初1172号民事判决;

二、驳回张莹的全部诉讼请求。

一审案件受理费4081.4元,由广州雅恒房地产开发有限公司与张莹各负担2040.7元;鉴定费3600元,由广州雅恒房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4081元,由广州雅恒房地产开发有限公司与张莹各负担2040.5元。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  闫 娜

二〇一八年十二月二十八日

书记员  甄雪皓

肖晓桐

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