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广州隽粤置业有限公司王惠芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 08:51发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终8071号

上诉人(原审原告):广州隽粤置业有限公司,住所地广州经济技术开发区青年路336号科瑞大厦副楼305房。

法定代表人:陈世权,该公司董事长。

委托诉讼代理人:刘辉辉,广东科德律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):王惠芳,女,1993年6月16日出生,汉族,住广州市花都区。

被上诉人(原审被告):袁成志,男,1990年11月30日出生,汉族,住广州市花都区。

上诉人广州隽粤置业有限公司(以下简称隽粤公司)因与被上诉人王惠芳、袁成志商品房预售合同纠纷一案,不服广东省广州市花都区人民法院(2018)粤0114民初8843号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人隽粤公司的委托诉讼代理人刘辉辉到庭参加诉讼,被上诉人王惠芳、袁成志经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

隽粤公司上诉请求:1.变更一审判决第一项,改判王惠芳、袁成志向隽粤公司支付从2014年8月1日起至配合隽粤公司办妥涉案房屋权属证书之日止的违约金,暂计至2018年8月31日止的违约金为人民币1065144.38元(违约金按合同的约定,以房屋总价款为基数,从2014年8月1日起计至王惠芳、袁成志提供配合办妥涉案房屋权属证书之日止,以每天万分之五的标准计算);2.本案一、二审诉讼费用由王惠芳、袁成志承担。事实和理由:一、根据《合同法》第一百一十四条的规定,合同关系是当事人之间的利益关系,即使违约金数额过高或过低,合同当事人也可能愿意接受。若王惠芳、袁成志缺席,应视为其主动放弃抗辩,在王惠芳、袁成志未明确提出要求调减或调增违约金的情况下,一审法院主动对约定违约金标准进行调整缺乏法律依据。二、依据(2017)粤0104民初4832号《民事判决书》,隽粤公司已就王惠芳、袁成志的房屋按揭贷款债务向工商银行广州白云路支行承担了连带担保责任,替王惠芳、袁成志向工商银行广州白云路支行清偿人民币1152130.85元。因涉案房屋未办妥房产证和他项权证,不管是工商银行广州白云路支行还是隽粤公司,均不享有拍卖涉案房屋所得价款的优先受偿权。另经调查,涉案房屋已存在多个司法查封,王惠芳、袁成志在广州市中级人民法院可查到的执行案件就有五个,债务金额合计高达2786169元。涉案房屋购买价才143万元,目前市价也不超过200万元,显然以王惠芳、袁成志目前的状况,以及涉案房屋的价值,隽粤公司巨额经济损失在另案诉讼中是完全无法得到全额赔偿的。隽粤公司的上述巨额损失,均是由王惠芳、袁成志未配合办理涉案房屋权属证书、房屋他项权证的违约行为而造成的。故隽粤公司要求王惠芳、袁成志依合同约定承担逾期办证违约金的诉求是有充分事实基础的及合法合理的。三、王惠芳与袁成志是夫妻关系,越秀区人民法院的(2017)粤0104民初4832号《民事判决书》已认定因涉案房屋产生的债务为王惠芳及袁成志的共同债务,故王惠芳、袁成志因共同承担本案违约责任。综上,请求二审法院予以改判。

二审庭审中,隽粤公司将其上诉请求第1项明确为:改判王惠芳、袁成志向隽粤公司支付从2014年8月1日起至2018年8月31日止的违约金1065144.38元(违约金按合同的约定,以房屋总价款为基数,从2014年8月1日起计至2018年8月31日止,以每天万分之五的标准计算)。对于2018年9月1日之后的违约金不再主张。

王惠芳、袁成志经本院公告未到庭进行答辩。

2018年8月17日,隽粤公司向一审法院提起本案诉讼请求:1.判决王惠芳提供相关资料并配合隽粤公司办理位于广州市花都区xx街xx大道x号(自编x号楼)15xx房的房屋权属证书。(注:涉案房屋对应的《广州市商品房买卖合同(预售)》编号为2013xxxxx11);2.判决王惠芳、袁成志承担在办理上述房屋权属证书时买方应承担的税费及其他手续费用;3.判决王惠芳、袁成志向隽粤公司支付从2014年8月1日起至配合隽粤公司办妥涉案房屋权属证书之日止的违约金,暂计至2018年8月31日止的违约金为人民币1065144.38元(违约金按合同的约定,以房屋总价款为基数,从2014年8月1日起计至被告提供配合办妥涉案房屋权属证书之日止,以每天万分之五的标准计算);4.本案诉讼费由王惠芳、袁成志承担。

一审法院认定事实:涉案房屋位于广州市花都区xx街xx大道x号(自编26号楼)1501房,开发商是隽粤公司,现预告登记在王惠芳名下,被一审法院查封及轮候查封。王惠芳与袁成志为夫妻关系。

2012年9月18日,隽粤公司与工商银行广州白云路支行签订《楼宇按揭合作协议》,约定对隽悦豪庭一期住宅进行按揭合作,由隽粤公司对上述楼宇购房人偿还工商银行广州白云路支行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任,该保证不再逐笔办理保证担保手续。隽粤公司对每笔借款的保证期间为自工商银行广州白云路支行向每个购房人发放的贷款到期日(包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日)起两年,但在隽粤公司为该购房人办妥房屋所有权证及工商银行广州白云路支行作为抵押权人的他项权证之日,隽粤公司就该购房人对工商银行广州白云路支行的保证义务即完全解除。协议并对其他权利义务进行了约定。

2013年11月10日,隽粤公司(甲方、卖方)与王惠芳(乙方、买方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件一至七,约定乙方向甲方购买位于广州市花都区xx街xx大道x号(自编x号楼)15xx房,房屋价款为1429724元,付款方式为按揭贷款方式付款,按揭银行为中国工商银行股份有限公司广州白云路支行(以下简称工商银行白云路支行);甲方应当在2014年6月30日前将涉案房屋交付乙方使用。双方选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》。

合同附件七为本合同补充协议,约定,13.如因买受人的原因(包括但不限于未及时提交办理房地产权证的任何资料、未及时交纳相关税费等)或第三人原因(包括但不限于行政机关不作为、迟延作为等)导致买受人未能在商品房合同约定的时间内取得该商品房的房地产权证的,买受人取得房地产权证的时间相应顺延,出卖人无需承担相关责任。若采用贷款方式购房,出卖人为买受人的贷款提供了担保的,该房屋符合本合同约定交付条件后,买受人未按约办理房屋交接手续或未按约申领房地产权证、未按通知的时间内交齐办理房地产权证的相关资料,致使该房屋的《房地产他项权证》不能及时提交贷款银行,经出卖人书面催告后三十日内仍未履行的,每延期一天,买受人按房屋总价款的0.05%向出卖人支付违约金。14.鉴于买受人与金融机构(包括但不限于贷款银行、信用社、住房公积金机构等)、出卖人三方之间签订了按揭借款合同(以下简称“三方合同”),买受人确认:无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款,导致出卖人承担保证责任,代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的,视为买受人对出卖人违约,买受人除按照三方合同约定即法律法规规定承担有关责任外,出卖人有权按照如下任何一种或几种方式追究买受人之责任:(1)出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息及罚息。买受人应于出卖人向其发出书面追偿通知之日起三日内将上述款项支付予出卖人,并须自出卖人代买受人偿还之日起至买受人向出卖人偿还完毕之日止,每日按代偿金额的万分之五向出卖人支付违约金。(2)出卖人有权解除商品房买卖合同,出卖人解除合同的,有权向买受人主张全部房价款20%作为违约金,并有权在应退还给买受人的房款中直接扣除。(3)如买受人尚未办理商品房交付手续或产权证手续的,出卖人有权拒绝为买受人办理上述手续,出卖人并不因此承担任何逾期交房或逾期办理产权证之责任。如买受人已经办理完毕商品房交付手续,且出卖人主张解除合同的,买受人还应按照本补充协议15.2条的约定承担相应责任。26.买受人在签署合同及本补充协议前已经认真、全面的阅读全部条款,并与出卖人进行了积极友好的磋商,双方对约定的内容均无异议,在公平自愿的基础上签订合同和本补充协议。本补充协议是合同不可分割的一部分,合同及附件与本补充协议不一致的,以本补充协议为准。

2014年4月14日,王惠芳办理了收楼手续,2014年6月27日,广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产初始登记告知书》,载明已核准隽粤公司申请的隽悦豪庭房屋的初始登记。隽粤公司分别于2014年5月8日、2014年6月28日向《商品房买卖合同》上载明的王惠芳地址邮寄通知书,通知书中载明要求王惠芳提交办证资料,主要有:身份资料、契税《完税证明》、大一寸彩色照片及缴交办证相关费用。

一审诉讼中,隽粤公司认为由于王惠芳未依约向按揭银行偿还贷款,按揭银行工商银行白云路支行作为原告,以王惠芳、袁成志、隽粤公司作为被告向越秀法院提起诉讼,越秀法院以(2017)粤0104民初4832号案立案受理并于2017年8月8日作出判决:一、在本判决发生法律效力之日起,原告中国工商银行股份有限公司广州白云路支行与被告王惠芳签订的《个人购房借款/担保合同》(编号A:白云一手直客00000000000201442014417)予以解除;二、在本判决发生法律效力之日起10日内,被告王惠芳、袁成志向原告中国工商银行股份有限公司广州白云路支行清偿借款本金966980.78元及利息、罚息(截至2017年5月21日利息及罚息为31510.27元,自2017年5月22日起至款项还清之日止的利息、罚息按照《个人购房借款/担保合同》约定标准计算,罚息不得即收复利)。三、被告广州隽粤置业有限公司对被告王惠芳、袁成志的上述债务承担连带清偿责任。被告广州隽粤置业有限公司承担保证责任后,有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告王惠芳、袁成志追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州白云路支行的其他诉讼请求。隽粤公司已按上述判决向工商银行白云路支行支付案款1152130.85元。

另查明,隽粤公司为本次诉讼支付律师费2500元。

一审法院认为,隽粤公司与王惠芳签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定亦无其他影响合同效力的因素,合同成立有效,双方均应恪守合同约定。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款:“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”之规定,涉案房产因被查封,已经不具备办理权属证书的条件。虽然隽粤公司主张王惠芳提交办证资料,合理合法,但隽粤公司要求王惠芳提交办证资料的目的是为了办理涉案房产的权属证书,而涉案房产已不具备办证条件,故对于隽粤公司要求王惠芳提交相关资料配合办理涉案房产权属证书的请求不予支持。

因涉案房产尚未办证,税费及手续费用均未产生,因此,隽粤公司请求王惠芳承担税费及手续费用,依据不足,一审法院不予支持。

双方签订的合同中约定了“若采用贷款方式购房,出卖人为买受人的贷款提供了担保的,该房屋符合本合同约定交付条件后,买受人未按约办理房屋交接手续或未按约申领房地产权证、未按通知的时间内交齐办理房地产权证的相关资料,致使该房屋的《房地产他项权证》不能及时提交贷款银行,经出卖人书面催告后三十日内仍未履行的,每延期一天,买受人按房屋总价款的0.05%向出卖人支付违约金”,违约金是在当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付,是双方对违约损失的预估,违约金要与违约程度及因此造成的损失相匹配,结合本案未提交办证资料办证的违约程度来看,双方约定的违约金明显高于因此导致的损失,因此,该约定的违约金过高应当进行调整,调整违约金应以实际损失为基础,本案中,因未提交办证资料办证导致本案诉讼的产生,隽粤公司为此支付了律师费。隽粤公司主张的因王惠芳的违约行为导致其代王惠芳向工商银行白云路支行支付案款1152130.85元,但上述生效判决确认该笔款项隽粤公司可向王惠芳、袁成志追偿,且与本案不属于同一法律关系。因此,一审法院将违约金调整为隽粤公司为此支付的律师费2500元,隽粤公司诉讼请求中的合理部分,一审法院予以支持。

王惠芳、袁成志虽为夫妻关系,但基于合同的相对性,一审法院对于隽粤公司主张王惠芳、袁成志应承担连带清偿责任的请求不予支持。

王惠芳经多次催促后仍未提交办证资料,隽粤公司依照合同的约定提起本案诉讼,王惠芳对于本案诉讼的产生有过错,因此,本案诉讼费用应当由王惠芳承担。

王惠芳、袁成志经一审法院传票传唤,无正当理由拒不到庭,一审法院依法缺席判决。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,一审法院于2018年12月26日作出如下判决:一、王惠芳于本判决发生法律效力之日起十日内向隽粤公司支付违约金2500元;二、驳回隽粤公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14386.2元,由王惠芳负担。

经查,一审查明事实无误,本院予以确认。

本院二审期间,双方均未提交新证据。

二审中,隽粤公司称:其向王惠芳追偿的案件已经向法院申请执行并已立案,法院准备拍卖涉案房屋,可能不能足额清偿,估计受偿比例为不足40%。

本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见,本案二审争议的焦点为:王惠芳因逾期提交办证资料应承担违约责任如何认定的问题。

双方合同约定:“若采用贷款方式购房,出卖人为买受人的贷款提供了担保的,该房屋符合本合同约定交付条件后,买受人未按约办理房屋交接手续或未按约申领房地产权证、未按通知的时间内交齐办理房地产权证的相关资料,致使该房屋的《房地产他项权证》不能及时提交贷款银行,经出卖人书面催告后三十日内仍未履行的,每延期一天,买受人按房屋总价款的0.05%向出卖人支付违约金。”本案隽粤公司分别于2014年5月8日、6月28日两次向王惠芳发出通知书,要求王惠芳提交办证材料,但王惠芳未予提交,故依据双方合同约定,王惠芳构成违约,应承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”,一审法院认为合同约定的违约金是双方对违约损失的预估,违约金应与违约程度及因此造成的损失相匹配,并无不当。从本案的情况看,隽粤公司因王惠芳的违约行为导致其代王惠芳向银行支付了1152130.85元,该款隽粤公司已另案向王惠芳、袁成志追偿。虽隽粤公司认为王惠芳存在其他债务,且涉案房屋的价值不高,其损失可能无法得到全部清偿。但就本案现有的证据看,目前无证据显示该房屋已由执行法院进行处置并已对执行款进行分配,故隽粤公司代王惠芳所清偿的债务是否无法全部清偿尚不明确。因此,隽粤公司主张的损失尚不能确定。在此情况下,因王惠芳逾期提交办证资料导致隽粤公司的损失,目前只有律师费损失2500元。故一审法院判处王惠芳向隽粤公司支付违约金2500元,并无不当。如该执行案件经执行后,隽粤公司仍存在损失,可另寻法律途径解决。

至于袁承志应否与王惠芳共同承担责任问题,一审基于合同相对性原则,不予支持隽粤公司该诉请,亦无不妥。

综上,隽粤公司上诉请求不成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费14366.8元,由广州隽粤置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  李 民

二〇一九年八月十二日

书记员  张 旭

周凡舒

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